第一章：物業(yè)經營管理概述第一節(jié)：物業(yè)經營管理的概念一、物業(yè)經營管理內涵物業(yè)經營管理又稱物業(yè)資產管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產管理資產管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式，以收益物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合管理服務。強調為業(yè)主提供價值管理服務，包括運行操作管理、資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本管理、物業(yè)價值和經營績效評估等經營活動。二、物業(yè)管理活動的管理對象為收益性物業(yè)，包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店或休閑設施等。寫字樓（企業(yè)自用、出租、自用出租復合型）依據所處位置、裝修和收益能力分甲、乙、丙三個等級甲級：位置優(yōu)越、狀況優(yōu)良、收益與新建相當，24小時維護和安保。乙級：位置良好、狀況良好、收益低于新建。丙級：有明顯的磨損和功能折舊，租金較低。分類考慮以下12個因素：位置、交通、形象、建筑形式、大堂、電梯、走郎、空間布置、為租戶提供的服務、設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平、租戶類型。零售商業(yè)物業(yè)用于零售商業(yè)活動的建筑，從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。分類按建筑規(guī)模、經營商品特點、輻射區(qū)域范圍三方面區(qū)域購物中心：面積10萬㎡以上，服務半徑200KM，復合度高，行業(yè)多，功能全。高級購物中心：面積3萬㎡以上，覆蓋整個城市，服務人口30萬以上，營業(yè)額5億元地區(qū)購物中心：面積1-3萬㎡以上，服務人口10-30萬以上，營業(yè)額1-5億元居住區(qū)商場：面積3000-10000㎡，服務人口1-5萬以上，營業(yè)額3000-10000萬元鄰里服務商店：面積3000㎡以下，服務人口1萬以下，營業(yè)額3000萬元以下特色商店：特色服務。出租型別墅或公寓別墅：建筑應獨立，豪華舒適，層數少，與大的聚居點有一定距離，環(huán)境優(yōu)良。公寓：復式公寓、花園公寓、單間公寓。工業(yè)物業(yè)指為人類生產活動提供入住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房。酒店和休閑娛樂設施指為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、康體娛樂提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。三、物業(yè)經營管理服務的目標指在物業(yè)全奉命周期內，持續(xù)滿足租戶使用要求，實現(xiàn)物業(yè)凈收益最大化，保持提高物業(yè)的市場價值及發(fā)展?jié)摿ΑＴ诜康禺a投資信托基金的組織結構下，物業(yè)管理企業(yè)通常要承擔如下責任：策劃租戶組合及物色潛在租戶；制訂及落實租務策略；執(zhí)行租務條件；確保所的物業(yè)遵守國家法規(guī)；履行租務管理工作；進行租務評估，制訂租約條款，收取租金，擬備租約，追收欠租、收回物業(yè)；執(zhí)行例行的管理服務；制訂及落實政策及計劃；提出更新改造建議。四、物業(yè)經營管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在，是服務性單位，又是經營性企業(yè)組織，劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。管理型物業(yè)管理企業(yè)具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，在物業(yè)管理活動中處于總包的位置，工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃，物業(yè)市場營銷與租賃管理，預算與成本管理，專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包商管理，現(xiàn)金流管理，績效評價和客戶關系管理等。專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以分包的形式也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業(yè)管理業(yè)務。綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。第二節(jié)：物業(yè)經營管理的層次與工作內容物業(yè)經營管理的層次分為物業(yè)管理和設施管理（運行管理為主）、房地產資產管理和房地產組合投資管理（策略性管理為主）三個層次。房地產投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經營物業(yè)；三是在合適的時機出售物業(yè)。不同層次之間的關系物業(yè)經營管理中的戰(zhàn)略性工作物業(yè)經營管理的常規(guī)工作常規(guī)工作概述從日常工作的角度看，負責資產管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來不便?，F(xiàn)金流和成本管理支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收。日常維修和維護未來維修和維護設施設備管理物業(yè)保險管理第二章：房地產投資及區(qū)位選擇第一節(jié)：房地產投資房地產投資的概念指以獲得未來的房地產資產收益或增值為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)經營活動的經濟行為。房地產投資的形式（直接投資和間接投資）直接投資：直接參與房地產開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作。間接投資：將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，不直接參與經營管理工作。房地產直接投資房地產開發(fā)投資房地產置業(yè)投資房地產間接投資房地產企業(yè)債券和股票投資投資于房地產投資信托基金購買住房抵押支持證券（MBS）房地產投資的特性位置固定性或不可移動性壽命周期長適應性各異性政策影響性專業(yè)管理依賴性相互影響性房地產投資的利弊房地產投資之利A相對較高的收益水平B能夠得到稅收方面的好處C易于獲得金融機構的支持D能抵消通貨膨脹的影響E提高投資者的資信等級房地產投資之弊A流動性差B投資數額大C投資回收期長D需要專門的知識和經驗第二節(jié)：房地產投資的風險一、房地產投資的風險的基本概念風險可以定義為獲得預期收益可能性的大小。風險與不確定性風險分析的目的：房地產投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、預期收益的可靠性、投資項目的流動性和資產管理的復雜性四個方面。二、系統(tǒng)風險（一）通貨膨脹風險（二）市場供求風險（三）周期風險（四）變現(xiàn)風險（五）利率風險（六）政策風險（七）政治風險（八）或然損失風險三、個別風險（一）收益現(xiàn)金流風險（二）未來經營費用風險（三）資本價值風險（四）比較風險（五）時間風險（六）持有期風險第三節(jié)房地產投資區(qū)位的選擇房地產投資中區(qū)位，不能簡單地將其理解為地理位置，還應重點考察其在城市社會活動中的位置，在整體市場供求關系中的位置，在未來城市發(fā)展建設中的位置。