2022年房地產估價師之開發經營與管理題庫完整版及參考答案（預熱題）第一部分單選題(50題)1、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。

A.5.77%

B.6.00%

C.10.00%

D.14.40%

【答案】：A

2、在政府授權開發企業負責實施土地開發時，由（）負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。

A.政府部門

B.建設部門

C.房管部門

D.開發商

【答案】：D

3、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進行長期投資

B.變現性差

C.具有更強的適應性

D.具有更專業的物業管理

【答案】：C

4、在估算房地產開發項目的房屋開發費用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用的方法是（）。

A.單元估算法

B.單位指標股算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標法

【答案】：D

5、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。

A.臨界點分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】：A

6、對于一般的房地產投資項目，（）指標值應該大于2。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.流動比率

D.速動比率

【答案】：A

7、居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用屬于（）。

A.基礎設施建設費

B.公共配套設施建設費

C.建筑安裝工程費

D.其他工程費

【答案】：B

8、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標法

【答案】：A

9、房地產開發項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。

A.資本金

B.預租售收入

C.借貸資金

D.政府資助

【答案】：D

10、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。

A.權益融資

B.債務融資

C.發行企業債券

D.吸收其他機構投資者資金

【答案】：B

11、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。

A.8.1%

B.16.0%

C.19.1％

D.23.1%

【答案】：C

12、投資者所要求的最低利率是（）。

A.基礎利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.同業拆借利率

【答案】：A

13、對房地產資產進行全壽命期的管理，通常是由包括物業管理、設施管理、房地產資產管理和()在內的房地產管理人員的責任。

A.定資產管理

B.變動資產管理

C.房地產投資組合管理

D.投資管理

【答案】：C

14、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。

A.0.63

B.1.63

C.2.25

D.12.50

【答案】：C

15、房地產開發投資通常屬于（）。

A.長期投資

B.中長期投資

C.中短期投資

D.置業投資

【答案】：C

16、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險

【答案】：B

17、關于債務融資，下列說法不正確的是()。

A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道

B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸

C.企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年

D.利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”

【答案】：B

18、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。

A.所得稅前利潤

B.所得稅后利潤

C.應分配利潤

D.未分配利潤

【答案】：A

19、房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來表示。

A.平均數

B.相對數

C.合理

D.期望

【答案】：A

20、房地產市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業顧問人員提供咨詢服務，其中可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監理、協助解決工程施工中的技術問題等工作的工程師不包括（）。

A.造價工程師

B.結構工程師

C.建筑設備工程師

D.電氣工程師

【答案】：A

21、與其他投資相比，房地產投資的優點不包括()。

A.能夠得到稅收方面的好處

B.能夠抵消通貨膨脹的影響

C.提高投資者的資信等級

D.變現容易

【答案】：D

22、下列關于房地產置業投資項目的主要不確定性因素的說法中，錯誤的是（）。

A.權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿

B.當短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率

C.空置率是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例

D.通過與物業服務企業簽署長期合約可以減少物業維護管理費用的變動，但不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響

【答案】：B

23、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是（）。

A.目標定價法

B.領導定價法

C.隨行就市定價法

D.認知價值定價法

【答案】：D

24、某筆儲蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計息與按年計息相比，一年后本利和的差額為（）。

A.3.5

B.4.5

C.5.5

D.6.5

【答案】：C

25、隨著我國房地產金融的不斷創新和發展，以前不適合在房地產投資領域使用的（）形式越來越得到普遍應用。

A.長期投資、實物投資和直接投資

B.長期投資、間接投資和實物投資

C.短期投資、實物投資和金融投資

D.短期投資、間接投資和金融投資

【答案】：D

26、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照規定，其室內地面標高±0.000相當于絕對標高（）m。

A.30.8

B.30.80

C.30.800

D.30.8000

【答案】：C

27、某房地產開發項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。

A.896

B.910

C.1050

D.1099

【答案】：A

28、編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。

A.現金流量表

B.利潤表

C.項目總投資估算表

D.資產負債表

【答案】：C

29、如國家債券的收益率為9%，經測算，工業物業市場相對于整個投資市場的風險系數為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業物業的預期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

【答案】：B

30、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（）。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性

