大連億達專題研究世聯(lián)研究案例2019.7.27大連億達專題研究世聯(lián)研究案例2019.7.27[關(guān)鍵字]：企業(yè)背景、運作模式、典型項目、市場表現(xiàn)[案例簡介]：億達集團是大連知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對其運作模式和典型項目的分析有助于更好了解億達集團以及大連房地產(chǎn)市場[案例適用范圍]：2[關(guān)鍵字]：[案例簡介]：[案例適用范圍]：2億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總結(jié)3億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總億達——大連本地市場領(lǐng)先開發(fā)商，開發(fā)經(jīng)驗豐富，實力雄厚房地產(chǎn)業(yè)是億達集團的主導產(chǎn)業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)和17年的開發(fā)經(jīng)驗，年開發(fā)能力100萬平方米，累計開發(fā)面積470萬平方米。在大連市住宅開發(fā)市場的占有率達到10％以上，開發(fā)能力及市場占有率在大連市排名三甲之列。建設(shè)的億達廣場、億達新世界、億達世紀城、億達國際新城、青云林海、青云映山等項目，領(lǐng)導著中國北方樓市的新潮流。From:yidagroup億達廣場東北首座智能化小高層住宅小區(qū)國際新城2019年榮獲建設(shè)部“住宅設(shè)計示范樓盤”2019年被評為“遼寧省明星樓盤”2019年獲“中國名盤50強”稱號億達新世界2019年獲國家建設(shè)部達標“平安杯”大獎2000年被評為“新世紀理想居住區(qū)”2019年被評為“十大理想家園”、“十佳房地產(chǎn)品牌”億達世紀城2019年被評為“遼寧省放心物業(yè)小區(qū)”2019年被評為“遼寧省明星樓盤”2019年被評為“中國住宅創(chuàng)新奪標經(jīng)典示范樓盤”2019年獲第四屆中國住交會“中國樓盤”稱號2019獲“住在大連”精品樓盤評選最佳規(guī)劃設(shè)計獎4億達——大連本地市場領(lǐng)先開發(fā)商，開發(fā)經(jīng)驗豐富，實力雄厚房地產(chǎn)億達公司構(gòu)架億達集團涵蓋設(shè)計、開發(fā)、施工以及物業(yè)全價值鏈業(yè)務(wù)，項目開發(fā)公司主要為軟件園公司與億達投資公司億達房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體系軟件園開發(fā)——宅語原、東方圣荷西、康派、學清園（國際新城）投資公司億達房地產(chǎn)——唯美品格、林語家話、億達世紀城、億達學苑、億達新世界富華房地產(chǎn)——蘭亭山水、富華山莊、杰特公寓圣北房地產(chǎn)——藍灣、青云映山、青云林海、青云58街億達美加——第五郡北京億達——圣元中心沈陽億達——唯美品格四川億興置業(yè)——上善棲營銷、設(shè)計、開發(fā)、施工、物業(yè)管理全面覆蓋的發(fā)展體系——億達集團除了兩條地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)線外，還擁有施工一級資質(zhì)的工程公司、國家二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司、營銷公司、設(shè)計院等子公司。“軟件+地產(chǎn)”的運作模式——大連軟件園住宅開發(fā)；沈陽高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的唯美品格；成都高新園區(qū)的上善棲。精品項目的復制——在沈陽名聲大噪的唯美品格被復制到億達世紀城三期唯美品格。5億達公司構(gòu)架億達集團涵蓋設(shè)計、開發(fā)、施工以及物業(yè)全價值鏈業(yè)億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總結(jié)6億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總億達軟件園項目開發(fā)公司配合軟件園建設(shè)，先后開發(fā)項目近10個，近８０萬平米大連億達從2019年開始投資承建大連軟件園一、二期工程的開發(fā)。配合軟件園的建設(shè)，億達在軟件園開發(fā)了一系列的房地產(chǎn)項目：2019-2019年——一期知音園2019-2019年——二期學清園2019年——三期學清園（現(xiàn)名國際新城）2019年——康派（售罄）2019年——CITYONE國際公寓2019年——學苑廣場項目（未建）、河口灣項目（未建）200７年——四期國際新城（現(xiàn)名東方圣荷西）200７年——五期國際新城（現(xiàn)名宅語原）學清園

知音園國際新城四期五期學苑廣場數(shù)碼廣場由家路旅順南路五一路中山路軟件園路數(shù)碼路東北財大大連理工東軟信息學院大連海事西南路后山項目CITYONE康派7億達軟件園項目開發(fā)公司配合軟件園建設(shè)，先后開發(fā)項目近10個，軟件園公司典型項目介紹：東方圣荷西規(guī)模：占地7.35萬平方米，總建面20平方米，12棟高層，1036戶，一座大型社區(qū)幼兒園；及1萬平米商業(yè)和4200平米的高檔青鳥會所組成的高檔生活社區(qū)；戶型定位：以高舒適度、高品質(zhì)的三室兩衛(wèi)戶型為主，最小戶型面積50平方米，最大戶型面積230平方米，主力戶型面積在150--230平方米之間；戶型設(shè)計多樣，40%采用躍層設(shè)計；

