2006年房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)

稅收自查方略及籌劃技巧楊文國(guó)河北省地方稅務(wù)局稽查局1第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)違法手段及成因一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點(diǎn)及發(fā)展變化趨勢(shì)

偷稅與反偷稅的斗爭(zhēng)更加復(fù)雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。

偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。

部分不法納稅人開(kāi)始為自己的違法行為公開(kāi)尋求借口和保護(hù)。2二、常見(jiàn)違法手段（一）營(yíng)業(yè)稅1.以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤(rùn)、抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款、抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)等，直接沖減應(yīng)付賬款、應(yīng)付股利或者長(zhǎng)期借款等科目不計(jì)銷(xiāo)售收入，不申報(bào)納稅。

2.將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬科目上，長(zhǎng)期不申報(bào)納稅。還有的采取把售房款直接由銷(xiāo)售部門(mén)收取并存儲(chǔ)在其他銀行賬號(hào)上，隨意調(diào)節(jié)每期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱瞞收入。33.不按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票（或開(kāi)具假發(fā)票），隱瞞銷(xiāo)售收入。

4.銷(xiāo)售自建自用房地產(chǎn)不申報(bào)繳納“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅。5.收到業(yè)主個(gè)人購(gòu)房按揭貸款后計(jì)入“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目，不申報(bào)納稅。

6.價(jià)外費(fèi)用不計(jì)算在營(yíng)業(yè)額內(nèi)申報(bào)納稅。

7.利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。

4<<建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知>>2006年8月18日通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。

對(duì)已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項(xiàng)目，房地產(chǎn)管理(房改)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)重新審查，不符合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和房改政策的，不得按集資合作建房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。

5已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的集資合作建房項(xiàng)目，房地產(chǎn)管理(房改)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)重新審查項(xiàng)目供應(yīng)對(duì)象、面積標(biāo)準(zhǔn)和集資款標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)住房面積已經(jīng)達(dá)到當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)等不符合參加集資合作建房條件的職工，取消其資格。對(duì)雖然符合參加集資合作建房條件，但住房面積(以前已享受政府優(yōu)惠政策的住房面積和新參加集資合作建房的面積合并計(jì)算)超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的，按照當(dāng)?shù)刈》棵娣e超標(biāo)處理辦法執(zhí)行。對(duì)單位違規(guī)向職工提供集資建房補(bǔ)貼的，責(zé)令收回。6各級(jí)監(jiān)察機(jī)關(guān)要會(huì)同建設(shè)、國(guó)土等部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督檢查。對(duì)違反規(guī)定批準(zhǔn)或?qū)嵤┘Y合作建房的，要嚴(yán)肅追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。對(duì)利用職權(quán)及其影響，以“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等方式變相搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益的，要追究有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。凡以集資合作建房名義搞商品房開(kāi)發(fā)，對(duì)外銷(xiāo)售集資合作建成的住房的，要沒(méi)收非法所得，并從嚴(yán)處理有關(guān)責(zé)任人；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

78.返還給拆遷戶的住房不計(jì)入營(yíng)業(yè)額。專題分析P428頁(yè)會(huì)計(jì)處理P254頁(yè)9.以地方政府越權(quán)出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠稅收政策為借口，拒不繳納銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房收入應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅。P22頁(yè)10.開(kāi)發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車(chē)位、廣告位、集貿(mào)市場(chǎng)攤位出租，其取得的租金收入未申報(bào)納稅。P319頁(yè)

11.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與施工單位雙方協(xié)議互相以較低價(jià)格開(kāi)具給對(duì)方發(fā)票，雙方都能得以少繳納營(yíng)業(yè)稅。12.將售樓收入直接沖減開(kāi)發(fā)成本或由業(yè)主直接向施工單位付購(gòu)房款項(xiàng)。8（二）企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段

1.不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。以工程尚未決算、收入及成本無(wú)法準(zhǔn)確反映為由，不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。

2.偽造或者高估成本。通過(guò)到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票多繳納建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅的手段達(dá)到少繳納33%企業(yè)所得稅目的。

3.利用行業(yè)特點(diǎn)，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本和費(fèi)用支出，使得成本前移，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

94.多列利息支出，多列預(yù)提費(fèi)用。5.利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，以轉(zhuǎn)移定價(jià)方式瞞天過(guò)海轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。

