房地產經營與管理

本提綱為02秋、03春MBA所準備，將結合實例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作和學習中有點滴啟示。房地產經營與管理（一）分八部分講解一、對房地產市場相關概念的前沿探索二、房地產開發相關數據及房地產開發管理三、房地產市場個別問題探討四、房地產市場營銷管理五、房地產交易與權屬登記管理六、租售比的實質與管理七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內容八、房地產價格評估新方法拓展一、對房地產市場相關

概念的前沿探索

導致我國房地產業掀起和發展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產）管理概念的不同認識“management”

意指經營、管理、操縱、駕駛等。“administration”意指管理、經營，尤指公共事務、國家政策等管理。1、（房地產）管理的概念

成思危：“（房地產）管理是（房地產）管理者在多變的客觀環境下設法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程。”2、機制（生產—流通—消費）3、城市建設的怪圈區位----第一代住宅配套----第二代住宅環境----第三代住宅生態----第四代住宅（二）房地產概念的定位1、房地產：房產和地產的總稱，經濟體。財產、不動產（例）2、房地產業：開發、經營、管理和服務的行業。（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經濟體）有限性土地的特點：集資性擴延性

生地勞動產品毛地熟地

土地的價格：土地使用權的交換價格（價值），不是土地的購買價格（買未來）（四）土土地權屬屬的改變變1、所有權：：占有、使使用（性性質可變變）、收收益和處處分的權權利。2、使用權：：依法享有有利用（（性質不不可變））土地的的權利。。（五）土土地使用用制度的的歷史沿沿革（六）土土地使用用方式的的認識收土地使使用費出讓（協協議、招招標、拍拍賣）+掛牌轉讓劃撥其他（出出租、作作價入股股等）二、房地地產開發發相關數數據及房房地產開開發管理理（一）房房地產開開發相關關數據1、公司數數2.批租租數數歷年年上上海海市市土土地地使使用用權權出出讓讓情情況況表表年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計出讓地塊數（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.273.相關關數數據據住宅宅投投資資（（增增加加值值））/GDP≤≤5%----供不不應應求求住宅宅投投資資（（增增加加值值））/GDP≧≧8%----供過過于于求求上海海6.9%離10%還有有較較大大的的空空間間。。2002年13.1平方方米米/人，，合合建建筑筑面面積積26平方方米米。。200513.9平方方米米/人，，合合建建筑筑面面積積28平方方米米。。200714.9平方方米米/人，，合合建建筑筑面面積積30平方方米米。。201016.6平方方米米/人，，合合建建筑筑面面積積32平方方米米。。201519.2平方方米米/人，，合合建建筑筑面面積積35平方米米。（二））房地地產開開發程程序管管理1、多余余的話話House（Housing）（房房）Home（家））Family（家庭庭）開發的的是房房，好好的住住宅不不僅僅僅是一一套漂漂亮的的房子子，而而且應應該提提供和和引導導一種種新的的生活活方式式。2、住宅宅建設設工程程實施施與規規劃管管理關關系圖圖住宅建建設工工程實實施過過程城市建建設管管理過過程可行性研究報告建設工程施工建設工程使用土地建設工程竣工建設工程設計建設項目選址意見書建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證規劃管理監督檢查工程竣工規劃驗收建設用地規劃管理規劃實施檢查監督建設工程規劃管理3、開發發程序序（1）決策策（2）前期期a、美國熊熊貓（（中國國）公公司策策劃經經過、、單獨獨設計計與整整體設設計b、出讓土土地及及實例例c、審圖公公司（3）施工工（建建設施施工））抓好：：三控控（進進度、、質量量、成成本控控制））二管管（（合同同、信信息管管理））一協調調（組組織協協調））（4）竣工工驗收收與交交付使使用[驗收、、物業業管理理（誰誰開發發誰管管理））]《新建住住宅交交付使使用許許可證證》------驗收合合格可可使用用。物業管管理早早期介介入前前期物物業管管理物物業管管理項目設設計啟啟動項項目竣竣工驗驗收出出售業業主委委員會會成立立（三））房地地產開開發項項目可可行性性研究究1、項目目背景景與概概況2、基本本數據據3、成本本估算算（華華聯房房產公公司——打樁、、陽光光廳、、東方方明珠珠選址址及玻玻璃等等）4、進度度安排排5、資源源供給給6、市場場分析析7、財務務評價價8、風險險分析析（西西寶興興路））9、國民民經濟濟評價價10、結論論（唯唯一）（四））房地地產項項目評評估管管理1、市場場研究究（基基本面面）A、一般般因素素分析析（宏宏觀））B、相關關因素素分析析（微微觀））2、財務務評價價（技技術面面）a、傳統統評估估技術術b、現金金流評評估（（價與與時間間不成成比例例）c、財務務內部部收益益率評評估（（重點點）①財務務內部部收益益率②投資資回收收期③衡量量項目目盈虧虧的主主要指指標三、房房地產產（管管理））個別別問題題探討討（一））居住住房地地產投投資價價值的的疑惑惑（二））關于于居住住小區區環境境的思思索1、空間間環境境——硬件2、生態態環境境（ISO14000）生態環環境是是生物物群落落與其其環境境之間間在能能量流流動和和物質質循環環過程程中形形成的的一個個統一一的有有機整整體。。生態系統非生命物質生命物質無機物質（氧、二氧化碳、水、無機鹽等）有機物質（腐殖質等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產者（綠色植物）消費者（各種動物）分解者（細菌、真菌、食腐動物）智能住住宅小小區智智能化化內容容：信信息通通信系系統、、安全全防范范系統統、建建筑設設備監監控系系統、、物業業管理理系統統四大大部分分。有有基本本配置置和可可選配配置。。3、視覺覺環境境4、人文文環境境5、交通通環境境（三））房型型與價價格的的誤區區1、房型型（1）是板板式還還是點點式（2）戶室室（比比）（3）建筑筑面積積（4）車庫庫2、價格格（四））經營營123四、房房地產產市場場營銷銷管理理（一））房地地產市市場營營銷分分析三個階階段：：宣傳、、溝通通階段段；談判階階段；；簽約階階段。。（大大定、、小訂訂）（二））房地地產市市場宣宣傳的的主要要手段段（三））房地地產定定價方方法與與策略略1、方法法2、策略略（技技巧））五、房房地產產交易易與權權屬登登記管管理房地產產價格格申報報制度度、房房地產產價格格評估估制度度、房房地產產價格格評估估人員員資格格認證證制度度和房房地產產權屬屬登記記發證證制度度（另另一項項是土土地使使用權權出讓讓制度度）。。六、租租售比比的實實質與與管理理（一））租售售并存存合理租租售比比價的的原則則：在在住房房有效效使用用年限限內的的租金金總支支出大大于或或等于于同期期售價價的總總支出出，這這樣買買房才才比租租房合合算。。（二））租租售比比價推推算七、上上海住住宅建建設“十五”計劃的的主要要內容容（一））指導導思想想（二））總體體思路路“一個出出發點點”“兩個目目標”“三個面面向”“四個必必須”（三））發展展目標標（四））發展展布局局（1）依托托交通通干道道進行行住宅宅開發發；（2）借助助經濟濟商業業圈進進行住住宅開開發；