園林景觀設(shè)計：項目以高密度的原生態(tài)園林景觀為主導設(shè)計思想，5萬平米原生態(tài)山體景觀，四季有景，多元化立體園林；

周邊配套：著名高校環(huán)繞，重點高中毗鄰，超市、醫(yī)院等生活設(shè)施齊全；8軟件園公司典型項目介紹：東方圣荷西規(guī)模：占地7.35萬平方米軟件園公司典型項目介紹：宅語原入世時間2019年7月入市規(guī)模占地3.92萬平米，總建面7萬平方米，6棟18-32層高層，1095戶；4200平米的會所，900平米的商街建筑設(shè)計源于國際小戶型建筑理念，一體化社區(qū)、小面積實現(xiàn)完善居住功能、強調(diào)享受的超前性和精致性園林設(shè)計中央景觀空間被高層建筑圍合，點布休憩廣場、流水和瀑布等；戶型設(shè)計以經(jīng)濟的面積實現(xiàn)完善的使用功能，以一居室、二居室為主，面積以35-89為主，南北通透，近80%的得房率，單元入口有60平米首層獨立精裝大堂，1：0.6的車庫配比；精裝修，國內(nèi)領(lǐng)先的新風系統(tǒng)、電子監(jiān)控安防系統(tǒng)、智能布線系統(tǒng)等；物業(yè)管理聘請的國際知名物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行提供一站式貼身式服務(wù)配套好又多量販超市、樂購、家樂福等大型超市，國內(nèi)知名連鎖藥店，大連醫(yī)科大學附屬二院等數(shù)家醫(yī)療機構(gòu)，大連理工等數(shù)所著名高等學府均環(huán)繞周邊，育明高中、遼師附中、大連四中等重點高中項目附近9軟件園公司典型項目介紹：宅語原入世時間2019年7月入市規(guī)模軟件園項目典型特征總結(jié)特征總結(jié)１、億達在大連房地產(chǎn)市場品牌的建立與軟件園的成功運營休戚相關(guān)。正是賴于軟件園在城市中價值的快速上升以及億達對軟件園開發(fā)的壟斷地位，持續(xù)的住宅開發(fā)建立起億達的品牌影響力。某種意義上，億達=軟件園，區(qū)域品牌>產(chǎn)品品牌。2、軟件園項目以高層社區(qū)為主，建筑風格以現(xiàn)代為主，在材質(zhì)和施工工藝方面明顯優(yōu)于同期區(qū)域內(nèi)其他項目。重視產(chǎn)品細節(jié)，標榜人文追求。10軟件園項目典型特征總結(jié)特征總結(jié)１、億達在大連房地產(chǎn)市場品牌的隨著區(qū)域價值的不斷升值，億達市場更為細分，品牌知名度與忠誠度日益提升項目名稱Cityone東方圣荷西宅語園入市時間2019.9未開盤未開盤項目規(guī)模2.8萬20萬7.8萬產(chǎn)品形式及容積率小高層；2.02高板；2.3高板；2建筑風格現(xiàn)代風格ARTDECO風格的現(xiàn)代公寓現(xiàn)代時尚風格；純白色外立面核心賣點頂級物業(yè)管理，完善的商務(wù)配套設(shè)施遠觀海景、近擁山丘、內(nèi)享園林Smart社區(qū)、松下精裝修項目營銷“商務(wù)公寓”“一個城市的夢想，一個階層的榮耀”“小戶型、大社區(qū)”客戶構(gòu)成大部分為沙河口區(qū)地緣客戶；投資為主，居住為輔軟件園工作的人群；黑龍江、吉林、沈陽、內(nèi)蒙等外地客戶占35%左右，投資所占比例較高吸引軟件園工作的人群，大連的年輕人以及以前億達客戶的二次、三次置業(yè)建筑風格以現(xiàn)代風格為主導，并且逐步特色化定位越加精準，并且明確體現(xiàn)在推廣之中客戶由地緣、投資型向外地、品牌追隨型客戶蔓延市場表現(xiàn)11隨著區(qū)域價值的不斷升值，億達市場更為細分，品牌知名度與忠誠度億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總結(jié)12億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總億達投資公司自2019年，先后開發(fā)多個項目，涵蓋中心區(qū)、濱海區(qū)以及城市延伸帶等各類區(qū)域大連億達在大連軟件園之外也積極拓展各區(qū)域市場，它開發(fā)的房地產(chǎn)項目包括：2019年——億達新世界2019年——億達世紀城2019年——億達學苑2005年——林語家話（尾房）2019年——青云映山（售罄）2019年——唯美品格（未開盤）2019年——第五郡（未開盤）2019年——藍灣（未開盤）2019年——杰特公寓（未開盤）林語家話世紀城唯美品格第五郡青云映山青云林海藍灣億達學苑億達新世界杰特公寓13億達投資公司自2019年，先后開發(fā)多個項目，涵蓋中心區(qū)、濱海相對軟件園公司，投資公司項目運作相對靈活，致力于產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，建筑形式與建筑風格不斷創(chuàng)新項目名稱億達世紀城林語家話唯美品格入市時間2019.32019.7未開盤項目規(guī)模22萬14.3萬19萬產(chǎn)品形式及容積率小高層板樓；1.59-10層小高層板樓；1.5高層、花園洋房；1.5建筑風格現(xiàn)代風格現(xiàn)代風格西班牙式風格核心賣點投資數(shù)千萬的教育配套；“空中四合院”大型中央水景；坡地景觀等區(qū)域成熟的生活氛圍；新穎的建筑風格；中心區(qū)域的低密度洋房產(chǎn)品客戶構(gòu)成80％以上是企事業(yè)單位的中高層管理者、高級職員/累計的客戶主要分三類：地緣性客戶、億達品牌的追隨者或者老顧客的推薦、外地客戶市場表現(xiàn)/2019.7開盤當天即銷售推量的80%。目前尚未開始銷售，客戶積累期，共1900多套，已累計客戶1萬多組西班牙式建筑風格的創(chuàng)新區(qū)域由不成熟轉(zhuǎn)向成熟，賣點由配套導向轉(zhuǎn)為景觀導向，再轉(zhuǎn)為建筑風格和產(chǎn)品導向在相同容積率1.5的條件下，產(chǎn)品形式由小高層轉(zhuǎn)向高層和花園洋房相結(jié)合，產(chǎn)品形式的豐富化和創(chuàng)新。區(qū)域分期開發(fā)，后期未進行推廣，依靠老客戶和品牌追隨者就有相當?shù)目蛻舴e累14相對軟件園公司，投資公司項目運作相對靈活，致力于產(chǎn)品品質(zhì)的不億達投資公司典型項目：億達新世界億達新世界——99年入市，小高層產(chǎn)品；產(chǎn)品方面：

