房地產金融

作者耿同立1

房地產金融學

河北經貿大學金融學院耿同立TEL-mail：tongligeng88@126.com2第一章房地產金融概論第一節(jié)房地產與金融第二節(jié)房地產金融的范圍和特點第三節(jié)房地產金融市場第四節(jié)房地產金融運行模式第五節(jié)房地產金融法規(guī)和政策3本章教學目的

了解房地產金融學科的性質、范圍，并在了解房地產和房地產金融的概念、特征和類別以及各國房地產金融概況的基礎上，使學生掌握房地產金融市場、房地產金融模式等基本原理。

4第一節(jié)房地產與金融

一、房地產概述

房地產金融是金融業(yè)的一個重要分支，研究和解決房地產金融問題，必須充分了解房地產業(yè)的運行規(guī)律和特點。（一）房地產的概念

房地產，也稱“物業(yè)”、“不動產”，是指土地、建筑物及其附著物和土地、建筑物附帶的各種權益。是一個復合概念。

5第一節(jié)房地產與金融一、房地產概述

（一）房地產的概念房地產的概念包括兩個層次：1、有形物質實體部分——土地、建筑物及其附著物；2、無形資產部分——土地、建筑物附帶的各種權益。但是，單獨得土地、或建筑物、或它們附帶的每一種權益（如使用權、抵押權等）都是房地產的獨立存在形式，或者說，是房地產的一種形式。

6第一節(jié)房地產與金融一、房地產概述（二）房地產的類別：

1、土地的類別：（1）按用途分：工業(yè)用地（50年）、商業(yè)用地（40年）、住宅用地（70年）、行政事業(yè)用地、公共設施用地、軍事用地、農業(yè)用地、其他用地；（2）按地域分：城市土地、農村土地；（3）按產權分：全民所有制土地（也稱國有土地）、集體所有制土地（也稱集體土地）；7第一節(jié)房地產與金融一、房地產概述（二）房地產的類別（4）按開發(fā)程度分：生地：不具備任何城市設施；毛地：三通一平——通道路、通電、通自來水，土地平整；熟地：七通一平——通道路、通電、通自來水、排污水通、排雨水通、燃氣和熱力通、電訊通（電話、網絡、有線電視），土地平整；（5）按從屬分：土地地表、地上空間和附著物（也稱固著物）、地下空間、資源和埋藏物；（6）按地理形態(tài)分：平原、丘陵、山地、林地、草原、河湖水泊、沙漠、海洋、灘涂等。8第一節(jié)房地產與金融

一、房地產概述：（二）房地產的類別

2、建筑物的類別：（1）按功能分：

房屋：人們能夠在其中生活、生產和從事其他活動的建筑物空間；

構筑物：除了房屋以外的建筑物，人們一般不能直接在其中從事生產、生活和社會活動。（2）按從屬分：房屋主體、附屬物（設備）、道路、配套設施（停車場、配電、給水、供熱設備）等。9第一節(jié)房地產與金融一、房地產概述：（二）房地產的類別（3）按用途分：住宅類建筑、商業(yè)類建筑、工業(yè)類建筑、交通運輸倉儲類、行政事業(yè)類建筑、公共事業(yè)類建筑、文物旅游類建筑、軍事類建筑、農業(yè)用建筑、其他建筑等。（4）按結構分：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、木結構和其他結構。（5）按開發(fā)程度分：在建工程：也叫期房、樓花；現(xiàn)房：建筑完工達到使用標準并經過竣工驗收的房屋。（6）按地域分：城市房屋、農村房屋；