不同類型房地產投資對區(qū)位的特殊要求居住物業(yè)市政公用和配套設施完備的程度公共交通便捷程度環(huán)境因素居民人口與收入寫字樓與其他商業(yè)設施接近的程度周期土地利用情況和環(huán)境（鄰近政府、大型公司、金融機構）易接近性（公共交通、停車位等）零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結果（可能的顧客流量、消費者行為、購買能力分析等）工業(yè)物業(yè)原材料、交通、技術人才和勞動力、水電資源、環(huán)境污染政策等。第三章房地產投資分析技術第一節(jié)投資分析的基本概念現(xiàn)金流量在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流入包括銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等?，F(xiàn)金流出包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等?，F(xiàn)金流量圖房地產置業(yè)投資（房地產購置投資和流動資金投入）房地產置業(yè)投資的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流分析中常用術語潛在毛租金收入：物業(yè)可獲取的最大租金收入。（全部可出租面積*最可能的租金水平）空置和收租損失其他收入（自動售貨機、投幣電話等）有效毛收入：等于潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入運營費用：除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本、為租客提供服務的費用、保險費、房產稅等。凈運營收益：等于有效毛收入－運營費用抵押貸款還本付息準備金（大修理基金）稅金經營現(xiàn)金流收益性物業(yè)的現(xiàn)金流潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入=有效毛收入—運營費用=凈運營收益—抵押貸款還本付息=稅前現(xiàn)金流—準備金—所得稅=稅后現(xiàn)金流第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計算資金的時間價值隨著時間的推移，資金的價值會增加資金一旦用于投資，就不能用于即期消費利息與利率Fn=P+InFn本利和P本金In利息單利計算與復利計算單利計息：僅按本金計算利息，利息不再生利息n個計息周期后的本利和：Fn=P(1+i*n)復利計息：利息再生利息n個計息周期后的本利和：Fn=P(1+i)n四、名義利率與實際利率第三節(jié)設備更新中的經濟分析設備更新的原因與特點設備更新的原因設備有形磨損（分兩類，一類為使用的磨損一類為未使用時間長老化）設備無形磨損設備磨損的補償（一、局部補償：修理二、完全補償：更換）設備更新的特點分析設備更新的核心工作是確定設備的經濟壽命。設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。只比較設備的費用。設備更新分析以費用年值法為主。（購置費和運營費）設備經濟壽命的確定物業(yè)管理中的設備更新問題第四節(jié)房地產投資財務評價指標投資回收與投資回報投資回收：投資者對其所投入資本的回收投資回報：投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。借款人每月還款額中一部分是還本一部分是付息，本是回收，息是回報。房地產投資而言，回收主要指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報主要表現(xiàn)為利潤。財務評價指標體系投資分析的目的是考察房地產投資項目的盈利能力和清償能力。第五節(jié)投資分析案例第四章收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念指能產生租賃收益或其他經濟收益的物業(yè)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、加油站、影劇院、廠房倉庫等。收益性物業(yè)價值高低取決于3個因素：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性，第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征物業(yè)價格的概念和形成條件物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價。物業(yè)價格的形成條件具備有用性、稀缺性和有效需求。物業(yè)價格的特征物業(yè)價格受區(qū)位影響很大。物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格。物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。物業(yè)價格形成的時間較長。物業(yè)價格容易交易都的個別因素的影響。第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類使用價值和交換價值投資價值和市場價值投資價值更多的是指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值，是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。市場價值是客觀的，非個人的價值。成交價格、市場價格和理論價格成交價格指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達成交易。在買方市場下，成交價格會偏向最低賣價，在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價。市場價格指某和物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結果。理論價格指經濟江學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。是價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格?？們r格和單位價格總價格 是指某一宗或某一區(qū)域范圍內的物業(yè)整體的價格。一般不有反映物業(yè)價格水平的高低。單位價格是指單位土地面積的土地價格，與建筑物合在一起的物業(yè)單價通常是指單位建筑物面積的價格。物業(yè)的單位價格一般可以反映物業(yè)價格水平的高低。由貨幣和面積兩方面構成。實際價格和名義價格實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。現(xiàn)房價格和期房價格起價、標價、成交價和均價起價是指所銷售的商品房的最低價格。不能反映真實價格水平。標價是指商品房出售者在其價目表是標注的不同樓層、朝向、戶型的出售價格。成交價是指買賣雙方的實際交易價格。均價是指所售商品房的平均價格。評估價、保留價、起拍價、應價和成交價買賣價格和租賃價格租賃價格通常稱為租金，真正的房租構成因素應包括：地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅等。市場調節(jié)價、政府指導價、政府定價原始價值、帳面價值、市場價值原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素物業(yè)價格的影響因素概述不同的物業(yè)價格影響因素引起物業(yè)價格的變動方向、程度、影響關系是不盡相同的，有些與時間相關，有些與時間無關，有些可以量化，有些不能量化但可以感覺到。