試卷代號(hào)：2224國(guó)家開放大學(xué)2021年春季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題（開卷）2021年7月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫在題中的括號(hào)內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯(cuò)選均不得分。每題4分，共20分）TOC\o"1-5"\h\z.我國(guó)《民法典》規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有局部面積占比一以上的業(yè)主且人數(shù)占比以上的業(yè)主參與表決。（）A.三分之二三分之二B,三分之二二分之一C.二分之一二分之一D.三分之二四分之三.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法可享有以下哪些權(quán)利？（）A.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利B.依法組建業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利C.選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利I）.共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利.依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以卜.哪些原那么？（）A.公平合理B.方便生活C.團(tuán)結(jié)互助D.有利生產(chǎn).經(jīng)過（）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。A.10%B.20%C.30%D.40%.國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》主要規(guī)定了物業(yè)管理（）責(zé)任。A.刑事B.民事C.違憲I）.行政二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫“對(duì)”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫“錯(cuò)”，無(wú)需改正。每題3分，共15分）TOC\o"1-5"\h\z.業(yè)主對(duì)建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承當(dāng)義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。（）.我國(guó)《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成局部。（）.交付訂金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。（）.按照利益載體形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類。（）.在物業(yè)管理行政訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。（）三、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）.簡(jiǎn)述物業(yè)的屬性。.簡(jiǎn)述在物業(yè)管理過程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。.簡(jiǎn)述管理規(guī)約的特點(diǎn)。四、論述題（此題共20分）.結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。五、案例分析題（此題15分）.中天物業(yè)服務(wù)公司以彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的虧損為理由，要求提高“天翔花園”住宅小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，對(duì)此，局部業(yè)主:表示不滿，并拒交物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)。同時(shí)中天物業(yè)服務(wù)公司采購(gòu)了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資1000元將原來(lái)的水、電表替換掉,此舉遭到大局部業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)服務(wù)公司對(duì)拒不交錢換表的業(yè)主斷水、斷電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的所作所為極為不滿，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)服務(wù)公司。局部業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)服務(wù)公司來(lái)到小區(qū)，但中天物業(yè)服務(wù)公司以其與開發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理服務(wù)權(quán)。試析：中天物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主的做法各有什么不對(duì)之處？為什么？試卷代號(hào)：2224國(guó)家開放大學(xué)2021年春季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（開卷）（供參考）2021年7月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫在題中的括號(hào)內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯(cuò)選均不得分。每題4分，共20分）1.A2.ABCD3.ABCD4.B5.D二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫“對(duì)”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫“錯(cuò)”，無(wú)需改正。每題3分，共15分）6.錯(cuò)7.對(duì)8.錯(cuò)9.對(duì)10.錯(cuò)三、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）.簡(jiǎn)述物業(yè)的屬性。答：第一，“物業(yè)”屬于不動(dòng)產(chǎn)。（3分）第二，“物業(yè)”具有單元性。（3分）第三“物業(yè)”具有空間和環(huán)境性。（4分）.簡(jiǎn)述在物業(yè)管理過程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。答：（1）物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損需的民事責(zé)任。（2）因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。⑶建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承當(dāng)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的人除外。⑷因阻礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（5）破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。（6）無(wú)行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。（7）因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。每個(gè)要點(diǎn)2分，此題一共7個(gè)要點(diǎn)，只要答出5個(gè)要點(diǎn)或以上即可給總分值。.簡(jiǎn)述管理規(guī)約的特點(diǎn)。答：（1）管理規(guī)約主體是全體業(yè)主；（2分）（2）管理規(guī)約客體是物業(yè)使用、維修與其他物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為；（2分）（3）管理規(guī)約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定；（2分）（4）管理規(guī)約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過而生效的，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力；（2分）（5）管理規(guī)約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。（2分）四、論述題（此題共20分）.結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。答：（1）非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有局部及其設(shè)施；（3分）（2）非法經(jīng)營(yíng)行為，主要表現(xiàn)為：無(wú)證經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、聘用無(wú)資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)；（4分）（3）挪用專項(xiàng)維修資金的行為；（3分）（4）違法的轉(zhuǎn)委托行為；（3分）（5）阻礙管理行為；（3分）（6）物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。（4分）以上要點(diǎn)要展開一定的分析和闡述，如無(wú)分析和闡述，那么酌情扣2分。五、案例分析題（此題15分）.答：（1）物業(yè)服務(wù)公司的不對(duì)之處及分析：①擅自提高水、電費(fèi)不對(duì)。水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門定價(jià)，物業(yè)服務(wù)公司只是代收,不能擅自提價(jià)；（2分）②強(qiáng)行向業(yè)主收取1000元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對(duì)。物業(yè)服務(wù)公司要更換水、電表應(yīng)與業(yè)主協(xié)商，而不能強(qiáng)行收取費(fèi)用；（2分）③對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只有水、電管理部門才有權(quán)對(duì)用戶進(jìn)行停水、停電的處理權(quán)。（2分）④給業(yè)主給予罰款處理的做法不對(duì)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，罰款權(quán)是有權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)才享有的權(quán)力，物業(yè)公司作為企業(yè)顯然不具有此項(xiàng)權(quán)力。（2分）⑤以其與開發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，是錯(cuò)誤的。在小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)。（2分）（2）業(yè)主的不對(duì)之處及分析：①局部業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。（1分）業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的收費(fèi)有意見，可通過協(xié)商或法律途徑解決，但不能拒交水電費(fèi)。（1分）②局部業(yè)主通過聯(lián)合簽名去聘請(qǐng)新的物業(yè)服務(wù)公司的做法是錯(cuò)誤的。（1分）業(yè)主如果對(duì)該物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主團(tuán)體按照法定程序選聘、解聘。（1分）局部業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)服務(wù)公司。（1分）'試卷代號(hào)：2224國(guó)家開放大學(xué)2020年秋季學(xué)期期末統(tǒng)一考試

