房地產發展

投資決策與機會選擇

一、房地產投資決策的意義

房地產投資決策是房地產開發公司在房地產投資項目經營開發前首先要解決的一個重要環節，它是對房地產投資項目的一些根本性問題，諸如建設地點的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定，因此，房地產投資決策的正確與否，直接關系到房地產開發項目的成敗，對房地產投資的經濟效益和社會效益具有現實和深遠的重要意義。

1、是房地產開發公司能否生存的關鍵房地產投資項目建設的技術經濟特點決定了這一點。一方面，房地產投資項目的建設往往構造復雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個房地產項目全部完成后，才能發揮投資經濟效益，而且建設地點一經確定，就與土地連在一起，始終在那里發揮作用，不能隨意移動和變更。另一方面，房地產投資項目建設周期長，占用和消耗人力、物力、財力多，一旦開工建設，就不可間斷，否則，會拖延工期，積壓和浪費已投入的大量人力、物力和財力，同時由于拖延工期，房地產產品錯過了最佳的投入市場的時間，難以產生較好的投資效益。房地產投資項目建設本身的這些技術經濟特點，就要求在房地產項目建設之前重視投資決策。房地產業的產品投資大、建設周期長、風險因素多，經營決策是否正確，是公司能否生存的關鍵。正確的經營決策可以使公司獲得利潤，不斷發展壯大；而錯誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產。2、是房地產開發公司不斷發展的關鍵房地產開發公司經營的外部環境主要有經營環境、物質環境、政策法律環境等，其中處在不斷變化中的是經營環境。經營環境的中心內容是市場。正確的經營決策，抓住了有利的投資機會，就可使公司不斷盈利，在競爭中立于不敗之地。3、是房地產開發公司不斷提升品牌的關鍵總的來說，房地產開發公司的經營目的是社會效益、環境效益和經濟效益的統一。只有進行科學的經營決策，才能使房地產開發公司對有限的資源（人力、物力、設備和資金）進行合理的安排、有效的利用，以達到預期的最大經濟效益，同時兼顧社會效益和環境效益。

