開啟星沙地產新篇章——方略地塊項目定位及商業發展初步思考湖南中原事業三部2010.10匯報說明基于前期與開發商的溝通，本案著重針對項目商業發展方向及市場占位進行研判，作為首次思想碰撞，我們更希望展示中原人對于項目的思考方式與相關結論，供開發商決策時參考、借鑒。第一部分商業篇q1：本項目適合開發多大體量的商業？

q2：如何明確本項目商業發展方向？商業宏觀市場分析商業經營者訪談項目商業物業定位及體量建議星沙經濟背景分析星沙商業現狀分析大型商業經營者訪談中小型商業經營者訪談本項目商業物業體量建議本項目商業物業定位建議項目自身商業條件研究區位價值及規劃前景項目商業受限條件長沙縣經濟增長迅猛，2009年gdp突破431億元，工業成為其主要的經濟增長點，固定資產投資達234.3億元。說明：數據來源于政府統計公報及其它政府報告。單位：億元長沙縣房地產開發投資穩步增長，09年商品房銷售額67.80億，投資開發與產出呈上升發展趨勢。長沙縣房地產開發投資繼續保持較快增長，07年房地產投資開發總額在30億左右，每年的增長率在20%-50%之間。09年商品房銷售額67.8億。長沙縣房地產需求旺盛，年銷售額迅速增長；投資開發與產出呈良好的上升發展態勢。近年來，長沙縣消費品需求持續高速增長，汽車消費仍然是最大亮點，2010年上半年便達44億，占整體社會零售總額的68%。單位：億元長沙縣社會零售總額從07年起呈持續增長，消費市場十分活躍，同比增長接近40%。2010年上半年，長沙縣社會零售總額達64.4億元，其中星沙縣城近60億元.隨著城市整體經濟的持續發展，人可支配收入逐年提高，購買力與購買意愿呈上升態勢。人均可支配收入突破1.5萬元大關。全縣人均可支配收入由2006年的13632元，到2009年達到18575元，比2006年增長36.3%，年均增長14.6%。2010年上半年，人均可支配收入為11316元，同比增長11%。長沙縣城鄉一體化進程加快，城鎮人口比例快速上升。星沙常住人口約為15萬，預期2018年達到50萬，城鎮化率達到50%以上。城鄉一體化使得縣城區域擴大，縣城能容納人口增多。06年人口總數為75.55萬，人口城鎮化率為39.8%，至09年，人口總數上升至78.4萬，人口城鎮化率也上升至59.8%。根據星沙發展規劃，星沙年均人口增長預期為4.2萬?！堕L沙市城市商業網點布局規劃》（2005年-2020年）指出，長沙商業網點設置一個市中心（五一廣場）、兩個副中心（星沙、溁灣鎮）根據長沙市商業整體規劃，星沙將建設一個市級副中心商圈。作為長沙的兩大商業次中心之一，發展脈絡越發清晰，人氣越來越旺。松雅湖商圈規劃：總面積達16平方公里的生態公園周邊，將建成一個巨大的環湖商務圈，成為星沙新的增長極。松雅湖北面：三一重工獲得600畝地擬開發別墅另北大青鳥拿地2000畝，初步擬開發住宅群；松雅湖南面：共計5000畝地，開發以旅游、休閑、娛樂為主的相關配套設施以及高尚住宅。星沙經濟背景分析小結1、星沙處于城市快速發展階段，人均可支配收入持續增長，消費能力日益旺盛；2、項目位于城市發展的核心區域，具備較好的商業發展前景；3、松雅湖商務圈的規劃實施，將極大地促進包括本項目在內的周邊區域發展。星沙現有商圈劃分商圈劃分：以目前星沙市場分類區域為依照，開元東路板塊暫未涉及。主要為四大商圈：中心區商圈、中南汽車世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、東南新城商圈。中南商圈中心商圈東南商圈灰埠商圈中心商圈分析中心區商圈分布于星沙大道以西、特立路以南，京珠高速以東、漓湘路以北區域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商業廣場及周邊為中心，其輻射范圍涵蓋星沙及周邊鄉鎮。本商圈經營類別豐富，商業經營面積大，完全可以滿足本地市場配套需求。檔次跨度較大，從高檔次餐飲、購物場所、健身娛樂場所到一般的街邊店、雜貨店、招待所等，各個檔次都涉及。類型主要商業物業及配套百貨通程商業廣場、步步高百貨超市易初蓮花超市、步步高超市、新一佳超市餐飲玉樓東、盛世湖湘、老湘食、湘知湘味、上島咖啡、肯德基、麥當勞等賓館明城國際大酒店、明城大酒店、開元大酒店、紫鑫大酒店等銀行工商銀行、中國銀行、建設銀行、招商銀行、農業銀行等公交501、127、703、808、802、102、101、701、704、星沙2路等本商圈經營類別豐富，有高檔型消費場所，但大部分區域經營檔次不高，特別是星沙之前老城區1、2、3、4、5、6區鋪面過多，缺乏合理規劃和有效管理，故目前這些老區一方面經營檔次低、鋪面經營情況差，另一方面空置率很高、經營環境也不好。中南汽車世界商圈分析中南汽車世界商圈基本位于中南汽車世界中心干道衛星路，基本類型以滿足中南汽車世界本地居民生活，以及汽車配件、汽車等商品為主，本商圈經營類別相對單一，生活配套與汽車以及相關配件為主。分布集中于汽車世界主干道，其他區域基本為零散業態。本商圈經營類別豐富，但大部分區域經營檔次低下，鋪面過多，面積偏大，整體出租率不高，缺乏合理規劃和有效管理，汽車配件有一定規模但整體分布不集中，各個劃分的區間業態雜亂，經營檔次低、鋪面經營情況差。類型主要商業物業及配套超市萬佳惠、幸福生活超市餐飲鵝羊山寨、人民公社、中南食府、湘西酒家、灶王爺、農家老媽等賓館一般招待所銀行商業銀行、農村信用社、建設銀行公交136、158、701、501、101等灰埠商圈分析位于星沙大道北段以西，特立路以北，板倉路以東，以街鋪為主，外型檔次較差。本商圈經營類別相對豐富，基本以餐飲、服裝、精品、化妝品、運動器材等為主，主要目標人群為區域內學生人群。集中分布于灰埠，其他區域基本為零散業態。本商圈大部分區域經營檔次低下，鋪面過多，整體出租率情況受學校寒暑假影響較大，故目前這些老區一方面經營檔次低、鋪面經營情況差，業態以學生類用品為多，其他業態屬于空白狀態。類型主要商業物業及配套超市社區小超市餐飲各類排擋，露天夜宵攤，果汁飲品，特色小吃賓館雙舟大酒店銀行建設銀行公交501，127，101，102，808，703等東南新城商圈分析此商圈分布于漓湘東路沿線及東六線東段兩廂，主要以泉塘安置區為中心。其輻射范圍主要為泉塘區域、遠大路沿線及企業區。本商圈為星沙起步商圈、目前整體經營檔次較低、經營類別較雜，以滿足周邊區域居民基本生活配套需求為主。本商圈是隨著東南新城房地產開發建設的興起而興起的，作為一個新興商圈，它目前存在的主要問題在于商業氛圍不足，同時由于本商圈內規劃大量的安置區，其底層全部為商鋪，缺乏合理規劃和管理，商業經營檔次普遍較低。類型主要商業物業及配套百貨或超市萬家惠超市餐飲楊裕興，其他小型餐館賓館小型賓館銀行無公交704、101、102、110、114商圈分析小結長沙縣縣城在上世紀九十年代城鎮建設的初期，為吸引外來投資，在鎮中心地帶（東西天華路至107國道，南北天元路至三一九國道）以出售宅基地（單幅占地面積以100平方米內）的形式大量賣地，時至今日，該中心區域的建筑均以三、四層為主的私房，首層全部為商鋪，形成了縱橫交錯的商業街，各種店鋪充斥其間，除形成了服裝一條街、建筑裝修材料一條街、家私城以及招商中的皮具市場外，其余以中、小型零售、休閑、餐飲為主；服務人群以縣城常住人口、私人業主和經濟開發區企業員工為主，現實際已造成商鋪過剩的局面。特點一：前期商業規劃的缺失，造成城市部分區域商業體量過剩。商圈分析小結商業環境中，餐飲業非常發達，但檔次較低，中高檔酒樓數量較少，休閑業頗為發達，目前已有足浴，茶飲、咖啡、洗浴場所數十余家，但存在規模小，經營手段單一，品位不高，經營地域零散，不集中狀況。特點二：星沙整體上缺乏上規模，上檔次、有品牌、有特色的商業類型，特別是餐飲類和娛樂休閑類