人口因素居民的收入因素物價因素利率因素匯率因素物業(yè)稅收因素城市規(guī)劃因素交通管制因素心理因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法物業(yè)估價的三大基本方法：市場法、成本法和收益法。市場法（一）市場法概念又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當的處理，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。適用的對象具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地，普通商品住宅等。廠房、學校等難以采用市場法估價。一般分四大步驟進行：1、搜集交易實例2、選取可比實例3、對可比實例成交價格進行處理4、求取比準價格。（二）搜集交易實例搜集內容：1、交易實例物業(yè)的狀況2、交易雙方之間的關系3、成交日期4、成交價格5、付款方式6、交易情況。（三）選取可比實例應符合四個基本要求：1、可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)2、成交日期接近3、交易類型與估價目的吻合4、應為正常的市場價格。一般選取3個以上10個以下（均為含）可比實例。（四）建立價格可比基礎建立價格可比基礎包括5個方面：1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位4、統(tǒng)一面積內涵5、統(tǒng)一面積單位。（五）交易情況修正修正考慮的因素：1、利害關系人之間的交易2、急于出售可急于購買的交易3、對市場缺乏了解的交易4、特別動機或偏好的交易5、特殊交易方式的交易6、交易稅費非正常負擔的交易7、相鄰物業(yè)的合并交易8、受債權債務關系影響的交易9交易日期調整物業(yè)狀況調整求取比準價格通過不同的可比實例所得到的價格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術平均、加權算術平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為市場法的估價結果。成本法成本法概述是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或計劃開發(fā)建設的物業(yè)都適用此法，特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，例如：學校、行政辦公樓、公園等物業(yè)。一般分4個步驟進行：1、搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料2、測算重新購建價格3、測算折舊4、求取積算價格。物業(yè)價格構成7大項構成：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、開發(fā)利潤。土地取得成本的構成有3種：A通過征收農地取得，含征地費用和使用權出讓金B(yǎng)通過城市房屋拆遷取得，含拆遷費用和使用權出讓金C通過市場購買取得，含購買土地的價款和在購買時繳納的稅費。開發(fā)成本有5項：A勘察設計和前期工程費B基礎設施建設費C房屋建筑安裝工程費D公共配套設施建設費E開發(fā)建設過程中的稅費。（五）建筑物的折舊可分為物資折舊、功能折舊和經濟折舊三類。收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。可分為直接資本化法和報酬資本化法。適用的對象為有收益或有潛在收益的物業(yè)。如公寓、寫字樓、商店、停車場等。運用收益法估價分4個步驟：A搜集并難與估價對象未來預期收益有關的數據資料B預測估價對象未來收益C求取報酬率或資本化率、收益乘數D選用適宜的收益法公式計算出收益價格。第五章房地產市場與市場分析第一節(jié)房地產市場概述房地產市場的概念指當前潛在的房地產買者和賣者以及當前的房地產交易活動。由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。房地產市場的運行環(huán)境社會環(huán)境政治環(huán)境經濟環(huán)境金融環(huán)境房地產法律制度環(huán)境技術環(huán)境資源環(huán)境國際環(huán)境推動房地產市場轉變的社會經濟力量影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素A社會因素B經濟因素C政策因素影響房地產市場轉變的社會經濟力量A金融業(yè)的發(fā)展B信息通信技術水平的提高C生產和工作方式的轉變D人文環(huán)境的變化E自然環(huán)境的變化F政治制度的變遷第二節(jié)房地產市場的供求關系房地產市場的需求影響商品住宅需求的因素：收入的變化其他商品的價格變化對未來的預期政府政策的變化房地產市場的供給非價格因素對市場供給數量的影響：房地產開發(fā)成本政府政策的變化對未來的預期房地產市場的機制我國目前發(fā)展的是社會主義市場經濟，在這種經濟體制下，作為市場經濟核心的價格機制對市場起著主要的調節(jié)作用，但作為計劃經濟特征的國家宏觀調控仍然對市場產生著重要的影響。第三節(jié)房地產市場結構與市場指標房地產市場結構從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。房地產市場細分從識別和把握房地產宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。房地產市場指標反映和描述房地產狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標。供給指標：包括存量、新竣工量、滅失量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設周期、竣工房屋價值等指標。需求指標包括國內生產總值、人口數、城市家庭人口數、就業(yè)人員數量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數量等市場交易指標包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產價格指數、房地產價格、房地產租金。第四節(jié)房地產市場的特征與功能房地產市場的特征房地產市場的基本特征：市場供給的特點、市場需求的特點、市場交易的特點、市場價格的特點 。房地產市場的功能房地產房地產的功能有以下幾個方面：配置存量房地產資源和利益、顯示房地產市場需求變化、指導供給以適應需求的變化、指導政府制定科學的土地供給計劃、引導需求適應供給條件的變化。房地產市場的政府干預政府干預房地產市場的目標：1、實現(xiàn)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展2、使存量房地產資源得到最有效的使用3、保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間4、引導新建項目的位置選擇5、滿足特殊群體的需要政府干預房地產市場的手段：1、土地供應政策2、金融政策3、住房政策4、城市規(guī)劃5、地價政策6、稅收政策7、租金和價格控制第五節(jié)房地產市場分析房地產市場分析的概念與作用概念：是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯(lián)系起來的一種活動，通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規(guī)律和含義，預測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態(tài)，把握市場機會或調整其市場行為。