二、房地產發展投資決策的影響因素

1、國民經濟發展2、宏觀經濟政策（短期、長期）3、地方相關政策法規4、城市收入水平和增長速度5、住宅的自然需求6、城市化發展狀況

三、房地產投資決策的內容

1、確定房地產投資的目標房地產投資決策的目的就是要達到房地產投資所預定的目標，所以確定房地產投資的目標是投資決策的前提和依據。2、擬訂房地產投資方案在進行房地產投資決策的過程中，根據已確定的目標，擬定多個可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術經濟學原理給予評價，即該房地產項目在技術上是否先進，生產上是否可行，經濟上是否合算及財務上是否盈利。3、測量風險由于房地產項目投資量大，建設周期長，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風險相對其它投資項目要大。進行房地產投資決策時，投資者不僅要測量或估計每一個投資方案的經濟效益，還要測量其可能承擔的風險，確定每一個方案在收益上的可靠性。4、制定房地產投資的可行方案決策在于選擇，沒有選擇就沒有決策在進行房地產投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產投資決策的基礎。制定房地產投資的可行方案時必須注意各方案在整體上的詳盡性和個體間的相互排斥性。5、分析與評價方案的分析與評價就是要對每一個備選方案，在進行選擇之前，對其有關的技術經濟和社會環境等各個方面的條件、因素以及潛在問題作可可行性分分析，并并與預先先確定的的目標進行行比較做做出評價價。對決策和和行動方方案有一一定約束束條件的的限制因因素進行行分析，，以在現現有條件件下求優優；對每每一個備備選方案案可能發發生的潛潛在問題題做科學學的預測測，以便便事先防防范，減減少潛在在問題發發生的可可能性。。6、選擇擇方案選擇方案案不僅是是整個決決策過程程的中心心環節，，也是房房地產決決策者的的重要職職責，同同時，也也是科學學性和技技巧性的的綜合體體現。四、房地地產投資資決策的的原則1、經濟效效益原則則獲得利潤潤、不斷斷發展，，是每個個企業必必須面對對的市場場經濟要要求，房房地產開開發企業業也是如如此。開發商在在對具體體房地產產開發項項目進行行決策時時，必須須將房地地產項目目的盈利利目的放放在首要要位置，，只有盈盈利的項項目才能能確定為為開發項項目。這這就是房房地產投投資決策策的經濟濟效益原原則。2、科學學化、民民主化原原則房地產投投資項目目涉及面面廣，牽牽涉因素素多、整整個建設設過程十十分復雜雜，因此此，要求求房地產產投資決決策必須須遵循科科學化、、民主化化原則。。所謂科學學決策程程序，就就是堅持持“先論論證，后后決策””的原則則，必須須做到先先對房地地產項目目進行調調查研究究和論證證，然后后再進行行投資決決策，杜杜絕“邊邊投資，，邊論證證”，更更不應該該采取““先決策策，后論論證”這這種違反反客觀規規律的做做法。3、系統性性原則影響房地地產投資資項目建建設的因因素很多多，而且且這些因因素又是是相互聯聯系、彼彼此制約約的，因因此，在在進行房房地產投投資決策策時，首首先要深深入調查查和搜集集各方面面的投資資信息，，并對其其進行科科學的分分析和研研究。4、時間間性原則則投資的時時間觀念念即資金金的時間間價值，，事實上上也是開開發成本本。房地產項項目投資資先于房房地產項項目收益益而發生生，因此此，房地地產開發發商必須須考慮到到不同時時間的資資金其價價值是大大不相同同的，先先期投入入的資金金和后期期產生的的收益金金，雖然然在價格格上一致致，但它它們在價價值上卻卻是十分分不同的的，這其其中最直直接的就就是利息息問題。。5、風險控控制的原原則房地產開開發企業業對房地地產項目目進行決決策時，，要比其其它產業業的企業業更加注注重對可可能產生生的風險險進行必必要的預預測，并并努力地地將其控控制在一一定的范范圍之內內。這既要求求房地產產開發商商在確定定自己的的目標時時留有一一定的合合理余地地，同時時更主要要是要求求房地產產開發商商在實施施房地產產投資方方案的過過程中采采取一切切盡可能能采取的的方法和和措施，，盡量把把風險降降到最小小程度。。