現階段星沙商業主要集中在板倉路一帶，以通程商業廣場、易初蓮花等大型賣場為主，成為星沙最為繁華的商業場所，作為本案的重點研究對象。向南輻射至漓湘路，北至特立路，西達西輔道，東達金華路，北至開元路、南至涼塘路的板倉路兩側是星沙現階段最為繁華的商業經營場所。大型商業分布：以通程商業廣場、易初蓮花超市、新一佳、步步高、蘇寧、通程電器、迪信通等為主。大型商業情況調查：業態形式以購物為主，檔次偏中檔，缺乏綜合類百貨大賣場。物業名稱規模（㎡）層數物業類型商業業態檔次經營品種營運方式通程商業廣場420001層商業地下步行街中檔服飾、家居用品、化妝品、珠寶、小吃、酒吧租賃易初蓮花320003層商業綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、家電、文體自營新一佳50001層商業綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、家電、文體自營蘇

寧25003層商業、住宅電器專業店中檔家電類產品聯營通程電器45001層商業電器專業店中檔家電類產品聯營步步高54002層商業綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、小家電、文體自營迪信通5001層商業手機專業店中檔手機

自營大型商業配套分析：以快餐店、中西餐廳、餐飲及酒店、銀行為主，公交線路較為完善。餐飲：肯德基、麥當勞、大蓉和、玉樓東、老樹咖啡、上島咖啡、德克士、蒙娜麗莎中西餐廳酒店：華天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫鑫酒店、明珠國際大酒店、開元大酒店銀行：農業銀行、建設銀行、工商銀行、光大銀行、招商銀行、中信銀行、興業銀行、長沙商業銀行交通：501、127、701、703、126從長沙到星沙需要特別指出的是：由于通程商業廣場配備大型休閑場所，成為周邊人群聚集的首要場所，由此也為其帶來大量人流。通程商業廣場的人氣與經營狀況要高于步步高百貨區域，一方面是因為其是星沙資格最老的大型集中商業，另一方面頂部的廣場功不可沒，是人流匯集的重要區域。由于缺乏前期規劃，商圈內停車位的不足影響了整體的人流動線，一定程度上削弱了其對有車一族消費人群的吸引力。商業宏觀市場分析小結經濟規模：星沙整體經濟快速發展，居民消費能力不斷增強，為商業發展奠定了良好的市場基礎。商圈分布：星沙目前僅有一個中心商圈，中心區外圍仍以社區商業為主，輻射范圍小，缺乏區域級商業中心。商業業態：星沙現有商業業態較為單一，缺乏上規模、上檔次的消費業態，隨著居民收入的提高，人們對于消費的檔次要求越來越高。對本項目的啟示本項目作為城市未來發展的核心區域，項目具有較強的輻射性，同時得益于松雅湖的聚集效應，易于形成商業現狀缺乏的區域性商業中心；區域發展過程及市民的消費習慣改變需要一定時間，使區域級商圈的發展需經歷一段比較長的成長期；散售商業缺乏商業市場的競爭力，新商圈的形成需定位明確且擁有大型主力店，并較大程度的保證業權統一。

商業宏觀市場分析商業經營者訪談項目商業物業定位及體量建議星沙經濟背景分析星沙商業現狀分析本項目商業物業體量建議本項目商業物業定位建議項目自身商業條件研究區位價值及規劃前景項目商業受限條件大型商業經營者訪談中小型商業經營者訪談中大型商業經營者訪談：項目所在區域前景較好，中高端百貨類需求外溢，星沙缺乏品牌大型餐飲以及娛樂產業步步高百貨通程商業廣場店里的品牌招商欠佳，對客戶吸引力不強，很多消費者寧愿逛臨街商鋪；星沙有中高端百貨需求，但一直都選擇在長沙，一方面是購物環境更好，另一方面星沙在這一塊沒有這類商場。為了引進人流，超市的規劃是后續調整的。我們這里生意比較好，上面的廣場能吸引不少人過來；新一佳超市帶來了非常多的人流；比較看好松雅湖那一塊，以后是城市發展的重點星沙的大型娛樂休閑場所比較缺而且分散，不像長沙的酒吧一條街那樣，生意多好啊。老鄉食以前我們這里生意不錯，但是慢慢的競爭大起來了，客源就被分流了類似于我們這種中檔的餐飲太多了，生意都還不錯，但競爭很激烈星沙的大型品牌餐飲比較少，這一塊的需求比較大小型商業經營者訪談：商家對項目觀望濃厚，入駐意向低，需大型主力店的帶動。調查方式：抽樣訪談抽樣份數：6份（服飾類）抽樣地址：板倉路、通程商業廣場訪談要點項目區域處于發展階段，商業環境沒有顯現，商家對本項目觀望濃厚；從訪談情況來看，近2年項目對商家吸引力較差，4份樣本表示在項目未成型的情況下不會考慮入駐商業經營者訪談小結1、星沙百貨類業態經營狀況一般，品牌招商難度大，中高端需求外溢嚴重；2、餐飲類業態經營狀況較好，但大型品牌餐飲機構較為缺乏；3、隨著人們收入水平的提高，對于娛樂休閑類消費要求越來越高；商業宏觀市場分析商業經營者訪談項目商業物業定位及體量建議星沙經濟背景分析星沙商業現狀分析大型知名商業經營者訪談中小型商業經營者訪談本項目商業物業體量建議本項目商業物業定位建議項目商業條件研究區域規劃及發展前景項目商業受限條件“西接東拓”，完成第二個２０平方公里城區建設，將現有城區拓展到東八線即規劃建設中的黃興大道以東地段。松雅湖生態休閑園

