2022年房地產估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫有答案第一部分單選題(50題)1、商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。

A.20%

B.15%

C.10%

D.25%

【答案】：B

2、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。

A.概率抽樣

B.隨機抽樣

C.估計抽樣

D.定額抽樣

【答案】：A

3、通過招拍掛方式獲得國有建設用地使用權的建設項目，不需要房地產開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。

A.建設項目用地預審與選址意見書

B.建設用地規(guī)劃許可證

C.國有土地使用證

D.建設工程規(guī)劃許可證

【答案】：A

4、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經(jīng)營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

5、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。

A.買方

B.賣方

C.買賣雙方

D.協(xié)議中規(guī)定的一方

【答案】：B

6、國家提高貸款利率，會()。

A.抑制房地產需求

B.增加房地產供給

C.增加銀行風險

D.導致房地產實際價值折減

【答案】：A

7、由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的（）特征。

A.壟斷競爭

B.寡頭壟斷

C.壟斷

D.競爭

【答案】：A

8、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮與排水相結合

C.卷材防水

D.鋼筋混凝土防水

【答案】：B

9、“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個預測值”的是（）。

A.最樂觀預測值

B.最悲觀預測值

C.最可能預測值

D.最不可能預測值

【答案】：D

10、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43

【答案】：A

11、烏梅丸在加減應用時治療心下疼熱甚者應加

A.使君子、苦楝根皮

B.川楝子、白芍

C.榧子、檳榔

D.人參、當歸

【答案】：B

12、寒濕痰瘀，阻滯凝結，如流注、痰核、瘰疬、乳巖、橫痃、貼骨疽、蟮頭等病。初起皮色不變，腫硬作痛者，治宜首選

A.犀黃丸

B.透膿散

C.小金丹

D.川芎調茶飲

【答案】：C

13、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現(xiàn)金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險

【答案】：D

14、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。

A.損益表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.資金來源與運用表

D.項目投資現(xiàn)金流量表

【答案】：D

15、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。

A.基礎設施建設費

B.城市建設配套費

C.公共配套設施建設費

D.不可預見費

【答案】：B

16、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。

A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況

C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還

D.貸款有保證、抵押、質押三種形式

【答案】：B

17、總平面設計中影響工程造價的因素不包括（）。

A.功能分區(qū)

B.運輸方式選擇

C.占地面積

D.建筑結構

【答案】：D

18、在房地產產品生產過程中，承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（）。

A.建筑師

B.結構工程師

C.設備工程師

D.造價工程師

【答案】：A

19、在某房地產開發(fā)項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發(fā)項目將面臨（）。

A.政策風險

B.市場風險

C.財務風險

D.信用風險

【答案】：A

20、從市場營銷的角度出發(fā)，一些甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、青年公寓市場等是按照（）。

A.房地產的用途和等級劃分的

B.房地產的交易方式劃分的

C.目標市場細分的

D.房地產購買者目的劃分的

【答案】：C

21、管理費是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資和()。

A.前期費用

B.房屋開發(fā)費

C.財務費用

D.辦公費

【答案】：D

22、下列方法中，屬于風險辨識方法的是（）。

A.蒙特卡洛模擬法

B.調查和專家打分法

C.解析方法

D.故障樹分析法

【答案】：D

23、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續(xù)彌補。

A.所得稅前利潤

B.所得稅后利潤

C.應分配利潤

D.未分配利潤

【答案】：A

24、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。

A.經(jīng)營收入抵償全部投資

B.凈收益抵償全部投資

C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

【答案】：B

25、房地產投資信托基金投資房地產的常用經(jīng)營模式是（）。

A.購買-出售

B.購買-更新改造-出售

C.購買-持有出租-出售

D.開發(fā)-出售

【答案】：C

26、（）業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本（含購買價格和購買稅費）、更新改造成本和轉售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉售收入。

