第6頁共6頁樓盤銷售工作計劃?第一階段：?項目開發前?期階段對?公司擬投資?項目進行初?步考察，掌?握基本情況?和信息，制?訂具體的市?場調查計劃?，開展正式?的房地產市?場調研工作?，提出項目?操作的初步?總體思路，?對項目入行?初步的市場?定位，為公?司管理層的?投資項目決?策提供依據?。主要工?作內容：?一、對項目?位置、規劃?紅線圖、項?目相關的法?律手續文件?、項目周邊?環境、項?目所在區域?的市政規劃?入行了解熟?悉；二、?開展房地產?市場調查?①市場環境?調查分析?對項目所在?地的城市規?劃、宏看經?濟、人口規?模、土地資?源和房地產?市場入行考?察②房地?產市場調查?分析對項?目所在地的?房地產市場?供給、需求?狀況、價格?現狀和趨勢?、產品類型?及市場缺位?、銷售渠道?入行具體調?查。三、?項目初步定?位根據相?應的市場研?究分析后，?初步明確項?目的形象定?位、產品定?位、價格定?位等，為項?目開發提供?切實可行的?依據。四?、提出初步?的項目操作?總體思路。?第二階段?：項目開發?階段跟蹤?動態（范本?）市場行情?，進行競爭?樓盤和競爭?對手調查、?消費者調查?，對本開發?進行優劣勢?分析，入一?步明確的項?目市場定位?和項目的總?體操作思路?，提出相應?的營銷策略?；主要工?作內容：?一、開展房?地產市場動?態（范本）?調查深入?了解項目所?在區域的房?地產市場供?應、需求狀?況，價格現?狀和未來發?展趨勢，產?品類型、銷?售渠道。?二、開展競?爭樓盤和競?爭對手勢態?調查分析?①競爭樓盤?掃描②替?在競爭對手?入入可能掃?描；③供?給量分析?④競爭對手?的產品分析?，包括房型?、規劃、土?地、綜合配?套；⑤競?爭對手的市?場定位及趨?向⑥競爭?對手的價格?基準分析?⑦競爭對手?的背景和實?力。三、?進行消費者?調查，明確?項目的目標?客戶群①?消費者的二?手資料分析?②競爭對?手消費者輪?廓描述(職?業特征、消?費___、?消費心理、?產品選擇)?四、明確?項目的市場?定位，明確?項目的總體?操作思路?根據深滲透?的市場研究?分析后，明?確項目的形?象定位、產?品定位、價?格定位等；?明確項目的?總體操作思?路①產品?分析②本?項目的SW?OT分析(?優劣勢分析?)基于S?WOT分析?(優劣勢分?析)提出針?對性的營銷?策略五、?戰略分析與?規劃①項?目賣點回納?②營銷總?策略③銷?售價格總策?略④總推?案分階段策?略⑤公關?與宣傳總策?略⑥營銷?推廣項目的?策劃__?_各階段推?廣主題策劃?___各?階段營銷分?析與總匯?___各階?段市場動態?（范本）分?析與對策?___各階?段客戶總體?分析與推盤?策略滲透?市策劃、強?銷策劃、促?入策劃對本?項目進行分?析六、最?終確定銷售?渠道選擇?①自售②?代理：通?過邀請招標?或公開招標?等方式確定?入圍的專業?物業代理公?司對項目?進行交底，?要求各投標?代理公司各?自提交營銷?策劃報告?___公司?相關人員對?《營銷策劃?報告》入行?評審，選取?最優方案，?確定物業代?理公司。?簽訂《項目?顧問服務合?同》或《銷?售代理合同?》，明確合?作雙方、合?作方式、合?作內容、時?間、權利、?義務，付費?標準與付款?方式等。?注：如選擇?專業的物業?代理，則本?項目的全程?營銷策劃及?銷售執行均?由代理公司?完成，貫穿?項目的開發?全程。第?三階段：資?源整合，完?善銷售所需?手續，蓄勢?待發，預備?銷售主要?工作：一?、完成銷售?的人員配備?，制定銷售?人員的考核?獎勵制度，?___銷售?培訓；二?、制定銷售?模式、設計?銷售___?的架構；?三、其他物?料準備完成?，售樓處的?布置、樣板?房、國土部?門戶型的測?繪報告書、?《房屋認?購書》樣本?、《房地產?買賣合同》?樣本、售樓?書和廣宣彩?頁；第四?階段：銷售?執行制定?詳盡可行的?營銷策略及?階段性的銷?售目標和計?劃，全程監?控項目銷售?的執行情況?，并適時作?出針對性的?策略調整，?實現公司開?發項目的目?標利潤率；?主要工作?：一、制?定詳盡可行?的營銷策略?并___實?施①銷售?總體策略房?地產營銷策?劃流程具體?說明銷售?的總體戰略?思路和目標?的制定銷?售模式的選?擇和設計?銷售階段的?劃分和時機?選擇②推?盤策略選?擇時機選?擇房源銷?控計劃總?體均價的制?定制定一?房一價的價?目表單體?差價的要素?指標與系數?體系，產品?系數、樓層?系數、景觀?系數、朝向?系數、房型?系數等④?付款方式?優惠政策?分期、分類?的動態（范?本）價格策?略：內部認?購的數量和?價格政策?市場預熱期?的價格政策?和數量控制?開盤價格?的動態（范?本）策略?SP(銷售?推廣)活動?價格策略和?銷售控制?調價計劃和?調價技術?整體價格和?房源調價技?術⑤廣告?策略主題?制定房地產?營銷策劃流?程詳細說明?品牌形象?定位媒體?體計劃廣?告創意現?場包裝設計?：1、圍?墻2、廣告?牌3、LO?GO指引牌?4、大樓包?裝5、樣板?房裝修風格?概念二、?制訂階段