《物業(yè)管理實務Ⅰ》第八章物業(yè)管理經費與財務管理本章要點物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理服務費的測算物業(yè)管理企業(yè)財務預算物業(yè)管理企業(yè)財務會計報告學習目的與要求1．了解物業(yè)管理資金的來源物業(yè)管理服務費測算的意義物業(yè)管理服務收費的構成財務預算概述財務會計報表的編制要求2．掌握物業(yè)管理資金的主要用途物業(yè)管理企業(yè)財務預算控制的內容和程序資產負債表、利潤表和利潤分配表、現金流量表的概念、作用和結構物業(yè)管理費使用情況公示3．重點掌握物業(yè)管理資金的使用原則物業(yè)管理服務費測算的主要定額物業(yè)管理處的財務預算物業(yè)管理企業(yè)的財務預算物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理資金物業(yè)管理企業(yè)資本金的籌措物業(yè)管理經費的籌措物業(yè)管理資金的含義是指物業(yè)管理企業(yè)所擁有的各種財產物資的貨幣表現，包括貨幣本身物業(yè)管理資金分類

資本金:物業(yè)管理企業(yè)設立所需資金——物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)立所必需的資金，稱為資本金（即注冊資金）物業(yè)管理經費:是提供物業(yè)管理服務所需資金——補償物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務活動過程中活勞動和物化勞動的消耗，稱為物業(yè)管理經費物業(yè)管理企業(yè)資本金的籌措資本金和法定資本金資本金和法定資本金資本金：是指企業(yè)在登記注冊時填報的投資者投入企業(yè)的資金總額，即企業(yè)的實收資本（股份制企業(yè)稱股本）法定資本金或法定最低資本金:是指國家規(guī)定的開辦企業(yè)必須具備的最低限額資本金

注冊資本金的規(guī)定根據建設部1999年11月4日公布的《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)注冊資本一級資質：500萬元人民幣以上二級資質：300萬元人民幣以上三級資質：50萬元人民幣以上可見，要創(chuàng)立一個持續(xù)正常營業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，必須籌集50萬元以上人民幣的資本金物業(yè)管理企業(yè)資本金的籌措不同組織形式的物業(yè)管理企業(yè)，其資本金的籌措方式和渠道不同現有物業(yè)管理企業(yè)基本上為有限責任公司，可由國家單一投資設立，也可以由2—50個股東共同出資設立，股東可以是國家、法人、自然人、外商國內現存物業(yè)管理有限公司大多數是以開發(fā)商為主的法人資金和自然人（內部職工）或外商共同出資組建物業(yè)管理理經費按按其來源源可分為為四種：：物業(yè)維修修基金物業(yè)管理理服務費費物業(yè)經營營收入國家財政政補貼物業(yè)管理理經費的的籌措物業(yè)維修修基金物業(yè)維修修基金又又稱代管管基金，，是物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)接受受業(yè)主管管理委員員會或物物業(yè)產權權人、使使用人委委托代管管的專項項用于房房屋共用用部分，，共用設設備和公公用設施施維修、、更新的的專項基基金共用設施設備維修基金包括房屋共用部分維修基金也稱房屋本體維修基金不同物業(yè)業(yè)種類維維修基金金的籌措措商品住宅宅維修基基金的籌籌措：購房者應應當按購購房款2%———3%的的比例向向售房單單位繳交交維修基基金。