框架結(jié)構(gòu)，可自由拆分；3.3米層高；戶型范圍107-280,主力戶型面積為180、200；規(guī)劃方面：

半圍合式；中心水景，景觀均好性；酒店大堂式社區(qū)入口；配套方面：

底層設(shè)有大型公建，集商業(yè)、辦公、餐飲、保健、醫(yī)療等功能于一身；15億達投資公司典型項目：億達新世界億達新世界——99年入市，小億達投資公司典型項目：億達世紀城億達世紀城——2019年入市，小高層產(chǎn)品；項目基礎(chǔ)資料：占地面積11萬，總建筑面積22萬，容積率1.5，層數(shù)10-12層；產(chǎn)品方面：塑鋁板裝飾高檔面磚外立面；頂部飄板；低溫地板熱輻射；五明戶型；下沉式衛(wèi)生間；戶型范圍92-158，主力戶型面積為100-150規(guī)劃方面：原生樹保留；景觀設(shè)計泛亞易道；配套方面：投資4500萬元的重點中學；雙語幼兒園；以“億達世紀城”命名公交線路；600萬元建造地下過街通道；16億達投資公司典型項目：億達世紀城億達世紀城——2019年入市億達投資公司典型項目：億達學苑億達學苑——2019年入市，小高層產(chǎn)品項目基礎(chǔ)資料：占地面積2萬余平，總建筑面積約4萬平，層數(shù)10-12層產(chǎn)品方面：

戶型范圍94-150；延續(xù)了億達新世界和億達世紀城的戶型設(shè)計經(jīng)驗；一梯兩戶規(guī)劃方面：弧形規(guī)劃；景觀墻配套方面：主要依靠周邊配套園林景觀17億達投資公司典型項目：億達學苑億達學苑——2019年入市，小億達投資公司典型項目：林語家話林語家話——2019年入市，小高層產(chǎn)品項目基礎(chǔ)資料：占地面積9.5萬，總建筑面積14.3萬，容積率1.5，層數(shù)9-10層產(chǎn)品方面：一層與頂層為躍式；戶型范圍98-160；主力戶型100-140；一梯兩戶規(guī)劃方面：島狀的坡地景觀；中央水景配套方面：周邊配套完善；依托億達世紀城配套98平米精品兩居；通透性極佳明廚明衛(wèi)；動靜分區(qū)；餐廚合一18億達投資公司典型項目：林語家話林語家話——2019年入市，小億達投資公司典型項目：青云映山項目概況占地面積：5.86萬平方米建筑面積：10萬平方米物業(yè)地址：中山區(qū)解放路中青街產(chǎn)品類型：8棟8層電梯公寓；14-24層高層坡地景觀公寓；LOFT小公寓和院景式商街青云映山通過建筑與環(huán)境的關(guān)系，建筑與審美和戶型的合理設(shè)計等多個方面，創(chuàng)造了一種高級的、高層次的開放社區(qū)。配合社區(qū)小學和商業(yè)街，使整個中青街沿線呈現(xiàn)出一派國外社區(qū)的感覺市場表現(xiàn)青云映山，2019年入市價格4000元/平方米，最后收盤均價在8000元/平方米以上；且實現(xiàn)快速銷售；青云映山大氣的開放社區(qū)和恰到好處的細節(jié)處理吸引了眾多外籍人士在此居住青云映山的成功開發(fā)鞏固了億達在大連市場的品牌地位，目前也已成為億達的典型樓盤為人稱道19億達投資公司典型項目：青云映山項目概況市場表現(xiàn)19億達投資公司典型項目：第五郡第五郡區(qū)位圖區(qū)政府一期位置：西臨張前路，東部鄰近體育館/公園規(guī)模：項目占地46.2萬平米，建筑面積約60萬平米，總商業(yè)面積約12萬平米；整體容積率：1.24美國南加州風情社區(qū)