10第一節(jié)房地地產與金融一、房地產概概述：（二）房地產產的類別（7）按建筑高度度分：低層建建筑（3層以下）、多多層建筑（4——7層）、小高層層建筑（8——14層）、高層建建筑（15——30層）、超高層層建筑（30層以上）；（8）按新舊分：：新建房屋（（也叫增量房房）、舊有房房屋（也稱存存量房、二手手房）；（9）按建造標準準分：普通建建筑、中檔建建筑、高檔豪豪華建筑；（10）按產權分：：城市標準（完完全）產權房房屋（俗稱““市證房”））：具備房屋屋所有權證和和國有土地使使用權證的房房屋；非標準產權房房屋：只具備備房屋所有權權證，而無國國有土地使用用權證或限制制上市出售的的房屋，如經經濟使用住房房、單位集資資建房等；無產權房屋：：無城市規(guī)劃劃許可或無建建設手續(xù)的房房屋（俗稱違違章建筑）和和在集體土地地上建造的房房屋（俗稱村村證房、小產產權房）；11第一節(jié)房地地產與金融一、房地產概概述：（二）房地產產的類別（11）按房屋所有有關系分：公有產權房屋屋：政府和全全民所有制單單位或城鎮(zhèn)集集單位擁有產產權的房屋；；私有產權房屋屋：私人個人人所有或多人人共有產權的的房屋；混合所有的房房屋：股份制制企業(yè)、聯(lián)營營企業(yè)等混合合經濟成分所所有的房屋；；公有私租房屋屋：政府或公公有制單位擁擁有并按國家家規(guī)定租金標標準租賃給私私人使用的住住宅房屋，包包括未購買產產權但按福利利分房制度租租賃給個人使使用的“房改改房”和城市市廉租住房。。涉外房產：外外國政府、企企業(yè)和其他組組織及外國公公民的擁有的的房屋。12第一節(jié)房地地產與金融一、房地產概概述（三）房地產產的特性：1、自然屬性：：位置固定性性；壽命耐久久性；體積巨巨大性；個體體異質性；數數量有限性。。2、社會屬性：：價值巨大性性；效用多重重性；權益性性；難以變現(xiàn)現(xiàn)性；稀缺性性；外部性。。。13第一節(jié)房地地產與金融二、房地產與與金融的關系系（一）金融的的概念“金融”一詞詞，字面意義義是“資金融融通”，包包括投資、籌籌集資金等活活動。具體來來講，金融是是指，以存貸貸、信用、資資本、證券、、外匯等金融融工具為載體體，以銀行、、證券、保險險公司等各種種金融組織為為中心的各種種借貸、資本本交易、債權權與債務轉移移等金融活動動。具體包括：金金融產品（工工具）與金融融服務；金融市場與與金融機構組組織；金融關關系；金融調調控與金融監(jiān)監(jiān)管等。從現(xiàn)實實踐來來看，金融包包含了一個國國家的個人及及家庭、企業(yè)業(yè)及經濟單位位和政府等主主體與貨幣、、資本、信用用、證券等有有關的經濟活活動。14第一節(jié)房地地產與金融二、房地產與與金融的關系系（二）房地產產與金融的關關系1、房地產業(yè)發(fā)發(fā)展對金融具具有極大的依依賴性。房地地產的價值巨巨大性，決定定其資金密集集性產業(yè)的性性質。房地產產的投資、開開發(fā)、買賣、、租賃、消費費都與金融活活動密集交織織在一起。2、房地產業(yè)業(yè)既是金融融業(yè)生存和和發(fā)展的客客觀經濟基基礎之一，，也是金融融業(yè)的重要要服務領域域。15第二節(jié)房房地產金融融的范圍和和特點一、房地產產金融的概概念房地產金融融是指圍繞繞房地產的的投資、開開發(fā)、買賣賣、租賃和和消費等所所進行的各各種貨幣資資金的籌集集、融通及及相關金融融服務等貨貨幣信用活活動的總稱稱。16第二節(jié)房房地產金融融的范圍和和特點二、房地產產金融的范范圍和研究究對象（一）房地產產金融的范范圍1、房地產籌籌融資：房房地產存款款，貸款，，房地產企企業(yè)股票、、債券融資資，房地產產抵押貸款款證券化，，住房公積積金等；2、房地產保保險；3、房地產抵抵押；4、房地產信信托；5、房地產投投資：房地地產股票、、債券投資資，房地產產抵押貸款款證券投資資等。