中心商圈本案項目位于星沙東拓主干道開元路上，占據城市發展的橋頭堡，升值空間巨大。項目所在區域承載著城市發展的使命，同時也成為資源聚集所在地。松雅湖快速開發，帶動濱湖路等系列配套工程建設，推動相關基礎配套地快速建設。松雅湖綜合整治開發工程西起107國道，東至東八線，南起望仙路、瀟湘路，北至濱湖北路，規劃區總面積16.97平方公里。工程總投資40億元，計劃在3年之內退田還湖，5年內建成松雅湖水上公園。一期成湖土石方工程順利竣工并于2009年12月正式開始蓄水。項目扼守于松雅湖的北大門，成為人流的必經之地，這為項目商業發展提供了良好的契機。

松雅湖規劃概念效果示意圖松雅湖規劃概念效果示意圖處于地產開發熱點的開元東路高尚居住板塊，區域地產開發如火如荼項目處于開元東路板塊，周邊已逐步形成了以恒基凱旋門、鳳凰城2-3期、幸福里、鵬基諾亞山林等大盤為代表的高尚生活區，居住氛圍濃厚。易初蓮花鳳凰城2-3期錦璨家園筑夢佳園幸福里2期東方航標恒基凱旋門彩都佳美星城幸福里1期本案鵬基諾亞山林開元東路交通優勢：“三縱九橫”城市干道路網建設，未來交通優越，實現與市區全面對接，保證了區域經濟快速發展緊靠省會長沙市，東、南、北三面環繞市區，處于長株潭兩型社會綜合配套改革試驗區的核心地帶，形成水、陸、空交互的立體化交通網絡；距火車站、黃花國際機場、霞凝新港均約8公里；京廣鐵路、武廣高鐵貫穿縣境；107國道、319國道穿行其中，京珠、長永、機場高速、繞城高速縱橫交錯；“三縱九橫”的骨干道路網架全面拉通，已實現與長沙市區的全面對接，以星沙為中心的“十分鐘經濟圈”、“三十分鐘經濟圈”已形成隨著城市東拓，項目緊臨的東四線將成為星沙唯一一條貫穿南北的主干道，也將是城市的重要生長軸，特別對于松雅湖板塊的發展具有極其重大的意義。交通：項目位于地鐵2a號線、4號線站口，出行更加方便，物業投資潛力加大地鐵2a線，地鐵3號線、地鐵4號線貫穿星沙，可在短短數分鐘內抵達市中心火車站、五一廣場；項目位于2a號線、4號線交匯處，且開元中路站點設置于此。雙地鐵站點將在后期為項目帶來巨大的人流與商機，但受政府規劃實施的時間限制，近期內對于項目商業發展的利好更多為隱性作用。項目周邊商業布局：根據商業分布狀況，項目商業出現斷層，不利于整體商業氛圍的營造恒基凱旋門的臨街商鋪體量小且并未延伸至東四線；項目南面地塊規劃為星沙政務中心，缺少商業物業配套。綜合項目周邊商業分布情況，項目所在區域商業發展一定程度受限。恒基凱旋門星沙政務中心東方航標開元路東四線項目區域現階段樓盤入住率低，常住人口有限，人氣仍需一段時間發展。幸福里、恒基凱旋門、彩都等周邊項目入住率低，后續開發仍將持續一段時間。項目區域商鋪出租率不高，以零散的低級業態為主，商業氛圍有待培育。周邊商業以最低級的商業業態為主，包括小型餐飲、便利店、建材店、南食店等，且有一定空置率。項目商業條件研究小結機會點：1、城市發展核心區域；2、交通路網發達，利于到達；3、臨城市主干道，昭示性佳4、未來的地鐵口岸5、扼守松雅湖南向入口之一威脅點：1、現階段片區商業氛圍缺失；2、周邊商業布局難成合力；3、周邊樓盤入住率低；4、周邊商鋪部分空置，仍需時間培育。對于本項目商業物業的發展，宜慎重決策其功能定位及業態設定，充分考量制約條件與有利因素。商業宏觀市場分析商業經營者訪談項目商業物業定位及體量建議星沙經濟背景分析星沙商業現狀分析中大型知名商業經營者訪談小型商業經營者訪談本項目商業物業休量建議本項目商業物業定位建議項目商業條件研究區域規劃及發展前景項目商業受限條件商業體量基本估算模型片區未來消費人流（a）未來消費總額（c=a×b）未來可發展商業體量（e=c/d）人均消費額(b)商業面積單方零售額(d)說明：考慮到項目商業將在2-3年后運營，因此相關數據估算以2013年為標準，并以中心區域商業數據為重要參考。商業體量基本估算——基礎數據2009年末星沙城鎮人口為15萬，社會零售總額約為50億元，則目前星沙市區人均消費額為33元/天；2009年末，星沙城區社會消費品零售額約為50億元，其中汽車消費約占到60%。假設社會消費品零售額50%在中心商圈完成，則年銷售額為10億元；中心商業區域現有商業面積約12萬方，則目前的單方零售額為23元/天參照目前人均消費標準，則推算出日均人流量為8.36萬人。商業體量基本估算——增長率人口：根據政府人口規劃，星沙城區人口將在3年內增加至27.6萬人；經濟：根據統計，最近幾年星沙社會零售總額的增長率在15%以上，因此到2013年，社會零售總額達到91.2億。人均消費：2013年末，星沙城區人均消費額為33元。營業狀況：參照社會消費品零售額增長率，2013年末區域單方銷售額約為35元/天。人流量：假設消費人流的增長率與星沙人口增長率同步增長，取每年增長5%，因此2013年末星沙城區日均人流為9.56萬人。商業體量初步建議2013年消費人流9.56萬消費總額334.6萬元/天未來3年可發展商業體量約為96000㎡人均消費額35元商業面積單方零售額35元/天項目可發展體量估算區域未來商業可發展空間：96000㎡預計未來三年商業供應:50000㎡估計系數樂觀系數：0.8普通系數：0.6保守系數：0.4本項目可發展空間（萬㎡）3.682.761.84對本項目未來的發展作樂觀、普通和保守的系數估計，系數代表未來本項目能在區域商業發展空間中所吸引的消費人流。根據對未來星沙商業發展的判斷，結合地塊本身的特點與優勢，中原認為對項目作樂觀估計系數較為合理。未來本項目的商業發展空間可定在3.6萬平方米左右。根據判斷出的體量，本案的商業建筑形態將是集中式商業+臨街獨立商鋪的形式。集中式商業業態建議：成規模的品牌餐飲及休閑娛樂業態、品牌零售消費者需求角度專業賣場品牌零售專賣店餐飲、休閑娛樂業態主要商業區消費客流日常生活用品零售餐飲、休閑娛樂業態各大住宅區的居民銀行等其他相關配套餐飲、休閑娛樂業態本項目內其它物業的消費者集中式商業業態建議：由于星沙百貨業的發展受制約條件較大，因此中原不建議選擇百貨業態。市場發展角度百貨商場零售專賣店項目沿街展示面的充分利用百貨商場生活賣場、專業賣場城市中心干道的地理位置優勢生活賣場餐飲、休閑娛樂等目的型業態地產開發積累的消費人群集中式商業業態建議建議引進主力商戶：連鎖生活超市大型品牌餐飲品牌連鎖ktv/足浴品牌電影院中原地產生活超市類商戶資源：新一佳、家潤多、深圳人人樂、通程萬惠中原地產影院商戶資源：金逸國際影城成立于2004年的廣州金逸影視投資集團有限公司，目前已擁有廣州、武漢、中山、無錫、上海、重慶、嘉興、天津、北京、福州、廈門、深圳、湛江、蘇州、東莞、肇慶、沈陽、秦皇島等近30家現代化豪華多廳影城，目前共有一百多個符合國際先進。技術標準的電影廳，總坐席超過30000個。中原地產大型中餐商戶資源：大蓉和、秦皇食府、海食上、徐記海鮮館中原地產中西餐廳商戶資源：金牛角王、咖啡之翼、迪歐中原地產其它品牌商戶資源：肯德基、麥當勞、蘇寧、國美商業功能定位：開元東·區域級商業中心——改寫星沙商業版圖區域級中心·活力星沙源區域商業領跑者:集購物、娛樂、休閑、餐飲等于一體的多功能商業中心功能定位詮釋：?開元東板塊、區域商業中心概念，?集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的多功能商業中心?提倡便捷、多元、時尚的體驗型商業模式?彌補星沙中高檔商業市場空白復合型資本游樂場——集購物、娛樂、休閑、餐飲等于一體的多功能商業中心建筑布局初步建議集中式商業獨立商鋪獨立商鋪集中式商業：在開元路與東四線交匯處，發揮其昭示性與進入性強的優勢，同時結合地形可設計相關造型的商業立面。商業街：建議沿東四線及開元路設計2層臨街商鋪。公寓：考慮到公寓樓的昭示性與展示面，建議作為集中式商業塔樓的形式予以開發。，可考慮在集中式商業兩端各開發一棟公寓。臨街商鋪建議整體設計為框架結構，可自由打通、組合；單體商鋪設計為一、二樓連通的套鋪；不采取騎樓設計，以充分展示商業面，營造氛圍；單層商鋪開間在4米左右，進深控制在12-15米以內，以提高實用率；經測算，做滿開元路與東四線臨街商鋪，總體量在15000平米左右。集中式商業建議集中式商業體量約20000平米，受限于項目地塊規模，難以設計出單體集中式商業，建議與公寓建筑相結合，以公寓裙房及中間結合部的形式做滿面積；根據體量，建議設計為4層，每層約5000平米面積。示意圖片集中式商業業態布局建議4f3f2f1f影城、足浴/ktv中餐廳、中西餐廳生活超市生活超市（部分）、品牌專賣、特色餐飲第二篇項目整體定位項目價值體系（區域價值、項目解析）part1偏遠繁華語錄：“現在別人問我住哪里，我說星沙，得到的回答是：嗯！星沙還不錯呀，空氣好，環境好，生活也挺方便的