分期：分五個地塊；第五郡的整體建筑周期四年左右，銷售周期在五年左右五期項目整體規(guī)劃開發(fā)，后期產(chǎn)品形式同首期相近一期容積率：低于整體容積率，為1.0，地塊北部為公寓，東西兩側(cè)為4-5層BLOCK多層洋房，中間為8層電梯小高層；一期開發(fā)面積15萬平米，總套數(shù)9８０套一期配套：1.2萬平方米的風情商業(yè)街以及五星級的會所一號地塊將會集中公建，預計開發(fā)一個大型超市、一個小學、一個中學、幼兒園等20億達投資公司典型項目：第五郡第五郡區(qū)位圖區(qū)政府一期位置：西臨第五郡一期產(chǎn)品情況：面積區(qū)間較大，準低密度舒適三居主流產(chǎn)品戶型面積區(qū)間套數(shù)占比151-60m2404%261-70m2707%371-80m2505%481-90m211011%590-100m210411%6101-110m2303%7110-120m210210%8120-13021021%9130-14015015%10140以上—4%20、22#樓一單元標準層平面圖1、4、7##樓一單元標準層平面圖27##樓標準層平面圖21第五郡一期產(chǎn)品情況：面積區(qū)間較大，準低密度舒適三居主流產(chǎn)品戶第五郡產(chǎn)品特征總結(jié)１、戶型產(chǎn)品線較長：從56~170平米，且分布較勻，主力戶型面積120~130平米，占21%；２、凸現(xiàn)準低密度郊區(qū)意向：產(chǎn)品以4~5層花園洋房為主，8層電梯小高層為輔，容積率1；3、社區(qū)勻質(zhì)：整體規(guī)劃強調(diào)與城市接軌的美式Block理念，社區(qū)內(nèi)則突出建筑圍合的組團感；4、規(guī)劃有明顯的中央軸線和景觀帶，一期設(shè)風情商業(yè)街和會所5、異域風情主題社區(qū)意向：建筑采用南加州風格；6、預期價格會在8000元/平米以上，遠超現(xiàn)有區(qū)域平臺第五郡沙盤一期22第五郡產(chǎn)品特征總結(jié)１、戶型產(chǎn)品線較長：從56~170平米，且億達投資公司典型項目：圣北藍灣區(qū)位旅順南路與郭水路交匯處，塔河灣浴場規(guī)?？傉嫉孛娣e為40萬平方米，一期占地35萬平米，建筑面積20萬平米，容積率0.68產(chǎn)品親水獨棟別墅（180-250平米），精裝酒店式高層公寓（50-130平米）配套美式院景式商街23億達投資公司典型項目：圣北藍灣區(qū)位旅順南路與郭水路交匯處，塔億達藍灣擁有良好自然景觀條件，整體規(guī)劃較平，產(chǎn)品設(shè)計出色，社區(qū)親水氣氛濃郁點評項目地勢平坦，內(nèi)部保留大面積原生態(tài)湖泊水系，景觀資源均好；開發(fā)商具有較強實力，開發(fā)水平較高；主打“RESORT”概念，項目建設(shè)目標為海岸度假生活區(qū)；產(chǎn)品概念及定位以度假、療養(yǎng)、養(yǎng)生為項目主題產(chǎn)品類型包括住宅、商業(yè)、配套公建項目優(yōu)勢簡析山、海、水的自然資源優(yōu)勢；露天海水浴場；產(chǎn)品設(shè)計組合優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢；住宅部分178棟180-250平米中等戶型親水別墅；4棟50-130平米精裝修酒店式公寓；配套部分會議中心2000平酒店五星級15000平保健中心體檢中心3000平運動中心3500平商業(yè)中心8000-10000平24億達藍灣擁有良好自然景觀條件，整體規(guī)劃較平，產(chǎn)品設(shè)計出色，社沈陽唯美品格規(guī)模現(xiàn)有產(chǎn)品占地11.3萬，建面20萬分期有后期，但規(guī)劃不確定物業(yè)類型多層5層小高層戶型與面積多層88-150平方米，頂層5樓閣樓戶型為80~90平兩居，其他為128平三居多層700多套小獨棟190平3~4層6000元/平小高層140復式、90平兩居平層價格多層均價4800元/平方米，小高層4800元/平方米起（未開盤）銷售主力60萬/套三期06年初銷售，月均銷售40多套，目前已基本售完客戶周邊客戶不足10%,有東軟職工，車位地上1：1(實際顯示不足此比例)外地客戶基本沒有；主要來自鐵西、和平地域性不明顯，很多周末度假用盡管在育才中學旁邊，由于購房與學位不掛鉤，客戶對此關(guān)注不高有配套班車賣點社區(qū)園林環(huán)境、多層組團式規(guī)劃商業(yè)2000`3000平，一期銷售3000元/平，目前租金3萬/年/100平，業(yè)態(tài)為小餐館、瑜伽健身、小超市，周圍育才中學對商業(yè)有較大支持；25沈陽唯美品格規(guī)模現(xiàn)有產(chǎn)品占地11.3萬，建面20萬分期有后億達軟件園外項目典型特征總結(jié)１、“高端”而非“豪宅”路線——大連市區(qū)品質(zhì)住宅代言人，往往定位于大連高層次、高收入雙高客戶，而不強化張揚、尊貴的豪宅形象２、鮮明的產(chǎn)品情節(jié)——重細節(jié)，對產(chǎn)品的各方面均衡發(fā)力，產(chǎn)品品質(zhì)贏得極高市場口碑３、展示感強——具有南派產(chǎn)品風格特征，細膩、風情、創(chuàng)新，往往對市場形成引領(lǐng)，并具有極佳的現(xiàn)場展示效果４、勻質(zhì)社區(qū)——不追求空間效果的極致表達，產(chǎn)品形象也較溫和，標榜人文情節(jié)5、套路漸成——近期開發(fā)的世紀城3期（唯美品格）、沈陽唯美品格、第五郡具有較高的相似度，以全面品質(zhì)化為保證，漸漸形成風情主題社區(qū)的開發(fā)套路特征總結(jié)26億達軟件園外項目典型特征總結(jié)１、“高端”而非“豪宅”路線——億達憑借高品質(zhì)產(chǎn)品，實現(xiàn)在不同時期與周邊同期入市的項目高約15%-30%的售價億達世紀城府佳名都新華綠洲鵬輝新世紀林語家話鼎新鼎潤府東特星中環(huán)圣韜萬福居唯美品格鼎新鼎云都市場表現(xiàn)27億達憑借高品質(zhì)產(chǎn)品，實現(xiàn)在不同時期與周邊同期入市的項目高約1附件億達營銷推廣活動新動向億達公司資料匯總宅語原項目客戶訪談?wù)?8附件億達營銷推廣活動新動向億達公司資料匯總宅語原項目客戶訪談億達營銷推廣采取多項目聯(lián)合展覽與銷售，逐步注重發(fā)揮品牌整合優(yōu)勢億達從2019年開始，每年都攜若干項目集體參加房展會；2019年秋季房展會2019年春季房展會2019年秋季房展會2019年春季房展會展會外設(shè)立巨型環(huán)幕，展示億達整體品牌形象唯美品格、第五郡、藍灣、東方圣荷西、宅語原聯(lián)合參展全部展臺的外圍和整體按統(tǒng)一要求布局青云映山、杰特公寓、國際新城、世紀城二期聯(lián)合參展通過多項目的組合參展可以增強口碑傳播的力度，發(fā)揮品牌整合的優(yōu)勢；通過外部整體布局的統(tǒng)一來體現(xiàn)和提升公司的品牌形象；29億達營銷推廣