萍鄉房地產市場研究報告策劃招商部——2013.8萍鄉房地產市場研究報告1★萍鄉宏觀經濟及房地產市場概況★萍鄉宏觀經濟及房地產市場概況2宏觀市場分析壹萍鄉市發展規劃萍鄉市宏觀經濟宏觀市場分析壹萍鄉市發展規劃萍鄉市宏觀經濟3萍鄉市位于江西省西部，東接宜春市、安?？h；南鄰永新縣、湖南茶陵縣；西連湖南攸縣、醴陵市；北接湖南瀏陽市。萍鄉市轄2個市轄區（安源區、湘東區），3個縣（上栗縣、蘆溪縣、蓮花縣）政府駐地安源區。萍鄉簡介江西對外開放的西大門湘贛兩省邊界華東地區的西大門萍鄉市位于江西省西部，東接宜春市、安?？h；南鄰永新縣、湖南茶4全市常住人口中，居住在城鎮的人口1097350人，占總人口的59.17%；居住在鄉村的人口757160人，占總人口40.83%。同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮人口占總人口的比重上升了19.99個百分點

萍鄉人口地區別人口數（人）安源區457456湘東區358990上栗縣441860蘆溪縣257423蓮花縣236328萍鄉經濟開發區1024532012年萍鄉人口——萍鄉市統計局全市常住人口中，居住在城鎮的人口1097350人，占總人口的5萍鄉于公元267年建縣，距今已有1700多年歷史，古稱“湘贛咽喉”、“吳楚通衢”，近代更因煤炭的大規模工業化開采而被譽為“江南煤都”，更有“贛西明珠”的美譽。萍鄉印象秋收起義紀念碑武功山安源路礦工人紀念館萍鄉安源：江南煤都，中國共產黨領導的工人運動策源地和湘贛邊界秋收起義策源地。武功山：以自然風光為主要特色的山岳型風景區，同時也為國家AAAA級風景名勝區。武功山已成功入選首批世界自然遺產預備名單。安源煤礦萍鄉于公元267年建縣，距今已有1700多年歷史，古稱“湘贛6資源富饒，特色明顯萍鄉資源萍鄉農業素以精耕細作聞名，是江西有名的水稻高產區；耕地面積5.27萬公頃。礦產資源豐富，主要礦產資源有煤、鐵、錳、銅、鉬、鎢、鋁、石灰石、高嶺土、花崗巖、礦泉水等36種。煤炭遠景儲量達8.52億噸，鐵礦儲量達6760萬噸，各種非金屬礦產資源具有十分廣闊的開發潛力。資源富饒特色明顯萍鄉鋼鐵有限責任公司萍鄉水稻萍鄉煤炭資源富饒，特色明顯萍鄉資源萍鄉農業素以精耕細作聞名，是江西有7萍鄉交通四通八達，是贛湘交通中心，構筑了以昌金高速、萍洪高速為高速通道，以319國道、320國道交叉組成的“大十字”主干線，形成了貫通全市，通達四鄰，延伸全國的交通路網格局。萍鄉交通319國道、320國道交叉組成的“大十字”主干線，貫通全市萍洪高速：長沙-瀏陽（洪口界）-萍鄉昌金高速：樟樹（昌傅）-萍鄉-金魚石浙贛鐵路、杭南長高鐵昌金高速萍洪高速十字干線萍鄉交通四通八達，是贛湘交通中心，構筑了以昌金高速、萍洪高速8萍鄉GDP近年GDP快速增長帶動房地產高速發展，2012年達到733億GDP增速與房地產發展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩定發展高速發展萍鄉市為14%2012年，萍鄉市GDP達到733億元，在江西省排名第9位；近年來，萍鄉GDP增速一直持續保持在13%以上數據來源：萍鄉市統計局萍鄉GDP近年GDP快速增長帶動房地產高速發展，2012年達9萍鄉居民收入全年在崗職工的人均收入持續保持兩位數增長，人均可支配收入不斷提高為房地產發展提供堅實基礎。數據來源：萍鄉市統計局萍鄉居民收入全年在崗職工的人均收入持續保持兩位數增長，人均可10萍鄉總體規劃建設國家園林城市；強化歷史傳承，弘揚城市文化，提升城市知名度；彰顯城市特色，打造中部地區品牌宜居城市。規劃形成“一主四片”的城市空間結構“一主”是指主城區，由安源區、萍鄉經開區、上栗福田鎮、彭高鎮、赤山鎮滬昆高速公路以南地區組成。“四片”分別指湘東片區、蘆溪片區、上栗南部片區（滬昆高速以北）、麻山片區；城市人口規模預測到2015年，城市人口規模達到72萬人，其中主城區58萬人，湘東城區14萬人。到2020年，城市人口規模達到80萬人，其中主城區63萬人，湘東城區17萬人湘東區中心城區

（安源區）萍鄉總體規劃建設國家園林城市；強化歷史傳承，弘揚城市文化，提11重點片區規劃萍鄉目前正處于拉大城市框架，拓展發展空間的進程中，重點發展方向為：城北開發區和安源新區萍鄉目前呈現兩條發展主線：東西以湘東工業園區經濟發展為主線，南北以城北開發區及安源新區為主線市中心發展空間有限，用地性質逐漸向純商業中心地位轉變安源新區依托豐富的旅游資源，加上政府強有力支撐，將打造城萍鄉的城市休閑旅游區。城北開發區依托政府強勢推動，政府已著手打造新區，未來將成為萍鄉的政治金融中心開發區老城區安源新區城西片區（湘東工業園）重點片區規劃萍鄉目前正處于拉大城市框架，拓展發展空間的進程中12重點片區建設居住用地農田村鎮企業用地安源區實景安源世紀廣場解讀：安源新區位于萍鄉市區東南部，開發總面積為10平方公里，安源新區總體規劃面積為10平方公里，實行高標準規劃、高起點設計、高規格定位、高質量建設，將成為一座充滿“歐式風格”的“花園城市”。從2001年起，已完成建設投資3．5億元，建成9條道路、兩個廣場，實現了水、電、通訊設施的到位。如今，隨著寬闊整潔的萍安大道、井岡山大道、韶山路等主干線的通車，世紀廣場、安源廣場的建成開放，典雅素潔的區行政中心的投入使用，安源新區的框架已基本形成，安源新區作為十年來的城市發展重心，市政生活等相關配套充足，依托旅游資源，目前房產項目較多，檔次也較高重點片區建設居住用地農田村鎮企業用地安源區實景安源世紀廣場解13萍鄉宏觀環境總結經濟發展層面—國民經濟快速增長，經濟發展強勁近年來國民經濟快速增長，人均收入持續保持兩位數增長，為房地產發展提供堅實基礎；產業發展層面—農業堅實產業繁榮，工業發達實力雄厚萍鄉是國家商品糧基地、國家商品漁基地，也是江西的重點能源基地；規劃建設層面—老城區土地稀缺，新城區開發后勁持續增強老城區發展空間有限，土地稀缺，用地性質逐漸向純商業中心地位轉變；安源新區依托豐富的旅游資源，加上政府強有力支撐，將打造城萍鄉的城市休閑旅游區，目前房產項目較多，檔次較高，未來將成為高檔樓盤聚集地城北開發區依托政府強勢推動，政府已著手打造新區，未來將成為萍鄉的政治金融中心萍鄉宏觀環境總結經濟發展層面—國民經濟快速增長，經濟發展強勁14宏觀市場分析貳萍鄉市發展規劃萍鄉市宏觀經濟宏觀市場分析貳萍鄉市發展規劃萍鄉市宏觀經濟15萍鄉城市功能定位：新型工業城市；區域特色中心城市；區域性消費型城市；生態低碳宜居城市新型工業城市區域特色中心城市區域性消費型城市生態低碳宜居城市改造提升傳統優勢產業，加快新型產業的發展，打造江西省重要工業城市依托交通區位優勢，面向贛湘兩省華東與中南、西南地區日益增長的經濟、文化、技術、人員交流的需求，構架“內陸橋”，使萍鄉成為區域特色物流集散中心、贛湘邊界地區區域中心城市。依托人文和自然資源優勢，面向贛湘乃至更大區域內的市場，強化文化、旅游、商貿核心城市功能，把萍鄉打造成重要的區域性消費型城市。加強生態建設，致力于環境保護，倡導低碳經濟，建設宜居和諧萍鄉城。萍鄉城市功能定位：新型工業城市；區域特色中心城市；區域性消費16萍鄉城市發展戰略區域發展戰略新型城鎮化發展戰略都市區發展戰略主城區規劃戰略東融鄱陽湖生態經濟區，西接長株潭城市群構建“一帶兩翼兩廊”主體空間結構及戰略功能區差異定位、功能統籌、統一協調、共同發展以主城區為中心的整合帶動，形成“一主四片”都市區發展框架，統籌城鎮發展、產業發展和生態建設發展戰略萍鄉城市發展戰略區域發展戰略新型城鎮化發展戰略都市區發展戰略17萍鄉城市總體規劃：“一核兩翼”的城市布局老城區萍鄉市發展按照“一核兩翼”的城市布局，一核為城市中心城區，兩翼為湘東區、蘆溪縣?？傮w城市分為一城兩個組團，中心組團以及湘東組團，中心組團為市政府、安源區政府、經濟開發區所在地，所轄4個片區；湘東區組團為湘東區政府所在地，獨立成為一個片區；新城區（中心城區）安源區蘆溪縣湘東區萍鄉城市總體規劃：“一核兩翼”的城市布局老城區萍鄉市發展18萍鄉發展規劃——城市總體規劃湘東區中心城區

