宿遷商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2023/1/8目

錄一、城市商圈調(diào)查

1．五大商圈綜合比較

2．幸福路商圈

3．霸王舉鼎商圈

4．洪澤湖路商圈5．西湖路商圈

二、項(xiàng)目周邊3~5公里商圈調(diào)查

1．商業(yè)布局示意圖

2023/1/82一、城市商圈調(diào)查

宿遷市內(nèi)商業(yè)主要集中在幸福路、霸王舉鼎和洪澤湖路商圈、及新興的發(fā)展大道商圈構(gòu)成宿遷四大商圈。

比較內(nèi)容幸福路商圈霸王舉鼎商圈洪澤湖路商圈發(fā)展大道商圈寶龍金鷹商圈結(jié)論經(jīng)營(yíng)行業(yè)行業(yè)齊全，包羅萬象以高級(jí)精品服飾為主，精致主題餐飲為輔大型購物中心、數(shù)碼連鎖以及餐飲娛樂為一體百貨批發(fā)和建筑材料為主，另外具有大型的國(guó)際家居購物購物廣場(chǎng)百貨、餐飲、休閑、娛樂為一體的商業(yè)綜合體幸福路發(fā)展較早，而且商品種類繁多，行業(yè)齊全。這一點(diǎn)是其它商圈所無法比擬的。商業(yè)特色旅游、文化、休閑為一體，不單其商品帶有旅游特色，其文化和商業(yè)的結(jié)合更具有特色多為高檔時(shí)尚服飾專賣店，主題餐飲集中，規(guī)模日益擴(kuò)大。大型購物中心，其次為目的性非常明顯的直達(dá)性采購多為批發(fā)中心及低檔百貨和大型的一站式家居購物中心涵蓋了中高端的零售業(yè)，餐飲的發(fā)展也是最為重點(diǎn)業(yè)態(tài)的存在。四個(gè)商圈各不相同，都有各自獨(dú)立的商業(yè)特色，以此吸引人流商品檔次中、高中—中高中—中高中中高整體上霸王舉鼎商圈及洪澤湖路商圈的商品檔次高于其它商圈。消費(fèi)群旅游人士、本土居民、工薪階層、時(shí)尚青年、城鎮(zhèn)外來人士白領(lǐng)階層、新貴一族社區(qū)居民、家庭、特定性消費(fèi)者、民工一族家庭、特定性消費(fèi)者、民工一族年輕、娛樂、聚會(huì)、時(shí)尚青年各商圈的消費(fèi)群由其自身的商業(yè)特色所決定。1.五大商圈綜合比較2023/1/8比較內(nèi)容幸福路商圈霸王舉鼎商圈洪澤湖路商圈發(fā)展大道商圈寶龍金鷹商圈結(jié)論主要消費(fèi)年齡18～4520～3525～4520～45１６～３５幸福路商圈年輕人較集中，霸王舉鼎商圈已有后來居上的趨勢(shì)。總體平均提袋率35%25%30%20%

４０％幸福路商圈最高，因其已為成熟商圈。交通便利性交通可達(dá)，但停車不方便交通可達(dá)性最好，停車方便交通可達(dá)性好，停車非常方便交通可達(dá)性好，停車方便堵車嚴(yán)重，停車方便度一般。霸王舉鼎商圈在汽車站周邊，同時(shí)擁有市內(nèi)最集中的公交車站，交通便利性具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。未來發(fā)展未來將發(fā)展成宿遷旅游特色，由于幸福路已是成熟商業(yè)區(qū)，目前已發(fā)展為宿遷人流最密集的商業(yè)區(qū)，但由于周邊以住宅為主，后期發(fā)展有限。該商圈是政府重點(diǎn)改造工程，未來將形成繼幸福路路后第二個(gè)商業(yè)中心。后市發(fā)展?jié)摿Ψ浅？春谩：闈珊飞倘μ幵谒捱w市政府交界處，雖然該商圈是以大潤(rùn)發(fā)購物中心，但是由于其周邊都是以住宅和辦公樓為主，而且目前商業(yè)形象也偏差后市發(fā)展?jié)摿τ邢拊撋倘μ幵诔青l(xiāng)結(jié)合交界處，雖然以義烏商貿(mào)城中心，但是由于其周邊都是以住宅為主，而且消費(fèi)人群多為特定消費(fèi)者，但目前結(jié)構(gòu)不完全，具有一定的發(fā)展?jié)摿ΑＮ磥韺⒊蔀槟贻p、時(shí)尚青年的追逐地，定位在高端的消費(fèi)時(shí)尚的聚集圈，隨著時(shí)間的不斷積累，商圈會(huì)慢慢鞏固，后期發(fā)展較好。霸王舉鼎商圈的未來發(fā)展最具有潛力，洪澤湖路商圈可成精致高檔寫字樓。隨著大商百貨接手寶龍寶來百貨，極大程度上定位了霸王商圈在宿遷的地位。2023/1/82

