陳村太平洋項目住宅

投標策劃案2010年8月陳村太平洋項目住宅

投標策劃案2010年8月報告內容一、產業經濟發展及區位條件分析1、順德地區產業經濟發展現狀2、順德地區城市空間結構及發展規劃二、用地條件分析三、居住物業市場分析1、順德房地產市場整體情況2、陳村住宅市場情況3、跨區客戶來源分析4、細分市場特點分析5、區域在售樓盤狀況四、發展策略及市場定位1、SWOT分析2、項目定位3、項目定價策略附件:銷售服務形式報告內容一、產業經濟發展及區位條件分析1、順德地區產業經一、產業經濟發展及區位條件一、產業經濟發展及區位條件1、順德地區產業經濟發展現狀1、順德地區產業經濟發展現狀順德近年來經濟總量一直位居大佛山各區首位，并保持著14%以上的增長水平。按常住人口202.83萬計算，2009年順德人均GDP達82230元。順德屬珠三角富有地區，經濟水平的提高極大的帶動了地區居民的消費能力。順德經濟總量龐大，居民消費能力較強數據來源：佛山統計局順德近年來經濟總量一直位居大佛山各區首位，并保持著14%以上順德地區已形成家電、家具和花卉三大支柱產業，其中家電業是最大產業。2008年產值超億元的工業企業達302家。樂從是全國最大的家具集散地，陳村則是全國花卉產業重鎮。產業集聚的經濟形式導致順德的鎮區經濟各有特色，順德房地產市場也因此分割成若干板塊。順德工業產業發達，產業集聚現象明顯花卉，機械家電，金屬材料電子，木工家電機電，機械家具家具，塑料建材小五金家電家電服裝，模具順德地區已形成家電、家具和花卉三大支柱產業，其中家電業是最大擁有家電生產企業及配件類企業3000多家，包括美的、科龍、格蘭仕等多個知名家電品牌。年產值超過1000億元，占全國同業的15%。主要集中在容桂和北滘。支柱產業的發展不僅帶動了地區經濟發展，也造就了一大批成功的創業者和企業中高層人士。順德最大支柱產業——家電業擁有家電生產企業及配件類企業3000多家，包括美的、科龍、陳村經濟總量較少，但增長幅度遠高于其它鎮區。近年來，陳村經濟總量持續攀升，06-08年GDP增幅達20%以上。按常住人口12萬計算，人均GDP達7萬元。09年陳村80多億元的經濟總量中，有很大比例屬于花卉和機械兩大產業的貢獻，形成了極具特色的產業經濟。陳村——花卉和機械兩大產業推動經濟發展陳村經濟總量較少，但增長幅度遠高于其它鎮區。陳村——花卉和機作為“全國花卉第一鎮”，陳村花卉年交易額在20億元以上。陳村花卉世界是有名的花卉專業市場，總占地面積一萬畝，匯集世界各地花卉企業300多家?；ɑ墚a業不僅帶動了地區經濟發展，更重要的是，它讓陳村聲名遠揚，吸引來各方投資者。陳村花卉世界陳村花卉世界陳村主要產業——花卉作為“全國花卉第一鎮”，陳村花卉年交易額在20億元以上。陳村陳村的陶瓷機械約占全國市場60%；打樁機械約占全國市場40%；鍛壓機械占全省市場35%。2008年，陳村機械裝備及配套產業總產值達120億元，占全鎮工業總產值的近60%。目前，陳村機械雖已形成較強的產業集聚，但先進技術的缺乏并不能為陳村帶來高端技術人才。順聯國際機械城陳村主要產業——機械陳村的陶瓷機械約占全國市場60%；打樁機械約占全國市場40%2、順德地區城市空間結構及發展規劃2、順德地區城市空間結構及發展規劃順德位于佛山市西南部，地處珠三角平原的中心，是珠三角交通連接要道。東北方是廣州市，西北方為佛山市中心禪城區，東連番禺，北接南海，西鄰新會，南界中山市。距廣州32公里、香港127公里(69海里)、澳門80公里。順德區高明區禪城區南海區三水區番禺區廣州市區中山市新會區順德與廣州番禺區接壤，是廣佛同城的重要陣地順德位于佛山市西南部，地處珠三角平原的中心，是珠三角交通連接陳村位于順德北部，是廣佛交接的五大板塊之一，是番禺、順德、禪城、南海的連接點。北距廣州17公里，西往13公里就是禪城、南海，東走15公里可抵達番禺，南面是北滘鎮。順德區北滘陳村陳村位于順德最北，接壤佛山番禺，區位優越陳村位于順德北部，是廣佛交接的五大板塊之一，是番禺、順德、禪從陳村站乘坐廣珠輕軌，前往廣州新火車站只需10分鐘，抵達珠海拱北只需30分鐘開車走廣珠西線高速，前往芳村只需10分鐘，抵達中山城區只需30分鐘連接佛山中心城區與廣州新客站的廣佛地鐵二號線將于2015年初開工建設，2020年中建成通車連接廣州中心城區和高明的廣明高速規劃將于2011年建成通車陳村將成為禪桂、順德、高明至新火車站的物流中轉站，這將對陳村經濟帶來巨大的推動作用軌道交通及高速公路為陳村發展加速廣珠輕軌陳村站廣珠輕軌北滘站廣珠西線廣珠輕軌廣州新火車站廣明高速廣佛二號線從陳村站乘坐廣珠輕軌，前往廣州新火車站只需10分鐘，抵達珠海北滘地區早期集聚了美的、碧桂園等知名開發商的大型住宅項目陳村近幾年賣地成績理想，以萬科為首的大型開發商紛紛搶占市場地區交通基礎和生活配套設施日益完善陳村---北滘地區已形成一定居住氛圍和檔次，有望打造成未來廣佛南的CLD中心居住區陳村---北滘中心居住區CLD北滘地區早期集聚了美的、碧桂園等知名開發商的大型住宅項目陳村二、用地條件分析二、用地條件分析項目用地建設條件用地

性質用地

編號用地面積(畝)用地面積(平方米)商業服務設施用地1-17952662.24商業服務設施用地1-24429555.38二類居住用地1-39160933.88合計2141431521-3二類居住用地技術指標:建筑密度≤25%容積率2.5綠地率≥35%建筑控高≤100米建筑面積90平方米以下占總建筑面積70%以上比重公共設施配建項目社區服務中心0.15平方米/人幼兒園2000平方米公廁、物業管理用房50-300平方米垃圾收集站≥40平方米項目基本用地指標注：地塊用地指標為宗地用地規劃設計要點數據1-3住宅用地1-1商用1-2商用項目用地建設條件用地

性質用地

編號用地面積用地面積商業服務項目自身的商業形象對住宅的帶動商業配套商業配套

項目本身自有體量為32萬M2左右的商業配套，包含有寫字樓、商務酒店公寓、星級酒店、商業街、健身運動中心、下沉式商場及綠化廣場等的物業類型，商業的高檔形象能對住宅有帶動作用，完善的商業配套也能為住宅物業提升附加值。項目自身的商業形象對住宅的帶動商業配套商業配套地塊有一定內部條件

適合打造高品質項目整體地塊方正平整，比較好規劃周邊高層建筑不多，對景觀視線不遮擋離公路有一定距離，噪音和粉塵污染一定程度隔絕旁邊有不少村屋，一定程度影響項目檔次地塊東邊村路地塊東邊小水系地塊西南邊地貌地塊正南面地貌地塊北邊村路地塊北朱沙圍北地塊有一定內部條件

適合打造高品質項目整體地塊方正平整，比較項目周邊環境不理想屬于工業區，花卉和機械產業云集，居住氛圍不濃厚項目離順聯廣場、陳村醫院2公里，離陳村鎮1公里之內周邊專業市場云集，運輸貨車經常經過貨車通過陳村蘭花市場隨處可見的蘭花工業新君悅酒店順聯廣場陳村醫院北項目周邊環境不理想屬于工業區，花卉和機械產業云集，居住氛圍不項目周邊日常生活配套基本完善，

