2016年北京房地產估價師《制度與政策》：閑置土地的處置方式模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某宗可比實例房地產2007年1月30日的價格為800美元/m2,該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.1%。假設人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8650元人民幣，2007年6月30日為1美元=7.6835元人民幣。則該可比實例的價格調整到2007年6月30日的結果是一元人民幣/m2。6323.526804.376.657.486650.252、房地產投資的經濟效果主要表現為_。A.銷售收入B.開發利潤C.成本利潤率D.投資收益率3、房地產開發公司出售商品房屋，應在銷售前到登記機關辦理—手續。A.備案登記B.注銷登記C.變更登記D.買賣登記4、房地產開發企業取得方能預售商品房。A：《商品房預售許可證》B：《商品房開發許可證》C：《商品房經營許可證》D：《商品房銷售許可證》E：執行層的組織協調5、二級資質房地產估價機構可以從事的房地產估價業務有。A：公司上市、企業清算B：司法鑒定、城市房屋拆遷C：企業清算、城市房屋拆遷D：司法鑒定、公司上市E：工業用地的監測點評估價格6、某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準備用月收入的30%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是（）元。A.34000.00B.83265.3887867.7891022.127、以下關于估價方法間的關系的表述，正確的是。A：在建工程適用市場法估價而不適用成本法估價B：市場法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C：假設開發法中的開發完成后的價值可以采用市場法、成本法求取D：在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場法、收益法、假設開發法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法E：工業用地的監測點評估價格8、w市A房屋拆遷公司，在拆遷w市房屋時，與被拆遷人孫某達不成拆遷補償安置協議，經當事人申請，由裁決。A：w市房地產管理部門B：w市規劃管理部門C：W市建設管理部門D：w市房屋拆遷管理部門E：房地產估價機構必須加蓋公章9、某宗房地產的土地使用年限為40年，包括土地開發和房屋建造過程。至今已有8年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%,該宗房地產的資本化率為8%,該宗房地產的收益價格為一萬元。A.457.40B.476.98C.686.10D.715.4810、現有某待開發項目建筑面積為3850近，從當前開始自開發期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50%,半年后和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價為2850元/近。若折現率為15%,則該項目開發完成后的總價值的當前現值為萬元。A：766B：791C：913D：1046E：工業用地的監測點評估價格11、下列不屬于無償收回土地條件的是。A：城市規劃區范圍內B：除因不可抗力或者政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成的動王開發延遲除外C：以出讓等有償方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地D：超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的E：房地產估價機構必須加蓋公章12、以工序為研究對象編制的工程建設定額是。A：預算定額B：概算定額C：施工定額D：概算指標E：執行層的組織協調13、一廠房建成后8年被改造為超級市場.并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為一年。4042485d14、承包商收到竣工結算價款后，通常應在（）內將竣工工程交付給開發商。A.半個月一個月一個半月口.二個月15、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。10.0%14.0%C.25.0%D.35.0%16、某宗收益性房地產，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%,屆時轉讓稅費為售價的6%,資本化率為9%.該房地產目前的價值為。A：923萬元B：1111萬元C：1353萬元D：1872萬元E：工業用地的監測點評估價格17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價格為800元/m2建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,計算該建筑物的現值是一元。A.7680079104C.77952D.8156218、下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是.【2006年考題】A：房地產投機B：物價變動C：財政收支狀況D：居民收入水平E：工業用地的監測點評估價格19、A市居民張某按市場價格將其住房出租給王某，年租金為10000元。按照稅收優惠政策，張某應繳納個人所得稅元。A：200B：300C：400D：1000E：執行層的組織協調20、某宗土地總面積1000面，容積率為3,對應的土地單價為450元/近，現允許將容積率提高到5,樓面地價不變.則該土地應補地價（單價）數額為。A：300元/m?B：30元/mC：4240元/mD：1272元/m?E：工業用地的監測點評估價格21、不屬于引起房地產價格上升的原因是。A：外部經濟B：需求增加導致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通貨膨脹E：工業用地的監測點評估價格22、修建性詳細規劃應當符合—規劃。A.控制性詳細B.區域C.近期建設D.分區23、需要預測某宗房地產2008年、2009年的價格.通過市場調研，獲得該類房地產2003-2007年的價格并計算其逐年上漲額如表10—2第2歹列、第3列所示.用平均增減量趨勢法估計，該宗房地產2008年的價格為.A：8485元/m?B：8820元/mC：8500元/mD：8584元/m?E：工業用地的監測點評估價格24、下列關于設計方案評價原則的說法不正確的是_。A.