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文檔簡介
1競品分布圖本案天陽棕櫚灣親親家園天陽美林灣在售已交付潤達花園蘭韻天城三墩頤景園競品市場分析1、商業性質——社區商業;2、地緣性質——同一或相鄰板塊;3、項目規模——具有一定體量規模。良渚文化村中海紫藤苑商鋪性質界定:由于本案本次推出的商鋪為住宅底商,即社區商業,因此選擇競品均為小區底商和社區商業;專業性市場與底商在銷售及后期升值上均有一定差異,故不作為競品比較,但本案緊鄰三墩新天地,但周邊目前商業氣氛不濃。地緣界定:考慮到地段對商鋪價格的決定性影響,地域相近,產品相似性,競爭區域選擇在本案周邊、三墩。交付狀態:考慮到商鋪與住宅的差異性,去化速度與預期的投資回報率密不可分,故競品選取在售及已交付兩類。根據上述兩點,選定商鋪競品如下:在售:天陽棕櫚灣、白馬尊邸、中海紫藤苑、三墩頤景園已交付:親親家園、天陽美林灣競爭區域商鋪市場概況:競品市場分析3良渚文化村(在售)經營業態:餐飲酒吧,精品購物,嬰童教育,生活服務配套年投資回報率:2.8%左右面積:60㎡以下占51%,60-100㎡占34%銷售價格:2.5-3萬元/㎡總價區間:150-300萬目前在售,商鋪銷售分兩類:重要節點采用反租形式,每年按2%回報率進行反租,租期兩年;非重要節點店鋪僅銷售不反租。商鋪銷售情況較好。5天陽棕櫚灣(在售)物業狀態:現房(入住近80%)小區規模:2400戶面積:45-100㎡層高:3.5米附贈:地下儲藏室銷售均價:16613元/㎡總價區間:90-170萬,去化率60%左右經營業態:小型超市,便利店,理發店等生活配套租金:1.5-1.8元/平米/天物業費:2.8元/平米/月年投資回報率:3%左右6蘭韻天城(在售)物業狀態:現房小區規模:635戶面積:140-500㎡附贈:無銷售均價:17400元/㎡總價區間:220萬-750萬,去化率70%經營業態:小型超市,便利店,理發店等生活配套租金:1.9元/平米/天物業費:1.2元/平米/月年投資回報率:3%左右7三墩頤景園(在售)物業狀態:現房小區規模:956戶面積:60-500㎡附贈:無銷售均價:1.7萬元/㎡總價區間:100萬-850萬,去化率70%經營業態:小型超市,便利店,理發店等生活配套租金:2.2元/平米/天物業費:1.5元/平米/月年投資回報率:3%不到(目前空置率很高)9潤達花園(交付)物業狀態:現房面積:70-150㎡附贈:無銷售均價:2.3-2.7元/㎡總價區間:160萬-400萬經營業態:小型超市,便利店,理發店等生活配套租金:3.2元/平米/天物業費:1.6元/平米/月年投資回報率:5%左右10親親家園(交付)物業狀態:二手商鋪小區規模:7000戶面積:30-600㎡附贈:30-300㎡的地下室或閣樓銷售均價:內街19500元/㎡外街30000元/㎡總價區間:90-650萬經營業態:小型超市,房產中介,餐飲店,足浴店,美容美發店等服務型業態為主。租金:1.2-2.0元/平米/天物業費:2元/平米/月年投資回報率:2.8%11天陽美林灣(交付)物業狀態:二手商鋪小區規模:900戶面積:40-300㎡附贈:50-160㎡的閣樓銷售均價:23000元/㎡總價區間:80-500萬經營業態:服裝店,餐飲店,美容美發店,超市,洗衣店,五金店,洗車店等服務性業態為主。租金:2.0-2.5元/平米/天物業費:2.2元/平米/月年投資回報率:約4%S:1.對住宅的限購限貸形成一定基礎效應,投資客關注商鋪2.商鋪價值慢慢被挖掘和發現,客戶有一定投資熱情3.三墩北規劃20萬居住人口,消費人群量大4.離快速公交和規劃地鐵2號線延伸段出口都距離適中5.緊鄰三墩北目前唯一大型商業中心W:1.周邊同區域也有在售樓盤,價格較低2.周邊經濟適用房和回遷房還有大量商鋪未開3.新交付樓盤入住率還不高4.目前未形成濃厚的商業氛圍O:1.本身85萬方大盤,周邊小區人群數量無法比擬2.周邊除親親家園外唯一一個有廣場型的集中商業3.沿河購物風景好,有調性4.本身消費人群高端5.占據黃金購物三角其中一角,其他項目無法比擬T:1.部分戶型結構不方正,品相不好2.部分商鋪位置處于人流末端,或者廊道下,比較暗3.價格和周邊社區商業比沒明顯優勢4.部分打包賣,整體面積段偏大,總價偏高,客戶承受能力低13競品市場分析14業態相應面積(㎡)小型超市50~200便利店60花店、干洗、ATM20~30藥店小型40~60㎡,中大型200㎡寵物店根據規模40~2000不等蛋糕店80~200美發250棋牌40
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