P490頁(yè)籌劃思路:貨物購(gòu)銷(xiāo)(施工材料、設(shè)備）營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收購(gòu)價(jià)格、傭金）運(yùn)輸系統(tǒng)（設(shè)備和材料的運(yùn)輸裝卸和保險(xiǎn)費(fèi)用）貸款利率無(wú)形資產(chǎn)的特許權(quán)使用費(fèi)10固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的投投資資與與租租賃賃建筑筑勞勞務(wù)務(wù)的的價(jià)價(jià)格格設(shè)計(jì)計(jì)、、策策劃劃、、咨咨詢?cè)冑M(fèi)費(fèi)用用的的收收取取6.項(xiàng)目目貸貸款款利利息息稅稅前前列列支支。。房地地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售售階階段段1.銷(xiāo)售售款款長(zhǎng)長(zhǎng)期期不不結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收收入入。。2.成本本核核算算混混亂亂。。3.隱匿匿貯貯藏藏間間、、樓樓頂頂平平臺(tái)臺(tái)（（花花園園））、、車(chē)車(chē)位位等等項(xiàng)項(xiàng)的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入。11（三三））土土地地增增值值稅稅1.未按按規(guī)規(guī)定定就就竣竣工工結(jié)結(jié)算算前前的的預(yù)預(yù)售售收收入入預(yù)預(yù)繳繳土土地地增增值值稅稅。。P571-5722.相當(dāng)當(dāng)一一部部分分開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商利利用用納納稅稅人人建建造造普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅出出售售其其增增值值額額未未超超過(guò)過(guò)扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額20%免征征土土地地增增值值稅稅這這一一優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策，，進(jìn)進(jìn)行行避避稅稅籌籌劃劃。。籌劃劃思思路路：：代代建建合合作作建建房房兼兼并并設(shè)設(shè)立立獨(dú)獨(dú)立立的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售子子公公司司分分解解商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅避避稅稅臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)籌籌劃劃法法：：財(cái)政政部部國(guó)國(guó)家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)于于土土地地增增值值稅稅一一些些具具體體問(wèn)問(wèn)題題規(guī)規(guī)定定的的通通知知財(cái)財(cái)稅稅[1995]48號(hào)12二、、關(guān)關(guān)于于合合作作建建房房的的征征免免稅稅問(wèn)問(wèn)題題對(duì)對(duì)于于一一方方出出地地，，一一方方出出資資金金，，雙雙方方合合作作建建房房，，建建成成后后按按比比例例分分房房自自用用的的，，暫暫免免征征收收土土地地增增值值稅稅；；建建成成后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的，，應(yīng)應(yīng)征征收收土土地地增增值值稅稅。。三三、、關(guān)關(guān)于于企企業(yè)業(yè)兼兼并并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的征征免免稅稅問(wèn)問(wèn)題題在在企企業(yè)業(yè)兼兼并并中中，，對(duì)對(duì)被被兼兼并并企企業(yè)業(yè)將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓到到兼兼并并企企業(yè)業(yè)中中的的，，暫暫免免征征收收土土地地增增值值稅稅。。13例、某房地產(chǎn)公公司從事普普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅開(kāi)發(fā)，，2003年11月月15日，，出售一棟棟普通住宅宅樓，總面面積12000平方方米，平均均單位售價(jià)價(jià)2000元，銷(xiāo)售售總額2400萬(wàn)元元，該樓支支付土地出出讓金324萬(wàn)元，，房屋開(kāi)發(fā)發(fā)成本1100萬(wàn)元元，利息支支出100萬(wàn)元，但但不能提供供金融機(jī)構(gòu)構(gòu)借款費(fèi)用用證明，城城建稅率7%，教育育費(fèi)附加3%，印花花稅率0.5‰‰，當(dāng)?shù)卣?guī)定房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用允許許扣除比例例10%。。14例1、收入總總額2400萬(wàn)；2、扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額：：（1）取得得土地使用用權(quán)金額324萬(wàn)（2）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本1100萬(wàn)（3）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用（324+1100）X10%=142.4萬(wàn)（4）加計(jì)計(jì)20%扣扣除數(shù)（324+1100））X20%=284.8萬(wàn)（5）扣除除營(yíng)業(yè)稅及及附加2400X5%X（（1+7%+3%））=132萬(wàn)允許扣除項(xiàng)項(xiàng)目合計(jì)：：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2萬(wàn)15設(shè)銷(xiāo)售總額額為X，設(shè)取得土地地使用權(quán)所所支付的費(fèi)費(fèi)用和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本合計(jì)（（建造成本本）為Y。于是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用用為0.1Y加計(jì)20%扣除額為為0.2Y允許扣除的的營(yíng)業(yè)稅、、城建稅、、教育費(fèi)附附加為：X×5%××（1+7%+3%）=0.055X計(jì)算增值率率為20%時(shí)，X、Y的關(guān)系：[X－（（1.3Y+0.055X））]÷（1.3Y+0.055X）=20%解方程得出出X=1.6702Y16即：增值率率=20%時(shí)，售價(jià)價(jià)為建造成成本的1.6702倍;當(dāng)X＜1.6702Y時(shí),增值率率＜20%,根據(jù)稅稅法規(guī)定,免交土地地增值稅。。所以,我們們把1.6702稱稱為“免稅稅臨界點(diǎn)定定價(jià)系數(shù)””。因?yàn)?土地地增值稅的的最低稅率率為30%,根據(jù)上上述道理,計(jì)算算增值率為為30%時(shí)時(shí),X:Y等于1.82014。接上例、建建造總成本本1424萬(wàn)元，單單位建造成成本1186元/平平方米免稅臨界點(diǎn)點(diǎn)定價(jià)=1186X1.6702=1981元/平方米米高收益最低低定價(jià)=1186X1.82014=2157元/平方米米17（四）房產(chǎn)產(chǎn)稅P1221.已經(jīng)投入使使用的房產(chǎn)產(chǎn)少繳房產(chǎn)產(chǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將自己開(kāi)開(kāi)發(fā)的尚未未出售的房房屋作為售售樓處、辦辦公自用房房或樣板間間。2.出租的房產(chǎn)產(chǎn)少繳房產(chǎn)產(chǎn)稅。18房產(chǎn)稅籌劃劃思路合理分解租租金收入錯(cuò)錯(cuò)誤誤思路：出出租變承包包遼寧省地方方稅務(wù)局關(guān)關(guān)于明確房房產(chǎn)稅有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通通知遼遼地稅函[2006]125號(hào)一、關(guān)于房房屋租金收收入的確認(rèn)認(rèn)問(wèn)題對(duì)出租房屋屋取得的租租金收入應(yīng)應(yīng)按租金全全額計(jì)算繳繳納房產(chǎn)稅稅。納稅人人取得的出出租房屋收收入中含有有水費(fèi)、電電費(fèi)和物業(yè)業(yè)管理費(fèi)等等費(fèi)用的，，在計(jì)算繳繳納房產(chǎn)稅稅時(shí)，對(duì)按按照物價(jià)部部門(mén)規(guī)定的的標(biāo)準(zhǔn)收取取，并提供供合法、有有效憑據(jù)，，證明其確確已交費(fèi)的的部分可給給予扣除。。19上海市稅務(wù)局局關(guān)于重申企企業(yè)出租房產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)按房租收收入計(jì)征房產(chǎn)產(chǎn)稅的通知滬稅地[1991]49號(hào)有關(guān)賓館、酒酒店和招待所所的客房業(yè)務(wù)務(wù)（包括長(zhǎng)期期包租而未改改變性質(zhì)的）），均作這些些單位本身業(yè)業(yè)務(wù)用房，應(yīng)應(yīng)按照房產(chǎn)原原值一次減除除20％后的余值計(jì)計(jì)征房產(chǎn)稅。。如出租的客客房或其他用用房，由承租租單位獲得使使用權(quán)后，按按其需要改變變客房成其他他用途的（例例承租單位作作為辦公、營(yíng)營(yíng)業(yè)或交易場(chǎng)場(chǎng)所等）應(yīng)作作出租房產(chǎn)處處理。其房產(chǎn)產(chǎn)稅應(yīng)按照租租金收入扣除除所提供的水水、電等服務(wù)務(wù)費(fèi)用后計(jì)征征。20（五）土地使使用稅1.開(kāi)征范圍內(nèi)的的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期期間占用的土土地未繳納土土地使用稅。。P154-155P82.未售出的商品品房作為辦公公自用的，所所占土地未繳繳納土地使用用稅。贛地稅函[2005]197號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)自取得土土地使用權(quán)之之日(政府批文或簽簽訂合同之日日)起，應(yīng)按規(guī)定定繳納城鎮(zhèn)土土地使用稅。。