城鎮地籍調查

1.概述

2.準備工作

3.權屬調查

4.地籍平面控制測量

5.地籍細部測量

6.地籍調查成果的整理

7.質量保障體系及檢查驗收(1).地籍調查的目的

(2).地籍調查的內容、對象及其種類

(3).

主要技術方法和程序

(4).

組織實施和管理

(5).

地籍調查的主要成果

(1).

組織準備

(2).收集資料

(3).物資準備、人員培訓

(4).技術設計(1).確定調查范圍

(2).街道、街坊及宗地的劃分

(3).實地調查

(1).

坐標系統的選擇

(2).控制測量內容與基本要求

(3).基本控制測量

(4).圖根控制測量

(5).儀器與觀測要求

(6).數據處理

(1).地籍細部測量的內容

(2).地籍細部測量的基本精度要求

(3).地籍圖比例尺及規格

(4).地籍細部測量方法

(5).界址點測量的要求

(6).地籍圖的主要內容

(7).宗地圖的主要內容

(8).面積量算

(1).

地籍調查技術總結

(2).成果資料整理

(1).

建立質量保障體系

(2).

監理

(4).

檢查驗收程序

(5).檢查驗收內容

(6).檢查要求

地籍調查是土地登記法律行為的重要程序之一，是建立地籍管理制度必需的手段。

地籍調查的目的是依照有關法律程序對申請登記的宗地進行現場調查，核實宗地的權屬、確認宗地的位置和四至界線，并調查土地利用狀況。通過地籍測繪獲得宗地界址點的平面位置、宗地面積等資料。為土地登記、核發土地使用證做好技術上的準備；為土地登記提供技術、法律基礎；為土地合理利用、土地規劃等提供基礎資料。地籍調查的內容：

權屬調查----查清宗地權屬、界址位置、用途等；

地籍測量----測量宗地界址點平面位置、宗地形狀、面積等。

地籍調查為土地登記、利用管理提供原始資料和基礎依據。

地籍調查對象：

城鎮地籍調查----城市、建制鎮和獨立工礦范圍的土地；

農村地籍調查----城市、建制鎮和獨立工礦以外的土地。

地籍調查種類：

初始地籍調查----區域性第一次普遍調查；

變更地籍調查----初始地籍調查后的日常變更宗地的調查。主要技術方法

城市、建制鎮、獨立工礦的地籍調查一般是采用解析法。

解析法是指用實測的方法測定出全部界址點的平面坐標。基本程序

①準備工作

收集、分析資料、制定計劃；

編寫技術設計書；

物質準備、人員培訓。

②權屬調查

權屬來源、四至界線、用途等調查。

③地籍測量

控制測量；

細部測量。

④成果資料整理

縣級國土資源管理部門負責地籍調查的組織實施。

從事地籍測量的單位應具有相應的測繪資質和從業資格。

通常采用公開招標的方式選擇承擔地籍測量的作業隊伍。

地籍測量實施前，應向省國土資源廳上報技術設計書，經審查批準后方可進行。

縣級地籍調查成果由省國土資源廳組織檢查驗收。①地籍調查技術設計書；

②地籍調查表；

③控制網點圖；

④控制測量平差計算資料和成果表；

⑤宗地圖、地籍圖、圖幅接合表；

⑥解析界址點成果表；

⑦宗地面積量算成果表；

⑧土地分類面積統計表；

⑨技術報告和質量監理報告。成立工作領導小組

地籍調查工作涉及到各個部門、行業、千家萬戶，不僅要確權、定界，還要調解土地權屬糾紛。因此，應成立相應的工作領導小組以協調地籍調查中的事務和有關各方的關系，解決重大技術和政策問題。

組織調查隊伍

權屬調查工作由土地資源管理部門完成，國土資源管理部門應選派數名熟悉政策、業務的同志組成權屬調查隊伍完成該項工作。

采用公開招標的方式選擇承擔地籍測量的作業隊伍。

制訂調查計劃

地籍調查工作前必須對調查范圍、技術方法、資金投入、時間安排、工作程序、人員投入等作出周密的計劃和安排。政策性和技術性文件

收集與地籍調查有關的政策文件、技術規范，如《城鎮地籍調查規程》、《城市測量規范》等技術規程。

地籍檔案資料

主要是搜集已登記和已申請尚未登記土地的檔案資料。對于已登記的主要應搜集：地籍調查表、界址點坐標成果及宗地圖；對于已申請尚未登記的主要應搜集該土地的劃撥、征用等權源材料。