售售房單位位代為收收取的維維修基金金屬全體體業(yè)主共共同所有有，不計計入住宅宅銷售收收入不同物業(yè)業(yè)種類維維修基金金的籌措措公有住房房售后的的維修基基金籌措措：售房單位位按一定定比例從從售房款款中提取取，原則則上多層層住宅不不低于售售房款的的20%，高層層住宅不不低于售售房款的的30%，該部部分基金金屬售房房單位所所有購房者按按購房款款2%的的比例向向售房單單位繳交交維修基基金,售售房單位位代為收收取的維維修基金金屬全體體業(yè)主共共司所有有，不計計入住宅宅銷售收收入不同物業(yè)業(yè)種類維維修基金金的籌措措專項維修修資金：：購房者者按住宅宅建筑面面積40元/M2（非非住宅建建筑面積積50元元/M2）的的標準交交納首期期專項維維修資金金。不足足購房款款2%的的部分，，由購房房者按業(yè)業(yè)主大會會決定的的方案交交納新規(guī)定：：（2003．11）不同物業(yè)業(yè)種類維維修基金金的籌措措物業(yè)管理理用房、、經營用用房的維維修基金金籌措：：住宅小區(qū)區(qū)的管理理用房、、經營用用房，以以及共用用設施設設備，均均屬于住住宅小區(qū)區(qū)的全體體業(yè)主共共有由業(yè)主提提供給物物業(yè)管理理企業(yè)使使用或委委托物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)經營營,并支支付使用用費,經經業(yè)主委委員會確確認之后后轉為該該類房屋屋的維修修基金物業(yè)管理理企業(yè)負負有維護護和管理理責任，，但因其其不是物物業(yè)管理理企業(yè)固固定資產產，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)不能能對其計計提折舊舊不同物業(yè)業(yè)種類維維修基金金的籌措措公共配套套設施大大修理資資金來源源：物業(yè)管理理企業(yè)使使用業(yè)主主委員會會或物業(yè)業(yè)產權人人、使用用人提供供的管理理用房、、經營用用房和共共用設施施設備，，應按照照國家法法律、法法規(guī)的規(guī)規(guī)定或者者雙方簽簽訂的合合同，協協議支付付有關費費用（如如租賃費費、承包包費）物業(yè)管理理企業(yè)支支付的管管理用房房、經營營用房、、共用設設施設備備有償使使用費，，經業(yè)主主委員會會或物業(yè)業(yè)產權人人、使用用人認可可后轉作作管理用用房、經經營用房房的房屋屋共用部部分維修修基金和和共用設設施設備備維修基基金物業(yè)管理理服務費費是業(yè)主或或（非業(yè)業(yè)主使用用人）與與物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)在物業(yè)業(yè)管理服服務合同同中約定定的，由由業(yè)主（（使用人人）向物物業(yè)管理理企業(yè)繳繳納的物物業(yè)管理理費用物業(yè)管理理服務費費是保證證日常物物業(yè)管理理工作正正常運轉轉的主要要資金來來源物業(yè)管理理服務費費常規(guī)性的的公共服服務費用用針對性的的專項服服務費用用委托性的的特約服服務費用用物業(yè)管理理服務費費分類物業(yè)管理理經費的的籌措經營性收收入國家財政政補貼收收入物業(yè)管理理資金的的使用物業(yè)管理理資金的的使用原原則物業(yè)管理理資金的的主要用用途物業(yè)管理理服務收收費的構構成及測測算物業(yè)管理理資金的的使用原原則物業(yè)管理理費是業(yè)業(yè)主預付付給物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)用于于委托物物業(yè)管理理服務的的費用，，資金所所有權屬屬于業(yè)主主使用時遵循原則“必要合理”“服務第一”“計劃使用”“合理收益”“民主管理”物業(yè)管理理資金的的主要用用途保證房屋屋及附屬屬設備的的完好及及正常使使用，以以及進行行共用部部位，共共用設施施和設備備大修和和更新時時的耗費費支出物業(yè)管理理企業(yè)各各類人員員的工資資和福利利支出物業(yè)管理理企業(yè)原原材料消消耗、設設備折舊舊及辦公公費支出出機電、消消防設備備的委托托維護費費和年檢檢費物業(yè)管理理企業(yè)的的利潤和和國家稅稅收物業(yè)管理理服務費費的測算算測算的意意義測算的主主要定額額物業(yè)管理服服務費測算算的意義為物價部門門核定收費費標準提供供依據為物業(yè)管理理的招標、、投標決策策提供依據據可作為與業(yè)業(yè)主委員會會協商確定定物業(yè)管理理服務收費費標準的依依據物業(yè)管理企企業(yè)編制財財務預算的的依據物業(yè)管理服服務費測算算的

