項目五房地產相關制度與政策學習內容：第一節房地產與房地產產業管理制度簡介第二節房地產開發經營管理第三節房地產轉讓管理第四節商品房銷售管理第五節房屋租賃管理第六節房地產中介服務第七節房地產抵押管理第八節房地產權屬登記第九節房屋維修養護管理學習目的：培養學生在物業管理工作中處理房地產事務相關工作的能力。學習要求：掌握：房地產領域的現行法規體系，《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內容，商品房預售和現售的條件，商品房銷售合同的主要內容，房屋租賃合同的主要條款，房地產中介服務的內容，房地產抵押的程序，房地產權屬登記的種類。熟悉：房地產開發項目的規劃設計管理，工程竣工驗收備案制度，房地產項目轉讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產中介服務管理的內容，房地產抵押登記，房地產權屬登記程序，城市異產毗連房屋管理的規定。了解：施工許可證制度，禁止轉讓房地產的規定，商品房銷售爭議的解決規則，房地產中介服務機構的管理、抵押房地產的處分原則，公有住宅售后維修養護管理的規定。第一節房地產與房地產產業管理制度簡介

一、基本概念房地產房地產作為物質實體，即指土地、建筑及建筑附屬物。房地產權益：所有權占有權承租權使用權派生權益抵押權收益權典權處分權房地產業房地產業是關于房地產投資開發、經營交易、消費管理與服務等各方面關聯行業的總稱。房地產業關聯行業——房地產的投資開發、經營交易、消費管理和服務房地產業屬于：第三產業、基礎性產業、先導作用、支柱產業——龍頭行業房地產管理制度房地產領域的管理制度大體可劃分為：1.房地產開發經營管理2.房地產管理3.房地產維修養護管理直接關聯房地產的法律——法關于房地產的行政法規——條例關于房地產的部門規章——辦法/規定房地產領域的現行法規體系（法規、規章）房地產領域的現行法規體系（法規、規章）

1.直接關聯房地產的法律有：《城市房地產管理法》《土地管理法》2.國務院關于房地產頒布的行政法規有：《城市房地產開發經營管理條例》《城市房屋拆遷管理條例》《住房公積金管理條例》3.國務院建設行政主管部門和國務院相關部委關于房地產頒布的部門規章主要有：《房地產開發企業資質管理辦法》《城市房屋拆遷單位管理規定》《城市商品房預售管理辦法》第二節房地產開發經營管理房地產開發經營的概念僅指經營性房地產開發建設不包括：基建投資性質的開發建設——廠房、辦公樓等基礎設施建設的土地開發——軌道交通、高速公路等房地產開發經營管理的內容：房地產開發企業管理房地產開發項目的規劃設計管理房地產開發的項目管理與建設施工管理一、房地產開發企業管理