作用：對不同的使用者，市場分析起到的作用有很大的差別。房地產市場分析的內容宏觀因素分析分析國家和地方的經濟特征2、分析物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設情況市場供求分析供給分析2、需求分析3、競爭分析4、市場占有率分析相關因素分析第六節(jié)物業(yè)經營管理計劃物業(yè)經營管理計劃的概念是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結果，是物業(yè)管理師思想的具體化，是對未來行動方案的一種說明。制定物業(yè)管理計劃的原則：物業(yè)管理師必須參加和主持，發(fā)揮集體智慧大家參與，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與工作計劃的制定。物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。編制物業(yè)經營管理計劃的基礎工作區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析房地產市場分析，物業(yè)位置分析是市場分析的重要內容。鄰里分析物業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)主目標，明確業(yè)主目標是制定物業(yè)管理計劃的前提。構造物業(yè)管理方案探討改進舊有物業(yè)的可能性，改變物業(yè)現(xiàn)狀以符合當前市場趨勢，合業(yè)主獲得可能的最大收益，從兩個方面考慮：1、更新及現(xiàn)代化2、改變建筑物的用途。物業(yè)管理計劃的主要內容：1、建筑物管理計劃2、租賃計劃3、財務收支計劃4、物業(yè)運行績效評估與業(yè)主溝通計劃物業(yè)管理計劃中的預算技術年度運營預算，是最常用的預算，可分解為季度預算或月預算資本支出預算長期預算第六章租賃管理第一節(jié)物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃及其特征概念：指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。含義有兩點：1、出租人必須是房屋所有權人2、出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經營活動。特點：1、房屋租賃不轉移房屋的所有權2、房屋租賃的標的物是作為特定物的房屋3、房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系4、房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人物業(yè)租賃的分類按房屋所有權的性質劃分公房租賃私房租賃按房屋租賃期限劃分定期租賃自動延期租賃意愿租賃按物業(yè)租金的內涵劃分毛租凈租百分比租金物業(yè)租賃管理模式包租轉租模式，物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來，然后負責轉租。業(yè)主不承擔物業(yè)的租賃，不承擔市場風險。出租代理模式，業(yè)主全權委托物業(yè)管理企業(yè)負責租賃活動以及租賃中的管理和服務，物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金。業(yè)主不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險。委托管理模式，業(yè)主自己負責租賃活動，只將物業(yè)管理服務工作委托物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主承擔全部市場風險，獲得全部租金收入。房屋租賃的行政管理建設部1995年頒發(fā)了《城市房屋租賃管理辦法》，規(guī)定房屋租賃實行登記備案制度，主要內容有：房屋租賃登記備案的一般程序申請，租賃合同簽訂后30日內到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。提交的文件包括：書面租賃合同，房屋所有權證，當事人的合法證件，規(guī)定的其他文件。審查頒證房屋租賃的條件有下列情形之一的不得出租未依法取得《房屋所有權證》的2、限制房地產權利的3、共有房屋未取得共有人意愿的4、權屬有爭議的5、屬于違章建筑的6、不符合安全標準的7、已抵押未經抵押權人同意的8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的9、有關法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的。第二節(jié)租賃管理與租賃方案租賃管理的概念是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內的收益性物業(yè)租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時共三個階段。租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)市場營銷工作。租賃方案與策略租賃方案是對租賃過程中主要事項的安排，租賃策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段。主要涉及如下內容：確定可出租面積和租賃方式編制任憑經營預算定位目標市場確定租金方案明確吸引租戶的策略租戶選擇租戶選擇是租賃管理的核心內容，在租戶選擇中考慮的主要準則是潛在租戶經營業(yè)務的類型及其聲譽、財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內容。租金確定與調整租金的計算單位和所包含的內容租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎，通常有毛租金和凈租金之分?；A租金與附加租金在確定租金時，一般應首先根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定一個基礎租金。租金的調整對于租期較長的租戶（3-5年以上），為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調整作出明確的規(guī)定。租約談判與簽約管理租賃管理中的市場營銷市場營銷的主要目的就是為了吸引潛在的租戶，以獲取一個理想的出租率。進行主動的市場營銷工作，首先就要有了解潛在租戶的信息渠道。一般從四個方面宣傳推廣物業(yè)：價格優(yōu)勢2、物業(yè)本身的素質3、良好的聲譽4、經濟實用第三節(jié)房屋租賃合同房屋租賃合同的概念和法律特征房屋租賃合同的概念是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系和責任、以房屋為租賃標的的協(xié)議，是一種債權合同。房屋租賃合同的法律特征房屋租賃合同是雙務合同、有償合同、諾成合同、要式合同、繼續(xù)性合同。房屋租賃合同的基本條款1、當事人姓名或者名稱及住所2房屋坐落、面積、裝修及設施狀況3、租賃用途4、租賃期限5、租金及支付方式6、房屋的修繕責任7、轉租的約定8、變更和解除合同的條件9、租賃雙方的權利與義務10、當事人約定的其他條款第四節(jié)租戶關系管理租戶關系管理實際上就是客戶關系管理（CRM）在經營性物業(yè)租賃管理中的實際應用。