2017年江蘇省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)中介服務行業(yè)自律模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是。A：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B：統(tǒng)一付款方式C：統(tǒng)一價格單位D：統(tǒng)一市場狀況E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、下列關于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是。A：市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因B：可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C：房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是土地有限性和稀缺性D：金融機構壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成E：借款合同3、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為（）萬元。25262241213529854、下列不屬于經(jīng)財政部批準免征房產(chǎn)稅范圍的是。A：經(jīng)有關部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險房屋B：對企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)C：企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)D：房產(chǎn)大修停用三個月以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、被征收工地上的附著物和青苗的補償標準，由規(guī)定。A：國務院B：國工資源部C：省、自治區(qū)、直轄市D：縣E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章6、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145面，套內(nèi)使用面積為132面，應分攤的公共部分建筑面積為9面，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/近，該套住宅按建筑面積計算的價格為元/近。A：3000B：3277C：3295D：3599E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按—計算的。A.綜合利率B.貸款利率C.折現(xiàn)率D.機會成本8、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b,是由決定的。A：房地產(chǎn)的歷史價格資料B：房地產(chǎn)的未來價格資料C：房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料D：估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、2003年國家出臺了國有土地使用權出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的_。A.需要適時的更新改造投資B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉移10、拆除公益事業(yè)房屋，應當。A：根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重新建設或者進行補償B：根據(jù)城市房屋拆遷管理部門的要求進行重新建設或者進行補償C：產(chǎn)權調(diào)換D：產(chǎn)權調(diào)換或貨幣補償E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章11、關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是。A：任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘8：對已消失的房地產(chǎn)，估價師應對估價對象原址進行必要的調(diào)查了解C：實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權益狀況D：拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下列關于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是_。A.青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定13、教育附加費的稅率在城市一般為營業(yè)稅的_。1%3%5%7%14、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預售應向縣級以上人民政府—管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。A.房產(chǎn)和土地B.規(guī)劃土地D.房產(chǎn)15、收益法中所指的收益是_。A.估價時點前一年的收益B.估價時點前若干年的平均收益C.估價時點以后的未來預期正常收益D.估價時點前最高盈利年份的收益16、某票面金額為450000元、到期日為2006年12月30日的貼水債券，若貼現(xiàn)率為10%,則該債券于2006年9月12日最適宜的轉讓價格為—元。A.436000B.436500C.43656243668517、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%,按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為_。0.180.12C.3.39D.5.0018、征收集體土地的補償費歸—所有。A.縣級以上人民政府土地管理部門B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地使用者D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織19、房地產(chǎn)不可移動的特性，房地產(chǎn)所處區(qū)位對—并不具有吸引力。A.置業(yè)投資者B.開發(fā)商C.承建商口.租客20、目前，按照國家最新政策，經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在左右。A：60B：70C：80D：90E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章21、北京天鴻寶業(yè)通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于_。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)間接投資D.投資于房地產(chǎn)投資信托公司22、寫字樓分類過程中需考慮的因素有（）。A.寫字樓的級別B.寫字樓的物業(yè)管理C.寫字樓的級別，寫字樓的位置D.寫字樓的位置，交通方便性，建筑形式23、以房地產(chǎn)抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應遵守_。A.現(xiàn)實性原則B.適宜性原則C.技術性原則D.客觀原則24、住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構是_。A.住房公積金管理中心B.住房公積金管理委員會委托的銀行C.各個單位D.全體職工大會25、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是_。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法B.過去數(shù)據(jù)加權算術平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法D.未來數(shù)據(jù)加權算術平均法二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、用不同的估價方法測算出的結果可能會有所不同。當這些測算結果有較大的差異時，估價人員應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎數(shù)據(jù)是否準確；②測算過程是否有錯誤；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當；⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑥是否符合估價原則，一般可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查_。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥2、下列關于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是。A：指在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設計進行施工、并受總概（預）算控制的各個工程項目的總和B：建設項目可由一個或幾個工程項目構成C：工程項目也稱單項工程，是建設項目的組成部分D：高等院校的綜合教學樓屬于單位工程E：通風工程屬于單位工程3、長期資金市場的功能主要是引導長期儲蓄轉化為長期投資，其特點不包括_。A.融資期限長B.流動性差C.資金交易量大D.融資的目的主要為了解決長期投資性資金的需要4、實行物業(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括。A：物業(yè)服務成本B：法定稅費C：物業(yè)服務企業(yè)的利潤D：物業(yè)服務支出E：物業(yè)服務企業(yè)的酬金5、不屬于市場法估價的步驟是_。A.搜集交易實例B.查看交易成功的比例C.比較價格的最大差距D.選取可比實例E.對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?、下列說法不正確的是_。A.完整的所有權包含占有、使用、收益、處分等四項權能，這四項權能可以與所有權發(fā)生分離B.共同共有與按份共有的最顯著區(qū)別在于：共同共有是平等地共有C.不動產(chǎn)所有權包括土地所有權和房屋所有權等D.建筑物區(qū)分所有權人轉讓其專有部分所有權的，其對共同共有享有的共有權利以及對該建筑物及其附屬設施享有的共同管理的權利，視為一并轉讓7、水污染可分為。A：海洋污染B：地下水污染C：地表水污染D：承壓水污染E：潛水污染8、零售商業(yè)物業(yè)的分類不是按—分類的。A.建筑規(guī)模B.經(jīng)營商品的特點C.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍D.建筑范圍9、相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的確。A：置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B：置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資C：置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D：置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E：置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者10、經(jīng)租房產(chǎn)年折舊額的計算公式為：年折舊額=房屋重置成本義（1-殘置率）?OA.自然壽命B.經(jīng)濟壽命C.已使用年限D.尚可使用年限11、根據(jù)有無抵押擔保，債券可分為。A：信用債券B：抵押債券C：擔保債券D：記名債券E：公募債券12、2006年甲公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2006年4月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2007年5月6日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值為6800萬元。如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為。A：無效應價B：有效應價C：可以成交的價格D：不確定E：個人住房抵押貸款證券化是一項金融創(chuàng)新業(yè)務，其住房抵押權轉讓具有特殊性。房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時，只對抵押權人作變更處理，其他登記事項不作變更13、下列說法不正確的是_。A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1.2C.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35%?45%14、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第三階段初期D.第三階段E.第四階段15、某收益｝生物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬元，假設在某報告期內(nèi)的空置率為30%,所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為—萬元。86261267016、根據(jù)權利的作用，以下民事權利屬于形成權的是_。A.物權B.知識產(chǎn)權C.人身權D.撤銷權17、玻璃幕墻為使保溫單層窗部分通風、排氣，將下面橡膠墊于1/4處切斷留孔，并在—上也要留有通氣孔。A.主龍骨B.次龍骨C.主梁D.玻璃18、凡綜合風險度超過—的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。50%60%70%80%19、房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇是由綜合決定的.【2005年考題】A：估價對象的房地產(chǎn)類型B：估價方法適用的對象和條件C：估價人員的技術水平D：委托人的特殊要求E：所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量20、下列，屬于加重納稅人負擔的措施。A：附加B：加成^減稅口：免稅E：規(guī)定起征點和免征額21、下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有_。A.消費者的收入增加B.作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C.作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D.消費者預期其未來的收入增加E.消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升22、保險公估人是指受保險人或保險客戶委托，辦理保險標的等業(yè)務，出具有關報告或證明，并向