房地產開發與經營

（第二版）

呂萍等編著房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材第2章房地產開發與經營理論和策略房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材本章內容提要

房地產開發與經營理論和策略是一般性的經營管理理論在特定的房地產市場環境中的應用與推廣，這一理論體系的建立將為正確指導房地產開發與經營行為提供基本原則和理論指導。本章對收益最大原理、可行性分析、消費者市場購買行為、市場環境、市場需求預測以及價格確定等原理進行介紹，并對房地產開發與經營中的財務策略、生產策略、市場開發策略以及價格策略等進行分析，最后討論房地產開發與經營的決策問題。重點問題房地產開發與經營決策內容房地產開發與經營決策類型房地產開發與經營決策類型、準則和程序房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材2.1房地產開發與經營理論綜述市場環境分析；市場需求預測；價格確定理論；收益（利潤）最大原理；可行性分析；消費者市場購買行為理論；房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材2.1房地產開發與經營理論綜述宏觀環境微觀環境市場環境房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材2.1.1市場環境分析經濟因素政治因素人口因素政策法規因素供應者生產者顧客競爭者社會公眾2.1房地產開發與經營理論綜述2.1.2市場需求預測房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材市場需求預測的有關概念

市場需求市場預測市場需求影響因素分析

競爭狀況人口統計分析趨勢分析市場需求預測的主要方法購買者意向調查銷售人員綜合意見法時間序列分析法2.1房地產開發與經營理論綜述價格確定完全競爭型市場結構企業定價壟斷競爭型市場結構企業定價寡頭競爭型市場結構企業定價純粹壟斷型市場結構企業定價房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材2.1.3價格確定理論2.1房地產開發與經營理論綜述2.1.4收益（利潤）最大原理收益、成本指標確定項目最佳規模確定經濟收益分析方法房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材2.1房地產開發與經營理論綜述2.1.5可行性分析可行性研究的過程：投資機會鑒別階段；初步可行性研究階段；可行性研究階段；評價與決策階段。房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材2.1房地產開發與經營理論綜述2.1.5可行性分析現金流量分析：凈現值——將投資方案在每一計算期內的資金流出和流入相抵，并折算為現值的累加和；凈收益率——項目凈現值與總投資現值之比；內部收益率——使凈現值等于零的貼現率。損益臨界分析房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材2.1房房地地產產開開發發與與經經營營理理論論綜綜述述消消費費者者市市場場購購買買行行為為理理論論消費費者者購購買買動動機機購買買決決策策過過程程消費費者者購購買買行行為為分分析析房地地產產開開發發與與經經營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規規劃劃教教材材2.2房房地地產產開開發發與與經經營營策策略略分分析析房房地地產產開開發發與與經經營營決決策策內內容容房地地產產開開發發與與經經營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規規劃劃教教材材財務務策策略略生產產策策略略市場場開開發發策策略略價格格策策略略：：高價價策策略略低低價價策策略略均均衡衡價價格格策策略略2.2房房地地產產開開發發與與經經營營策策略略分分析析開發發由由本本地地化化向向跨跨區區域域發發展展開發發從從品品質質向向品品牌牌跨跨越越純住住宅宅開開發發向向商商用用物物業業拓拓展展誠信信開開發發地地產產爭爭雄雄樓樓市市開發發健健康康住住宅宅風風生生水水起起開發發策策略略趨趨勢勢房地地產產開開發發與與經經營營（房房地地產產市市場場開開發發策策略略2.2房房地地產產開開發發與與經經營營策策略略分分析析房房地地產產價價格格策策略略房地地產產開開發發與與經經營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規規劃劃教教材材房地地產產產產品品的的生生命命周周期期和和市市場場周周期期不同同時時期期房房地地產產價價格格策策略略房地地產產品品進進入入期期房地地產產品品成成長長期期房地地產產品品成成熟熟期期房地地產產品品衰衰退退期期2.3房房地地產產開開發發與與經經營營決決策策基本條件有明明確確的的目目標標有兩兩個個以以上上可可供供選選擇擇比比較較的的方方案案有評評價價方方案案優優劣劣的的標標準準有真真實實地地反反映映客客觀觀實實際際的的數數據據資資料料房地產開發與與經營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規劃教材材房房地產開發發與經營決策策類型構成決策問題題的基本條件件2.3房地地產開發與經經營決策風險型決策不確定型決策策確定型決策房地產開發與房房地產開發發與經營決策策類型決策類型開發與經營決決策原則：-遵守政策法規規的原則-取得最佳效益益的原則-風險意識的原原則-定性分析與定定量分析相結結合的原則2.3房地地產開發與經經營決策房地產開發與與經營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規劃教材材房房地產開發發與經營決策策類型2.3房地地產開發與經經營決策房房地產開發發與經營決策策準則房地產開發與與經營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規劃教材材確定型決策準準則風險型決策準準則基本決策準則則——最大可可能準則和期期望值準則決策樹不確定型決策策樂觀準則悲觀準則后悔準則等可能性準則則2.3房地地產開發與經經營決策房房地產開發發與經營決策策程序與方法法房地產開發與與經營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規劃教材材發現問題確定目標針對性明明確性層層次性可可行性性擬制方案整體詳盡性相相互互排斥性分析評價限制因素分析析潛潛在問題分分析綜綜合評價價選擇方案實施追蹤反饋控制追追蹤決策關鍵術語理論策略略決策房地產開發與與經營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規劃教材