金地.格林小城營銷策劃報告合富輝煌房地產(chǎn)(東莞)本方案旨在實現(xiàn)三個目標(biāo)——實現(xiàn)金地在東莞的品牌戰(zhàn)略第一個目標(biāo)準確地說，是建立金地品牌與東莞市場的聯(lián)系金地品牌與消費者的聯(lián)系：認知——信賴——追捧金地品牌與東莞發(fā)展商的聯(lián)系：認知——信賴——合作第二個目標(biāo)實現(xiàn)金地.格林小城高速銷售一期貨量797套表現(xiàn)為進入東莞個盤銷售第一名，至04年底，實現(xiàn)銷售535套，月均145套，銷售率67%實現(xiàn)金地.格林小城較高的價格第三個目標(biāo)實現(xiàn)東莞中檔樓盤的最高價位，預(yù)期均價3500元以上。在項目片區(qū)樓盤中，近3年中檔盤的價格不超過3400元/m2，高檔樓盤價位一般不低于3600元/m2。本項目預(yù)期價位處在兩者之間的敏感位置，實質(zhì)上是要建立新的市場參照價格。本案策略將從四個方面展開——一、最新競爭環(huán)境分析——競爭態(tài)勢及優(yōu)劣勢比較四、價格體系建議二、占位與突破口三、營銷部署——品牌力、產(chǎn)品力與形象力研究——節(jié)點把握與重點把控——定價原則與推貨走勢打開地圖，硝煙立時彌漫在紙上。

5分鐘車程半徑內(nèi)，有近20個在售樓盤！５min3min3min5min５min2min但真正的威脅來自四個樓盤，它們才是未來競爭的主要對手。戰(zhàn)勝他們，就贏得東莞市場！他們的主力戶型2房72-84㎡20%367套小3房93-109㎡43.1%819套大3房120-132㎡17%326套4房132-151㎡15%272套復(fù)式185-236㎡0.3%6套聯(lián)排別墅220-224㎡4%71套獨立別墅396-439㎡0.6%11套匯總100%1872套2房70㎡８%124套3房９0-1３０㎡８0%1240套4房130-1６0㎡１2%186套匯總100%1550套2房58-100㎡3%62套中3房107-128㎡59%1234套大3房135-165㎡30%620套復(fù)式183-267㎡8%162套匯總100%2078套3房110-139㎡64%560套4房143-159㎡27%234套5房210㎡3%30套復(fù)式293—468㎡6%54套匯總100%878套競爭對手存貨量分析

數(shù)據(jù)截至4月18日

對手余貨共4822

套將在下半年陸續(xù)推出，項目開盤時市場壓力比以往大直接競爭對手陽光澳園，5.1期間開放樣板間供參觀.63%33%67%０２年至今項目所在片區(qū)主要樓盤月均總銷量增量分析02年片區(qū)主要樓盤月均總銷量：306

套市場份額比例03年片區(qū)主要樓樓盤月均總總銷量：408套市場份額比比例注:江南世世家11月月開盤,為為使全年數(shù)數(shù)值客觀,取04年平均均銷量分析析.04年至今今片區(qū)主要樓樓盤月均總總銷量：461套市場份額比比例片區(qū)代表性性樓盤月均均總銷量增增量分析：：02-03年銷量增增長率：33%03-04年若按同同比增長預(yù)預(yù)測:33%則未來增量量空間為81套(542-461)宏遠.江南南世家檔案案建筑面積：：27萬容容積率：１１.7總總貨貨量：1872套最大的競爭爭對手。理由：目前前東莞個盤盤銷售最快快的樓盤入市時間：：03年11月16日，迄今今整5個月月已銷售：洋洋房621套，別墅墅53套，，月均135套屬性定位：：江南風(fēng)情園園林，中國國養(yǎng)生住宅宅推廣語：04年，住住到江南去去產(chǎn)品核心賣賣點：革命性戶型型設(shè)計/江江南風(fēng)韻園園林售價：3180元/m2入市，現(xiàn)已已升至3270元/m2競爭對手分分解1中信.