21商品房邊建邊邊出售或者建建成后部分出出售、部分未未出售，其計(jì)計(jì)稅土地面積積的計(jì)算，原原則上按已出出售房屋（以以合同簽訂時(shí)時(shí)間為準(zhǔn)）所所占有的土地地面積進(jìn)行減減除，每半年年清算一次。。未出售房屋屋的土地面積積應(yīng)按規(guī)定征征收城鎮(zhèn)土地地使用稅。對(duì)對(duì)銷(xiāo)售過(guò)程中中的道路、綠綠化、公共設(shè)設(shè)施所占用的的土地面積，，應(yīng)在整個(gè)房房屋售出80%后停止征收城城鎮(zhèn)土地使用用稅。河南省地方稅稅務(wù)局房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用用稅征收管理理辦法22納稅義務(wù)發(fā)生生時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)納稅人，，以取得土地地使用權(quán)的次次月起為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用稅稅納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)間，土土地使用權(quán)的的取得以土地地使用證書(shū)核核準(zhǔn)的時(shí)間為為依據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)雖未取取得土地使用用證書(shū)，但已已通過(guò)一定的的方式取得或或擁有了土地地的實(shí)際使用用權(quán)，且已開(kāi)開(kāi)始實(shí)施開(kāi)發(fā)發(fā)利用的土地地，以房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已已實(shí)施開(kāi)發(fā)利利用土地之次次月起為納稅稅義務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)間。應(yīng)稅面積的計(jì)計(jì)算23房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)城鎮(zhèn)土地地使用稅納稅稅人，開(kāi)發(fā)商商品房已經(jīng)銷(xiāo)銷(xiāo)售的，應(yīng)自自房屋交付使使用之次月，，按照交付使用用商品房屋的的建筑面積所所應(yīng)分?jǐn)偟耐镣恋孛娣e相應(yīng)應(yīng)調(diào)減應(yīng)稅土土地面積。房屋交付使用用，是指房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照照售房合同的的規(guī)定，將房房屋已銷(xiāo)售給給購(gòu)房人且購(gòu)購(gòu)房人已辦理理了房屋土地地使用權(quán)證或或者房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證，房屋所所占有的土地地已發(fā)生實(shí)際際轉(zhuǎn)移的行為為。對(duì)購(gòu)房人非個(gè)人原因無(wú)無(wú)法及時(shí)取得得土地使用權(quán)權(quán)證或房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的，只要房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照照銷(xiāo)售合同的的規(guī)定，已將將房屋銷(xiāo)售發(fā)發(fā)票全額開(kāi)付付給購(gòu)房人且且購(gòu)房人的購(gòu)購(gòu)房款項(xiàng)已全全部結(jié)清，或或者已將房屋屋的鑰匙交付付給購(gòu)房人，，經(jīng)主管地方方稅務(wù)機(jī)關(guān)審審查同意后，，也可視同為為房屋已交付付使用。24遼寧省稅務(wù)局局關(guān)于對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司征收土地使使用稅的批復(fù)復(fù)遼遼稅四[1993]203號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司征收土地地使用稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包包括與其不可可分割的附屬屬設(shè)施占地。。即對(duì)住宅小小區(qū)內(nèi)馬路、、綠化用地、、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、、自行車(chē)棚等等公共設(shè)施用用地均應(yīng)征稅稅北京市地方稅稅務(wù)局關(guān)于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)開(kāi)發(fā)用地地征收城鎮(zhèn)土土地使用稅有有關(guān)問(wèn)題的通通知京地稅地[2005]550號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)自取得得建造商品房房用地土地使使用權(quán)的次月月起按規(guī)定繳繳納城鎮(zhèn)土地地使用稅。25房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)按其國(guó)國(guó)有土地使用用證中標(biāo)注的的土地面積，，計(jì)算繳納城城鎮(zhèn)土地使用用稅。未取得得國(guó)有土地使使用證的，暫暫按實(shí)際占地地面積計(jì)算繳繳納城鎮(zhèn)土地地使用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)已銷(xiāo)售房房屋的占地面面積，可從房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的計(jì)稅面面積中扣除。。已已銷(xiāo)售房房屋的占地面面積計(jì)算公式式如下：已已銷(xiāo)售房屋的的占地面積＝＝（已銷(xiāo)售房房屋的建筑面面積÷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋屋總建筑面積積）×總占地面積。。（六）印花稅稅體現(xiàn)在房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售合同、建建筑材料購(gòu)銷(xiāo)銷(xiāo)合同、建筑筑工程勘察設(shè)設(shè)計(jì)合同、建建筑工程施工工合同、廣告告合同、租賃賃合同、借款款合同等未貼貼或者少貼印印花稅。26印花稅籌劃思思路一、盡量避免免成為印花稅稅的納稅人：：（一）發(fā)生經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不簽簽訂合同的，，不納稅。（二）訂立的的合同不是印印花稅暫行條條例所列舉的的項(xiàng)目的,就就不征稅。(三)雖然使使印花稅暫行行條例所列舉舉的項(xiàng)目,但但稅目所列征征稅范圍不包包括的不征稅稅.例企業(yè)間間的借款合同同.二、委托加工工合同的納稅稅籌劃1、合同中應(yīng)應(yīng)明確把加工工費(fèi)金額和提提供原材料金金額分開(kāi)2、適當(dāng)降低低加工費(fèi)金額額，提高原材材料金額。三、減少分包包或轉(zhuǎn)包環(huán)節(jié)節(jié)避免重復(fù)征征稅27（七）個(gè)人人所得稅1.以虛構(gòu)零星星工程的名名義，使用用外購(gòu)發(fā)票票入賬報(bào)銷(xiāo)銷(xiāo)的方法，，大量套取取現(xiàn)金。2.虛構(gòu)工作人人員名單領(lǐng)領(lǐng)取工資。。3.以內(nèi)部?jī)?yōu)惠惠價(jià)向員工工售賣(mài)房產(chǎn)產(chǎn)。4.以工資總額額除以總?cè)巳藬?shù)計(jì)算出出的平均工工資，來(lái)找找相應(yīng)稅率率，計(jì)算應(yīng)應(yīng)扣繳的稅稅款。5.辦理代幣券券、購(gòu)買(mǎi)返返還性商業(yè)業(yè)保險(xiǎn)。6.允許職工以以汽車(chē)修理理費(fèi)、油票票、過(guò)路過(guò)過(guò)橋費(fèi)各種種單據(jù)報(bào)銷(xiāo)銷(xiāo)。28點(diǎn)評(píng)：工資資薪金所得得的納稅籌籌劃誤區(qū)：：1、工資薪薪金的福利利費(fèi)用化籌籌劃：①企業(yè)為職職工提供住住所②企業(yè)為職職工提供旅旅游費(fèi)用③營(yíng)銷(xiāo)人員員的提成工工資④企業(yè)為職職工提供費(fèi)費(fèi)用及設(shè)施施A、企業(yè)為職工工提供工作作餐或?yàn)槁毬毠ぶЦ洞畲罨镔M(fèi)B、企業(yè)為職工工提供家具具及住宅設(shè)設(shè)備。C、企業(yè)為職工工提供辦公公用品和辦辦公設(shè)備。。D、企業(yè)為職工工提供公務(wù)務(wù)用車(chē),企企業(yè)為職職工買(mǎi)車(chē)購(gòu)購(gòu)房填寫(xiě)職職工姓名E、企業(yè)為職工工子女設(shè)立立教育基金金，為職工工子女提供供獎(jiǎng)學(xué)金。。f、企業(yè)為職工工免費(fèi)提供供水、電、、煤氣等服服務(wù)。29工資薪金所所得籌劃可可行之法1.利用年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)金政策2.利用三險(xiǎn)一一金政策《個(gè)人所得稅稅條例》第二十五條條：“按照照國(guó)家規(guī)定定，單位為為個(gè)人繳付付和個(gè)人繳繳付的基本本養(yǎng)老保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、基本本醫(yī)療保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、、住房公積積金，從納納稅義務(wù)人人的應(yīng)納稅稅所得額中中扣除。””3.購(gòu)買(mǎi)網(wǎng)通、、電信、移移動(dòng)、聯(lián)通通沖值卡，，辦理商場(chǎng)場(chǎng)超市購(gòu)物物卡。30第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)稅收自查查方略一、賬外自查方方法1.了解企業(yè)建建設(shè)項(xiàng)目的的相關(guān)情況況。2.準(zhǔn)備與項(xiàng)目目基本信息息有關(guān)的證證件資料。3.準(zhǔn)備銷(xiāo)售明明細(xì)表。4.到企業(yè)售樓樓部了解樓樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格、進(jìn)度度，注意索索取“銷(xiāo)銷(xiāo)控表”。。該表通常常都已標(biāo)明明房屋銷(xiāo)售售的具體情情況。5.要注意到物物業(yè)管理部部門(mén)索取入入住檔案資資料，到負(fù)負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)業(yè)主辦理房房屋產(chǎn)權(quán)的的部門(mén)索取取辦理房屋屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè)冊(cè)。