幸福路商圈

★區(qū)域范圍：幸福路商圈，是指從幸福南路到幸福北路及香港城和市府東路一帶的商業(yè)區(qū)

★代表性商場(chǎng)

商場(chǎng)名稱人民商場(chǎng)宿遷一百蘇豪銀座第一街中央雨潤(rùn)市府東路位置幸福中路幸福中路幸福中路幸福中路幸福南路幸福中路商業(yè)類別百貨百貨百貨商業(yè)街綜合體零售規(guī)模（㎡）40008000230008000316000（總建筑面積）20000樓層/業(yè)態(tài)5f————————未知——4f——床上用品、運(yùn)動(dòng)、休閑、戶外家紡、餐飲、童裝——未知——3f羽絨服、童裝男裝、休閑服裝男裝、休閑服飾——未知——2f女裝、男裝女裝女裝——未知——1F鐘表、首飾、數(shù)碼鞋、化妝品、首飾皮具、鞋區(qū)、化妝品、金銀珠寶、名表——未知男女裝服飾-1F————服飾、化妝品、小餐飲未知——經(jīng)營(yíng)模式敞開式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理敞開式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理敞開式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理租賃加同一管理一體式經(jīng)營(yíng)管理加租賃服飾自營(yíng)零售品牌檔次中低檔中高檔低檔、快銷品牌中高檔停車情況——————地下車位約100個(gè)100個(gè)——地下三層停車位1558個(gè)——2023/1/85幸福路商圈項(xiàng)目規(guī)模租金出租率主體商鋪面積經(jīng)營(yíng)行業(yè)產(chǎn)品檔次客戶結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況幸福路整個(gè)商圈占地超過30萬平方，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積超過20萬平方幸福中路租金均價(jià)300元/M2/月幸福南路餐飲一條街均價(jià)100元/M2/月95%以上一層40-100㎡百貨、超市、專賣店、電影院、餐飲等中低檔旅游人士、本土居民、工薪階層、時(shí)尚青年聚集著大量的消費(fèi)人群，人氣較旺市府東路全長(zhǎng)800米左右租金均價(jià)180元/M2/月98%以上一層40-80㎡品牌服飾專賣為主中檔工薪階層、白領(lǐng)、本土居民聚集著大量的消費(fèi)人群，人氣較旺兒童街全長(zhǎng)800米左右租金均價(jià)120元/M2/月98%以上40-100㎡兒童服飾、時(shí)尚女裝、小吃為主中低檔工薪階層、時(shí)尚青年聚集著大量的消費(fèi)人群，人氣較旺人民商場(chǎng)四層、營(yíng)業(yè)面積近10000㎡扣點(diǎn)及租金.1樓黃金珠寶租金300元/M2/月，2樓扣點(diǎn)18-25%100%30-70㎡黃金珠寶、成人服飾為主中低檔工薪階層、中低度收入家庭良好宿遷一百四層、面積12000㎡地下停車位約100個(gè)扣點(diǎn)12%-25%100%30-120㎡傳統(tǒng)百貨（服飾、鞋子、化妝品、黃金珠寶)中高檔時(shí)尚青年，白領(lǐng)階層很好樂天瑪特三層、面積24638㎡68個(gè)車位的免費(fèi)停車位1樓商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為180元/M2/月，沿街商鋪?zhàn)饨?00元100%一層30-70㎡二樓超市加一樓服裝、鞋子專賣店等綜合性大超市大眾消費(fèi)群體較好普瑪特三層、營(yíng)業(yè)面積㎡1樓商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為300元/M2/月100%一層20-30㎡超市加黃金珠寶、手機(jī)專柜等中等規(guī)模超市大眾消費(fèi)群體較好四季青服裝批發(fā)市場(chǎng)三層、占地38畝，總建筑面積5萬多㎡，其中商業(yè)4.1萬30元/M2/月50%30-50㎡時(shí)尚女裝、童裝、內(nèi)衣、小商品（非品牌）低檔本土居民、工薪階層差★經(jīng)營(yíng)規(guī)模：

