2022年房地產估價師之估價原理與方法通關提分題庫(考點梳理)單選題（共80題）1、由房地產凈收益求取房地產價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內容。A.資本化率B.實際報酬率C.名義報酬率D.自有資金報酬率【答案】A2、在房地產價格存在泡沫的情況下，如果是房地產抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結果不宜采用（）的測算結果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設開發法【答案】C3、在英國和其他英聯邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對于難度很大的估價業務可放寬至±25%D.有時可放寬至±20%【答案】B4、在使用假設開發法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發利潤的公式為：開發利潤＝（）×直接成本利潤率。A.開發完成后的房地產價值B.土地成本＋開發成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息C.土地成本＋開發成本＋管理費用＋銷售費用D.土地成本＋開發成本【答案】D5、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（）。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經濟距離【答案】A6、城市規劃規定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權益（）的內容。A.合法產權方面B.合法使用方面C.合法處分方面D.合法居住方面【答案】B7、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D8、()是更加科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統一用貨幣來衡量，以反映距離。A.直線距離B.空間距離C.空間直線距離D.經濟距離【答案】D9、胃熱的形成原因為A.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是【答案】D10、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲【答案】C11、為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區該類房地產價格每月環比增長0.5%，則該可比實例經修正、調整后的價格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670【答案】B12、標準深度是道路對地價影響的轉折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零【答案】C13、采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關適用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預期經濟壽命、殘值率C.已使用年限、預期經濟壽命、殘值率D.有效年齡、耐用年齡、殘值率【答案】B14、城鎮街道兩側的商業用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。A.區域規劃B.臨街狀況C.周圍環境D.地形地勢【答案】B15、房地產估價委托合同的內容可以不包括（）。A.估價服務費B.估價目的C.估價委托書D.委托人的協助義務【答案】C16、客觀存在的房地產價值或價格可以通過（）出來。A.發明或創造B.創造或確定C.發現或探測D.隱定或探索【答案】C17、威廉﹒阿朗索的在任意區位處的地租計算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農產品的產量B.市場上每單位農產品的價格C.生產每單位農產品的成本D.向市場運輸每單位農產品的成本【答案】B18、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】A19、下列房地產估價活動中，價值時點為過去，估價對象為過去狀況的估價是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產因火災造成的價值損失進行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產價值進行評估【答案】C20、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D21、房地產估價的基本原則和最高行為準則為()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.估價時點原則D.獨立客觀公正原則【答案】D22、對一幢住宅樓進行整體估價時，不能作為區位因素的是（）。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B23、下列房地產估價機構的行為中，錯誤的是（）。A.根據某銀行的相關招標要求按照正常評估收費標準收取評估費B.承接所在城市行政區外的房地產轉讓估價業務C.聘請其他專業機構參與完成一項以房地產為主的整體資產評估業務D.利用過去為房地產權利人提供估價服務中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產的投資者提供最高出價評估服務【答案】D24、住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響屬于房地產價格影響因素中的（）。A.區位因素B.社會因素C.實物因素D.權益因素【答案】C25、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。A.混合收益的房地產B.出租的房地產C.自用或空置的房地產D.自營的房地產【答案】B26、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A27、下列哪項不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應滋養肺腎B.氣虛自汗，應補氣C.新感已愈而轉治宿疾D.大出血的病人，應緊急止血【答案】D28、某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12%，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】B29、在采用市場法估價時也可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值【答案】B30、估價通常僅是求取估價對象在某一個時間上的價格，而且這一時間點不是估價人員可以隨意假定的，必須依據估價目的來確定，這一時間點即是（）。A.估價目的B.估價權益C.估價區位D.估價時點【答案】D31、房地產估價（）的理論依據是事物的過去和未來是有聯系的，事物的現實是其歷史發展的結果，而事物的未來又是其現實的延伸。A.假設開發法B.長期趨勢法C.成本法D.收益法【答案】B32、在計算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗其他方法的測算結果。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】D33、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎數據和技術參數選取準確，依據或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結果一致【答案】D34、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為（）。