圖件資料

地形圖、正射影像圖、規劃圖、舊地籍圖等。

測繪資料

測區控制點坐標、點之記、控制點網圖、原控制網技術設計書、坐標系的投影帶、投影面等資料。物資準備

①表冊。地籍調查法人代表身份證明書、指界委托書、違約缺席定界通知書、地籍調查表、檢查記錄表等其它表冊。

②界樁和儀器設備。儀器設備應視實際情況以及擬采用的地籍調查方法而定。

③必要的生活用品、交通工具及勞動保護用品等。

人員培訓

主要學習《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《土地登記規則》、《城鎮地籍調查規程》和有關確權的規定，還應掌握地籍調查程序、內容和方法，儀器的基本操作技能和作業要求等。

采用理論與實踐相結合的方式逐級進行培訓。根據收集掌握的資料和實地踏勘后，國土資源管理部門與地籍測量承擔單位共同編寫地籍調查技術設計書。

技術設計書的主要內容：

①技術設計的依據；

②調查區地理、經濟等概況；

③已有成果資料的分析與利用；

④地籍控制測量方法與技術指標；

⑤權屬調查方法與要求；

⑥地籍圖測繪方法與要求；

⑦數據匯總與成果資料的要求；

⑧地籍調查工作流程、工作進度等。

技術設計書由省國土資源廳審批。考慮城市、建制鎮規模的發展，權屬調查范圍應覆蓋規劃區范圍的城鎮國有土地和農村集體土地。調查區邊界一般不要打破村界。街道劃分和編號

通常以街道辦事處的轄區范圍劃定地籍街道。街道的劃分應保持（鄉）鎮行政區的完整性。街道編號通常采用兩位阿拉伯數字表示。

街坊劃分和編號

街坊是街道內由道路、河流等其他線狀地物封閉而成的地塊。城鎮建成區的街坊一般是以街道、巷道、等線狀地物為界進行劃分。街坊編號通常以街道為單位，采用兩位阿拉伯數字表示。

宗地的劃分和編號

被權屬界線封閉的地塊稱為宗地，宗地是權屬調查的基本單元。一個土地使用者單獨使用的單個地塊稱為單獨宗。若干個土地使用者共同使用且難以劃清獨自使用界線的地塊稱為共用宗。

面積大的單位可根據內部不同土地類別分別劃分宗地。

宗地編號通常以街坊為單位自西向東、自北向南，采用四位阿拉伯數字表示。

一個完整的地籍編號為：街道號+街坊號+宗地號調查人員在實地調查前，應對宗地權屬情況（土地登記申請書、權源材料等）進行認真研究。

權屬調查

主要對宗地的權屬來源情況、使用權情況、土地所有權性質、土地使用者情況、宗地座落、實際用途等進行調查、核實，并準確填寫《地籍調查表》。

界址調查

界址調查必須由本宗地及相鄰宗地的權利人或委托代理人到現場指界。程序應嚴格按照《城鎮地籍調查規程》執行，并在實地清楚標注界址點位置或設置界樁。

對已登記的土地，調查人員應根據地籍調查表上的界址調查表準確恢復原界址點，供地籍測量階段使用。若原界址點有明顯錯誤，必須按《城鎮地籍調查規程》的要求重新確權指界。地籍平面坐標系盡量采用54北京坐標系或80西安坐標系。若長度變形大于2.5cm/km，應考慮建立獨立坐標系。

已建有地方坐標系的城鎮應盡量采用相同的坐標系，以便資料共享。

確無起算控制點的地方也應盡量采用近似的54坐標系或80坐標系。控制測量內容

地籍控制測量包括基本控制測量和圖根控制測量。基本控制測量指國家各級大地控制點和一、二級導線點的測量。圖根控制測量指一、二級圖根導線點、支導線點、GPS

加密點的測量。

控制測量可選用GPS定位測量、導線測量、三角測量方法。

基本要求

控制網應遵循從整體到局部，從高級到低級，分級布網，逐級加密的原則布設。

基本控制點的精度和密度應滿足圖根加密的需要，圖根點的密度應滿足細部測量的要求。圖根點的密度應根據測區的通視條件而定，以滿足地籍、地物要素測繪的需要為原則。一般不超過100m應有一圖根點。