A.開發(fā)—銷售

B.開發(fā)—持有出租—出售

C.購買—持有出租—出售

D.購買—更新改造—出售

【答案】：D

27、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽牵瑫r也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。

A.交通方便性

B.聲望或形象

C.位置

D.建筑形式

【答案】：C

28、決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的主要因素是（）。

A.滿足購買者使用要求

B.購買者支付能力

C.物業(yè)預期收益

D.物業(yè)用途

【答案】：C

29、房地產投資分為土地開發(fā)投資、房地產開發(fā)投資和房地產資產和經(jīng)營投資，是按照（）的不同進行劃分的。

A.物業(yè)用途類型

B.投資對象存在形式

C.房地產投資主體

D.房地產業(yè)經(jīng)濟活動類型

【答案】：D

30、工程量清單是招標文件的組成部分，其組成不包括（）。

A.分部分項工程量清單

B.措施項目清單

C.單位工程費用清單

D.其他項目清單

【答案】：C

31、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費者，即______；定位于最大的細分市場，即______；同時開發(fā)幾種產品，分別定位于不同的細分市場，即______。（）

A.差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷

B.無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷

C.集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷

D.集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷

【答案】：B

32、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。

A.商用房地產風險更高

B.商用房地產的收益更高

C.商用房地產的價值更高

D.商用房地產的增值潛力更大

【答案】：A

33、下列關于房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素的說法中，錯誤的是（）。

A.權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿

B.當短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率

C.空置率是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例

D.通過與物業(yè)服務企業(yè)簽署長期合約可以減少物業(yè)維護管理費用的變動，但不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響

【答案】：B

34、（）是企業(yè)進行市場分析與預測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。

A.市場定位

B.市場調查

C.市場細分

D.市場選擇

【答案】：B

35、關于還本付息的方式說法錯誤的是（）。

A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息

B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息

C.等額還本付息，在規(guī)定期限內分期等額攤還本金

D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息

【答案】：C

36、開發(fā)項目全部投資的內部收益率表明（）。

A.項目投資所能支付的最高貸款利率

B.將未來收益或收入轉換成現(xiàn)值的收益率

C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

【答案】：A

37、對某房地產項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。

A.地價

B.建造成本

C.貸款利率

D.資本化率

【答案】：D

38、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（）元。

A.7019.53

B.7972.34

C.8524.15

D.8587.65

【答案】：B

39、某開發(fā)項目的成本利潤率為80%，開發(fā)周期為4年，則該項目的年成本利潤率（）。

A.等于20%

B.大于等于20%

C.小于20%

D.小于等于20%

【答案】：B

40、查賬時要兼顧各方利益，公平公正地對待涉及多方經(jīng)濟利益的問題。這體現(xiàn)的是查賬原則中的（）。

A.獨立性原則

B.群眾性原則

C.合法性原則

D.公正性原則

【答案】：D

41、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。

A.最高工程費用

B.最高租售數(shù)量

C.最高購買價格

D.最高土地取得價格

【答案】：B

42、下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。

A.購買房地產股票

B.購買商鋪

C.購買房地產債券

D.購買住房抵押支持證券

【答案】：B

43、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業(yè)的流動比率為（）。

A.150%

B.200%

C.75%

D.400%

【答案】：C

44、某項目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

【答案】：D

45、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。

A.開發(fā)商

B.承包商

C.監(jiān)理機構

D.建設主管部門

【答案】：A

46、（）是指以物理計量單位或自然計量單位所表示的建筑工程各個分項工程和結構構件的實物數(shù)量。

A.工程造價

B.工程量

C.定額計價

D.設計概算

【答案】：B

47、房地產投資分為土地開發(fā)投資、房地產開發(fā)投資和房地產資產和經(jīng)營投資，是按照（）的不同進行劃分的。

A.物業(yè)用途類型

B.投資對象存在形式

C.房地產投資主體

D.房地產業(yè)經(jīng)濟活動類型

【答案】：D

48、工程成本控制的主要對象是主要費用的（）。

A.變動費用

B.固定費用

C.材料費用

D.人工費用

【答案】：A

49、下列房地產市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是（）。

A.市場因子推演法

B.加權移動平均法

C.簡單平均法

D.指數(shù)平滑法

【答案】：A

50、下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。

A.周期風險

B.比較風險

C.資本價值風險

D.時間風險

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、通過拍賣方式獲得建設用地使用權的建設項目，需要房地產開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領（）。

