房地產新政解讀及

應對策略研究——2011年2月一、當前政策環境與經濟環境政策回顧與分析房產稅研究當前經濟環境二、新政之下2011市場走勢預測三、當前環境之下的應對之策當前市場的反饋2011市場趨勢預判項目應對策略拿地應對策略地方新政細則中國房地產價格年度走勢引子——本輪調控政策的核心目的與背景在“房價快速上漲、市場規模大幅攀升、供求結構日趨不合理、歷次調控效果不佳”的背景下；本輪調控的核心目的在于，為下一屆中央政府領導下的中國經濟再騰飛打下堅實的基礎。由此，本輪調控的決心與力度，不容置疑。溫總理說：“在我的任期內，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平。”溫家寶自2003年執政期間，房地產市場得到飛速發展；市場規模增加，房價持續上漲，成為拉動經濟增長的核心引擎之一；但同時，也引發了一系列的經濟隱患與社會問題。針對過快上漲的房價，國家在2010年04月份中旬出臺了“國十條”調控政策，通過執行嚴格的差別化信貸政策打擊投機性消費，為樓市降溫。政策回顧與分析——2010.4.17-新“國十條”建立考核問責機制增加住房有效供應加快保障性住房安居工程建設加強市場監管堅決遏制不合理住房需求90㎡以上首套，首付比例≧30%；二套住房首付比例≧50%，1.1倍基準利率；商品住房價格過高上漲過快供應緊張的地區商業銀行可根據風險狀況暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。4.17新政后局部成交量出現萎縮，調控效果初顯，為繼續鞏固效果，2010年9月29日中央出臺了更為嚴厲的調控政策——2010.9.29-新“國五條”政策回顧與分析加大房地產調控政策落實力度增加住房有效供應加大住房交易市場檢查力度相關稅收政策完善差別化住房信貸政策重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大至全國。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；2010年底全國70個大中城市房價出現連續環比上漲態勢，并且通脹壓力持續加大，在此背景下，國務院于2011年1月26日出臺“國八條”調控力度史無前例調整完善相關稅收政策加強稅收征管調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。嚴格住房用地供應管理合理引導住房需求各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。強化差別化住房信貸政策原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。——2011.1.26-“新國八條”政策回顧與分析落實住房保障和穩定房價工作的的約談問責機制堅持和強化輿論引導新“國八條”在2010兩輪房地產調控的基礎上進一步升級，調控力度史無前例；行政干預已進入強硬階段；其中”去杠桿化、去需求化、去市場化”的特征更加明顯。特征一：信貸進一步緊縮對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例由30%上調到不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。特征二：限購范圍擴大各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。特征三：保障房用地面積具指標限定各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。特征五：嚴格的問責機制嚴格施行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。特征四：加強了稅收征管調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。特征六：強化輿論引導對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。政策回顧與分析——2011.1.26-“新國八條”“限購令”成為此次房地產調控的重點。相比之前各地出臺的限購令，本次調控由中央政府層面出臺政策，全國統一執行，力度更大；一旦限購令全面鋪開，各主要一二線城市、甚至部分房價較高的三線城市市場成交量都將面臨回調，而房企銷售壓力也將凸顯。2010.4.17新“國十條”2010.9.29新“國五條”2011.1.26“新國八條”首套90平方米以上貸款首付款比例不得低于30%二套貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高首付款比例調整到30%及以上二套嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準利率1.1倍地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。擴大限購范圍，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。調整住房交易的環節的契稅和個人所得稅優惠政策。個人購房不足5年轉手交易，統一按銷售收入全額征稅增加住房有效供給，依法加快處置閑置房地產用地,對收回的閑置土地,要優先安排用于普通住房建設加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度大力推廣“限房價、競地價”，閑置土地及時收回使用權加強市場監管，明確違法行為，從拿地、融資、市場經營資格等方面對違規開發企業進行處罰明確違法行為，從拿地、融資、市場經營資格等方面對違規開發企業進行處罰落實住房保障和穩定房價約談問責機制“嚴打”虛假消息散布者確保完成2010建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。