有規模較大的超市、購物廣場項目周邊配套基本完善陳村鎮中心小學、陳村城區一小新村幼兒園陳村蘭花市場順聯國際機械博覽中心華潤萬家、順聯廣場（2公里）新君悅酒店陳村醫院項目在白陳公路（省道）上，廣珠西線（高速公路）可通往廣州芳村，G105（國道）可通往北滘，佛陳公路（省道）可通往佛山白陳路項目所在地順聯國際機械博覽中心華潤萬家順聯廣場新君悅酒店陳村醫院蘭花市場廣珠西線佛陳路項目周邊日常生活配套基本完善，

有規模較大的超市、購物廣場項小結地塊內部比較平整，規劃比較方正，可以很好地布局。項目內有自身大型商業配套，能很好地提升物業的附加價值。周邊環境不理想，省道有不少小型火車經過，而臨近缺乏大型居住區，以工廠和工業圍繞，缺少居住氛圍。項目用地離陳村主要商業只有2公里，區外配套相對完善。交通網絡相對完善，未來交通規劃能起到連接項目到周邊各鎮區的作用。北小結地塊內部比較平整，規劃比較方正，可以很好地布局。北三、居住物業市場分析三、居住物業市場分析1、順德房地產市場整體情況1、順德房地產市場整體情況面積：萬㎡資料來源：佛山市建設局順德在大佛山五區中成交量比較突出

從上圖可看，在最近幾年里，順德的成交量一直比較活躍，位居大佛山前列。這與順德近年來市政規劃和居民購買力有一定關系。面積：萬㎡資料來源：佛山市建設局順德在大佛山五區中成交量比較順德的成交均價在大佛山地區處于中游水平

順德成交均價近年來一直攀升，但始終位列大佛山中游位置，有望成為今后幾年大佛山地區的價值洼地。順德的成交均價在大佛山地區處于中游水平順德成交順德重點鎮及周邊住宅市場的分布樂從禪桂番禺大良：順德區的中心城區，人口、交通條件成熟，配套齊全，房地產起步早并發展條件優越，房價在其城中心地位的支持下快速增長。容桂：近一兩年，隨著品牌開發商的進駐，房地產市場發展迅速。北滘：電器產業基礎好，早期進入的開發商開發樓盤素質比較高。禪桂：政府支持，臨近廣州，緊跟大佛山的步伐，是佛山樓價的風向標。樂從：有大型居住板塊規劃，品牌開發商進駐，樓價逐漸升高。番禺：廣州華南板塊，成熟但現有供應不足，二手成交暢旺。順德重點鎮及周邊住宅市場的分布樂從禪桂番禺大良：順德區容桂和大良屬于順德房地產先發展起來的區域，無論是成交量還是成交均價方面均較高。而近半年樂叢和北滘的交投有上升趨勢。特別留意陳村的供應量是零狀態，但依然有成交，供求關系有待平衡。陳村價格為各區最低，上升空間大，價值洼地逐漸形成。樂從禪桂番禺65.9654.4083.2069.4229.9324.31.2828.0931.97142.72161.820141.4153.42順德主要鎮區住宅市場供求及價格對比2009年6月—2010年6月容桂和大良屬于順德房地產先發展起來的區域，無論是成交量還是成順德客戶購房習慣習慣置業傳統中心區域大良、容桂、樂從順德購房習慣以套內面積來計算總價。容桂成交量為全順德首位。容桂有不少開發商大批量拿地，市場發展大大得到提升。二三級鎮街，則處于斷層供應。市場需求外流，大量鎮街剛性需求客戶涌入容桂置業。大良作為中心城區地位顯著，成交均價為全區之最。樂從新推貨量呈現供不應求的態勢。大良集中了眾多品牌開發商，也能比較容易吸引其他鎮區的客戶置業。陳村、北滘因與廣州接壤，跨區域更易吸引廣州番禺地區客戶。數據支持：順德統計網順德客戶購房習慣順德購房習慣以套內面積來計算總價。數據支持：順德客戶購房習慣面積較大，接受價格隨區域不同而異大良供應72-112的3房單位為主，受到首次置業和首次改善型買家追捧，樓盤素質高，客戶能接受相對較高的價格。容桂客戶中大戶型需求大，市場供應75-118的3房戶型為主，公寓及復式產品缺乏，隨著品牌開發商進駐，客戶能接受價格逐漸提高。樂從在售產品戶型豐富，中大戶型產品可選擇較多，客戶需求3房和5房單位為主，缺乏公寓和復式類型。北滘以70-140的3房單位為主，老城區有90以下的小3房，新城區也有投型資公寓，客戶除了北滘外，還有陳村和番禺，但價格接受能力較低。數據支持：順德統計網順德客戶購房習慣大良供應72-112的3房單位為主，受到首次2、陳村房地產市場整體情況2、陳村房地產市場整體情況陳村房地產發展經歷了四個階段2000年以前：以自建房為主，形成了大量的單體樓。2001-2007年：形成以碧桂園為龍頭的局面，但仍然以自建房為主，而碧桂園仍然是以佛山客戶為主。2007-2009年：一些小樓盤出現，東悅酒店開發的花地灣打破了陳村市場碧桂園一枝獨大的局面。2009以后（未來)：隨著陳村多塊大型用地的推出，多個品牌商進入市場，陳村房地產真正進入高速發展的階段。

經過多年的發展，目前由于陳村房地產的發展滯后，導致許多有實力的本地企業家不是選擇自建別墅，就是到禪城或華南板塊購房居住，也同時導致其他區域客戶對此板塊的不認同感。陳村房地產發展經歷了四個階段2000年以前：以自建房為主，形陳村周邊主要板塊情況陳村北滘禪桂

板塊順德新城

板塊華南

板塊佛山廣州項目周邊主要板塊分布板塊板塊特征幅射區域客戶來源華南板塊跨區域幅射廣州中心城區、番禺、順德本地私營企業主、企業高管、廣州外來白領、香港及廣州本地養老人群私營企業禪桂板塊跨區域幅射大佛山市場、廣州大佛山本地企業主、公務員及廣州投資客順德新城板塊城區域幅射順德城區市場順德本地人為主陳村、北滘板塊鎮區內幅射陳村、北滘陳村、北滘鎮本地市場為主

目前項目周邊有三大板塊華南板塊、禪城板塊目前已成為跨區域幅射的板塊，房地產市場發展成熟。順德新城板塊發展也較為成熟，主要幅射順德下屬鎮區容桂、大良。陳村、北滘板塊房地產剛剛起步目前以本地市場為主,未來有機會成為繼華南板塊的跨區域幅射的居住板塊，目前仍需時間完成區域內的基礎設施建設。陳村周邊主要板塊情況陳村北滘禪桂

板塊順德新城

板塊華南陳村整體供貨量不足，導致客戶大量外流到番禺、北滘、禪城等區域。隨著09年供貨量有所改善，銷售量也有所回升，但未能真正體現陳村消化能力。陳村2010年總供應量約2930套，以首置及首改產品為主，約2420套，占總供應量的82.59%。2009-2010年土地供應量大增。陳村2010年總供應量接近3000套，為近年之最07-09年成交包括車位，商鋪陳村整體供貨量不足，導致客戶大量外流到番禺、北滘、禪城等區域今年陳村—北滘市場總體供應約為45-60萬M2

市場將迎來供應高峰序號地塊位置開發商占地面積

(M2)容積率總建(M2)樓面地價拍地日期1佛陳公路潭洲村萬科28.4萬2.571萬302809.72梁釗林公園東側君怡房產348173.110.8萬146209.63錦龍工業區萬科389853.4613.5萬100009.64樟村街個人122533.23.9萬163209.65北滘新城D-2地塊威靈房產15萬2.842.5萬286709.96深業城深業地產30.5萬2.058.4萬134007.67海琴水岸

