《房地產(chǎn)成本管理與控制方法》***

第一部分對(duì)房地產(chǎn)成本管理的概述

1、對(duì)成本管理認(rèn)識(shí)的幾個(gè)誤區(qū)2、房地產(chǎn)的成本管理3、房地產(chǎn)成本的組成和形式4、成本管理涉及到的各責(zé)任主體之間的關(guān)系處理5、成本管理的內(nèi)涵及成本管理的原則6、成本管理演變過(guò)程第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段成本控制的思路與方法

1、房地產(chǎn)成本控制的基本思路2、成本管理的各個(gè)階段劃分3、開(kāi)發(fā)各階段成本控制的要求及重點(diǎn)【目錄】第一部分對(duì)房地產(chǎn)成本管理的概述

在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注和重視成本管理和控制這個(gè)和經(jīng)濟(jì)效益（利潤(rùn)）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。但是關(guān)于對(duì)成本管理的認(rèn)知的程度，所謂“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”，不同的人也存在不同的看法。就這個(gè)方面的知識(shí)，今天我就自己的觀點(diǎn)和大家交換一下看法，不到之處歡迎大家積極的提出意見(jiàn)。一、對(duì)成本管理認(rèn)識(shí)的幾個(gè)誤區(qū)1、誤區(qū)一：成本管理就是預(yù)結(jié)算管理（單一），是根據(jù)工程開(kāi)始和結(jié)束的階段性工作（公司及行業(yè)很多人的看法，認(rèn)識(shí)的狹隘性）。2、誤區(qū)二：成本管理和控制的目的就是在預(yù)算和結(jié)算階段,盡量壓低工程造價(jià)（不該給的堅(jiān)決不給，該給的也要想法不給），只要懂預(yù)結(jié)算，會(huì)砍價(jià)就可以管好成本。3、誤區(qū)三：成本管理和控制是成本管理部門(mén)的事情，與我沒(méi)有關(guān)系。（目標(biāo)成本的制定是成本部的事情）4、誤區(qū)四：成本目標(biāo)干嗎不給高一點(diǎn)，反正我又不會(huì)裝到自己腰包，同時(shí)我也會(huì)努力去降低成本，最終還是利潤(rùn)。5、誤區(qū)五：給我成本目標(biāo)值就行了，至于錢(qián)怎么花是我的事，與其他部門(mén)無(wú)關(guān)。（限制了部門(mén)的權(quán)限和自由，成本控制的盲目性）6、誤區(qū)六：產(chǎn)品管理與成本管理割離，分別運(yùn)行。（實(shí)際是：成本的決定因素之一是產(chǎn)品，成本是產(chǎn)品的一個(gè)屬性）……

以上諸如此類(lèi)的看法就不再一一列舉了，估計(jì)大家還有更多不同的認(rèn)識(shí)吧。其實(shí)，房地產(chǎn)整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)管理一般是由多條主流程和輔流程交織而成，而成本管理流程幾乎貫穿房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)。嚴(yán)格的說(shuō)，房地產(chǎn)的成本管理的內(nèi)容分為具體兩部分：一部分為成本控制，一部分為造價(jià)控制的內(nèi)容，即大家通常所認(rèn)為的預(yù)結(jié)算管理。事實(shí)上，成本管理工作是以成本控制為核心，造價(jià)管理只是輔助成本控制中的一小部分。這點(diǎn)我會(huì)在稍后的章節(jié)中給大家闡述。注：成本控制的概念：成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本、費(fèi)用通過(guò)一系列方法進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。二、什么是房地產(chǎn)的成本管理所謂的房地產(chǎn)成本就是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的全部成本和費(fèi)用支出總額，是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價(jià)值投入。房地產(chǎn)成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本。是通過(guò)管理活動(dòng)，保證達(dá)到組織既定成本目標(biāo)的過(guò)程；或是在一定的約束條件下，為達(dá)到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動(dòng)?！