整個(gè)商圈占地超過30公頃，大小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)300多個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積超過20萬平方米。

★目前幸福路商圈存在些問題

☆一是交通問題。幸福路商圈由于處于宿遷市區(qū)交通要道上，交通擁擠、交通設(shè)施不完善，停車場(chǎng)不足嚴(yán)重制約了商圈的繁榮發(fā)展

☆二是購物環(huán)境較差。東大街雖是百年老街，但因幸福路的發(fā)展整改，蘇寧、雨潤(rùn)的建設(shè)，致使原東大街的營(yíng)業(yè)面積縮小近70%。現(xiàn)有的均為私營(yíng)門面的零售業(yè)，以服飾餐飲為主。且在規(guī)模問題。幸福路商圈是目前宿遷最為成熟的商業(yè)圈，而目前的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模過小，且可擴(kuò)展空間不大。★幸福中路，目前正在建設(shè)蘇寧環(huán)球。幸福南路在建的中央雨潤(rùn)。

【分析】☆幸福中路改建工程完工之后發(fā)生根本性的改變，屆時(shí)將增加大型的地下商場(chǎng)和若干停車設(shè)施，那時(shí)的幸福路商圈將是另一番局面。同時(shí)改造完成后的幸福中路將成為商貿(mào)、旅游購物中心，必將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。☆隨著幸福路商圈的交通屬性日漸凸現(xiàn)，作為交通要中的商業(yè)量體，其消費(fèi)人群特征將更加明顯，商品和消費(fèi)人群預(yù)期會(huì)出現(xiàn)低檔化趨勢(shì)，受流通人口沖擊，商業(yè)人口比例和提袋率將逐步降低。2023/1/83.霸王舉鼎商圈★區(qū)域范圍：以霸王舉鼎為中心，周邊輻射1公里。

