房地產開發過程的設計管理內容提要一、房地產開發過程設計的內容二、房地產開發過程設計管理的意義三、房地產開發過程設計管理的任務和目標四、房地產開發過程設計管理的措施五、各階段設計的統籌管理建設工程項目的階段劃分建設工程項目的全壽命周期包括決策階段（調查研究、編制可行性研究等項目的前期的組織、管理、經濟和技術方面的論證）實施階段（設計前的準備階段、設計階段、施工階段、動用前期準備階段、保修期）使用階段（設計壽命周期內的使用）建設工程項目的階段劃分項目立項是項目決策的標志。決策階段的主要任務是確定項目的定義，一般包括如下內容：

·確定項目實施的組織·確定和落實建設地點·確定建設任務和建設原則·確定落實項目建設資金·確定項目投資目標、進度目標、質量目標。建設工程項目的階段劃分項目實施階段管理的主要任務是通過管理使項目的目標得以實現。建設工程項目管理的時間范疇是建設工程的項目實施階段?！督ㄔO工程項目管理規范》對建設工程項目管理作如下術語解釋：運用系統的理論和方法，對建設工程項目進行的計劃、組織、指揮、協調和控制等專業化活動，簡稱為項目管理。項目管理內涵是：自項目開始至項目完成，通過項目策劃和項目控制，以使項目的費用目標、進度目標和質量目標得以實現。建設工程項目實施階段的組成決策階段設計準備階段設計階段施工階段動用前準備階段保修階段項目市場信息收集調研編制可行性研究報告編制項目設計任務書修建性詳細規劃（總平方案）建筑方案設計施工圖設計施工竣工驗收動用開始保修期結束項目決策階段項目實施階段一、房地產開發過程設計的內容規劃設計建筑設計施工圖設計園林景觀道路環境設計區內綜合管網、專業配套設計具體方案、節點設計一、房地產開發過程設計的內容

規劃設計

規劃設計是根據城市規劃條件、土地招標文件和選址意見書上有關指標和有關規范要求，按照建筑與環境關系的原則，對建筑布局、道路、豎向、綠化及工程管線等進行綜合性的場地設計。一、房地產開發過程設計的內容規劃設計的依據是經規劃行政部門核發的選址意見書、規劃設計條件、擬建項目的現勢地形圖、環保部門批準的環境影響報告書、有關城市規劃設計規范等。一、房地產開發過程設計的內容一般規劃設計階段的成果是修建性詳細規劃，包括以下內容：（一）規劃地段區位關系圖。反映規劃地段的位置，周邊道路走向，規劃地段與毗鄰用地和城市中心區的關系。（二）規劃地段現狀圖。標明建設用地現狀自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地內建筑的范圍、性質、層數、質量、單位名稱，以及規劃四至范圍以外50米內的建筑層數和建筑性質；標明用地界線、各類規劃控制線；附具現狀用地構成表。一、房房地產產開發發過程程設計計的內內容（三））規劃劃總平平面圖圖。標標明規規劃四四至范范圍，，各類類規劃劃控制制線；；標明明規劃劃建筑筑性質質分類類，各各類建建筑位位置、、層數數、間間距系系數，，建筑筑退讓讓各類類規劃劃控制制線的的距離離，道道路名名稱、、道路路寬度度，市市政和和公共共交通通設施施以及及場站站點，，機動動車停停車場場位置置；確確定主主要入入口方方向，，標明明主要要出入入口與與城市市道路路交叉叉口距距離；；確定定地下下設施施范圍圍、地地下設設施出出入口口；附附具用用地平平衡表表、技技術經經濟指指標以以及公公建一一覽表表。一、房房地產產開發發過程程設計計的內內容（四））空間間分析析模型型或者者效果果圖。。表達達設計計意圖圖，反反映空空間環環境關關系。。（五））道路路交通通以及及豎向向規劃劃圖。。標明明道路路紅線線位置置、橫橫斷面面、交交叉點點坐標標、標標高、、轉彎彎半徑徑、公公交站站場以以及停停車場場用地地界線線。（六））工程程管網網規劃劃圖。。標明明規劃劃區外外圍城城市道道路中中各類類市政政基礎礎設施施和管管線平平面位位置、、間距距、管管徑尺尺寸以以及主主要道道路斷斷面管管線示示意。。（七））綠地地規劃劃圖。。