控制點應測量高程。基本控制點應埋設固定標石。基本控制測量包括平面控制測量和高程控制測量。

首級平面控制網的布設

地籍平面控制網的等級一般為三、四等（D、E級）GPS網或三角網，一、二級導線網。根據測區規模各等級控制網均可作為首級控制。

面積大于10平方公里的測區應布設三、四等網作為首級控制。面積在5至10平方公里之間的測區可采用四等網或一級導線網作為首級控制。

首級控制網應整個測區統一布設。

原已建立平面控制網的測區，經分析其精度達到要求的，應盡量利用已有的等級控制網合理加密。

每幅1：500的地籍圖內至應有三個埋石控制點。GPS網的主要技術要求等級平均距離a(mm)b(ppm.d)最弱邊相對中誤差二等9km≤10≤21/12萬三等5km≤10≤51/8萬四等2km≤10≤101/4.5萬各等級GPS相鄰點間弦長精度用下式表示:σ=

a2+(b.d)2σ為

GPS基線向量的弦長中誤差(mm)。a、b為GPS接收機的固定誤差和比例誤差，d

為網中相鄰點間距離(km）。各級GPS測量作業的基本技術要求二等三等四等一級二級衛星高度角≥15°≥15°≥15°≥15°≥15°有效觀測衛星數≥4≥4≥4≥4≥4平均重復設站數≥2≥2≥1.6≥1.6≥1.6時段長度(min)≥90≥60≥45≥45≥45數據采樣間隔(s)10~6010~6010~6010~6010~60項目等級三角網的主要技術要求等級平均邊長測角中誤差起始邊邊長相對中誤差最弱邊邊長相對中誤差二等9km±1″1/30萬1/12萬三等5km±1.8″1/12萬1/8萬四等2km±2.5″1/8萬1/4.5萬光電測距導線的主要技術要求等級附合導線長度平均邊長(m)測距中誤差(mm)測角中誤差(″)方位角閉合差(″)導線全長相對閉合差一級3.6300±15±5≤±10n1/14000二級2.4200±15±8≤±16n

1/10000

注:附合導線長度單位為Km。高程控制測量

一個測區應該只有一個高程系統。高程系統應采用1985國家高程基準或沿用1956黃海高程系統。

首級平面控制點的高程，應采用三等或四等水準測量。光電測距三角高程測量可代替四等水準測量。

各等水準網中最弱點的高程中誤差（相對于起算點）不得大于±20mm。圖根點是地籍細部測量的依據。圖根點在各等級控制點基礎上加密，通常采用圖根導線的方式進行布設，亦可采用GPS測量。

圖根點相對于圖根起算點的點位中誤差不得大于圖上0.1mm，高程中誤差不得大于測圖基本等高距的1/10；

圖根測量通常采用單一附合導線，且不宜超過兩次附合，困難地區可附合3次。困難地區可布設不多于4條邊，總長不超過相應等級1/2的支導線。困難地區可用全站儀極坐標法布點加密，但一幅圖內不應超過總圖根點數的30%。極坐標法所測的圖根點不應再發展。

圖根點的位置應便于界址點和地籍圖的測繪，通常沿街道、巷道布設。圖根點的密度應滿足地籍要素測量的需要。圖根導線的邊長一般不超過100m。

圖根點一般僅在實地作臨時性標志。圖根導線的主要技術要求級別導線長度（km）平均邊長(m)方位角閉合差(″)導線全長相對閉合差坐標閉合差（m)一級1.2120≤±24n1/50000.22二級0.770≤±40n

1/30000.22光電測距導線可按需要自行設計，但精度不得低于上表的規定。測量儀器必須經過測繪儀器質量鑒定部門的鑒定。

控制測量必須用相應等級的測繪儀器進行觀測，如三、四等平面控制測量應該用J1或J2級的全站儀觀測；GPS測量所用儀器的類型、標稱精度、接收機數應能達到相應級別的要求。

各等級控制測量的觀測要求必須要符合《城市測量規范》、《全球定位系統城市測量技術規程》等規范。

各等級控制測量通常是采用經過驗證的商用軟件進行數據處理（平差）。

數據處理軟件不僅提供控制點坐標、邊長、方位角等成果，也提供控制點的平面位置精度，邊長精度，角度精度等。這些精度指標能夠準確的反映控制網和控制點的實際精度情況。一般來說，只要按有關規程和規范的要求進行正確的控制網設計和觀測，控制測量成果是能夠達到精度要求的。

不同的商用平差軟件所提供的成果數據形式有所不同。地籍細部測量的主要內容包括：行政界線、界址點、界址線、地類界、地物、道路、建筑物和構筑物、房屋結構與層數、地理名稱、單位名稱、高程等地籍和地物要素的測量，也就是地籍圖測繪。

地籍細部測量成果應能滿足地籍圖和宗地圖制作、面積量算、統計等的要求。界址點精度要求界址點對鄰近圖根點點位誤差（cm）中誤差允許誤差界址點間距允許誤差（cm）界址點與鄰近地物點關系距離允許誤差（cm）適用范圍