采取多項目聯(lián)合展覽與銷售，逐步注重發(fā)揮品牌整合優(yōu)億達近期開始注重老客戶營銷，通過組織新老客戶參觀各項目等方式維護與開拓品牌追隨型客戶2019年5月億達旗下各項目聯(lián)手舉辦“億達精品樓盤體驗之旅”首期活動；參觀人員：530余位億達業(yè)主、新項目意向客戶及對億達社區(qū)感興趣的社會各界人士；效果：眾多精品項目集中展示，有助于提升億達的實力形象和品牌價值，能夠促進新老業(yè)主對億達項目全方位的了解，提升品牌認知度參觀內(nèi)容：在售項目的樣板間；入住項目的現(xiàn)房實景；參觀項目：藍灣、宅語原、東方圣荷西、國際新城、康派、億達世紀城、林語家話、青云林海、青云映山、第五郡、唯美品格；30億達近期開始注重老客戶營銷，通過組織新老客戶參觀各項目等方式億達公司資料匯總億達公司內(nèi)部資料《2019年大連房地產(chǎn)市場分析報告》CITTYONE成交客戶基本資料統(tǒng)計《大連小戶型市場分析及宅語原營銷策略調(diào)整》《大連住宅市場2019簡析》《大連房地產(chǎn)市場分析2019》《旅順房地產(chǎn)市場分析》、《郭水路項目開發(fā)主題研究》資料存放：201906大連機場新區(qū)項目公司現(xiàn)有關(guān)于億達的資料20190429_大連_億達_棚戶區(qū)定位&物業(yè)發(fā)展建議20190513_大連_億達_四期項目產(chǎn)品梳理20190514_大連_億達_五期項目定位及物業(yè)發(fā)展建議20190710_大連_億達_四期項目產(chǎn)品主題20190710_大連_億達_五期產(chǎn)品建議大連億達軟件園案例_世聯(lián)服務(wù)成功案例_住宅1.25億達第五郡一期戶型圖及配比最新軟件園調(diào)研資料康派和cityone項目客戶及銷控情況31億達公司資料匯總億達公司內(nèi)部資料資料存放：201906大連機TheEnd32TheEnd32謝謝謝謝大連億達專題研究世聯(lián)研究案例2019.7.27大連億達專題研究世聯(lián)研究案例2019.7.27[關(guān)鍵字]：企業(yè)背景、運作模式、典型項目、市場表現(xiàn)[案例簡介]：億達集團是大連知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對其運作模式和典型項目的分析有助于更好了解億達集團以及大連房地產(chǎn)市場[案例適用范圍]：35[關(guān)鍵字]：[案例簡介]：[案例適用范圍]：2億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總結(jié)36億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總億達——大連本地市場領(lǐng)先開發(fā)商，開發(fā)經(jīng)驗豐富，實力雄厚房地產(chǎn)業(yè)是億達集團的主導產(chǎn)業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)和17年的開發(fā)經(jīng)驗，年開發(fā)能力100萬平方米，累計開發(fā)面積470萬平方米。在大連市住宅開發(fā)市場的占有率達到10％以上，開發(fā)能力及市場占有率在大連市排名三甲之列。建設(shè)的億達廣場、億達新世界、億達世紀城、億達國際新城、青云林海、青云映山等項目，領(lǐng)導著中國北方樓市的新潮流。From:yidagroup億達廣場東北首座智能化小高層住宅小區(qū)國際新城2019年榮獲建設(shè)部“住宅設(shè)計示范樓盤”2019年被評為“遼寧省明星樓盤”2019年獲“中國名盤50強”稱號億達新世界2019年獲國家建設(shè)部達標“平安杯”大獎2000年被評為“新世紀理想居住區(qū)”2019年被評為“十大理想家園”、“十佳房地產(chǎn)品牌”億達世紀城2019年被評為“遼寧省放心物業(yè)小區(qū)”2019年被評為“遼寧省明星樓盤”2019年被評為“中國住宅創(chuàng)新奪標經(jīng)典示范樓盤”2019年獲第四屆中國住交會“中國樓盤”稱號2019獲“住在大連”精品樓盤評選最佳規(guī)劃設(shè)計獎37億達——大連本地市場領(lǐng)先開發(fā)商，開發(fā)經(jīng)驗豐富，實力雄厚房地產(chǎn)億達公司構(gòu)架億達集團涵蓋設(shè)計、開發(fā)、施工以及物業(yè)全價值鏈業(yè)務(wù)，項目開發(fā)公司主要為軟件園公司與億達投資公司億達房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體系軟件園開發(fā)——宅語原、東方圣荷西、康派、學清園（國際新城）投資公司億達房地產(chǎn)——唯美品格、林語家話、億達世紀城、億達學苑、億達新世界富華房地產(chǎn)——蘭亭山水、富華山莊、杰特公寓圣北房地產(chǎn)——藍灣、青云映山、青云林海、青云58街億達美加——第五郡北京億達——圣元中心沈陽億達——唯美品格四川億興置業(yè)——上善棲營銷、設(shè)計、開發(fā)、施工、物業(yè)管理全面覆蓋的發(fā)展體系——億達集團除了兩條地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)線外，還擁有施工一級資質(zhì)的工程公司、國家二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司、營銷公司、設(shè)計院等子公司?！败浖?地產(chǎn)”的運作模式——大連軟件園住宅開發(fā)；沈陽高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的唯美品格；成都高新園區(qū)的上善棲。精品項目的復制——在沈陽名聲大噪的唯美品格被復制到億達世紀城三期唯美品格。38億達公司構(gòu)架億達集團涵蓋設(shè)計、開發(fā)、施工以及物業(yè)全價值鏈業(yè)億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總結(jié)39億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總億達軟件園項目開發(fā)公司配合軟件園建設(shè)，先后開發(fā)項目近10個，近８０萬平米大連億達從2019年開始投資承建大連軟件園一、二期工程的開發(fā)。配合軟件園的建設(shè)，億達在軟件園開發(fā)了一系列的房地產(chǎn)項目：2019-2019年——一期知音園2019-2019年——二期學清園2019年——三期學清園（現(xiàn)名國際新城）2019年——康派（售罄）2019年——CITYONE國際公寓2019年——學苑廣場項目（未建）、河口灣項目（未建）200７年——四期國際新城（現(xiàn)名東方圣荷西）200７年——五期國際新城（現(xiàn)名宅語原）學清園