A.可比實例成交價格×交易情況修正系數＝可比實例正常價格B.可比實例成交價格＋交易情況修正數額＝可比實例正常價格C.可比實例成交價格－交易情況修正數額＝可比實例正常價格D.可比實例成交價格÷交易情況修正系數＝可比實例正常價格【答案】A35、從賣方的角度來看，成本法的理論依據是（）。A.銷售價格決定論B.市場供給價值論C.生產費用價值論D.替代原理【答案】C36、某倉庫房地產土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現擬變更為商業用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D37、除了耕地占用稅和（）因按面積和稅額標準征收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現行的房地產稅收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務。A.房產稅B.土地增值稅C.城鎮土地使用稅D.契稅【答案】C38、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平方米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D39、關于合同租金低于市場租金時的已出租房地產估價的說法，錯誤的是（）。A.房地產轉讓估價應評估出租人權益價值B.續貸抵押估價應評估出租人權益價值C.房屋征收估價應評估完全產權價值D.房地產司法拍賣估價應評估無租約限制價值【答案】D40、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致A.“脫衛”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】B41、某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B42、經過大椎穴的經脈是A.足陽明經B.足太陽經C.手太陽經D.手少陽經【答案】A43、身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】B44、《房地產抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的（）。A.規范估價行為B.防范估價風險C.保障估價質量D.實地查勘【答案】D45、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據（）應按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價值時點原則D.替代原則【答案】B46、不屬于土地使用權的是（）。A.建設用地使用權B.宅基地使用權C.土地承包經營權D.租賃權【答案】D47、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設開發法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A48、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括()。A.估價目的、估價原則、估價對象B.估價目的、估價原則、估價時點C.估價原則、估價對象、估價時點D.估價目的、估價對象、估價時點【答案】D49、下列不屬于心與腎之間關系的是A.水火既濟B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D50、當房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。A.房地產的需求價格B.房地產的供給價格C.房地產的均衡價格D.房地產的市場價格【答案】C51、房地產估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預期使用者C.管理部門D.中立【答案】D52、下列影響房地產價格的因素中，會導致房地產價格下降的因素是（）。A.控制土地供應量B.增加城鎮居民可支配收入C.增加房地產保有環節稅收D.提高城市化水平【答案】C53、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權B.空間利用權C.地役權D.建筑物相鄰關系【答案】B54、不屬于土地使用權的是（）。A.建設用地使用權B.宅基地使用權C.土地承包經營權D.租賃權【答案】D55、十二經別的主要功能是A.加強相互表里的兩條經脈在深部的聯系B.加強足三陰經、足三陽經與心臟的聯系C.擴大十二經脈的主治范圍D.加強十二經脈對頭面的聯系【答案】A56、在人民法院委托的房地產估價拍賣中，人民法院是（）。A.估價利害關系人B.估價對象權利人C.估價委托人，不是報告使用者D.估價委托人和報告使用者【答案】D57、如果房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進行測算趨勢值。A.數學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發展速度法D.移動平均法【答案】B58、某舊住宅的重置成本為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質折舊為3萬元，戶型設計不好、沒有獨用衛生間、燃氣和共用電視天線引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區引起的外部折舊為4萬元。該舊住宅的折舊總額是（）萬元。A.9B.13C.10D.7【答案】B59、下列哪項不會因氣不攝血導致A.咯血B.吐血C.衄血D.發斑【答案】D60、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。A.應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整B.應結合估價委托人的要求，對成本法估價進行調整C.應在客觀成本的基礎上結合選址.規劃設計等分析進行調整D.應在實際成本的基礎上結合選址.規劃設計等分析進行調整【答案】C61、關于估價目的的說法，錯誤的是（）。A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要B.任何估價項目都有估價目的C.一個估價項目通常有多個估價目的D.估價目的限制了估價報告的用途【答案】C62、可比實例的用途應與估算對象的用途相同。用途大致分為大類用途和小類用途，下列為大類用途的是：（）。①居住；②商業；③辦公；④旅館；⑤工業；⑥農業。A.①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.②③④⑥【答案】B63、增加房地產持有環節的稅收會使房地產價格下降，對收益性房地產來說，開征（）會減少房地產凈收益，從而會直接導致房地產價格下降。A.房產稅B.契稅C.營業稅D.土地增值稅【答案】A64、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）萬元。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C65、為評估出公平合理的價值，估價人員必須了解房地產供求狀況和影響房地產價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經驗，并遵循科學嚴謹的()。A.估價細則B.估價原則C.估價準則D.