11/11沈陽泉涌新鎮(zhèn)不墅項目策劃方案

初案

一、

現(xiàn)狀分析

1、沈陽市不墅現(xiàn)狀分析

沈陽市的不墅項目分布在城周的東、南、西、北四個方向。其中，70％的不墅項目分布在東部和南部，而西部、北部僅有金色高爾夫外商不墅、加州陽光等幾個項目。因此，2004年沈陽的不墅市場形成了東、南兩大陣營對壘角逐之勢。沈陽不墅項目的從無到有能夠講是沈陽的經(jīng)濟進展、觀念進步、生活水平提高的一個具體體現(xiàn)。然而通過了近10年的進展，沈陽市的不墅市場仍然同上海、深圳、北京等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的地區(qū)存在著較大的差距。沈陽市場上的單體不墅，每棟建筑面積要緊集中在200—400平方米之間，有少量大面積的不墅出現(xiàn)。絕大部分不墅具有車庫、傭人房、設(shè)備房、洗衣房等功能空間，大部分項目贈送私家花園。絕大部分不墅沒有游泳池。潛在的供應(yīng)量要緊來自于加州陽光二期、美地莊園二期、信盟花園三期、維也納音樂不墅、荷蘭村不墅二期、菲菲澳家二期以及錦繡山莊等。部分項目的具體開盤時刻尚不能確定，然而可能這些項目中的大部分將在今年年底或者明年陸續(xù)入市，總供應(yīng)量大概在500棟以上。2、泉涌新鎮(zhèn)不墅現(xiàn)狀分析

由于本人對泉涌新鎮(zhèn)不墅不夠了解，只知其在開發(fā)區(qū)。分析可能因素如下：遠離都市喧囂，盡享山水之樂的同時，有便利的交通與成熟的生活配套設(shè)施，其它略。二、

本案優(yōu)劣勢分析

1、優(yōu)勢分析

1997年、1998年，沈陽市的不墅市場經(jīng)歷了一系列的調(diào)整和消化。在1999年，不墅又迎來了一個新的高潮期，市場供應(yīng)量又達到200套左右。本案的可能因素（人個分析、推測）分析為社區(qū)內(nèi)的環(huán)境、會所、物業(yè)治理使人達到“高品質(zhì)”等，真正追求高品質(zhì)生活。

2、劣勢分析

由于本人對泉涌新鎮(zhèn)不墅相關(guān)資料不夠了解，只能做出一些推測分析：●

沒有自然的風(fēng)景作有力的支撐點；

不墅是不可復(fù)制性的，通看全市不墅，差不多上占有大量的稀缺資源，除土地外，還有風(fēng)景、天然水域等特征。

●

交通不發(fā)達；

●缺少有力的賣點；

3、綜合分析本案須在定位、推出方式、形態(tài)、賣點上與眾不同，更要注重目標客戶的消費心態(tài)，揚長避短才可行。

三、定位建議

精英型不墅，走中檔不墅價位，高檔不墅的品質(zhì)路線。

理由：1、沈陽購買高價位不墅的消費群體力度小；

2、除了針對金字塔尖的消費群，不墅也能夠有中檔概念。3、沈陽是個貧富差距專門大的都市，有許多開發(fā)商、股份制企業(yè)負責(zé)人、銀行負責(zé)人等，這個層面的人不是買不起房子，而是買不到好房子；

4、任何人都希望花最少的鈔票，得到最大的享受；

5、價位低便有增值的空間；

6、吸引都市里的新貴。

操作方式：

1、把體量減少一部分；

高密度是做不出好不墅，戶數(shù)太多就缺少榮耀感，最終會導(dǎo)致失去有效客戶

2、本案分時期推出；

為了幸免過大的風(fēng)險，提高機會成本，應(yīng)該分期推出項目，同時也能夠吊吊客戶的胃口。越不容易得的東西才是好東西。

3、先修建一個功能齊全、游戲性、娛樂性強的超級會所；

4、利用配套做文章；

5、配套先利用起來；

四、賣點建議

l

感受生命、享受運動；

理由：a、關(guān)于房地產(chǎn)來講，獨特的居住個性風(fēng)格及特點確實是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、適應(yīng)及其精神等等，把運動當(dāng)作本案的文化理念，生命在于運動，現(xiàn)代人越來越明白那個道理，并有這方面的需要。營造出這種精神文化，吸引大眾，從不同角度引導(dǎo)他們。因為體育除了能夠強身健體外，更能鍛煉毅力、感受生命。

