山上的別墅2010年營銷策略目錄政策市場競爭市場項目定位客戶定位營銷計劃政策市場09/1-09/7成交量持續增長前期壓抑許久的剛性需求，集中釋放全年成交均價持續上漲，國際熱錢涌入，通貨膨脹下資金避險，投機資金再現09/8-09/11成交量基本持平上半年成交量持續增長，出現井噴態勢，于7月開始有小幅回落。政策市場年度土地供應量較少，明年商品房供應依然緊張，土地成交價屢創新高北京2009地王回顧：5月21日，富力地產以10.22億元獲得廣渠門外10號地，平均樓面地價15141元/平方米，成為今年首塊地王。6月26日，中國電子集團旗下的成都中澤置業以19.6億元拿下朝陽區奧運村鄉地塊，平均樓面地價15217元/平方米，一舉刷新一個月前富力地產創造的地王紀錄。6月30日，中化集團旗下的中化方興在諸多地產大鱷中突然殺出，最終以40.6億元獲得一直被業內高度關注的廣渠路15號地塊，平均樓面地價高達16000元/平方米，再次刷新地王紀錄。11月20日，有著順義區政府背景的大龍地產以50.50億力克群雄，將順義區后沙峪鎮地塊收入囊中，平均樓面地價高達29859元/平方米，而周邊類別墅二手房價僅在28000元/平方米左右。12月3日，遠洋地產以48.3億元獲得東南五環外的亦莊新城三羊居住區地塊，平均樓面地價高達18000元/平方米，而該地塊毗鄰的在售項目售價為19000元/平方米。政策市場12月14日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態“遏制房價過快上漲”。2005年“國八條”2006年“國六條”發展2009年“國四條”“遏制房價”“穩定房價”政策市場二套房貸首付提高至50%各大商業銀行嚴格制定二套房貸利率，而且同時將二套房及多套房的商業貸款首付比例提高至50%。一個“繼續”：繼續支持居民自住和改善性住房消費。一個“恢復”：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。提高開發商拿地成本：分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。政策市場厲以寧：經濟政策取決于明年一季度形勢經濟學家厲以寧認為，宏觀經濟政策轉變與否，仍需觀望明年第一季度經濟形勢的變化。他強調，明年經濟增長率不宜太高——維持GDP(國內生產總值)增速在8%上下，這樣做可避免關鍵性產品的急劇上漲而造成通貨膨脹。政策市場在救市政策刺激下，今年中國房地產市場急速復蘇，各地商品房成交量大幅提升，創下近年新高；土地成本不斷上漲，短期內房地產價格趨勢難以改變；房地產投資過猛，房價漲幅過快，市場中投機成分增大，樓市泡沫不斷放大；未來政策向收緊趨勢調整；依照房地產市場現狀，未來房價走勢還需觀察具體政策細則。政策趨勢從緊，未來市場難以預測綜上所述政策市場競爭市場分析2009年1-11月北京京千萬萬級別別墅成成交量量競爭市市場分分析從千萬萬級別別墅市市場成成交情情況來來看，，銷售售量保保持穩穩定態態勢，，從成成交總總價結結構來來看，，千萬萬級別別墅主主要以以2000萬以下下產品品為主主，而而其中中又以以1000-1200萬為主主導。。從2千萬級級以上上別墅墅成交交分析析來看看，單單套總總價在在2000萬以上上的產產品主主要集集中以以下優優勢：：區位位優勢勢如中中央別別墅區區項目目、資資源優優勢如如西山山別墅墅區對對西山山自然然景觀觀資源源的占占有等等、產產品自自身優優勢如如大戶戶型面面積，，臨水水或臨臨湖、、精裝裝修等等。沒沒有上上述兩兩個以以上優優勢，，產品品售價價恐難難以達達到2000萬以上上。