（一）設立房地產開發企業的條件1.房地產開發企業資格2.房地產開發企業資質（四級資質）（二）設立房地產開發企業的程序（三）房地產開發企業的市場活動規則

（一）設立房地產開發企業的條件

1.房地產開發企業資格除應具備企業法人的一般條件外，還應符合《城市房地產開發經營管理條例》要求的條件：（1）有100萬元以上的注冊資本（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員2.房地產開開發企業資質一級資質：（1）注冊資資金不低于5000萬元元；（2）從事房房地產開發經經營5年以上上；（3）近3年年房屋建筑面面積累計竣工工30萬㎡以以上，或累計計完成與此相相當的房地產產開發投資額額；（4）連續5年建筑工程程質量合格率率達100%（5）上一年年房屋建筑施施工面積15萬㎡以上，，或者完成與與此相當的房房地產開發投投資額（6）有職稱稱的建筑、結結構、財務、、房地產及有有關經濟類的的專業管理人人員不少于40人，中級級職稱的管理理人員不少于于20人，持持有資格證書書的專職會計計人員不少于于4人（7）工程技技術、財務、、統計等業務務負責人具有有相應專業中中級以上職稱稱（8）具有完完善的質量保保證體系，商商品住宅銷售售中實行了《《住宅質量保保證書》和《《住宅使用說說明》制度（9）未發生生過重大工程程質量事故（1）注冊資資金不低于2000萬元元；（2）從事房房地產開發經經營3年以上上；（3）近3年年房屋建筑面面積累計竣工工15萬㎡以以上，或累計計完成與此相相當的房地產產開發投資額額；（4）連續3年建筑工程程質量合格率率達100%（5）上一年年房屋建筑施施工面積10萬㎡以上，，或者完成與與此相當的房房地產開發投投資額（6）有職稱稱的建筑、結結構、財務、、房地產及有有關經濟類的的專業管理人人員不少于20人，中級級職稱的管理理人員不少于于10人，持持有資格證書書的專職會計計人員不少于于3人（7）工程技技術、財務、、統計等業務務負責人具有有相應專業中中級以上職稱稱（8）具有完完善的質量保保證體系，商商品住宅銷售售中實行了《《住宅質量保保證書》和《《住宅使用說說明》制度（9）未發生生過重大工程程質量事故二級資質（1）注冊資資金不低于800萬元；；（2）從事房房地產開發經經營2年以上上；（3）房屋建建筑面積累計計竣工5萬㎡㎡以上，或累累計完成與此此相當的房地地產開發投資資額；（4）連續2年建筑工程程質量合格率率達100%；（5）有職稱稱的建筑、結結構、財務、、房地產及有有關經濟類的的專業管理人人員不少于10人，中級級職稱的管理理人員不少于于5人，持有有資格證書的的專職會計人人員不少于2人；（6）工程技技術、財務等等業務負責人人具有相應專專業中級以上上職稱，統計計等其他業務務負責人具有有相應專業初初級以上職稱稱；（7）具有完完善的質量保保證體系，商商品住宅銷售售中實行了《《住宅質量保保證書》和《《住宅使用說說明》制度；；（8）未發生生過重大工程程質量事故三級資質（1）注冊資資金不低于100萬元；；（2）從事房房地產開發經經營1年以上上；（3）已竣工工的建筑工程程質量合格率率達100%；（4）有職稱稱的建筑、結結構、財務、、房地產及有有關經濟類的的專業管理人人員不少于5人，持有資資格證書的專專職會計人員員不少于2人人；（5）工程技技術負責人具具有相應專業業中級以上職職稱，財務負負責人具有相相應專業初級級以上職稱，，配有專業統統計人員；（6）商品住住宅銷售中實實行了《住宅宅質量保證書書》和《住宅宅使用說明》》制度；（7）未發生生過重大工程程質量事故四級資質房地產開發企企業資質注冊資本5000萬元元—12000萬元元—2800萬元——3100萬元——4經營年限5年以上—13年以上—22年以上—31年以上—4累計竣工面積30萬m2以上—115萬m2以上—25萬m2以上—3合格率100%連續5年—1連續3年—2連續2年—3已竣工——4專業人員40人—120人—210人—35人—4中級職稱20人—110人—25人—3工程（中）財務（初）資格證書4人—13人—22人—3職稱5人會計2人兩書制度：《《住宅質量保保證書》《住住宅使用說明明書》（二）設立房房地產開發企企業的程序1.房地產開開發企業應自自領取營業執執照之日起30日內，持下列文件件到房地產開開發主管部門門備案：（1）營業執執照復印件（2）企業章章程（3）驗資證證明（4）企業法法定代表人的的身份證明（5）專業技技術人員的資資格證書和勞勞動合同（6）房地產產開發主管部部門認為需要要出示的其他他文件2.