17第二節(jié)房房地產金融融的范圍和和特點二、房地產產金融的范范圍和研究究對象（二）房地地產金融的的研究對象象房地產金融融是金融的的一個重要要分支和發(fā)發(fā)展領域，，其金融活活動所圍繞繞的實體經經濟、金融融產品、金金融交易程程序等方面面都有一定定的特殊性性。因此，，房地產金金融被普遍遍作為金融融學領域中中的一門獨獨立學科進進行專門研研究。房地產金融融的研究對對象，是與與房地產的的投資、開開發(fā)、交易易、消費有有關的所有有貨幣信用用活動及其其運行規(guī)律律。各國對房地地產金融的的研究，重重點體現(xiàn)在在應用研究究。我國則則更多的是是研究探討討“房地產產企業(yè)融資資”和“居居民購房貸貸款”等問問題。18第二節(jié)房房地產金融融的范圍和和特點三、房地產產金融的特特點1、房地產金金融是有擔擔保的信用用；2、房地產金金融以抵押押權為基礎礎；3、房地產金金融的證券券化特征；；4、房地產金金融具有較較強的政策策性；5、房地產金金融業(yè)務的的復雜性和和高收益性性；6、房地產金金融市場的的泡沫性和和波動性。。19第三節(jié)房房地產金融融市場一、房地產產金融市場場及其構成成（一）含義義房地產金融融市場是房房地產金融融產品交易易的統(tǒng)稱，，是專門進進行房地產產融資的交交易平臺，，是金融市市場的重要要組成部分分。（二）構成成房地產金融融市場由房房地產金融融一級市場場和房地產產金融二級級市場構成成。房地產金融融一級市場場（primarymarket）：借款人人通過房地地產金融中中介機構或或直接通過過資本市場場進行融資資的過程。。房地產金融融二級市場場（secondarymarket）：1、房地產金金融中介機機構將持有有的房地產產貸款出售售或以證券券形式轉讓讓給二級市市場機構的的過程。2、房地產有有價證券再再轉讓的過過程。20第三節(jié)房房地產金融融市場住房抵押證券間接融資資金證券股票證券股票資金資金抵押或信用資金住房抵押貸款房地產抵押直接融資金融中介：商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行金融市場：保險公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個人商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行其他金融機構居民個人房地產開發(fā)公司建筑公司其他經濟機構金融市場的機構和個人投資者金融市場的機構和個人投資者借款人房地產金融市場一級市場房地產金融市場二級市場21第三節(jié)房房地產金融融市場二、房地產產金融市場場主體（一）非金金融機構1、居民（家家庭）；2、個人投資資者；3、房地產開開發(fā)企業(yè)；；4、房地產建建筑企業(yè)；；5、非房地產產企業(yè)機構構（二）房地地產金融機機構1、存款性金金融機構（（depositaryinstitutions）（1）商業(yè)銀行行（2）住房儲蓄蓄銀行（3）儲蓄與貸貸款協(xié)會（4）信用合作作社（5）抵押銀行行22第三節(jié)房房地產金融融市場二、房地產產金融市場場主體（二）房地地產金融機機構2、契約儲蓄蓄性金融機機構（contractualsavinginstitutions）（1）保險公司司；（2）養(yǎng)老基金金；3、政策性住住房金融機機構（1）住宅管理理局；（2）退伍軍人人管理局；；（3）政府貸款款擔保機構構（美國FannieMae,FreddieMae,GinnieMae）（4）住房公積積金（準金金融機構））；（5）養(yǎng)老保險險金（準金金融機構））。4、投資性金金融機構（（investmentinstitutions）（1）金融公司司；（2）共同基金金。23第三節(jié)房房地產金融融市場三、房地產產金融（產產品）工具具（一）債務務性金融工工具1.住房抵押貸貸款2.房地產開發(fā)發(fā)貸款3.流動資金貸貸款4.房地產債券券5.房地產抵押押貸款證券券6.房地產資金金信托計劃劃7.