知音園國際新城四期五期學苑廣場數(shù)碼廣場由家路旅順南路五一路中山路軟件園路數(shù)碼路東北財大大連理工東軟信息學院大連海事西南路后山項目CITYONE康派40億達軟件園項目開發(fā)公司配合軟件園建設(shè)，先后開發(fā)項目近10個，軟件園公司典型項目介紹：東方圣荷西規(guī)模：占地7.35萬平方米，總建面20平方米，12棟高層，1036戶，一座大型社區(qū)幼兒園；及1萬平米商業(yè)和4200平米的高檔青鳥會所組成的高檔生活社區(qū)；戶型定位：以高舒適度、高品質(zhì)的三室兩衛(wèi)戶型為主，最小戶型面積50平方米，最大戶型面積230平方米，主力戶型面積在150--230平方米之間；戶型設(shè)計多樣，40%采用躍層設(shè)計；

園林景觀設(shè)計：項目以高密度的原生態(tài)園林景觀為主導設(shè)計思想，5萬平米原生態(tài)山體景觀，四季有景，多元化立體園林；

周邊配套：著名高校環(huán)繞，重點高中毗鄰，超市、醫(yī)院等生活設(shè)施齊全；41軟件園公司典型項目介紹：東方圣荷西規(guī)模：占地7.35萬平方米軟件園公司典型項目介紹：宅語原入世時間2019年7月入市規(guī)模占地3.92萬平米，總建面7萬平方米，6棟18-32層高層，1095戶；4200平米的會所，900平米的商街建筑設(shè)計源于國際小戶型建筑理念，一體化社區(qū)、小面積實現(xiàn)完善居住功能、強調(diào)享受的超前性和精致性園林設(shè)計中央景觀空間被高層建筑圍合，點布休憩廣場、流水和瀑布等；戶型設(shè)計以經(jīng)濟的面積實現(xiàn)完善的使用功能，以一居室、二居室為主，面積以35-89為主，南北通透，近80%的得房率，單元入口有60平米首層獨立精裝大堂，1：0.6的車庫配比；精裝修，國內(nèi)領(lǐng)先的新風系統(tǒng)、電子監(jiān)控安防系統(tǒng)、智能布線系統(tǒng)等；物業(yè)管理聘請的國際知名物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行提供一站式貼身式服務(wù)配套好又多量販超市、樂購、家樂福等大型超市，國內(nèi)知名連鎖藥店，大連醫(yī)科大學附屬二院等數(shù)家醫(yī)療機構(gòu)，大連理工等數(shù)所著名高等學府均環(huán)繞周邊，育明高中、遼師附中、大連四中等重點高中項目附近42軟件園公司典型項目介紹：宅語原入世時間2019年7月入市規(guī)模軟件園項目典型特征總結(jié)特征總結(jié)１、億達在大連房地產(chǎn)市場品牌的建立與軟件園的成功運營休戚相關(guān)。正是賴于軟件園在城市中價值的快速上升以及億達對軟件園開發(fā)的壟斷地位，持續(xù)的住宅開發(fā)建立起億達的品牌影響力。某種意義上，億達=軟件園，區(qū)域品牌>產(chǎn)品品牌。2、軟件園項目以高層社區(qū)為主，建筑風格以現(xiàn)代為主，在材質(zhì)和施工工藝方面明顯優(yōu)于同期區(qū)域內(nèi)其他項目。重視產(chǎn)品細節(jié)，標榜人文追求。43軟件園項目典型特征總結(jié)特征總結(jié)１、億達在大連房地產(chǎn)市場品牌的隨著區(qū)域價值的不斷升值，億達市場更為細分，品牌知名度與忠誠度日益提升項目名稱Cityone東方圣荷西宅語園入市時間2019.9未開盤未開盤項目規(guī)模2.8萬20萬7.8萬產(chǎn)品形式及容積率小高層；2.02高板；2.3高板；2建筑風格現(xiàn)代風格ARTDECO風格的現(xiàn)代公寓現(xiàn)代時尚風格；純白色外立面核心賣點頂級物業(yè)管理，完善的商務(wù)配套設(shè)施遠觀海景、近擁山丘、內(nèi)享園林Smart社區(qū)、松下精裝修項目營銷“商務(wù)公寓”“一個城市的夢想，一個階層的榮耀”“小戶型、大社區(qū)”客戶構(gòu)成大部分為沙河口區(qū)地緣客戶；投資為主，居住為輔軟件園工作的人群；黑龍江、吉林、沈陽、內(nèi)蒙等外地客戶占35%左右，投資所占比例較高吸引軟件園工作的人群，大連的年輕人以及以前億達客戶的二次、三次置業(yè)建筑風格以現(xiàn)代風格為主導，并且逐步特色化定位越加精準，并且明確體現(xiàn)在推廣之中客戶由地緣、投資型向外地、品牌追隨型客戶蔓延市場表現(xiàn)44隨著區(qū)域價值的不斷升值，億達市場更為細分，品牌知名度與忠誠度億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總結(jié)45億達集團背景介紹軟件園公司開發(fā)模式總結(jié)億達投資公司開發(fā)模式總億達投資公司自2019年，先后開發(fā)多個項目，涵蓋中心區(qū)、濱海區(qū)以及城市延伸帶等各類區(qū)域大連億達在大連軟件園之外也積極拓展各區(qū)域市場，它開發(fā)的房地產(chǎn)項目包括：2019年——億達新世界2019年——億達世紀城2019年——億達學苑2005年——林語家話（尾房）2019年——青云映山（售罄）2019年——唯美品格（未開盤）2019年——第五郡（未開盤）2019年——藍灣（未開盤）2019年——杰特公寓（未開盤）林語家話世紀城唯美品格第五郡青云映山青云林海藍灣億達學苑億達新世界杰特公寓46億達投資公司自2019年，先后開發(fā)多個項目，涵蓋中心區(qū)、濱海相對軟件園公司，投資公司項目運作相對靈活，致力于產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，建筑形式與建筑風格不斷創(chuàng)新項目名稱億達世紀城林語家話唯美品格入市時間2019.32019.7未開盤項目規(guī)模22萬14.3萬19萬產(chǎn)品形式及容積率小高層板樓；1.59-10層小高層板樓；1.5高層、花園洋房；1.5建筑風格現(xiàn)代風格現(xiàn)代風格西班牙式風格核心賣點投資數(shù)千萬的教育配套；“空中四合院”大型中央水景；坡地景觀等區(qū)域成熟的生活氛圍；新穎的建筑風格；中心區(qū)域的低密度洋房產(chǎn)品客戶構(gòu)成80％以上是企事業(yè)單位的中高層管理者、高級職員/累計的客戶主要分三類：地緣性客戶、億達品牌的追隨者或者老顧客的推薦、外地客戶市場表現(xiàn)/2019.7開盤當天即銷售推量的80%。目前尚未開始銷售，客戶積累期，共1900多套，已累計客戶1萬多組西班牙式建筑風格的創(chuàng)新區(qū)域由不成熟轉(zhuǎn)向成熟，賣點由配套導向轉(zhuǎn)為景觀導向，再轉(zhuǎn)為建筑風格和產(chǎn)品導向在相同容積率1.5的條件下，產(chǎn)品形式由小高層轉(zhuǎn)向高層和花園洋房相結(jié)合，產(chǎn)品形式的豐富化和創(chuàng)新。區(qū)域分期開發(fā)，后期未進行推廣，依靠老客戶和品牌追隨者就有相當?shù)目蛻舴e累47相對軟件園公司，投資公司項目運作相對靈活，致力于產(chǎn)品品質(zhì)的不億達投資公司典型項目：億達新世界億達新世界——99年入市，小高層產(chǎn)品；產(chǎn)品方面：