【答案】：C

31、房地產開發項目資金籌措計劃中應包括預售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。

A.質量控制目標

B.銷售收入計劃

C.工程建設招標計劃

D.客戶定位

【答案】：B

32、對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發建設，有()的特點。

A.土地費用高

B.無投資風險

C.投資者易與政府溝通

D.開發周期長

【答案】：A

33、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。

A.30%～40%

B.40%～50%

C.50%～60%

D.60%～70%

【答案】：C

34、如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力（）。

A.達到了基準收益率的要求

B.超過了基準收益率的要求

C.未達到財務內部收益率的要求

D.達到了財務內部收益率的要求

【答案】：A

35、運營費用比率是指投資性物業中運營費用支出占（）的比率。該比率越高，則預示著投資項目所獲得的凈經營收入越低。

A.毛租金收入

B.潛在租金收入

C.經營收入

D.凈收益

【答案】：A

36、登記賬簿的直接依據是（）。

A.自制憑證

B.原始憑證

C.記賬憑證

D.會計報表

【答案】：C

37、債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現了債務融資具有（）特點。

A.短期性

B.可逆性

C.負擔性

D.流通性

【答案】：A

38、在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實際發生的資金流出或流入稱為（）。

A.凈現金流量

B.現金流入

C.現金流出

D.現金流量

【答案】：D

39、就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的（）的回收。

A.經營資金

B.開發經營成本

C.開發建設投資

D.總開發成本

【答案】：D

40、某房地產開發項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是（）。

A.18.50%

B.22.68%

C.31.58%

D.34.04%

【答案】：D

41、我國對外籌資成本是在（）的基礎上加一定的百分比。

A.倫敦同業拆放利率

B.新加坡同業拆放利率

C.紐約同業拆放利率

D.香港同業拆放利率

【答案】：A

42、投資者所要求的最低利率是（）。

A.同業拆放利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.基礎利率

【答案】：D

43、產生房地產價格泡沫的基礎是（）。

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.金融機構過度放貸

【答案】：A

44、一般情況下，規劃設計費為建安工程費的（）左右。

A.1%

B.2%

C.2.5%

D.3%

【答案】：D

45、以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款由國有土地使用權出讓金、土地開發成本和（）構成。

A.基礎設施建設費

B.土地增值收益或溢價

C.公共配套設施建設費

D.不可預見費

【答案】：B

46、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是（）。

A.106.12%

B.6.17%

C.50.21%

D.6.00%

【答案】：B

47、管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理合法經營活動而發生的各種費用，包括管理人員的工資和()。