陽光光澳園檔案案最直接的競競爭對手。。理由：項目目距離最近近，目標(biāo)群群相近競爭對手分分解2建筑面積：：22萬容容積積率：1.8總總貨量量：1550套預(yù)計入市時時間：２０００４年５５月預(yù)計均價：：３３０００元/m2屬性定位：：出自中信源源于澳洲洲推廣語：讓家成為港港灣產(chǎn)品核心賣賣點：澳洲原味生生活光大.景湖湖春天檔案案干擾型對手手。理由：03年莞城個個盤銷售額額最高，余余勢仍在競爭對手分分解3建筑面積：：40萬容容積積率：2.22總總貨量：：2078套入市時間：：02年5月1日，，新形象入入市：03年3月19日已銷售：洋洋房1396套，月月均96套套售價：2850元/m2入市，現(xiàn)已已升至3050元/m2屬性定位：：白領(lǐng)精英時時尚特區(qū)推廣語：我和春天有有個約會產(chǎn)品核心賣賣點：清新的園林林/時尚的的生活競爭爭環(huán)環(huán)境境小小結(jié)結(jié)莞城城近近3年年來來，，代代表表性性樓樓盤盤都都是是集集中中在在項項目目所所在的的區(qū)區(qū)域域，，每每年年最最熱熱銷銷樓樓盤盤的的平平均均月月銷銷售售在在90-120套套之之間間。。03年年，，景景湖湖春春天天在在東東城城熱熱銷銷，，強強勢勢競競爭爭樓樓盤盤沒沒有，，江江南南世世家家直直到到11月月中中在在南南城城推推出出。。相相較較之之下，，本本項項目目推推出出時時，，將將面面臨臨遠遠近近更更多多的的競競爭爭。。景湖湖春春天天到到本本項項目目推推出出時時，，預(yù)預(yù)計計只只剩剩近近300套套尾貨貨，，主主要要是是有有硬硬傷傷的的戶戶型型。。競競爭爭威威脅脅已已經(jīng)經(jīng)不不大，，但但廣廣告告與與大大幅幅降降價價的的干干擾擾仍仍在在。。江南南世世家家熱熱銷銷勢勢頭頭不不減減，，貨貨量量充充足足，，仍仍是是最最大大的競競爭爭對對手手。。但但其其工工程程進進度度緩緩慢慢，，品品質(zhì)質(zhì)相相對對偏偏低，，在在與與格格林林小小城城競競爭爭中中，，將將處處在在劣劣勢勢。。凱旋旋城城在在片片區(qū)區(qū)高高檔檔樓樓盤盤中中，，實實質(zhì)質(zhì)上上是是在在沒沒有有同同類競競爭爭盤盤的的狀狀態(tài)態(tài)下下銷銷售售。。銷銷售售速速度度仍仍不不理理想想。。當(dāng)本本項項目目推推出出時時，，對對其其形形成成的的壓壓力力將將更更大大。。陽光光澳澳園園是是本本項項目目競競爭爭最最為為直直接接的的樓樓盤盤，，與與本本項目的面積區(qū)區(qū)間相近，客客源相近，但但比本項目早3個月推出出，搶占了一一定先機。只只要把陽光澳園的銷售勢勢頭壓下去，，本項目的市市場份額將會很大。本案策略研究究第二部分———一、最新競爭爭環(huán)境分析——競爭態(tài)勢及優(yōu)優(yōu)劣勢比較二、占位與突突破口——品牌力、產(chǎn)品品力與形象力力研究三、營銷部署署——節(jié)點把握與重重點把控四、價格體系系建議——定價原則與推推貨走勢首先，讓我們們達成兩方面面的共識：我們理解的占占位，是項目目在消費者腦腦子里建立的地位位、印象。我們將把對項項目占位的研研究，分解為為對項目品牌力、產(chǎn)品品力、形象力力的研究，突破口則蘊藏藏其間。品牌力形象力產(chǎn)品力消費者大腦印象？