物業(yè)管理法規(guī)試題（開卷）2021年1月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫在題中的括號(hào)內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯(cuò)選均不得分。每題4分.共20分）.物業(yè)服務(wù)合同的基本原那么包括（）,>A.訂約自由原那么B.資質(zhì)審查原那么C.政府指導(dǎo)、行政干預(yù)原那么D.以上都不對(duì).物業(yè)管理法律責(zé)任是以（）。A.以民事責(zé)任為主，行政責(zé)任為輔B.以民事責(zé)任為主，行政責(zé)任和刑事責(zé)任為輔C.以刑事責(zé)任為主，行政責(zé)任為輔D.以行政責(zé)任為主，民事責(zé)任為輔.業(yè)主大會(huì)作出的決定違反法律的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令（）。A.限期改正B.撤消許可C.撤銷決定D.以上都不對(duì).添附是指不同的所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)和勞動(dòng)成果結(jié)合在一起，從而形成另一種新的財(cái)產(chǎn)，添附方式的方式主要有（）。A.混合B.附合C.加工D.以上都不是.可以承接各種物業(yè)管理工程的是（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A.一級(jí)資質(zhì)B.二級(jí)資質(zhì)C.三級(jí)資質(zhì)D.沒有二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫“對(duì)”：內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫“錯(cuò)”.無(wú)需改正。每題3分，共15分）.物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過綜合管理和全面服務(wù)，為業(yè)主提供平安、整潔的工作、居住環(huán)境。（）.合同雙方當(dāng)事人是否具備主體資格是影響合同效力的重要因素。（）.業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有局部享有所有權(quán)，對(duì)專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。（）.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。（）.物業(yè)管理民事糾紛中法院調(diào)解是我國(guó)民事訴訟程序的必經(jīng)階段。（）三、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）11簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。.簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)本錢的內(nèi)容。四、論述題（此題共20分）.結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。五、案例分析題（此題15分）.管理利和住宅小區(qū)的兆龍物業(yè)公司由小區(qū)的開發(fā)商聘請(qǐng)，業(yè)主人住后對(duì)小區(qū)開發(fā)商及其聘請(qǐng)的物業(yè)公司非常不滿意，小區(qū)業(yè)主們認(rèn)為該物業(yè)公司提供服務(wù)不到位，而且未能代表業(yè)主利益與開發(fā)商交涉，決定解聘兆龍物業(yè)公司。但兆龍物業(yè)公司稱：其與開發(fā)商有委托服務(wù)合同，且業(yè)主買房時(shí)與開發(fā)商的契約中已訂明:“同意開發(fā)商委托的物業(yè)公司進(jìn)行管理”,因此業(yè)主現(xiàn)在無(wú)權(quán)解聘物業(yè)公司，業(yè)主所稱服務(wù)質(zhì)量不好，無(wú)法舉證，且物業(yè)服務(wù)質(zhì)量沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此業(yè)主與物業(yè)公司爭(zhēng)執(zhí)不下。問題：（1）本案所涉及的法律關(guān)系有哪些？（2）業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，解決途徑有哪些？（3）本案應(yīng)如何處理？試卷代號(hào)：2224國(guó)家開放大學(xué)2020年秋季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（開卷）（供參考）2021年1月一、選擇題（在所給的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案,然后將其序號(hào)填寫在題中的括號(hào)內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯(cuò)選均不得分。每題4分，共20分）I.ABC2.B3.AC4.ABC5.A二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫“對(duì)”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫“錯(cuò)”，無(wú)需改正。每題3分.共15分）6.對(duì)7.對(duì)8.對(duì)9.對(duì)10.錯(cuò)三、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）.簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。答:物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比擬大（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性（2分）.簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。答：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2分）（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（2分）（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（2分）（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施：（2分）（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（2分）.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)本錢的內(nèi)容。答：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》第十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)本錢或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下局部：（1）管理服務(wù)人員的工資,社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利；（1分）（2）物業(yè)共用部份,共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,維護(hù)費(fèi)用；（1分）（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（1分）（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（1分）（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（1分）（6）辦公費(fèi)用；（1分）（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（1分）（8）物業(yè)共用局部，共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（2分）（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（1分）四、論述題（此題共20分）.結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。（1）非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有局部及其設(shè)施。（3分）（2）非法經(jīng)營(yíng)行為，主要表現(xiàn)為：無(wú)證經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、聘用無(wú)資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)。（4分）（3）挪用專項(xiàng)維修資金的行為。（3分）（4）違法的轉(zhuǎn)委托行為。（3分）（5）阻礙管理行為。（3分）（6）物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。（4分）以上要點(diǎn)要展開一定的分析和闡述,如無(wú)分析和闡述,那么酌情扣2分。五、案例分析題（此