(洋房部分)金泰房產12萬2.734萬120007.1合計234萬近年來陳村—北滘兩鎮新拍土地的項目后續總的建筑面積達到234萬M2，新增項目（預計除萬科潭洲地王外），其他項目近兩年內都將推出市場。今年陳村土地供應量約20萬M2

，達到近年之最，北滘供應量將超過25萬M2

。值得關注是萬科連續在陳村投得3個地塊，說明品牌開發商看好陳村的洼地價值。1234567今年陳村—北滘市場總體供應約為45-60萬M2

市場將迎來供3、跨區域客戶來源分析3、跨區域客戶來源分析影響客戶來源的因素——交通交通便捷是吸引跨區置業的必不可少的首要影響因素，也是具有決定性影響的因素。順德交通路網發達，陳村鎮位于交通要道，通往各地的交通方便。廣珠西線G105佛陳路、白陳公路從交通條件看首批客戶容易吸引區域：陳村、北滘、番禺鐘村。后續客戶支持區域：大良、樂從、禪城、容桂。與三地距離感較遠。沒有高速路網規劃，需要靠省道國道。陳村禪城容桂北滘番禺鐘村樂從大良往大良19公里往容桂34公里往鐘村8公里往禪城15.9公里往樂從20.3公里影響客戶來源的因素——交通交通便捷是吸引跨區置業的必不可少的影響客戶來源的因素——區位一般來說，地處城市發展中心區域，經濟發展比較穩定，又有相對穩定的產業結構，更能吸引買家到該區置業。從區位條件看首批客戶容易吸引區域：陳村、北滘、樂從、番禺鐘村。后續客戶支持區域：禪桂、大良、容桂。這些地區都是經濟發展比較發達的區域。都具有穩定的產業結構，傳統觀念上佛山的中心城區。居民的居住區域習慣較強，而且其他二三級鎮區的客人也會流向這些區域置業。樂從順德家具產業經濟發展迅猛禪城、桂城佛山中心城區北滘距離陳村最近鎮區產業與陳村比較相近大良、容桂順德城區經濟、政治中心陳村番禺鐘村廣州火車南站影響客戶來源的因素——區位一般來說，地處城市發展中心區域，經影響客戶來源的因素——區域競爭一般來說，項目周邊區域的競爭源自于這些區域房地產發展現狀，售價，供應量等因素。順德大良容桂板塊新貨供應充足，而且產品類型多樣，剛性需求買家選擇多。北滘早期美的、碧桂園和君瀾開發的項目二手成交價高，但在售項目以首次置業買家為主，改善性產品選擇少。陳村是近期開發熱點，除本地改善性客人，也受番禺客戶青睞。樂從、禪桂兩地房地產開發成熟、供應量穩定，雖然價格高，但仍能留住當地買家。樂從缺乏穩定供應銷售價格持續颮高產品種類多樣、大戶型選擇多禪城、桂城知名開發商聚集新貨數量多產品類型多樣北滘早期開發素質高、二手價高在售項目多、價格相對低在售種類多，素質參疵不齊大良、容桂新貨供應充足產品類型多樣價格受高端產品影響，售價高陳村番禺鐘村缺乏新貨供應二手成交相對活躍戶型選擇多樣影響客戶來源的因素——區域競爭一般來說，項目周邊區域的競爭源競得人占地面積價錢容積日期新美德房地產2.2萬9千萬3.56月萬科11.7萬5.5億2.51月新域3.3萬2.45億2.51月容桂、大良競得人占地面積價錢容積交易日期三聯房地產11.2萬3.1億4.0/2.51月華鑫匯投資10.4萬1.8億2.72月嘉薈12.2萬14億3.52月4.7萬9.6億5.02月12.2萬13億3.22月10.9萬9.7億2.62月禪城影響客戶來源的因素——土地供應一般來說，一個地區土地供應量充足、地價上升幅度明顯，該地區未來房地產發展態勢就會良好。禪城的土地供應量比較大，并且地價持續上升，未來住宅物業的供應量仍然巨大，但由于地價走高，房價也將持續走高。容桂和大良土地供應量正逐步減少，城區中心可開發面積不大，剛性需求客戶逐漸向城外遷移，但要認同陳村為中心居住區還需要一點時間鋪墊。陳村自身有超過20萬M2的土地供應，而且樓面地價不高，發展潛力巨大，而現階段房價不高，價值洼地逐漸形成。數據來源：佛山城市規劃網競得人占地面積價錢容積日期新美德房地產2.2萬9千萬3.56小結本項目除了陳村當地改善型客戶外，還可以吸引來自北滘、番禺鐘村附近的客戶。出于交通、區位和客戶居住習慣的考慮，也考慮到營銷投入和產出的比例，需在首期開發過后再對順德及佛山其他區域的客戶進行分析考察。小結本項目除了陳村當地改善型客戶外，還可以吸引來自北滘、番禺4、細分市場特點分析1、陳村2、北滘3、順德、佛山其他區、番禺鐘村4、細分市場特點分析1、陳村本案A:萬科繽紛四季B:金宇錦園C:新君匯花地灣D:深業城E:華美達F:美的簡岸G:海畔嘉園陳村北滘在售項目分布BACEFDG本案A:萬科繽紛四季陳村北滘在售項目分布BACEFDG細分市場物業類型對比區域樓盤名稱物業類型占地面積建筑面積總套數交樓標準陳村萬科繽紛四季30層超高層洋房69000㎡1340000㎡976戶1500元/m2金宇錦園22層高層洋房20000㎡70000㎡560戶毛坯新君匯花地灣16層高層洋房40000㎡140000㎡1000戶毛坯北滘深業城11層高層洋房305544㎡800000㎡7197戶毛坯華美達酒店式服務公寓53761㎡188164㎡1600戶毛坯美的簡岸18層高層洋房4450㎡20000㎡1000戶毛坯海畔嘉園高層洋房25000㎡80000㎡300戶毛坯

在售物業基本為高層電梯洋房、毛坯交樓標準，陳村市場產品比較單一，北滘物業類型比較多樣，有純公寓和大型居住社區。細分市場物業類型對比區域樓盤名稱物業類型占地面積建筑面積總套區域名稱物業類型一房比例兩房比例三房比例四房比例陳村萬科繽紛四季2梯3戶/2梯4戶//96㎡、125㎡57%136㎡43%金宇錦園2梯4戶/2梯6戶/70㎡90㎡120-140㎡新君匯花地灣2梯6戶/114-119㎡/76-87㎡100%/北滘深業城一梯2戶//159㎡50%191-231㎡50%華美達3梯16戶30-40㎡100%///美的簡岸2梯6戶36㎡16.7%62-71㎡16.7%77-87㎡66.7%/海畔嘉園2梯2戶///366㎡50%細分市場物業戶型對比

在售物業3房和4房以2梯3，4戶為主，80以下小戶型以2梯6戶為主。陳村戶型比較單一集中為3房和4房，北滘有獨棟公寓和較大型社區，對跨區客戶有一定吸引力。區域名稱物業類型一房比例兩房比例三房比例四房比例陳村萬科繽紛區域樓盤名稱套內面積均價折扣客戶陳村萬科繽紛四季7300-8000元/㎡（毛坯價）98折陳村本地公務員、私企業主、部分廣州客，改善型買家為主，10%左右投資客金宇錦園待定待定陳村本地為主，首置或者首次改善客戶新君匯花地灣6800元/㎡（原價-20000）*98陳村本地首次置業和首次改善客戶、番禺地區投資客，但數量不多，咨詢為主北滘深業城8000元/㎡99折北滘、番禺華美達11000元/㎡99*99*99折陳村、北滘、番禺投資客戶，此盤投資客戶超過70%美的簡岸6500元/㎡99*98折北滘本地首次置業海畔嘉園7000元/㎡一口價北滘細分市場物業售價客源對比