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標(biāo)是將成本合理地揭示出來(lái)，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，以達(dá)到“效益（利潤(rùn)、品牌等）最大化”。三、房地產(chǎn)成本的組成及其形式行業(yè)中許多企業(yè)的成本組成及其分類(lèi)均根據(jù)本公司的特色而定，不盡相同。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段和周期，結(jié)合我們公司的實(shí)際情況，07年成本部同財(cái)務(wù)管理中心結(jié)合并按照領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)，整理出成本科目體系如下。1、土地費(fèi)用2、前期工程費(fèi)3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)直接費(fèi)用8、財(cái)務(wù)費(fèi)用9、管理費(fèi)用10、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用11、稅收費(fèi)用期間費(fèi)用以上1項(xiàng)-11項(xiàng)構(gòu)成了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本。四、成本管理涉及到的各責(zé)任主體之間的關(guān)系處理1、成本與品質(zhì)、速度的沖突要好！要多要??！要快！變更？多快好??？天方夜談！！！設(shè)計(jì)部經(jīng)理成本部經(jīng)理總經(jīng)理銷(xiāo)售部經(jīng)理工程部經(jīng)理2、動(dòng)態(tài)成本與變化的矛盾以上解決的辦法是：建立企業(yè)的責(zé)任成本管理體系。由各個(gè)責(zé)任部門(mén)就本部門(mén)的目標(biāo)成本值提出控制思路和要點(diǎn)。通過(guò)責(zé)任成本體系考核業(yè)績(jī)的一個(gè)工具，從根本上解決成本超目標(biāo)的現(xiàn)象。五、成本管理的內(nèi)涵及成本管理的原則1、成本管理的內(nèi)涵：成本管理是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過(guò)參與決策、拿地、定位、策劃、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、材料采購(gòu)、竣工驗(yàn)收、后評(píng)估等各環(huán)節(jié)，分析對(duì)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益----提升價(jià)值。成本管理的基本內(nèi)容----合理確定成本與有效控制成本。2、成本管理的原則：2.1要有全員參與的成本意識(shí)。公司所有員工都必須有成本意識(shí)，并貫徹于日常工作中。成本管理和控制不是單靠哪個(gè)部門(mén)就可以做好的事，需要靠公司所有員工、所有部門(mén)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，共同進(jìn)行成本控制，開(kāi)源節(jié)流。2.2全過(guò)程的成本管理原則。項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目的后評(píng)估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過(guò)程要有主動(dòng)、及時(shí)的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制；2.3合合同同化化的的管管理理原原則則。。所所有有預(yù)預(yù)結(jié)結(jié)算算成成本本范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的成成本本，，都都需需簽簽定定經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合同同，，細(xì)細(xì)致致、、明明確確地地規(guī)規(guī)定定乙乙方方的的工工作作范范圍圍、、內(nèi)內(nèi)容容、、質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及及工工程程結(jié)結(jié)算算辦辦法法、、違違約約責(zé)責(zé)任任等等；；2.4目目標(biāo)利潤(rùn)制制約下的目目標(biāo)成本管管理原則。。