CRM對企業(yè)的作用：CRM能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源，優(yōu)化業(yè)務流程CRM能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應、反饋速度和應變能力CRM能夠提高企業(yè)銷售收入CRM能夠改善企業(yè)服務，提高客戶滿意度在租賃管理中實施CRM涉及到的工作建立詳細的租戶檔案租賃期內的服務租金繳納的管理數據統(tǒng)計分析個性化服務第七章成本管理第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類物業(yè)管理中的成本成本的含義指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出。1998年4月財政部頒布《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》物業(yè)管理成本的構成營業(yè)成本（直接人工費、直接材料費、間接費用）期間費用或經營管理費用（管理費用、財務費用）第二節(jié)成本估算方法成本估算的目的二、主要成本項目的估算方法（一）人工費的估算1、基本工資（F1）2、社會保險費（F2）3、按規(guī)定提取的福利費（F3）（福利基金14%工會基金2%教育經費1.5%）4、加班費（F4）5、服裝費（F5）6、工服洗滌費（F6）（二）辦公費估算1、交通費（F1）2、通信費（F2）3、低值易耗文具、辦公用品費（F3）4、書報費（F4）5、宣傳廣告和市場推廣費（F5）6、法律費用（F6）7、節(jié)日裝飾費（F7）8、辦公用房租金（F8）（三）共用部分與共用設施設備的日常運行和維護費估算1、維修保養(yǎng)費（F1）2、裝修費（F2）3、能源費（F3）4、康樂設施費（F4）5、雜項費用（F5）（四）保安費估算1、保安系統(tǒng)費（F1）2、保安人員人身保險費（F2）3、保安用房和保安人員住房租金（F3）（五）清潔衛(wèi)生費估算1、清潔工具購置費（F1）2、勞保用品費（F2）3、清潔機械材料費（F3）4、化糞池清理費（F4）5、垃圾外運費（F5）6、其他費用（F6）7、水池清潔費（F7）（六）綠化養(yǎng)護費估算1、綠化工具費（F1）2、勞保用品費（F2）3、綠化用水費（F3）4、農藥化肥費（F4）5、雜草清運費（F5）6、園林景觀再造費（F6）（七）固定資產折舊費估算（固定資產折舊年限一般為5年）1、交通工具（F1）2、通信設備（F2）3、辦公設備（F3）4、工程維修設備（F4）5、其他設備（F5）（八）保險費估算對于公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設施投保，對于寫字樓、商廈、酒店等必須投購大廈財產險，對于商廈、酒店還要投購公共責任險。（九）專項維修資金1、工資津貼等費用（F1）2、設備、零部件和材料購置費（F2）3、機械使用費（F3）4、水電氣費（F4）5、管理費（F5）第三節(jié)成本預算成本預算的意義與要求成本預算的概念與意義成本預算的基本要求成本預算必須同其他預算相協(xié)調。成本預算要以各項定額為基礎。成本預算應有相應的技術經濟措施保證。成本預算要全面權衡，提高資金使用效益。成本預算既要符合實際，又要適當留有余地。二、成本預算的編制方法（一）固定預算，適用于那些經營管理水平較高，業(yè)務結構和業(yè)務數量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。（二）彈性預算，主要適用于彈性成本預算和彈性利潤的預算。編制彈性預算的主要方法有列表法和公式法。（三）零基預算，適用于產出較難辨認的服務性部門費用預算的編制。（四）滾動預算和概率預算三、成本預算的編制程序（一）成本預算的編制方式常用的預算編制方式為“二下一上式”，先將預計損益表下達各部門（一下），各部門編制分季度的成本預算草案上報物業(yè)管理企業(yè)財務部門（一上），財務部門對成本預算草案匯總平衡，編制出正式的財務預算，討論批準后下達給各部門執(zhí)行（二下）。（二）成本預算的編制程序1、收集和整理有關資料（預算期業(yè)務量、物資采購情況和工資情況、定額資料、成本降低指標、國家有關成本開支規(guī)定及編制成本預算的要求、上年度的實際成本以及同行業(yè)同類管理服務的成本資料）2、對預算期成本指標進行預測3、根據企業(yè)特點編制成本預算（三）不同成本的預算編制1、營業(yè)成本預算（直接人工費、直接材料費預算）2、管理費用預算（管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產的折舊保險費），宜采用零基預算。3、財務費用預算第四節(jié)成本控制一、成本控制的含義與分類（一）含義一是對目標成本本身的控制，二是對目標成本完成的控制和過程監(jiān)督，三是在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。（二）分類1、按時間特征分類A事先控制B事中控制C事后控制2、按控制的機制分類A前饋性控制B防護性控制C反饋性控制二、成本控制的原則與程序（一）成本控制的原則1、全面控制原則2、講求經濟效益原則3、責權利相結合原則4、例外管理原則（二）成本控制的程序1、確定控制標準，常用的控制標準有成本預算和消耗定額等2、執(zhí)行控制標準，相應的控制手段有憑證控制和制度控制3、分析相關差異4、糾正成本偏差5、進行考核獎罰三、成本控制的組織體系（一）成本控制責任中心的建立1、成本中心，凡直接參與提供物業(yè)管理服務的部門都可以設置為成本中心，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務部門可設置為成本中心，如：保潔部門、保安部門、工程管理部門等。2、費用中心，凡不直接參與提供物業(yè)管理服務的部門通常都設置為費用中心，物業(yè)管理企業(yè)的各個職能部門可設置為費用中心，如：總經理室、人事部門等。（二）成本控制責任中心的業(yè)績考評考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費用）控制中心業(yè)績的指標有兩類，一是經濟效益指標，二是服務質量指標。經濟效益指標是成本（費用）降低額和成本（費用）降低率。服務質量的定量指標有：房屋完好率、維修及時率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。四、成本的日常管理（一）利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制在起步階段，投入項目多，成本開支較大。在成熟期，成本支出減少。在衰退期，成本開支增大。（二）嚴格實施預算的憑證控制（三）建立健全費用開支與報銷審批制度第八章合同與風險管理第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念二、物業(yè)管理活動中主要的合同類型根據合同的作用以及合同主體的不同，可分為下列幾種類型1、物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。如：土地使用合同、設計規(guī)劃合同、建設施工合同、售房合同、水電供應合同、設備采購及安裝合同2、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同3、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關的合同4、物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)活動的專項服務合同三、物業(yè)管理合同的構成要素1、物業(yè)描述2、合同期限3、管理者責任4、業(yè)主的目標5、管理者的權力范圍6、物業(yè)經營管理服務報告的內容要求7、服務費用及支付方式8、成本分配與使用第二節(jié)物業(yè)服務合同一、物業(yè)服務合同的類型（一）前期物業(yè)服務合同特征：1、由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂2、具有過渡性3、是要式合同（二）物業(yè)服務合同簽訂日期一般應在業(yè)主委員會成立三個月內，最遲不應遲于六個月。