框架結(jié)構(gòu)，可自由拆分；3.3米層高；戶型范圍107-280,主力戶型面積為180、200；規(guī)劃方面：

半圍合式；中心水景，景觀均好性；酒店大堂式社區(qū)入口；配套方面：

底層設(shè)有大型公建，集商業(yè)、辦公、餐飲、保健、醫(yī)療等功能于一身；48億達投資公司典型項目：億達新世界億達新世界——99年入市，小億達投資公司典型項目：億達世紀城億達世紀城——2019年入市，小高層產(chǎn)品；項目基礎(chǔ)資料：占地面積11萬，總建筑面積22萬，容積率1.5，層數(shù)10-12層；產(chǎn)品方面：塑鋁板裝飾高檔面磚外立面；頂部飄板；低溫地板熱輻射；五明戶型；下沉式衛(wèi)生間；戶型范圍92-158，主力戶型面積為100-150規(guī)劃方面：原生樹保留；景觀設(shè)計泛亞易道；配套方面：投資4500萬元的重點中學；雙語幼兒園；以“億達世紀城”命名公交線路；600萬元建造地下過街通道；49億達投資公司典型項目：億達世紀城億達世紀城——2019年入市億達投資公司典型項目：億達學苑億達學苑——2019年入市，小高層產(chǎn)品項目基礎(chǔ)資料：占地面積2萬余平，總建筑面積約4萬平，層數(shù)10-12層產(chǎn)品方面：