光大地產(chǎn)莞城地產(chǎn)品牌力比較宏遠地產(chǎn)新世紀地產(chǎn)中信地產(chǎn)品牌口號：實實力創(chuàng)未來，，誠信鑄品牌牌品牌支撐：東東泰花園、陽陽光假日、凱旋城、中信信新天地品牌忠誠度：：東泰業(yè)主的的忠誠度較高高品牌榮譽：03年中國房房地產(chǎn)十強品牌感受：實實力感強，誠誠信度一般專業(yè)感較弱品牌口號：珍珍重每個家的的期望品牌支撐：景景湖花園、景景湖春天品牌忠誠度：：景湖花園業(yè)業(yè)主的忠誠度很高品牌榮譽：無無突出榮譽品牌感受：親親和力強，專專業(yè)感弱文化內(nèi)涵弱品牌口號：沒沒有品牌支撐：新新世紀豪園、、第一居品牌忠誠度：：東莞本地人人中口碑很好。品牌榮譽：無無突出榮譽品牌感受：專專業(yè)感稍強、、文化內(nèi)涵弱品牌口號：健健康生活領(lǐng)跑跑者品牌支撐：活活力康城、江江南世家品牌忠誠度：：在南城區(qū)享享有較高忠誠度品牌榮譽：04年CBA總冠軍品牌感受：實實力較強，專專業(yè)感弱特別說明東莞地產(chǎn)經(jīng)過過十多年的發(fā)發(fā)展，早期是是不成熟的年代，但依托托項目品牌，，四大發(fā)展商商不自覺間形成地產(chǎn)品牌牌的積累，分分別培養(yǎng)出對對品牌有一定忠誠度的客客戶。每年的的熱銷盤均在在他們之間產(chǎn)生。近三年來，競競爭加劇。發(fā)發(fā)展商開始有有意識地加強品牌建設(shè)，，但成效甚微微，根本原因因是人才與觀念的制約。。品牌運作在在營銷上未能能利用到專業(yè)平臺，在開開發(fā)上也未能能建立專業(yè)機機制。盡管如此，我我們發(fā)現(xiàn)在過過去三年的銷銷售中，品牌的影響力無無時不在。中中信、宏遠的的遠期樓花能熱銷，是因因為消費者相相信他們的實實力。光大與景湖業(yè)主之之間的魚水關(guān)關(guān)系，影響到到業(yè)主對光大商業(yè)項目的的盲目追捧。。奧美說：品牌牌是產(chǎn)品與消消費者之間的的聯(lián)系，當(dāng)這種種聯(lián)系牢不可可破時，消費費者外遇“第三三者”的機會會就大大降低低金地品牌相較較于東莞原有有品牌，缺少時間的積積淀，缺少本地項目目的支撐，缺少忠忠誠消消費群群的培培養(yǎng)，，如何發(fā)揮金金地品品牌的的力量量？金地品品牌東東莞攻攻略金地品品牌專業(yè)之之道，，惟精精惟一一前瞻、、真誠誠、專專業(yè)、、關(guān)懷懷從本地地品牌牌的薄弱環(huán)環(huán)節(jié)突突破，，割斷舊舊有聯(lián)聯(lián)系。強化金金地品品牌的的專業(yè)業(yè)之道；強強化金金地格格林項項目的專業(yè)業(yè)成就就；突突出金金地企業(yè)的的文化化內(nèi)涵涵，建建立新的聯(lián)聯(lián)系專業(yè)感感弱，，文化化內(nèi)涵涵弱突破口口品牌導(dǎo)導(dǎo)入是是個系系統(tǒng)工工程，，市場場對品品牌信信息始始終有有選擇擇地接接受。。在品牌牌傳播播過程程中，，我們們要巧巧妙繞繞開對對手的的干擾擾，比比如：：中信地產(chǎn)產(chǎn)的““03年中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)十強強企業(yè)業(yè)”和和金地地的““中國國房地地產(chǎn)上市市十強強”，，市場場很難難甄別別。我我們前前期直直取對對手的的品牌牌軟肋，中中期與與產(chǎn)品品互動動，而而品牌牌情感感則需需要長長期地地浸潤潤。攻略說說明金地.格林林小城城品牌力力專業(yè)之之道文化內(nèi)內(nèi)涵專業(yè)成成就專業(yè)的的信念念專業(yè)的的隊伍伍專業(yè)的的社會會平臺臺力量量整合合金地北北京.格林林小鎮(zhèn)鎮(zhèn)金地上上海.