擴大住房保障制度覆蓋面，增加公共租賃住房供應——調控政策的發展趨勢信貸限購稅收政策回顧與分析土地保障房規范本輪調控呈現出：“力度越發嚴厲，范圍越發擴張，內容越發具象”的趨勢。以信貸、限購、稅收三大方面為核心，實現“提門檻，加成本，抑需求”。一、當前政策環境與經濟環境政策回顧與分析房產稅研究當前經濟環境二、新政之下2011市場走勢預測三、當前環境之下的應對之策當前市場的反饋2011市場趨勢預判項目應對策略拿地應對策略地方新政細則嚴格版細則——北京“京十五條”細則較此次出臺的“國八條”更為嚴格，主要特征表現為：特征一：多角度確保保障房（含公租房）和中低價位房屋供給增加特征二：抑制投資需求——從交易稅費、購房、貸款成本、限制購買資格方面1、嚴格執行國八條關于交易稅收政策以5年作為征收營業稅情況劃分的分水嶺。2、嚴格執行國八條關于貸款首付和利率的政策對貸款購買第二套住房的家庭，切實執行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”，同時研究提高第二套住房貸款首付款比例和利率。3、購買資格限制更嚴格，非本市戶籍家庭需提供5年以上納稅或社保證明營業稅對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免；五年以上唯一生活用房出售，免征。個人所得稅對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手房)本市家庭擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、或者雖在本市無住房，但無法提供本市暫住證和連續5年以上本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的，暫停向其售房。非本市家庭1、增加保障性住房和中小型普通商住房土地供給2、增加保障性住房房屋數量供給嚴格版細則——北京特征三：最低低計稅價格將將有調整，陰陰陽合同的操操作空間縮小小特征四：通過過土地增值稅稅和行政申報報的方式控制制新房價格特征五：立即即落地，末班班車可能減小小在第七條中明明確規定自本意見發布布次日執行，，（(十)繼續鞏固限購購政策成果。。自本通知發發布次日起））政策將從17日開始全面執執行。財政部門會同稅務、住房城鄉建設等部門根據市場情況及時動態調整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。最低計稅價格房產開發企業在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉建設部門備案。行政申報備案后，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目提高土地增值稅預征率。土地增值稅標準版細則——上海差別化信貸對居民家庭向向商業銀行貸貸款或者利用用住房公積金金購買第二套住住房的，首付款比例不不得低于60%，貸款利率不不得低于基準準利率的1.1倍。土地加大閑置土地處置力度。稅收個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額征收營業稅。規范保障房增加土地供給：確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應總量70%。今年的商品住房用地供應量原則上不低于前2年平均實際供應量。增加房屋數量供給：全年開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套），拆除中心城區二級舊里以下房屋80萬平方米（受益家庭約3.2萬戶），新出讓商品住房地塊必須按照不小于5%比例配建保障性住房。新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導，對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人責任。嚴格施行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。限購令本市家庭：

在本市已有1套住房的，限購1套住房；在本市已有2套及以上住房的、暫停向其售房。非本市家庭：1.能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房；2.擁有1套及以上住房的、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，暫停向其售房。標準版細則——上海“滬九條”細細則相對標準準，與“國八八條”趨于一一致，無更嚴嚴厲細則出臺臺特征一：信貸進一步緊縮特征二：限購范圍擴大特征三：保障房用地面積具指標限定特征四：加強了稅收征管特征五：嚴格的問責機制特征六：強化輿論引導其他城市細則則成都細則長春細則青島細則特征一：中心心城區停購三三套房住房限購的時時間和范圍：在本市錦江江區、青羊區區、金牛區、、武侯區、成成華區、高新新區等主城區區暫時實行住住房限購措施施。新購商品住房房時間以商品品房買賣合同同網上備案時時間為準，新購二手住房房時間以交易易過戶受理時時間為準。特征二：未明明確外地人購購房最低納稅稅時間本市戶籍居民民家庭：在主城區已已有1套住房的，可可以再購買第第2套住房，暫停購買第3套住房。