316.按照企業(yè)已已開(kāi)發(fā)完畢畢的項(xiàng)目總總建筑面積積、銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度和市場(chǎng)場(chǎng)平均價(jià)格格估算總收收入，然后后和企業(yè)賬賬面項(xiàng)目歷歷年累計(jì)收收入比對(duì)，，測(cè)試項(xiàng)目目收入的完完整性和可可信性。7.根據(jù)企業(yè)““銷(xiāo)售費(fèi)用用”科目中中發(fā)生的房房地產(chǎn)交易易中心收取取的房屋買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)交易服服務(wù)費(fèi)估算算企業(yè)已經(jīng)經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)續(xù)的商品房房銷(xiāo)售收入入，用倒算算結(jié)果和企企業(yè)賬面銷(xiāo)銷(xiāo)售收入進(jìn)進(jìn)行比較，，測(cè)試其業(yè)業(yè)以辦理完完畢房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手手續(xù)的銷(xiāo)售售收入完整整性。P25頁(yè)8.企業(yè)為了加加快資金回回流速度，，通常設(shè)置置專人負(fù)責(zé)責(zé)協(xié)助購(gòu)房房客戶辦理理銀行按揭揭手續(xù)。注注意對(duì)企業(yè)業(yè)負(fù)責(zé)此項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)的相相關(guān)人員進(jìn)進(jìn)行詢問(wèn)，，結(jié)合其設(shè)設(shè)置的有關(guān)關(guān)備查簿進(jìn)進(jìn)行自查。。P37頁(yè)329.注意將檢查查銀行賬號(hào)號(hào)結(jié)果和企企業(yè)向稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)備案案的銀行賬賬號(hào)進(jìn)行核核對(duì)，如果果納稅人未未按照規(guī)定定將其全部部銀行賬號(hào)號(hào)向稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)報(bào)告的的，將要受受到稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)懲處。。征管法第六六十條第四四款：責(zé)令令其限期改改正，可以以處二千元元以下的罰罰款；情節(jié)節(jié)嚴(yán)重的，，處二千元元以上一萬(wàn)萬(wàn)元以下的的罰款。33二、企業(yè)所所得稅檢查查要點(diǎn)（一）把好好收入關(guān)1.按揭方式銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，要要注意檢查查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工后，，其首付款款是否于實(shí)實(shí)際收到日日確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)，，余款是否否在銀行按按揭貸款辦辦理轉(zhuǎn)賬之之日確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。2.由于視視同銷(xiāo)銷(xiāo)售行行為會(huì)會(huì)計(jì)處處理未未確認(rèn)認(rèn)為收收益，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意意檢查查視同同銷(xiāo)售售行為為是否否按照照稅法法規(guī)定定確認(rèn)認(rèn)為收收入并并在納納稅申申報(bào)時(shí)時(shí)進(jìn)行行了納納稅調(diào)調(diào)整。。視同同銷(xiāo)售售行為為是否否于開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品所所有權(quán)權(quán)或使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移，或或于實(shí)實(shí)際取取得利利益權(quán)權(quán)利時(shí)時(shí)確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。34視同銷(xiāo)銷(xiāo)售行行為的的處理理P327將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品用于于本企企業(yè)自自用、、捐贈(zèng)贈(zèng)、贊贊助、、廣告告、樣樣品、、職工工福利利、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等等；將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)作作經(jīng)營(yíng)營(yíng)性資資產(chǎn)；；將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品用于于對(duì)外外投資資以及及分配配給股股東或或投資資者；；以開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品抵償償債務(wù)務(wù)；以開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品換取取其他他事業(yè)業(yè)單位位、個(gè)個(gè)人的的非貨貨幣資資產(chǎn)。。353.檢查企企業(yè)是是否按按照會(huì)會(huì)計(jì)制制度要要求及及時(shí)正正確地地確認(rèn)認(rèn)銷(xiāo)售售收入入。P324頁(yè)4.將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品先出出租再再出售售的，，是否否根據(jù)據(jù)國(guó)稅稅發(fā)[2003]83號(hào)文件件確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。5.檢查企企業(yè)委委托銷(xiāo)銷(xiāo)售協(xié)協(xié)議，，查看看其采采取委委托方方式銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品是是否按按國(guó)稅稅發(fā)[2003]83號(hào)文件件確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。6.收取的的質(zhì)量量保修修金處處理是是否正正確。。36《建設(shè)工工程質(zhì)質(zhì)量管管理?xiàng)l條例》（國(guó)務(wù)務(wù)院令令第279號(hào)）第第四十十條規(guī)規(guī)定：：正常常使用用條件件下，，建設(shè)設(shè)工程程的最最低保保修期期限為為：P29頁(yè)（1）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施工程程、房房屋建建筑的的地基基基礎(chǔ)礎(chǔ)工程程和主主體結(jié)結(jié)構(gòu)工工程，，為設(shè)設(shè)計(jì)文文件規(guī)規(guī)定的的該工工程的的合理理使用用年限限；（2）屋面面防水水工程程、有有防水水要求求的衛(wèi)衛(wèi)生間間、房房間和和外墻墻面的的防滲滲漏，，為5年；（3）供熱熱與供供冷系系統(tǒng)，，為2個(gè)采暖暖期、、供冷冷期；；（4）電氣氣管線線、給給排水水管道道、設(shè)設(shè)備安安裝和和裝修修工程程，為為2年。37其他項(xiàng)項(xiàng)目的的保修修期限限由發(fā)發(fā)包方方與承承包方方約定定。建建設(shè)工工程的的保修修期，，自竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收合合格之之日起起計(jì)算算。房屋建建筑工工程質(zhì)質(zhì)量保保修辦辦法2000年6月30日建建設(shè)設(shè)部令令第80號(hào)第九條條房房屋建建筑工工程在在保修修期限限內(nèi)出出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量缺缺陷，，建設(shè)設(shè)單位位或者者房屋屋建筑筑所有有人應(yīng)應(yīng)當(dāng)向向施工工單位位發(fā)出出保修修通知知。施工單單位接接到保保修通通知后后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)?shù)降浆F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)核查查情況況，在在保修修書(shū)約約定的的時(shí)間間內(nèi)予予以保保修。。發(fā)生生涉及及結(jié)構(gòu)構(gòu)安全全或者者嚴(yán)重重影響響使用用功能能的緊緊急搶搶修事事故，，施工工單位位接到到保修修通知知后，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)立即即到達(dá)達(dá)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)搶修修。38第十二條施施工單位位不按工程程質(zhì)量保修修書(shū)約定保保修的，建建設(shè)單位可可以另行委委托其他單單位保修，，由原施工工單位承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任任。第十三條保修費(fèi)用由由質(zhì)量缺陷陷的責(zé)任方方承擔(dān)。第十四條在在保修期期內(nèi)，因房房屋建筑工工程質(zhì)量缺缺陷造成房房屋所有人人、使用人人或者第三三方人身、、財(cái)產(chǎn)損害害的，房屋屋所有人、、使用人或或者第三方方可以向建建設(shè)單位提提出賠償要要求。建設(shè)設(shè)單位向造造成房屋建建筑工程質(zhì)質(zhì)量缺陷的的責(zé)任方追追償。第十五條因因保修不不及時(shí)造成成新的人身身、財(cái)產(chǎn)損損害，由造造成拖延的的責(zé)任方承承擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。39企業(yè)財(cái)產(chǎn)損損失所得稅稅前扣除管管理辦法第五條因因債權(quán)人人原因確實(shí)實(shí)無(wú)法支付付的應(yīng)付賬賬款，包括括超過(guò)三年年以上未支支付的應(yīng)付付賬款，如如果債權(quán)人人已按本辦辦法規(guī)定確確認(rèn)損失并并在稅前扣扣除的，應(yīng)應(yīng)并入當(dāng)期期應(yīng)納稅所所得依法繳繳納企業(yè)所所得稅。