A.《建設項目用地預審與選址意見書》

B.《建設用地規(guī)劃許可證》

C.《國有土地使用證》

D.《建設工程規(guī)劃許可證》

E.《建設工程施工許可證》

【答案】：BD

2、決策的原則包括（）。

A.系統(tǒng)原則

B.滿意原則

C.淘汰原則

D.反饋原則

E.落實原則

【答案】：ABD

3、按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。

A.市級購物中心

B.地區(qū)購物商場

C.居住區(qū)商場

D.鄰里服務性商店

E.批發(fā)市場

【答案】：ABCD

4、實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。

A.可預測性

B.不可控制性

C.不可逆性

D.可延期性

E.不可變更性

【答案】：CD

5、房地產開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標有（）。

A.成本利潤率

B.銷售利潤率

C.資本金凈利潤率

D.資本金利潤率

E.靜態(tài)投資回收期

【答案】：AB

6、運營費用的人工費包括（）。

A.工資

B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險

C.統(tǒng)籌費

D.聘請法律顧問的費用

E.保安費用

【答案】：ABC

7、物業(yè)代理的形式主要有以下()方式。

A.聯(lián)合代理

B.獨家代理

C.招標代

D.投標代理E政府代理

【答案】：AB

8、物業(yè)資產管理的職能包括()。

A.物業(yè)管理

B.設施管理

C.資產管理

D.運營管理E組合投資管理

【答案】：ABC

9、下列對投資組合理論說法正確的有（）。

A.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應

B.大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性

C.投資者選擇投資組合曲線時，最客觀的選擇是借用低微風險甚至毫無風險的投資項目

D.投資組合理論所做出的減少風險的方法可使投資組合變成毫無風險

E.通過投資組合理論可使個別風險和系統(tǒng)風險減少甚至于完全抵消

【答案】：ABC

10、計箅機軟件只要開發(fā)完成就能取得（）受到法律保護。

A.軟件著作權

B.專利權

C.商標權

D.商業(yè)秘密權

【答案】：A

11、房地產開發(fā)項目策劃的主要工作內容有()。

A.開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇

B.評價方案構造

C.區(qū)位分析與選擇

D.開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇

【答案】：ACD

12、下列房地產投資形式中，屬于按經(jīng)濟活動類型劃分的有（）。

A.居住物業(yè)投資

B.商用物業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資

D.房地產開發(fā)投資

E.房地產資產和經(jīng)營投資

【答案】：CD

13、以下關于房地產企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關系表達式中，不正確的是()。

A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額

C.稅后利潤=利潤總額-所得稅

D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅

【答案】：D

14、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準則包括（）。

A.備選方案差異原則

B.最低可接受收益率原則

C.費用最低原則

D.收益最大原則

E.不行動原則

【答案】：AB

15、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)

C.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)

D.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)

E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)

【答案】：AD

16、下列房地產市場調查的內容中，屬于房地產市場營銷因素調查的有（）。

A.房地產銷售價格調查

B.房地產促銷策略調查

C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調查

D.城市人口地理分布調查

E.城市基礎設施狀況調查

【答案】：AB

17、物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般不考慮的主要因素有（）。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業(yè)信譽