格林林春岸岸金地深深圳從從金海海灣到到香蜜蜜山專業(yè)的的榮譽譽企業(yè)文文化展展示:金地地網(wǎng)站站、《金地地月刊刊》、、《新新空間間》社區(qū)文文化展展示:網(wǎng)站站“小小城論壇””、金金地.家天天下CLUB格林小小城產(chǎn)品力力格林小小城產(chǎn)產(chǎn)品力力研究究產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新:“小城城”的的半圍圍合規(guī)規(guī)劃，，是本本項目目區(qū)別東莞莞樓盤盤最鮮鮮明的的特征征，圍圍而不不合，與與以往往也有有所不不同。。作為東東莞樓樓盤的的新事事物，，小圍圍合院院落空間間的推推廣及及引導(dǎo)導(dǎo)非常常重要要.基礎(chǔ)產(chǎn)產(chǎn)品力力:區(qū)位：：位于于莞城城熱銷銷樓盤盤集中中區(qū)域域規(guī)模：：占地地13.6萬m2，總建建面26萬m2,具備一一定社社區(qū)規(guī)規(guī)模.交通：：臨東東莞大大道及及四環(huán)環(huán)路，，便捷捷配套：：會所所、商商業(yè)等等基礎(chǔ)礎(chǔ)配套套。與對手手比，，處于于劣勢勢。可比性性優(yōu)勢勢建立立:戶型:江南南世家家將市市場的的戶型型意識識喚醒,格林林小城城將在在戶型型及樣樣板展示示方面面更上上層樓樓.外立面面:這這是幾幾大東東莞發(fā)發(fā)展商商的共共同弱項項.景觀:清晰晰的““快樂樂”主主題思思想,考究究的細節(jié)節(jié)把握握,景景觀對對房子子的分分配,出出彩可可以預(yù)預(yù)期.產(chǎn)品情情趣體體驗:在售樓樓開盤盤階段段,一一般樓樓盤認認知產(chǎn)產(chǎn)品的主主要道道具是是模型型加樣樣板間間.格林小小城如如能從從主入入口商商業(yè)街街的休休閑氛圍圍營造造開始始,一一直延延伸到到會所所部分功功能展展示.則消消費者者既能能看到到金地的的產(chǎn)品品功底底,又又能產(chǎn)產(chǎn)生未未來生生活的真真實體體驗.突破口口格林小小城產(chǎn)產(chǎn)品力力營銷銷攻略略產(chǎn)品力力攻略圖圖可比性性優(yōu)勢勢產(chǎn)品情情趣體體驗產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新（戶型型、景景觀、、外立立面））（商業(yè)業(yè)街、、會所所、樣樣板間間）（半圍圍合式式院落落規(guī)劃劃）攻略引導(dǎo)市市場把把買樓樓的關(guān)關(guān)注點點落落到到戶戶型型、、外外立立面面及及景觀觀三三個個方方面面進進行行比比較較。。打破破消消費費群群體體的的心心理理平平衡衡，，讓他他們們喜喜新新厭厭舊舊，，對對現(xiàn)現(xiàn)在在的居居住住環(huán)環(huán)境境不不滿滿，，對對原原先先追隨隨的的發(fā)發(fā)展展商商的的房房子子失失望望。。反向向炒炒作作金金地地的的專專業(yè)業(yè)力量量與與專專業(yè)業(yè)精精神神，，與與品品牌牌互動動。。開盤盤前前以以炒炒作作為為主主，，開盤盤后后廣廣告告細細化化表表現(xiàn)現(xiàn)。。123產(chǎn)品品力力攻略略圖圖可比比性性優(yōu)優(yōu)勢勢產(chǎn)品品情情趣趣體體驗驗產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新（戶戶型型、、景景觀觀、、外外立立面面））（商商業(yè)業(yè)街街、、會會所所、、樣樣板板間間））（半半圍圍合合式式院院落落規(guī)規(guī)劃劃））這是是現(xiàn)現(xiàn)場場提提高高成成交率率的的有有效效手手段段。。