主要要定額物業(yè)管理服服務定額:是指大多數數物業(yè)管理理企業(yè)在正正常條件下下，提供一一定量的物物業(yè)管理服服務（單項項服務或綜綜合服務）），所必需需的人力、、物力和財財力消耗的的標準數據據物中業(yè)主管管要理定服服額務確費費定測原算算則先進性原則分類對待原則適時調整原則物業(yè)管理服服務費按不不同的小區(qū)區(qū)（大廈））逐個核定定定額的參考考指標，僅僅以小區(qū)（（大廈）管管理處為單單位物中業(yè)主管管要理定服服額務確費費定測原算算則物測業(yè)算管管的理主服服要務定費費額物測業(yè)算管的理主服要務定費額保安費綠化養(yǎng)護費清潔衛(wèi)生費設備運行維護費人員定編物業(yè)管理服服務收費構構成物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內管理理、服務人人員工資和和按規(guī)定提提取的福利利費（E1），元元/月公共設施、、設備日常常運行、維維修及保養(yǎng)養(yǎng)費（E2），元元/月園林綠化日日常維護費費（E3）），元/月衛(wèi)生保潔及及蟲害消殺殺費（E4），元元/月物業(yè)管理服服務收費構構成保安費（E5），，元/月物業(yè)管理企企業(yè)辦公費費（E6）），元/月用于物業(yè)管管理的固定定資產折舊舊費（E7），元元/月法規(guī)法律及及合同規(guī)定定的其他費費用（E8），元元/月法定稅費（（E9）），元/月月物業(yè)管理企企業(yè)酬金（（E10）），元/月物業(yè)管理服服務收費測測算物業(yè)管理服服務費用的的測算可用用如下簡單單公式來表表示：費用總額（（E）E=∑Ei式中：E表示小小區(qū)物業(yè)管管理服務費費用支出總總額，元/月，Ei為第I項的費用用額，元/月，ⅰ=1、2、…………n物業(yè)管理服服務收費測測算物業(yè)管理服服務收費標標準（P））P=式中：P——物業(yè)業(yè)管理服務務收費標準準，元/月月/米2S——總建建筑面積，，米2ES物業(yè)管理企企業(yè)財務預預算財務預算概概念及作用用物業(yè)管理處處的財務預預算物業(yè)管理企企業(yè)的財務務預算物業(yè)管理企企業(yè)財務預預算的控制制財務預算的的概念財務預算是根據物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)的經營目目標和經營營方針，以以財務預測測提供的信信息和財務務決策確立立的方案為為基礎，運運用科學的的技術手段段和數量方方法，對企企業(yè)未來一一定期間內內資金運動動的過程和和結果（包包括資金籌籌集、資金金運用和資資金結構等等）進行事事先安排的的一種財務務管理活動動財務預算的的作用財務預算是是財務預測測和財務決決策的具體體化，是財財務控制和和財務分析析的依據物業(yè)管理企企業(yè)的財務務預算確立立了物業(yè)管管理企業(yè)未未來一定期期間內理財財的方向和和策略指明了物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)理財的具具體目標是對物業(yè)管管理企業(yè)日日常資金運運動進行控控制的依據據及經營業(yè)業(yè)績考評的的標準財務預算編編制的方法法固定預算與與彈性預算算增量預算與與零基預算算定期預算與與滾動預算算物業(yè)管理企企業(yè)財務預預算的特點點物業(yè)管理企企業(yè)的財務務預算分為為企業(yè)所屬屬各物業(yè)管管理處各自自獨立編制制的財務預預算和企業(yè)業(yè)的財務預預算物業(yè)管理處處的財務預預算物業(yè)管理處處的財務預預算的原則物業(yè)管理服服務收入預預算物業(yè)管理處處物業(yè)管理理費支出預預算物業(yè)管理處處財務預算算編制原則則物業(yè)管理處處財務預算算的編制應應遵循量入入為出的““零預算原原則”物業(yè)管理服服務費收入入=物業(yè)管管理服務成成本+法定定稅金+管管理人酬金金量入為出的的“零預算算原則”，，考慮一定定的不可預預見費用后后，管理服服務費收支支相抵，不不留盈余物業(yè)管理企企業(yè)的利潤潤以經理人人酬金的形形式從物業(yè)業(yè)管理服務務費中提取取物業(yè)管理服服務收入預預算物業(yè)大修理收入預算物業(yè)經營收入預算