A.前期費用

B.房屋開發費

C.財務費用

D.辦公費

【答案】：D

48、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是()。

A.獲利能力分析

B.盈虧平衡分析

C.市場狀況分析

D.定性風險分析

【答案】：B

49、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。

A.過度開發和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系

B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落

C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了

D.過熱表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

【答案】：B

50、下列各項中，屬于房地產市場分析中需求分析的是（）。

A.吸納率分析

B.市場占有率分析

C.估計項目市場占有率

D.估算項目吸納量

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、以下屬于房地產市場運行的社會環境的有()。

A.基礎設施狀況

B.人口數量和結構

C.居民思想觀念

D.宏觀金融政策E新產品開發能力

【答案】：BC

2、下列各項中，與計算稅前現金流有關的有（）。

A.所得稅

B.完工期限

C.大修基金

D.凈經營收入

E.抵押貸款還本付息

【答案】：D

3、房地產投資之利包括()。

A.較高的收益水平

B.抵消通貨膨脹影響

C.較少的投資

D.可獲金融機構支持E能夠得到稅收方面的好處

【答案】：ABD

4、房地產周期循環的主要原因包括()。

A.供需因素的影響

B.政策因素的影響

C.制度因素的影響

D.空置量的影響E開發商競爭的影響

【答案】：ABC

5、房地產開發項目的基本報表包括（）。

A.現金流量表

B.財務計劃現金流量表

C.利潤表

D.資產負債表

E.投資計劃與資金籌措表

【答案】：ABCD

6、銷售費用是指開發商在銷售房地產產品過程中發生的各項費用，主要包括以下內容（）。

A.銷售推廣費

B.交易手續費

C.銷售代理費

D.不可預見費

E.銷售前期費

【答案】：ABC

7、房地產權益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發新股

C.發行企業債券

D.住房抵押貸款

E.可轉換債券

【答案】：AB

8、下列房地產定價方法中，不屬于競爭導向定價的有()。

A.隨行就市定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法E認知價值定價法

【答案】：B

9、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。

A.項目投資現金流量表

B.部分投資現金流量表

C.資本金現金流量表

D.借貸現金流量表

E.投資者各方現金流量表

【答案】：AC

10、可行性研究的作用有（）。

A.項目投資決策的依據

B.籌集建設資金的依據

C.開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據

D.編制下階段規劃設計的依據

E.對項目進行經濟評價的依據

【答案】：ABCD

11、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者

【答案】：ABCD

12、下列關于工程造價計價中的定額計價，表述正確的是（）。

A.定額計價以直接費單價為基礎

B.定額計價以綜合單價為基礎

C.定額計價是分部分項工程的不完全價格

D.定額計價是分部分項工程的完全價格

E.目前采用單位估價法和實物估價法確定

【答案】：AC

13、經濟評價中的基礎參數包括（）。

A.時間類參數

B.投資類參數

C.融資相關參數

D.收益相關指標

E.評價標準類指標

【答案】：ACD

14、房地產開發的四個階段是指()。

A.投資機會選擇和決策分析階段

B.可行性研究階段

C.前期工作、建設階段、租售階段

D.獲取土地使用權階段E租售階段

【答案】：AC

15、下列房地產開發工作中，屬于前期工作階段的是（）。

A.進行項目的財務評價

B.獲取項目所需土地

C.確定規劃設計方案并獲得批準

D.對項目的建設工程進行招標

E.提交項目開工申請并獲得批準

【答案】：BCD

16、盈虧平衡分析中，產品成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系的假設條件有（）。

A.產品總成本不隨產銷量變化

B.產品銷售量等于生產量

C.單位產品變動成本不隨產銷量變化

D.單位產品銷售價格不隨產銷量變化

E.單位產品固定成本不隨產銷量變化

【答案】：BCD

17、房地產開發的主要程序可分為（）。

A.投資機會選擇與決策分析

B.前期工作

C.建設階段

D.租售階段

E.招標階段

【答案】：ABCD

18、物業資產管理的目標是使房地產的價值最大化，具體管理模式包括（）。

A.物業管理

B.運營管理

C.設施管理

D.房地產資產管理

E.房地產組合投資管理

【答案】：ACD

19、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有（）。

A.利潤總額

B.投資利潤率

C.資產負債率

D.財務凈現值

E.償債備付率

【答案】：AB

20、建設階段的項目管理，包括（）的管理。

A.質量

B.進度

C.成本

D.合同

E.工程

【答案】：ABCD

21、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。

A.物業所處位置

B.輻射區域的范圍

C.建筑設備系統

D.建造年代

E.租戶類型

【答案】：AC

22、受制于房地產的（）等特性，形成了房地產投資區別于其他類型投資的重要特性。

A.不可移動性

B.異質性

C.同質性

D.流動性

E.弱流動性

【答案】：AB

23、對置業投資來說，房地產投資經濟效果的表現形式中，既可在處置物業時實現，也可以在以針對物業的再融資行為中實現的有（）。

A.租金收益

B.物業增值

C.股權增加

D.銷售收入

E.開發利潤

【答案】：BC

24、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業投資特點的是()。

A.買地——建房——賣房

B.買房——經營

C.買房——出租——轉售

D.買房——出租E買地——開發——轉讓

【答案】：BCD

25、按照增量存量細分，房地產二級市場包括（）市場。

A.土地使用權出讓

B.土地使用權轉讓

C.新建商品住宅銷售

D.新建寫字樓出租

E.二手房買賣

【答案】：BCD

26、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括（）。

A.方法科學

B.調查方法專一性

C.創造性

D.合理的信息價值和成本比率

E.政策性

【答案】：ACD

27、建設項目各階段中，影響工程造價的因素有（）。

A.項目合理規模

B.功能分區

C.建設地點

D.工程變更

E.設計方案評價

【答案】：ABCD

28、房地產投資項目經濟評價指標體系中以下()屬于盈利能力指標。

A.FIRR

B.借款償還期

C.財務凈現值

D.資產負債率E流動比率

【答案】：AC

29、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報

D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息

【答案】：AD

30、房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為（）分析。

A.區域房地產市場

B.全國性房地產市場

C.專業房地產市場

D.細分房地產市場

E.項目房地產市場

【答案】：AC

31、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金

【答案】：AC

32、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優

【答案】：A

33、關于房地產投資項目敏感性分析的說法，正確的有（）。

A.敏感性分析是一種動態不確定性分析

B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法

C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析

D.通過敏感性分析能夠判斷項目承擔風險的能力

E.敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補

【答案】：ACD

34、房地產投資者的權益融資方式主要有()。

A.公司上市

B.房地產抵押貸款

C.土地儲備貸款

D.合作開發E向商業銀行借入信用貸款

【答案】：AD

35、政府規范房地產市場行為的措施有（）。

A.健全市場準入制度

B.推動行業誠信體系建設

C.調整銀行貸款利率

D.規范交易程序

E.加強產權管理

【答案】：BD

36、現代營銷戰略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查

【答案】：BCD

37、收集一手資料常用的方法有（）。

A.觀察法

B.訪問法

C.頭腦風暴法

D.問卷法

E.實驗法

【答案】：ABD

38、土地費用估算主要包括（）。

A.劃撥土地的征收補償費

B.出讓土地的土地出讓地價款

C.轉讓土地的土地轉讓費

D.租用土地的土地租用費

E.轉讓土地應繳納的手續費

【答案】：ABCD

39、下列房地產市場參與者中，屬于專業顧問的有（）

A.建筑師

B.律師

C.造價工程師

D.房地產經紀人

E.開發商

【答案】：ABCD

40、資金時間價值的大小，從投資的角度來看，主要的取決因素包括（）。

A.投資利潤率

B.風險因素

C.經濟發達度

D.通貨膨脹率

E.投資結構

【答案】：ABD

41、房地產投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，