從高單單價成成交產產品來來看，，超過過50000元/平米產產品共共成交交14套，其其中位位于CBD區的山山水文文園成成交6套，頤頤和原原著成成交4套，這這兩個個項目目都擁擁有絕絕佳的的地段段和景景觀優優勢，，山水水文園園在東東三四四環間間緊鄰鄰東三三環，，社區區內有有近10000平米的的人工工湖，，而頤頤和原原著緊緊鄰最最大的的皇家家園林林頤和和園；；此外外，麗麗宮、、東方方普羅羅旺斯斯、泰泰禾紅紅御及及亞運運新新新家園園各成成交一一套，，麗宮宮和東東方普普羅旺旺斯賣賣的都都是其其臨水水的精精裝樣樣板間間，亞亞運新新新家家園1套為精精裝樣樣板，，泰禾禾紅御御1套為臨臨水樓樓王。。可見見高單單價產產品的的地段段和景景觀優優勢必必須非非常明明顯，，另外外可通通過精精裝來來提高高產品品的單單價。。競爭市市場分分析項目套數面積區間報價總價區間已售套數頤和原著12546平方米50000元/平米1.2億0富力山21800--2500平米60000元/平米1.08億-1.5億0泰禾紅御121200--1500平方米30000元/平米1.2億0競爭項項目中中總價價過億億元的的別墅墅產品品提列列根據北北京市市房地地產交交易管管理網網統計計數據據，北京從從未成成交過過總價價1億元以以上的的單套套別墅墅。競爭市市場分分析頤和原著御園盤古大觀富力山泰禾紅御競品項項目分分布競爭項項目集集中于于市區區內,分別依依靠頤頤和園園、玉玉泉山山、鳥鳥巢、、CBD、京杭杭運河河等稀稀缺資資源，，打造造豪宅宅品質質競爭市市場分分析競品信信息概概況項目環線位置產品類型開盤時間建筑面積容積率成交均價成交總價已售套數頤和原著西四至五環別墅2008年6月120000平方米0.7650159元/平米4500萬—4897萬9富力山二環至三環別墅2006年9月20000平方米1.251372元/平米7400萬—9450萬6盤古大觀北四至五環公寓2007年9月418485平方米743081元/平米2500萬左右89御園西四至五環公寓別墅2007年5月340500平方米0.6834866元/平米1000萬—1250萬98泰禾紅御東五至六環別墅2008年11月107800平方米0.3330334元/平米1200萬—1500萬50成交單單價集集中于于50000元/平米以以下，，總價價在4000萬以上上的項項目成成交量量稀少少競爭市市場分分析項目頤和原著發展商龍湖地產項目位置海淀區西苑二龍閘路環線位置西四至五環產品類型別墅開盤時間2008年6月占地面積97000平方米建筑面積120000平方米容積率0.76綠化率22.78%總戶數91目前報價40000--50000元/平米已售套數9戶型區間1000-3000平米總價5000萬-3億龍湖·頤和原原著項項目背背靠燕燕山余余脈，，西鄰鄰頤和和園昆昆明湖湖。占占地147畝，規規劃有有91棟官式式大宅宅，分分9種戶型型，18種外立立面。。頤和原原著一層尊尊貴社社交場場，強強化禮禮儀軸軸線縱縱深和和接待待空間間的層層次感感；二二層寬寬適起起居世世界，，家人人休憩憩空間間，360度采光光，私私密性性優越越；地地下一一層私私人俱俱樂部部，鍛鍛造頂頂級娛娛樂休休憩空空間。。地下一一層首層二層戶型分分析頤和原原著園林設設計：：項目傳傳承皇皇家園園林建建制。。借鑒鑒皇家家園林林“一一池三三山””營造造手筆筆，收收集1000余株珍珍稀成成樹特特供園園區，，精心心設計計系列列主題題景觀觀庭院院。頤和原原著2009年10月9日-2009年12月18日價格格與成成交量量走勢勢圖本項目目銷售售較為為穩定定，成成交價價格不不斷攀攀升。。頤和原原著客戶分分析：：消費群群體多多為高高層干干部、、知名名文人人，包包括金金融街街、中中關村村的一一些政政府機機關的的人員員、高高校教教授、、央視視高管管等。。