關(guān)于外商投投資企業(yè)和和外國(guó)企業(yè)業(yè)接受捐贈(zèng)贈(zèng)稅務(wù)處理理的通知國(guó)國(guó)稅發(fā)發(fā)[1999]195號(hào)三、企業(yè)的的應(yīng)付未付付款，凡債債權(quán)人逾期期兩年未要要求償還的的，應(yīng)計(jì)入入企業(yè)當(dāng)年年度收益計(jì)計(jì)算繳納企企業(yè)所得稅稅。40（二）扼住住成本關(guān)1.是否準(zhǔn)確區(qū)區(qū)分期間費(fèi)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)發(fā)成本和銷(xiāo)銷(xiāo)售成本的的界限，有有無(wú)虛列、、重復(fù)列支支有關(guān)的成成本、費(fèi)用用。土地征征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)、、公共設(shè)施施配套費(fèi)是是否按成本本對(duì)象進(jìn)行行歸集。2.為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)而借入入資金所發(fā)發(fā)生的借款款費(fèi)用，在在房地產(chǎn)完完工之前發(fā)發(fā)生的，是是否按規(guī)定定記入了房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本，是是否對(duì)超過(guò)過(guò)銀行同類類同期貸款款利率以上上的部分進(jìn)進(jìn)行了納稅稅調(diào)整。P368頁(yè)413.檢查企業(yè)是是否予提尚尚未支付的的土地征用用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、尚尚未建造的的公共配套套設(shè)施成本本，是否在在土地征用用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)尚未未支付、公公共配套設(shè)設(shè)施尚未建建造時(shí)就全全額估算計(jì)計(jì)入項(xiàng)目建建筑成本。。完工前直接計(jì)入成成本對(duì)象已完工成本本對(duì)象未完工成本本對(duì)象已銷(xiāo)未銷(xiāo)完工后42例題：某房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司在在一塊宗地地上分兩期期進(jìn)行開(kāi)發(fā)發(fā)。第一期期開(kāi)發(fā)建筑筑面積為15萬(wàn)平方米，，2004年6月已開(kāi)發(fā)完完畢辦理竣竣工結(jié)算，，2005年12月底一期銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)度為為80%。第二期開(kāi)開(kāi)發(fā)建筑面面積為10萬(wàn)平方米，，正在建造造。第一、、二期共用用的幼兒園園從2004年7月份開(kāi)始建建造，到2005年12月底完工并并辦理竣工工結(jié)算，成成本為50萬(wàn)元。1．計(jì)算每平方方米應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的幼兒園園成本50萬(wàn)元÷（15+10）=2元/平方米2．第一期已銷(xiāo)銷(xiāo)售部分應(yīng)應(yīng)分擔(dān)金額額2×15××80%=24（萬(wàn)元）直直接沖減2005年度應(yīng)納稅稅所得額。。3．第一期未銷(xiāo)銷(xiāo)售部分應(yīng)應(yīng)分擔(dān)金額額2×15××20%=6（萬(wàn)元）隨隨今后銷(xiāo)售售進(jìn)度沖減減以后年度度應(yīng)納稅所所得額。4．第二期應(yīng)分分擔(dān)金額2×10=20（萬(wàn)元）隨今后銷(xiāo)售售進(jìn)度沖減減以后年度度應(yīng)納稅所所得額。434.配套設(shè)施成成本結(jié)轉(zhuǎn)是是否正確。Ｐ430頁(yè)5.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用分配結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)是否正正確。6.銷(xiāo)售成本的的結(jié)轉(zhuǎn)是否否正確。可售面積的的確定，違違法建筑物物的面積7.開(kāi)發(fā)公司土土地評(píng)估增增值不可稅稅前扣除案例分析:甲公司是一一家房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司，與乙房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司達(dá)成成協(xié)議，收收購(gòu)其私人人股東丙占占乙公司股股份總額49％的股份，，乙公司因因購(gòu)買(mǎi)土地地在前，其其未開(kāi)發(fā)的的土地已經(jīng)經(jīng)升值，甲甲公司溢價(jià)價(jià)購(gòu)入丙所所持股份，，股份原值值為500萬(wàn)元，甲公公司購(gòu)入價(jià)價(jià)格為800萬(wàn)元。44（三）確保保費(fèi)用稅前前扣除無(wú)誤誤1.“廣告費(fèi)”、、“業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi)”、、“業(yè)務(wù)招招待費(fèi)”、、“壞賬損損失”等期期間費(fèi)用是是否按規(guī)定定的范圍和和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行扣除，是是否存在為為規(guī)避扣除除比例的限限制而將上上述費(fèi)用部部分計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的的情況。國(guó)稅發(fā)[2006]56號(hào)國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于修修訂企業(yè)所所得稅納稅稅申報(bào)表的的通知第四四條第四款款規(guī)定，廣廣告費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)、業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi)等項(xiàng)項(xiàng)扣除的計(jì)計(jì)算基數(shù)為為申報(bào)表主主表第1行“銷(xiāo)售（（營(yíng)業(yè)）收收入”。45財(cái)政部關(guān)于于執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制制度》和相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解解答（一））P341頁(yè)2002年10月31日財(cái)會(huì)會(huì)[2002]18號(hào)問(wèn):企業(yè)支付的的廣告費(fèi)能能否預(yù)提或或待攤?答:《企業(yè)會(huì)計(jì)制制度》規(guī)定，期間間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)時(shí)直接計(jì)入入當(dāng)期損益益。企業(yè)為為擴(kuò)大其產(chǎn)產(chǎn)品或勞務(wù)務(wù)的影響而而在各種媒媒體上作廣廣告宣傳所所發(fā)生的廣廣告費(fèi)，應(yīng)于相關(guān)廣廣告見(jiàn)諸于于媒體時(shí)，，作為期間間費(fèi)用，直直接計(jì)入當(dāng)當(dāng)期營(yíng)業(yè)費(fèi)費(fèi)用，不得得預(yù)提和待待攤。如果有確鑿鑿證據(jù)表明明(按照合同或或協(xié)議約定定等)企業(yè)實(shí)際支支付的廣告告費(fèi)，其相對(duì)應(yīng)的有有關(guān)廣告服服務(wù)將在未未來(lái)幾個(gè)會(huì)會(huì)計(jì)年度內(nèi)內(nèi)獲得，則則本期實(shí)際際支付的廣廣告費(fèi)應(yīng)作作為預(yù)付賬賬款，在接受廣廣告服務(wù)的的各會(huì)計(jì)年年度內(nèi)，按按照雙方合合同或協(xié)議議約定的各各期接受廣廣告服務(wù)的的比例分期期計(jì)入損益益。如果沒(méi)沒(méi)有確鑿的的證據(jù)表明明當(dāng)期發(fā)生生的廣告費(fèi)費(fèi)是為了在在以后會(huì)計(jì)計(jì)年度取得得有關(guān)廣告告服務(wù)，則則應(yīng)將廣告告費(fèi)于相關(guān)關(guān)廣告見(jiàn)諸諸于媒體時(shí)時(shí)計(jì)入當(dāng)期期損益。46《廣告管理?xiàng)l條例》(國(guó)發(fā)[1987]94號(hào))和《廣告管理?xiàng)l條例施行細(xì)細(xì)則》（工商廣字字[1988]第13號(hào)）規(guī)定：：廣告費(fèi)用，，是指企業(yè)業(yè)在銷(xiāo)售商商品過(guò)程中中通過(guò)報(bào)紙紙、期刊、、圖書(shū)、名名錄、廣播播、電視、、電影、錄錄像、幻燈燈、路牌、、櫥窗、霓霓虹燈、電電子顯示牌牌（屏）、、燈箱、交交通工具（（包括各種種水上漂浮浮物和空中中飛行物））、印刷品品等媒介或或者形式刊刊播、設(shè)置置、張貼廣廣告發(fā)生的的推銷(xiāo)宣傳傳費(fèi)用以及及通過(guò)郵局局郵寄各類類廣告宣傳傳品和利用用饋贈(zèng)實(shí)物物進(jìn)行廣告告宣傳的費(fèi)費(fèi)用。《企業(yè)所得稅稅稅前扣除除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）規(guī)定：：納稅人申申報(bào)扣除的的廣告費(fèi)支支出應(yīng)與贊贊助支出嚴(yán)嚴(yán)格區(qū)分。。納稅人申申報(bào)扣除的的廣告費(fèi)支支出，必須須符合下列列條件：（1）廣告是通通過(guò)經(jīng)工商商部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)的專門(mén)機(jī)機(jī)構(gòu)制作的的；（（2）已實(shí)際支支付費(fèi)用，，并已取得得相應(yīng)發(fā)票票；（（3）通過(guò)一定定的媒體傳傳播。472.賄賂等非法法支出，因因違反法律律、行政法法規(guī)而交付付的罰款、、罰金、滯滯納金是否否已作納稅稅調(diào)整。3.有否在稅前前扣除與收收入無(wú)關(guān)的的支出。4.工資扣除是是否正確。。5.“三費(fèi)”扣除除是否正確確。P234、P237、238頁(yè)關(guān)于企業(yè)職職工教育經(jīng)經(jīng)費(fèi)提取與與使用管理理的意見(jiàn)財(cái)建[2006]317號(hào)三、切實(shí)保保證企業(yè)職職工教育培培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)足足額提取及及合理使用用