項(xiàng)目投資資決策階段段確定的項(xiàng)項(xiàng)目收益水水平是項(xiàng)目目最終收益益的下限，，與此對(duì)應(yīng)應(yīng)的成本水水平在售價(jià)價(jià)不能提高高的情況下下，是不可可突破的項(xiàng)項(xiàng)目成本目目標(biāo)（上限限）；2.4內(nèi)部部分級(jí)、分分部門(mén)控制制原則。任任何部門(mén)、、任何個(gè)人人不能單獨(dú)獨(dú)代表公司司，獨(dú)立完完成涉及公公司利益流流出的成本本決策與業(yè)業(yè)務(wù)操作；；業(yè)務(wù)操作作實(shí)施前要要按程序報(bào)報(bào)批，操作作與監(jiān)控相相分離。各各部門(mén)對(duì)自自己的成本本發(fā)生額度度負(fù)責(zé)，在在部門(mén)限額額不變的條條件下可內(nèi)內(nèi)部調(diào)整，，但不可超超出限額控控制值。2.5可復(fù)復(fù)查原則。。業(yè)務(wù)操作作及概算、、預(yù)算、結(jié)結(jié)算全過(guò)程程應(yīng)有完整整、詳細(xì)的的記錄和檔檔案管理，，預(yù)、決算算工作結(jié)果果應(yīng)具備100%的的可復(fù)查性性。3、工程程造價(jià)與成成本管理之之間的關(guān)系系在房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的初期期階段，由由于大家都都對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的管理沒(méi)沒(méi)有太多的的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)認(rèn)為工程造造價(jià)控制=成本管理理，只有等等施工圖出出來(lái)后才能能進(jìn)行控制制，而且更更多的是在在工程施工工階段。隨隨著房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的逐逐步發(fā)展，，成本管理理的理念逐逐步建立和和成熟，形形成了一套套基于工程程造價(jià)之上上的成本管管理制度和和體系，換換句話說(shuō)，，工程造價(jià)價(jià)是基礎(chǔ)和和工具，成成本管理其其工作的延延伸和升級(jí)級(jí)。成本管管理工作包包含但不限限于工程造造價(jià)。其發(fā)發(fā)展過(guò)程可可以用以下下圖表展示示。3、工程程造價(jià)與成成本管理之之間的關(guān)系系六、成本管管理演變過(guò)過(guò)程成本核算成本控制成本管理管理花多少，算多少少花點(diǎn)，少算點(diǎn)方案優(yōu)化價(jià)值工程圖紙優(yōu)化成本管理系統(tǒng)算多少，花花多少價(jià)值第二部分開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)各階段成成本控制的的思路與方方法由于房地地產(chǎn)的成成本控制制是全員員、全過(guò)過(guò)程、全全方位的的項(xiàng)目，，注定成成本控制制的過(guò)程程是較為為復(fù)雜、、艱辛、、敏感而而又細(xì)致致的系統(tǒng)統(tǒng)工程。。由于成成本涉及及面極廣廣，所以以對(duì)房地地產(chǎn)公司司而言，，創(chuàng)造成成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)可能要要比獲取取差異優(yōu)優(yōu)勢(shì)付出出更多的的努力。。根據(jù)成成本管理理的原則則，將項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的各階階段的成成本控制制的方法法及要點(diǎn)點(diǎn)匯總?cè)缛缦?。一、房地地產(chǎn)成本本控制的的基本思思路成本控制制發(fā)展的的過(guò)程對(duì)企業(yè)的的價(jià)值貢貢獻(xiàn)◆創(chuàng)造型型：方案案優(yōu)化、、限額設(shè)設(shè)計(jì)、價(jià)值工程程（主動(dòng)動(dòng)）◆控制型型：設(shè)目目標(biāo)管理理、監(jiān)控控、糾偏偏◆核算型型：事后后算帳（（被動(dòng)））向下兼容容成本管理理的復(fù)雜雜程度基于工程程造價(jià)與與與房地地產(chǎn)的成成本控制制的關(guān)系系，在項(xiàng)項(xiàng)目的成成本控制制中，需要要工程造造價(jià)提供供強(qiáng)有利利的技術(shù)術(shù)支撐，，特別是是經(jīng)驗(yàn)系系數(shù)的收收集及積累。進(jìn)進(jìn)而用成成本控制制的理念念和責(zé)任任體系去去指導(dǎo)及及約束整整個(gè)公司司的成本控制工工作。