±5±10±10±10城鎮街坊外圍界址點及街坊內明顯界址點

±7.5±15±15±15城鎮街坊內部隱蔽界址點及村莊內部界址點地籍圖的基本精度

①相鄰界址點間距、界址點與鄰近地物點關系距離的中誤差不得大于圖上0.3mm。

②宗地內部與界址邊不相鄰的地物點，其點位中誤差不得大于圖上0.5mm；鄰近地物點間距中誤差不得大于圖上0.4mm。城市、建制鎮以及規劃區的成圖比例尺一般為1：500，獨立工礦或線狀測區可采用1：1000或1：2000。

基本地籍圖應選用厚度0.07mm，經過熱定型處理其變型率小于0.2‰的聚脂薄膜。

圖幅規格一般采用50cm╳50cm的正方形圖幅。圖名一般用該圖幅內最大的單位名稱或地名命名。地籍細部測量通常采用解析法，解析法是利用觀測數據直接計算測點坐標的方法。通常以圖根點為基礎，通過極坐標或前方交會等方法測定界址點和地物點的坐標。

目前常用的作業程序是：在野外用全站儀測定界址點和地物點，并由全站儀自動記錄于電子手簿，再將電子手簿記錄的數據傳入計算機，經過人工在計算機上編輯后直接輸出地籍圖。

對于所有明顯界址點和地物點，應盡可能在野外直接測定。對于無法直接觀測的界址點和地物點可按解析幾何方法求得解析坐標。界址點宜采用極坐標法測定，水平角采用J6級全站儀或經緯儀觀測一測回，歸零差不應大于1′。當用測距儀測距時，距離不應大于150m。垂直角1°以下可不進行傾斜改正。

用全站儀測界址點時，必須保證棱鏡中心與界址點中心一致。

由于權屬調查和地籍測量的時間不同，界址點和地物點也不是完全一致，因此地籍測量階段必須嚴格按照權屬調查所確定的界址點位置進行測量，不得根據地形測量的習慣將地物測量代替界址點測量。地籍圖是地籍管理的重要基礎資料之一。

目前，通常是采用全站儀全野外采集數據，經過內業編輯后，由計算機直接輸出地籍圖。

地籍圖繪制的基本精度：內圖廓長度誤差不得大于0.2mm，內圖廓對角線誤差不得大于0.3mm，控制點、解析界址點、坐標網的展點誤差不得超過0.1mm.。

地籍圖的主要內容：各級行政界線、各級控制點、界址點及界址線、宗地號、宗地面積、地籍編號、街道名稱、單位名稱、地理名稱、建筑物及構筑物、道路、水域、地類符號等。上述內容應按有關規范和圖式準確表示。

地籍圖上應正確的標注圖名、圖幅號、比例尺、坐標網、坐標系、高程系、接圖表、調查單位、成圖日期等元素。宗地圖是土地證書和宗地檔案的附圖。根據目前地籍測量的作業方式，宗地圖一般根據地籍圖編繪。

宗地圖的基本內容：宗地所在地籍圖圖號、宗地編號、門牌號、權利人名稱、界址點及界址線、界址點號、界址線邊長、宗地內建筑物及構筑物、地類、宗地面積、建筑占地面積、鄰宗宗地號，權利人及相關地物、指北方向、比例尺、繪制人員、制圖日期等。

宗地圖的基本要求：界址點及界址線位置正確，四至關系準確無誤，各項注記正確齊全，宗地邊長取至0.01m，宗地編號可用類似帶分數的形式表示，即分子表示宗地號，分母表示地類，整數表示面積，面積一般取至0.1m2。界址點的直徑為0.8mm，界址線為0.3mm。

宗地圖的規格一般視宗地大小和比例尺而定。面積量算主要是指宗地面積、建筑占地面積、公共用地等面積的量算。面積量算通常采用解析計算的方法。

面積統計匯總一般按宗地、街坊、街道、全調查區逐級進行匯總，形成城鎮土地分類面積統計表。

街坊面積=街坊類所有宗地面積+街道+公共用地+未確權的空隙地

街道面積=各街坊面積之和

全調查區面積=各街道面積之和

地籍測量前已經登記發證的地方，應做好地籍測量的宗地面積與登記發證的宗地面積復核工作。對宗地面積不一致的，應查明原因后視情況分別進行處理。地籍調查工作完成后，應編寫地籍調查技術總結。地籍調查技術總結主要應包括工作概況、權屬調查、地籍測量、質量檢查情況等方面的內容。