（一一）切實(shí)執(zhí)執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于于大力推進(jìn)進(jìn)職業(yè)教育育改革與發(fā)發(fā)展的決定定》（國(guó)發(fā)[2002]16號(hào)）中關(guān)于于“一般企企業(yè)按照職職工工資總總額的1.5％足額提取取教育培訓(xùn)訓(xùn)經(jīng)費(fèi)，從從業(yè)人員技技術(shù)要求高高、培訓(xùn)任任務(wù)重、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益較較好的企業(yè)業(yè)，可按2.5％提取，列列入成本開(kāi)開(kāi)支”的規(guī)規(guī)定，足額額提取職工工教育培訓(xùn)訓(xùn)經(jīng)費(fèi)。要要保證經(jīng)費(fèi)費(fèi)專項(xiàng)用于于職工特別別是一線職職工的教育育和培訓(xùn)，，嚴(yán)禁挪作作他用。48（二）按照照國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局《關(guān)于工資總總額組成的的規(guī)定》（國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局1990年第1號(hào)令），工工資總額由由計(jì)時(shí)工資資、計(jì)件工工資、獎(jiǎng)金金、津貼和和補(bǔ)貼、加加班加點(diǎn)工工資、特殊殊情況下支支付的工資資等六個(gè)部部分組成。。企業(yè)應(yīng)按按規(guī)定提取取職工教育育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)費(fèi)，并按照計(jì)稅稅工資總額額和稅法規(guī)規(guī)定提取比比例的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)在企業(yè)所所得稅稅前前扣除。當(dāng)當(dāng)年結(jié)余可可結(jié)轉(zhuǎn)到下下一年度繼繼續(xù)使用。。6.納稅人計(jì)提提的以前年年度應(yīng)計(jì)未未計(jì)、應(yīng)提提未提的折折舊、費(fèi)用用是否已作作納稅調(diào)整整。7.捐贈(zèng)的扣除除是否符合合稅法規(guī)定定。P393頁(yè)498.臨時(shí)出租租的待售售開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，對(duì)對(duì)其已計(jì)計(jì)提折舊舊處理是是否正確確。9.納稅人高高于同類類同期商商業(yè)銀行行貸款利利率支付付的利息息是否調(diào)調(diào)整。10.納稅人向向關(guān)聯(lián)方方借款利利息調(diào)整整是否正正確。P179頁(yè)營(yíng)業(yè)稅稅處理11.企業(yè)提取取固定資資產(chǎn)折舊舊年限是是否超過(guò)過(guò)稅法規(guī)規(guī)定年限限，殘值值比例是是否合理理，固定定資產(chǎn)修修理和改改良區(qū)分分是否正正確，提提取的固固定資產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備是否否進(jìn)行納納稅調(diào)整整。P108頁(yè)會(huì)計(jì)定定性12.開(kāi)辦費(fèi)的的歸集、、攤銷(xiāo)是是否正確確，是否否按規(guī)定定進(jìn)行了了納稅調(diào)調(diào)整。p15850例題p160頁(yè)某內(nèi)資房房地產(chǎn)企企業(yè)2003年7月份開(kāi)始始生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，前前期發(fā)生生的開(kāi)辦辦費(fèi)總額額為96萬(wàn)元，7月份攤銷(xiāo)銷(xiāo)開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)時(shí)，會(huì)會(huì)計(jì)分錄錄如下：：借：管理理費(fèi)用—開(kāi)辦費(fèi)攤攤銷(xiāo)96萬(wàn)元貸：長(zhǎng)期期待攤費(fèi)費(fèi)用—開(kāi)辦費(fèi)96萬(wàn)元2003年度允許許稅前扣扣除額=96÷÷5÷12×5=8（萬(wàn)元）），應(yīng)調(diào)調(diào)增所得得額=96-8=88（萬(wàn)元））；2004-2007年每年應(yīng)應(yīng)調(diào)減所所得額=96÷÷5=19.2（萬(wàn)元））；2008年應(yīng)調(diào)減減所得額額=96÷÷5÷12×7=11.2（萬(wàn)元））。51開(kāi)辦費(fèi)稅稅前扣除除臺(tái)賬（單位：：萬(wàn)元））年度項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年第六年2003年2004年2005年2006年2007年2008年會(huì)計(jì)攤銷(xiāo)額96稅前扣除額819.219.219.219.211.2納稅調(diào)整額88-19.2-19.2-19.2-19.2-11.2尚未扣除額8868.849.630.411.2052三、營(yíng)業(yè)業(yè)稅檢查查要點(diǎn)1.開(kāi)發(fā)商將將未售出出的房屋屋、商鋪鋪、車(chē)位位出租，，其取得得的租金金收入有有否申報(bào)報(bào)納稅。。2.收取廣告告位使用用費(fèi)是否否按規(guī)定定繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。。3.房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)采用免免租的經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略略出租時(shí)時(shí)納稅是是否正確確。2年8年534.以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、土地地使用權(quán)權(quán)投資入入股取得得固定收收入，不不承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的，，是否按按“租賃賃業(yè)”申申報(bào)營(yíng)業(yè)業(yè)稅。5.采用預(yù)收收款方式式銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)、、轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)的，，有無(wú)不不按預(yù)售售收入（（含定金金）繳納納營(yíng)業(yè)稅稅，不申申報(bào)或者者少申報(bào)報(bào)稅款的的現(xiàn)象。。(內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)問(wèn)題)6.在銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)過(guò)過(guò)程中收收取的價(jià)價(jià)外費(fèi)用用如天然然氣（煤煤氣）管管道開(kāi)戶戶費(fèi)、有有線電視視開(kāi)戶費(fèi)費(fèi)等有否否申報(bào)納納稅。P260頁(yè)7.開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形形資產(chǎn)、、銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)，如果果將折扣扣額另開(kāi)開(kāi)發(fā)票的的，是否否從營(yíng)業(yè)業(yè)額中減減除。8.因受讓方方違約而而從受讓讓方取得得的違約約金、賠賠償款、、滯納金金收入是是否并入入營(yíng)業(yè)額額中申報(bào)報(bào)納稅。。54違約金延延伸分析析一、房地地產(chǎn)公司司收取的的違約金金稅收處處理北京市地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于對(duì)房地地產(chǎn)公司司收取客客戶的違違約金征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)題題的批復(fù)復(fù)京京地稅稅營(yíng)[2002]40號(hào)根據(jù)現(xiàn)行行營(yíng)業(yè)稅稅政策規(guī)規(guī)定，對(duì)對(duì)北京京京港物業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司向購(gòu)房房戶收取取的因延延期支付付房款而而發(fā)生的的違約金金，應(yīng)并并入營(yíng)業(yè)業(yè)額隨相相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)適用稅稅目稅率率計(jì)算征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。559.納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓在建建項(xiàng)目是是否按規(guī)規(guī)定申報(bào)報(bào)納稅。。10.銀行按揭揭收入有有否申報(bào)報(bào)納稅，，有否掛掛于往來(lái)來(lái)賬不申申報(bào)納稅稅。11.以房換地地的，是是否視同同銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)申申報(bào)納稅稅。12.以房產(chǎn)作作為利潤(rùn)潤(rùn)分配給給合作各各方，在在房產(chǎn)移移交使用用時(shí)有否否視同銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)申報(bào)報(bào)納稅。。13.將房產(chǎn)、、土地等等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或無(wú)形形資產(chǎn)抵抵債轉(zhuǎn)讓讓給其他他單位或或被法院院拍賣(mài)的的房產(chǎn)，，有否視視同銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓讓無(wú)形資資產(chǎn)申報(bào)報(bào)納稅。。5614.以房產(chǎn)補(bǔ)補(bǔ)償給拆拆遷戶的的，是否否按規(guī)定定申報(bào)繳繳納計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅稅。補(bǔ)償償面積和和拆遷面面積相等等的部分分按成本本價(jià)征收收營(yíng)業(yè)稅稅；補(bǔ)償償面積超超過(guò)拆遷遷面積的的部分，，按實(shí)際際取得的的價(jià)款征征稅。15.單位將不不動(dòng)產(chǎn)無(wú)無(wú)償贈(zèng)與與他人有有否視同同銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)申申報(bào)納稅稅。16.采用“還還本”方方式銷(xiāo)售售商品房房時(shí)，有有無(wú)扣除除“還本本”支出出后再申申報(bào)納稅稅的錯(cuò)誤誤現(xiàn)象。。17.以“購(gòu)房房回租””形式銷(xiāo)銷(xiāo)售房屋屋是否申申報(bào)納稅稅。5718.納稅人是是否將銷(xiāo)銷(xiāo)售房屋屋的行為為分解成成銷(xiāo)售房房屋與裝裝修房屋屋兩項(xiàng)行行為，分分別簽訂訂兩份契契約（或或合同）），向?qū)?duì)方收取取兩份價(jià)價(jià)款，有有無(wú)分別別按照““銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)””和“建建筑業(yè)””納稅的的錯(cuò)誤現(xiàn)現(xiàn)象。19.查看售房房代理協(xié)協(xié)議，審審查委托托、銷(xiāo)售售雙方是是否履行行協(xié)議并并及時(shí)結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收入入。20.收取的炒炒“樓花花”者的的房產(chǎn)更更名費(fèi)是是否作為為收入申申報(bào)納稅稅。21.企業(yè)現(xiàn)售售房收取取的房款款在直接接記入““主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入入”科目目的同時(shí)時(shí)是否申申報(bào)納稅稅。5822.房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)一般不適適用財(cái)稅字[2003]16號(hào)文第二二十條：：“單位位和個(gè)人人銷(xiāo)售或或轉(zhuǎn)讓其其購(gòu)置的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或受讓讓的土地地使用權(quán)權(quán)，以全全部收入入減去不不動(dòng)產(chǎn)或或土地使使用權(quán)的的購(gòu)置或或受讓原原價(jià)后的的余額為為營(yíng)業(yè)額額。”P(pán)319頁(yè)要點(diǎn):(1)上述不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是是購(gòu)置所所得,不包括繼繼承的、、受贈(zèng)的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，也不不應(yīng)包括括接受投投資計(jì)入入資本總總額的不不動(dòng)產(chǎn)。。