由由于成本本工作貫貫穿于成成本開(kāi)發(fā)發(fā)的整個(gè)個(gè)過(guò)程，，故成本本控制需要各個(gè)個(gè)部門(mén)共共同協(xié)作作才能達(dá)達(dá)到滿足足最大效效益的目目的。1、采采用科學(xué)學(xué)決策、、準(zhǔn)確定定位、限限額設(shè)計(jì)計(jì)、選用用性價(jià)比比較好的的材料設(shè)備、集集成化專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化的的招標(biāo)組組織和嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮虾贤芾砝淼姆绞绞剑跐M滿足性價(jià)比最優(yōu)優(yōu)的條件件下達(dá)到到不斷降降低成本本的目的的。2、樹(shù)樹(shù)立全全員、全全過(guò)程、、全方位位的成本本控制思思想，采采用技術(shù)術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)合的的方式，，確保成成本管理理與業(yè)務(wù)務(wù)過(guò)程相相結(jié)合。。3、建建立有有效的成成本控制制策略和和措施體體系。4、控控制敏敏感點(diǎn)的的成本，，確保產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)。二、成本本控制的的各個(gè)階階段劃分分根據(jù)房地地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)的特特點(diǎn)，房房地產(chǎn)的的成本控控制主要要經(jīng)歷以以下幾個(gè)個(gè)階段：：1、立立項(xiàng)及及策劃階階段成本本控制2、設(shè)設(shè)計(jì)階段段的成本本控制3、招招標(biāo)階段段及施工工階段的的成本控控制4、銷(xiāo)銷(xiāo)售階段段的成本本控制5、竣竣工結(jié)算算及維護(hù)護(hù)階段的的成本控控制開(kāi)發(fā)過(guò)程程模擬三、開(kāi)開(kāi)發(fā)各階階段成本本控制的的方法1、立立項(xiàng)及策策劃階段段成本控控制1.1控控制要求求：全面面深入了了解地塊塊和市場(chǎng)場(chǎng)情況，，了解當(dāng)當(dāng)?shù)氐恼缘牡氖召M(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，合合理確定定估算基基礎(chǔ)；準(zhǔn)準(zhǔn)確定位位目標(biāo)市市場(chǎng)，選擇性價(jià)價(jià)比最好好的產(chǎn)品品及組合合（通過(guò)過(guò)方案組組合的比比選測(cè)算算確定）。1.2控控制重點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目目所處的的位置，，地質(zhì)質(zhì)狀況況，地地下地地上管線；市政政接口的的位置；；紅線內(nèi)內(nèi)拆遷的的費(fèi)用；；周邊規(guī)規(guī)劃及規(guī)規(guī)劃指標(biāo)的確定定；政府府壟斷情情況，地地區(qū)產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)；；產(chǎn)品檔檔次（符符合地塊價(jià)值）），配套套標(biāo)準(zhǔn)，，戶型，，層高及及總高，，停車(chē)方方式，特特殊要求。1.3控控制方方法：1.3.1充充分做做好市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研及及地塊現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)研研，在公公司要求求利潤(rùn)水平下測(cè)測(cè)算能承承受的最最大地價(jià)價(jià)。1.3.2最最大限限度利用用規(guī)劃條條件，提提高容積積率，以以獲得最最大利潤(rùn)潤(rùn)。1.3.3盡盡量搞搞好與政政府部門(mén)門(mén)的關(guān)系系，根據(jù)據(jù)同行業(yè)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，對(duì)一一些收費(fèi)費(fèi)力度比比較弱的的收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目，采采取“拖拖”的辦辦法，爭(zhēng)爭(zhēng)取不交交或少交交。1.3.4能能包干干的費(fèi)用用決不分分開(kāi)交。。例如：：市政開(kāi)開(kāi)口費(fèi)、、市政補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)等等。