外地戶籍居民民家庭：在本市主城城區無住房的的，可憑本市市納稅證明或或社會保險繳繳納證明在主主城區購買1套住房，暫停購買第2套住房，不能提供本本市納稅證明明或社會保險險繳納證明的的外地戶籍居居民家庭暫停停在主城區購購房。控制新建住房房價格漲幅。根據我市經經濟發展水平平、人均可支支配收入增長長速度和居民民住房支付能能力，采取有有效調控措施施，使2011年新建住房價價格漲幅有較較大幅度回落落，房價收入入比控制在合合理區間。特征：提出控控制房價收入入比特征：與“國國八條”趨同同其他城市細則則濟南細則南京細則南寧細則特征：市區內內停售二套房房限購套數：即即日起至2011年12月31日，濟南市及及非本市戶籍籍居民家庭，，只能在本市市區范圍圍內新購一套套新建商品住住房。特征：市區內內，本市居民民限購三套房房，非本市居居民限購二套套房本市戶籍家庭庭：對已擁有有2套及以上住房房的本市戶籍居居民家庭，暫暫停在本市市區內向其銷售住住房；非本市戶籍家家庭：擁有1套及以上住房房的非本市戶籍籍居民家庭，，暫停在本市市區內向其銷售住住房；無法提提供1年以上(含1年)本市納稅證明明或社會保險險繳納證明的的非本市戶籍籍居民家庭，，暫停在本市市區內向其銷售住住房。特征：市區內內，本市居民民限購三套房房，非本市居居民限購二套套房本市戶籍家庭庭：已有1套住房的本市戶籍居居民家庭、在在市區范圍內限新購1套住房(含新建商品住住房、二手住住房)；對于擁有2套及以上住房房的本市戶籍居居民家庭，暫暫停在本市市區范圍圍內向其出售住房房。非本市戶籍家家庭：能夠提提供在本市行行政區域內累計1年以上納稅證證明或社會保保險繳納證明明的非本市戶籍無無住房居民家家庭，在本市市區范圍內限限新購1套住房(含新建商品住住房、二手住住房)；擁有1套及以上住房房的、無法提提供在本市行行政區域內累累計1年以上納稅證證明或社會保保險繳納證明明的，暫停在本市市市區范圍內內向其出售住住房。貴陽細則太原細則哈爾濱細則特征：限購規定：對已擁有1套住房的本市市戶籍居民家家庭、能夠提提供本市1年以上納稅證證明或社會保保險繳納證明明的非本市戶戶籍居民家庭庭，限購1套住房（含新新建商品住房房和二手住房房）；對已擁擁有2套及以上住房房的本市戶籍籍居民家庭、、擁有1套及以上住房房的非本市戶戶籍居民家庭庭、無法提供供1年以上本市納納稅證明或社社會保險繳納納證明的非本本市戶籍居民民家庭，要暫暫停在本市市市區內（不含含呼蘭區、阿阿城區）向其其售房。特征：限購范范圍為本市市市轄六區限購規定：對擁擁有一一套市市轄六六區住住房的的本市市居民民家庭庭（包包括購購房人人、配配偶及及未成成年子子女））、能能夠提提供在在本市市1年以上上納稅稅證明明或社社會保保險繳繳納證證明的的非本本市居居民家家庭，，限購購1套住房房；對對已擁擁有2套及以以上市市轄六六區住住房的的本市市居民民家庭庭、擁擁有1套及以以上本本市轄轄六區區住房房的非非本市市居民民家庭庭和無無法提提供在在本市市1年以上上的納納稅證證明或或社會會保險險繳納納證明明的非非本市市居民民家庭庭，暫暫停在在本市市市轄轄六區區內向向其售售房。。特征：：限購購范圍圍為中中心城城區一一環內內限購規規定：對已已有1套住房房的當當地戶戶籍居居民家家庭、、能夠夠提供供一年年以上上（含含一年年）納納稅證證明或或社會會保險險繳納納證明明的非非戶籍籍居民民家庭庭，限限購1套住房房；對對已擁擁有2套及以以上住住房的的當地地戶籍籍居民民家庭庭、擁擁有1套及以以上住住房的的非當當地戶戶籍居居民家家庭、、無法法提供供一年年以上上（含含一年年）納納稅證證明或或社會會保險險繳納納證明明的非非當地地戶籍籍居民民家庭庭，自自實施施意見見實施施之日日起至至2011年12月30日內，，暫停停向其其出售售貴陽陽市中中心城城區人人口密密集、、房價價過高高一環環內的的住房房。寧波細細則特征：：外地地居民民限購購標準準為兩兩年內內累計計納稅稅一年年以上上限購規規定：在本本市已已有1套住房房的本本市戶戶籍居居民家家庭(含部分分家庭庭成員員為本本市戶戶籍居居民的的家庭庭，下下同)、能提提供自自購房房之日日起算算的前前2年內在在本市市累計計繳納納1年以上上個人人所得得稅證證明或或社會會保險險繳納納證明明的在在本市市無房房的非非本市市戶籍籍居民民家庭庭，暫暫定限限購1套住房房(含新建建商品品住房房和二二手住住房，，下同同)。對在在本市市已擁擁有2套及以以上住住房的的本市市戶籍籍居民民家庭庭、擁擁有1套及以以上住住房的的非本本市戶戶籍居居民家家庭、、不能能提供供2年內在在本市市累計計繳納納1年以上上個人人所得得稅證證明或或社會會保險險繳納納證明明的非非本市市戶籍籍居民民家庭庭，暫暫停在在本市市向其其售房房，違違反規規定購購房的的，不不予辦辦理房房地產產登記記。天津細細則特征：：從市市區限限購到到全市市性限限購、、異地地客戶戶完稅稅證明明累計計而非非持續續一年年者可可新購購本市戶戶籍家家庭：：對已已擁有有1套住房房的本市市戶籍籍居民民家庭庭(成員范范圍包包括購購房人人、配配偶以以及未滿18周歲的的未成成年子子女，下同同)、限購購1套住房房(含新建建商品品住房房和二二手住住房)；對已已擁有有2套及以以上住住房的本市市戶籍籍居民民家庭庭、要要暫停停向其其售房房。非本市市戶籍籍家庭庭：能能夠提提供在本市市累計計1年繳納納個人人所得得稅證證明或或社會會保險險繳納納證明明的非非本市市戶籍籍居民民家庭庭，限購購1套住房房(含新建建商品品住房房和二二手住住房)；擁擁有1套及以以上住房的的非本本市戶戶籍居居民家家庭、、無法法提供供在本本市累累計1年繳納納個人人所得得稅證證明或或社會會保險險繳納納證明明的非非本市市戶籍籍居民民家庭庭，要要暫停停向其其售房房。