C.基礎租金與市場租金

D.出租單元的面積規(guī)劃與室內裝修

E.物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

【答案】：B

18、房地產開發(fā)項目財務評價的基本報表包括()。

A.總投資估算表

B.現(xiàn)金流量表

C.資金來源與運用表

D.開發(fā)建設投資估算表E資產負債表

【答案】：BC

19、可行性研究的步驟包括（）。

A.接受委托

B.調查研究

C.方案選擇和優(yōu)化

D.財務評價和投資評價

E.編制可行性研究報告

【答案】：ABC

20、下列系統(tǒng)風險屬于政治風險的有（）

A.戰(zhàn)爭風險

B.經(jīng)濟制裁風險

C.土地供給政策風險

D.環(huán)境保護政策風險

E.金融政策風險

【答案】：AB

21、土地費用估算主要包括（）。

A.劃撥土地的征收補償費

B.出讓土地的土地出讓地價款

C.轉讓土地的土地轉讓費

D.租用土地的土地租用費

E.轉讓土地應繳納的手續(xù)費

【答案】：ABCD

22、下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。

A.故障樹分析法

B.期望值法

C.盈虧平衡法

D.解析法

E.蒙特卡洛模擬法

【答案】：D

23、影響房地產市場發(fā)展的經(jīng)濟因素包括()。

A.物價水平

B.家庭規(guī)模

C.工資水平

D.就業(yè)水平E家庭結構

【答案】：ACD

24、下列投資形式中屬于房地產間接投資的有（）。

A.房地產開發(fā)投資

B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的債券

C.房地產置業(yè)投資

D.購買住房抵押支持證券

E.購買房地產投資信托基金

【答案】：BD

25、敏感性分析的三項預測值是指()預測值。

A.最合理

B.最樂觀

C.最可能

D.最悲觀E最公平

【答案】：BCD

26、政府對企業(yè)投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有（）。

A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求

B.項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求

C.項目是否符合國家宏觀調控政策的要求

D.項目是否符合該企業(yè)投資目標實現(xiàn)的要求

E.項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求

【答案】：ABC

27、土地出讓價款的影響因素主要包括（）。

A.住房指數(shù)

B.所在城市

C.地段

D.用途

E.使用條件

【答案】：BCD

28、根據(jù)物業(yè)的類型和特點不同，可以將物業(yè)管理分為（）。

A.居住物業(yè)管理

B.公共物業(yè)管理

C.收益性物業(yè)管理

D.特殊物業(yè)管理

E.工業(yè)物業(yè)管理

【答案】：ABC

29、建筑平面設計常見的組合方式包括（）。

A.走廊式組合

B.套間式組合

C.單間式組合

D.大廳式組合

E.整體式組合

【答案】：ABD

30、按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。

A.市級購物中心

B.地區(qū)購物商場

C.居住區(qū)商場

D.鄰里服務性商店

E.批發(fā)市場

【答案】：ABCD

31、具體的評價方案中加以明確的內容包括（）。

A.開發(fā)項目擬建設的物業(yè)類型

B.開發(fā)項目的規(guī)劃設計條件

C.建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次

D.合作方式與合作條件

E.擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例

【答案】：ACD

32、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵贏利機構建房

【答案】：ABD

33、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報

D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息

【答案】：AD

34、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。

A.文獻查閱法

B.觀察法

C.專題討論法

D.問卷調查法E實驗法

【答案】：BCD

35、建筑安裝工程費用中的財產保險費，屬于（）。

A.措施費

B.規(guī)費

C.間接費

D.直接工程費

E.企業(yè)管理費

【答案】：C

36、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報

D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息

【答案】：AD

37、收集一手資料常用的方法有（）。

A.觀察法

B.訪問法

C.頭腦風暴法

D.問卷法

E.實驗法

【答案】：ABD

38、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行

B.凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現(xiàn)值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)

【答案】：A

39、關于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。

A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權益資本的比率

B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率

C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響

D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益

E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力

【答案】：BC

40、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。

A.投入資金的安全性

B.投資項目的變現(xiàn)性

C.投資收益的長期性

D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性

【答案】：AB

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