（安源區）萍鄉發展規劃——城市總體規劃湘東區中心城區

（安源區）19萍鄉目前正處于拉大城市框架，拓展發展空間的進程中，重點發展方向為：城市北部開發區和安源新區萍鄉目前呈現兩條發展主線：東西以湘東工業園區經濟發展為主線，南北以城北開發區及安源新區為主線，從市場擴張角度來看，南北向尤其是北向開發區為城市發展重心市中心發展空間有限，用地性質逐漸向純商業中心地位轉變安源新區依托豐富的旅游資源，加上政府強有力支撐，將打造城萍鄉的城市休閑旅游區。城北開發區依托政府強勢推動，政府已著手打造新區，未來將成為萍鄉的政治金融中心開發區老城區安源新區城西片區（湘東工業園）萍鄉目前正處于拉大城市框架，拓展發展空間的進程中，重點發展方20小結

萍鄉市發展按照“一核兩翼”的城市布局，湘東區以及蘆溪縣為城市中心城區的兩翼。萍鄉目前呈現兩條發展主線：東西以湘東工業園區經濟發展為主線，南北以城北開發區及安源新區為主線，從市場擴張角度來看，南北向尤其是北向為城市發展重心。小結21萍鄉市房地產市場叁萍鄉市房地產市場格局萍鄉市房地產市場叁萍鄉市房地產市場格局22萍鄉市2012—2013年8月土地出讓情況（工業用地除外）成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積成交價（萬）成交單價萬/畝溢價率樓面地價競得人2013/8/8DJA2013028中環西路與萍麻路交匯處H-2-01號地塊居住兼容服務設施用地70.432.5117389.257140101.372651226.37%608萍鄉市華順房地產開發有限公司2013/8/8DJA2013030中環西路與萍麻路交匯處H-2-03號地塊居住兼容零售商業用地31.383.573223.85300095.597745820.00%410萍鄉市華順房地產開發有限公司2013/8/8DJA2013029中環西路與萍麻路交匯處H-2-02號地塊居住兼容零售商業用地78.502.4125594.16571072.74259950.00%455萍鄉市華順房地產開發有限公司2013/8/8DJF2013027開發區田中片區B-2-17號地塊綜合商住用地25.97234626252897.345449080.00%730江西匯恒置業有限公司2013/7/9DJF2013026光豐加油站西側地塊兼商業用地25.934.577792.858300320.08243050.00%1067新余市金華置業有限公司2013/6/25DJ2013023萍鄉客車廠A-2地塊居住、公建用地13.425.549218.959510708.47050480.11%1932雷槐科2013/6/25DJ2013022萍鄉客車廠A-1地塊居住、公建用地109.623.5255787.59542010383.22352360.02%1642江西中能投資集團有限公司2013/5/31DJ2013020武功山風景名勝區麻田大江邊村地塊商業用地17.881.113108.7106059.2993370817.78%809應小平2013/5/31DJ2013018武功山風景名勝區麻田大江邊村地塊商業用地36.900.4711561.53106028.7275986832.50%917楊振華萍鄉市2012—2013年8月土地出讓情況（工業用地除外）成23成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積成交價（萬）成交單價萬/畝溢價率樓面地價競得人2013/5/31DJ2013017武功山風景名勝區麻田龍王潭村地塊商業用地3.451.22763.6166480.00%601江西武功山實業有限公司2013/5/31DJ2013016武功山風景名勝區萬龍山鄉槽下村地塊商業用地1.441.121071.846746.60.00%625江西武功山實業有限公司2013/5/30DJ2013013新城區A1-08-01地塊商業商務用地48.58397162.89800201.70.00%1009萍鄉市鼎鑫置業有限公司2013/5/30DJ2013014主城區通久路旁D-2-1-1地塊居住兼容商業134.422179226152001130.00%848萍鄉市鼎鑫置業有限公司2013/3/19DJF2013004開發區東壁地塊商服用地137.441.6146598.41707012429.32%1164廣東華美立家投資控股有限公司2013/1/29DJF2013003開發區洪山大道以西、富裕大道以南居住、商業27.712.240642.85510198.822.44%1356江西省萍鄉佳佳置業有限公司2013/1/22DJF2013002開發區經貿大廈周邊居住兼商業服務124.342.2182368.5621040169.215.60%1154劉翔,劉明忠,李杰萍鄉市2012—2013年8月土地出讓情況（工業用地除外）成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積24成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積成交價（萬）成交單價萬/畝溢價率樓面地價競得人2013/1/22DJA2013001安源區白源街白源管理處，320國道以北。居住兼容商業10.041.812052.870069.60.00%581江西省怡元房地產開發有限公司2012/12/25DJA2012020井岡山大道以北、中丹路以東居住兼容公建74.023.5172710.316725225.963.73%968福建潤榮投資有限公司2012/12/20DJ2012019安源區東大街高山廟水塔坡住宅用地8.632115041140132.160.56%991萍鄉市大地房地產開發有限公司2012/10/25DJF2012015開發區工業大道以東，安源大道以南商服用地66.57144379.67110106.81.57%1602桂曉玲2012/9/17DJ2012011新城區興賢東路以北、安源南大道以東商服用地23.042.436859.2921.6400.00%250中國移動通信集團江西有限公司萍鄉分公司2012/9/18DJ2012010安源區八一街老街住宅用地1.811.821692491371.63%1148謝恩,吳勇祥,謝劍萍鄉市2012—2013年8月土地出讓情況（工業用地除外）成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積25成