戶型范圍94-150；延續(xù)了億達新世界和億達世紀城的戶型設(shè)計經(jīng)驗；一梯兩戶規(guī)劃方面：弧形規(guī)劃；景觀墻配套方面：主要依靠周邊配套園林景觀50億達投資公司典型項目：億達學苑億達學苑——2019年入市，小億達投資公司典型項目：林語家話林語家話——2019年入市，小高層產(chǎn)品項目基礎(chǔ)資料：占地面積9.5萬，總建筑面積14.3萬，容積率1.5，層數(shù)9-10層產(chǎn)品方面：一層與頂層為躍式；戶型范圍98-160；主力戶型100-140；一梯兩戶規(guī)劃方面：島狀的坡地景觀；中央水景配套方面：周邊配套完善；依托億達世紀城配套98平米精品兩居；通透性極佳明廚明衛(wèi)；動靜分區(qū)；餐廚合一51億達投資公司典型項目：林語家話林語家話——2019年入市，小億達投資公司典型項目：青云映山項目概況占地面積：5.86萬平方米建筑面積：10萬平方米物業(yè)地址：中山區(qū)解放路中青街產(chǎn)品類型：8棟8層電梯公寓；14-24層高層坡地景觀公寓；LOFT小公寓和院景式商街青云映山通過建筑與環(huán)境的關(guān)系，建筑與審美和戶型的合理設(shè)計等多個方面，創(chuàng)造了一種高級的、高層次的開放社區(qū)。配合社區(qū)小學和商業(yè)街，使整個中青街沿線呈現(xiàn)出一派國外社區(qū)的感覺市場表現(xiàn)青云映山，2019年入市價格4000元/平方米，最后收盤均價在8000元/平方米以上；且實現(xiàn)快速銷售；青云映山大氣的開放社區(qū)和恰到好處的細節(jié)處理吸引了眾多外籍人士在此居住青云映山的成功開發(fā)鞏固了億達在大連市場的品牌地位，目前也已成為億達的典型樓盤為人稱道52億達投資公司典型項目：青云映山項目概況市場表現(xiàn)19億達投資公司典型項目：第五郡第五郡區(qū)位圖區(qū)政府一期位置：西臨張前路，東部鄰近體育館/公園規(guī)模：項目占地46.2萬平米，建筑面積約60萬平米，總商業(yè)面積約12萬平米；整體容積率：1.24美國南加州風情社區(qū)

分期：分五個地塊；第五郡的整體建筑周期四年左右，銷售周期在五年左右五期項目整體規(guī)劃開發(fā)，后期產(chǎn)品形式同首期相近一期容積率：低于整體容積率，為1.0，地塊北部為公寓，東西兩側(cè)為4-5層BLOCK多層洋房，中間為8層電梯小高層；一期開發(fā)面積15萬平米，總套數(shù)9８０套一期配套：1.2萬平方米的風情商業(yè)街以及五星級的會所一號地塊將會集中公建，預計開發(fā)一個大型超市、一個小學、一個中學、幼兒園等53億達投資公司典型項目：第五郡第五郡區(qū)位圖區(qū)政府一期位置：西臨第五郡一期產(chǎn)品情況：面積區(qū)間較大，準低密度舒適三居主流產(chǎn)品戶型面積區(qū)間套數(shù)占比151-60m2404%261-70m2707%371-80m2505%481-90m211011%590-100m210411%6101-110m2303%7110-120m210210%8120-13021021%9130-14015015%10140以上—4%20、22#樓一單元標準層平面圖1、4、7##樓一單元標準層平面圖27##樓標準層平面圖54第五郡一期產(chǎn)品情況：面積區(qū)間較大，準低密度舒適三居主流產(chǎn)品戶第五郡產(chǎn)品特征總結(jié)１、戶型產(chǎn)品線較長：從56~170平米，且分布較勻，主力戶型面積120~130平米，占21%；２、凸現(xiàn)準低密度郊區(qū)意向：產(chǎn)品以4~5層花園洋房為主，8層電梯小高層為輔，容積率1；3、社區(qū)勻質(zhì)：整體規(guī)劃強調(diào)與城市接軌的美式Block理念，社區(qū)內(nèi)則突出建筑圍合的組團感；4、規(guī)劃有明顯的中央軸線和景觀帶，一期設(shè)風情商業(yè)街和會所5、異域風情主題社區(qū)意向：建筑采用南加州風格；6、預期價格會在8000元/平米以上，遠超現(xiàn)有區(qū)域平臺第五郡沙盤一期55第五郡產(chǎn)品特征總結(jié)１、戶型產(chǎn)品線較長：從56~170平米，且億達投資公司典型項目：圣北藍灣區(qū)位旅順南路與郭水路交匯處，塔河灣浴場規(guī)?？傉嫉孛娣e為40萬平方米，一期占地35萬平米，建筑面積20萬平米，容積率0.68產(chǎn)品親水獨棟別墅（180-250平米），精裝酒店式高層公寓（50-130平米）配套美式院景式商街56億達投資公司典型項目：圣北藍灣區(qū)位旅順南路與郭水路交匯處，塔億達藍灣擁有良好自然景觀條件，整體規(guī)劃較平，產(chǎn)品設(shè)計出色，社區(qū)親水氣氛濃郁點評項目地勢平坦，內(nèi)部保留大面積原生態(tài)湖泊水系，景觀資源均好；開發(fā)商具有較強實力，開發(fā)水平較高；主打“RESORT”概念，項目建設(shè)目標為海岸度假生活區(qū)；產(chǎn)品概念及定位以度假、療養(yǎng)、養(yǎng)生為項目主題產(chǎn)品類型包括住宅、商業(yè)、配套公建項目優(yōu)勢簡析山、海、水的自然資源優(yōu)勢；露天海水浴場；產(chǎn)品設(shè)計組合優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢；住宅部分178棟180-250平米中等戶型親水別墅；4棟50-130平米精裝修酒店式公寓；配套部分會議中心2000平酒店五星級15000平保健中心體檢中心3000平運動中心3500平商業(yè)中心8000-10000平57億達藍灣擁有良好自然景觀條件，整體規(guī)劃較平，產(chǎn)品設(shè)計出色，社沈陽唯美品格規(guī)?，F(xiàn)有產(chǎn)品占地11.3萬，建面20萬分期有后期，但規(guī)劃不確定物業(yè)類型多層5層小高層戶型與面積多層88-150平方米，頂層5樓閣樓戶型為80~90平兩居，其他為128平三居多層700多套小獨棟190平3~4層6000元/平小高層140復式、90平兩居平層價格多層均價4800元/平方米，小高層4800元/平方米起（未開盤）銷售主力60萬/套三期06年初銷售，月均銷售40多套，目前已基本售完客戶周邊客戶不足10