我我們把把它它作作為為開開盤盤的的必必要條條件件之之一一來來對對待待。。從主主入入口口商商業(yè)業(yè)街街開開始始，，營造造歐歐陸陸街街頭頭的的休休閑閑生生活活氛圍圍，，讓讓每每個個看看樓樓的的人人開開始他他的的心心理理體體驗驗之之旅旅，，一一直延延伸伸到到會會所所售售樓樓中中心心，，而樣樣板板間間的的裝裝修修進進一一步步強強化客客戶戶對對金金地地產(chǎn)產(chǎn)品品的的沖沖動動。。攻略略產(chǎn)品品力力攻略略圖圖可比比性性優(yōu)優(yōu)勢勢（戶戶型型、、景景觀觀、、外外立立面面））產(chǎn)品品情情趣趣體體驗驗（商商業(yè)業(yè)街街、、會會所所、、樣樣板板間間））產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新（半半圍圍合合式式院院落落規(guī)規(guī)劃劃））攻略略半圍圍合合式式院院落落規(guī)規(guī)劃劃，，使使格格林林小城城從從東東莞莞的的樓樓盤盤風(fēng)風(fēng)格格中中跳跳脫出來，，但其本本身需要要市場接受的過過程，不不適合做做產(chǎn)品力的突破破口。院落規(guī)劃劃的優(yōu)勢勢主要通過過院落文化的的引導(dǎo)來進行，，強調(diào)鄰里的交交流空間間，強調(diào)調(diào)兒童嬉戲空間間，強調(diào)調(diào)私屬的的院落領(lǐng)地感。。在景觀特特色上，，表現(xiàn)為為回家過程的三三重景觀觀感受。。123格林小城城形象力力研究東莞樓盤盤的形象象，歷經(jīng)經(jīng)三個階階段：光大“水水云龍庭庭”———風(fēng)起、、云涌、、龍騰，，形象紊紊亂新世紀豪豪苑———天造一一半，人人造一半半，是把把賣點當(dāng)當(dāng)形象金月灣———心懷懷天地之之美，也也只是很很虛的一一句廣告告語第一個階階段：01年之之前，沒沒有形象象意識第二個階階段：01年~02年年，膚淺淺的異國國風(fēng)情附附會中信“陽陽光假日日”———圣地亞亞哥風(fēng)情情石竹新花花園———新加坡坡風(fēng)情園園林光大“豪豪苑花園園”———十大異異國風(fēng)情情中信凱旋旋城———巴黎風(fēng)風(fēng)情本階段市市場對有有形象的的樓盤推推廣接受受起來還還是容易易些，以以“陽光假假日”為為首，著著實引起起市場不不小的躁躁動。而而“豪苑苑花園”與與“凱旋旋城”選選題太大大，駕御御無力，，反成障障礙。陽光假日日——回回家度假假好心情情（（房子讓讓人休閑閑放松））活力康城城——住住進來，，動起來來（（有運動動的生活活更健康康）景湖春天天——我我和春天天有個約約會（清清新自然然的白領(lǐng)領(lǐng)特區(qū)））江南世家家——04年，，住到江江南去（江南風(fēng)風(fēng)情園林林，中國國養(yǎng)生住住宅）第三個階階段：02年~03年年，形象象開始融融進對居居住文化的理理解，同同時有意意無意地地提出樓盤的生生活主張張。我們看到到，三個個階段的的提升，，并非整整個市場場的提升，而而是極少少數(shù)個盤盤的提升升。很多多發(fā)展商商及策劃人好好象離開開異國風(fēng)風(fēng)情就無無從入手手包裝項項目的形象。。（04年年，加州州風(fēng)情、、澳洲風(fēng)風(fēng)情又來來到東莞莞）我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，膚淺淺的異國國風(fēng)情形形象沒有有生命力力。