物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款，情節(jié)嚴重的吊銷資質證書。二、物業(yè)服務合同的特征物業(yè)服務合同是委托合同，具有委托合同的法律特征：1、物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提2、物業(yè)服務合同是有償的3、物業(yè)服務合同是諾成合同又是雙務合同4、物業(yè)服務合同是勞務合同三、物業(yè)服務合同的主要內容1、物業(yè)基本情況2、委托服務事項A房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護和管理B共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理C市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理D公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理E公共環(huán)境衛(wèi)生F交通與車輛停放秩序管理G維護公共秩序和小區(qū)安全H物業(yè)裝飾裝修管理服務I物業(yè)檔案資料的管理3、雙方的權利義務4、物業(yè)服務要求和標準5、物業(yè)服務費用和維修費用6、專項維修基金的管理和使用7、物業(yè)管理用房8、物業(yè)經營管理9、委托服務期限10、違約責任四、物業(yè)服務合同的簽訂要點1、宜細不宜粗的原則2、不應有無償無限期的承諾3、實事求是留有余地4、明確界定違約責任與處理方式第三節(jié)招投標階段的合同管理一、物業(yè)管理招投標概述包括物業(yè)管理招標和物業(yè)管理投標兩個部分物業(yè)管理招投標的原則：公開、公平、公正、合理。物業(yè)管理招投標的特點：早期介入的特點，具有階段性的特點。二、物業(yè)管理招標（一）物業(yè)管理招標方式：公開招標（適用于規(guī)模較大物業(yè)，特別是收益性物業(yè)）、邀請招標（一般邀請3～5家，目前廣泛采用）和議標三種方式。（二）物業(yè)管理招標的一般程序1、成立招標領導小組2、編制招標文件3、向社會發(fā)布招標公告4、投標單位的資質審查5、發(fā)放招標文件及有關設計圖紙、技術資料等6、組織投標單位踏勘現(xiàn)場并答疑7、成立評標委員會，制定評標標準、定標辦法8、收取投標書9、開標與標書評閱10、組織答辯會，評標定標11、發(fā)出中標通知書12、與中標單位簽訂物業(yè)服務合同（三）招標書的編制與標底確定1、編制招標書，招標書的主要內容：A擬招標的物業(yè)基本情況B物業(yè)管理的內容與要求C對招標的有關說明D物業(yè)管理考核標準與獎罰措施2、標底的作用及其確定不向投標人公開，其作用一是確定管理檔次和選擇什么層次管理水平的物業(yè)管理企業(yè)，二是以此作為衡量投標單位報價的基本依據和準繩，標底是評標的主要依據之一。標底的確定考慮以下幾個方面：A要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調B要反映業(yè)主、使用人的經濟承受能力和消費意向C要以招標文件中的管理目標為依據D嚴格遵循國家及地方政府的有關規(guī)定三、物業(yè)管理投標（一）物業(yè)管理投標一般程序1、獲取招標信息，決策是否參與投標2、報送投標申請，接受資質審查3、獲取與熟悉招標文件并考察物業(yè)現(xiàn)場4、投標決策與編制投標書5、報送投標書（編制好后應進行封裝，準備正本和副本，1正2副）6、參加開標及答辯會7、中標與簽訂物業(yè)服務合同（二）投標書的編制1、投標單位的概況簡介2、分析投標物業(yè)的管理要點3、概述投標單位擬采取的管理策略4、詳述物業(yè)管理的實施計劃A物業(yè)管理企業(yè)內部管理架構與機構設置，各類人員編制，企業(yè)動作機制與工作流程，信息溝通與反饋渠道等B物業(yè)管理各階段提供的管理服務項目、內容與服務標準和相關費用C管理人員的配備與培訓D必備的物資裝備計劃E各項內外管理規(guī)章制度F各項管理指標承諾G愿意承諾的獎懲措施和標準H有關附件和說明（三）物業(yè)管理服務費用的測算總體上講有政府定價，政府指導價和經營者定價三種四、物業(yè)管理企業(yè)投標的關鍵事項（一）決定投標的關鍵因素1、項目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、常規(guī)預測盈利3、項目類型符合企業(yè)確定的目標客戶4、項目風險在企業(yè)承受范圍內5、項目委托方具有獨立法人資格和經濟實力6、本企業(yè)具備人力資源支持體系（二）投標過程中的六項關鍵環(huán)節(jié)1、確定管理項目的整體思路2、確定物業(yè)管理費價位3、準確的物業(yè)管理年度收支測算4、物業(yè)管理目標承諾，前期投入，獎懲條件的任何承諾5、管理架構管理機制和主要負責人員6、正式投標時的演講陳述，答辯現(xiàn)場表現(xiàn)（三）不同階段的主要工作安排第四節(jié)風險管理理論一、風險理論（一）風險的定義從管理的角度來說，所謂風險是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和，風險具有以下三個特征：1、負面性2、不確定性3、可測性（二）風險的類型1、按損失的性質分可分為純粹風險和投機風險2、按風險的對象分可分為財產風險、責任風險及人身風險3、按風險發(fā)生的原因分可分為自然風險、社會風險、政治風險、經濟風險和技術風險4、按風險影響的程度和范圍分可分為基本風險和特殊風險（三）風險的成本一般來說風險成本包括三個內容：1、防范、分散或轉移風險的費用2、風險所帶來的損失及處理費用3、風險的社會成本二、風險管理理論（一）風險管理的定義是指有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等活動來避免或降低風險帶來的損失。（二）風險管理的步驟（分四個步驟）1、風險識別（采用的方法有：問卷調查、財務報表分析、審查組織的相關數據和文件、對設備和設施自檢、企業(yè)內外專家咨詢等）2、風險評估3、風險控制（采用的手段有：回避、自擔或保留、預防與抑制、轉移）4、風險調整第五節(jié)保險與物業(yè)保險一、保險的概念（一）保險的定義及特征保險是為了應付特定的自然災害或意外事故，通過訂立合同實現(xiàn)補償或給付的一種經濟形式。保險的本質特征：承擔風險的冒險性、以大數法則和概率論為依據、與法律有極其密切親緣關系的合同性、以承擔債務責任為經營方式的負債性、以參加者互助共濟關系為基礎的相互性、以大量客戶群為基礎的廣泛性、反映組織后備基金彌補經濟損失功能的保障性、以及體現(xiàn)貨幣金融通職能的金融性。（二）保險的一般原則1、誠信原則2、可保利益的原則3、近因原則4、比例分攤原則二、保險合同概述（一）保險合同的定義及法律特征保險合同是經濟合同的一種，是投保人與保險人之間關于承擔風險的一種民事協(xié)議。具有獨特的法律特征：1、保險合同是一種要式合同2、保險合同是一種附合合同3、保險合同是雙務有償合同4、保險合同是射幸合同（二）保險合同的主體1、保險當事人（保險人、投保人、被保險人）2、保險合同關系人（受益人、保險代理人、保險經紀人）物業(yè)管理企業(yè)一般情況下是保險經紀人，物業(yè)管理企業(yè)也可與保險人簽訂合同，成為保險代理人。（三）保險合同主要當事人的義務1、投保人的義務A如實告知義務B“危險增加”通知義務C出險通知義務D防災減損的義務E及時交付保費的義務2、保險人的義務：就是在合同規(guī)定的保險事故出現(xiàn)后負責賠償部分或全部由保險事故帶來的損失。