長期期生活活在京京西，，對京京西文文化有有深深深歸屬屬感。。推廣分分析：：頤和原原著根根據目目標客客戶的的特征征選擇擇、使使用傳傳播媒媒介與與溝通通方法法。宣宣傳以以戶外外廣告告，高高端雜雜志以以及項項目網網站為為主。。2009年9月舉辦辦“印印象·華宅””活動動，讓讓更多多業內內人士士感受受經典典，暢暢談高高端住住宅與與文化化傳承承。頤和原原著核心賣賣點：：皇室室氣質質、龍龍湖品品牌、、優質質園林林、產產品精精雕細細節長期市市場醞醞釀，，大規規模集集中推推廣，，經過過1年多的的市場場試水水，目目前成成交情情況穩穩定頤和原原著成交總總價區區間：：4500萬—4897萬項目富力山發展商富力地產項目位置朝陽區雙井橋西北環線位置二環至三環產品類型別墅開盤時間2006年9月占地面積約16000平方米建筑面積20000平方米容積率1.2綠化率50%總戶數10目前報價60000元/平米已售套數6戶型區間1500-2500平米總價8000萬元-1億富力力山山是是富富力力城城四四期期公公館館產產品品之之一一，，是是富富力力城城的的收收官官巨巨作作，，坐坐落落于于富富力力城城西西側側，，占占地地面面積積約約1.6萬萬平平方方米米，，總總建建面面逾逾2萬萬平平方方米米，，容容積積率率低低至至1.2，，是是城城市市中中心心低低密密度度項項目目。。僅10席，，邀邀國國際際著著名名設設計計機機構構WATG來來主主筆筆別別墅墅設設計計，，單單體體面面積積在在1500——2500平平米米。富力力山山地下下一一層層6米多多超超大大面面寬寬落落地地窗窗直直接接面面向向下下沉沉庭庭院院，，根根據據傭傭人人工工作作性性質質，，分分別別設設置置了了管管家家房房、、服服務務女女傭傭、、園園丁丁房房間間；；并并設設置置了了相相對對獨獨立立的的專專業業級級的的洗洗衣衣房房。。6.5米長長，，5.1米寬寬的的超超大大規規模模私私人人影影音音室室。。首層層超大大規規模模西西廚廚空空間間，，中中廚廚完完全全封封閉閉；；靠靠近近車車庫庫入入口口的的位位置置提提供供儲儲存存粗粗糧糧的的干干糧糧室室。。首首層層配配備備入入口口衣衣帽帽間間和和首首層層書書房房。。戶型型分分析析富力力山山二層層設計計獨獨到到的的KTV房間間，，套套高高標標準準客客房房設設計計，，所所有有客客房房都都采采用用套套房房設設計計，，衛衛生生間間更更設設置置為為4件套套全全齊齊，，更更全全部部采采用用獨獨立立步步入入式式衣衣帽帽間間；；每每套套客客房房均均設設置置了了私私密密書書房房供供貴貴賓賓處處理理商商業業機機密密而而不不受受外外界界打打擾擾。。三層層主臥臥，，設設置置獨獨立立了了休休息息前前廳廳，，男男女女主主人人分分開開的的超超大大尺尺寸寸步步入入式式衣衣帽帽間間；；5.5米長長，，4.5米寬寬超超大大主主人人衛衛生生間間；；另另設設計計了了帶帶獨獨立立衛衛生生間間的的私私密密書書房房。。同同主主臥臥層層設設置置了了次次臥臥，，均均為為帶帶有有獨獨立立衛衛生生間間、、步步入入式式衣衣帽帽間間的的套套房房。。戶型分析析富力山2009年10月9日-2009年12月18日價格與與成交量量走勢圖圖項目經過過一年的的沉寂，，9月、10月份集中中推廣，，在年末末期轉現現后集中中成交3套，成交交價也有有較大漲漲幅。富力山園林設計計：項目整體體設計上上，建筑筑、景觀觀、道路路相互結結合，通通過簡約約的道路路支干和和園林景景觀的自自然圍和和，形成成相對獨獨立而私私密的空空間。富富力山擁擁有富麗麗堂皇的的外觀，，更具備備細致入入微的細細節。建建筑被巴巴洛克式式花園包包圍，以以華麗的的噴泉、、嚴謹的的輻射軸軸與數學學藝術，，向成功功者致敬敬。