在售物業以萬科和深業城售價最高，而且客戶來源比較豐富，但該兩盤仍先立足于陳村和北滘本地，值得關注華美達作為純公寓物業能吸引比較大量投資客。區域樓盤名稱套內面積均價折扣客戶陳村萬科繽紛四季7300-8禪城、南海、順德、番禺在售樓盤對比南海區禪城區大良區陳村鎮樂從鎮番禺區北滘成交價：7300-9000元/㎡代表樓盤：創鴻水韻尚都、萬錦東苑、保利花園、鉑麗錦麟成交均價：7300-9200元/㎡代表樓盤：旭景豪庭、依云水岸、威斯廣場總貨量：275套成交均價：8300-11500元/㎡代表樓盤：佛山雅居樂、海景藍灣、金地九龍壁、鴻業城市花園、怡翠宏璟、天御盈品總貨量：與南海合共5100多套成交價：6300-8000元/m2成交均價：6300-7800元/m2代表樓盤：美的簡岸、深業城、金茂華美達成交均價：10000-12000元/㎡一手：廣州雅居樂、華南碧桂園二手：祈福新村、錦繡生態園成交均價：8500-11000元/㎡萬科蘭喬圣菲、雅居樂、新紅棉大廈、金海山語花園、明日華府總貨量：1400多套禪城、南海、順德、番禺在售樓盤對比南海區禪城區大良區陳村鎮樂其他區域在售項目特點禪城、桂城是整個大佛山樓價最高的地區，房地產發展較早較成熟，政策導向作用明顯，大型市政配套設計建設跟進迅速，禪城重點發展區域東平新城地跨樂從，桂城重點發展區域是千燈湖板塊有不少大型開發商進駐，逐漸成為居住新區；大良是順德商業中心，區域核心經濟為主，但大良近年的新增貨量呈現下降趨勢，不少在售樓盤已接近尾聲，新開發項目較少，城中地塊供應越來越緊缺

容桂近年發展明顯，不少開發商大批量搶地，市場發展大大得到提升番禺近年來新貨供應量幾乎為零，尤其鐘村板塊基本沒新增在售項目，但二手市場交投活躍，較新的電梯物業成交價格均突破10000元/m2，其他區域在售項目特點禪城、桂城是整個大佛山樓價最高的地區，房項目吸引跨區域客戶可能性交通規劃：陳村路網規劃較完善，多條軌道線及高速路交會于此，對客戶跨區域置業提供可能。區位條件：陳村屬于廣佛交會的連接地段，又有新客運站作為支持，有機會和北滘一起成為廣佛CLD中心居住區。價值對比：和其他區域對比，陳村在售均價較低，不久將來會成為價值洼地。競爭對比：按照供應量和發展趨勢分析，不少大開發商將會在2012年前后在陳村推貨，雖然會在一定程度上激發了本地客戶的消費欲望，但同時也透支了部分購買力，因此客戶群除了立足本土外，還很有必要向外輻射?？蛻粽J知：順德及佛山客戶有個傳統認知的習慣，需要客戶接納陳村作為居住新區需要一定時間的宣傳鋪墊。對項目客戶群來源，我們得到以下總結：項目首推產品主要客戶群應立足陳村、北滘本地，可適當輻射到番禺二推產品主要客戶群除了有一期的客戶外，也要適當吸引佛山、順德其他區域項目吸引跨區域客戶可能性交通規劃：陳村路網規劃較完善，多條軌5、區域在售樓盤狀況5、區域在售樓盤狀況萬科繽紛四季物業類型：高層洋房占地面積：首期6.9萬㎡，二期9萬㎡建筑面積：首期13.4萬㎡，二期29萬㎡總套數：5棟30層，2梯3戶和2梯4戶，共976戶，首推2棟，共420套，976套年內推售完畢在售戶型：三房、四房面積：96㎡、125㎡

、136㎡均價：8800-9500元/㎡（帶1500元裝修）毛坯價：7300-8000元/㎡折扣：98折銷售率：8月7號收籌1000多個，14號公開發售配套：泳池、會所客戶群：陳村本地公務員、私企業主、部分廣州客，改善型買家為主，10%左右投資客萬科繽紛四季物業類型：高層洋房新君匯花地灣物業類型：15-16層高層洋房占地面積：40000㎡建筑面積：140000㎡總套數：1000戶,2梯6戶在售戶型：三房套內面積：114-119㎡、76-87㎡均價：6800元/㎡折扣：（原價-20000）*98銷售率：14.97%配套：泳池、商業街客戶群：陳村本地首次置業和首次改善客戶、番禺地區投資客，但數量不多，咨詢為主新君匯花地灣物業類型：15-16層高層洋房金宇錦園物業類型：高層洋房占地面積：20000㎡建筑面積：70000㎡總套數：7棟，560戶待售戶型：兩房、三房、四房面積：70-90㎡、120-140㎡

均價：待定折扣：待定銷售率：現接受誠意登記配套：泳池、區政府公園客戶群：陳村本地為主，首置或者首次改善客戶金宇錦園物業類型：高層洋房金茂華美達廣場物業類型：酒店式公寓占地面積：53761㎡建筑面積：188164㎡總套數：3梯16戶，共1600戶在售戶型：公寓4.95米層高LOFT（可辦營業執照）建筑面積：30-40㎡套內面積：48-56㎡均價：11000元/㎡折扣：99*99*99折銷售率：61.38%配套：酒店、寫字樓、購物街客戶群：陳村、北滘、番禺投資客戶，此盤投資客戶超過70%金茂華美達廣場物業類型：酒店式公寓深業城物業類型：高層洋房、公寓占地面積：305544㎡，近500畝建筑面積：800000㎡總套數：7197戶在售戶型：三房、四房即將發售：臨路邊公寓（戶型待定）面積：159-231㎡均價：8000元/㎡折扣：99折銷售率：62.73%配套：泳池、會所、幼兒園、小學、商業街、大型商場客戶群：北滘、少量番禺地區投資客深業城物業類型：高層洋房、公寓美的簡岸物業類型：高層洋房占地面積：4450㎡建筑面積：20000㎡總套數：1000戶在售戶型：一房、兩房、三房面積：36㎡、62-71㎡

、77-87㎡均價：6500元/㎡折扣：99*98折銷售率：50%配套：自身無配套，享城區配套客戶群：北滘本地首次置業美的簡岸物業類型：高層洋房海畔嘉園物業類型：高層洋房占地面積：25000㎡建筑面積：80000㎡總套數：300戶在售戶型：三房、四房建筑面積：277㎡套內面積：366㎡（贈送陽臺面積較大）均價：7000元/㎡（220萬/套）折扣：一口價銷售率：尾貨配套：泳池、會所客戶群：北滘本地再次改善客海畔嘉園物業類型：高層洋房四、市場定位及發展策略四、市場定位及發展策略1、項目SWOT分析1、項目SWOT分析優、劣勢S.W

地塊自身具有一定優勢,應充分發揮，做好規劃及產品設計，可充分調動周邊專業市場的購買欲望。地塊比較方正平整，有利于規劃設計地塊周邊無高建筑物遮擋，視線較遠自身有商業配套用地，可以以此做賣點距離鎮區大型配套距離不遠地塊周邊以村屋自建房為主，檔次不高所在地區專業市場較多，貨車多且人員混雜住宅用地東面和南面路窄，西面和北面又不臨路，主入口設計考究優、劣勢地塊自身具有一定優勢,應充分發揮，機遇廣佛交接重點發展區域新火車站帶動區域發展陳村北滘靠攏,強大配套支持鎮政府、萬科地塊對區域價值的拉升機遇、威脅O.T威脅順德、佛山其他區域的客人對陳村的認同度有待加強北滘大盤較多,競爭激烈未來陳村項目的直接競爭