（2）上述不不動(dòng)產(chǎn)是是購(gòu)置后后未再對(duì)對(duì)原不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行建筑開(kāi)開(kāi)發(fā)（不不是安裝裝、裝飾飾、裝修修或添付付）的不不動(dòng)產(chǎn)，，因此不不包括自自己立項(xiàng)項(xiàng)獨(dú)立開(kāi)開(kāi)發(fā)的不不動(dòng)產(chǎn)或或購(gòu)進(jìn)在在建工程程后繼續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)（3）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)置或或受讓原原價(jià)，不不包括在在購(gòu)置不不動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)由購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者支付付的契稅稅、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)及其他他應(yīng)由購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者直直接負(fù)擔(dān)擔(dān)而由銷(xiāo)銷(xiāo)售方代代收的各各項(xiàng)稅、、費(fèi)。59關(guān)于明確確營(yíng)業(yè)稅稅若干政政策問(wèn)題題的通知知粵地稅函函[2003]339號(hào)六、關(guān)于于單位和和個(gè)人銷(xiāo)銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其購(gòu)購(gòu)置的不不動(dòng)產(chǎn)或或受讓的的土地使使用權(quán)征征稅問(wèn)題題（（一一）關(guān)于于單位和和個(gè)人銷(xiāo)銷(xiāo)售其購(gòu)購(gòu)置不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)征稅稅問(wèn)題1、單位和和個(gè)人銷(xiāo)銷(xiāo)售其購(gòu)購(gòu)置的不不動(dòng)產(chǎn)，，以銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的全部部收入減減去購(gòu)置置不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的原價(jià)價(jià)后的余余額為營(yíng)營(yíng)業(yè)額征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。2、單單位位和和個(gè)個(gè)人人將將受受贈(zèng)贈(zèng)、、政政府府和和主主管管部部門(mén)門(mén)劃劃撥撥等等非非購(gòu)購(gòu)置置的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)再再銷(xiāo)銷(xiāo)售售時(shí)時(shí)，，以以全全部部收收入入為為營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額征征收收營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅。。（（二二））單單位位和和個(gè)個(gè)人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓其其受受讓讓的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)征征稅稅問(wèn)問(wèn)題題1、單單位位和和個(gè)個(gè)人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓其其受受讓讓的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，以以全全部部收收入入減減去去土土地地使使用用權(quán)權(quán)受受讓讓原原價(jià)價(jià)后后的的余余額額為為營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額征征收收營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅。。2、單單位位和和個(gè)個(gè)人人將將受受贈(zèng)贈(zèng)、、政政府府劃劃撥撥的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)再再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓時(shí)時(shí)，，以以全全部部收收入入為為營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額征征收收營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅。。（（三三））單單位位和和個(gè)個(gè)人人銷(xiāo)銷(xiāo)售售其其購(gòu)購(gòu)置置的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓其其受受讓讓的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的原原價(jià)價(jià)是是指指購(gòu)購(gòu)置置不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、、受受讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)票票上上注注明明的的價(jià)價(jià)款款，，不不包包括括購(gòu)購(gòu)進(jìn)進(jìn)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、、受受讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)過(guò)過(guò)程程中中支支付付的的各各種種費(fèi)費(fèi)用用和和稅稅金金。。60四、土地增值值稅檢查要點(diǎn)點(diǎn)1.未竣工清算項(xiàng)項(xiàng)目是否按規(guī)規(guī)定預(yù)繳土地地增值稅，項(xiàng)項(xiàng)目竣工清算算后是否按規(guī)規(guī)定期限到主主管地方稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)匯算清清繳。2.申報(bào)計(jì)征土地地增值稅的收收入額是否包包括包括貨幣幣收入、實(shí)物物收入、其他他收入等全部部收入。3.納稅人的行政政管理部門(mén)（（總部）為管管理和組織經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)發(fā)生的管理費(fèi)費(fèi)用，是否作作為開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用直接扣扣除而不作為為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用扣除。。614.在房地產(chǎn)完工工之前發(fā)生的的，計(jì)入有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)成本本的利息支出出是否在計(jì)算算土地增值稅稅時(shí)，從房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本中減除。否否則，會(huì)造成成資本化利息息既在開(kāi)發(fā)成成本中得到扣扣除，又在開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用方面面得到重復(fù)扣扣除。5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用，能按房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)倲偫⒅С霾⒉⒛芴峁┙鹑谌跈C(jī)構(gòu)證明，是否在“利利息+（取得土地使使用權(quán)所支付付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本）×5%”以內(nèi)計(jì)算扣除除；凡不能按房地地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算算分?jǐn)偫⒅еС龌虿荒芴崽峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用是否按按“（取得土土地使用權(quán)所所支付的金額額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本）×10%”以內(nèi)計(jì)算扣除除。此外，要要特別注意檢檢查利息超過(guò)過(guò)商業(yè)銀行同同類同期貸款款利率計(jì)算的的金額是否進(jìn)進(jìn)行了扣除，，超過(guò)貸款期期限的利息部部分和加罰的的利息是否進(jìn)進(jìn)行了扣除。。626.在扣除與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金時(shí)，，對(duì)已計(jì)入管管理費(fèi)用的印印花稅是否重重復(fù)扣除。7.從事房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的納稅人人是否已按取取得土地使用用權(quán)所支付的的金額和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本計(jì)算的金額額之加計(jì)了20%進(jìn)行扣除。8.注意增值額的的計(jì)算，適用用稅率、應(yīng)納納稅額是否正正確，注意納稅人建建造普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅出售，，增值額未超超過(guò)扣除項(xiàng)目目金額20%的要免征土地地增值稅。增增值額超過(guò)扣扣除項(xiàng)目金額額20%的，應(yīng)就其全全部增值額按按規(guī)定計(jì)稅。。對(duì)于納稅人計(jì)計(jì)建造普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞搞其他房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)應(yīng)分別核算增增值額。不分分別核算增值值額或不能準(zhǔn)準(zhǔn)確核算增值值額的，其建建造的普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅不能能適用這一免免稅規(guī)定。63普通住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（一）《中華人民共和和國(guó)土地增值值稅暫行條例例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]006號(hào)）第十一條條：條例第八八條（一）項(xiàng)項(xiàng)所稱的普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅，，是指按所在在地一般民用用住宅標(biāo)準(zhǔn)建建造的居住用用住宅。高級(jí)級(jí)公寓、別墅墅、度假村等等不屬于普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅。。普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅與其他住住宅的具體劃劃分界限由各各省、自治區(qū)區(qū)、直轄市人人民政府規(guī)定定。64普通住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（二）2005年6月1日之后優(yōu)惠政政策的普通住住房應(yīng)同時(shí)符符合以下三個(gè)個(gè)條件:住宅小區(qū)建筑筑面積容積率率1.0以上；單套建建筑面積在120平方米以下；；實(shí)際成交價(jià)價(jià)格在同級(jí)別別土地上住房房平均價(jià)格的的1.2倍以下，各地地可在上述標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮浮動(dòng)20%。65五、房產(chǎn)稅檢檢查要點(diǎn)1.有否將生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、、出租房產(chǎn)與與免稅的房產(chǎn)產(chǎn)混淆，未按按規(guī)定申報(bào)納納稅。企業(yè)將將房產(chǎn)、車(chē)庫(kù)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)出租租取得租金收收入的，是否否仍原值繳納納房產(chǎn)稅。2.免稅房產(chǎn)改變變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)應(yīng)稅房產(chǎn)后，，是否按規(guī)定定申報(bào)納稅。。3.對(duì)售出前房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)已使用或出出租、出借的的商品房是否否按規(guī)定計(jì)繳繳房產(chǎn)稅。66房地產(chǎn)業(yè)重要要的房產(chǎn)稅政政策國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于房產(chǎn)稅稅、城鎮(zhèn)土地地使用稅有關(guān)政策規(guī)定定的通知2003年7月15日國(guó)稅發(fā)發(fā)[2003]89號(hào)一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)商品房征免免房產(chǎn)稅問(wèn)題題鑒于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的商品房在在出售前，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)而言是是一種產(chǎn)品，，因此，對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)建造的商商品房，在售售出前，不征征收房產(chǎn)稅；；但對(duì)售出前前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)已使用用或出租、出出借的商品房房應(yīng)按規(guī)定征征收房產(chǎn)稅。。