6、責任任制原則則所謂責任任制就是是要求決決策者對對其決策策行為所所帶來的的投資風風險負有有不可推推倭的責責任。必須建立立責、權權、利相相結合的的房地產產投資決決策責任任制，是是確保房房地產項項目投資資決策的的科學性，避避免和減減少投資資決策失失誤的重重大措施施。7、選擇性性原則房地產開開發企業業對房地地產項目目進行決決策時必必須有兩兩個以上上的房地地產項目目可供選選擇，而而且每個個項目也也應考慮慮多種開開發方案案，這樣樣才能保保證房地地產開發發企業決決策時能能有一個個優化選選擇的可可能，即即最佳項項目和最最佳項目目中的最最佳方案案的選擇擇。五、房地地產投資資決策方方法1、確定型型決策方方法確定型決決策方法法（DecisionUnderCertainty）是是指房地地產決策策方案中中有待實實現的條條件是確確定的，，其結果果也是明明確的，，這類決決策問題題為確定定型決策策問題。。確定型決決策是指指一個方方案只有有一種確確定的結結果，只只要比較較各個方方案，就就可以作作出決策策。一般地說說，涉及及到房地地產投資資的土地地費、建建筑面積積、建筑筑類型、、專業人人士費、、利率、、廣告費費等問題題的決策策都屬于于確定型型決策的的范圍。。應用確定定型決策策需具備備的條件件：第一，可可供決策策的可行行方案有有若干個個；第二，未未來的經經濟事件件的自然然狀態是是完全確確定的；；第三，每每個方案案的結果果是唯一一的，并并可計量量。2、風險型型決策風險型決決策方法法（DecisionUnderRisk））是指在在房地產產企業的的開發經經營活動動中，存存在著某某種不可可控制的的風險因因素，一一個方案案又可能能出現幾幾種不同同的結果果進行風險險型決策策應具備備以下幾幾個條件件：第一，要要確定決決策者希希望達到到的明確確目標（（獲利大大或虧損損小）；；第二，要有兩兩個或兩個以以上可供選擇擇的方案；第三，每個方方案要存在兩兩種或兩種以以上，不以決決策者主觀意意志為轉移的的自然狀態；；第四，不同方方案在不同自自然狀態下相相應的損益值值可以計算；；第五，決策者者根據科學的的理論和經驗驗，可預先估估計或計算出出自然狀態出出現的概率。。這種房地產投投資決策由于于無法控制，，其影響決策策結果的某種種自然狀態，，要在一定的的概率條件下下作出，需要要冒一定的風風險，故稱之之為風險型決決策。3、不確定型決決策方法一個風險事件件在某一系統統中發生的概概率，就理論論而言是可以以人為地、主主觀地估計出出的。但在實實際中，有時時很難估計出出事件發生的的概率，即對對事件在系統統中所發生的的概率，不能能作出主觀可可能性的估計計，而只能對對風險后果有有所估計，這這種決策稱之之為不確定型型決策（DecisionMakingUnderUncertainty）。它的的準確程度完完全取決于決決策者的經驗驗與判斷能力力。不確定型決策策的特點是，，不僅不知道道所處理的未未來事件在各各種特定條件件下的明確結結果（自然狀狀態），甚至至連可能的結結果及各種結結果發生的概概率都不知道道。在這種情情況下的決策策，由于信息不完完全，帶有很很大的主觀隨隨意性，所以以人們只得提提出若干不同同的決策準則則作為不確定定型決策的依依據。這些準準則包括：樂樂觀準則、悲悲觀準則、最最大最小后悔悔值準則、機機會均等準則則。六、房地產投投資決策的程程序房地產投資項項目的決策程程序，是指房房地產投資項項目在決策過過程中各工作作環節應遵循循的符合其自自身運動規律律的先后順序序。按照科學的投投資決策理論論，房地產經經營決策可分分為如下六個個基本步驟：：1、發現問題題決策是針對所所需要解決的的問題而進行行的，所以發發現問題并分分析其產生的的原因、進而而找出解決問問題的癥結是是房地產投資資決策的起點點。所謂問題是指指房地產開發發公司實際經經營狀況與應應達到或希望望達到的經營營狀況之間出出現的差距。。2、確定目標目標是經營決決策的依據，，目標選擇錯錯了，就會一一錯再錯，造造成整個經營營決策的失誤誤。在發現了了經營問題之之后，就要進進行調查研究究，具體分析析，一一弄清清問題的性質質、特點和范范圍，盡量以以差距的形式式把問題的癥癥結所在表達達出來，找到到產生差距的的真正原因，，從而確定問問題所期望達達到的結果，，即決策目標標。