b、不墅稱之為不墅，確實是因為它的生活方式與生活品位是有不于一般人群的。它的使用者，一般都具有較高的修養(yǎng)；廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質(zhì)生活條件。他們期盼的不墅是一個能完全放松，完全舒適的家，因此要找到適合專門群體的需求。

c、都市人玩的地點越來越少，精神得不到滿足。

2、精英俱樂部；

理由：精英們需要的是新的出路和進展，他們要有更多的社交氛圍和機會，能為生活和工作提供更多關(guān)心和關(guān)懷。

3、英國式物管（貼身總管）；

理由：一個樓盤品質(zhì)的好壞最終取決于物管，物管并非是單純的機械化的治理，而是從人性上體貼客戶，依照客戶所需專業(yè)設(shè)計；

操作方式：略五、規(guī)劃建議

1、每戶占地空間大；

理由：A、不墅的土地資源使用應(yīng)該是奢侈的，才能體現(xiàn)出的尊貴。

B、有更多的個人使用空間。

2、

挖建人工湖；

理由：不墅應(yīng)該有山有水，人都有親水性，有水的地點，才會使心情得以平靜，真正回歸自然。

3、建跑馬場；

理由：既然本案打著運動牌，那么能強身的工具不可少。一般到了春天時，珊瑚壩的沙地里，跑馬的人最多，因為在都市里能夠放縱跑馬的地點幾乎沒有，少見的東西確實是寶貴的東西。

4、

建野戰(zhàn)營、專業(yè)的射擊場；

理由：現(xiàn)在玩的東西越來越多，卻越來越?jīng)]意思，經(jīng)常會讓人不知該如何打發(fā)時刻，因此需要開發(fā)新的娛樂項目。

5、

室外高爾夫練習(xí)場；

理由：會打高爾夫的人不多，假如在高爾夫球場練習(xí)，費用昂貴。室外高爾夫練習(xí)場的建設(shè)費用不高。相鄰項目有高爾夫球場，能夠聯(lián)合推出。

6、

修建室外游泳池；理由：住戶能夠完整保有自己的私密空間，也能夠與喜愛的鄰居交談聚會。人與人是如此，景與景之間也是如此，使景觀組團互相映襯。

7、

環(huán)境建設(shè)應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐臍夂颉⑸鷳B(tài)等相適應(yīng)。

理由：環(huán)境應(yīng)該是適合人居住的環(huán)境，而不是宣傳中只可觀賞，不可使用的擺設(shè)。最重要的是：環(huán)境應(yīng)該是富有變化的四季景畫。表現(xiàn)為一種自然的四季變化。

六、目標客戶群建議

1、沈陽市的新貴；

他們大多受過良好的高等教育，崇尚高品質(zhì)的生活，喜愛提早消費，是目前中國經(jīng)濟的新生兒。

2、沈陽近郊區(qū)的有地位、有鈔票的消費群；

不能疏忽了這群消費勁，他們往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都懷著都市情結(jié)，希望能住在離市區(qū)近的地點，才體現(xiàn)尊貴。

3、沈陽市外其它相臨都市的客戶群；

4、在沈陽經(jīng)商、投資的客戶群；

5、年齡在30-45歲左右成功人士；

那個年齡階層的成功人士，有著積極的生活態(tài)度、充沛的精力、高品味的享受；熱愛運動、熱愛生命。

七、推廣建議

1、不墅分期推出；

2、廣告投放應(yīng)該多在沈陽市內(nèi)的報刊、電視、廣播、雜志、戶外等媒體上；

3、投放在受眾群體30-45歲的商業(yè)雜志及報紙上；

4、在沈陽周邊地區(qū)造勢；

5、先推廣會員制，再做客戶。

八、營銷建議

㈠、先建配套設(shè)施，再建不墅；

理由：●能夠給人信心的保證。

●吸引一群已置業(yè)的客戶群。

●土地通過平坦裝飾后易產(chǎn)生價值感。

●讓人氣更好的聚攏。

l、

先推廣會員制；

2、會員制帶給人的感受是高檔的，往往擁有高爾夫會員卡就代表身份。

3、聚攏精英聚會。

4、好不墅不是修建出來的，是住出來的，當(dāng)有了口碑后，價值就會得到專門快的提升。使人覺得確實是投資也是值得。

5、只有先讓目標客戶群產(chǎn)生喜愛，才能真正吸引他們在此長留。

6、像做人一樣，先做人再做生意。樓盤也能夠先做服務(wù)，再賣房。操作方式：略九、結(jié)束語

本案的策劃建議沒有通過完整的市場調(diào)查，在通過科學(xué)的市調(diào)后，可能會推翻一些觀點，但我相信有些部分是值得參考的。

關(guān)于不墅的消費群體差不多上站在金字塔頂上，他