標明明各類類綠地地的位位置和和界線線；標標明小小區道道路、、停車車場等等其他他用地地的界界線以以及與與綠地地的關關系；；附具具綠化化用地地指標標表。。一、房房地產產開發發過程程設計計的內內容道路紅紅線———規規劃城城市道道路（（含居居住區區級道道路））用地地的邊邊界線線。用地紅紅線———各各類建建筑工工程項項目用用地的的使用用權屬屬范圍圍的邊邊界線線。建筑控控制線線———有關關法規規或詳詳細規規劃確確定的的建筑筑物、、構筑筑物的的基底底位置置不得得超出出的界界線。。建筑密密度———在在一定定范圍圍內，，建筑筑物的的基底底建筑筑面積積總和和與占占用地地面積積的比比例（（%））。綠地率率———一定定地區區內，，各類類綠地地總面面積占占該地地區總總面積積的比比例（（%））。容積率率———在一一定范范圍內內，建建筑面面積的的總和和與用用地面面積的的比值值。主主要反反映用用地的的開發發強度度。建筑密密度、、建筑筑容積積率和和綠地地率是是控制制用地地和環環境質質量的的三個個重要要指標標一、房房地產產開發發過程程設計計的內內容新建居居住區區建筑筑密度度、容容積率率不得得超過過右側側指標標。注：1.多多層與與高層層混合合住宅宅根據據規劃劃設計計具體體確定定。2.混混合層層取兩兩者的的指標標值作作為控控制指指標的的上、、下限限值。。3.本表表不計計入地地下層層面積積。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、房房地產產開發發過程程設計計的內內容建筑面面積的的計算算住宅建建筑、、居住住型公公寓和和混合合型公公寓標標準層層層高高大于于3.6米米且小小于或或者等等于4.8米，，不論論層內內是否否設置置隔層層，建建筑面面積計計算值值按照照該層層水平平投影影面積積的1.5倍計計算；；標準準層層層高大大于4.8米且且小于于或者者等于于5.4米米，不不論層層內是是否設設置隔隔層，，建筑筑面積積計算算值按按照該該層水水平投投影面面積的的2倍倍計算算。但但躍層層式住住宅、、低層層住宅宅起居居室（（廳））層高高為戶戶內通通高以以及住住宅坡坡屋頂頂部分分除外外。建筑物物地下下部分分頂板板面高高出室室外地地坪1.5米或或者等等于1.5米，，建筑筑面積積計算算值按按照該該層水水平投投影面面積計計算；；建筑筑物地地下部部分的的頂板板面高高出室室外地地坪小小于1.5米，，建筑筑面積積不計計入容容積率率。一、房房地產產開發發過程程設計計的內內容建筑間間距有有關知知識建筑筑間間距距是是指指兩兩棟棟建建筑筑物物或或構構筑筑物物外外墻墻之之間間的的水水平平距距離離。。外外墻墻應應當當包包括括保保溫溫層層和和外外加加裝裝飾飾層層，，但但不不包包括括勒勒腳腳。。確定定建建筑筑間間距距、、退退界界距距離離和和后后退退道道路路、、建建筑筑物物面面寬寬、、建建筑筑限限高高時時，，建建筑筑高高度度按按下下列列規規定定計計算算：：一、、房房地地產產開開發發過過程程設設計計的的內內容容（一一））平平屋屋面面建建筑筑，，有有挑挑檐檐屋屋面面的的，，自自室室外外地地面面計計算算至至檐檐口口頂頂；；有有女女兒兒墻墻的的，，自自室室外外地地面面計計算算至至女女兒兒墻墻頂頂。。aa一、、房房地地產產開開發發過過程程設設計計的的內內容容（二二））坡坡屋屋面面建建筑筑，，確確定定建建筑筑間間距距時時，，按按照照屋屋脊脊頂頂面面和和檐檐口口頂頂分分別別計計算算，，以以影影響響大大的的計計算算建建筑筑間間距距；；確確定定其其他他情情況況時時，，屋屋面面坡坡度度小小于于或或者者等等于于45度度的的，，自自室室外外地地面面計計算算至至檐檐口口頂頂，，坡坡度度大大于于45度度的的，，自自室室外外地地面面計計算算至至屋屋脊脊頂頂。。aa一、、房房地地產產開開發發過過程程設設計計的的內內容容（三三））樓樓梯梯間間、、電電梯梯機機房房、、水水箱箱間間等等局局部部突突出出屋屋面面的的輔輔助助用用房房，，水水平平面面積積之之和和小小于于屋屋頂頂平平面面面面積積四四分分之之一一的的，，不不計計入入建建筑筑高高度度；；通通風風道道、、煙煙囪囪、、裝裝飾飾構構件件、、花花架架、、通通信信設設施施等等其其他他屋屋面面突突出出部部分分，，不不計計入入建建筑筑高高度度。。