估價程序【答案】D66、某房地產的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產的總價為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B67、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B68、某宗房地產的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設施設備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產相對于空地的減價額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】D69、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A70、現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為（）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】C71、某人現有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運營費用為租金收入的35%；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為（）萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】B72、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶損屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.會計折舊【答案】C73、（）是評估房地產價格的時間界限，例如，政府有關房地產的法律、法規、政策、標準、稅收等的發布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格。A.價值時點B.致委托方函日期C.估價作業日期D.估價報告提交日期【答案】A74、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風D.火【答案】B75、某工業用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2。現可依法變更為商業用房并增加2500m2建筑面積，現時商業用地的樓面地價為5600元/m2。該工業用房變更為商業用房理論上應補繳地價（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D76、價格實質上是市場經濟(或商品經濟)這種特定的經濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D77、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費。則該宗房地產的正常負擔下的價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】D78、房屋征收中，用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值，其價值時點應為（）。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補償協議達成之日C.用于產權調換房屋支付之日D.委托估價之日【答案】A79、五行學說可以用于指導疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為A.腎水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】D80、房地產利用中存在外部性，這體現了房地產（）的特性。A.不可移性B.獨一無二C.相互影響D.用途多樣【答案】C多選題（共40題）1、關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應選用最高的估計值D.評估買賣價格應選用最可能的估計值E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD2、下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件B.通貨膨脹率C.環境改善、基礎設施D.利率因素E土地面積【答案】BD3、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括（）。A.應采用客觀成本而不是實際成本B.應采用實際成本而不是客觀成本C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整E.應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整【答案】ACD4、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。A.本質上都是比較法B.都需要進行市場狀況調整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調整E.都是批量估價方法【答案】AD5、成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產項目應與估價對象的（）。A.土地取得方式相同B.土地規劃用途相同C.項目規模大小相當D.項目建設期長短相近E.項目經營期長短相近【答案】ABC6、關于假設開發法中開發完成后的價值的說法，正確的有（）。A.靜態分析法中開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值B.動態分析法中對適宜預售的房地產，開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發完成后的價值可以包含家具、設備及特許經營權的價值D.可用成本法根據當前的客觀成本及應得利潤測算開發完成后的價值E.被迫轉讓開發前提下開發完成后的價值要低于自愿轉讓開發前提下開發完成后的價值【答案】ABC7、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現價值D.現狀價值E.殘余價值【答案】BC8、同一房地產對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。A.開發成本B.運營費用C.納稅狀況D.對未來的信心E.市場利率【答案】ABCD9、關于建筑物壽命的說法，正確的有（）。A.利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應采用有效年齡，壽命應采用經濟壽命B.對建筑物進行更新改造可使建筑物的經濟壽命長于其自然壽命C.建筑物的剩余經濟壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D.建筑物的剩余自然壽命是其經濟壽命減去實際年齡后的壽命E.建筑物的有效年齡與剩余經濟壽命之和為建筑物經濟壽命【答案】A10、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內插法E.指數修勻法【答案】AD11、以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓的，現需房地產估價，()。A.私有住宅轉讓后仍用于居住的B.辦理了出讓手續，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C.按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的D.是不改變土地劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金E轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD12、關于估價委托書的說法，正確的有（）。A.估價機構接受估價委托時應要求委托人出具估價委托書B.估價委托書應由估價委托人自己撰寫，估價師不得代其起草C.委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書注明D.估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E.