融資租賃8.預收購房款款（二）權益益性金融工工具1.房地產股票票2.房地產投資資信托24第四節(jié)房房地產金融融運行模式式一、房地產產金融機構構的融資方方式1、直接（Direct）融資模式式。發(fā)行金金融企業(yè)股股票、債券券融資。2、契約（Contractual）融資模式式。主要指指住房儲蓄蓄銀行模式式，即住房房儲蓄銀行行與購房人人通過契約約儲蓄方式式吸收住房房儲蓄存款款進行融資資。3、存款（Deposit）融資模式式。金融機機構通過吸吸收各類存存款融資。。這是最普普遍、最主主要的一種種融資方式式。4、證券化（（Asset-BackedSecuritization,ABS）融資模式式。房地產產抵押貸款款債權證券券化。5、拆借融資資模式。金金融機構在在金融市場場上通過同同業(yè)拆借融融資。6、央行和基基金注資模模式。中央央銀行或政政府背景的的基金向金金融機構直直接注資或或提供專項項貸款。25第四節(jié)房房地產金融融運行模式式二、居民（（家庭）房房地產融資資方式1、直接融資資。個人之之間或其他他民間借貸貸方式取得得購房資金金。2、契約儲蓄蓄。即住房儲蓄銀銀行模式，，購房者通通過契約儲儲蓄方式將將資金分期期存入住房房儲蓄銀行行，在積累累一定期限限和額度后后取得相應應額度的購購房貸款。。3、銀行按揭貸貸款。購房房者從商業(yè)業(yè)銀行等金金融機構通通過抵押所所購住房或或其他房產產取得購房房資金。是是居民個人人房地產融融資的主要要方式。4、住房公積積金貸款。。26第四節(jié)房房地產金融融運行模式式三、房地產產開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式式1、直接融資資。發(fā)行企企業(yè)股票、、債券融資資，民間借借貸融資等等。2、房地產開開發(fā)貸款。。即從商業(yè)業(yè)銀行等金金融機構取取得房地產產開發(fā)專項項貸款。3、房地產預預售。4、信托資金金。5、聯(lián)合開發(fā)發(fā)模式。6、政府政策策支持。分分期繳納土土地出讓金金，減免政政府收費等等。7、前沿貨幣幣合約。美美國模式，，銀行“雙雙重身份貸貸款合作””。8、租賃融資資。9、返租或回回購融資。。10、商業(yè)信用用。11、其他間接接方式融資資。27第四節(jié)房房地產金融融運行模式式四、非房地地產企業(yè)的的房地產融融資方式1、直接融資資。2、銀行貸款款。3、信托資金金。4、商業(yè)信用用。28第四節(jié)房房地產金融融運行模式式五、房地產產金融運行行模式1、完備的、、充分市場場化的房地地產金融運運行模式。以金融市市場的金融融中介機構構為融資經經營主體，，多種信用用方式相互互配合，有有政府機構構參與和調調節(jié)的房地地產兩級金金融市場運運行模式。。（美國））2、以存款支持持的房地產金金融運行模式式。以金融機構為為融資經營主主體，以吸收收中短期存款款和專項儲蓄蓄為主要資金金來源，向購購房者提供長長期購房貸款款并向開發(fā)商商提供商業(yè)性性開發(fā)貸款的的“短借長貸貸”模式。3、以基金為后后盾的房地產產金融運行模模式。巴西的社會福福利基金制度度、新加坡的的中央公積金金制度。4、混合型房地地產金融運行行模式。（日本）29第四節(jié)房地地產金融法規(guī)規(guī)和政策一、房地產金金融法規(guī)和政政策的意義房地產金融法法規(guī)和政策是是房地產金融融活動的法律律依據和政策策依據，是房房地產金融活活動規(guī)范化和和合法安全運運行的基本保保證。二、房地產金金融法規(guī)和政政策體系（一）房地產產金融法律體體系1、基礎法律：：《中華人民共和和國憲法》、《中華人民共和和國民法通則則》、《中華人民共和和國合同法》等。2、房地產基本本法律：《中華人民共和和國土地法》、《中華人民共和和國城市房地地產管理法》、《中華人民共和和國物權法》等。3、金融基本法法律：《中華人民共和和國銀行業(yè)監(jiān)監(jiān)督管理法》