1.3.5盡盡量拖拖后，并并分多次次支付。。2、各設(shè)設(shè)計(jì)階段段的成本本控制2.1各各階段的的控制要要求：2.1.1方方案設(shè)計(jì)計(jì)階段:通過(guò)限限額設(shè)計(jì)計(jì)使經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理性性最大，，方案優(yōu)優(yōu)化，制制定目標(biāo)標(biāo)成本（（結(jié)合建建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)），制制定出圖圖計(jì)劃（（時(shí)間））。2.1.2擴(kuò)擴(kuò)初階段段的要求求：選型型合理，，檔次符符合，技技術(shù)成熟熟，市場(chǎng)占有率率較高。。2.1.3施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)階段段的控制制要求:保證圖圖紙的質(zhì)質(zhì)量和深深度,能能滿足施工圖圖預(yù)算的的編制要要求。2.2控控制重點(diǎn)點(diǎn)：2.2.1方方案設(shè)計(jì)計(jì)階段：：設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量及深深度；設(shè)設(shè)計(jì)周期期；產(chǎn)品品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)；優(yōu)化化內(nèi)容：：標(biāo)高確確定，結(jié)結(jié)構(gòu)形式式，基礎(chǔ)礎(chǔ)形式，，特殊設(shè)備和功功能要求求。2.2.2擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)階段：：設(shè)備參參數(shù)的控控制，將將設(shè)計(jì)提提供材料料設(shè)備規(guī)格型號(hào)號(hào)的要求求前置，，編制部部品控制制計(jì)劃。。2.2.3施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)階段段：主要要設(shè)計(jì)，，細(xì)部設(shè)設(shè)計(jì)，主主要用料料標(biāo)準(zhǔn)的確定。。限額：：鋼筋，，砼，裝裝修，管管線用量量指標(biāo)；；各專(zhuān)業(yè)業(yè)之間的錯(cuò)漏碰碰缺。與與責(zé)任成成本值及及目標(biāo)成成本值對(duì)對(duì)比，是是否超標(biāo)標(biāo)。2.3控控制制方法：：2.3.1要要做到到事前控控制。在在獲得土土地后，，應(yīng)進(jìn)行行項(xiàng)目指指標(biāo)測(cè)算算；方案確定定前，進(jìn)進(jìn)行各個(gè)個(gè)方案的的經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)對(duì)比比；做好好設(shè)計(jì)方方案的評(píng)審，加加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)方案優(yōu)優(yōu)化；實(shí)實(shí)行限額額施工圖圖設(shè)計(jì)，，給設(shè)計(jì)計(jì)師一個(gè)設(shè)計(jì)的的限額指指標(biāo)；加加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量檢檢查監(jiān)督督，減少少設(shè)計(jì)變變更費(fèi)用；應(yīng)聯(lián)聯(lián)合公司司設(shè)計(jì)、、工程、、成本人人員應(yīng)會(huì)會(huì)同監(jiān)理理人員組組成聯(lián)合小組，，對(duì)施工工圖的技技術(shù)性、、安全性性、周密密性、經(jīng)經(jīng)濟(jì)性（（包括建成后的的物業(yè)管管理成本本）等進(jìn)進(jìn)行會(huì)審審，提出出明確的的書(shū)面審審查意見(jiàn)，并督督促設(shè)計(jì)計(jì)單位進(jìn)進(jìn)行修正正，避免免或減少少設(shè)計(jì)不不合理甚甚至失誤所造成成的投資資損失浪浪費(fèi)；2.3.2配合合采購(gòu)部部，確定定圖紙中中甲方指指定材料料的材質(zhì)質(zhì)、規(guī)格格、標(biāo)準(zhǔn)。2.2.3對(duì)施施工圖的的合理性性、技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)性性負(fù)責(zé)；；必要時(shí)時(shí)可以委委托社會(huì)中介機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)施施工圖的的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)進(jìn)行論證證。