受各方面利好影響，未來陳村將發展為廣佛南CLD；面對市場上的競爭，獨特的設計和優質的物業服務可為項目提供重要的競爭資本。機遇機遇、威脅威脅受各方面利好影響，未來陳村對策針對項目周邊以村屋自建房，檔次不高這一劣勢，可在項目產品及形象定位上盡可能弱化來自陳村及北滘在售及即將發售項目的競爭，可在產品設計上盡可能創造差異化大佛山其他區域土地供應及新推貨豐富，跨區客戶對陳村的認同度有待提高，形象定位選擇產品定位選擇客戶來源選擇解決策略解決策略解決策略對策針對項目周邊以村屋自建房，檔次不高這一劣勢，來自陳村及北2、項目定位2、項目定位項目定位關鍵詞——核心競爭力地段配套地塊核心競爭力關鍵詞：交通規劃完善，產業結構更合理關鍵詞：享用鎮中心配套及自身商業配套雙配套服務關鍵詞：土地方正平整視野開闊無遮擋未來關鍵詞：廣佛同城核心，未來居住中心CLD項目定位關鍵詞——核心競爭力地段配套地塊核心競爭力關鍵詞：交定位策略選擇根據地塊特點、目前同區在售項目及客戶來源，我們建議應采用以下策略：

項目主題及形象定位——廣佛CLD·國際都會

項目產品選擇——創新·精品·時尚

客源市場選擇——點、面結合覆蓋定位策略選擇根據地塊特點、目前同區在售項目及客戶來源，我們建廣佛CLD·國際都會廣佛——廣州和佛山廣州和佛山兩市打破行政壁壘，進行區域居住一體化CLD——CentralLivingDistrict，中央生活區

一個大型城市中，在政府總體規劃的引導下，隨著經濟發展到一定階段，人們的工作、生活等行CLD設計圖為模式發生了功能分化，那些由若干居住區組成，可滿足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、教育需求，位于城市中心地帶，并具有城市一流生活質素、高尚人文內涵和完美生態環境的居住區域。國際都會——以環境建設為依托，配套規劃為基礎，讓居住的人感受到環境、服務等優質的都會居住生活居住環境是人類最為重要的生活空間，是人居環境的基本出發點。當“家”的概念擴展到居住環境，那么“居住區”就代表了居所的理想。廣佛CLD·國際都會廣佛——廣州和佛山現代風格的作品大都以體現時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發，講究造型比例適度、空間結構圖明確美觀，強調外觀的明快、簡潔。體現了現代生活快節奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息。建筑形象：現代都會生活物業類型建議：12-18層電梯洋房建筑平面形式：2梯3戶和2梯4戶正南北朝向戶型設計方向：戶型兼顧創新與實用，可多利用贈送面積提升附加值現代風格的作品大都以體現時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從項目產品選擇——創新·精品·時尚總建筑套數：1400套左右，分兩期開發建設和銷售建筑面積70-80M290-100M2100-120M2130-160M2160-180M2套內面積60-68M280-85M285-105M2110-136M2136-160M2套數比例10%20%25%30%15%面積比例6%15%22%35%22%目前市面上套內面積80-110M2的產品最熱銷，占市場分額60%左右，針對未來2年戶型需求會逐漸偏大這一常規趨勢,適當增加較大面積的分額，在項目銷售的面積設置上有以上建議。銷售產品配比建議項目產品選擇——創新·精品·時尚總建筑套數：1400套左右，項目產品選擇——創新·精品·時尚因應該地塊要滿足70%以上為建筑面積90M2以下的規定，我們建議在報建上以小戶型為主,銷售采取小戶型合并的方式來解決相應的規劃要求。從06年實施這一規劃要求以來，已經有不少成功合并的產品面向市場，在產品設計上對這一要求并不難。建筑面積60M270-80M290-100M2100-120M2130-160M2160-180M2套內面積50M260-68M280-85M285-105M2110-136M2136-160M2套數比例14%41%15%9%全部由合并產生，不做報建21%面積比例20%48%14%7%11%滿足報建規劃70%的要求報建產品配比建議項目產品選擇——創新·精品·時尚因應該地塊要滿產品建設功能建議產品建筑面積套內面積針對客戶功能要求推售期舒適二房70-80M260-68M2投資客首次置業房間設計寬敞可創新拓展空間（N+1）一期合并三房合并120M2102M2首次置業首次改善功能分隔合理，贈送面積大大陽臺三房精致實用一期二期合并四房合并130-160M2119-136M2首次改善再次改善大廳大陽臺，贈送面積大功能齊全大四房舒適實用二期緊湊三房90M277M2首次置業首次改善房間一大兩小，大陽臺設計可創新拓展空間（N+1）一期舒適三房100-120M285-110M2首次改善房間一大兩小，主臥室功能突出，帶入戶花園，贈送面積多、朝向佳一期二期舒適四房160-180M2136-153M2再次改善入戶花園、大陽臺設計照顧景觀和朝向，朝南雙套房設計，顧及三代同堂一期二期產品建設功能建議產品建筑面積套內面積針對客戶功能要求推售期舒客源市場選擇——點、面結合覆蓋立足陳村、北滘首次置業、改善客戶輻射番禺鐘村南站地區投資客或二手客戶少量吸引順德、佛山其他區在陳北區工作的高管一期開發大約50%貨量戶型種類多樣目標客戶二期開發大約50%大戶型比例增多目標客戶立足陳村、北滘改善客戶逐步加大番禺鐘村南站地區投資客或二手客戶擴大推廣順德、佛山其他區的投資客一年后同區供應量增加共同激區內發客戶需求項目知名度達到一定程度，其他區域的客戶可近一步增加比重客源市場選擇——點、面結合覆蓋立足陳村、北滘首次置業、改善客目標客戶群分析往返廣佛的經商人士、二手買家番禺、容桂、樂從、大良小企業老板其他區域的投資客戶核心客戶（約占總量的60％）跨區客戶（約占總量的40％）陳村公務員和企事業領導陳村機械業、花卉業老板陳村、北滘私企主及高級管理人員目標客戶群分析往返廣佛的經商人士、二手買家核心客戶跨區客戶陳3、項目定價策略3、項目定價策略定價依據

以項目從2012年上半年開售，銷售期為2年，2013年下半年銷售完畢來預估價格，我們有以下依據：從項目定位來看，我們應該以現在市場高端產品及配套為參考。陳村最高在售項目是品牌開發商萬科，他們在2010年8月的價格是7300-8500元/平方米，預估2012年漲幅15%，價格幅度在8500-10000這個區間。項目價格走勢應根據2012年整個陳村市場發展來預估。國家調空政策頻繁出臺，恒昌觀點認為，對一線城市的樓價有一定的遏制作用，二線城市影響比較少，即便如此，樓價并不會下跌，只是放緩增長速度而已。預計2012年樓價會比現在有所上升，市場前景還是比較明朗的。定價依據以項目從2012年上半年開售，銷售期為根據市場數據、自身用地情況、區域未來發展，我們建議項目套內面積均價9000元/m2首期產品均價：8700元/m2價格區間：8400-9000元/m2二期產品均價：9300元/m2價格區間：9000-9600元/m2定價策略——低開高走根據市場數據、自身用地情況、區域未來發展，我們建議項目套內面影響價格因素拆分因素

陳村當地常規增幅交通規劃區域利好自身商業建設配套完善區內其他項目帶動作用最終銷售均價價格上漲百分數5%4%3%3%共漲15%8400元/m29600元/m2以項目從2012年上半年開售，銷售期為2年，2013年下半年銷售完畢來預估上漲15%影響價格因素拆分因素陳村當地交通規劃自身商業祝陳村太平洋項目運作成功!祝陳村太平洋項目運作成功!陳村太平洋項目住宅