涵蓋：中豪、水韻城、楚街

★營(yíng)業(yè)規(guī)模：

規(guī)劃用地面積約2.5平方公里，總建筑面積216萬

平方米，其中商業(yè)面積約為25萬平方米，規(guī)劃人口3.4萬人（規(guī)劃中）。★發(fā)展規(guī)劃：

將規(guī)劃為一條集商貿(mào)、金融、信息、會(huì)展、辦公住宅、餐飲、娛樂為一體的，公建配套設(shè)施設(shè)備的城市中心，功能定位成為投資區(qū)提供功能配套，承擔(dān)中心和窗口作用。【分析】：2023/1/8分析楚街規(guī)模總建筑面積:6.8萬平方左右，500余個(gè)商鋪開業(yè)時(shí)間2002年銷售情況2001年1-3層已全售完銷售價(jià)格無租金\招商政策北段價(jià)均1.3元\天\㎡；中段均價(jià)1.0元\天\㎡；中段2層0.6元\天\㎡南段均價(jià)2.5元\天\㎡出租率100%以上分析：楚街位于江蘇省宿遷市。旅游特色街區(qū)，是宿遷第一條集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化于一體的特色商業(yè)步行街，楚街總建筑面積68500平方米，總體按照收—放—收—放的空間景觀序列布局，自然分為三段。南端以零售為主，中段以休閑娛樂為主，北段以餐飲為主。2004年開始，楚街連續(xù)多年成功舉辦“中華美食節(jié)”。每年正月十五元宵佳節(jié)，楚街都會(huì)舉辦元宵燈會(huì)，十余萬人匯聚楚街進(jìn)行賞燈、購物。自2004年正式啟動(dòng)以來，現(xiàn)是宿遷市最具人氣的最具代表性的商業(yè)街。被人民日?qǐng)?bào)等主流媒體評(píng)為“中國(guó)最具文化特色的商業(yè)街”。同時(shí)，楚街也是我市重要的旅游景區(qū)。2023/1/8分析大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā)周邊規(guī)模大潤(rùn)發(fā)宿遷店系大型連鎖平價(jià)綜合大超市，位于宿遷市洪澤湖路98號(hào)，建筑面積3.6萬㎡，一層1.4萬㎡，二層1.4萬㎡，停車位共500余個(gè)大潤(rùn)發(fā)周邊1公里范圍開業(yè)時(shí)間2008年無銷售情況自持物業(yè)、一樓對(duì)外承租、二樓自營(yíng)無租金4元/㎡/天3元/㎡/天出租率100%85%項(xiàng)目性質(zhì)綜合大超市街店經(jīng)營(yíng)行業(yè)超市、服裝、鞋子餐飲、休閑娛樂產(chǎn)品檔次中低檔中低檔業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓：餐飲、服飾、鞋子等、電器二樓：自營(yíng)大潤(rùn)發(fā)超市餐飲、小吃、美容美發(fā)客戶結(jié)構(gòu)大眾消費(fèi)大眾消費(fèi)主力品牌大娘水餃香辣蝦、揚(yáng)州粥鋪、風(fēng)波莊酒店、無錫排骨、歐美思經(jīng)營(yíng)狀況人氣火爆，占據(jù)著宿遷大賣場(chǎng)的半壁江山受大潤(rùn)發(fā)人氣帶動(dòng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好4.洪澤湖

商圈2023/1/8金鷹天地概況主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：金鷹天地項(xiàng)目名稱：宿遷金鷹天地

開發(fā)商：宿遷金鷹置業(yè)有限公司開業(yè)時(shí)間：2011年12月地址：宿遷市宿城區(qū)西湖路1號(hào)占地面積：790畝總建筑面積：60萬平方米物業(yè)組合：商鋪,商住物業(yè)管理費(fèi)：50-55元/平方米·月（含電梯）商業(yè)建筑面積：20萬平米商業(yè)樓層數(shù)量：地上5層地下1層物業(yè)管理公司：宿遷金鷹商業(yè)管理公司停車位數(shù)量：971商圈性質(zhì)：高端綜合購物廣場(chǎng)商業(yè)類別：高檔百貨、國(guó)際電影城、電玩城、時(shí)尚餐飲總體定位：集合了大型shoppingmall、室內(nèi)、室外步行街、風(fēng)情商業(yè)街等眾多現(xiàn)代商業(yè)和居住形態(tài)于一體的超大型城市綜合體形象定位：規(guī)模最大,業(yè)態(tài)最豐富的城市綜合體主題定位：體驗(yàn)型家庭購物中心客群定位：全客群檔次定位：中高檔購物中心5.西湖路商圈2023/1/8-1F樓層平面圖(主題：數(shù)碼生活館）樓層定位主題：超市/家電樓層面積：11800M2主要商家：金鷹超市、海爾2023/1/8-1樓主要商家照片2023/1/81F樓層平面圖(主題：名品館）樓層定位主題：時(shí)尚名品樓層面積：主要商家：COSTA、周大福、通靈、愛步、百麗、歐泊萊、歐萊雅H2O沙馳國(guó)際金利來2023/1/81樓主要商家照片2023/1/82F樓層平面圖(主題：優(yōu)雅女士館）樓層定位主題：女裝/內(nèi)秀樓層面積：10050M2主要商家：JNBY、PRICH、鄂爾多斯、凱撒2023/1/82樓主要商家照片2023/1/83F樓層平面圖(主題：青春流行館）樓層定位主題：時(shí)尚休閑樓層面積：10050M2主要商家：ONLY、JACK&JONES、歐時(shí)力、太平鳥。2023/1/83樓主要商家照片2023/1/84F樓層平面圖(主題：休閑紳士館）樓層定位主題：商務(wù)休閑/運(yùn)動(dòng)樓層面積：10050M2主要商家：耐克、阿迪達(dá)斯、杉杉、ELLEHOME。2023/1/84樓主要商家照片2023/1/85F樓層平面圖(主題：家居趣樂館）樓層定位主題：生活廣場(chǎng)樓層面積：9700M2主要商家：戰(zhàn)國(guó)策、小耐克、小阿迪、富安娜。2023/1/85樓主要商家照片2023/1/8經(jīng)營(yíng)情況對(duì)比金鷹、寶龍經(jīng)營(yíng)情況對(duì)比金鷹天地品類基礎(chǔ)信息平均銷售（萬元）平效（元/平方）主力店面積（㎡）2012年2013年2012年2013年KTV揚(yáng)歌2650.0014.9427.7656.38104.75游樂城百盛動(dòng)漫城1920.003.335.5617.3428.96百貨金鷹百貨59800.002117.833026317.73401.34電器國(guó)美3200.0091.00102.00284.38318.75影城幸福藍(lán)海6400.0031.8167.6849.70105.75