廣州細細則特征一一：本本市居居民限限購三三套房房，非非本市市居民民限購購二套套房限購1套房：對在在本市市已擁有有1套住房的的本市市戶籍籍居民民家庭庭、能能提供供自購購房之之日起起算的的前2年內在在本市市累計計繳納納1年以上上個人人所得得稅繳繳納證證明或或社會會保險險繳納納證明明的非非本市市戶籍籍居民民家庭庭，限限購1套住房房。暫停發發售：對在在本市市已擁有有2套以及以以上住住房的的本市市戶籍籍居民民家庭庭、擁擁有1套及以以上住住房非非本市市戶籍籍居民民家庭庭、不不能提提供2年內在在本市市繳納納1年以上上個人人所得得稅繳繳納證證明或或社會會保險險繳納納證明明的非非本市市戶籍籍居民民家庭庭，暫暫停在在本市市向其其售房房。限購范范圍：從化、、增城城將納入入限購購范圍圍。特征二二：擴擴大限限購范范圍限購范范圍：從化化、增增城將將納入入限購購范圍圍。已通過過，尚尚未落落定日期城市二手房首付不低于60%貸款利率不低于基準利率1.1倍停放三套放貸停放三套公積金貸限購調整稅收優惠政策房地產稅試點土地增值稅清算稽查增加土地住房供給懲罰違規房企落實地方政府責任限購范圍1月26日全國√√√√√√√√√√_1月28日青島√√√√√√√√市區1月28日長春√√√√√√√√√市內1月31日上海√√√√√√√√√√√市內2月15日成都√√√√√√√主城區2月15日北京√√√√√√√√√√市內2月15日南寧√√√市區內2月16日貴陽√√√√√√一環內2月18日哈爾濱√√√√√市內2月19日太原√√√√未知√未知未知市轄六區2月19日南京√√√√√√√√市內2月20日寧波√√√√√√√√市內2月21日濟南√√√√√√√市區內2月21日天津√√√√√√√√市內未實施廣州√√√√√√√√市轄十區和從化、增城市各城市市細則則對比比2011年，第第一輪輪調控控已經經啟動動，且且進一一步升升級；；常態態化的的房地地產調調控也也就此此拉開開帷幕幕。2011三大調調控的的重點點，集集中在在限購購升級級，信信貸環環境持持續收收緊，，以及及房產產稅試試點的的開征征。。從對市市場的的影響響來看看，短期在在于““限購購效應應”；；而中中長期期，則則要關關注房房產稅稅與信信貸環環境。。——政策小小結政策回回顧與與分析析一、當當前政政策環環境與與經濟濟環境境政策回回顧與與分析析房產稅稅研究究當前經經濟環環境二、新新政之之下2011市場走走勢預預測三、當當前環環境之之下的的應對對之策策當前市市場的的反饋饋2011市場趨趨勢預預判項目應應對策策略拿地應應對策策略地方新新政細細則房產稅稅研究究——房產稅稅重點點重慶上海征收對象對存量征收（獨棟）對高檔住宅（上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房）征收（本市居民無論是否第二套均征收）二套及以上新購征收（本市居民）均對非本市居民提出更嚴房產稅征收標準。稅率按高檔住宅價格，征收稅率遞增，0.5%，1%，1.2%在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房稅率為0.5%。適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。免稅面積免稅面積固定。存量獨棟免稅180平方米，新購免稅100平方米。按照人均60平方米家庭總住房面積為線確定免稅面積，其中家庭總住房面積包括新購和其他住宅面積總和。計稅依據——房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。目前應稅住房的計稅價值為房產交易價。后期均向房產評估值為計稅依據轉變。應納稅額應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×70%×稅率應稅建筑面積是指合并計算納稅人的家庭全部住房面積（家庭人口*60平方米）。1征收對對象：：對增增量征征稅和和對存存量征征稅均均有涉涉及。。2稅率：：對處處在不不同房房價水水平的的住房房，實實行不不同的的稅率率標準準。3免稅面面積：：均有有一定定的免免稅面面積，，但免免稅面面積的的計算算上有有差異異。北京09年和10年商品品房總總均價價約為為1.65萬元/平米，，其中中2010年商品品房成成交均均價約約為2萬元/平米；；計算算家庭庭為一一家三三口人人。案例1：張先先生在在北京京市天天潤福福熙大大道的的一套套2居室，，單價價3萬元/平方米米，面面積為為120平方米米，總總價為為360萬元，，為家家庭名名下第第二套套住房房，市市區還還有一一套60平方米米的老老房子子。重慶算法：0元/年上海算法：0元/年非高檔住宅，免征房產稅。張先生家庭總住房面積為180平米，不予征收房產稅非高檔住宅，免征房產稅。新購商品房價格在全市均價的2倍以下，稅率為0.4%，家庭住房總面積340平米，扣除180平米，還有160平米。這樣，李先生的應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×70%×稅率=160平米×3萬元/平米×70%×0.4%=13440元。案例例2：李李先先生生新新購購北北京京市市天天潤潤福福熙熙大大道道的的一一套套4居室室，，單單價價3萬元元/平方方米米，，面面積積為為280平米米，，總總價價為為840萬元元，，為為家家庭庭名名下下第第二二套套住住房房，，市市區區內內還還有有一一套套60平方方米米的的老老房房子子。。重慶算法：27000元/年上海算法：20160元/年對高高檔檔住住宅宅征征收收房房產產稅稅。。新新購購高高檔檔住住宅宅免免稅稅面面積積為為100平方方米米，，則則應應稅稅面面積積為為20平方方米米。。應應納納稅稅額額=應稅稅建建筑筑面面積積×建筑筑面面積積交交易易單單價價×稅率率=20平方米×3萬元/平方米×0.5%=3000元。