消費費者買樓時時以為自自己是喜喜歡上了了該樓盤盤的形象象，但在在真正入住住后，首首先忘記記的就是是該樓盤盤的形象象。今天，住住在“陽陽光假日日”的業(yè)業(yè)主誰會會再想起起這里曾曾是廣告里的的圣地亞亞哥？虛招用多多了，就就會失去去戰(zhàn)斗力力。如果異國國風(fēng)情形形象融進進了生活活方式，，則是例例外。東莞目前前止最成成功的樓樓盤形象象是江南南世家。。市場喜歡歡它的，，并非表表象的江江南，而而是江南南風(fēng)情所所倡導(dǎo)的居居住美學(xué)學(xué)與居住住哲學(xué)。。是小橋橋流水、、亭臺樓樓榭的韻致致，是上上善若水水的養(yǎng)生生觀。這這些是消消費者潛潛意識里所所向往的的。形象也是是一種力力量。一個成功功的樓盤盤形象，，必須有有三個方方面的具具備：形象必須須有產(chǎn)品品特征的的支持形象要蘊蘊藏居住住文化的的內(nèi)涵形象能有有效刺激激消費者者意識（視覺、、聽覺、、聯(lián)想））金地.格格林小城城多元形象象項目名稱稱傳達出出的形象象有點歐陸陸感覺，，但非歐歐陸風(fēng)情情Green，綠綠色的，，自然清清新的格林，童童話色彩彩的，純純真的小城，能能夠喚發(fā)發(fā)親切感感的生活活領(lǐng)地生活方式式所引導(dǎo)導(dǎo)的形象象產(chǎn)品特征征延伸出出的形象象半圍合式式規(guī)劃，，院落文文化所引引導(dǎo)的和和諧鄰里關(guān)系系，純善善的音樂坊及及音樂元元素的其其它運用用，藝術(shù)術(shù)的濃郁生活活氛圍及及社區(qū)文文化的營營造，時時尚生活、繽繽紛快樂樂金地.格格林小城城一座小城城，有美美麗氣質(zhì)質(zhì)，有生生活品質(zhì)質(zhì)突破普通通樓盤的的形象范范疇，不不再是中中西風(fēng)情情的簡單區(qū)區(qū)別。而而是宣揚揚一個真真實的生生活領(lǐng)地地。它是一座座小城。。在視覺上上是美麗麗的，在在精神上上是快樂樂的。它是一座座小城。。時刻對東東莞市場場發(fā)出““美、善善”生活活的召喚喚。它是一座座小城。。小城故事事天天上上演，快快樂原則則70年不變。。形象力攻攻略（一）形象力攻攻略（二）前期，利利用對六六、七十十年代人人影響至至深的鄧麗麗君的「「小城故故事」導(dǎo)導(dǎo)入小城城形象，4款廣告告發(fā)酵市市場的小小城情緒緒。渾然天成成，先聲聲奪人。。小城故事事多，充充滿喜和和樂。若是你到到小城來來，收獲獲特別多多。看似一幅幅畫，聽聽象一首首歌。人生境界界真善美美，這里里已包括括。………請你的朋朋友一起起來，小城來做做客。形象力攻攻略（三）形象導(dǎo)入入中期，，推出「「格林小小城」網(wǎng)網(wǎng)站，開辟辟“小城城論壇””。利用用新的營營銷渠道樹立立格林小小城的時時尚特質(zhì)質(zhì)。通過過網(wǎng)站引導(dǎo)導(dǎo)市場自自己去發(fā)發(fā)現(xiàn)金地地。「格林小小城」網(wǎng)網(wǎng)站不僅僅可以別別開生面面地傳播小城城形象，，同時也也是宣傳傳金地品品牌的載體，，是吸收收金地家家天下會會員的通通道。對于東莞莞來說，，這種做做法是新新鮮的，，事實上，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)在東東莞早已已普及。。傳播「格格林小城城」網(wǎng)站站及“小小城論壇壇”，前期需要要傳統(tǒng)媒媒體的引引導(dǎo)。格林小城城形象力力營銷攻攻略（四四）專為本項項目譜寫寫詞曲的的廣告歌歌曲，作作為影視片片的主要要旋律。。亦作為為開盤前前平面形象象廣告的的主題。。“小城故故事2005””曲詞優(yōu)優(yōu)美依舊舊，只是多了了時尚氣氣息。