”

語錄：“十年前別人問我住哪里，我說星沙，得到的回答是：??？怎么住到鄉里（一臉的驚訝）。什么都不方便，出來玩一趟跟進城一樣

”

進入星沙區域，川流不息的車流，繁華的商區，讓以往偏遠的印象拋諸腦后，它正以驚人的速度蛻變片區印象整體規劃：“一心三園區，雙龍捧珠”城市空間格局，城區面積與城市人口快速擴充，城市副中心地位逐漸顯現長沙縣縣城人口規模至2020年為50萬人，建設用地60平方公里。其中長沙經開區20萬人，30平方公里以長沙縣城為中心，集合三大園區，集中構建全縣的政治、經濟文化中心，集行政辦公、商業金融、文化娛樂、科研教育于一體。緊隨長沙市區發展，努力成為長沙市城市副中心。經濟開發區政務中心區

政務中心區松雅湖生態休閑園

星沙商圈經開區區位優勢：“縣改區”、300萬平方公里大東城，城鄉規劃向城市規劃轉變，不僅提升星沙政治地位，且大量周邊鄉鎮資源、主城資源向星沙片區涌入星沙人口、經濟、配套、規劃等與主城行政區接近，具備“改區”必要條件。星沙所在長沙縣gdp總量在長沙各區縣排列第一，星沙依人口數量已步入中等城市行列，到2020年，星沙將有17條道路與長沙城對接。長沙縣規劃開發300平方公里大東城。未來三年黃花國際機場將擴建完成，京港、滬昆高鐵也將建成開通，充分利用星沙日臻完善的區位優勢和城市平臺，全面實施300平方公里的大東城規劃開發。2010年初，長沙市提出將啟動城鄉規劃一體化，構建規劃編制、管理、決策、人才等城鄉統籌的一體化機制，實現城市規劃向城鄉規劃的轉變。為對接長沙縣、望城縣融城區劃調整，將逐步把望城、長沙兩縣納入城區規劃管理。交通優勢：高速、國道、鐵路、航空、水運對外順暢無阻，地鐵、公交網對內無縫對接。公路方面，京珠高速、京港澳高速、長永高速、機場高速、長株高速、繞城高速縱橫交錯，107國道、319國道穿行其中；鐵路方面，京廣鐵路、武廣高速橫穿縣境，縣城星沙距長沙火車站、貨運站及武廣客站均約10分鐘車程；水路方面，湘江、瀏陽河通江達海，千噸級深水碼頭霞凝新港距星沙僅10公里。目前長沙縣正在組建公交集團，構建縣域范圍內連通城鄉的大公交格局，并與市直有關部門溝通銜接，力爭早日實現出租車與市區互通同價和3個道路環線與市區交通網絡的無縫對接。已動工的地鐵2號線1期工程東邊終點為黃興鎮光達站；黃興大道北延線明年國慶前可竣工通車。屆時，星沙將憑借更加完善的出行條件，吸引更多的人流、物流。對外交通對內交通交通路網發達，多條高速路、國道、省道、城市主干道等道路貫穿其南北和東西，對外交通、交流和交往日漸頻繁長沙縣地處省會近郊，從東、南、北三面環繞長沙市區，處于長株潭都市經濟圈的核心地帶。長沙縣交通便利，區位優勢明顯，319國道橫穿縣境，107國道、京珠高速公路和省道1819線縱貫南北，黃花國際機場座落于境內，縣城星沙距黃花國際機場、長沙火車站、湘江碼頭均約8公里。107國道機場高速長瀏高速京珠高速長沙縣主要交通路網星沙主要交通路網黃興路星沙大道長永高速107國道交通優勢：“三縱九橫”城市干道路網建設，未來交通優越，實現與市區全面對接，保證了區域經濟快速發展緊靠省會長沙市，東、南、北三面環繞市區，處于長株潭兩型社會綜合配套改革試驗區的核心地帶，形成水、陸、空交互的立體化交通網絡；距火車站、黃花國際機場、霞凝新港均約8公里；京廣鐵路、武廣高鐵貫穿縣境；107國道、319國道穿行其中，京珠、長永、機場高速、繞城高速縱橫交錯；“三縱九橫”的骨干道路網架全面拉通，已實現與長沙市區的全面對接，以星沙為中心的“十分鐘經濟圈”、“三十分鐘經濟圈”已形成坐擁空港新城：星沙位于航空新城與長沙主城的中心節點位置，空港千萬級的客流量將為該區域帶來更多的人流、資金流、信息流。位于該縣境內的黃花國際機場，已開通國內外航線84條，去年旅客吞吐量達845萬人次，今年預計將超過1000萬人次，成為中部地區位居前列的航空港。據悉，到2011年，機場擴建工程將全部建成并投入使用，可滿足年旅客吞吐量1520萬人次。