富力山客群分析析：主流消費費群體多多為外籍籍人士及及上層商商務人員員、海歸歸派，還還有一部部分文化化藝術家家及體育育、影視視明星。。他們懂懂享受生生活，享享受奢侈侈居住空空間。宣傳推廣廣分析：：宣傳推廣廣很少運運用電子子網絡媒媒體，以以戶外廣廣告和高高端及業業內雜志志為主。。富力山業內口碑碑傳播，，高端渠渠道持續續宣傳，，經過一一年的信信息滲透透，終現現成交富力山核心賣點點：城市市中心的的低密度度項目成交總價價區間：：7400萬—9450萬項目盤古大觀發展商北京盤古氏投資有限公司項目位置朝陽區北四環中路環線位置北四至五環產品類型公寓開盤時間2007年9月占地面積39360平方米建筑面積418485平方米容積率7綠化率30%總戶數192目前報價78000元/平方米已售套數89戶型區間600-680平米總價2500萬-4760萬盤古大觀觀目前在在售公寓寓面積為為668、680平方米左左右，精精裝均價價78000元/平米，毛毛坯均價價63000元/平米。盤古大觀觀A戶型682平方米，，保姆間間置于戶戶外，主主仆分流流，方正正大格局局，九宮宮五行之之布局。。中西廚設設計，臥臥室均設設衣帽間間及衛浴浴，西向向雙臥室室，遠眺眺西山。。東向客客廳、主主臥，鳥鳥巢、龍龍湖盡收收眼底。。B戶型682平方米。。雙梯入入戶，主主仆分流流。內室室陳列，，敞闊多多廳，內內室布局局方正，，行九宮宮五行之之格局。。東向全全景落地地窗，西西向雙臥臥，介于于動靜之之間。C戶型679平方米，，保姆間間置于室室外，兩兩梯入戶戶，主仆仆分流。。方正大大格局，，九宮五五行之布布局。宮宮廷式玄玄關長廊廊入戶，，庭室交交錯分布布，室室室格局不不一。戶型分析析盤古大觀觀2009年10月18日-2009年12月20日價格與與成交量量走勢圖圖近期銷售售形勢較較好，成成交量比比較穩定定，成交交均價基基本平穩穩，有小小幅提升升。盤古大觀觀園林設計計：盤古大觀觀與鳥巢巢、水立立方隔路路相望，，與奧運運前頃綠綠地及生生態龍湖湖融為一一體，又又結合了了亞奧商商圈的地地利之便便，既享享受絕佳佳的空氣氣品質及及自然景景觀，又又及時感感受現代代都市的的脈動，，形成了了宜居的的綠色生生態圈和和高尚生生活圈。。也正是是在彌足足珍貴的的自然生生態環境境映襯下下。盤古大觀觀客群分析析：客戶基本本上來源源于全國國各地，，同時也也包含著著少量的的境外的的。事業業上中堅堅的成功功人事，，屬于事事業很成成功，但但是精力力很充沛沛的階段段。各個個行業的的精英，，具有很很高的財財富實力力，并具具有比較較高的個個人修養養。宣傳推廣廣分析：：充分利用用自身LED屏高效傳傳播，戶戶外廣告告、高端端雜志、、業內雜雜志以及及電子網網絡媒體體相配合合，并經經常受約約采訪，，出席華華夏時報報CEO高峰論壇壇。2009年11月成功舉舉辦“豪豪宅沙龍龍”業內內活動。。盤古大觀觀核心賣點點：奧運運核心區區域地標標建筑、、超5A標準、傳傳統文化化與現代代科技的的結合盤古大觀觀充分展示示自身地地標優勢勢，主打打奧運概概念，銷銷售基本本平穩成交總價價：2500萬項目御園發展商綠城集團項目位置海淀區青龍橋玉泉山路環線位置西四至五環產品類型公寓別墅開盤時間2007年5月占地面積452000平方米建筑面積340500平方米容積率0.68綠化率50%總戶數539目前報價50000元/平米已售套數98戶型區間350-740平米總價1500萬—7000萬御園位于于北京著著名的西西山風景景區，西西側與玉玉泉山相相鄰,東側與頤頤和園萬萬壽山相相望。總總占地509畝，規劃劃總建筑筑面積34萬平米，，綠化率率50%、容積率率0.68。御園圓廳別墅墅，帶穹穹隆的圓圓形大廳廳，成為為室內空空間最為為顯著的的特點之之一，十十字圓廳廳的設計計營造明明顯的導導向感。。