寶龍城市廣場(chǎng)品類基礎(chǔ)信息平均銷售（萬元）平效（元/平方）主力店面積（㎡）2012年2013年2012年2013年KTV龍麥4504.0042.2548.4093.81107.46游樂城草上飛4148.0048.2539.40116.3294.99百貨寶萊百貨33857.00635.001121.00187.55331.10電器蘇寧電器4273.00303.00394.00709.10922.07影城橫店影視4000.0089.00116.00222.50290.00

金鷹商業(yè)街重點(diǎn)關(guān)注品牌品牌面積（㎡）平均銷售（萬元）坪效（元/平方）

2012年2013年2012年2013年金鷹KFC5303233.46603.77631.32

必勝客50090.4147.821808.20956.40

DQ809.4411.461180.001432.50

巴國(guó)布衣70023.6647.57338.00679.57

寶龍KFC31284.5380.12709.292567.31

誼錦嘉（新加坡）*國(guó)際著名地產(chǎn)服務(wù)商KTV銷售額對(duì)比2023/1/825游樂城銷售額對(duì)比2023/1/8電器銷售額對(duì)比2023/1/8影城銷售額對(duì)比2023/1/8百貨銷售額對(duì)比2023/1/8餐飲銷售額對(duì)比2023/1/8服飾銷售額對(duì)比2023/1/8金鷹天地的優(yōu)勢(shì)（人員、貨品、促銷、環(huán)境）1、品牌調(diào)整力度2013.1-5月調(diào)整品牌：ROME、PLORY（依戀旗下男裝）、FivePlus（5+）、MISSOUL(米素)、地素、蛋卷鞋、玳莎、ZISHEN、珂遙伊依、快樂瑪麗、珂迪滋、郎維高、斯萊德、極草、麗莎、卡迪里奧、阿珂母、斯得雅、新百倫、LLB、柯迪茲、100KM等，下半年調(diào)整方向主要是黃金、珠寶品類（周生生、潮宏基、上海亞一、TCD等）以及其他品類的提檔升級(jí)；2、相同品牌的控制；3、凸顯優(yōu)勢(shì)品類（黃金珠寶），占比26-28%；4、VIP卡（包括積分卡）的推廣宣傳，退卡數(shù)量3.2萬張，有效用卡比例達(dá)到67-75%；5、促銷力度（SP）的強(qiáng)制優(yōu)勢(shì)；6、管理人員、導(dǎo)購人員的培訓(xùn)機(jī)制完善，現(xiàn)推出“自有化”導(dǎo)購制度，高薪聘請(qǐng)優(yōu)秀導(dǎo)購，推薦至標(biāo)桿品牌；7、2013年9月份金鷹天地開盤，2014年7月份沿街店鋪啟動(dòng)。商業(yè)街招商工作現(xiàn)已全面啟動(dòng)，招商政策有所調(diào)整（租金60-90元/㎡/月、物業(yè)費(fèi)4-5元/㎡/月），招商人員薪資水平提高挖掘優(yōu)秀人才；8、百貨內(nèi)部加強(qiáng)特殊業(yè)態(tài)的規(guī)劃與招商，豐富業(yè)態(tài)、提