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積成交價（萬）成交單價萬/畝溢價率樓面地價競得人2012/7/26DJ2012007后埠街管理處山下路以南虎形山公園附近住宅用地6.115.622808.830004910.00%1315萍鄉市建設開發有限公司2012/3/30DJF2012004開發區鵝湖片區沖之路以北,洪山大道以西住宅用地85.952.1120332.1880010220.55%731江西鼎源投資有限公司2012/3/30DJF2012003開發區鵝湖片區沖之路以北,洪山大道以西商服用地70.003.51633458600122.83.37%526江西鼎源投資有限公司2012/3/30DJF2012002開發區經貿大廈周邊商服用地63.8841703529300145.59.41%546深圳美佳華實業有限公司2012/3/30DJA2012001安源區萍高路與安源大道交匯處住宅用地3.944.511810.796924626.01%820肖志勇萍鄉市2012—2013年8月土地出讓情況（工業用地除外）成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積26小結:2013年1月—8月共成交16宗土地，土地面積共59.83萬方，成交金額14.92億元。16宗土地，成交價基本以底價成交，總體溢價率不高。2012年共成交10宗土地，土地面積共26.92萬方，成交金額5.98億元。小結:27【住宅均價】萍鄉市住宅均價近幾年保持持續增長的走勢，12年均價達到3798元/平方米；11年受調控影響，住宅銷量下跌，但總體趨勢還是延續上升走勢，12年去化面積為71萬方；【住宅均價】萍鄉市住宅均價近幾年保持持續增長的走勢，12年均28全市4個板塊，其中安源新區作為十年來的城市發展重心，市政生活等相關配套充足，房產項目較多，檔次也較高。市中心區域以老城區為基礎形成，目前主要房地產項目分布在老城區以及安源新區；安源新區作為近十年來城市發展的中心，已經頗具發展規格，生活等相關配套已經相當完善；城東新區作為未來的城市發展重心，未來新政府的搬遷地，發展潛力巨大。全市4個板塊，其中安源新區作為十年來的城市發展重心，市政生活29【樓盤分布】目前在售樓盤集中在安源新區、中心區及經開區城西區經開區安源新區城中心區【樓盤分布】目前在售樓盤集中在安源新區、中心區及經開區城西區30萍鄉市市中心板塊房地產市場萍鄉市市中心板塊31市中心板塊依托市中心城市資源，目前處于全市最高價，均價主要集中在4000-6000元/平方米左右核心驅動力：城市資源不利因素：環境質量客戶來源：比較分散超市、商場、消費場所等成熟配套萍鄉一中、二中、醫院等教育醫療機構環境質量差，生活質量不高交通擁擠目前市區在售樓盤不多，未來土地放量主要以城市改造為主，數量有限從政府規劃來看和城市建設來看，未來將主要承擔商業中心職能客戶比較分散，自住客占據很大比例未來發展趨勢：商業中心鳳凰天城中心板塊市中心板塊依托市中心城市資源，目前處于全市最高價，均價主要集32中心城區樓盤基本情況項目名稱均價（元/㎡）總面積（㎡）主力戶型祥景明珠510834191三房匯藍國際5900111807兩房、四房香寓470080000三房、四房鳳凰天城7500800000三房、四房鼎虹城市森鄰4500132355兩房、三房隆盛華庭4000--三房中心城區樓盤基本情況項目名稱均價（元/㎡）總面積（㎡）主力戶33項目名稱：鳳凰天成5期樓盤地址：萍鄉經濟開發區公園中路所在板塊：市中心板塊建筑形態：高層開盤日期：2010年1月綠化率：37.5%銷售狀態：準現房銷售報價：7500元/㎡開發商：城北地產物業管理：鳳凰物業建筑面積：800000㎡規劃戶數：1911戶容積率：1.75綠化率：37.5%物業費：1.2元*㎡/月個案研究---鳳凰天成戶型面積段（㎡）供應套數供應比例二房73-8011614%三房100-14533440%四房160-17517221%樓中樓180-2307025%項目戶型配比項目名稱：鳳凰天成5期樓盤地址：萍鄉經濟開發區公園中路所在板34園林風格：現代簡約風格建筑風格：現在裝飾風格項目位處江西省萍鄉市公園路與木閣路交匯，緊鄰鳳凰山莊四期，東接萍安大道，南臨無專南路，北抵登岸東路。由26棟純薄板板式高層建筑組成，鳳凰天成126-163平中央美宅登場，2期16號樓1萬抵5萬認籌中內部配套：30000㎡旗艦商業、五星級酒店、建有40000㎡的大型地下停車場和1.7萬多㎡的人防工程。小區設有集體休閑娛樂為一體的商務中心、社交廣場、游泳池、籃球場、網球場、羽毛球場、幼兒園等構成?？蛻簦褐饕续P凰項目前面四期客戶帶來的口碑效應，主要以市區高收入人群以及經商人群為主。前期10棟后期16棟個案研究---鳳凰天成園林風格：現代簡約風格建筑風格：現在裝飾風格項目位處江西省萍35相關圖片：外立面小區園林點評：鳳凰天成項目由本地具有長期開發經驗的開發商經營，在當地頗具口碑，而且項目本身定位于高端住宅小區，檔次在本地較高，購買群體主要為經商人士、萍鄉市較高收入人群、投資客。營銷中心單獨成棟，在營銷上注意營銷人員的整體形象和服務，購房者采取預約以及一對一的服務?，F代裝飾主義風格與簡潔的園林小品展現出高端氣質。個案研究---鳳凰天成相關圖片：外立面小區園林點評：鳳凰天成項目由本地具有長期開發36項目名稱：香寓樓盤地址：文昌路康莊橋頭所在板塊：市中心板塊建筑形態：高層、多層開盤日期：2011年12月綠化率：40%銷售狀態：預售銷售報價：4700元/㎡開發商：南昌綠洲置業發展有限公司萍鄉分公司裝修情況：毛坯建筑面積：80000㎡規劃戶數：600戶容積率：1.8綠化率：40%物業費：0.8元*㎡/月園林風格：現代簡約風格建筑風格：現代簡約風格香寓是由南昌南昌綠洲置業發展有限公司萍鄉分公司投資開發的公園大宅，坐落于康莊橋頭，屬新老城區的幾何正中央，底層5米架空，人車分流。周邊配套：步行街、秋收廣場、虎形公園、金螺峰生態公園、鵝湖公園個案研究---香寓項目名稱：香寓樓盤地址：文昌路康莊橋頭所在板塊：市中心板塊建37相關圖片：點評：香寓雖然號稱豪宅設計，但是在營銷中心缺少相應的營銷人員，且營銷服務與萍鄉其他樓盤相仿，服務較差。在施工現場，呈現臟亂差的問題，極大影響了項目形象，與香寓市中心豪宅定位不相符。外立面雖走現代風但是用料，設計還是不夠時尚。外立面營銷中心本案地圖個案研究---香寓相關圖片：點評：香寓雖然號稱豪宅設計，但是在營銷中心缺少相應38地塊被道路分割且沿街狹長，縱深不夠，而且在公園邊上放置高層，阻隔了整個樓盤的景觀延伸，布局時應考慮將高層放在地塊角上，讓整個樓盤享受公園的景觀，把公園融為樓盤的中央綠地。個案研究---香寓地塊被道路分割且沿街狹長，縱深不夠，而且在39131m2147m2戶型中心的空間浪費，沒有得到很好的利用，兩個臥室朝北而衛生間朝南,兩個次臥的布局太同質化。戶型布局方正，空間利用率大，主臥帶觀景陽臺，南北通透，一樓帶私家花園。