整個室室內布局局嚴謹、、對稱。。功能分分區明顯顯，避免免了不同同空間的的相互干干擾。一層二層戶型分析析御園2009年10月9日-2009年12月18日價格與與成交量量走勢圖圖御園一期期尾盤傾傾銷，成成交價較較前期明明顯降低低。御園園林設計計：項目運用用中國古古典園林林對景、、借景技技法，完完成了御御園巨幅幅山水景景觀，園園區內開開闊處，，人們能能夠欣賞賞到遠近近三重不不同層次次的風景景帶。首首先是御御園自身身綠籬圍圍合成的的近景；；稍遠是是玉泉山山、萬壽壽山環成成的襯景景；更遠遠則是峻峻朗的西西山山脈脈及其余余脈綿延延環繞的的遠景。。御園客群分析析：文體、影影視明星星，對外外國文化化認同感感較高，，具有部部隊、政政府機關關背景，，具有很很深的““京西文文化”情情節。宣傳推廣廣分析：：御園較為為低調內內斂，宣宣傳畫面面沉穩，，戶外圍圍擋、高高端及業業內雜志志，并配配合一些些活動進進行造勢勢。御園核心賣點點：玉泉泉山區位位價值、、純正歐歐式風格格，頂級級配套服服務御園銷售節奏奏拿捏準準確，項項目氣質質塑造到到位，價價格適中中，銷售售狀況良良好成交總價價區間：：1000萬—1250萬項目泰禾紅御發展商北京泰禾房地產開發有限公司項目位置通州區CBD東京哈高速宋莊出口南行800米環線位置東五至六環產品類型別墅開盤時間2008年11月占地面積341500平方米建筑面積107800平方米容積率0.33綠化率68.52%總戶數208套其中西區101套目前報價30000元/平米已售套數50戶型區間500-1500平米總價1200萬—1.2億位于長安安街的東東端、京京杭大運運河畔。。共101棟，含9種主力戶戶型及6棟頂級豪豪宅。總總體容積積率0.33，均為地地上2層地下一一層的純純獨棟別別墅。建建筑為硬硬朗的意意大利風風格與柔柔美的夏夏威夷風風格。泰禾紅御御目前在在售房源源面積為為400平米-1500平米，總總價1600萬-1.2億。泰禾紅御御入口門廳廳設計完完整，超超大面寬寬客廳根根據中軸軸線布局局分配窗窗景及比比例。地地下空間間與大面面積戶外外庭院緊緊密相連連，采光光通風良良好。工工人房和和設備間間等服務務功能均均分布在在隱蔽角角落，減減少對主主功能的的干擾。。地下一層層首層二層戶型分析析泰禾紅御御2009年10月9日-2009年12月18日價格與與成交量量走勢圖圖從成交房房源中觀觀察，成成交價格格較前期期有所下下降，當當期尾房房傾銷。。泰禾紅御御園林設計計：泰禾紅御御秉承運運河地脈脈的延續續性，以以“飄””的構思思將一條條橫向主主水系與與三個縱縱向森林林帶融入入社區園園林，并并將百種種名貴苗苗木根據據視覺角角度、建建筑平面面關系及及四季色色形有序序栽植，，形成泰泰禾紅御御富麗堂堂皇卻不不乏自然然本真，，林木層層次飽滿滿又不失失大氣龐龐博的景景觀格局局。泰禾紅御御客群分析析：宣傳推廣廣分析：：客戶基本本上來源源于全國國各地，，也有外外籍人士士，各行行業的精精英，具具有很高高的財富富實力，，并具有有比較高高的個人人修養。。泰禾紅御御宣傳推推廣廣泛泛，運用用電子網網絡媒體體、航機機雜志、、業內雜雜志、戶戶外廣告告等，極極為頻繁繁的活動動為項目目拓寬客客源。泰禾紅御御核心賣點點：城郊郊低密，，精品建建筑，京京杭河畔畔泰禾紅御御豐富的活活動擴大大項目知知名度，，拓寬客客戶資源源，大量量推廣支支撐項目目階段性性銷售成交總價價區間：：1200萬—1500萬競品之所所以為競競品頤和原著著：頤和園東東家族族大宅富力山：：城市中心心的低密密度項目目盤古大觀觀：奧運核心心區域的的地標泰禾紅御御：傳承自北北京國宅宅級的城城市別墅墅御園：貴族領地地中的貴貴族生活活賣核心位位置賣精雕產產品賣貴族生生活僅是市場場上可探探詢的最最高價項項目是豪宅尺尺度的標標準是價格判判斷的參參照競品之于于我們是是什么項目定位位不可復制制的地段段絕無再生生的自然然環境實實在在在的大尺尺度宅院院11棟私屬領領地地塊價值值項目身處處蟒山半半山腰，，俯瞰十十三陵水水庫，凌凌于北京京國際高高爾夫俱俱樂部之之上，擁擁有不可可再生的的自然景景觀資源源，土地地價值絕絕無僅有有。