建議請王王菲專唱唱，也許許成為王王菲04年專輯的主主打歌。。費用與與武漢分分攤。特別攻略略“小城故故事2005””如果東莞莞人心頭頭回蕩著著一首樓樓盤的主主題歌，，則格林林小城的形形象力已已滲透到到極致。。形象高高度也提提升了。。占位與突突破口再再梳理品牌力產(chǎn)品力形象力消費者大大腦專業(yè)的發(fā)發(fā)展商，，產(chǎn)品令令人期待很親切的的小城，，很美麗的的小城，，很有生活活品位的的小城其它的樓樓盤原來來有這么么多缺點，，不比不不知道格林小城城的ULPUniquelifeproposition親親庭院院美美麗小城城“獨特的的生活主主張”是是相對于于東莞市市場而言言。小圍合院院落在東東莞樓盤盤中是第第一個，，雖不作作為產(chǎn)品品力的突破破口，但但作為樓樓盤規(guī)劃劃最顯著著的特征征，要引引導(dǎo)市場接受。。“小城”的形形象在東莞也也屬首次使用用，我們賦予予它美麗的氣質(zhì)，，用最通俗的的語言來傳播播，是東莞人人民容易接受的。。本案策略研究究第三部分———一、最新競爭爭環(huán)境分析——競爭態(tài)勢及優(yōu)優(yōu)劣勢比較二、占位與突突破口——品牌力、產(chǎn)品品力與形象力力研究三、營銷部署署——節(jié)點把握與重重點把控四、價格體系系建議——定價原則與推推貨走勢格林小城開盤盤前營銷節(jié)點點（營銷部署詳詳見我司“魚魚骨圖”）第一階段8月第二階段第三階段6月、7月9月目標(biāo)任務(wù):引導(dǎo)市場關(guān)注注金地品牌；吸收家天天下會員；7月初開始始儲客。發(fā)酵市場的小小城情緒；引發(fā)市場場對格林小城生活的的期待建立可比性產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢；制造開盤盤氣勢；9月中旬引爆爆市場。品牌力產(chǎn)品力/形象象力形象力推廣重點:金地網(wǎng)站、金地.家天下下CLUB適度品牌炒作作。美麗小城形象象、格林小城網(wǎng)站站、格林小城動態(tài)態(tài)炒作產(chǎn)品優(yōu)勢炒作作、“格林小城2005”、、開盤形象。操作要點:6月底完成小小模型；7月完成商業(yè)業(yè)街形象商家招商。。“小城故事2005”中旬錄制完成成；看樓路線景觀觀初現(xiàn)。樣板間開放；；商業(yè)街形象商家家入場；形象片月月初安排投放。三個重要環(huán)節(jié)節(jié)一、網(wǎng)絡(luò)營銷銷：網(wǎng)絡(luò)營銷渠道道一經(jīng)建立，，不僅帶出格格林小城的時時尚特質(zhì)，也為今后后的推廣節(jié)省省大量成本。。尤其在東莞莞，報紙相對弱勢，，借助網(wǎng)絡(luò)很很有必要。所以，品牌導(dǎo)導(dǎo)入階段，除除了直接推廣廣炒作品牌，，更要刺激消費者進進入金地網(wǎng)站站，讓他們自自己去發(fā)現(xiàn)金金地。二、提前儲客客：雖然東莞目前前的樓盤推出出不需要太長長的儲客期，，但幾大樓盤均有大大社區(qū)的客戶戶基礎(chǔ)，他們們對新盤的支支持非常大。格林小小城沒有這些些，開盤飄紅紅需要時間積積累，從7月份開始始儲客很有必必要。三、幾個點需需要提前準備備：商業(yè)街的招商商星海音樂學(xué)院院的合作“小城故事2005”詞詞曲作者的聯(lián)聯(lián)系及王菲的的聯(lián)系格林小城的網(wǎng)網(wǎng)頁設(shè)計以上這幾項均均為非常規(guī)操操作，需要時時間。必須現(xiàn)現(xiàn)在就著手安排，方方能滿足正常常的時間使用用。本案策略研究究第四部分———一、最新競爭爭環(huán)境分析——競爭態(tài)勢及優(yōu)優(yōu)劣勢比較二、占位與突突破口——品牌力、產(chǎn)品品力與形象力力研究三、營銷部署署——節(jié)點把握與與重點把控控四、價格體體系建議——定價原則與與推貨走勢勢一期3500元/m2均價目標(biāo)的的實現(xiàn)：我們可以看看到，格林林小城的市市場自然價價格應(yīng)該是3300元/m2，必須多方方面提升本本項目的附加值才才能實現(xiàn)3500元元/m2的目標(biāo)。格林小城附附加值的提提升：格林小城形形象提升價值50元/m2以上消費者為自自己喜歡的的樓盤形象象，為自己己向往的生生活多花6000元，一一般是可以以接受的。。格林小城產(chǎn)產(chǎn)品提升價值100元/m2以上開盤前，格格林小城的的產(chǎn)品已初初步呈現(xiàn)。。從入口商商業(yè)廣場，到會會所、樣板板間，產(chǎn)品品的細節(jié)與與品質(zhì)感，，能夠一步步提提升客戶的的心理價位位。金地品牌提升價值50元/m2以上金地的品牌牌附加值一一直存在。。道路干擾——主干道道對靠路住住宅造成噪噪音干擾，，以價格調(diào)調(diào)控；景觀因素——根據(jù)景景觀面的攝攝取調(diào)控價價格；戶型因素——根據(jù)戶戶型的優(yōu)勢勢比較調(diào)控控價格；朝向因素——根據(jù)朝朝向的差異異比較調(diào)控控價格；制訂價格時時考慮的因因素：格林小城價價格體系將將另案提交交制訂價格考考慮因素排排序：景觀因素道路干擾朝向因素戶型因素推售節(jié)奏示示意圖２首推：410套一期總貨量量：797套加推：230套備補：157套加推貨量控控制：上批貨量銷銷售率達到到８０％；；針對國慶期期對手推售售動態(tài)調(diào)整整．１３３１１１１１１２２２３３多謝見閱！！THEEND9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。12:03:0112:03:0112:0312/31/202212:03:01PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2212:03:0112:03Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。12:03:0112:03:0112:03Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2212:03:0112:03:01December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月202212:03:01下下午午12:03:0112月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2212:03下下午12月-2212:03December31,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/3112:03:0112:03:0131December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。12:03:01下午午12:03下下午12:03:0112月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。12:03:0112:03:0112:0312/31/202212:03:01PM11、成成