個案研究---香寓131m2147m2戶型中心的空間浪費，沒有得到很好的利用，40項目名稱：匯藍國際樓盤地址：躍進北路山下路口所在板塊：市中心板塊建筑形態：高層、多層開盤日期：2011年12月綠化率：40%銷售狀態：預售銷售報價：5900元/㎡開發商：江西萍鄉市東來置業開發有限公司去化率：23%建筑面積：111807㎡規劃戶數：172套容積率：5.15綠化率：33.7%園林風格：現代風格建筑風格：現代風格現在情況：匯藍國際地處山下路、文化路、躍進路交匯處，項目總占地面積21700㎡，總建筑面積近13萬㎡，中央城區35%綠化率，園林總面積8000多平方，樓層高達近100米，本項目由12棟高層電梯房、2棟多層和1條商業街組成主力戶型為：三室兩廳兩衛、兩室兩廳一衛、四室兩廳兩衛、五室兩廳兩衛、一室兩廳兩衛，主力面積為133.33、128、106.11、150.4、198、51.7㎡近期優惠：凡端午節活動期間（6.5-6.12）指定房源成交（二期5號樓），購房送黃金、直減房款！另外還有一“鏢”贏千金的機會!個案研究---匯藍國際樓盤地址：躍進北路山下路口所在板塊：市中心板塊建筑形態：高層41個案研究---匯藍國際個案研究---匯藍國際42營銷中心外立面外立面走現代風格，但是涂料和顏色搭配很顯舊，在當地酸堿度較高的雨水侵蝕下已經開始斑駁。營銷中心昭示性不強，藏在正在施工的項目里，不利于項目高端形象的展示。個案研究---匯藍國際營銷中心外立面外立面走現代風格，但是涂料和顏色搭配很顯舊，在43主力戶型兩房兩廳兩衛一陽臺建筑面積為100.93㎡。主臥寬度不夠，衛生間的擺放浪費了空間，不通透。兩房兩廳一衛三陽臺建筑面積為102.41㎡布局合理，主臥視野好。個案研究---匯藍國際主力戶型兩房兩廳兩衛一陽臺建筑面積為100.93㎡。主臥寬44主力戶型兩房兩廳一衛三陽臺建筑面積約122.65㎡，客廳進深不夠，稍顯局促，房間設計通風不夠，整體布局不夠合理大氣。四房兩廳兩衛雙陽臺建筑面積約143.28—151.92㎡。南北通透，動靜分區，入戶花園和南面陽臺的空間沒有很好利用。個案研究---匯藍國際主力戶型兩房兩廳一衛三陽臺建筑面積約122.65㎡，客廳45一、中心區房價與其他板塊相差不大，主要是環境和發展潛力大大減分，未來賣的最好，最貴的房子出現在各板塊與中心區的交接處。二、板塊樓盤多以單棟，線條形式，完整的成片小區不多。三、中心區樓盤園林質量普遍很低，受地塊很成本限制大。四、樓盤風格在向現代化，都市化轉變，但設計理念和高度都一般，容易被超越。五、在產品打造上缺乏新意。六、城市中高階層將會開始一場從中心區向城東和安源新區遷徙的過程。中心區小結：中心區小結：46萍鄉市安源區房地產市場萍鄉市安源區47萍鄉發展重心——安源新區居住用地農田村鎮企業用地安源區實景安源世紀廣場解讀：安源新區位于萍鄉市區東南部，開發總面積為10平方公里，安源新區總體規劃面積為10平方公里，實行高標準規劃、高起點設計、高規格定位、高質量建設，將成為一座充滿“歐式風格”的“花園城市”。從2001年起，已完成建設投資3．5億元，建成9條道路、兩個廣場，實現了水、電、通訊設施的到位。如今，隨著寬闊整潔的萍安大道、井岡山大道、韶山路等主干線的竣工通車，開闊壯觀的世紀廣場、安源廣場的建成開放，典雅素潔的區行政中心的投入使用，安源新區的框架已基本形成，萍鄉發展重心——安源新區居住用地農田村鎮企業用地安源區實景安48安源新區塊依托旅游資源，未來將成為高檔樓盤聚集地核心驅動力：教育、休閑配套萍鄉愛國主義教育基地萍鄉高專儺文化公園未來發展趨勢：主流：高專附近樓盤仍然以教育為主要賣點，成為中檔盤集聚地新趨向：往南拓展過程中，在青少年愛國教育基地附近及秋收起義廣場附近。新的土地供應：主要集中在安源新區的老礦區，青少年愛國主義教育基地附近客戶來源：政府單位職工企業、事業單位員工為子女上學購房的鄉鎮客戶香溪美林東方巴黎龍飛錦繡山莊佳境天城安源新區塊依托旅游資源，未來將成為高檔樓盤聚集地核心驅動力49安源新區樓盤基本情況：安源新區以120平米以上的大三房為主力戶型，市場接受度較高；項目名稱主力面積(m2)最近開盤日期主力戶型均價（元/㎡）東方巴黎130㎡2010/11/12三房4450香溪美林119-142㎡2010/10/25三房4000龍飛錦繡嘉園110-135㎡2011/1/4三房4300佳境天城120㎡2008/9/19三房4600翠竹御景124.5㎡2010/2/28三房3700雅典世紀花園130㎡2010/11/29三房4200安源新區樓盤基本情況：安源新區以120平米以上的大三房為主力50項目名稱：星城國際樓盤地址：安源新區萍安大道所在板塊：安源新區板塊建筑形態：高層開盤日期：2007-11-30預計交房日期：2011-12-30銷售狀態：售罄銷售報價：--開發商：江西綠海物業管理：建筑面積：72000㎡規劃戶數：533戶容積率：3.497總去化率：45%最初開盤：2007-3-7戶型面積段供應套數供應比例一房40-5020020%二房90-10018035%三房120-13017545%項目戶型配比情況個案研究---星城國際項目名稱：星城國際樓盤地址：安源新區萍安大道所在板塊：安源新51建筑風格：歐式簡約風格樓盤特色：五星級酒店，集中商業，產權式酒店，loft戶型，多項科技元素運用24小時中央熱水系統、直飲水系統。營銷手段：共享五星酒店，獨擁五星生活，以五星級酒店為項目支撐進行推廣，近期公寓主要面向外出務工人員返鄉購房.交2000元抵10000元客戶：企事業單位職工，鄉鎮遷移居民，外出務工人員項目結構：由三層裙樓和三幢塔樓組成。1-3層為裙樓，配套有茶座、咖啡廳、中西餐廳、中式酒樓等高檔餐飲，還有KTV、SPA保健理療、美容美發機構，以及上萬平米的大型購物商場。4-16層為塔樓，分A、B、C三棟：一期A棟為43-138㎡的住宅，現在僅剩幾套現房；二期B棟，為五星級產權式酒店，該產權式酒店將按照五星級酒店標準裝修，大堂挑高15米，設備設施全品牌配置，返租20年，統一經營管理，業主無需費時費心，輕松在家即可獲得7.2%的年回報率+18天/年的免費入住權（節假日除外），三期C棟，為LOFT精裝公寓，面積為29—58㎡不等，部分樓層挑高近5米個案研究---星城國際建筑風格：歐式簡約風格樓盤特色：五星級酒店，集中商業，產權式52外立面不統一，涂料品質不高，色調太過雜糅，不能體現整體建筑風格。個案研究---星城國際外立面不統一，涂料品質不高，色調太過雜糅，不能53

半合圍式布局，獲得最大的沿街展示面和集中的中央園林，導致部分產品朝向不好，合圍內部產品和園林日照時間短，使項目內部給人陰暗的感覺。個案研究---星城國際半合圍式布局，獲得最大的沿街展示面和集中的中央園林，導致部54項目戶型分析80m295m245m2個案研究---星城國際項目戶型分析80m295m245m2個案研究---星城國際55項目名稱：龍飛錦繡嘉園樓盤地址：萍鄉市安源新區韶山路所在板塊：安源新區板塊建筑形態：多層，小高層最近開盤日期：2011-1預計交房日期：2011-12-30占地面積：150畝銷售報價：4300元/㎡開發商：萍鄉龍飛房地產開發有限公司物業管理：廣東華翔物業公司建筑面積：150000㎡規劃戶數：1064戶容積率：1.68綠化率：38%戶型面積段（㎡）供應套數供應比例兩房87-9618022.5%三房108-12242453%四房140以上19624.5%戶型配比戶型個案研究---龍飛錦繡嘉園項目名稱：龍飛錦繡嘉園樓盤地址：萍鄉市安源新區韶山路所在板塊56園林風格：北美風格，水景主題，夾雜中式園林建筑風格：新古典樓盤特色：區內的多層建筑以對稱式布局在中軸水景景觀視廊的兩旁，各單位與組團乃至整個小區都有較好的視角，分利用住宅陽臺和公建屋頂，營造不同的空中花園和私家花園客戶：企事業單位職工，當地公務員項目結構：多層，小高層，南面3000平米沿街商業，北面沿街商業4000平米左右。