（四）保險合同的一般內容1、當事人的姓名地址2、保險標的3、保險金額4、保險責任范圍5、除外責任6、保費7、保險期間8、違約責任（五）保險單保險單是保險人和被保險人或投保人之間簽約保險合同的正式保險憑據，是標準化的保險合同。一般包括以下幾個方面：1、聲明事項（被保險人名稱、保險標的種類和存放處所、保險金、保險期限、保險費的確定和支付）2、保險責任3、除外責任4、附注條件（六）索賠概念及程序1、索賠和索賠時效概念2、索賠程序三、物業(yè)保險的目的1、分散意外損失2、利于善后工作四、物業(yè)保險的主要險種可分為三大類：財產保險、雇主責任保險和公眾責任保險（一）財產保險1、火災保險A火災保險的承保范圍對因火災、閃電、爆炸所造成的保險標的物的損失負賠償責任。對下列財產損失不予承保：寄托或寄售的貨物、金銀珠寶、古玩古畫、藝術珍品、電腦資料、票據、現(xiàn)金、郵票等有價證券以及圖冊、文件、槍支彈藥、爆炸物品等。B物業(yè)火險的投保范圍一種是建筑結構火險，包括（建筑物的外墻、地基、梁柱、室內固定間隔、公共設施和設備）另一種是建筑內物件火險（二）雇主責任保險（又稱勞工保險）五、物業(yè)管理中的投保決策（一）投保決策過程1、詳細調查2、確定所需的保險3、保險金額和保險費的確定4、選擇保險公司5、分析保單條款第九章財務管理與績效評價第一節(jié)財務管理概述一、財務管理對象企業(yè)財務管理是指對企業(yè)財務活動和財務關系實施的管理，企業(yè)管理的對象包括企業(yè)財務活動和各種財務關系兩個方面。（一）企業(yè)財務活動企業(yè)財務活動是指在商品貨幣條件下企業(yè)的資金運動，包括資金、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。企業(yè)的交錯運動有靜態(tài)和動態(tài)兩種表現(xiàn)形式，靜態(tài)形式是資金占用和資金來源的統(tǒng)一，包括固定資產和流動資產，流動負債、長期負債和所有者權益；動態(tài)形式剛可以分為經營性現(xiàn)金流動、投資性現(xiàn)金流動和籌資性現(xiàn)金流動三種類型。（二）企業(yè)財務關系企業(yè)財務關系是指企業(yè)財務活動所體現(xiàn)的企業(yè)與各方面的經濟關系，包括以下幾個方面：1、企業(yè)同其所有者之間的財務關系2、企業(yè)同其債權人之間的財務關系3、企業(yè)同其債務人之間的財務關系4、企業(yè)內部各單位之間的財務關系5、企業(yè)同職工之間的財務關系6、企業(yè)同國家機關之間的財務關系物業(yè)管理企業(yè)的資金運動，表面上看是錢與物、錢與錢的增減變動，實質是體現(xiàn)了人與人、單位與單位之間的關系。二、財務管理的目標是指企業(yè)進行財務活動所要達到的目的，是評價企業(yè)財務活動是否合理、有效的標準。財務管理目標為企業(yè)財務管理工作確定了基本的方向，是物業(yè)管理企業(yè)經營管理成功的前提。財務管理目標有總體目標和具體目標兩個方面。（一）財務管理總體目標財務管理總體目標是企業(yè)全部財務活動需要實現(xiàn)的最終目標，它是企業(yè)開展一切財務活動的基礎和歸宿。1、利潤最大化2、資本利潤率最大化或每股利潤最大化3、企業(yè)價值最大化或股東財富最大化，是財務管理的主要目標之一。（二）財務管理具體目標（三個主要方面）1、籌資管理目標物業(yè)管理企業(yè)在籌資活動中，必須權衡籌資成本和籌資風險，以較低的籌資成本和籌資風險，獲得物業(yè)經營管理所需要的資金，才能保證企業(yè)財務管理總體目標的實現(xiàn)。2、投資管理目標物業(yè)管理天進行投資之前，必須對投資項目進行可行性研究和投資經濟效益的評價，權衡投資經濟效益和投資風險，優(yōu)選擇投資風險較小而投資效益最好的項目或方案。3、利潤分配管理目標三、財務管理內容（一）籌資決策指物業(yè)管理企業(yè)對所要籌集資金的數量、來源、方式和構成等方面進行決策。物業(yè)管理企業(yè)要進行科學的籌資決策，合理選擇籌資方式、籌資規(guī)模和籌資結構，并對籌資效益、籌資成本和相關風險進行綜合分析，進行資本結構的優(yōu)化選擇。企業(yè)籌資決策包括以下內容：預測企業(yè)資金需要的數量，確定籌資規(guī)模和籌資時機，確定籌集資金的來源與比例，研究或評價最佳的籌資方式，確定資本成本，分析財務風險，優(yōu)化資本結構，研究資本結構的彈性及調整方法。（二）投資決策物業(yè)管理企業(yè)的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種類型。直接投資是指把資金直接投放于物業(yè)經營管理服務中去，如：購置企業(yè)辦公設備、作業(yè)工具以及開辦商店等進行多種經營。間接投資是指把資金投放于金融性資產，如購買政府公債、購買企業(yè)債券以及企業(yè)股票等。物業(yè)管理企業(yè)投資決策的主要內容：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資，預測投資規(guī)模和投資時機，確定投資結構，評價投資方案風險與收益，選擇符合財務管理目標的最佳投資方案。（三）利潤分配決策最好的利潤分配政策是使企業(yè)價值最大化或股東財富最大化的政策。利潤分配應考慮的因素：利潤分配與留存利潤的關系，利潤分配政策及其影響因素，利潤分配的時間和方式，股票股息及股票回購問題?；I資決策是現(xiàn)代財務管理的最基本內容。四、財務管理的手段風格財務是以互聯(lián)網、內部網、電子商務為背景的在線理財活動。第二節(jié)財務報告分析一、財務報告的構成與內容企業(yè)財務報告是以企業(yè)的日常核算資料為依據，以表格為主要形式，反映、提供和傳輸企業(yè)財務信息的書面報告文件，是企業(yè)經營管理水平的綜合反映?？煞譃槟甓?、半年度、季度和月度財務報告，包括會計報表和文字報告兩部分。（一）會計報表部分是在日常會計核算的基礎上，按照一定的指標體系，總括地反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內的資產、負債及所有者權益的狀況、經營成果和理財過程的書面文件。是物業(yè)管理企業(yè)的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。由主表和附表組成。1、主表：資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和成本報表。2、附表：企業(yè)內部管理和外部審計需要編制和報送的附表：貨幣資金明細表、應收財款明細表、其他應收款明細表、存貨明細表、待攤費用明細表、長期投資明細表、固定資產明細表、在建工程明細表、無形資產明細表等（二）文字報告部分文字報告包括：會計報表附注和財務情況說明書1、會計報表附注包括：企業(yè)基本情況、不符合基本會計假設的說明、重要會計政策和會計估計及其變更原因及其對財務狀況和經營成果的影響、或有事項說明、資產負債表日后事項說明、關聯(lián)方關系及其交易的說明等。2、財務狀況說明書應包括：企業(yè)生產經營的基本情況、利潤實現(xiàn)和分配情況、資金增減和周轉情況、對企業(yè)財務狀況、經營成果和現(xiàn)金流量有重大影響的其他事項。