目前，長沙縣正在強力推進“臨空經濟區”建設，加快與機場的40平方公里核心區規劃和基礎設施對接。星沙商圈正好位于航空新城與長沙市主城區的中心節點位置，是空港旅客進出的必經之地，千萬級的客流量將為星沙商圈的騰飛起到托底作用。

產業優勢：匯集“世界500強”企業，雄厚的資金實力，不僅提升星沙的經濟地位，且利于市政建設星沙集聚了18家“世界500強”企業，形成了機械制造、汽車及零部件和電子信息三大支柱產業，有各類高端專業技術人才3萬多人；目前，全縣工業總量占長沙市三分之一，成為湖南省最大的制造基地，在第九屆全國縣域經濟基本競爭力評比中排名“百強縣”第34位，繼續領跑中部。已經形成了以長沙經濟技術開發區為龍頭，“一區七園”產業布局，園區內聚集了lg、可口可樂、博世等17家世界500強企業和三一重工、遠大、長豐汽車等國內知名企業；星沙是省內唯一一個道路以中韓文命名的城市。配套優勢：無線網絡覆蓋星沙增強片區集聚效應和吸引力，通程商圈、易初蓮花商圈集休閑、娛樂、購物于一體，滿足片區居民需求通程商圈：通程廣場、步步高百貨、新一佳、蘇寧電器等一站式綜合配套滿足片區消費需求a易初蓮花商圈：易初蓮花超市、瀟湘國際影院、商業樂園等、使區域配套更完善無線網絡:推進“無線星沙”工程，進一步增強星沙的輻射效應、集聚效應和吸引力bc配套優勢：松雅湖、樂天世界、星沙文化中心、長永高速cbd的規劃建設，進一步拉動城鄉消費，吸引外來資源，發展平臺日趨成熟樂天世界星沙文化中心長永高速cbd松雅湖生態公園項目將成為星沙城市建設和經濟發展的“引爆點”?？偼顿Y接近40億元的主體投資，將拉動周邊400億元的固定資產投資。星沙文化中心，總投資4.9億元，建成后將滿足縣城規劃城區64萬平方公里，50萬居民文化生活需求，保證基礎設施50年不落后。松雅湖世界最大的室內主題公園，項目建成后，將成為長沙乃至中南地區新的標志性旅游、商業綜合性項目，成為輻射湖南乃至全國的新經濟增長點。以長永高速公路為主要載體，采取路面下沉，上面封蓋建設低層商業設施，定位為“三湘第一商業街”，面向長株潭居民和國內外游客提供綜合性商業服務項目解析part1.2技術經濟指標：總占地面積：6.07萬平米總建筑面積：27萬平米容積率：4.5項目地塊呈坡地形式，西低東高，且落差較大。北靠中心公園，可遠眺松雅湖;東臨東四線，南臨星沙主干道開元路;西面為東五線，臨近星沙文化中心公園。n文化中心公園松雅湖中心公園項目概述：本案為中小型開發規模，容積率偏高，臨近生態資源交通：市內、星沙公交線路可達項目及周邊，但要形成零距離到達，仍需線路延展公交線路有701線直通長沙市區，拉近了項目與市區距離，102線環繞星沙城區，出行極為方便。項目至市內車程30分鐘，至黃花機場車程20分鐘，至武廣客運站車程20分鐘，至汽車東站車程15分鐘，便利的交通使該區具有更強吸附力。環境：松雅湖生態公園、中心公園、文體公園等環繞項目周邊，自然環境優越松雅湖生態園特立公園中心公園黃興生態公園星沙公園特立公園星沙公園松雅湖生態園自然、人文景觀資源豐富，為項目提供了理想的宜居外圍環境，尤其是松雅湖公園，打造長沙“西湖”的定位，不僅為本區的旅游資源增色，更提升了本區的生態居住環境。配套：項目臨近星沙中心，車程低于5分鐘，南側各項醫療、金融、教育設施齊全，但北側及東側目前有待健全項目所在開元東路板塊市政設施正在不斷完善中。地塊片區市政配套齊全，從幼稚園到大學，距離本地塊很近，車程均不超過10分鐘。星沙中心商區距離本地塊車程5分鐘，星沙商區居民生活配套齊全，銀行，大型超市，百貨商場，電器城，家具城，酒店，休閑中心等集中分布，非常方便。大眾傳媒圖書館長沙縣圖書館松雅小學星沙商圈長沙中醫醫院星沙中學雙舟醫院長沙縣實驗中學大眾傳媒職業技術學院星沙實驗小學本案長沙衛校大眾傳媒學院學碧桂園中英文學校特立紀念館項目解析回顧：占據不可復制的城市核心資源硬件指標：多種物業類型組合交通優勢：雙地鐵提升投資潛力區位優勢：未來城市東擴新核心環境配套：多附加值提升居住品質中小型開發規模，容積率偏高，須考慮公寓/寫字樓、商業等多種物業類型的搭配形成差異化，提升項目品質與綜合競爭力周邊公交線路直通長沙主城、環繞星沙，出行便捷；規劃有雙地鐵匯聚，且緊鄰站點，將加大物業投資潛力，進一步拉近主城距離位于星沙成熟的開元東路高尚居住板塊，未來城市東擴的新核心，共享經濟中心、生態中心資源，城鎮吸附能力強景觀生態資源豐富，生活配套完善，可提升項目的居住環境，增加項目附加值和物業吸引力資源市場分析part2房地產宏觀市場part2.1宏觀政策：通脹壓力加大cpi、gdp持續走高，國內通脹壓力持續增加，美元大幅度貶值導致全球資源商品價格上漲，是促使cpi增長的重要因素。走高的經濟數據為10月20日央行加息正名。pmi指數持續在50%邊界浮動，連續三個月有所上升，企業家信心一定程度回升，但勢頭不夠明顯。9月順差168億元，創連續5月新低，出口企業環境進一步惡化。9月份，全國房地產開發景氣指數為101.08，比8月份（104.11）回落3.03點。房地產開發投資占比持續微幅減少，城鎮固定投資增速減緩。

