本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產估價案例與分析復習指導真理惟一穩當的標準就是永遠自相符合08年房地產估價案例與分析復習指導（七十七）

3.7工業房地產估價

工業房地產主要包括廠房及工廠區內的其他房地產、倉庫及其他倉儲用房地產。

3.7.1工業房地產及其估價的特點

3.7.1.1涉及的行業多

工業房地產估價涉及各類工業，各類工業有各自的行業特點、生產要求，即使生產同一產品的工業企業，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同，因此舉行工業房地產估價時，首先理應了解相應企業生產的一些行業學識。

3.7.1.2非標準廠房多，單價相差大。

工業廠房有一些屬于標準（通用）廠房，這類廠房多用于一些輕工業產品的生產，如電子裝配、成衣加工等等，在一些新興工業園區、出口加工區，就有大量這類標準廠房可供出租。標準廠房一般有標準的柱距、層高、樓面荷載等等。

另一方面，工業廠房中的大片面為非標準廠房，即根據各類生產的需要而設計建立的其他規格的廠房，這類廠房的跨度、柱距、梁底標高、（行車）

真理惟一穩當的標準就是永遠自相符合軌頂標高、樓面荷載等等都是根據生產的需要而定。還有一些生產用房只有屋蓋，沒有圍護（外墻）。因此，工業房地產每平方米的造價相差較大。

3.7.1.3要區分設備和建筑物的造價

有些工業設備的建立安裝是和建筑物（廠房）同時舉行的，例如，好多設備的基座就和廠房的根基連為一體，因此估價時要留神區分廠房的價值和設備的價值。假設估價結果中既包含了廠房的價值，又包含了設備的價值，那么應在估價報告中予以說明。

3.7.1.4受腐蝕的可能性大

廠房的工作環境往往有腐蝕性，估價時要留神房屋使用年限會因此而縮短。

3.7.2工業房地產估價的常用方法

3.7.2.1市場法

工業房地產通常缺少同類房地產的交易案例，更加是非標準廠房，更是不易在同一供需圈內找到符合條件的對比案例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。

但在一些新興工業地帶，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售案例（更加是出租案例）通常較多，可以考慮采用市場法估價。

3.7.2.2收益法

真理惟一穩當的標準就是永遠自相符合假設可以從企業的總收益中剝離出房地產的收益，那么可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有確定的難度，更加是難以切實區分廠房和設備各自產生的收益。

3.7.2.3本金法

由于上述理由，所以工業房地產估價時采用較多的是本金法。標準廠房較易確定統一的重置價格，從而可以制定當地統一重置價格表，非標準廠房的重置價格確實定那么有兩個主要途徑：一是參考預算價格計算，二是利用標準廠房的重置價格表，根據跨度、柱距、高度等修正，修正參數由閱歷得出。

3.7.3影響工業房地產價值的主要區域因素

3.7.3.1交通條件

工業企業通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此務必有便捷的交通條件，例如：鄰近馬路交通干線或有符合運輸條件的道路與馬路干線相聯，有鐵路專用線進入廠區，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭。以上馬路、鐵路和水運交通條件若能同時得志兩項以上那么更好。

3.7.3.2根基設施

工業生產對根基設施的憑借較強，當地的電力供給處境，生產用水能否得志需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等等，都是影響工業房地產價值的主要區域因素。

3.7.3.3地理位置

真理惟一穩當的標準就是永遠自相符合有些工業生產要求一些其他的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道且應制止污染對下游造成重大影響；化工企業那么不應設在山溝里；水泥廠的鄰近若有煤礦和石灰礦那么可裁減原材料的運輸距離；等等。若相應的工業房地產的地理位置符合生產的要求，那么特別有助于提高這一工業房地產的價值。

3.7.4影響工業房地產價值的主要個別因素

3.7.

4.1用地面積與外形

廠區用地面積大小理應合理，面積太小無法得志生產需要，太大那么多出的片面并不能增加房地產的價值，但有時要考慮廠區擴建預留用地；用地外形、地勢應符合生產要求，不同的生產往往要求不同的用地外形及地勢。

3.7.

4.2地質和水文條件

廠區用地的地質條件應得志廠房創辦和材料堆放場地對土質、承載力的要求；當地水文條件應得志廠區創辦和生產的要求，例如：地下水位過高會影響創辦施工，地下水有腐蝕性那么會腐蝕根基（更加是樁根基）。河流的常年水位和流速、含沙量那么影響生產取水及污水排放。洪水水位的上下那么關系到廠區是否有被吞噬的可能發生。

3.7.

4.