67二、關(guān)于確定定房產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地使用用稅納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)問(wèn)題（一）購(gòu)置新新建商品房，，自房屋交付付使用之次月月起計(jì)征房產(chǎn)產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土土地使用稅。。（二）購(gòu)置存存量房，自辦辦理房屋權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移、變更更登記手續(xù)，，房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記機(jī)關(guān)簽簽發(fā)房屋權(quán)屬屬證書(shū)之次月月起計(jì)征房產(chǎn)產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土土地使用稅。。（三）出租、、出借房產(chǎn)，，自交付出租租、出借房產(chǎn)產(chǎn)之次月起計(jì)計(jì)征房產(chǎn)稅和和城鎮(zhèn)土地使使用稅。（四）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自自用、出租、、出借本企業(yè)業(yè)建造的商品品房，自房屋屋使用或交付付之次月起計(jì)計(jì)征房產(chǎn)稅和和城鎮(zhèn)土地使使用稅。684.有否將與房屋屋不可分割的的各種附屬設(shè)設(shè)備或不單獨(dú)獨(dú)計(jì)算價(jià)值的的配套設(shè)施（（如暖氣、下下水管等）從從房產(chǎn)原值剝剝離出來(lái)，少少繳房產(chǎn)稅。。5.對(duì)原有房屋進(jìn)進(jìn)行改建、擴(kuò)擴(kuò)建后，應(yīng)作作為固定資產(chǎn)產(chǎn)核算的部分分是否按規(guī)定定增加了房屋屋原值，計(jì)繳繳了房產(chǎn)稅69附屬設(shè)備和配配套設(shè)施房產(chǎn)產(chǎn)稅政策《財(cái)政部稅務(wù)總總局關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)稅和車(chē)船使使用稅幾個(gè)業(yè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解解釋與規(guī)定》（財(cái)稅地字（（87）第003號(hào)）第二條、、關(guān)于房屋附附屬設(shè)備的解解釋：房產(chǎn)原原值應(yīng)包括與與房屋不可分分割的各種附附屬設(shè)備或一一般不單獨(dú)計(jì)計(jì)算價(jià)值的配配套設(shè)施。主主要有：暖氣氣、衛(wèi)生、通通風(fēng)、照明、、煤氣等設(shè)備備；各種管線線，如蒸氣、、壓縮空氣、、石油、給水水排水等管道道及電力、電電訊、電纜導(dǎo)導(dǎo)線；電梯、、升降機(jī)、過(guò)過(guò)道、曬臺(tái)等等。屬于房屋屋附屬設(shè)備的的水管、下水水道、暖氣管管、煤氣管等等從最近的探探視井或三通通管算起。電電燈網(wǎng)、照明明線從進(jìn)線盒盒聯(lián)接管算起起。70附屬設(shè)備和和配套設(shè)施施房產(chǎn)稅政政策財(cái)稅地字（（87）第028號(hào)規(guī)定：經(jīng)經(jīng)研究，新新建房屋交交付使用時(shí)時(shí)，如中央央空調(diào)設(shè)備備已計(jì)算在在房產(chǎn)原值值之中，則則房產(chǎn)原值值應(yīng)包括中中央空調(diào)設(shè)設(shè)備；如中中央空調(diào)設(shè)設(shè)備作單項(xiàng)項(xiàng)固定資產(chǎn)產(chǎn)入賬，單單獨(dú)核算并并提取折舊舊，則房產(chǎn)產(chǎn)原值不應(yīng)應(yīng)包括中央央空調(diào)設(shè)備備。關(guān)于舊舊房安裝空空調(diào)設(shè)備，，一般都作作單項(xiàng)固定定資產(chǎn)入賬賬，不應(yīng)計(jì)計(jì)入房產(chǎn)原原值。71附屬設(shè)備和和配套設(shè)施施房產(chǎn)稅新新政策國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步明確確房屋附屬屬設(shè)備和配配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅稅有關(guān)問(wèn)題題的通知國(guó)稅發(fā)[2005]173號(hào)一、為了維維持和增加加房屋的使使用功能或或使房屋滿滿足設(shè)計(jì)要要求，凡以以房屋為載載體，不可可隨意移動(dòng)動(dòng)的附屬設(shè)設(shè)備和配套套設(shè)施，如如給排水、、采暖、消消防、中央央空調(diào)、電電氣及智能能化樓宇設(shè)設(shè)備等，無(wú)無(wú)論在會(huì)計(jì)計(jì)核算中是是否單獨(dú)記記賬與核算算，都應(yīng)計(jì)計(jì)入房產(chǎn)原原值，計(jì)征征房產(chǎn)稅。。二、對(duì)于更更換房屋附附屬設(shè)備和和配套設(shè)施施的，在將將其價(jià)值計(jì)計(jì)入房產(chǎn)原原值時(shí)，可可扣減原來(lái)來(lái)相應(yīng)設(shè)備備和設(shè)施的的價(jià)值；對(duì)對(duì)附屬設(shè)備備和配套設(shè)設(shè)施中易損損壞、需要要經(jīng)常更換換的零配件件，更新后后不再計(jì)入入房產(chǎn)原值值。三、城市房房地產(chǎn)稅比比照上述規(guī)規(guī)定執(zhí)行。。72地下室房產(chǎn)產(chǎn)稅原稅收收政策《財(cái)政部稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于房產(chǎn)稅若若干具體問(wèn)問(wèn)題的解釋釋和暫行規(guī)規(guī)定》（(86)財(cái)稅地字第第008號(hào)）第十一一條：為鼓鼓勵(lì)利用地地下人防設(shè)設(shè)施，暫不不征收房產(chǎn)產(chǎn)稅。因此此，地下人人防設(shè)施作作為車(chē)庫(kù)使使用符合““房產(chǎn)”定定義，但是是為了平戰(zhàn)戰(zhàn)結(jié)合而鼓鼓勵(lì)利用地地下人防設(shè)設(shè)施，暫不不征收房產(chǎn)產(chǎn)稅。73地下室房產(chǎn)產(chǎn)稅稅收新新政策——財(cái)稅[2005]181號(hào)財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于具備房房屋功能的的地下建筑筑征收房產(chǎn)產(chǎn)稅的通知知2006年1月1日起，凡在在房產(chǎn)稅征征收范圍內(nèi)內(nèi)的具備房房屋功能的的地下建筑筑，包括與與地上房屋屋相連的地地下建筑以以及完全建建在地面以以下的建筑筑、地下人人防設(shè)施等等，均應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照有關(guān)關(guān)規(guī)定征收收房產(chǎn)稅。。對(duì)于出租的的地下建筑筑，將按照照出租地上上房屋建筑筑的有關(guān)規(guī)規(guī)定計(jì)算征征收房產(chǎn)稅稅。74對(duì)于自用的的地下建筑筑，分三種種情況計(jì)算算征稅。它它們分別是是：工業(yè)用途房房產(chǎn)，以房房屋原價(jià)的的50%—60%作為應(yīng)稅房房產(chǎn)原值；；商業(yè)和其他他用途房產(chǎn)產(chǎn)，以房屋屋原價(jià)的70%—80%作為應(yīng)稅房房產(chǎn)原值；；對(duì)于與地上上房屋相連連的地下建建筑，如房房屋的地下下室、地下下停車(chē)場(chǎng)、、商場(chǎng)的地地下部分等等，應(yīng)將地地下部分與與地上房屋屋視為一個(gè)個(gè)整體，按按照地上房房屋建筑的的有關(guān)規(guī)定定計(jì)算征收收房產(chǎn)稅。。75國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于外外商投資企企業(yè)征收城城市房地產(chǎn)產(chǎn)稅若干問(wèn)問(wèn)題的通知知2000年3月8日國(guó)國(guó)稅發(fā)發(fā)[2000]44號(hào)二、關(guān)于于出租柜柜臺(tái)征收收城市房房地產(chǎn)稅稅問(wèn)題出出租租房屋以以優(yōu)先從從租計(jì)征征城市房房地產(chǎn)稅稅為原則則，外商商投資企企業(yè)將房房屋內(nèi)的的柜臺(tái)出出租給其其他經(jīng)營(yíng)營(yíng)者等并并收取租租金的，，應(yīng)按租租金計(jì)征征城市房房地產(chǎn)稅稅。凡按租金金計(jì)征的的房產(chǎn)稅稅稅額超超過(guò)按房房產(chǎn)價(jià)值值計(jì)征的的，按租租金收入入計(jì)征城城市房地地產(chǎn)稅；；未超過(guò)過(guò)的，按按房產(chǎn)價(jià)價(jià)值計(jì)征征。對(duì)外商投投資企業(yè)業(yè)在商品品房開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中中搭建臨臨時(shí)鋪面面出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)的，，如果房房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)對(duì)該臨臨時(shí)鋪面面不予確確定產(chǎn)權(quán)權(quán)，企業(yè)業(yè)“固定定資產(chǎn)””賬上也也不反映映的，為為支持商商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)，對(duì)對(duì)該出租租經(jīng)營(yíng)用用的臨時(shí)時(shí)鋪面暫暫不征收收城市房房地產(chǎn)稅稅。建造造的商品品房交付付使用后后依舊保保留的出出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)用的臨臨時(shí)鋪面面，無(wú)論論如何計(jì)計(jì)賬，是是否確定定產(chǎn)權(quán)，，均應(yīng)照照章征收收城市房房地產(chǎn)稅稅。P125頁(yè)76六、土地使用用稅檢查查要點(diǎn)1.開(kāi)征范圍圍內(nèi)已征征用未開(kāi)開(kāi)發(fā)或者者正在建建造期間間的土地地是否按按規(guī)定申申報(bào)繳納納了土地地使用稅稅。2.開(kāi)征范圍圍內(nèi)未銷(xiāo)銷(xiāo)售的商商品房占占用的土土地是否否繳納了了土地使使用稅。。3.填制《土地使用用稅計(jì)算算表》，依次填填列：項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱、坐落落地點(diǎn)、、土地性性質(zhì)、土土地地段段、占地地面積、、單位稅稅額、批批準(zhǔn)征用用時(shí)間、、開(kāi)始計(jì)計(jì)稅時(shí)間間、年度度應(yīng)納稅稅額（辦辦理土地地使用證證轉(zhuǎn)移手手續(xù)開(kāi)始始后分段段計(jì)算））已納稅稅額、應(yīng)應(yīng)補(bǔ)稅額額。77集體土地地土地使使用稅稅稅收新政政策財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于集集體土地地城鎮(zhèn)土地地使用稅稅有關(guān)政政策的通通知財(cái)稅[2006]56號(hào)在城鎮(zhèn)土土地使用用稅征稅稅范圍內(nèi)內(nèi)實(shí)際使用用應(yīng)稅集集體所有有建設(shè)用用地、但但未辦理理土地使使用權(quán)流流轉(zhuǎn)手續(xù)續(xù)的，由實(shí)際際使用集集體土地地的單位位和個(gè)人人按規(guī)定定繳納城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅。本本通知知自2006年5月1日起執(zhí)行行，此前前凡與本本通知不不一致的的政策規(guī)規(guī)定一律律以本通通知為準(zhǔn)準(zhǔn)。78七、印花稅檢檢查要點(diǎn)點(diǎn)1.各類商品品購(gòu)銷(xiāo)合合同、建建筑安裝裝工程承承包合同同、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)租賃合合同、借借款合同同、建設(shè)設(shè)工程勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)合同、、廣告合合同和測(cè)測(cè)繪合同同（按照照加工承承攬合同同）、商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售合同同、房屋屋產(chǎn)權(quán)證證、工商商營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照、商商標(biāo)注冊(cè)冊(cè)證、專專利證、、土地使使用證、、賬簿等等是否按按規(guī)定貼貼花。此此外，““實(shí)收資資本(股本)”和“資本本公積””科目金金額增加加后，是是否就增增加的金金額補(bǔ)帖帖印花。。P4652.注意避免免征納稅稅誤區(qū)79國(guó)稅發(fā)[1991]155號(hào)第十一一條規(guī)定定：“土土地使用用權(quán)出讓讓、轉(zhuǎn)讓讓書(shū)據(jù)(合同)，不屬于于印花稅稅列舉征征稅的憑憑證，不不貼印花花。”因因此，如如果房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商以出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式式取得土土地使用用權(quán)簽定定的合同同，以及及房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)的合合同都無(wú)無(wú)須繳納納印花稅稅，只需需就其取取得的土土地使用用證按件件貼花5元即可。。企業(yè)之間間的借款款合同或或者單據(jù)據(jù)不貼花花，因?yàn)闉椤队』ǘ惗惗惸慷惵事时怼芬?guī)定借款款合同征征稅范圍圍是：““銀行及及其他