物業(yè)管理收入預算

根據業(yè)主委員會審定的大修理工程計劃的工程預算成本確定如房屋出租收入經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入公共性服務費收入公眾代辦性服務收入特約服務收入物業(yè)管理費費支出預算算人員工資及及福利費支支出預算各項服務支支出預算物業(yè)經營支支出預算物業(yè)大修理理支出預算算辦公及其他他支出預算算稅利預算及及不可預見見費用支出出六項支出預算物業(yè)管理企企業(yè)的財務務預算物業(yè)管理企企業(yè)財務預預算的編制制方式和程程序物算業(yè)編管管制理的企企方業(yè)式財財和務程預預序即企業(yè)管理理層首先把把財務規(guī)劃劃的預計利利潤表分部部門或按管管理處下達達，作為各各部門或各各管理處編編制預算的的控制目標標（一下））各部門或各各管理處根根據企業(yè)控控制目標的的要求，結結合自身實實際編制出出本部門或或本管理處處預算草案案，上報企企業(yè)財務部部門（一上上）物業(yè)管理企企業(yè)常用的的財務預算算編制方方式為“二二下一上式式”：物算業(yè)編管管制理的企企方業(yè)式財財和務程預預序財務部門對對各部門或或據各管理理處的預算算草案進行行匯總平衡衡，編制出出正式的財財務預算，，報企業(yè)管管理層，管管理層把這這一財務預預算交業(yè)主主管理委員員會討論批批準后，正正式下達各各執(zhí)行部門門或管理處處執(zhí)行（二二下）物算業(yè)編管管制理的企企方業(yè)式財財和務程預預序①根據相關關法規(guī)和管管理服務合合同的要求求或根據各各部門和各各管理處的的財務預算算編制資本本預算和年年度收入預預算；②以收入預預算及各管管理處財務務預算為基基礎編制營營業(yè)成本預預算(即直直接人工費費和直接材材料費)；；物業(yè)管理企企業(yè)財務預預算編制的的

程序分分為以下五五個步驟：：物算業(yè)編管管制理的企企方業(yè)式財財和務程預預序③依據收入入預算,編編制企業(yè)管管理費用預預④根據收入入預算、營營業(yè)成本預預算和管理理費用預算算等，結合合物業(yè)管理理企業(yè)的收收付款政策策和資本預預算，編制制現金預算算；⑤綜合所有有各項預算算，編制利利潤預算（（預計利潤潤表和預計計資產負債債表）物業(yè)管理企企業(yè)財務預預算的控控制財務預算控控制的概念念和目的財務預算控控制的主要要內容財務預算控控制應做好好的幾項工工作財務預算控控制（簡稱財務控控制）是指物業(yè)管管理企業(yè)在在財務管理理的過程中中，利用有有關信息和和特定手段段，對企業(yè)業(yè)的財務活活動加以影影響或調節(jié)節(jié)，以便實實現財務預預算所規(guī)定定的目標財務預算控控制的概念念財務預算控控制的目的的保證財務預預算的落實實掌握財務預預算實施過過程中反饋饋的各種信信息，及時時提供決策策部門作為為決策依據據及時糾正和和調整財務務預算實施施過程中出出現的偏差差，保證財財務預算的的實現財務預算控控制的主要要內容現金控制應收款項控控制存貨控制對外投資控控制負債控制利潤及其分分配控制財務預算控控制應做好好的幾項工工作把各項預算算指標分配配落實到企企業(yè)各部門門通過會計核核算反映和和監(jiān)督企業(yè)業(yè)各部門有有關指標的的實際完成成情況定期（按年年或月）把把實際完成成情況同財財務預算指指標進行對對比分析，，找出存在在的偏差，，并分析產產生偏差的的原因，提提出降低成成本費用的的途徑，制制定糾偏的的有效措施施對責任部門門和責任人人進行評價價和考核根據考核結結果和獎懲懲辦法進行行獎勵和處處罰調整預算財務預算控控制應做好好的幾項工工作財務預算控控制的程序序建立財務預算控制系統(tǒng)檢查監(jiān)督分析原因糾正偏差獎懲兌現物業(yè)管理企企業(yè)財務會會計報告財務會計報報告的概念念財務會計報報告的編制制要求資產負債表表利潤表和利利潤分配表表現金流量表表物業(yè)管理費費使用情況況的公示財務會計報報告的概念念主要是指財財務會計信信息的揭示示或表述，，它是綜合合反映企業(yè)業(yè)一定時點點財務狀況況，一定時時期經營成成果及財務務狀況變動動情況的書書面文件。。