投標策劃案2010年8月陳村太平洋項目住宅

投標策劃案2010年8月報告內容一、產業經濟發展及區位條件分析1、順德地區產業經濟發展現狀2、順德地區城市空間結構及發展規劃二、用地條件分析三、居住物業市場分析1、順德房地產市場整體情況2、陳村住宅市場情況3、跨區客戶來源分析4、細分市場特點分析5、區域在售樓盤狀況四、發展策略及市場定位1、SWOT分析2、項目定位3、項目定價策略附件:銷售服務形式報告內容一、產業經濟發展及區位條件分析1、順德地區產業經一、產業經濟發展及區位條件一、產業經濟發展及區位條件1、順德地區產業經濟發展現狀1、順德地區產業經濟發展現狀順德近年來經濟總量一直位居大佛山各區首位，并保持著14%以上的增長水平。按常住人口202.83萬計算，2009年順德人均GDP達82230元。順德屬珠三角富有地區，經濟水平的提高極大的帶動了地區居民的消費能力。順德經濟總量龐大，居民消費能力較強數據來源：佛山統計局順德近年來經濟總量一直位居大佛山各區首位，并保持著14%以上順德地區已形成家電、家具和花卉三大支柱產業，其中家電業是最大產業。2008年產值超億元的工業企業達302家。樂從是全國最大的家具集散地，陳村則是全國花卉產業重鎮。產業集聚的經濟形式導致順德的鎮區經濟各有特色，順德房地產市場也因此分割成若干板塊。順德工業產業發達，產業集聚現象明顯花卉，機械家電，金屬材料電子，木工家電機電，機械家具家具，塑料建材小五金家電家電服裝，模具順德地區已形成家電、家具和花卉三大支柱產業，其中家電業是最大擁有家電生產企業及配件類企業3000多家，包括美的、科龍、格蘭仕等多個知名家電品牌。年產值超過1000億元，占全國同業的15%。主要集中在容桂和北滘。支柱產業的發展不僅帶動了地區經濟發展，也造就了一大批成功的創業者和企業中高層人士。順德最大支柱產業——家電業擁有家電生產企業及配件類企業3000多家，包括美的、科龍、陳村經濟總量較少，但增長幅度遠高于其它鎮區。近年來，陳村經濟總量持續攀升，06-08年GDP增幅達20%以上。按常住人口12萬計算，人均GDP達7萬元。09年陳村80多億元的經濟總量中，有很大比例屬于花卉和機械兩大產業的貢獻，形成了極具特色的產業經濟。陳村——花卉和機械兩大產業推動經濟發展陳村經濟總量較少，但增長幅度遠高于其它鎮區。陳村——花卉和機作為“全國花卉第一鎮”，陳村花卉年交易額在20億元以上。陳村花卉世界是有名的花卉專業市場，總占地面積一萬畝，匯集世界各地花卉企業300多家?；ɑ墚a業不僅帶動了地區經濟發展，更重要的是，它讓陳村聲名遠揚，吸引來各方投資者。陳村花卉世界陳村花卉世界陳村主要產業——花卉作為“全國花卉第一鎮”，陳村花卉年交易額在20億元以上。陳村陳村的陶瓷機械約占全國市場60%；打樁機械約占全國市場40%；鍛壓機械占全省市場35%。2008年，陳村機械裝備及配套產業總產值達120億元，占全鎮工業總產值的近60%。目前，陳村機械雖已形成較強的產業集聚，但先進技術的缺乏并不能為陳村帶來高端技術人才。順聯國際機械城陳村主要產業——機械陳村的陶瓷機械約占全國市場60%；打樁機械約占全國市場40%2、順德地區城市空間結構及發展規劃2、順德地區城市空間結構及發展規劃順德位于佛山市西南部，地處珠三角平原的中心，是珠三角交通連接要道。東北方是廣州市，西北方為佛山市中心禪城區，東連番禺，北接南海，西鄰新會，南界中山市。距廣州32公里、香港127公里(69海里)、澳門80公里。順德區高明區禪城區南海區三水區番禺區廣州市區中山市新會區順德與廣州番禺區接壤，是廣佛同城的重要陣地順德位于佛山市西南部，地處珠三角平原的中心，是珠三角交通連接陳村位于順德北部，是廣佛交接的五大板塊之一，是番禺、順德、禪城、南海的連接點。北距廣州17公里，西往13公里就是禪城、南海，東走15公里可抵達番禺，南面是北滘鎮。順德區北滘陳村陳村位于順德最北，接壤佛山番禺，區位優越陳村位于順德北部，是廣佛交接的五大板塊之一，是番禺、順德、禪從陳村站乘坐廣珠輕軌，前往廣州新火車站只需10分鐘，抵達珠海拱北只需30分鐘開車走廣珠西線高速，前往芳村只需10分鐘，抵達中山城區只需30分鐘連接佛山中心城區與廣州新客站的廣佛地鐵二號線將于2015年初開工建設，2020年中建成通車連接廣州中心城區和高明的廣明高速規劃將于2011年建成通車陳村將成為禪桂、順德、高明至新火車站的物流中轉站，這將對陳村經濟帶來巨大的推動作用軌道交通及高速公路為陳村發展加速廣珠輕軌陳村站廣珠輕軌北滘站廣珠西線廣珠輕軌廣州新火車站廣明高速廣佛二號線從陳村站乘坐廣珠輕軌，前往廣州新火車站只需10分鐘，抵達珠海北滘地區早期集聚了美的、碧桂園等知名開發商的大型住宅項目陳村近幾年賣地成績理想，以萬科為首的大型開發商紛紛搶占市場地區交通基礎和生活配套設施日益完善陳村---北滘地區已形成一定居住氛圍和檔次，有望打造成未來廣佛南的CLD中心居住區陳村---北滘中心居住區CLD北滘地區早期集聚了美的、碧桂園等知名開發商的大型住宅項目陳村二、用地條件分析二、用地條件分析項目用地建設條件用地

性質用地

編號用地面積(畝)用地面積(平方米)商業服務設施用地1-17952662.24商業服務設施用地1-24429555.38二類居住用地1-39160933.88合計2141431521-3二類居住用地技術指標:建筑密度≤25%容積率2.5綠地率≥35%建筑控高≤100米建筑面積90平方米以下占總建筑面積70%以上比重公共設施配建項目社區服務中心0.15平方米/人幼兒園2000平方米公廁、物業管理用房50-300平方米垃圾收集站≥40平方米項目基本用地指標注：地塊用地指標為宗地用地規劃設計要點數據1-3住宅用地1-1商用1-2商用項目用地建設條件用地

性質用地

編號用地面積用地面積商業服務項目自身的商業形象對住宅的帶動商業配套商業配套

項目本身自有體量為32萬M2左右的商業配套，包含有寫字樓、商務酒店公寓、星級酒店、商業街、健身運動中心、下沉式商場及綠化廣場等的物業類型，商業的高檔形象能對住宅有帶動作用，完善的商業配套也能為住宅物業提升附加值。項目自身的商業形象對住宅的帶動商業配套商業配套地塊有一定內部條件

適合打造高品質項目整體地塊方正平整，比較好規劃周邊高層建筑不多，對景觀視線不遮擋離公路有一定距離，噪音和粉塵污染一定程度隔絕旁邊有不少村屋，一定程度影響項目檔次地塊東邊村路地塊東邊小水系地塊西南邊地貌地塊正南面地貌地塊北邊村路地塊北朱沙圍北地塊有一定內部條件

適合打造高品質項目整體地塊方正平整，比較項目周邊環境不理想屬于工業區，花卉和機械產業云集，居住氛圍不濃厚項目離順聯廣場、陳村醫院2公里，離陳村鎮1公里之內周邊專業市場云集，運輸貨車經常經過貨車通過陳村蘭花市場隨處可見的蘭花工業新君悅酒店順聯廣場陳村醫院北項目周邊環境不理想屬于工業區，花卉和機械產業云集，居住氛圍不項目周邊日常生活配套基本完善，

有規模較大的超市、購物廣場項目周邊配套基本完善陳村鎮中心小學、陳村城區一小新村幼兒園陳村蘭花市場順聯國際機械博覽中心華潤萬家、順聯廣場（2公里）新君悅酒店陳村醫院項目在白陳公路（省道）上，廣珠西線（高速公路）可通往廣州芳村，G105（國道）可通往北滘，佛陳公路（省道）可通往佛山白陳路項目所在地順聯國際機械博覽中心華潤萬家順聯廣場新君悅酒店陳村醫院蘭花市場廣珠西線佛陳路項目周邊日常生活配套基本完善，