個案研究---龍飛錦繡嘉園園林風格：北美風格，水景主題，夾雜中式園林建筑風格：新古典樓57北美風情的新古典主義外墻，涂料和貼片具有一定品質，色彩搭配穩重，低調，符合小區氣質，暗色的處理讓外墻在當地較差的大氣環境和酸雨的侵蝕下不易顯舊。但外立面與小區的硬化格格不入，拉低了項目的整體形象。個案研究---龍飛錦繡嘉園北美風情的新古典主義外墻，涂料和貼片具有一定品58合圍式布局，重點突出中央水系景觀，60多米寬的中軸水景景觀長廊以噴泉水池、多功能廣場、中心噴泉、休閑池為主題，配以水面、樹木、建筑小品、涼亭等小品，很好的做到了人車分離。但是規劃形式略顯呆板。個案研究---龍飛錦繡嘉園合圍式布局，重點突出中央水系景觀，60多米寬的中軸水景景觀長59個案研究---龍飛錦繡嘉園個案研究---龍飛錦繡嘉園60個案研究---龍飛錦繡嘉園個案研究---龍飛錦繡嘉園61項目名稱：香溪美林樓盤地址：安源新區瑞金北路1號所在板塊：安源新區板塊建筑形態：洋房，獨棟，聯排別墅最近開盤日期：2010-10土地面積：172畝銷售狀態：在售銷售報價：4000元/㎡開發商：市云路房地產開發有限公司物業管理：萍鄉市金碧輝煌物業管理公司建筑面積：160000m2規劃戶數：容積率：1.4綠化率：46%戶型面積段供應套數供應比例一房40-5017020%二房90-10019035%三房120-13019745%項目戶型配比個案研究---香溪美林項目名稱：香溪美林樓盤地址：安源新區瑞金北路1號所在板塊：安62園林風格：西班牙風格建筑風格：地中海風格樓盤特色：高綠化率，重金引進樹木。私家空間與大環境適度分離又有機結合。網球場、戶外泳池及健身俱樂部。引進萍鄉最好的幼兒園?？蛻簦簢笾懈邔?，私營業主，公務員項目結構：占地面積172畝、建筑面積16萬平方米，具有西班牙園林風情的高品質小區，本區內建有高品質的多層花園洋房、多層景觀洋房、多層復式洋房、多層扣式洋房、多層疊加洋房、獨棟、聯排別墅。個案研究---香溪美林園林風格：西班牙風格建筑風格：地中海風格樓盤特色：高綠化率，63暖色調，略有地中海風格的外立面與西班牙風情的園林很好的融合，但該色調不耐臟，長時間易顯舊，若園林不注重養護，物管不到位易使項目有破舊感。個案研究---香溪美林暖色調，略有地中海風格的外立面與西班牙風情的園64依據地勢，打造原生態居家理念，道路包圍環境，環境包圍建筑。充分的運動空間。西部風情泳池、中心景觀區、西班牙景觀大道，高爾夫練習場和幼兒園景觀區。南北“山峪式景觀帶，東西風景走廊。個案研究---香溪美林依據地勢，打造原生態居家理念，道路包圍環境，環65闊達客廳配陽光房，風光通透獨立的餐飲與起居空間方正明廚主臥配內陽臺，次臥送落地窗帶入戶花園布局緊湊入室直對衛生間南北不完全通透個案研究---香溪美林闊達客廳配陽光房，風光通透布局緊湊個案研究---香溪美林66萍鄉市城東區房地產市場萍鄉市城東區67萍鄉發展重心——城東新城區，目前均價在4000元/平方米左右萍鄉新城區空間發展規劃高新工業園區火車站行政中心安源新區工業園湘東體育中心新城區開發時序解讀：萍鄉新城區位于萍鄉高新技術工業園北區與東區之間，定位為萍鄉“極化中心，跳躍發展”的重要平臺，是以行政辦公、商貿服務、文教體育、生活居住五大功能為主導的新城市中心；萍鄉發展重心——城東新城區，目前均價在4000元/平方米左右68城東板塊（經濟開發區）依托市政府搬遷，政府將此處打造城開發區現代生態居住區，行政中心兼商業中心及體育休閑中心。核心驅動力：升值潛力、環境玉湖、市政府行政中心、田中湖、體育休閑廣場。不利因素：生活配套缺少市政交通缺少客戶來源：投資客戶改善居住環境客戶政府公務員玉湖新城景泰星湖灣星州國際城東板塊（經濟開發區）依托市政府搬遷，政府將此處打造城開發區69城東區樓盤基本情況項目名稱主力戶型最近開盤日期均價（元/㎡）上海人家三房2011-11-245390恒通花園兩房、三房，四房2006-8-204180金興·幸福里花園洋房2011-10-264200四季花城小區三房2011-1-214600玉泉山莊兩房、三房2009-8-184478城東區樓盤基本情況項目名稱主力戶型最近開盤日期均價（元/㎡）70項目名稱：玉湖新城·恒通花園樓盤地址：萍鄉市工業大道1號所在板塊：城東區板塊建筑形態：多層、小高層、疊加別墅、商業開盤日期：2006-08-20預計交房日期：2007-12-31銷售狀態：準現房銷售報價：4180元/㎡開發商：江西廣恒地產開發有限公司物業管理：建筑面積：139253㎡規劃戶數：1336戶容積率：1.42總去化率：48%最初開盤：2006-8-20從成交看客戶對玉湖新城的品質很認可，萍鄉高層客戶群也都集中到了本項目項目名稱：玉湖新城·上海人家樓盤地址：萍鄉市工業大道1號所在板塊：城東區板塊建筑形態：小區分高層公寓、花園洋房、別墅開盤日期：2011-11-24預計交房日期：建筑面積：85647.25㎡規劃戶數：容積率：1.42銷售價格：5390元/㎡聯體別墅參考價在：9100元/㎡個案研究---玉湖新城項目名稱：玉湖新城·恒通花園樓盤地址：萍鄉市工業大道1號所在71建筑風格：海派建筑樓盤特色：純住宅項目，保溫隔熱門窗，海派風情，直飲水源，幼兒園營銷手段：環湖而建大型生態之城、文化之城為主要賣點客戶：企事業單位職工，公務員，個體老板項目結構：項目一期恒通花園由31棟多層、11棟別墅和17棟小高層組成；立面采用花崗巖毛石與面磚相結合的鋪貼形式，既高貴典雅，又經久耐用。小區設置中央景觀，營造宜居環境。二期上海人家物業類型有高層公寓、花園洋房、別墅。小區多樣的產品搭配，相對優質的環境，小區外部得天獨厚的環湖和區位優勢，使得項目認可度很高。個案研究---玉湖新城建筑風格：海派建筑樓盤特色：純住宅項目，保溫隔熱門窗，海派風72個案研究---玉湖新城一期園林布局合理，小區景致不錯，建筑立面選材合理，顯檔次個案研究---玉湖新城一期園林布局合理，小區景73二期建筑立面有所改變，小區品質感不如一期個案研究---玉湖新城二期建筑立面有所改變，小區品質感不如一期個案研74項目盡享玉湖和休閑廣場兩大優勢資源，小高層安排在湖邊位置阻擋內部多層業主視線，對小區整體效用的提高不利，但項目在萍鄉本地客戶心中仍是高品質樓盤個案研究---玉湖新城項目盡享玉湖和休閑廣場兩大優勢資源，小高層安排在湖邊位置阻75項目戶型分析三房兩廳兩衛戶型面積：127-152㎡戶型方正，南北通透動靜分離，分區合理餐廳、廚房、工作臺三位一體個案研究---玉湖新城項目戶型分析三房兩廳兩衛個案研究---玉湖新城76項目戶型分析三房兩廳一衛戶型面積：114-124㎡戶型方正，南北通透餐廳、廚房、工作臺三位一體動靜不分區個案研究---玉湖新城項目戶型分析三房兩廳一衛個案研究---玉湖新城77項目名稱：四季花城樓盤地址：萍鄉經濟技術開發區安源中大道2號所在板塊：城東區板塊建筑形態：多層，小高層最近開盤日期：2011-12-9預計交房日期：占地面積：106392㎡銷售報價：4600元/㎡開發商：萍鄉家興世紀花園房地產開發有限公司物業管理：建筑面積：206514㎡規劃戶數：1200容積率：1.6綠化率：48.3%項目成交情況開盤日期總面積(㎡)銷售面積(㎡)未售面積(㎡)去化率2010-9-308011.896104.561907.3376.19%2010-11-56662.966129.5533.4691.99%2011-1-2113212.2711628.91583.3788.02%2011-2-183524.222179.751344.4761.85%2011-7-159156.082211.976944.1124.16%2011-12-97099.05758.176340.8810.68%合計47666.4729012.8518653.6260.87%個案研究---四季花城項目名稱：四季花城樓盤地址：萍鄉經濟技術開發區安源中大道2號78建筑風格：簡約歐派樓盤特色：小區一期全是多層，已入住，二期在建，小區品質一般。