1月2月3月4月5月6月7月8月9月cpi1.50%2.70%2.40%2.80%3.10%2.90%3.30%3.5%3.6%ppi4.30%5.40%5.90%6.80%7.10%6.40%4.8%4.3%4.3%pmi55.80%52.00%55.10%55.70%53.90%52.10%51.2%51.7%54.3%房價漲幅9.50%10.70%11.70%12.80%12.40%11.40%10.3%9.3%9.1%進出口同比增速44.50%45.30%35.00%39.40%48.50%39.20%35.60%34.7%24.7%城鎮固定投資26.60%26.60%25.60%26.10%25.90%25.00%24.90%29.4%24%以上為1-9月經濟數據宏觀政策：新政、限購令發布部門政策內容國務院各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定；加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。從2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且為家庭唯一住房，則減半征收契稅；對個人購買90平米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%征收契稅。（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）上海市政府上海市政府批轉上海市住房保障房屋管理局等五部門《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》（以下簡稱《意見》），要求在一定時期內限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房），積極做好房產稅改革試點的各項準備工作，并按不同的住房銷售格確定土地增值稅預征率。（10月8日上海證券報）929新政仍然以銀行信貸手段為主題，全面打擊了投資客，包括首購客戶，被業內是為417新政的加強版，調控政策的出臺更多的是對購房客戶造成較大的心理影響。繼北京、深圳出臺限購令后，上海國慶期間也出臺了限購令，一線城市相繼出臺限購令，將更多的購房需求擠壓到二線、三線城市，將對后者樓市房價的上漲起到推波助瀾的作用。此次調控旨在從源頭上對土地進行控制，嚴禁發展商通過囤地炒地，變相推進房價上漲因素?！锻ㄖ返陌l布，表面看是繼續落實、細化“國十條”，實際上是標志著第二波調控的到來。按國土部5月公布的閑置土地名單，因企業原因造成閑置的地塊占到四成，如果該規定得以嚴格執行，無疑將對防止土地閑置產生巨大的影響。所以這一次的土地政策有亮點，但還是要看政府的執行力。新政著力點在加大未來保障房用地供應，同時通過嚴格出讓管理來加快開發商拿地到開發的節奏，以緩解供需失衡的矛盾。商品房一家獨大時代即將終結,中國地產或將進入雙軌時代?！倍Ｕ戏渴钦葮鞘械纳蟹綄殑?。

十一前出新政，顯然是緊急應對十一期間可能反彈的樓市。這次調控并不是超出國十條，但政策的空間還很大。進一步提高杠桿率，繼續去投資化將仍是下一步調控的主旋律。看似嚴厲的調控后續政策中，只有提高首付比例一條具有實質的殺傷力，因為這可能導致一部分剛性需求買不起房。如今，抑制房價短期內最直接的調控手段只有調整供需，抑制成交量。宏觀政策：9.29新政影響中原觀點：本次調控打擊面涉及到投資客、自住客、開發商三方，調控手段仍然使用的是短期效應明顯的信貸政策，政府仍然未能從長遠角度來考慮調控戰略，“頭痛醫頭、腳痛醫腳”特征明顯。樓市或將重新進入觀望期，甚至進入惡性循環期，但房價能否回落，仍要看具體執行力度。宏觀政策：限購令影響接二連三的限購令為房產稅的出臺投石問路。限購令是引導需求類的政策，并且是一種非常規手段，短期內的政策并不能解決房地產行業的高房價問題。國內市場供給矛盾，保障房建設滯后，市場有效需求過于旺盛，有效供給嚴重不足。國外熱錢源源涌入境內，進入樓市股市，推高資產價格，增加泡沫程度。中原認為，迷亂的市場充滿了新的機遇。限購令解讀已推行限購令地區示意宏觀政策：加息！打擊樓市標題內容央行上調人民幣存貸款基準利率0.25個百分點中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整

（10月19日中國人民銀行網站）住建部住建部通知，10月20日起，上調個人住房公積金貸款利率，五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。五年期以下(含五年)從3.33%調整為3.50%，五年期以上從3.87%調整為4.05%。10月20日對房地產行業的影響：1、在更嚴厲的929新政、限購令、房產稅預期多重調控政策下，房地產行業將會受到影響。對后續更嚴格的政策預期將加大投資客們的觀望，不排除大部分投資客會知難而退。2、房地產行業的資產泡沫將被慢慢擠出來，有效需求也在一定程度被抑制。3、2010年前三季度，30個城市土地出讓金累計接近9000億元，同比增長七成，如果政府不能堅持從緊調控，直至大量保障性房源進入市場，房價仍然會繼續高位運營。4、星沙區域受城市快速擴張的影響，房地產行業在一段時間內仍將保持較快增長。星沙各板塊市場情況part2.2星沙房地產市場簡述隨著長沙城市化發展步伐的加快，城市市政設施的不斷完善以及長株潭一體化的推進，長沙市房地產市場已經形成向東、西、南、北全面發展的市場競爭格局，郊區化發展的趨勢也越來越明顯，而作為郊區東北部的星沙板塊將成沙市房地產市場2010年新一輪開發的焦點所在地之一。星沙板塊房地產市場發展趨勢如下：1、板塊將成為長沙市房地產市場的焦點之一；2、正吸引外來地產大鱷的進入（如恒大）；3、區域目前土地儲量較大，在建項目多，依托開發區的政策優勢，配套的住宅放量將持續增加；4、板塊將成為長沙市區中等消費群體置業的首選；5、正吸附長、株、潭及周邊其他地市的中等消費群體；6、正吸引著湖南在廣東及其他沿海大城市工作的返鄉消費群體投資置業本區域。901、星沙片區板塊劃分萬家麗北板塊中心板塊開元東路板塊東南新城板塊中南板塊星沙近幾年房地產發展迅速，已形成一定格局。根據區位、地段、商業居住集群特征等因素，業內將星沙片區分為五大板塊：中心板塊：沿板倉路、星沙大道，南北至漓湘路、開元路，以鳳凰城、尚都、蝴蝶谷為代表樓盤；東南新城板塊：以泉塘安置區為核心輻射周邊，以中鐵國際、康橋長郡、方略蕭邦為代表樓盤；開元東路板塊：沿開元東路片區，以幸福里、凱旋門、筑夢佳園、諾亞山林為代表樓盤；萬家麗北板塊：沿萬家麗路北段，以山水灣、好望谷、三一街區為代表樓盤；中南板塊：以中南汽配城為核心輻射周邊，以紫晶城、星城雅郡為代表樓盤。板塊概況板塊特征板塊主力產品價格（元/㎡）戶型創新板塊特點中心板塊兩房70--90㎡、三房100--140㎡、四房150㎡以下3600--4400轉角窗、多陽臺中小規模項目居多，主訴求地段價值東南新城板塊兩房80--90㎡、三房100--140㎡3400入戶花園中檔經濟型樓盤，主打價格牌開元東路板塊兩房80-100㎡、三房120-160㎡、四房150--160㎡3800--4500入戶花園、多陽臺整體品質較高，訴求社區文化、品牌文化萬家麗北板塊兩房70--90㎡、三房110-160㎡、四房150-180㎡3500飄窗、入戶花園樓盤規模較大，多為后期產品，社區成熟中南板塊兩房70-100㎡、三房110-140㎡、四房160--180㎡3600入戶花園產品社區均無太大亮點，靠大環境取勝（最臨近廣電、市區）從項目規模來看：星沙中心區域樓盤開發規模普遍較小，以塑造品牌形象拔高項目品質感。近郊多產生規模大盤，但受到周邊環境影響，多以低價吸引關注。從產品及細節來看：各板塊大多以經濟適用型的70—90㎡的兩房、100—140㎡的三房作為主力戶型，少量30--60㎡的一房、150㎡的四房及復式，市場需求主要是兩房、三房，大面積的戶型市場消化緩慢。產品細節多以入戶花園、多陽臺作為項目亮點，這些細節已在市場上沿用了2-3年，未來在產品細節上應作出更多研究和創新。從價格來看：整體價格在3400—4500元/㎡之間。由于周邊配套不完善及兩個中心（市中心、星沙商業中心）都不臨，萬家麗北、東南新城區域價格一直是星沙房價的洼地，均價3500元/平米左右。而中心、開元東路區域，綜合條件基本類似。2、星沙片區各板塊特征數據來源于項目組成員踩盤整理所得，僅供參考3、星沙片區住宅供應狀況：全年預計住宅總供應456.9萬從市場供應量來看，中南板塊屬于尾盤傾銷期，2010年開發總量相對較弱；中心板塊受到地域的限制，開發空間逐漸趨于飽和；市場競爭熱點主要集中在中心區域、東南新城、萬家麗北、開元東路板塊；中心、東南、萬家麗北板塊均處于一方獨霸的狀態，如鳳凰城、中鐵國際、山水灣，同區域內幾乎沒有能與之抗衡的競爭對手。數據來源于項目組成員踩盤整理所得，僅供參考板塊2010年在售項目2010年新增項目2010年總計中心區板塊87990695141975047東南新城板塊171000155551.5326551.5中南汽車世界板塊68205794662862867萬家麗北板塊17891811787591357677開元東路板塊296225750651.71046876.7合計15942542974765.24569019.2板塊項目商業面積（㎡）銷售價格（元/㎡）租/售率東南新城華天loho小鎮30007000100%未來蜂巢80008000-1200085%星城國際100006000-8000銷售90%圣力華苑182963000-8000--小計39296中心板塊楚天馨苑2263----尚都花園20000只租不賣--鳳凰城25000--100%小計47263開元東路錦璨家園48604800-6800100%東方航標5000----恒基凱旋門8000未定--鵬基諾亞山林25000只租不賣--筑夢佳園12000----小計94860萬家麗北世景華庭200006000100%山水灣75006500100%紅樹灣88006000-6200100%小計36300中南板塊星城雅郡2200--60%金三華邸8000--80%小計10200合計2279194、星沙片區商業供應狀況：商業總供應22.8萬方，租售情況良好。其中開元東路板塊供應5.49萬方，商業區逐漸往該區域遷移。5、星沙片區公寓供應狀況：公寓總供應4.6萬方，上市量較少，去化速度快項目戶型總體量（㎡）面積（㎡）價格（元/㎡）推售套數（套）銷售率尚都花園城一房1508034-40420037795%錦璨家園一房1091838-53390020650%東方航標一房、兩房2088038-664100360--合計46878