估價委托書應作為重要的估價依據放入完成的估價報告附件內【答案】ACD13、下列關于交付估價報告的說法中，正確的有（）。A.交付估價報告是房地產估價的基本程序B.估價報告需經內部機構審核C.估價報告只能由委托人簽收D.在交付估價報告時，需在《估價報告交接單》上簽收E.估價報告交給委托人后，房地產估價程序即已結束【答案】ABD14、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD15、長期趨勢法主要有()等方法。A.數學曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發展速度法E指數修勻法【答案】ACD16、關于評估帶租約房地產的說法，錯誤的有（）。A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響B.抵押估價、轉讓估價應評估承租人權益價值C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權益價值D.房屋征收評估應評估無租約限制價值E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權益價值始終不變【答案】ABC17、關于基本估價方法，美國體系分為（）等。A.市場比較法B.投資法C.剩余法D.成本法E.收益法【答案】AD18、在有法可依情況下，根據合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有（）。A.上位法優先于下位法B.不同效力的法有沖突時新法優先于舊法C.特別法優先于普通法D.法律文本優先于法律解釋E.強行法優先于任意法【答案】ACD19、甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D.甲地塊比乙地塊貴E.乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2【答案】D20、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產B.已滅失的房地產C.有租約限制的房地產D.整體資產中的房地產E.手續不全的房地產【答案】AC21、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)【答案】ACD22、房地產估價師應遵守的職業道德包括（）。A.為委托人爭取最大的權益B.誠實守信C.公平競爭D.勤勉盡責E.保守秘密【答案】BCD23、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.可能的估計值【答案】AB24、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。A.房地產抵押估價B.房屋征收評估C.房地產司法拍賣估價D.房地產轉讓估價E.房地產投資信托基金估價【答案】BC25、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現價值D.現狀價值E.殘余價值【答案】BC26、最高最佳利用必須同時滿足的條件包括（）。A.法律上許可B.技術上可能C.財務上可行D.價值最大化E.使用上簡便【答案】ABCD27、與動態分析法法不同的是，在靜態分析法中（）都單獨顯現出來。A.銷售費用B.后續的開發成本C.投資利息D.開發利潤E.管理費用【答案】CD28、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。A.區位相近B.權利性質相同C.面積相等D.檔次相當E.建成年份相同【答案】ABD29、【2013年真題】下列估價師的行為中，不符合估價規范的有（）。A.僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認為自己的專業能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD30、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調系統E.擺放在室內的沙發【答案】ACD31、比較法可用于（）的求取。A.經營收入B.空置率C.報酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC32、對于同一房地產，關于開發利潤率大小的說法，錯誤的有（）。A.銷售利潤率小于投資利潤率B.投資利潤率小于成本利潤率C.成本利潤率小于直接成本利潤率D.直接成本利潤率小于銷售利潤率E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD33、房地產的獨一無二特性導致了（）。A.難以出現相同房地產的大量供給B.房地產市場不能實現完全競爭C.房地產交易難以采取樣品交易的方式D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產價值量大【答案】ABCD34、2006年1月13日，（）聯合出臺了《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。A.原建設部B.國土資源部C.中國人民銀行D.最高人民法院E.中國銀行業監督管理委員會【答案】AC35、某小區中有一幢沿街商業樓，一、二層為商業用房，三～六層為住宅，現需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有（）。A.因位于同一小區，區位因素相同，不需進行區位狀況調整B.因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整C.因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整D.因樓層相同，不需進行樓層因素調整E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整【答案】ABCD36、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數選取不合理C.估價作業日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB37、下列各項中，不屬于房地產價格影響因素中區域因素的有（）。A.土地形狀B.地形C.城市規劃調整D.環境狀況E.配套設施狀況【答案】AB38、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調系統E.擺放在室內的沙發【答案】CD39、評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A40、最高最佳使用同時符合()標準。A.無任何風險B.法律上許可C.技術上可能D.經濟上可行E價值最大化【答案】BCD大題（共15題）一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）三、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）四、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】五、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；六、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。七、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。八、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】九、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十二、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十三、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重