二、財務報告分析的概念與形式財務報告分析有三個特征：拓展性、判斷性、依耐性財務報告分析的主要形式：內部分析和外部分析、全面分析與專題分析、財務報表分析與內部報表分析、趨勢分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析三、財務報告分析的主要方法比率分析法、比較分析法四、財務報告分析的一般過程（一）財務報告分析準備階段1、明確分析目的2、確立分析標準3、制定分析計劃4、搜索整理分析資料（二）財務報告分析實施階段1、報告整體分析2、財務指標分析3、基本因素分析（三）財務報告分析報告階段1、得出分析結論2、提出可靠的措施建議3、編寫分析報告第三節(jié)物業(yè)管理績效評價一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義（一）績效與物業(yè)管理績效物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產管理項目兩個層面物業(yè)管理企業(yè)績效是指一定經營期間的企業(yè)經營效益和經營者業(yè)績。企業(yè)經營績效主要表現(xiàn)在盈利能力、資產運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。二、物業(yè)管理績效評價的類型1、政府評價2、社會評價3、企業(yè)集團內部評價4、企業(yè)自我診斷評價5、物業(yè)資產管理項目評價三、物業(yè)管理績效評價的基本要素三個基本要素：評價指標、評價標準、評價方法第十章寫字樓物業(yè)經營管理第一節(jié)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理一、寫字樓物業(yè)的特點寫字樓物業(yè)的特點主要集中在以下幾個方面：1、所處區(qū)位好，規(guī)模大2、多為現(xiàn)代化的高層建筑3、功能齊全，配套設施完善4、多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理5、保持產權的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵二、影響寫字樓分類的因素按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型和租售型按照寫字樓所具備的功能差異，可將寫字樓分為單純型、商住型和綜合型市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型影響寫字樓分類的因素：1、位置2、交通方便性3、聲望或形象4、建筑形式5、大堂6、電梯7、走廊8、寫字樓室內空間布置9、為租戶提供的服務10、建筑設備系統(tǒng)11、物業(yè)管理水平12、租戶類型北京市寫字樓等級劃分參考標準檔檔次標準硬件內容甲級乙級丙級所處位置位置十分優(yōu)越，屬于城市商務中心，交通十分便利居于城市小型或零星的商貿集中區(qū)，交通條件較好零散建設的寫字樓，遠離城市商貿中心區(qū)，交通條件一般停車位數量每60-90㎡出租面積提供一個車位每90-120㎡出租面積提供一個車位每120㎡出租面積提供一個車位電梯數量每部電梯服務面積：3300-3900㎡/噸·臺每部電梯服務面積：3900-4500㎡/噸·臺每部電梯服務面積：4500-5000㎡/噸·臺辦公空間能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間，室內凈高2.6m以上辦公空間在一定程度上具有靈活分隔適應性，室內凈高2.室內凈高2.公用設施設專門的職工餐廳，并設有適當規(guī)模的高檔餐廳，設商務中心、小型商場、郵局、快遞服務、銀行設職工餐廳，高檔餐廳視具體情況而定，高商務中心、小型商場，其他服務選擇設置可不設職工餐廳，提供盒飯或在附近解決就餐，選擇設置商務中心，設小賣部空調系統(tǒng)中央空調系統(tǒng)，用戶可根據自我要求調節(jié)室內溫度、濕度，具有分區(qū)域控制功能中央空調系統(tǒng)，溫濕度可由中央系統(tǒng)控制可不采用中央空調系統(tǒng)三、寫字樓物業(yè)管理的目標（一）宏觀目標（發(fā)揮寫字樓的形象性作用）（二）常規(guī)目標（集經營、管理、服務三位一體）1、經營目標：收益部分使用率最大化，租售型寫字樓空間可以以是否取得直接收益為標準劃分為收益部分（專用部分：辦公室、店鋪、租賃倉庫、停車場等）和非收益部分（公用部分：門廳、電梯廳、走廊樓梯、洗手間、開水間、休息室、物業(yè)管理用房、設備機房等）使收益部分的使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標。2、管理目標：物業(yè)資產保值率和升值率最大化。從管理的角度，確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是做好房屋與設備維護工作，這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常規(guī)目標。3、服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。不斷提高服務產品的市場價值，使服務產品價格居高不下，這是寫字樓物業(yè)管理的第三個常規(guī)目標。（三）微觀目標（是寫字樓物業(yè)管理處各個部門的崗位目標）提出了九個方面的要求：基礎管理、房屋管理與維修養(yǎng)護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設和管理效益。四、寫字樓物業(yè)管理的工作模式寫字樓物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。五、寫字樓物業(yè)管理的內容（制定管理計劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維護養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、協(xié)調業(yè)主與租戶的關系、組織與控制等）1、寫字樓物業(yè)市場營銷物業(yè)的特性和質量是吸引租戶的主要因素，2、制定租金收取辦法目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來損失。六、寫字樓管理中的策略（一）分階段提供物業(yè)管理服務，清楚界定服務范圍（二）確保提供合同服務，適時提供超值服務（三）合理保證非收益部分的使用需要第二節(jié)寫字樓租賃管理一、寫字樓的租戶選擇考慮的主要準則是潛在租戶所經營業(yè)務的類型及其聲譽、財務穩(wěn)定性和長期盈利能力、所需大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內容。二、寫字樓租金的確定與調整一般要認真考慮三個方面的因素（一）計算可出租或可使用面積在測量寫字樓面積時有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積。出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半?？沙鲎饷娣e是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。（二）基礎租金與市場租金（三）出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修出租單元的面積規(guī)劃，實際上就是通過綜合考慮租戶的規(guī)模、組織構架、偏好與口味，需要安裝的設備和財務支付能力等。（四）租金的調整租金調整一般是基于消費者價格指數、零售物價指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率。三、寫字樓的租約制定（一）租賃合約中的標準條款在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調整條款。租戶和物業(yè)經營管理企業(yè)更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效。當所有的經營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出