3、招招標(biāo)階階段及施施工階段段的成本本控制3.1成成本本控制要要求：招招標(biāo)評(píng)審審，定標(biāo)標(biāo)報(bào)告。。具體為為：根據(jù)據(jù)工程計(jì)劃制定定招標(biāo)計(jì)計(jì)劃；供供應(yīng)商考考察與資資格預(yù)審審等。全全面統(tǒng)籌籌，減少臨臨時(shí)時(shí)性性花花費(fèi)費(fèi)；；控控制制場(chǎng)場(chǎng)地地使使用用、、進(jìn)進(jìn)度度和和方方案案。。依依據(jù)據(jù)合合同同，，事事先先核算算，，完完工工確確認(rèn)認(rèn)，，及及時(shí)時(shí)辦辦理理，，手手續(xù)續(xù)完完備備，，資資料料齊齊全全。。3.2控控制制重重點(diǎn)點(diǎn)：：召召開(kāi)開(kāi)標(biāo)標(biāo)前前會(huì)會(huì)議議，，明明確確范范圍圍與與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)劃劃分分，，詳詳細(xì)細(xì)評(píng)評(píng)標(biāo)，，保保證證價(jià)價(jià)格格合合理理性性；；三三通通一一平平費(fèi)費(fèi)用用的的控控制制，，臨臨時(shí)時(shí)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)用用的的控制制，，施施工工組組織織設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)審審查查；；圖圖紙紙會(huì)會(huì)審審交交底底，，作作好好事事前前、、事事中中、、事后后控控制制工工程程進(jìn)進(jìn)度度和和質(zhì)質(zhì)量量；；重重大大變變更更：：造造價(jià)價(jià)高高，，影影響響報(bào)報(bào)建建，，影影響品質(zhì)質(zhì)，影影響工工期，，影響響銷(xiāo)售售承諾諾；關(guān)關(guān)鍵工工期節(jié)節(jié)點(diǎn)的的付款款；每每月動(dòng)態(tài)態(tài)報(bào)表表；相相關(guān)索索賠及及時(shí)通通知。。3.3控控制制方法法：3.3.1圖圖紙會(huì)會(huì)審交交底：：這個(gè)個(gè)階段段包括括擴(kuò)初初圖會(huì)會(huì)審、、施工工圖會(huì)會(huì)審、分分項(xiàng)分分部會(huì)會(huì)審及及各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)技技術(shù)圖圖紙會(huì)會(huì)審。。圖紙紙多層層次會(huì)會(huì)簽及及審批制制度，，各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)互互審互互簽制制度，，力爭(zhēng)爭(zhēng)在開(kāi)開(kāi)工前前將圖圖紙上上存在在的問(wèn)題題修改改完并并提出出最好好最優(yōu)優(yōu)的方方案，，例如如材料料替代代等。。這個(gè)個(gè)工作有設(shè)設(shè)計(jì)部主主導(dǎo)，工工程、采采購(gòu)、成成本部門(mén)門(mén)協(xié)助。。對(duì)因銷(xiāo)銷(xiāo)售要求需設(shè)樣樣板間或或變更的的，銷(xiāo)售售部應(yīng)提提前介入入，且銷(xiāo)銷(xiāo)售、工工程要要緊密密結(jié)結(jié)合合，，分分清清主主體體與與精精裝裝修修的的界界限限，，杜杜絕絕出出現(xiàn)現(xiàn)土土建建施施工工完完精裝裝修修拆拆掉掉重重新新施施工工造造成成成成本本浪浪費(fèi)費(fèi)的的現(xiàn)現(xiàn)象象。。如如果果出出現(xiàn)現(xiàn)，，分分析析原因因,避避免免以以后后類(lèi)類(lèi)似似情情況況發(fā)發(fā)生生。。3.3.2設(shè)設(shè)計(jì)變更更：由于于工程變變更是施施工環(huán)節(jié)節(jié)管理的的一個(gè)重重點(diǎn)，也也是難點(diǎn)點(diǎn)，控制不好不不但會(huì)影影響項(xiàng)目目工程進(jìn)進(jìn)度與施施工質(zhì)量量，更會(huì)會(huì)增加不不可控制制的成本本，因此必須對(duì)對(duì)變更進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格格鑒定和和確定，，明晰責(zé)責(zé)任關(guān)系系。對(duì)工工程變更更，一定定要先測(cè)算造價(jià)價(jià)后再?zèng)Q決定是否否執(zhí)行。。