經濟合理性與技術先進性相結.合原則是要在滿足使用者需求的前提下盡可能降低造價B.項目全壽命費用是項目從投資一開始一直到項目建設完成投入使用所發生的一切費用C.設計過程中要力求項目全壽命費用最低D.設計者要兼顧近期和遠期要求，選擇合適的功能水平，即近期與遠期效益相結合的原則25、某房地產開發企業欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設用地使用權，委托房地產估價機構評估其可接受的最高價，該估價應采用的價值類型為。A：市場價值B：投資價值C：謹慎價值D：在用價值E：工業用地的監測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、以縣為單位，人均耕地在1畝以下，耕地占用稅為每平方米—元。1?32?83?92?102、關于房地產估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有。A：注冊房地產估價師可以蓋個人印章不簽名B：注冊房地產估價師可以只簽名不蓋個人印章C：至少有兩名注冊房地產估價師簽名D：法定代表人或執行合伙人必須簽名E：房地產估價機構必須加蓋公章3、房地產價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以為基礎，參照當地的市場價格進行評估。A：各類房屋的抵押價格B：各類房屋的租賃價格C：各類房屋的重置價格D：基準地價E：標定地價4、對于擔保行為法，我國已經建立了以—為基本法，以—為核心，以最高人民法院司法解釋為補充的法律體系。A.《公司法》、《民法》；《合同法》B.《擔保法》、《民法》；《合同法》C.《公司法》、《合同法》；《擔保法》D.《合同法》、《民法》；《擔保法》5、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常要考慮的因素有_。A.可能面積的組合B.尋租者經營業務的性質C.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃D.每平方米的租金E.室內的裝修6、甲公司的自營地下商場原價2000萬元，當地類似物業的年租金為200萬元，若稅務機關課征房產稅時適用最利于業主的規定，則應繳納的房產稅是萬元。A：8.00B：11.76C：16.80D：24.00E：執行層的組織協調7、城市規劃管理系統由組成。A：城市規劃發展系統B：城市規劃執行系統C：城市規劃反饋系統D：城市規劃保障系統E：城市規劃決策系統8、某市擬建一大型圖書館，現根據該圖書館土建工程施工圖編制的預算價格為預算價格。A：單項工程B：單位工程C：分部工程D：分項工程E：執行層的組織協調9、下列投資形式中屬于房地產間接投資的有_。A.房地產開發投資B.購買房地產開發企業的債券C.房地產置業投資D.購買住房抵押支持證券E.購買房地產投資信托基金10、下列關于房地產中介服務收費，表述錯誤的是。人：按照服務形式，房地產咨詢收費分為口頭咨詢費和書面咨詢費B：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按一月至三月成交租金額標準，由雙方協商一次性收取C：房地產估價采用差額定率累進計費D：房地產估價采用差額定率累退計費E：實行獨家代理的由雙方協商，但房屋買賣代理收費最高不超過成交價格的0.5%11、在成本法求取折舊中，建筑物的有效經過年數二經濟壽命-__。A.自然壽命B.剩余壽命C.經過年數D.剩余經濟壽命12、下列有關各種彈性的表述中，正確的有_。A.奢侈品的需求價格彈性相對較大B.占家庭支出比例較大的商品，其需求價格彈性相對較小C.商品對另外一種商品的需求交叉彈性大于0時，這兩種商品為互補品D.商品對另外一種商品的需求交叉彈性等于0時，這兩種商品為不相關商品E.商品的供給彈性大于1時，稱供給富有彈性13、下列關于房地產投資分析成本的表述中，正確的是_。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據實際發生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發生的費用的預測和估算14、可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般OA.不能作為可比實例B.取相同的部分作可比性C.仍然允許適當做一定范圍內一定時間內的可比實例D.仍然可作為可比實例15、通常計算平均發展速度采用（）。A.算術平均法B.調和平均法C.幾何平均法D.以上三者都不對16、個人轉讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。A：土地增值稅B：個人所得稅C：營業稅口：契稅E：印花稅17、不屬于影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量的是。A：金融業的發展B：社會人口密度C：物價的高低口：自然環境的變化E：政治制度的變遷18、根據合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。A：典型合同B：實踐合同C：諾成合同D：主合同E：從合同19、實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有_。A.可預測性B.不可控性C.不可逆性D.可延期性E.不可彎更性20、目前，A省w村集體經濟組織人均耕地面積2畝，因建設現征收w村集體經濟組織的耕地面積10畝，該耕地近3年平均年產值為1000元/畝。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是。A：征收該耕地，需要安置的農業人口數為6人B：該耕地的土地補償費最少為6萬元C：該耕地的土地補償費最高為10萬元D：征收該耕地需要報A省人民政府審批E：執行層的組織協調21、下列關于住宅專項維修資金，表述正確的是。A：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿前的維修和更新、改造的資金B：業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有C：從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有D：1998年國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》明確提出建立住房維修基金制度E：住宅專項維修資金的存儲利息，除業主大會另有決定外，應當轉入住宅專項維修資金滾存使用22、在房地產估價中，如果估價目的不同，則_。A.估價的依據有可能不同B.估價的方法有可能不同C.估價對象的范圍有可能不同D.不影響估價結果的公正性E.不影響估價報告的用途23、下列不屬于一般性貨幣政