概況的主要內容：調查區概況、地理位置、用地特點、項目工期、已有資料及利用情況、技術力量、設備情況、工作計劃與組織、工作程序、工作量及主要成果等。

權屬調查方面的內容：權屬調查的實施方案、有關政策依據、權屬調查的主要成果及質量、存在問題與建議。

地籍測量方面的內容：作業依據、平面與高程基準、儀器、觀測、平差方法及精度評定、界址點測定、地籍圖與宗地圖的制作、面積量算與統計、自檢情況和成果質量評定。地籍調查工作結束后應及時整理資料。資料整理必須分類清楚、系統完整。地籍調查成果資料主要有：

①地籍調查技術方案、地籍測量技術設計書；

②土地登記申請表、地籍調查表、權屬來源等；

③觀測記錄手簿；

④平差計算資料及成果表；

⑤控制網點圖、地籍圖和分幅結合表、宗地圖；

⑥界址點成果表；

⑦宗地面積成果表；

⑧以街道為單位的面積匯總表、城鎮土地分類面積統計表；

⑨質量監理及檢查驗收資料；

⑩技術總結。

為保證地籍調查成果質量，地籍調查工作中的權屬調查和地籍測量必須嚴格按照相應的技術規范和標準作業。此外，國土資源管理部門和作業單位要建立相應的質量保障體系。這個體系包括：作業單位內部建立的質量控制體系；業主聘請質量監理和國土資源管理部門組織的成果檢查驗收。

作業單位應對生產過程的質量管理嚴格控制，加強質量檢查。

作業單位在未正式提交業主檢查驗收前通常要經過作業小組自檢、小組間互檢、作業單位全面檢查這三個階段的檢查。

作業小組應對本小組所完成的成果應進行100％的全面檢查。

根據工作進展情況，一道工序完成后，作業小組互相對階段成果進行100％的全面檢查，以便及時發現問題和統一作業標準。

作業單位應分階段組織專職質量檢查人員對成果進行全面檢查。作業期間，還應對作業小組的成果進行隨機抽查。

各階段的質量檢查人員必須對所檢查的情況作好詳細記載，作為下一階段檢查的依據和最終檢查驗收的成果資料。作業單位全面檢查結束后還應寫出《自檢報告》。《自檢報告》應如實反映作業小組自檢、小組間互檢、作業單位全面檢查的質量情況和評價。

項目實施是按工序組織作業的，各工序之間是互相影響的。因此，各工序都必須經過作業小組自檢、小組間互檢、作業單位全面檢查合格后，方可轉入下步工作。監理制度是由業主委托1個或多個監理機構，代表業主對項目進行質量、進度和投資的管理。這種管理方式具有專業化、科學化、獨立性、公正性的特點。

地籍調查工作中，一般是由業主委托具有地籍調查資質的單位進行地籍測量的質量監理。監理工作以事前控制為主，加強事中控制，注重事后檢查。

監理機構應審查作業單位的地籍測量技術設計方案并作出獨立的評估。

監理機構在作業單位到達作業區后，應對照作業單位的投標書和技術設計書所列的人員、儀器進行審查，審查無誤后簽字認可。作業單位的主要技術人員和主要技術設備離開作業區時，應得到監理機構的書面同意。

控制測量前，應審查作業單位的作業方案是否按照有關規范和技術設計書執行。測量過程中，應重點檢查使用儀器的技術狀態是否正常、儀器操作是否符合有關規程規定等。控制測量結束后，監理機構應審查測量原始資料及平差結果并對控制成果進行檢查。

細部測量前，應審查作業單位投入的人員和儀器是否按投標書和技術設計書的內容執行。測量過程中，應隨時檢查作業單位的測量作業，以便發現問題及時糾正。重點應檢查地籍、地形要素的測量是否準確，有無遺漏，測量作業是否嚴格按有關規程和規范執行。細部測量結束后，監理機構應按有關規程的技術要求對細部測量成果進行全面的質量檢查。

在地籍測量工作全面結束后，應對作業單位提交的成果進行全面的檢查，并提交質量監理報告。根據原國家土地管理局下發的《城鎮地籍調查成果檢查驗收辦法》的規定，地籍調查成果由省級土地管理部門組織檢查驗收。

縣級地籍調查成果完成后，在作業單位全面自檢合格的基礎上，縣級國土資源部門組織預檢，預檢合格后，申請省級驗收。作業組自檢作業組互檢專職檢查員檢查縣級預檢省級檢查驗收地籍調查成果檢查內容主要有以下六方面：

①地籍調查成果檢查內容

⑴街道、街坊的劃