張先生家家庭總住住房面積積為180平米，不不予征收收房產稅稅房產稅研研究——房產稅案案例計算算重慶算法法：0元/年上海算法法：13440元/年模擬北京京出臺房房產稅征征收范圍圍，新購購商品房房為家庭庭第二套套及以上上住房，，或者新新購商品品房屬于于高檔住住宅，即即征收房房產稅。。高檔住住宅判定定為均價價高于2.5萬元/平方米。。（稅率率等按照照重慶、、上海標標準計算算）張先生對高檔住住宅征收收房產稅稅。新購購高檔住住宅免稅稅面積為為100平方米，，則應稅稅面積為為180平方米。。應納稅稅額=應稅建筑筑面積×建筑面積積交易單單價×稅率=180平方米×3萬元/平方米×0.5%=27000元。如果按照照高檔住住宅線上上判定，，擬定稅稅率為不不減免的的0.6%。這樣，，李先生生的應納納稅額=應稅建筑筑面積×建筑面積積交易單單價×70%×稅率=160平米×3萬元/平米×70%×0.6%=20160元。李先生重慶算法：3000元/年上海算法：0元/年上海標準準：0元因為是首首次置業業，所以以免征房房產稅。。案例A：假設張張先生，，二次置置業。在在天津市市河西區區購買了了一套單單價3萬元/平方米的的兩居室室的高層層，面積積為120平方米，，總價為為360萬元，為為家庭名名下第二二套住房房，市區區內還有有一套100平方米的的老房子子。上海標準準：5040元/年因為是第第二套房房，家庭庭住房總總面積為為220平米，扣扣除180平米（人人均60平米）的的免稅面面積，就就是40平米作為為征稅面面積。房房價是天天津平均均房價的的2倍以上，，稅率0.6%。應納稅稅額=應稅建筑筑面積×建筑面積積交易單單價×70%×稅率=40平米×3萬元/平×70%×0.6%=5040元。重慶標準準：3000元/年因為交易易房價是是平均房房價的2倍以上屬屬于高檔檔住宅，，而低于于平均房房價的3倍，因此此房產稅稅稅率為為0.5%，按照扣扣除100平米的免免稅面積積，20平米作為為征稅面面積。應應納稅額額=應稅建筑筑面積×建筑面積積交易單單價×稅率=20平方米×3萬元/平方米×0.5%=3000元。持有環節稅費交易環節稅費五年以內內賣出：：370000元買進環節節=契稅（非非普通住住宅，普普通住宅宅非首套套3%）=108000元賣出環節節=營業稅（（5年以內賣賣出，全全額征收收，稅率率5.55%）+個人所得得稅（非非名下唯唯一住房房，稅率率1%）=262000元五年以后后賣出：：170200元買進環節節=契稅（非非普通住住宅，普普通住宅宅非首套套3%）=108000元賣出環節節=營業稅（（5年以后賣賣出，差差額征收收，稅率率5.55%）+個人所得得稅（非非名下唯唯一住房房，稅率率1%）=62200元案例B：假設李李先生，，首次置置業。在在天津市市河西區區購買了了一套單單價3萬元/平方米的的兩居室室的高層層，面積積為120平方米，，總價為為360萬元。重慶標準準：3000元/年屬于高檔檔住宅，，應納稅稅額=應稅建筑筑面積×建筑面積積交易單單價×稅率=20平方米×3萬元/平方米×0.5%=3000元。持有環節稅費交易環節稅費五年以內內賣出：：370000元買進環節節=契稅（非非普通住住宅，普普通住宅宅非首為為3%）=108000元賣出環節節=營業稅（（5年以內賣賣出，全全額征收收，稅率率5.55%）+個人所得得稅（名名下唯一一住房，，五年內內賣出，，稅率1%）=262000元五年以后后賣出：：130200元買進環節節=契稅（非非普通住住宅，普普通住宅宅非首套套3%）=108000元賣出環節節=營業稅（（5年以后賣賣出，差差額征收收，稅率率5.55%）+個人所得得稅（名名下唯一一住房，，且五年年后賣出出，免征征個人所所得稅））=22200元房產稅研研究——房產稅與與交易稅稅費案例例計算假定天津津市內六六區平均均房價為為1.5萬元/平方米；；計算家家庭為一一家3口人注：五年年內賣出出統一按按持有三三年后賣賣出，五五年后賣賣出統一一按持有有六年后后賣出房產稅征收賣出時間持有稅費總額（元）交易稅費總額（元）稅費總和（元）購買總價（元）總稅費率案例A張先生，二次置業單價3萬總價360萬上海標準五年內15120370000385120360萬10.70%五年后302401702002004405.57%重慶標準五年內900037000037900010.53%五年后180001702001882005.23%案例B張先生，首次置業單價3萬總價360萬上海標準五年內037000037000010.28%五年后01302001302003.62%重慶標準五年內900037000037900010.53%五年后180001302001482004.12%短期投資資成本高高，最大大的成本本來源為為營業稅稅。短期投資資風險大大，需要要房價年年增長3.57%以上才能能保本；；房屋盈盈利空間間被大幅幅削弱。。由于房產產新政的的影響，，使得希希望在5年之內進進行房屋屋流轉的的客戶成成本急劇劇增加，，對于一一套360萬的房子子而言其其流轉成成本增加加了20萬元。房房產交易易過程中中的營業業稅成為為了房產產交易中中最大的的一筆成成本。如果投資資一套360萬120平米的兩兩居，5年內賣出出，那么么房價平平均每年年增長3.57%，才能保保證投資資有所盈盈利。而而如果5年后賣出出，那么么房價平平均每年年增長1,86%，即可盈盈利房產稅研研究——交易環節節與持有有環節的的累加稅稅費將非非常可觀觀注：假定定新購該該套兩居居室賣出出價格為為400萬元。政策影響響1信號釋放放2重慶和上上海兩地地房產稅稅征收對對象，可可操作范范圍內涉涉及的面面仍然較較為狹窄窄，其出出臺的意意義并不不在于征征收房產產稅本身身上，它它更多地地是一種種信號，，國家對對房地產產市場加加強調控控的信號號。