避免先先施工后后算帳的的現(xiàn)象。。對(duì)變更更進(jìn)行技技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，，嚴(yán)格控控制設(shè)計(jì)計(jì)變更。。及時(shí)評(píng)評(píng)估變更更對(duì)造價(jià)價(jià)、銷(xiāo)售售的影響響，提倡倡優(yōu)化方案，降降低造價(jià)價(jià)的變更更。盡量量減少增增加造價(jià)價(jià)的變更更。對(duì)于于下發(fā)的的變更，，工程部人員應(yīng)應(yīng)跟蹤落落實(shí)執(zhí)行行情況，，每月5日前，，整理匯匯總上月月1日-30日日（31日）發(fā)生完畢畢（施工工完）的的設(shè)計(jì)變變更但，，并在每每張變更更單上注注明實(shí)施施情況。。匯總單經(jīng)主辦辦人及工工程部經(jīng)經(jīng)理確認(rèn)認(rèn)后，送送之成本本部。成成本部確確定合適適設(shè)計(jì)變變更費(fèi)用后，作作為工程程結(jié)算價(jià)價(jià)的一部部分。3.3.3簽簽證：簽簽證項(xiàng)目目發(fā)生后后，工程程部一定定要分清清責(zé)任和和范圍。。對(duì)合同同內(nèi)的項(xiàng)目一概概不再簽簽證。對(duì)對(duì)合同外外的項(xiàng)目目，一定定要分清清責(zé)任方方。例如如：由于于施工方的原因造造成施工工工期滯后，，原來(lái)該8月份完成成的節(jié)點(diǎn)拖拖到9月份份施工，在在此期間，甲方方指定的材材料價(jià)格上上漲，施工工方提出材材料調(diào)整認(rèn)認(rèn)價(jià)，是否否應(yīng)該給？？當(dāng)然不能調(diào)調(diào)整。所以以這要求大大家平時(shí)多多看合同、、招標(biāo)文件件、施工圖圖紙等，避避免不必要的的失誤，給給公司的成成本造成浪浪費(fèi)。對(duì)于于簽證，公公司有詳細(xì)細(xì)的簽證制制度，這里不不再贅述。。3.3.4合理的的規(guī)避索賠賠風(fēng)險(xiǎn)：3.3.4.1工工程進(jìn)度資資金不到位位時(shí)的索賠賠風(fēng)險(xiǎn)控制制。首先，，在簽定合合同時(shí)，約約定進(jìn)度款款支付超期期時(shí)如何進(jìn)進(jìn)行費(fèi)用計(jì)計(jì)算的條款款。其次，，簽訂相應(yīng)應(yīng)的補(bǔ)充條條款，以免免事件發(fā)生生時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)，出現(xiàn)相相互之間難難以分清責(zé)責(zé)任而發(fā)生生不利于建建設(shè)單位的的扯皮現(xiàn)象象。3.3.4.2對(duì)對(duì)工程變更更和現(xiàn)場(chǎng)工工程簽證的的成本控制制。嚴(yán)格按按照合同要要求的約定定時(shí)限和程程序進(jìn)行。。3.3.5作好事事前、事中中、事后控控制工程進(jìn)進(jìn)度和質(zhì)量量。堅(jiān)決避避免因重進(jìn)進(jìn)度輕質(zhì)量量的現(xiàn)象，，否則，不不僅加大公公司物業(yè)管管理的難度度，導(dǎo)致物物業(yè)管理成成本增加，，還會(huì)降低低公司的美美譽(yù)度。3.3.6熟練運(yùn)運(yùn)用施工規(guī)規(guī)范，在不不影響工程程品質(zhì)的前前提下，對(duì)對(duì)施工工藝藝、方案等等多提方案案創(chuàng)新，對(duì)對(duì)超出使用用要求、比比較貴或使使用量比較較大的材料料可提請(qǐng)更更換，采用用同樣滿足足要求的價(jià)價(jià)格低的材材料代替。。4、銷(xiāo)銷(xiāo)售階階段的的成本本控制制4.1成成本本控制制要求求：制制定營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方方案；；推廣廣計(jì)劃劃要合合理有有效；；執(zhí)行行過(guò)程程的成成本控控制；；效效果評(píng)評(píng)估至至關(guān)重重要。。銷(xiāo)售售資料料及營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)承承諾的的多專(zhuān)專(zhuān)業(yè)評(píng)評(píng)審（（保修修期限限的確確定）），營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用不不超預(yù)預(yù)算，，售樓樓工程程的合合理策策劃與與成本本目標(biāo)標(biāo)管理理。