4096943

星沙片區以住宅供應為主，投資兼自住型公寓市場供應稀少，主要集中在中心板塊、開元東路板塊，銷售情況較好，產品面積段為34-66之間，價格定位較普宅略高。未來競爭市場分析part2.31、土地供應：目前新增總供應面積313.6萬㎡，居住用途供應37.4萬㎡截止2010年1月26日--10月12日，土地掛牌60宗，土地面積3136316.2㎡，其中工業用途掛牌46宗，面積2715332.4㎡；居住用途掛牌9宗，面積373617.8㎡；商業用途掛牌2宗，面積38293㎡；其他用途掛牌3宗，面積9073㎡。居住掛牌實際成交4宗，成交面積172196㎡，成交金額50308.91萬元。備注：數據來源于長沙縣國土資源網時間：2010年1月26日—10月12日2、潛在競爭：星沙遠期潛在上市項目預計總供應量為297.48萬㎡備注：數據來源于項目組成員踩盤整理所得，僅供參考所在板塊項目名稱樓盤地址物業類型占地面積（㎡）總建面（㎡）中心板塊星電·恬園東一線以西.三一路以南小高層、高層17856.795141小計

95141東南新城旭輝·緹香郡盼盼路以南、天華南路以西小高層、高層34567155551.5小計

155551.5中南板塊湘榭華城中南汽車世界小高層、高層167832640000申湘寬鏡申湘路100號小高層、高層86467.4154662小計

794662萬家麗北君御皇廷湘龍西路延線的高沙村、土橋村/324000494200長豐星城湘龍與瀟湘西路交匯處高層、小高層12745926455931街區湘龍與瀟湘西路交匯處高層、別墅/420000小計

1178759開元東路藍山郡星沙大道與望仙路交匯處小高層、高層108167490146.7景上東方航標開元西路與東五線交匯處小高層、高層、多層46000220000錦繡星城開元東路與東六線交匯處小高層、高層677540505小計

750651.7合計據不完全統計，遠期潛在項目10個2974765.23、在售項目下半年及2011年供應預測：據不完全統計，星沙片區在售項目中下半年預計供應55萬方，2011年預計供應85.8萬方，貨量較充足。項目面積區間2010年下半年供應（萬㎡）2011年預計供應（萬㎡）華潤鳳凰城90--140㎡1020鵬基諾亞山林80-156㎡510筑夢佳園78-148㎡85錦璨家園67-139㎡32尚都花園城79-147㎡4.520（三期）蘋果社區90-149㎡23蝴蝶谷80-146㎡35中鐵國際80-130815康橋長郡79-132612恒基凱旋門90-16025山水灣76-138㎡1.58世景華庭90-146㎡20.8合計