項目結構：項目由21棟多層，6棟小高層，1棟20層高級酒店公寓及2、3層沿街商鋪組成，個案研究---四季花城建筑風格：簡約歐派樓盤特色：小區一期全是多層，已入住，二期在79外墻采用涂料，色彩搭配不好，易顯舊。道路硬化較好，但小品處理的不好個案研究---四季花城外墻采用涂料，色彩搭配不好，易顯舊。道路硬化較好，但小品處理80合圍式布局，休閑廣場、小品景觀、噴泉池雖有設置，但檔次感缺失，園林較一般。個案研究---四季花城合圍式布局，休閑廣場、小品景觀、噴泉池雖有設置，但檔次感缺失81項目戶型分析D2戶型：兩房兩廳一衛建筑面積約：85㎡經濟實用，戶型方正動靜分離飄窗設計給居家生活帶來更多美景和寬闊視野。個案研究---四季花城項目戶型分析D2戶型：兩房兩廳一衛個案研究---四季花城82項目戶型分析C戶型：三房兩廳兩衛雙陽臺

建筑面積約：127㎡

四面采光雙陽臺設計動靜分離個案研究---四季花城項目戶型分析C戶型：三房兩廳兩衛雙陽臺

個案研究---四季83項目戶型分析B2戶型：三房兩廳兩衛帶空中花園建筑面積約：138.38㎡戶型設計方正，適用大方明廚設計清新敞亮空中花園和景觀陽臺與客廳相擁干濕功能設計巧妙，真正實現功能的合理分區缺點是客廳作為主要活動場所沒能朝南個案研究---四季花城項目戶型分析B2戶型：三房兩廳兩衛帶空中花園個案研究---84萍鄉市城西區房地產市場萍鄉市城西區85城西板塊是主城區城市的延伸，因距市中心較近，受市區影響較大,樓盤以居住類物業為主，價格在4000-4800元/㎡。核心驅動力：升值潛力、環境隨著立交橋的通車，1000米直達綠茵廣場，已成了離市區最近的“世外桃源”。不利因素：生活配套缺少市政交通缺少區域發展面積小客戶來源：改善居住環境客戶政府公務員城西板塊是主城區城市的延伸，因距市中心較近，受市區影響較大,86項目名稱均價總面積主力戶型紫金名門二期480080973三房金祥公寓3300----學林雅苑4036300000兩房、三房城西板塊基本情況項目名稱均價總面積主力戶型紫金名門二期480080973三房87項目名稱：學林雅苑樓盤地址：安源區白石宮一中旁所在板塊：城西區板塊建筑形態：多層最近開盤日期：2012-5預計交房日期：占地面積：17000㎡銷售報價：4036元/㎡開發商：江西友良實業有限公司物業管理：萍鄉市家家樂物業服務公司建筑面積：300000㎡綠化率：40%容積率：1.96個案研究---學林雅苑項目名稱：學林雅苑樓盤地址：安源區白石宮一中旁所在板塊：城西88建筑風格：現代中式樓盤特色：萍鄉中學，萍鄉實驗學校，學林雅苑坐落在兩所萍鄉名校附近，濃厚的學術氛圍，書香之氣，好學向上的學子們讓這里的空氣中都充滿了書香項目結構：純住宅項目，全部由多層組成個案研究---學林雅苑建筑風格：現代中式樓盤特色：萍鄉中學，萍鄉實驗學校，學林雅苑89項目戶型分析個案研究---學林雅苑兩房戶型設計項目戶型分析個案研究---學林雅苑兩房戶型設計90項目戶型分析個案研究---學林雅苑戶型：三房兩廳兩衛帶空中花園戶型設計方正，適用大方明廚設計清新敞亮空中花園和景觀陽臺與客廳相擁干濕功能設計巧妙，真正實現功能的合理分區4.5米大客廳，盡顯主人尊貴大氣項目戶型分析個案研究---學林雅苑戶型：三房兩廳兩衛帶空中花91萍鄉市房地產小結全市4個板塊，安源新區作為未來的城市發展重心，已較為完善，市政生活等相關配套充足，房產項目較多，檔次也較高；萍鄉市房價處于江西省中低水平，投資投機行為較少，主要依靠自然力量上漲；萍鄉市房地產市場總量較小，目前在售房源銷售均價受少數樓盤影響較大，新推出樓盤主要以小高層和高層為主；萍鄉市房地產小結全市4個板塊，安源新區作為未來的城市發展重心92演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！93萍鄉房地產市場研究報告策劃招商部——2013.8萍鄉房地產市場研究報告94★萍鄉宏觀經濟及房地產市場概況★萍鄉宏觀經濟及房地產市場概況95宏觀市場分析壹萍鄉市發展規劃萍鄉市宏觀經濟宏觀市場分析壹萍鄉市發展規劃萍鄉市宏觀經濟96萍鄉市位于江西省西部，東接宜春市、安?？h；南鄰永新縣、湖南茶陵縣；西連湖南攸縣、醴陵市；北接湖南瀏陽市。萍鄉市轄2個市轄區（安源區、湘東區），3個縣（上栗縣、蘆溪縣、蓮花縣）政府駐地安源區。萍鄉簡介江西對外開放的西大門湘贛兩省邊界華東地區的西大門萍鄉市位于江西省西部，東接宜春市、安?？h；南鄰永新縣、湖南茶97全市常住人口中，居住在城鎮的人口1097350人，占總人口的59.17%；居住在鄉村的人口757160人，占總人口40.83%。同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮人口占總人口的比重上升了19.99個百分點

萍鄉人口地區別人口數（人）安源區457456湘東區358990上栗縣441860蘆溪縣257423蓮花縣236328萍鄉經濟開發區1024532012年萍鄉人口——萍鄉市統計局全市常住人口中，居住在城鎮的人口1097350人，占總人口的98萍鄉于公元267年建縣，距今已有1700多年歷史，古稱“湘贛咽喉”、“吳楚通衢”，近代更因煤炭的大規模工業化開采而被譽為“江南煤都”，更有“贛西明珠”的美譽。萍鄉印象秋收起義紀念碑武功山安源路礦工人紀念館萍鄉安源：江南煤都，中國共產黨領導的工人運動策源地和湘贛邊界秋收起義策源地。武功山：以自然風光為主要特色的山岳型風景區，同時也為國家AAAA級風景名勝區。武功山已成功入選首批世界自然遺產預備名單。安源煤礦萍鄉于公元267年建縣，距今已有1700多年歷史，古稱“湘贛99資源富饒，特色明顯萍鄉資源萍鄉農業素以精耕細作聞名，是江西有名的水稻高產區；耕地面積5.27萬公頃。礦產資源豐富，主要礦產資源有煤、鐵、錳、銅、鉬、鎢、鋁、石灰石、高嶺土、花崗巖、礦泉水等36種。煤炭遠景儲量達8.52億噸，鐵礦儲量達6760萬噸，各種非金屬礦產資源具有十分廣闊的開發潛力。資源富饒特色明顯萍鄉鋼鐵有限責任公司萍鄉水稻萍鄉煤炭資源富饒，特色明顯萍鄉資源萍鄉農業素以精耕細作聞名，是江西有100萍鄉交通四通八達，是贛湘交通中心，構筑了以昌金高速、萍洪高速為高速通道，以319國道、320國道交叉組成的“大十字”主干線，形成了貫通全市，通達四鄰，延伸全國的交通路網格局。