4.2控控制制重點(diǎn)點(diǎn)：樣樣板房房材料料的展展示與與說(shuō)明明；樣樣板房房及售售樓處處的位位置、、數(shù)量量和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；；營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)用用詳細(xì)細(xì)計(jì)劃劃和按按進(jìn)度度支出出。營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)效效果的的及時(shí)時(shí)跟蹤蹤及后后評(píng)估估。4.3控控制制方法法：4.3.1增增強(qiáng)強(qiáng)工作作的計(jì)計(jì)劃性性、預(yù)預(yù)見(jiàn)性性，結(jié)結(jié)合階階段工工作目目標(biāo)和和目標(biāo)標(biāo)成本本細(xì)化化科目目預(yù)算算，合合理調(diào)調(diào)配資資源；；在總總額內(nèi)內(nèi)由營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中中心提提出使使用項(xiàng)項(xiàng)目和和預(yù)算算，經(jīng)經(jīng)公司司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審查查同意意后執(zhí)執(zhí)行。。4.3.2營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心心可在在總額額內(nèi)在在各單單項(xiàng)計(jì)計(jì)劃之之間靈靈活掌掌握使使用，，但單單項(xiàng)計(jì)計(jì)劃使使用超超出20%以上上，不不論營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用總總額有有無(wú)結(jié)結(jié)余，，都應(yīng)應(yīng)當(dāng)書(shū)書(shū)面報(bào)報(bào)告成成本部部審查查并報(bào)報(bào)公司司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)批準(zhǔn)準(zhǔn)，詳詳細(xì)說(shuō)說(shuō)明理理由和和額度度來(lái)源源。4.3.3由由設(shè)計(jì)計(jì)或工工程等等其他他部門(mén)門(mén)具體體操作作的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)性性質(zhì)工工程項(xiàng)項(xiàng)目（（如紅紅線外外道路路綠化化改造造、樣樣板間間接待待廳裝裝修、、圍板板裝飾飾、廣廣告牌牌等）），費(fèi)費(fèi)用目目標(biāo)由由銷(xiāo)售售部和和操作作部門(mén)門(mén)共同同確定定，具具體實(shí)實(shí)施控控制由由操作作部門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)。4.3.4費(fèi)費(fèi)用使使用應(yīng)應(yīng)與銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度保保持協(xié)協(xié)調(diào)；；分期期（月月、階階段））使用用計(jì)劃劃應(yīng)當(dāng)當(dāng)報(bào)成成本管管理部部備案案。4.3.4.1示范范單位位家私私、裝裝飾用用品、、生活活用品品和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售設(shè)設(shè)施、、用具具，最最大程程度回回收組組合利利用；；4.3.4.2樣樣板房房裝修修費(fèi)按按照不不低于于50%標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作作價(jià)收收回；；4.3.4.3加加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝項(xiàng)項(xiàng)目和和廣告告牌架架的制制作安安裝的的計(jì)劃劃性，，全面面實(shí)行行招投投標(biāo)；；4.3.4.4靈靈活配配備現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)業(yè)務(wù)人人員；；4.3.4.5按按月或或按階階段向向公司司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)提供供營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)用用與銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)