5585.8備注：數據來源于項目組成員踩盤整理所得，僅供參考房地產政策從緊趨勢逐漸明朗，投資需求比重將縮小。二次新政后，市場整體走勢不明朗。2010年下半年星沙至少有55萬平方米的在售項目供應量，加上遠期潛在297萬方存量，總供應量超過300方，并將在二、三季度集中釋放。而今年新增37萬土地供應及85萬方在售項目于2011年的供應，未來1年內的供應市場充足，對本案構成較大壓力。80-120平米兩房、三房仍是市場主流產品，隨著華潤、恒基、新金鴻、中鐵等大品牌的引進，市場盲點150平米以上大戶型產品供應比重將加大，產品線愈加豐富。價格分化將更為明顯，以恒基、鳳凰城為首的品質大盤將繼續引領星沙房價標桿，而受到巨大供應量的壓迫，板塊價值較低以及競爭力弱的樓盤將不可避免地淪陷入價格戰，使得市場格局更為復雜。競爭環境小結對項目定位的啟示：面對激烈的市場競爭，本案在定位上應尋求差異化，以形成競爭區域。層面總結政策面1競爭面2cpi、gdp持續走高，通脹壓力加大，房地產開發投資占比持續減小，城鎮固定投資增速減緩，導致后市面臨更大壓力新政加強調控力度，“一刀切”做法、限購令、加息等組合拳實施，使樓市或將重新進入觀望期在售及遠期潛在項目住宅供應量龐大，但商業、公寓供應稀缺，而中心板塊開發趨于飽和，多種物業業態開發已逐漸向開元東路板塊靠攏，片區內亟需綜合類型物業開發以滿足片區需求同板塊內競爭市場放量較大，且產品及開發類型同質化嚴重，本案須在定位上實現差異化市場總結客戶分析part3中原代理樓盤（星沙）客戶采樣分析認籌客戶構成分析：三一集團內部普通員工認籌為主體，認籌客戶偏年輕化。三一街區置業意向及關注點分析：76-100平兩房，總價30-35萬較受歡迎，比較關注項目品牌。三一街區置業目的：首置兼自住型居多，其次為二次改善置業來訪區域：星沙客戶居多，其次為城東區域恒基凱旋門：首置自住型占主要比重，80平左右銷量較好，星沙區域客戶居多成交區域成交面積幸福里2期：友介及中原轉介成交居多，客戶以星沙本地及鄉鎮客戶為主，80-120平戶型銷量較好成交區域成交途徑成交面積區域客戶總結》年齡構成：成交客戶普遍年輕化，40歲以下客戶占80%以上；30歲以下客戶占40%以上》區域構成：成交客戶地緣性較強；星沙本地客戶占50%以上，星沙中心樓盤當地客戶占70%強；其中500強職員及外籍客戶亦占據較大比例；市區客戶以芙蓉區、開福區居多》職業構成：企業員工與個體戶為星沙購房主力人群，外籍人士購房需求被主城區樓盤稀釋，本地“消化不良”》置業次數：首次置業客戶成為區域主流，占區域樓盤成交客戶80%強》產品需求：現階段緊湊型產品需求較大；90平米以下兩房和2+1產品暢銷不衰》需求演變：改善性需求比重將緩慢增長，與城市發展同步接軌項目定位體系part4項目整體定位part4.1項目整體定位目標充分挖掘項目價值實現差異化區隔是具有標志性的是有強烈城市意向的城市發展方向、高尚居住板塊、商業價值在項目屬性及附加值上產生差異能代表新時代的星沙可辯識，明顯區別與區域內其他項目swtostrengths

weaknesses處開元東路與東四線交匯處，占星沙城兩條城市交通要道核心位置，路網發達緊鄰16平方公里松雅湖的生態公園,區位優越區域內大型項目陸續入住，為區域營造了成熟的居住氛圍項目四面臨路，展示性好，到達率高項目容積率高，地塊東高西低，項目整體質素提升受阻，居住舒適度適中生活配套嚴重匱乏，周邊區域東、北向土地閑置且荒蕪噪音、揚塵影響大，東四線、開元路的四面臨路opportunities發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢長株潭三地融城，整體房地產穩定發展，樓市前景看好項目北向緊臨規劃公園、區域規劃圖書館、體育館、政務中心、地鐵，將提升整個片區發展，拉升了項目價值星沙城市擴容，大規模拆遷改造，大量拆遷戶持幣待購大型高品質公寓、集中式商業在片區內屬稀缺產品充分發揮項目自身的配套優勢塑造項目自身的品質優勢，提高市場競爭力充分借勢區域價值通過定位解決多點訴求之間的矛盾threats發揮優勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅星沙近期推案量加大，特別是中端市場，促使本案競爭壓力加大開元東、松雅湖該區域將不斷有新項目上市，與本案爭奪市場份額不可預計的政策風險威脅尋找項目定位差異化方向，以突破同質競爭紅海注重項目展示面與內部空間打造，提高產品競爭力性價比路線，快速出貨，回籠資金尋找市場空白點，贏得客戶項目swot分析本項目除了自身和區域條件的約束，同時要實現銷售速度和品牌目標，因此我們認為項目開發檔次須定位為中高端項目，項目產品塑造成高端形象項目開發檔次中端中高端高端自身的限制開發成本控制品牌的目標高端品牌形象，有利于打造產品高性價比形象，區隔競爭容積率高，高端產品須高額開發成本項目地段與景觀較好，產品可塑性較強項目物業形態定位住宅公寓商業酒店寫字樓項目所在區域的居住氛圍已逐步形成，依托恒基凱旋門利于借勢打造中高端住宅產品可有效拉低住宅容積率，提升住宅組團品質，同時屬市場稀缺產品，可通地增值手段獲取附加值城市未來核心區域，雙主干道交匯、地鐵口岸，商業價值巨大，可開發集中式商業資金回籠速度慢，根據開發商要求不考慮開發星沙寫字樓市場屬于初級階段，公寓取代了寫字樓功能，開發風險大√√√××項目物業屬性定位：星沙首席城市綜合體建筑星沙首席公園城市綜合體萬千寵愛在一身，帶給您精彩快樂每一天星沙首席公園城市綜合體項目市場定位每一個國際城市都有一座中央公園!

紐約的中央公園、舊金山的金門公園、倫敦的海德公園、德國的海德堡公園、東京的新宿御苑公園、香港的維多利亞公園……公園的出現，是人類對于回歸自然的一種訴求方式。縱觀國際大都市，每一個偉大的城市都有一座中央公園。紐約中央公園倫敦海德公園每一個中央公園都是這個城市的金融、商業中心每一個中央公園也是這個城市的金融、商業中心地，更是富人聚集區，就如紐約中央公園周邊簇擁著百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、聯合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等名勝建筑，特別是上東區是很多最富有的紐約人的居住地。星沙的中央公園在哪里？——松雅湖松雅湖規劃為星沙最大旅游休閑公園，水面面積達6000畝，隔成4個小湖：前湖（松雅湖）、中心湖、后湖和綠湖。后湖位于松雅湖后方，這里將形成一個集沙灘游樂場、體育中心、兒童游樂廣場等于一體的休閑場所。松雅湖的東北邊則是中心湖，這里可建五星級生態酒店、大型購物中心等，成為城市的cbd，著重發展商業貿易。為保證生態和環保，綠湖建在松雅湖東南方，這兒將建生態濕地公園，同時進行水凈化處理。而根據方案，都將用原生態的綠軸景觀、島嶼等來對湖面進行分隔，保證湖水的流通。松雅湖規劃概念效果示意圖星沙首席公園城市綜合體！松雅湖中央公園+城市綜合體占星沙開元東路與東四線雙主干道，擁全省最大城市湖景公園與北向規劃公園，造比肩國際建筑群，集居住、購物、休閑、娛樂于一體的城市綜合體城市繁華綜合體與原生態公園聯合上演都市詩意生活未來在此，逛國際名品店，享主題餐廳美味，看電影、逛公園、賞湖景……未來這里將匯集休閑、購物、娛樂等功能于一身的商業中心；集萬千寵愛在一身，享6000畝松雅湖，北向公園。在家里前庭就是每天上演繁華、時尚的繽紛魅力之城，后院就是清新空氣、原生態自然風景的兩個千畝公園，浪漫詩意的生活24小時不間斷璀璨上演。星沙，從此精彩！

星沙首席公園城市綜合體·見證城市發展的新里程碑目標客戶定位part4.2說明：不包括商業物業目標客戶區域成交客戶