有規模較大的超市、購物廣場項小結地塊內部比較平整，規劃比較方正，可以很好地布局。項目內有自身大型商業配套，能很好地提升物業的附加價值。周邊環境不理想，省道有不少小型火車經過，而臨近缺乏大型居住區，以工廠和工業圍繞，缺少居住氛圍。項目用地離陳村主要商業只有2公里，區外配套相對完善。交通網絡相對完善，未來交通規劃能起到連接項目到周邊各鎮區的作用。北小結地塊內部比較平整，規劃比較方正，可以很好地布局。北三、居住物業市場分析三、居住物業市場分析1、順德房地產市場整體情況1、順德房地產市場整體情況面積：萬㎡資料來源：佛山市建設局順德在大佛山五區中成交量比較突出

從上圖可看，在最近幾年里，順德的成交量一直比較活躍，位居大佛山前列。這與順德近年來市政規劃和居民購買力有一定關系。面積：萬㎡資料來源：佛山市建設局順德在大佛山五區中成交量比較順德的成交均價在大佛山地區處于中游水平

順德成交均價近年來一直攀升，但始終位列大佛山中游位置，有望成為今后幾年大佛山地區的價值洼地。順德的成交均價在大佛山地區處于中游水平順德成交順德重點鎮及周邊住宅市場的分布樂從禪桂番禺大良：順德區的中心城區，人口、交通條件成熟，配套齊全，房地產起步早并發展條件優越，房價在其城中心地位的支持下快速增長。容桂：近一兩年，隨著品牌開發商的進駐，房地產市場發展迅速。北滘：電器產業基礎好，早期進入的開發商開發樓盤素質比較高。禪桂：政府支持，臨近廣州，緊跟大佛山的步伐，是佛山樓價的風向標。樂從：有大型居住板塊規劃，品牌開發商進駐，樓價逐漸升高。番禺：廣州華南板塊，成熟但現有供應不足，二手成交暢旺。順德重點鎮及周邊住宅市場的分布樂從禪桂番禺大良：順德區容桂和大良屬于順德房地產先發展起來的區域，無論是成交量還是成交均價方面均較高。而近半年樂叢和北滘的交投有上升趨勢。特別留意陳村的供應量是零狀態，但依然有成交，供求關系有待平衡。陳村價格為各區最低，上升空間大，價值洼地逐漸形成。樂從禪桂番禺65.9654.4083.2069.4229.9324.31.2828.0931.97142.72161.820141.4153.42順德主要鎮區住宅市場供求及價格對比2009年6月—2010年6月容桂和大良屬于順德房地產先發展起來的區域，無論是成交量還是成順德客戶購房習慣習慣置業傳統中心區域大良、容桂、樂從順德購房習慣以套內面積來計算總價。容桂成交量為全順德首位。容桂有不少開發商大批量拿地，市場發展大大得到提升。二三級鎮街，則處于斷層供應。市場需求外流，大量鎮街剛性需求客戶涌入容桂置業。大良作為中心城區地位顯著，成交均價為全區之最。樂從新推貨量呈現供不應求的態勢。大良集中了眾多品牌開發商，也能比較容易吸引其他鎮區的客戶置業。陳村、北滘因與廣州接壤，跨區域更易吸引廣州番禺地區客戶。數據支持：順德統計網順德客戶購房習慣順德購房習慣以套內面積來計算總價。數據支持：順德客戶購房習慣面積較大，接受價格隨區域不同而異大良供應72-112的3房單位為主，受到首次置業和首次改善型買家追捧，樓盤素質高，客戶能接受相對較高的價格。容桂客戶中大戶型需求大，市場供應75-118的3房戶型為主，公寓及復式產品缺乏，隨著品牌開發商進駐，客戶能接受價格逐漸提高。樂從在售產品戶型豐富，中大戶型產品可選擇較多，客戶需求3房和5房單位為主，缺乏公寓和復式類型。北滘以70-140的3房單位為主，老城區有90以下的小3房，新城區也有投型資公寓，客戶除了北滘外，還有陳村和番禺，但價格接受能力較低。數據支持：順德統計網順德客戶購房習慣大良供應72-112的3房單位為主，受到首次2、陳村房地產市場整體情況2、陳村房地產市場整體情況陳村房地產發展經歷了四個階段2000年以前：以自建房為主，形成了大量的單體樓。2001-2007年：形成以碧桂園為龍頭的局面，但仍然以自建房為主，而碧桂園仍然是以佛山客戶為主。2007-2009年：一些小樓盤出現，東悅酒店開發的花地灣打破了陳村市場碧桂園一枝獨大的局面。2009以后（未來)：隨著陳村多塊大型用地的推出，多個品牌商進入市場，陳村房地產真正進入高速發展的階段。

經過多年的發展，目前由于陳村房地產的發展滯后，導致許多有實力的本地企業家不是選擇自建別墅，就是到禪城或華南板塊購房居住，也同時導致其他區域客戶對此板塊的不認同感。陳村房地產發展經歷了四個階段2000年以前：以自建房為主，形陳村周邊主要板塊情況陳村北滘禪桂

板塊順德新城

板塊華南

板塊佛山廣州項目周邊主要板塊分布板塊板塊特征幅射區域客戶來源華南板塊跨區域幅射廣州中心城區、番禺、順德本地私營企業主、企業高管、廣州外來白領、香港及廣州本地養老人群私營企業禪桂板塊跨區域幅射大佛山市場、廣州大佛山本地企業主、公務員及廣州投資客順德新城板塊城區域幅射順德城區市場順德本地人為主陳村、北滘板塊鎮區內幅射陳村、北滘陳村、北滘鎮本地市場為主

目前項目周邊有三大板塊華南板塊、禪城板塊目前已成為跨區域幅射的板塊，房地產市場發展成熟。順德新城板塊發展也較為成熟，主要幅射順德下屬鎮區容桂、大良。陳村、北滘板塊房地產剛剛起步目前以本地市場為主,未來有機會成為繼華南板塊的跨區域幅射的居住板塊，目前仍需時間完成區域內的基礎設施建設。陳村周邊主要板塊情況陳村北滘禪桂

板塊順德新城

板塊華南陳村整體供貨量不足，導致客戶大量外流到番禺、北滘、禪城等區域。隨著09年供貨量有所改善，銷售量也有所回升，但未能真正體現陳村消化能力。陳村2010年總供應量約2930套，以首置及首改產品為主，約2420套，占總供應量的82.59%。2009-2010年土地供應量大增。陳村2010年總供應量接近3000套，為近年之最07-09年成交包括車位，商鋪陳村整體供貨量不足，導致客戶大量外流到番禺、北滘、禪城等區域今年陳村—北滘市場總體供應約為45-60萬M2

市場將迎來供應高峰序號地塊位置開發商占地面積

(M2)容積率總建(M2)樓面地價拍地日期1佛陳公路潭洲村萬科28.4萬2.571萬302809.72梁釗林公園東側君怡房產348173.110.8萬146209.63錦龍工業區萬科389853.4613.5萬100009.64樟村街個人122533.23.9萬163209.65北滘新城D-2地塊威靈房產15萬2.842.5萬286709.96深業城深業地產30.5萬2.058.4萬134007.67海琴水岸

(洋房部分)金泰房產12萬2.734萬120007.1合計234萬近年來陳村—北滘兩鎮新拍土地的項目后續總的建筑面積達到234萬M2，新增項目（預計除萬科潭洲地王外），其他項目近兩年內都將推出市場。今年陳村土地供應量約20萬M2