精神價值值側隱十三三陵，，群山環環抱，"風水"勝境，絕絕佳"吉壤"。產品價值值僅11戶，建筑筑面積1319——2714平米，占占地3914——17090平米，稀稀有性彰彰顯無遺遺，大尺尺度氣勢勢恢宏。。銷售樓號實測面積總占地面積（約）建筑總面積層數地上面積地下面積1號2221.963∕11977.45244.5167432號2337.143∕12026.15310.9991303號2714.373∕12203.78510.5972915號待建2100

160006號2447.773∕11678.75769.02159427號1319.932∕1742.53577.4095158號2461.453∕12071.10390.35170909號2267.892∕11691.33576.56566110號1489.313∕1914.23575.08391411號1536.092∕11184.49351.60533412號1486.722∕11318.98167.746162核心價值值提列地塊價值精神價值產品價值環境人文圈地絕無再生生的自然然景觀資資源風水勝境境、私屬屬領地、、方便親親切會談談稀有典藏、、莊園尺度度項目核心價價值：環境境·人文·圈地絕無再生的的自然人文文環境下實實實實在在的圈圈地市場定位傳承·自然·山間景觀私私屬領地客戶定位競品項目均均擁有自身身在產品細細節、居住住舒適度及及的獨特定定位，并以以此為賣點點捕捉他們們的細分客客群。客戶定位競爭產品客客戶特征客群特點：：具有政府背背景，金融融界或中關關村地區領領袖級人物物，對京西西文化有深深深歸屬感感與認同感感。頤和原著背靠燕山余余脈西鄰頤和園園皇室氣質精雕產品客戶定位富力山客群特點：：具有海外生生活背景，，文化藝術術家及體育育、影視明明星，追求求奢華居住住空間。CBD核心區域城市中心的的低密度項項目絕對的第一一居所客戶定位盤古大觀客群特征：：各個行業的的精英，來來自全國各各地，具有有一定的““北京情節節”。奧運核心區區域地標建建筑客戶定位御園客群特征：：文體、影視視明星，對對外國文化化認同感較較高，具有有部隊、政政府機關背背景，具有有很深的““京西文化化”情節。。背靠玉泉山山純正歐式風風格頂級配套服服務客戶定位泰禾紅御客群特征：：非北京籍居居多，各行行業精英，，具有較高高的文化素素養。城郊低密中式建筑與與西式建筑筑并存京杭河畔客戶定位競品項目客客戶需求共共性分析顯赫地段景觀環境頂級物業品品質文化內涵客戶定位本案特性與與客戶需求求對位分析析稀缺性僅11席私密性隱于山間，，互不相連連尺度感無論是建筑筑還是院落落，對尺度度的統治感感前所未有有自然資源水庫之上，，依山而建建客戶定位本案客戶特特征置業用途：：持有私人專專屬領地，，刻意與外界界保持距離離在絕對安全全、私密、、彰顯主人人個性與品品味的私屬屬空間進行行洽談、會晤晤、私人宴宴請等重要要商務活動動稀缺資源下下的層峰級級產品，絕絕無再現，，頂級品鑒鑒者收藏關注重點：：注重舒適性與安安全性注重服務的尊貴貴感與專屬屬性客戶定位本案客戶定定位低調、內斂斂注重私密密與舒適性性并存的財財富階層具有文化底底蘊及社交交需求，親親近自然客戶定位高爾夫球/馬術目標客戶偏偏好分類出行以飛機機作為代步步客戶定位出入頂級會會所參與高端社社交營銷計劃銷售目標3億4套銷售計劃階段客戶維護期試水期強銷期維護期合計時間10年1月-10年3月10年4月-10年6月10年7月-10年10月10年11月-10年12月銷售套數01304銷售金額（萬元）3億元2010年實現銷售售4套，銷售金金額3億元推廣策略市場持續發發聲傳播良性口口碑鎖定高端渠渠道路引路牌完善項目指指引系統，，加強區域域攔截，并并通過擎天天柱展示項項目形象。。