本次房產產稅改革革試點的的出臺最最大的意意義在于于政府表表明了要要將樓市市調控堅堅持到底底的堅定定決心。。從房產稅的征征收范圍和稅稅率標準來看看，此次房產產稅政策還是是相對比較溫溫和，由于稅稅率不高、征征收面較窄，，對于房價的的調控力度有有限。加大投機購房房者的購房成成，減弱其購購房熱度。剛需購房者會會因此產生觀觀望情緒。市場影響房產稅的征收收變相加重了了房屋持有的成本，會會影響到租賃賃市場，導致致房價租金漲漲高。房產稅轉嫁到到成本里，或或將變相抬高高房價。3轉嫁效應一系列針對住住宅市場的政政策將會給商商鋪、寫字樓樓市場的發展展提供一個好好的機遇。4機遇分析房產稅研究雖然目前從兩兩地征稅細則則來看稅率較較低且覆蓋人人群有限，但但未來隨著稅稅制的逐漸完完善，如果調調控樓市需要要，政府完全全可以逐步提提高稅率或將將征稅范圍擴擴大至存量房房。長期來看，房房產稅對市場場的具有一定定的震懾力量量。——房產稅結論一、當前政策策環境與經濟濟環境政策回顧與分分析房產稅研究當前經濟環境境二、新政之下下2011市場走勢預測測三、當前環境境之下的應對對之策當前前市市場場的的反反饋饋2011市場場趨趨勢勢預預判判項目目應應對對策策略略拿地地應應對對策策略略地方方新新政政細細則則當前前經經濟濟環環境境———中度度通通脹脹環環境境將將長長期期存存在在；；誰誰不不與與通通脹脹共共舞舞，，誰誰將將被被消消滅滅月

份CPIPPI當月同比增長當月同比增長2011年01月份104.94.90%106.66.60%2010年12月份104.64.60%105.95.90%2010年11月份105.15.10%106.16.10%2010年10月份104.44.40%1055.00%2010年09月份103.63.60%104.34.30%2010年08月份103.53.50%104.34.30%2010年07月份103.33.30%104.84.80%2010年06月份102.92.90%106.46.40%2010年05月份103.13.10%107.17.10%2010年04月份102.82.80%106.86.80%2010年03月份102.42.40%105.95.90%2010年02月份102.72.70%105.45.40%2010年01月份101.51.50%104.34.30%2009年12月份101.91.90%101.71.70%2009年11月份100.60.60%97.9-2.10%2009年10月份99.5-0.50%94.2-5.80%2009年09月份99.2-0.80%93-7.00%2009年08月份98.8-1.20%92.1-7.90%2009年07月份98.2-1.80%91.8-8.20%居民民消消費費價價格格指指數數CPI走勢勢工業業品品出出廠廠價價格格指指數數PPI走勢勢自2010年7月起起，，CPI突破破3%，并并持持續續在在5%徘徊徊；；同同時時PPI持續續高高位位運運行行，，未未來來將將對對CPI有明明顯顯傳傳導導作作用用。。中國國進進入入中中度度通通脹脹期期，，且且將將長長期期存存在在。。數據上調時間存款基準利率貸款基準利率調整后調整幅度調整后調整幅度2011年02月09日3.00%0.25%6.06%0.25%2010年12月26日2.75%0.25%5.81%0.25%2010年10月20日2.50%0.25%5.56%0.25%2008年12月23日2.25%-0.27%5.31%-0.27%2008年11月27日2.52%-1.08%5.58%-1.08%2008年10月30日3.60%-0.27%6.66%-0.27%2008年10月09日3.87%-0.27%6.93%-0.27%2008年09月16日4.14%0.00%7.20%-0.27%2007年12月21日4.14%0.27%7.47%0.18%2007年09月15日3.87%0.27%7.29%0.27%2007年08月22日3.60%0.27%7.02%0.18%2007年07月21日3.33%0.27%6.84%0.27%2007年05月19日3.06%0.27%6.57%0.18%2007年03月18日2.79%0.27%6.39%0.27%2006年08月19日2.52%0.27%6.12%0.27%2006年04月28日2.25%0.00%5.85%0.27%2004年10月29日2.25%0.27%5.58%0.27%2002年02月21日1.98%-0.27%5.31%-0.54%當前前經經濟濟環環境境———通脹脹之之下下，，利利率率進進入入上上升升周周期期自2010.1.18日以以來來，，存存款款準準備備金金率率共共上上調調8次，，已已達達到到19.5%，累累計計升升幅幅達達到到400個基基點點。。從2010年10月起起連連續續三三次次加加息息，，加加息息頻頻次次密密集集，，利利率率已已經經進進入入上上升升通通道道。。貨貨幣幣環環境境已已呈呈現現明明顯顯緊緊縮縮。。金融機構1年期存貸款利率走勢2011.2.24存款準備金率：19存款款準準備備金金率率走走勢勢存貸貸基基準準利利率率走走勢勢目前前中中國國利利率率已已進進入入上上升升通通道道，，加息息將將通通過過提提升升開開發發商商資資金金成成本本、、需需求求者者購購房房成成本本，，使使供供求求關關系系放放生生改改變變、、抑抑制制房房價價，，初期期影影響響雖雖然然較較小小，，但但連連續續加加息息后后將將形形成成累累加加效效應應與與利利率率提提升升預預期期；；將將對對市市場場有有明明顯顯影影響響。。