建筑設計建筑設計是對對建筑物本身身的設計，包包括建筑物平平面、立面、、剖面，房型型等。是對建筑物相相對詳細具體體的設計，涉涉及建筑的各各個立面效果果（顏色、裝裝飾、構造件件），每一層層的平面圖（（房型、公共共部位）不同同部位的剖面面圖。是非常常量化的，每每個位置都要要有具體的尺尺寸，能為施施工圖開展提提供必要依據據。一、房地產開開發過程設計計的內容包括建筑的平平面布置，各各用房的分配配，層高和室室內凈高，交交通及電梯、、樓梯走到布布置，墻身、、變形縫等，，門窗設計、、外檐效果，，采光，通風風，保溫防熱熱，消防要求求等等，在這這一階段都要要充分考慮設設計。一、房地產開開發過程設計計的內容層高和室內凈凈高ba坡頂結構面層層外墻皮延長線線a樓面面層（完完成面）施工圖設計施工圖設計是是建筑設計的的深入，包括括：1、結構設計計、給排水設設計、電氣設設計、采暖通通風、設備設設施等各專業業施工圖設計計說明及所需需的全部圖紙紙。2、重要施工工安裝部位的的施工操作說說明。3、在施工總總圖上應有的的設備、房屋屋或構件、結結構、管線個個部分的布置置，以及它們們相互配合，，標高和外形形尺寸、坐標標。4、設備材料料明細表、標標準件清單。。5、施工詳圖圖及專業計算算書。一、房地產開開發過程設計計的內容對施工圖設計計深度的要求求：1、滿足設備備、材料的訂訂貨和采購。。2、滿足非標標準設備和建建筑構配件制制作要求。3、滿足編制制工程量清單單和標底的要要求。4、滿足施工工組織設計的的編制和土建建施工、設備備安裝的需要要。5、防火設計計專篇級環境境保護專篇滿滿足辦理消防防及環保審批批手續的要求求。園林景觀道路路環境設計園林景觀道路路設計是對小小區環境的設設計，包括植植物選型搭配配、道路交通通組織、鋪裝裝、小品、功功能劃分等。。一、房地產開開發過程設計計的內容環境設計有雙雙重內涵，一一是充分依托托設計物周圍圍可見的特定定內容。如山山川、河谷、、林木、水波波、云霧等大大自然一切美美的東西，使使建筑物依存存它，裝點它它、篩選它，，構成內外環環境的、多樣樣的、自由的的協調統一；；二是人造自自然。如水，，建筑物中可可以運用水來來喚起人對自自然環境的回回憶；小溪、、噴泉、瀑布布、湖泊，往往往給人以親親切、眷戀等等多種情感。。區內綜合管網網、專業配套套設計區內綜合管網網設計是對小小區生活配套套的設計，包包括污水、雨雨水、自來水水、中水、熱熱力、燃氣、、電力、電視視電話網絡等等，還包括專專業設施方面面，如泵房、、配電間、變變電室、換熱熱站、調壓站站等。具體方案、節節點設計在設計圖紙的的深度達不到到的方面，需需組織進行詳詳細設計，如如門窗節點、、保溫方案、、扶手欄桿、、地面磚分隔隔等。二、房地產開開發過程設計計管理意義1、設計決定定項目開發成成本2、設計決定定項目品質3、設計影響響項目的驗收收4、設計質量量與進度影響響項目周期二、房地產開開發過程設計計管理意義1、設計決定定項目開發成成本（1）規劃設設計管理對項項目開發成本本的影響不同的規劃方方案的開發成成本是不一樣樣的，規劃對對項目投資有有著重要的影影響。如通過過對容積率的的充分把握選選擇合理的建建筑形式，在在瑞寧嘉園和和好美嘉園項項目規劃中得得到了很好的的驗證。瑞寧寧嘉園容積率率是2，好美美嘉園容積率率是1.8，，我們選擇了了高層和多層層相結合的方方案，而且盡盡量多的設計計多層，這樣樣從根本上降降低了開發成成本。二、房地產開開發過程設計計管理意義從消防要求講講，7-9層層或24米至至32米的民民宅消防標準準為一個檔次次；13-18層以上或或32米至50米的民宅宅消防標準。。12層及12層以上的高高層住宅，每每棟樓的電梯梯不得少于2臺。層數越高，對對地基基礎要要求越高。