萍鄉交通319國道、320國道交叉組成的“大十字”主干線，貫通全市萍洪高速：長沙-瀏陽（洪口界）-萍鄉昌金高速：樟樹（昌傅）-萍鄉-金魚石浙贛鐵路、杭南長高鐵昌金高速萍洪高速十字干線萍鄉交通四通八達，是贛湘交通中心，構筑了以昌金高速、萍洪高速101萍鄉GDP近年GDP快速增長帶動房地產高速發展，2012年達到733億GDP增速與房地產發展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩定發展高速發展萍鄉市為14%2012年，萍鄉市GDP達到733億元，在江西省排名第9位；近年來，萍鄉GDP增速一直持續保持在13%以上數據來源：萍鄉市統計局萍鄉GDP近年GDP快速增長帶動房地產高速發展，2012年達102萍鄉居民收入全年在崗職工的人均收入持續保持兩位數增長，人均可支配收入不斷提高為房地產發展提供堅實基礎。數據來源：萍鄉市統計局萍鄉居民收入全年在崗職工的人均收入持續保持兩位數增長，人均可103萍鄉總體規劃建設國家園林城市；強化歷史傳承，弘揚城市文化，提升城市知名度；彰顯城市特色，打造中部地區品牌宜居城市。規劃形成“一主四片”的城市空間結構“一主”是指主城區，由安源區、萍鄉經開區、上栗福田鎮、彭高鎮、赤山鎮滬昆高速公路以南地區組成?！八钠狈謩e指湘東片區、蘆溪片區、上栗南部片區（滬昆高速以北）、麻山片區；城市人口規模預測到2015年，城市人口規模達到72萬人，其中主城區58萬人，湘東城區14萬人。到2020年，城市人口規模達到80萬人，其中主城區63萬人，湘東城區17萬人湘東區中心城區

（安源區）萍鄉總體規劃建設國家園林城市；強化歷史傳承，弘揚城市文化，提104重點片區規劃萍鄉目前正處于拉大城市框架，拓展發展空間的進程中，重點發展方向為：城北開發區和安源新區萍鄉目前呈現兩條發展主線：東西以湘東工業園區經濟發展為主線，南北以城北開發區及安源新區為主線市中心發展空間有限，用地性質逐漸向純商業中心地位轉變安源新區依托豐富的旅游資源，加上政府強有力支撐，將打造城萍鄉的城市休閑旅游區。城北開發區依托政府強勢推動，政府已著手打造新區，未來將成為萍鄉的政治金融中心開發區老城區安源新區城西片區（湘東工業園）重點片區規劃萍鄉目前正處于拉大城市框架，拓展發展空間的進程中105重點片區建設居住用地農田村鎮企業用地安源區實景安源世紀廣場解讀：安源新區位于萍鄉市區東南部，開發總面積為10平方公里，安源新區總體規劃面積為10平方公里，實行高標準規劃、高起點設計、高規格定位、高質量建設，將成為一座充滿“歐式風格”的“花園城市”。從2001年起，已完成建設投資3．5億元，建成9條道路、兩個廣場，實現了水、電、通訊設施的到位。如今，隨著寬闊整潔的萍安大道、井岡山大道、韶山路等主干線的通車，世紀廣場、安源廣場的建成開放，典雅素潔的區行政中心的投入使用，安源新區的框架已基本形成，安源新區作為十年來的城市發展重心，市政生活等相關配套充足，依托旅游資源，目前房產項目較多，檔次也較高重點片區建設居住用地農田村鎮企業用地安源區實景安源世紀廣場解106萍鄉宏觀環境總結經濟發展層面—國民經濟快速增長，經濟發展強勁近年來國民經濟快速增長，人均收入持續保持兩位數增長，為房地產發展提供堅實基礎；產業發展層面—農業堅實產業繁榮，工業發達實力雄厚萍鄉是國家商品糧基地、國家商品漁基地，也是江西的重點能源基地；規劃建設層面—老城區土地稀缺，新城區開發后勁持續增強老城區發展空間有限，土地稀缺，用地性質逐漸向純商業中心地位轉變；安源新區依托豐富的旅游資源，加上政府強有力支撐，將打造城萍鄉的城市休閑旅游區，目前房產項目較多，檔次較高，未來將成為高檔樓盤聚集地城北開發區依托政府強勢推動，政府已著手打造新區，未來將成為萍鄉的政治金融中心萍鄉宏觀環境總結經濟發展層面—國民經濟快速增長，經濟發展強勁107宏觀市場分析貳萍鄉市發展規劃萍鄉市宏觀經濟宏觀市場分析貳萍鄉市發展規劃萍鄉市宏觀經濟108萍鄉城市功能定位：新型工業城市；區域特色中心城市；區域性消費型城市；生態低碳宜居城市新型工業城市區域特色中心城市區域性消費型城市生態低碳宜居城市改造提升傳統優勢產業，加快新型產業的發展，打造江西省重要工業城市依托交通區位優勢，面向贛湘兩省華東與中南、西南地區日益增長的經濟、文化、技術、人員交流的需求，構架“內陸橋”，使萍鄉成為區域特色物流集散中心、贛湘邊界地區區域中心城市。依托人文和自然資源優勢，面向贛湘乃至更大區域內的市場，強化文化、旅游、商貿核心城市功能，把萍鄉打造成重要的區域性消費型城市。加強生態建設，致力于環境保護，倡導低碳經濟，建設宜居和諧萍鄉城。萍鄉城市功能定位：新型工業城市；區域特色中心城市；區域性消費109萍鄉城市發展戰略區域發展戰略新型城鎮化發展戰略都市區發展戰略主城區規劃戰略東融鄱陽湖生態經濟區，西接長株潭城市群構建“一帶兩翼兩廊”主體空間結構及戰略功能區差異定位、功能統籌、統一協調、共同發展以主城區為中心的整合帶動，形成“一主四片”都市區發展框架，統籌城鎮發展、產業發展和生態建設發展戰略萍鄉城市發展戰略區域發展戰略新型城鎮化發展戰略都市區發展戰略110萍鄉城市總體規劃：“一核兩翼”的城市布局老城區萍鄉市發展按照“一核兩翼”的城市布局，一核為城市中心城區，兩翼為湘東區、蘆溪縣?？傮w城市分為一城兩個組團，中心組團以及湘東組團，中心組團為市政府、安源區政府、經濟開發區所在地，所轄4個片區；湘東區組團為湘東區政府所在地，獨立成為一個片區；新城區（中心城區）安源區蘆溪縣湘東區萍鄉城市總體規劃：“一核兩翼”的城市布局老城區萍鄉市發展111萍鄉發展規劃——城市總體規劃湘東區中心城區

（安源區）萍鄉發展規劃——城市總體規劃湘東區中心城區

（安源區）112萍鄉目前正處于拉大城市框架，拓展發展空間的進程中，重點發展方向為：城市北部開發區和安源新區萍鄉目前呈現兩條發展主線：東西以湘東工業園區經濟發展為主線，南北以城北開發區及安源新區為主線，從市場擴張角度來看，南北向尤其是北向開發區為城市發展重心市中心發展空間有限，用地性質逐漸向純商業中心地位轉變安源新區依托豐富的旅游資源，加上政府強有力支撐，將打造城萍鄉的城市休閑旅游區。城北開發區依托政府強勢推動，政府已著手打造新區，未來將成為萍鄉的政治金融中心開發區老城區安源新區城西片區（湘東工業園）萍鄉目前正處于拉大城市框架，拓展發展空間的進程中，重點發展方113小結

萍鄉市發展按照“一核兩翼”的城市布局，湘東區以及蘆溪縣為城市中心城區的兩翼。萍鄉目前呈現兩條發展主線：東西以湘東工業園區經濟發展為主線，南北以城北開發區及安源新區為主線，從市場擴張角度來看，南北向尤其是北向為城市發展重心。