加息息影影響響借貸貸資資金金成成本本上上升升銀行存款款利率上上升流動性收收緊開發商需求者加快銷售售回籠資資主動跟進進首套需求求改善需求求保值型需需求通常要到到加息實實現累計計效應后后，市場場出現明明顯波動動資金緊張張資金較寬寬松量價平穩穩購買力較較弱的暫暫時觀望望購買力較較強初期期受影響響小初期受影影響較小小多次加息息后跌初期對不不同檔次次物業影影響不同同加息初期期單純從加加息對樓樓市的影影響來看看，其調調控邏輯輯主要是是通過調調整開發發商的資資金成本本，需求求者的購購房成本本，來促促進供應應、降低低需求，，從而使使供求關關系發生生改變、、抑制房房價；但從加息息的實質質影響來來看，其其初期影影響較小小，主要要是通過過連續加加息、形形成累加加效應與與利率提提升預期期。當前經濟濟環境——利率對于于供求雙雙方均有有抑制以張先生生在不同同時間購購買一套套房子，，以貸款款100萬元為例例，其在在不同時時間還款款額如下下：2011.02.09后與預測測利率調調整后對對比2008.12.23與2011.02.09調整后對對比當前經濟濟環境——利率累計計上調后后，購房房負擔明明顯提升升時間1-5年貸款利率（%）5-30年貸款利率（%）購房套數首付款比例（%）貸款金額（萬元）貸款利率（%）貸款20年貸款30年月還款額（元/月）房款總額（萬元）月還款額（元/月）房款總額（萬元）2008.12.23后5.765.94首套201005.947129.74171.115956.98214.45二套201005.947129.74171.115956.98214.452011.02.09后6.066.6首套301006.67514.72180.356386.59229.92二套601007.267909.82189.856828.55245.83根據未來CPI7.68首套3010088364.4200.757337.65264.16預測利率水平二套601008.88869.04212.867902.74284.50貸款年限月均還款差額及漲幅首套差額（元/月）漲幅（%）二套差額（元/月）漲幅（%）20年849.6811.3959.2212.130年951.0614.91074.1915.7貸款年限月均還款差額及漲幅首套差額（元/月）漲幅（%）二套差額（元/月）漲幅（%）20年384.985.4780.0810.930年429.617.2871.5714.6多管齊下下，房地地產市場場將承受受巨大壓壓力，市市場或將將進入速速凍期。。從住房交交易、持持有、轉轉手各個個環節加加大成本本，升級級限購控控制，提提升信貸貸門檻，，貨幣政政策緊縮縮；調控控著手點點“堵””大于““疏”，，意指以以壓制需需求達到到遏制房房價過快快上漲的的目的當前政策策與經濟濟環境呈呈現出““去杠桿桿化、去去需求化化、去市市場化、、去流動動性”信貸稅收房產稅限購規范貨幣緊縮一、當前前政策環環境與經經濟環境境政策回顧顧與分析析房產稅研研究當前經濟濟環境二、新政政之下2011市場走勢勢預測三、當前前環境之之下的應應對之策策當前市場場的反饋饋2011市場趨勢勢預判項目應對對策略拿地應對對策略地方新政政細則從周度成成交數據據來看：：2月，受春春節及政政策的雙雙重影響響，大部部分城市市成交下下滑至谷谷底！數據來源：CRIC注：深圳圳、廣州州、杭州州、蘇州州、無錫錫、武漢漢、重慶慶和昆明明成交數數據為商商品房，，其余城城市為商商品住宅宅2011年市場將將演繹如如何走勢勢？

8月周均成交9月周均成交10月周均成交11月周均成交12月周均成交1月周均成交1.28-2.32.4-2.10一線城市上海15.627.63321.629.619.45.21.2北京17.226.819.528.136.326.117.51.3深圳6.513.69.66.89.37.11.81廣州15.526.643.614.216.920.315.52.9二、三線城市杭州11.717.317.214.616.915.99.81蘇州11.519.320.116.417.31671.4無錫13.318.417.614.42012.67.50.7天津16.120.12425.629.518.710.22長春13.111.414.717.414.86.93.10.5蘭州1.82.92.52.21.510.20.2青島10.619.329.620.623.622.4131武漢21.728.230.337.234.331.18.40.4長沙22.534.24041.556.219.202.8重慶41.95756.243.243.335.119.35.9昆明9.57.511.814.223.515.70.13.2廈門4.14.345.75.46.44.30.8福州34.47.23.63.44.121.52010年8月至今各各重點城城市商品品住宅周周度成交交量走勢勢圖(單位:萬平方米米)——近期全國國樓市成成交驟降降當前市場場的反饋饋——調控全面面升級，，樓市將將進入速速凍期全國樓市市已經進進入速凍期，，調控時時間將比比以往更更長；市市場回穩穩最終看看政策，，市場調調整幅度度越大，，政策放放松可能能性越大大。2011市場趨勢勢預判企業：大型企業業、央企企、專注注于三四四線城市市的企業業和高周周轉的四四類企業業抗沖擊擊能力更更強成交量：：整體下滑滑是必然然趨勢，，并且將將持續半半年到一一年。房價：將受到有有效遏制制，不可可能再出出現明顯顯漲幅。。產品：改善型產產品受沖沖擊最大大，小戶戶型、中中低價位位住宅受受沖擊較較小。城市：一線二線線沖擊大大，三四四線受影影響相對對較小機會：時間機會會：下半半年可能能存在市市場機會會，但窗窗口期很很短；產品機會會：小戶戶型、中中低價仍仍存在發發展空間間；城市機會會：三四四線城市市相對影影響較小小；模式機會會：商業業、旅游游地產開開發——企業：：四類類企業業抗風風險能能力強強由于新新一輪輪調控控政策策力度度再次次加強強，市場將將快速速進入入冰凍凍期，，預計計半年年后，，一部部分企企業資資金面面壓力力將逐逐漸出出現。