人防（2）建筑設設計管理對房房地產開發成成本的影響外檐的形式影影響工程造價價，立面簡單單，裝飾構件件少，工程造造價低。平面面設計中房型型越小，戶數數越多，配套套設施越多，，如入戶門、、水表等越多多，工程造價價就會相應提提高。如好美美嘉園項目以以小戶型為主主，戶數設計計較多，相應應工程、配套套成本提高。。（3）施工圖圖設計管理對對房地產開發發成本的影響響建筑施工圖設設計中，材料料選擇影響工工程造價，如如對外檐窗的的設計、公共共空間裝修設設計等。結構構設計中鋼筋筋含量、混凝凝土標號等對對工程造價起起著重要影響響。如在好美美嘉園項目中中，通過各種種措施降低了了鋼筋含量，，從而降低了了工程造價。。樁基形式影影響工程造價價，充分利用用勘察報告指指標，選擇合合理樁基形式式可降低工程程造價。（4）園林景景觀設計對房房地產開發成成本的影響選用植物種類類影響園林施施工成本。同同樣的植物選選用小苗木可可降低施工成成本。小區設設施的品質影影響施工成本本。2、設計決定定項目品質（1）規劃設設計對品質的的影響規劃是對項目目的整體構思思，是宏觀上上對項目的定位，建筑筑密度、容積積率、綠地率率、車位數等等重要指標就決決定了項目品品質。（2）建筑設設計對品質的的影響建筑設計決定定了建筑物的的效果，色彩彩的選用、外外立面裝飾構構件的設計、、空調護欄的的設計等都影影響建筑物的的美觀。平面面設計中房型型的設計更是是影響項目的的品質，決定定市場認可度度。（3）施工圖圖設計對品質質的影響施工圖設計中中的材料的選選用對項目品品質產生主要要影響。如管管材的選用、、窗材料的選選用等。（4）園林景觀觀設計對品質質的影響園林設計決定定小區的整體體環境，小區區內是業主茶茶余飯后娛樂樂休閑的場所所，是業主拉拉開窗簾就看看到風景。園園林設計的風風格、植物的的選擇搭配、、小品的設計計、功能區的的設計等都影影響項目的品品質。3、設計影響響項目的驗收收（1）規劃、、建筑設計的的消防審查在取得規劃設設計方案許可可文件前要經經過消防部門的專業業審查，如小小區規劃道路路等是否符合合規范，建筑平平面布局是否否符合消防規規范等。（2）規劃、、建筑設計的的規劃審查規劃審查對項項目各審批文文件取得和建建設起著重要要意義，規劃劃通過后方可可進行具體施施工圖設計以以及之后各項項行政許可文文件取得。是是否符合規范范要求決定規規劃驗收是否否能順利通過過。（3）建筑、、施工圖設計計的圖紙審查查施工圖審查是是行政許可的的一關鍵環節節，決定施工工圖紙是否符符可付之實施施。是對施工工圖紙的全面面審查，包括括建筑圖、結結構圖、水暖暖電等。只有有取得圖審合合格證明文件件后，施工圖圖方可用于施施工。施工圖圖設計水平影影響是否可以以順利通過圖圖紙審查。（4）各專業業配套的設計計審查各專業配套實實施前應將設設計圖紙送相相關配套部門門，聽取專業業意見并按要要求修改圖紙紙。因為相關關配套設施將將最終由各配配套部門接管管，多以他們們會就設計提提出要求。如如室內采暖工工程，供熱辦辦會提出很多多要求，如各各材料的選擇擇，溫控閥、、壓差閥等設設施的配套等等。4、設計質量量與進度影響響項目周期合理的設計期期限既能保證證設計質量也也能滿足項目周期要求求。沒有經審審查合格的設設計圖紙就不不能開工建設，，多以設計文文件完成進度度決定了項目目的開始建設節節點。設計文文件的設計質質量也決定了了設計文件是否否能順利通過過相關設計晚晚間的審查。。三、房地產開開發過程設計計管理的任務務和目標1、保證各設設計階段進度度2、保證各設設計質量3、控制項目目開發成本4、控制開發發項目的品質質5、保證各階階段設計的連連續統一三、房地產開開發過程設計計管理的任務務和目標1、保證各設設計階段進度度設計過程占用用時間在項目目建設周期中中不算長，但設計是是否能按計劃劃節點按時開開始和完成，，卻制約項目建建設，決定項項目是否能按按計劃開始相相關工作，從而而影響項目開開發周期。所所以開發團隊隊應通過制定科科學準確的設設計進度計劃劃、時間節點點計劃，通過積積極的組織、、監督、溝通通協調，來保保證設計進度。。