，達到近年之最，北滘供應量將超過25萬M2

。值得關注是萬科連續在陳村投得3個地塊，說明品牌開發商看好陳村的洼地價值。1234567今年陳村—北滘市場總體供應約為45-60萬M2

市場將迎來供3、跨區域客戶來源分析3、跨區域客戶來源分析影響客戶來源的因素——交通交通便捷是吸引跨區置業的必不可少的首要影響因素，也是具有決定性影響的因素。順德交通路網發達，陳村鎮位于交通要道，通往各地的交通方便。廣珠西線G105佛陳路、白陳公路從交通條件看首批客戶容易吸引區域：陳村、北滘、番禺鐘村。后續客戶支持區域：大良、樂從、禪城、容桂。與三地距離感較遠。沒有高速路網規劃，需要靠省道國道。陳村禪城容桂北滘番禺鐘村樂從大良往大良19公里往容桂34公里往鐘村8公里往禪城15.9公里往樂從20.3公里影響客戶來源的因素——交通交通便捷是吸引跨區置業的必不可少的影響客戶來源的因素——區位一般來說，地處城市發展中心區域，經濟發展比較穩定，又有相對穩定的產業結構，更能吸引買家到該區置業。從區位條件看首批客戶容易吸引區域：陳村、北滘、樂從、番禺鐘村。后續客戶支持區域：禪桂、大良、容桂。這些地區都是經濟發展比較發達的區域。都具有穩定的產業結構，傳統觀念上佛山的中心城區。居民的居住區域習慣較強，而且其他二三級鎮區的客人也會流向這些區域置業。樂從順德家具產業經濟發展迅猛禪城、桂城佛山中心城區北滘距離陳村最近鎮區產業與陳村比較相近大良、容桂順德城區經濟、政治中心陳村番禺鐘村廣州火車南站影響客戶來源的因素——區位一般來說，地處城市發展中心區域，經影響客戶來源的因素——區域競爭一般來說，項目周邊區域的競爭源自于這些區域房地產發展現狀，售價，供應量等因素。順德大良容桂板塊新貨供應充足，而且產品類型多樣，剛性需求買家選擇多。北滘早期美的、碧桂園和君瀾開發的項目二手成交價高，但在售項目以首次置業買家為主，改善性產品選擇少。陳村是近期開發熱點，除本地改善性客人，也受番禺客戶青睞。樂從、禪桂兩地房地產開發成熟、供應量穩定，雖然價格高，但仍能留住當地買家。樂從缺乏穩定供應銷售價格持續颮高產品種類多樣、大戶型選擇多禪城、桂城知名開發商聚集新貨數量多產品類型多樣北滘早期開發素質高、二手價高在售項目多、價格相對低在售種類多，素質參疵不齊大良、容桂新貨供應充足產品類型多樣價格受高端產品影響，售價高陳村番禺鐘村缺乏新貨供應二手成交相對活躍戶型選擇多樣影響客戶來源的因素——區域競爭一般來說，項目周邊區域的競爭源競得人占地面積價錢容積日期新美德房地產2.2萬9千萬3.56月萬科11.7萬5.5億2.51月新域3.3萬2.45億2.51月容桂、大良競得人占地面積價錢容積交易日期三聯房地產11.2萬3.1億4.0/2.51月華鑫匯投資10.4萬1.8億2.72月嘉薈12.2萬14億3.52月4.7萬9.6億5.02月12.2萬13億3.22月10.9萬9.7億2.62月禪城影響客戶來源的因素——土地供應一般來說，一個地區土地供應量充足、地價上升幅度明顯，該地區未來房地產發展態勢就會良好。禪城的土地供應量比較大，并且地價持續上升，未來住宅物業的供應量仍然巨大，但由于地價走高，房價也將持續走高。容桂和大良土地供應量正逐步減少，城區中心可開發面積不大，剛性需求客戶逐漸向城外遷移，但要認同陳村為中心居住區還需要一點時間鋪墊。陳村自身有超過20萬M2的土地供應，而且樓面地價不高，發展潛力巨大，而現階段房價不高，價值洼地逐漸形成。數據來源：佛山城市規劃網競得人占地面積價錢容積日期新美德房地產2.2萬9千萬3.56小結本項目除了陳村當地改善型客戶外，還可以吸引來自北滘、番禺鐘村附近的客戶。出于交通、區位和客戶居住習慣的考慮，也考慮到營銷投入和產出的比例，需在首期開發過后再對順德及佛山其他區域的客戶進行分析考察。小結本項目除了陳村當地改善型客戶外，還可以吸引來自北滘、番禺4、細分市場特點分析1、陳村2、北滘3、順德、佛山其他區、番禺鐘村4、細分市場特點分析1、陳村本案A:萬科繽紛四季B:金宇錦園C:新君匯花地灣D:深業城E:華美達F:美的簡岸G:海畔嘉園陳村北滘在售項目分布BACEFDG本案A:萬科繽紛四季陳村北滘在售項目分布BACEFDG細分市場物業類型對比區域樓盤名稱物業類型占地面積建筑面積總套數交樓標準陳村萬科繽紛四季30層超高層洋房69000㎡1340000㎡976戶1500元/m2金宇錦園22層高層洋房20000㎡70000㎡560戶毛坯新君匯花地灣16層高層洋房40000㎡140000㎡1000戶毛坯北滘深業城11層高層洋房305544㎡800000㎡7197戶毛坯華美達酒店式服務公寓53761㎡188164㎡1600戶毛坯美的簡岸18層高層洋房4450㎡20000㎡1000戶毛坯海畔嘉園高層洋房25000㎡80000㎡300戶毛坯

在售物業基本為高層電梯洋房、毛坯交樓標準，陳村市場產品比較單一，北滘物業類型比較多樣，有純公寓和大型居住社區。細分市場物業類型對比區域樓盤名稱物業類型占地面積建筑面積總套區域名稱物業類型一房比例兩房比例三房比例四房比例陳村萬科繽紛四季2梯3戶/2梯4戶//96㎡、125㎡57%136㎡43%金宇錦園2梯4戶/2梯6戶/70㎡90㎡120-140㎡新君匯花地灣2梯6戶/114-119㎡/76-87㎡100%/北滘深業城一梯2戶//159㎡50%191-231㎡50%華美達3梯16戶30-40㎡100%///美的簡岸2梯6戶36㎡16.7%62-71㎡16.7%77-87㎡66.7%/海畔嘉園2梯2戶///366㎡50%細分市場物業戶型對比

在售物業3房和4房以2梯3，4戶為主，80以下小戶型以2梯6戶為主。陳村戶型比較單一集中為3房和4房，北滘有獨棟公寓和較大型社區，對跨區客戶有一定吸引力。區域名稱物業類型一房比例兩房比例三房比例四房比例陳村萬科繽紛區域樓盤名稱套內面積均價折扣客戶陳村萬科繽紛四季7300-8000元/㎡（毛坯價）98折陳村本地公務員、私企業主、部分廣州客，改善型買家為主，10%左右投資客金宇錦園待定待定陳村本地為主，首置或者首次改善客戶新君匯花地灣6800元/㎡（原價-20000）*98陳村本地首次置業和首次改善客戶、番禺地區投資客，但數量不多，咨詢為主北滘深業城8000元/㎡99折北滘、番禺華美達11000元/㎡99*99*99折陳村、北滘、番禺投資客戶，此盤投資客戶超過70%美的簡岸6500元/㎡99*98折北滘本地首次置業海畔嘉園7000元/㎡一口價北滘細分市場物業售價客源對比

在售物業以萬科和深業城售價最高，而且客戶來源比較豐富，但該兩盤仍先立足于陳村和北滘本地，值得關注華美達作為純公寓物業能吸引比較大量投資客。區域樓盤名稱套內面積均價折扣客戶陳村萬科繽紛四季7300-8禪城、南海、順德、番禺在售樓盤對比南海區禪城區大良區陳村鎮樂從鎮番禺區北滘成交價：7300-9000元/㎡代表樓盤：創鴻水韻尚都、萬錦東苑、保利花園、鉑麗錦麟成交均價：7300-9200元/㎡代表樓盤：旭景豪庭、依云水岸、威斯廣場總貨量：275套成交均價：8300-11500元/㎡代表樓盤：佛山雅居樂、海景藍灣、金地九龍壁、鴻業城市花園、怡翠宏璟、天御盈品總貨量：與南海合共5100多套成交價：6300-8000元/m2成交均價：6300-7800元/m2代表樓盤：美的簡岸、