但盡盡管如如此，，我們們認為為大型型房企企、高高周轉轉企業業、央央企和和專注注于三三四線線城市市的四四類企企業受受政策策沖擊擊較小小，相相比其其競爭爭對手手更具具有抵抵御調調控周周期的的能力力。政策因因素2008-2010年135家上市市房企企平均均資產產負債債率變變動情情況2008-2010年135家上市市房企企加權權平均均凈負負債率率變動動情況況數據來來源：：企業業定期期報告告1.大型房房企:大型企企業由由于擴擴大規規模、、高周周轉等等經營營上的的要求求，資資產負負載率率較高高，資資金壓壓力大大，但但短期期不會會出現現資金金鏈問問題。。2011市場趨趨勢預預判2.高周轉轉企業業：數據來來源：：CRIC企業09年前3季度存貨周轉率（%）2010年前3季度存貨周轉率（%）2010年前3季度總資產周轉率（%）2010年前3季度銷售凈利潤率（%）2010年銷售金額（億元）2010年銷售面積（萬平方米）萬科0.240.130.1417.091026847保利0.160.140.1514.40660723金地0.100.160.1714.35280233招商0.120.180.1918.66143102企業09年中期存貨周轉率（%）2010年中期存貨周轉率（%）2010年中期總資產周轉率（%）2010年中期銷售凈利潤率（%）2010年銷售金額（億元）2010年銷售面積（萬平方米）中海0.180.150.1428.72578530恒大0.050.730.3512.28527831碧桂園0.300.280.1714.99330600富力0.200.130.1010.11321247A股典型型高周周轉企企業港股典典型高高周轉轉企業業在市場場形勢勢面臨臨嚴峻峻的情情況下下，高周轉轉企業業資產產運營營能力力強的優點點就顯顯得尤尤其突突出，，由于于這類類企業業存貨貨周轉轉率和和總資資產周周轉率率均高高于行行業平平均水水平，，使得得其當當前資資金面面相比比其余余追求求高利利潤的的企業業來說說充裕裕得多多，這這將令令這些些企業業在未未來市市場進進入持持續調調整周周期后后具備備更穩穩健的的經營營空間間，抗抗風險險能力力也更更強。。——企業：：四類類企業業抗風風險能能力強強2011市場趨趨勢預預判4.專注于于三四四線城城市的的企業業：相比一一、二二線城城市來來說，，三、四四線城城市受受政策策調控控的影影響明明顯較較小，，市場場需求求活躍躍度較較高；另外外，在在一、、二線線城市市受到到政策策嚴厲厲打壓壓的情情況下下溢出出的投投資資資金也也極有有可能能轉入入發展展潛力力更大大的三三、四四線城城市。。在這這樣的的前提提下，，預計計三、、四線線城市市樓市市抗跌跌性將將逐漸漸顯現現出來來，對對于在在這些些城市市深耕耕的房房企來來說，，這無無疑意意味著著相對對穩定定的經經營預預期。。央企2010年新增土地建筑面積2010年新增土地成交總價2010年新增土地樓面單價中建集團421.69184.074365.05中海地產987.89224.262270.11華潤置地373.7794.112517.97中信地產210.71149.97114.04保利地產1724.82537.93118.59招商地產175.5190.615162.82企業進入城市三四線城市占比榮盛發展南京、沈陽、長沙、廊坊、蚌埠、徐州、邯鄲、聊城、湛江、臨沂、滄州、石家莊等67%寶龍地產青島、煙臺、淄博、宿遷、泰安、蚌埠、鹽城、常州、蘇州、杭州、太倉、無錫、新鄉、洛陽、鄭州、成都、武夷山、福州、廈門等63%主要央央企2010年新增增土地地列表表單位：：萬平平方米米、億億元、、元/平方米米主要專專注三三四線線城市市企業業列表表3.央企：：相比民民營企企業來來說，，央企企的政治背背景使得其其在土土地、、融資資等方方面具具有得得天獨獨厚的的優勢勢，在在政策策調控控背景景下具具有更更強的的抗壓壓能力力。——企業：四四類企業業抗風險險能力強強2011市場趨勢勢預判成交量預預計將有有明顯的的下滑：新國八八條的實實施導致致市場進進入速凍凍期，限限購范圍圍擴大、、貸款進進一步收收緊將嚴嚴重抑制制市場需需求的釋釋放，2011年市場全全國成交交總量將將出現明明顯萎縮縮，預計計較2010年下滑幅幅度將在在20~30%。房價基本本不可能能上漲：受市場場成交量量快速萎萎縮并將將持續較較長時間間的影響響，2011年全國房房價將以以下滑走走勢為主主。——成交：成成交量出出現明顯顯萎縮，，房價缺缺乏上揚揚動力2011市場趨勢勢預判受政策調調控影響響，投機機、改善善型產品品受沖擊擊最大，，小戶型型、中低低價位住住宅受沖沖擊較小小。——改善型產產品受沖沖擊較大大，剛需需產品影影響較小小購房需求求投機需求求投資需求求改善性需需求剛性自住住需求中低檔、、小戶型型價跌量量平差別化信信貸與限限購政策策的濾出出效應中檔物業業價微跌跌量縮高檔物業業價平量量無投機、投投資、改改善需求求自住剛需需2011市場趨勢勢預判一線城市市二線城市市三四線城城市一線城市市未來面面臨的調調控壓力力較大，，但總體體供應有有限，市市場運行行會以量量跌價平平為主。。受政策調調控范圍圍的擴大大營銷，，未來二二線城市市受沖擊擊加大，，尤其是是部分房房價上漲漲過快的的城市價價格有調調整壓力力，將出出現量價價齊跌。。未來三四四線城市市將會承承接更多多來自一一二線城城市的投投資資金金，總體體來看將將相對平平穩；而而一些具具備高鐵鐵、旅游游、養老老等概念念的城市市，抗跌性尤尤其明顯顯。量跌價平平政策因素素資金運動動規律抑制部分分高房價價城市房房價過快快上漲由高風險險城市流流向低風風險城市市量價齊跌跌量價平穩穩調控壓力力下，未未來城市市結構將將有所改改變。一一線、二二線城市市受政策策沖擊較較大，成成交量將將出現明