2、保證各設設計質量設計工作是知知識密集型工工作，具有很很強的專業性，且設計計工作是委托托給具有相應應資質的設計計單位完成。設設計文件是項項目建設的依依據，所謂按按圖施工。設計計文件的準確確性和規范性性影響是否能能夠通過相關政政府機構的嚴嚴格驗收。所所以開發團隊隊應通過設計任任務書、圖紙紙審查等有效效的管理手段段來保證設計文文件質量，為為項目建設提提供準確可行行的依據，保證證項目的順利利進行及驗收收。3、控制項目目開發成本成本控制是項項目開發的根根本，直接影影響項目的利潤情況，，而成本控制制的根本在于于設計階段對對設計文件的控控制。項目投投資的估算、、概算、預算算、合同談判判、簽證證結算等等成本控控制工作作的基礎礎都是設計文件件。而且且設計人人員對開開發成本本的重視視程度與開發商商是有一一定差距距的，甚甚至會有有矛盾一一面。所以開發發團隊應應通過與與設計人人員積極極有效的的溝通，通過過設計優優化、專專家論證證、概預預算等措措施來將開發成成本控制制在預期期的范圍圍內。4、控制制開發項項目的品品質房地產開開發商是是項目開開發的組組織者，，設計單單位是要根根據開發發商的定定位、設設想來進進行設計計的。開發商根根據項目目的定位位不同會會選擇不不同的品品質。如高檔住住宅小區區、別墅墅區、經經濟適用用房的品品質要求肯定是是不一樣樣的。開開發團隊隊應通過過設計任任務書和與設計計的溝通通來將品品質要求求、材質質選擇等等信息準確傳達達給設計計單位，，并通過過過程控控制與設設計文件審查來來確定是是否符合合項目品品質要求求。5、保證證各階段段設計的的連續統統一房地產開開發的設設計任務務分較多多階段，，每一階階段的設計計人不同同或者設設計單位位不同，，每一階階段的設計任務務和重點點也不同同，但這這些設計計工作都都是圍繞同一個個項目進進行。所所以開發發團隊在在設計管管理時應綜合考考慮各環環節的設設計相關關內容，，滿足各各設計環節的統統一性。。四、房地地產開發發過程設設計管理理的措施施1、組織織措施2、技術術措施3、合同同措施4、經濟濟措施5、管理理措施四、房地地產開發發過程設設計管理理的措施施1、組織織措施（1）完完善公司司開發團團隊的組組織結構構，明確確各部門門、各崗位職責責分工，，明確工工作流程程。（2）加加強設計計管理部部門、相相關崗位位人員的的專業知知識水平，與設設計人員員順暢溝溝通并可可更專業業的完成成設計協協調工作。2、技術措施施（1）通通過專家家論證、、借助專專業公司司，優化化設計，，對設計計基礎資資料及設設計文件件深入研研究探討討，充分分利用專專業能力力，控制制設計階階段對成成本的影影響。（2）圖圖紙審查查，在正正式出設設計圖紙紙之前和和出圖后后都應組組織設計計圖紙審審查，將將設計問問題糾正正在實施施之前。。3、合同同措施（1）保保證合理理的設計計費用，，設計費費用占房房地產開開發成本很少少份額，，但設計計工作卻卻對項目目開發成成本計決決定作用。所以以不要因因為過低低的設計計費用降降低設計計公司的的工作積極性和和工作質質量，從從而難以以保證圖圖紙質量量。（2）保保證合理理的設計計周期，，設計工工作需要要設計人人員用心去完完成，時時間太倉倉促，必必定影響響設計人人員的專專注程度，從而而造成只只有速度度而丟了了質量，，這對開開發上來來說也得不償失失。（3）嚴嚴密合同同條款，，比如對對圖紙數數量的約約定，對對變更工作的的約定，，要在合合同中體體現，避避免后期期費用的的增加。。4、經濟濟措施（1）積積極采取取獎勵機機制辦法法，鼓勵勵設計公公司為開開發商考慮成成本問題題，鼓勵勵通過優優秀設計計降低開開發成本本。明確若設計計公司將將影響成成本的指指標控制制在一定定合理范范圍內將予以適適當獎勵勵。這樣樣可大大大提高設設計公司司的積極極性，從而降低低房地產產開發成成本。（2）明明確若因因設計問問題造成成項目損損失要讓讓設計單單位承擔一部部分責任任，要予予以一定定經濟懲懲罰。增增強設計計人員的責任