渠道選擇渠道選擇高端場所展展位業內雜志北京國際高高爾夫俱樂樂部北京順風高高爾夫球場場高端俱樂部部精準鎖定客客群主打形象概概念業內精準傳傳播奠定良好口口碑高端雜志DM專業數據庫庫營銷通路直投鎖定客戶精準傳播高端客群傳傳遞展示項目形形象渠道選擇現場及外場場活動現場活動：：互動、感感知，令客客戶對項目目有更深層層次的體驗驗。外場活動：：以聯合、、冠名或贊贊助等形式式，參與到到市內更多多的高端活活動中或植植入社會公公益、慈善善類活動，，利用口碑碑宣傳，擴擴大項目良良性知名度度有效拓展展客戶資源源。渠道選擇現場包裝——樣板間建議12號別墅為樣樣板間，風風格以簡約約、大氣為為主，體現現人與自然然親近，融融合的感覺覺。渠道選擇推廣排期試水期客戶維護期期客戶維護期期強銷期戶外路引外場活動廣告蓄勢廣告升溫廣告延續廣告強攻高端場所展展位業內雜志現場活動路牌高端場所展展位業內雜志外場活動高端場所展展位DM航機雜志現場活動樣板間啟用用銷售量(套)銷售額(元)13銷售期推廣期時間推廣動作推廣費(元)50萬200萬300萬50萬按照總銷3億的2%進行推廣費費用計算，，總計推廣廣費用為600萬元備注市場持續發發聲傳播良性口口碑鎖定高端渠渠道7000萬23000萬共4套共3億推廣費用按照總銷3億的2%進行推廣費費用計算，，總計推廣費費用為600萬元（不含含樣板間裝裝修費用））名稱費用活動100萬元業內/航機雜志100萬元DM50萬元戶外廣告300萬元高端場所展位50萬元共計600萬元9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業業貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:40:5202:40:5202:4012/31/20222:40:52AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2202:40:5202:40Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:40:5202:40:5202:40Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2202:40:5202:40:52December31,202214、他他鄉鄉生生白白發發，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20222:40:52上上午午02:40:5212月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:40上上午12月-2202:40December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/312:40:5202:40:5231December202217、做前，能能夠環視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2:40:52上上午2:40上上午02:40:5212月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday