第十六章城市房地產管理法律制度第一節城市房地產管理法概述第二節城市房地產的開發及其用地管理第三節城市房地產交易管理第四節房地產權屬登記管理第五節違反城市房地產管理法的法律責任第一節城市房地產管理法概述一、城市房地產(一)房地產的含義與特征房地產沒有嚴格的法律定義。一般認為，房地產是指房產和地產的合稱。房產與地產分別是房屋和土地的財產形態，由于房屋和土地物質形態的一體性以及房產與地產內在價值的整體性，故可以合稱為房地產。法律特征：不可移動性法律特征特定性第一節城市房地產管理法概述(二)房地產業意義上的房地產房地產業是從事房地產開發經營的產業。房地產業意義上的房地產，是指依法可以作為房地產業開發經營對象的房產和地產，簡稱為房地產業中的房地產或房地產市場中的房地產。

(三)我國城市房地產的含義凡是房地產業依法開發經營的房地產，都屬于城市房地產，包括城市規劃區內利用國有土地進行開發經營的房地產，也包括尚未納入一定時期的城市規劃區內、但依法進行開發經營的其他房地產。第一節城市房地產管理法概述二、城市房地產管理(一)城市房地產管理的概念、目的及手段城市房地產管理，是指國家經濟管理機關依法對城市房地產的開發經營活動進行的管理的總稱。城市房地產管理的目的是維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展。管理運用的手段主要是國家產業政策和公共政策，這些政策的運用可分兩種情形：(1)政策的內容已經體現在法律規定當中，國家經濟管理機關執行房地產管理法，就是運用、貫徹了政策。(2)政策的內容沒有直接規定在法律中，法律只是為政策運用規定了框架、方式等，那么，應當在法律允許的范圍內采取政策措施以貫徹相關政策。

第一節城市房地產管理法概述(二)我國房地產管理體制房地產管理體制，是指房地產管理法規定的房地產管理規則的制定者和執行者通過機構設置、分工及管理權限劃分而形成的房地產監督管理權力體系。《城市房地產管理法》第6條規定：“國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職、密切配合，管理全國房地產工作。”“縣級以上地方政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權劃分由省、自治區、直轄市人民政府確定。”第一節城市房地產管理法概述三、城市房地產管理法城市房地產管理法，是調整在國家管理房地產開發經營過程中發生的經濟關系的法律規范的總稱。在國外，美國作為對房地產開發、交易較少干預的國家，政府對房地產開發經營的管理主要表現在三個方面：123住宅政策稅收法律制度城市建設規劃第二節城市房地產的開發及其用地管理一、房地產開發的概念和管理原則(一)房地產開發的概念與種類1．房地產開發的概念《城市房地產管理法》第2條規定：“本法所稱的房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。”可以從兩個方面來理解該法律定義：(1)依法取得國有土地使用權是實施房地產開發行為的前提條件。(2)房地產開發的行為包括基礎設施建設和房屋建設兩種。第二節城市房地產的開發及其用地管理2．房地產開發的種類(1)根據開發標的是否未經開發，房地產開發可以分為開發和再開發。

(2)根據開發規模的大小分為成片開發、小區開發及單項開發。

(3)根據房地產開發產品的用途，可以分為住宅、商業、商住、工業、交通等開發類別。(4)根據開發投資主體的構成，可以分為合作開發、合資開發和獨資開發等。

第二節城市房地產的開發及其用地管理(二)房地產開發管理應當貫徹的原則1嚴格執行城市規劃的原則2堅持經濟效益社會效益和環境效益相統一的原則3堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的原則第二節城市房地產的開發及其用地管理二、房地產開發企業的設立與資質管理(一)房地產開發企業的概念、設立的條件和程序1．房地產開發企業的概念房地產開發企業，是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。

2．設立的條件和程序設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：(1)有100萬以上的注冊資本；(2)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員第二節城市房地產的開發及其用地管理設立房地產開發企業的程序包括如下幾個步驟：程序申請獲取資質等級的核定向房地產主管部門備案辦理工商企業的登記第二節城市房地產的開發及其用地管理(二)房地產開發企業資質管理制度的基本內容1．房地產開發企業應當依法申請核定企業資質等級。

2．房地產開發企業按資質條件劃分為4個等級，各等級企業的資質標準均有嚴格規定并與其開發能力相適應。3．房地產開發企業的資質等級實行分級審批管理。4．房地產開發企業的資質實行年檢制度，年檢實行分級管理。5．各等級企業必須按照房地產開發企業資質等級證書確定的業務范圍從事房地產開發；不得越級承接房地產開發業務。

6．房地產開發主管部門對新設立的房地產開發企業實行核發《暫定資質證書》制度，作為新設房地產開發企業獲得正式資質等級前的過渡管理措施。

第二節城市房地產的開發及其用地管理三、房地產開發的土地使用權出讓與劃撥(一)土地使用權出讓的概念土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權出讓，具有以下法律特征：

1．土地使用權出讓的主體一方為出讓方，另一方為受讓方，而其出讓方只能是國家

2．土地使用權出讓人和受讓人的權利和義務直接由法律規定

3．土地使用權出讓的客體是一定年限的國有土地使用權4．土地使用權出讓是要式法律行為第二節城市房地產的開發及其用地管理(二)土地使用權出讓的方式1．拍賣出讓2．招標出讓3．雙方協議出讓(三)土地使用權出讓的法律管制1．禁止城市規劃區內集體所有土地使用權的有償2．土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃3．土地使用權出讓必須擬訂年度出讓土地使用權總面積方案4．土地使用權出讓方案必須依照法定程序制定5．限制土地使用權的最高年限第二節城市房地產的開發及其用地管理(四)土地使用權的終止和續期1．土地使用權終止土地使用權終止，是指因出現法律規定的情況，致使受讓人喪失了土地使用權。

(1)使用期限屆滿(2)根據社會公共利益的需要提前收回(3)因逾期開發而被無償收回(4)土地滅失2．土地使用權期滿后的續期《城市房地產管理法》第21條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金第二節城市房地產的開發及其用地管理(五)土地使用權劃撥1．土地使用權劃撥的概念土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。適用國家建設用地的審批程序。

第二節城市房地產的開發及其用地管理2．土地使用權劃撥的范圍與意義(1)國家機關用地和軍事用地；(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規規定的其他用地。在房地產管理上有兩方面的意義：一是對土地利用的競爭領域和非競爭領域作出明確的法律界定，從而有利于分類管理。二是有利于明確產業政策和公共政策在土地利用領域的作用范圍。第三節城市房地產交易管理一、房地產交易管理的概念(一)房地產交易房地產交易，是指以轉移房地產的財產權控制為對價的交換行為。《城市房地產管理法》第2條規定：“本法所稱的房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。”

(二)房地產交易管理及其基本內容房地產交易管理，是指以維護公平交易秩序為主要價值目標，對房地產交易環境和交易過程實行的管理。交易環境主要是房地產交易的價格發現和確定機制。第三節城市房地產交易管理二、房地產的價格管理(一)房地產價格管理的概念房地產價格管理，是指政府主管部門依法運用價格政策手段，對流通領域的房屋買賣、租賃、交換、抵押和土地使用權出讓、轉讓的價格發現、確定機制所實行的管理活動的總稱(二)房地產價格評估的管理與評估基準價格房地產價格評估，是指房地產專業估價機構，根據估價目的，遵循一定的估價原則和估價方法，結合估價經驗和對影響房地產價格因素的分析，對房地產最可能實現的合理價格所作出的測算和判斷。第三節城市房地產交易管理房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則。我國房地產價市場價格評估的基準價格有三種

1．基準地價國家根據土地管理的某種需要，按照土地等級或土地收益狀況，計算或評定出來的一定時間內某一區域的土地平均價格。

2．標定地價縣級以上人民政府根據需要評估的，在正常土地市場、正常經營和政策作用下，某一具體地塊在某一時期、某一使用年限的價格。3．房屋重置價格按照當前的建筑技術、工藝水平、建材價格、人工和運輸費用等條件下，重新建造同類結構、式樣、質量標準的房屋所需的費用。第三節城市房地產交易管理三、房地產轉讓及其管理(一)房地產轉讓的概念房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

(二)房地產轉讓的基本條件房地產轉讓的基本條件，是指法律規定的，在房地產轉讓中應當具備的條件。第三節城市房地產交易管理以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：一是按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；二是按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報經有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。第三節城市房地產交易管理(三)房地產開發項目的轉讓123轉讓房地產開發項目應當符合法定條件轉讓房地產開發項目應當備案拆遷補償安置合同權利義務的轉移第三節城市房地產交易管理(四)房地產轉社的禁止事由1．以出讓方式取得土地使用權，不符合該法第38條規定的條件，即不具備上述以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓必備條件的；2．司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3．依法收回土地使用權的；4．共有房地產，未經其他共有人書面同意的；5．權屬有爭議的；6．未依法登記領取權屬證書的；7．法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。第三節城市房地產交易管理(五)房地產轉讓合同及受讓方的土地使用權年限根據《城市房地產管理法》第42條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

(六)對房地產轉讓合同受讓人改變土地用途的處理根據《城市房地產管理法》第43條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，答訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。第三節城市房地產交易管理(七)商品房預售管理商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房屋價款的行為。預售登記許可制度是目前我國商品房預售管理的主要手段。第三節城市房地產交易管理四、房地產抵押及其管理(一)房地產抵押的概念與范圍房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

1.房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權2．以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權3．其他地上定著物第三節城市房地產交易管理(二)管理原則房地一體抵押劃撥土地使用權可抵押劃撥土地使用權的地價優先補償管理原則第三節城市房地產交易管理五、房屋租賃及其管理(一)房屋租賃的備案登記制度房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

(二)住宅用房租賃(三)房屋租賃中國家劃撥土地使用權收益的保六、房地產中介服務機構的管理房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。對房地產評估機構實行許可制度對其他中介機構實行企業登記管理第四節房地產權屬登記管理一、房地產權屬登記管理的概念房地產權屬登記管理，是指法定的管理機構對房地產的權屬狀況進行登記發證的管理。二、國有土地使用權和房屋所有權登記(一)國有土地使用權登國有土地使用權登記，是指土地管理部門根據依法取得國有土地使用權的單位和個人的申請，按照法定程序對其國有土地使用權進行審查核實、注冊登記、核發國有土地使用權證書的一種制度。(二)房屋所有權登記房屋所有權登記，是指房地產管理部門根據房屋所有權人的申請，依照法定程序對其房屋進行核實、注冊登記、頒發房屋所有權證書的一種制度。第四節房地產權屬登記管理(三)房地產權屬