概念會計報表（（含主表和和附表）報表附注財務情況說說明書構成財務會計報報告的編制制要求可靠性相關性可比性完整性及時性資產負債表表資產負債表表:是反映企業(yè)業(yè)某一特定定日期（月月末、季末末、半年末末、年末））財務狀況況的會計報報表資產負債表表屬于靜態(tài)態(tài)會計報表表，它表明明企業(yè)的某某一特定日日期所擁有有或控制的的經濟資源源、所承擔擔的現有義義務和所有有者對凈資資產的要求求權資產負債表表結構表首附注資料采用賬戶式結構，根據“資產=負債+所有者權益”這一平衡原理，把資產、負債和所有者權益各項目分別列示在表的左、右兩方正表填列有關項目的備查記錄或明細數據，必要時可用文字加以說明和解釋填列報表名稱、編制單位、編報日期和計量單位結構利潤表利潤表又稱損益表表或收益表表，是反映映物業(yè)管理理企業(yè)一定定期間內（（月份、季季度、半年年、年度））生產經營營成果的會會計報表利潤表根據據權責發(fā)生生制和配比比原則，把把一定期間間的收入與與同一期間間相關的費費用配比，，以計算出出企業(yè)一定定期間的凈凈利潤利潤表是一一個動態(tài)報報表，它反反映企業(yè)一一定期間的的經營成果果利潤表結構構我國企業(yè)會會計制度采采用多步式式結構的利利潤表多步式利潤潤表：是在在將利潤表表的內容作作多項分類類的基礎上上，根據““收入—費費用=利潤潤”這一會會計平衡式式對其進行行排列，從從主營業(yè)務務收入開始始到凈利潤潤結束，要要作多步的的計算，同同時可以得得到幾種利利潤信息，，故稱為多多步式利潤潤表多步式結構構的利潤表表，可以反反映關于利利潤及其構構成項目的的形成情況況，提供更更多的信息息多步式利潤潤表的內容容一是主營營營業(yè)務利潤潤，主要指指企業(yè)經營營主要營業(yè)業(yè)活動所獲獲得的收入入減去成本本及相關稅稅費的差額額二是營業(yè)利利潤，是主主營業(yè)務利利潤加上其其他業(yè)務利利潤，然后后再扣減相相關費用后后的余額三是利潤總總額，是營營業(yè)利潤、、投資收益益、營業(yè)外外收支凈額額之和四是凈利潤潤，為利潤潤總額扣除除所得稅后后的數額，，即稅后利利潤利潤分配表表利潤分配表作用通過利潤分配表，可以了解企業(yè)利潤分配的去向，利潤分配的比例結構及年末末分配利潤的結存情況是反映企業(yè)在一定會計期間所實現凈利潤的分配情況或彌補虧損情況，以及期末分配利潤結余情況的動態(tài)會計報表，是利潤表的附表之一利潤分配表表格式：利潤分配表表是從利潤潤表的最后后一個項目目“凈利潤潤”開始，，至年末““未分配利利潤”終止止而該“未分分配利潤””項目數額額應該與資資產負債表表所有者權權益項目中中的“未分分配利潤””數額相一一致利潤分配表表把資產負負債表和利利潤表聯系系起來現金流量表表庫存現金銀行存款其他貨幣資金現金等價物現金現金流量表表現金流量：：是指在企業(yè)業(yè)經營、投投資和籌資資活動過程程中產生的的，除現金金及現金等等價物之間間的流動外外的，現金金及現金等等價物的流流入（資金金流入企業(yè)業(yè)）和流出出（資金流流出企業(yè)））的數量現金流量表表現金流量表表：是反映企業(yè)業(yè)一定會計計期間內現現金及現金金等價物流流入和流出出信息的會會計報表，，屬于動態(tài)態(tài)報表現金流量表表是基于““現金收付付制”原則則編制的，，它彌補了了會計核算算以“權責責發(fā)生制””原則為基基礎，編制制的資產負負債表和利利潤表的不不足現金流量表表的結構表頭：報表表名稱、編編制單位、、年度及單單位主表：以直直接法反映映經營活動動、投資活活動、籌資資活動及匯匯率變動等