一個好的房地地產投資決策策目標應滿足足以下要求：：（1）針對性（Pertinency）房地產經營決決策目標的提提出應當有的的放矢，針對對所存在的問問題，切中要要害，選中解解決問題的突突破口，或是是把握住開拓拓發展的最好好機會。沒有有針對性的目目標就是空洞洞目標，針對對性錯了則是是錯誤目標。。目標的綜合合性來源于對對問題的綜合合分析和判斷斷。（2）明確性性（Definitude）確定房地產投投資決策目標標的目的是為為了實現它，，因此投資決決策的目標必必須明確、具具體，使人能能夠領會執行行。經營決策策目標的含義義要準確，不不能模棱兩可可、含糊其詞詞，也不能空空洞無物，必必須有定性與與定量的表述述。同時，必必須嚴格規定定目標的約束束條件。所謂約束條件件（ConstraintCondition）就是一些限限制因素。如如經營決策時時涉及的資源源、人力、財財力、物力、、國家法令、、制度等方面面的限制性規規定以及必須須達到的起碼碼界限。（3）層次性（Hierarchy）當同一經營決決策系統中同同時存在著多多個目標時，，必須分清主主次，應從其其可靠性、可可能性、重要要性等方面出出發，按照主主次順序進行行排隊，有取取有舍，形成成一個有機整整體。3、擬制方案案擬制供決策者者選用的各種種可能行動方方案是房地產產投資決策的的重要環節。。在確定房地地產投資決策策目標之后，，就應充分發發動公司有關關人員收集、、掌握豐富的的信息，集思思廣益，科學學論證，精心心設計，擬制制各種備選方方案，供進一一步選擇。擬制方案時，，需注意以下下兩點：（1）整體的的詳盡性擬制的備選方方案應把通向向目標所有的的方案包括無無遺，以供下下一步評價選選優。如果有有遺漏，那么么最后選定的的方案就有可可能不是最好好的方案。但但在實際中要要做到這一點點是很困難的的，這是由于于經營的外部部環境是多變變的、復雜的的，而擬制可可能的備選方方案也是個逐逐步認識的過過程。（2）相互排排斥性各種備選方案案之間應是相相互排斥的，，執行方案一一，就不可能能執行方案二二。只有這樣樣，才可能進進行方案的比比較選擇。4、分析評價方案的分析評評價（AndysisWeighting））就是對每一一個備選方案案，在進行選選擇之前對其其有關的技術術、經濟、社社會環境等各各方面的條件件、因素、潛潛在問題進行行可行性分析析，并與預先先確定的房地地產投資目標標進行比較，，做出評價。。（1）限制因因素分析任何一個經營營決策和行動動方案都有一一定的約束條條件，因此，，必須研究論論證方案所有有限制的資源源、人力、物物力、時間、、技術以及其其它有關條件件，從而判定定房地產投資資方案是否可可行，是否能能達到預期的的目標。（2）潛在問問題分析是指預測每一一個備選方案案可能發生的的潛在問題是是什么?問題發生的原原因是什么?研究防止和補補救的可能性性，準備防范范措施和應急急措施，以減減少潛在問題題的可能性和和危害性。（3）綜合評價根據經營決策策目標全面分分析方案的經經濟效益、環環境效益和社社會效益。房房地產開發項項目的經濟評評價主要采用用投資收益率率、投資回收收期、內部收收益率等方法法。分析評價一般般是由各方面面的專家、學學者組成的評評審團，或召召開專家論證證會進行。方方案評價過程程也是進一步步完善方案的的過程。5、選擇方案案選擇方案（SelectionScheme）是整個經經營決策的中中心環節，也也是經營決策策者的重要職職責。它集中中體現了房地地產經營決策策者的經營藝藝術和素質。。選擇方案就是是選擇最優方方案。需要指指出的是，所謂最優優方案（OptimalDecision）是相對的，，受到許多不不確定因素的的限制，因此此在多個方案案存在時，要要想得到一個個各方面均最最優的“最佳佳方案”往往往很困難。在在實際投資決決策中，通常常是在全盤考考慮的情況下下選擇一個令令投資決策者者滿意的方案案，而不是理理想中的各方方面均全優的的方案。6、實施追蹤蹤經營決策的實實施是一個動動態的，依賴賴于時空變量量和環境變量量的復雜過程程。因此，在在實施過程中中必然會碰到到新問題，引引起新矛盾，，會出現變化的情況況和決策目標標偏離現象。。這就要求決決策者必須重重視信息反饋饋，及時總結結經驗教訓，，依據客觀情情況對方案進進行必要的調調整和修改，，以保證房地地產投資決策策的目標最終終得以實現。。（1）反饋控控制房地產經營決決策中的反饋饋控制（Feed