小結114萍鄉市房地產市場叁萍鄉市房地產市場格局萍鄉市房地產市場叁萍鄉市房地產市場格局115萍鄉市2012—2013年8月土地出讓情況（工業用地除外）成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積成交價（萬）成交單價萬/畝溢價率樓面地價競得人2013/8/8DJA2013028中環西路與萍麻路交匯處H-2-01號地塊居住兼容服務設施用地70.432.5117389.257140101.372651226.37%608萍鄉市華順房地產開發有限公司2013/8/8DJA2013030中環西路與萍麻路交匯處H-2-03號地塊居住兼容零售商業用地31.383.573223.85300095.597745820.00%410萍鄉市華順房地產開發有限公司2013/8/8DJA2013029中環西路與萍麻路交匯處H-2-02號地塊居住兼容零售商業用地78.502.4125594.16571072.74259950.00%455萍鄉市華順房地產開發有限公司2013/8/8DJF2013027開發區田中片區B-2-17號地塊綜合商住用地25.97234626252897.345449080.00%730江西匯恒置業有限公司2013/7/9DJF2013026光豐加油站西側地塊兼商業用地25.934.577792.858300320.08243050.00%1067新余市金華置業有限公司2013/6/25DJ2013023萍鄉客車廠A-2地塊居住、公建用地13.425.549218.959510708.47050480.11%1932雷槐科2013/6/25DJ2013022萍鄉客車廠A-1地塊居住、公建用地109.623.5255787.59542010383.22352360.02%1642江西中能投資集團有限公司2013/5/31DJ2013020武功山風景名勝區麻田大江邊村地塊商業用地17.881.113108.7106059.2993370817.78%809應小平2013/5/31DJ2013018武功山風景名勝區麻田大江邊村地塊商業用地36.900.4711561.53106028.7275986832.50%917楊振華萍鄉市2012—2013年8月土地出讓情況（工業用地除外）成116成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積成交價（萬）成交單價萬/畝溢價率樓面地價競得人2013/5/31DJ2013017武功山風景名勝區麻田龍王潭村地塊商業用地3.451.22763.6166480.00%601江西武功山實業有限公司2013/5/31DJ2013016武功山風景名勝區萬龍山鄉槽下村地塊商業用地1.441.121071.846746.60.00%625江西武功山實業有限公司2013/5/30DJ2013013新城區A1-08-01地塊商業商務用地48.58397162.89800201.70.00%1009萍鄉市鼎鑫置業有限公司2013/5/30DJ2013014主城區通久路旁D-2-1-1地塊居住兼容商業134.422179226152001130.00%848萍鄉市鼎鑫置業有限公司2013/3/19DJF2013004開發區東壁地塊商服用地137.441.6146598.41707012429.32%1164廣東華美立家投資控股有限公司2013/1/29DJF2013003開發區洪山大道以西、富裕大道以南居住、商業27.712.240642.85510198.822.44%1356江西省萍鄉佳佳置業有限公司2013/1/22DJF2013002開發區經貿大廈周邊居住兼商業服務124.342.2182368.5621040169.215.60%1154劉翔,劉明忠,李杰萍鄉市2012—2013年8月土地出讓情況（工業用地除外）成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積117成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積成交價（萬）成交單價萬/畝溢價率樓面地價競得人2013/1/22DJA2013001安源區白源街白源管理處，320國道以北。居住兼容商業10.041.812052.870069.60.00%581江西省怡元房地產開發有限公司2012/12/25DJA2012020井岡山大道以北、中丹路以東居住兼容公建74.023.5172710.316725225.963.73%968福建潤榮投資有限公司2012/12/20DJ2012019安源區東大街高山廟水塔坡住宅用地8.632115041140132.160.56%991萍鄉市大地房地產開發有限公司2012/10/25DJF2012015開發區工業大道以東，安源大道以南商服用地66.57144379.67110106.81.57%1602桂曉玲2012/9/17DJ2012011新城區興賢東路以北、安源南大道以東商服用地23.042.436859.2921.6400.00%250中國移動通信集團江西有限公司萍鄉分公司2012/9/18DJ2012010安源區八一街老街住宅用地1.811.821692491371.63%1148謝恩,吳勇祥,謝劍萍鄉市2012—2013年8月土地出讓情況（工業用地除外）成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積118成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積成交價（萬）成交單價萬/畝溢價率樓面地價競得人2012/7/26DJ2012007后埠街管理處山下路以南虎形山公園附近住宅用地6.115.622808.830004910.00%1315萍鄉市建設開發有限公司2012/3/30DJF2012004開發區鵝湖片區沖之路以北,洪山大道以西住宅用地85.952.1120332.1880010220.55%731江西鼎源投資有限公司2012/3/30DJF2012003開發區鵝湖片區沖之路以北,洪山大道以西商服用地70.003.51633458600122.83.37%526江西鼎源投資有限公司2012/3/30DJF2012002開發區經貿大廈周邊商服用地63.8841703529300145.59.41%546深圳美佳華實業有限公司2012/3/30DJA2012001安源區萍高路與安源大道交匯處住宅用地3.944.511810.796924626.01%820肖志勇萍鄉市2012—2013年8月土地出讓情況（工業用地除外）成交時間宗地號土地位置土地用途土地面積（畝）容積率總建筑面積119小結:2013年1月—8月共成交16宗土地，土地面積共59.83萬方，成交金額14.92億元。16宗土地，成交價基本以底價成交，總體溢價率不高。2012年共成交10宗土地，土地面積共26.92萬方，成交金額5.98億元。小結:120【住宅均價】萍鄉市住宅均價近幾年保持持續增長的走勢，12年均價達到3798元/平方米；11年受調控影響，住宅銷量下跌，但總體趨勢還是延續上升走勢，12年去化面積為71萬方；【住宅均價】萍鄉市住宅均價近幾年保持持續增長的走勢，12年均121全市4個板塊，其中安源新區作為十年來的城市發展重心，市政生活等相關配套充足，房產項目較多，檔次也較高。市中心區域以老城區為基礎形成，目前主要房地產項目分布在老城區以及安源新區；安源新區作為近十年來城市發展的中心，已經頗具發展規格，生活等相關配套已經相當完善；城東新區作為未來的城市發展重心，未來新政府的搬遷地，發展潛力巨大。全市4個板塊，其中安源新區作為十年來的城市發展重心，市政生活122【樓盤分布】目前在售樓盤集中在安源新區、中心區及經開區城西區經開區安源新區城中心區【樓盤分布】目前在售樓盤集中在安源新區、中心區及經開區城西區123萍鄉市市中心板塊房地產市場萍鄉市市中心板塊124市中心板塊依托市中心城市資源，目前處于全市最高價，均價主要集中在4000-6000元/平方米左右核心驅動力：城市資源不利因素：環境質量客戶來源：比較分散