房地產開開發主管部門門在收到備案案申請后30日內向符合條件件的企業核發發《暫定資質質證書》——有效期一年（（期滿前1個月申請核定）延延長期不得超超過2年，一年內無開開發項目，有有效期不延長長（三）房地產產開發企業的的市場活動規規則對房地產開發發企業設立資質等級制度度的目的：規范房地產開開發企業的市市場活動，維維護市場的有有序競爭。房地產開發企企業必須按照照核定資質等級級，承擔相應的房地產開發項項目。一級——不受受限制；二級及以下25萬平方米米以下《房地產開發發企業資質管管理規定》對對企業未取得資質證證書從事房地產開開發經營的、、企業超越資質等級級從事房地產開開發經營的、、企業隱瞞真實情況況，以及涂改、出租、、出借、轉讓讓、出賣資質質證書等行為，均規規定了相應的的行政處罰。二、房地產開開發項目的規規劃設計管理理（一）城市規規劃的概念和和與房地產開開發項目的關關系（二）房地產產開發項目的的規劃設計管管理（三）城市規規劃部門對建建設項目的檢檢查和監督（一）城市規規劃的概念和和與房地產開開發項目的關關系1.城市規劃劃的概念城市規劃：指指為了確定策策劃哪個是規規模和發展方方向，以實現現城市經濟和和社會發展為為目標，合理理利用城市土土地，協調城城市空間布局局和各項建設設的綜合部署署及具體安排排。2.城市規劃劃的類型城市總體規劃劃城市詳細規劃劃城市總體規劃劃主要任務：綜綜合研究城市市的性質、發發展目標和發發展規模，確確定城市建設設用地布局、、功能區分和和各項建設的的總體部署，，綜合制定城城市交通體系系和河湖、綠綠地系統，控控制各項專業業規劃和近期期建設規劃。。城市詳細規劃劃控制性詳細規規劃修建性詳細規規劃（1）控制性性詳細規劃的的內容1）規劃范圍圍內不同性質質用地的界限限和建筑類型型2）規定各地地塊建筑高度度、建筑密度度、容積率、、綠地率等控控制指標3）規定項目目與大市政接接口、停車泊泊位、建筑后后退紅線距離離、建筑間距距等4）提出各地地塊建筑體量量、豎向規劃劃與色彩要求求5）確定各級級支路的紅線線位置?？刂浦泣c坐標和標標高6）確定工程程管線走向、、管徑和工程程設施用地界界限（2）修建性性詳細規劃的的內容1）建設條件件分析及綜合合技術論證2）總平面圖圖布置、建筑筑、道路、綠綠地的空間布布局和景觀設設計3）道路、綠綠化、工程管管線規劃設計計4）豎向規劃劃設計5）工程量估估算和投資效效益分析3.城城市規劃與房房地產開發項項目的關系房地產開發發是城市建建設的主要要方式，與與城市規劃劃有著相互互依存的關關聯。房地產開發發建設又是是實現城市市規劃的主主要途徑。。（二）房地地產開發項項目的規劃劃設計管理理審定房地產產開發項目目規劃設計計的過程，，就是通過過對修建性性詳細規劃劃的編制、、修改，使使其符合城城市總體規規劃和控制制性詳細規規劃的過程程，也是城城市規劃部部門對房地地產開發項項目前期工工作實施管管理的過程程。規劃管理的的主要方式式是依據《《城市規劃劃法》審批批、核發““一書兩證證”。房地產開發發的四個階段1.投資機機會選擇與與決策分析析階段2.房地產產開發前期期工作階段段取得建設用用地、取得建設項項目的立項項批復完成房屋拆拆遷審定項目規規劃設計3.房地產產開發建設設階段4.房地產產租售經營營階段“一書二證證”1.建設設項目選址址意見書申報建設項項目選址意意見書的主主要要求是是：（1）項目目選址的土土地權屬情情況（2）對擬擬建工程的的說明，包包括建筑位位置、使用用性質、高高度、面積積等（3）界址址地形圖，，包括建筑筑工程用地地和相鄰單單位及建筑筑2.建設設用地規劃劃許可證申報建設用用地規劃許許可證的主主要要求是是：（1）市政政府對征用用集體土地地的批復或或國土部門門對選址用用地范圍、、數量的意意見（2）規劃劃部門審定定的設計方方案3.建設設工程規劃劃許可證（三）城市市規劃部門門對建設項項目的檢查查和監督檢查和監督督開發建設設單位認真真落實審定定的規劃和和設計，是是城市規劃劃部門的重重要職能。。對城市規劃劃區內重要要建設工程程，城市規規劃部門可可以參加驗驗收。城市規劃區區內的其他他建設工程程，建設單單位應當在在竣工驗收收后六個月月內向城市市規劃行政政主管部門門報送有關關竣工資料料。檢查？監督督？三、房地產產開發的項項目管理與與建設施工工管理（一）房地地產開發的的項目管理理制度（8條）（二）房地地產開發的的施工管理理制度1.項目報報建與施工工許可證制制度2.建筑工工程質量管管理制度3.工程竣竣工驗收備備案制度（一）房地地產開發的的項目管理理制度1、必須按按土地出讓讓合同設定定的條件、、國家用地地要求開開發利用2、項目的的資本金占占項目總投投資的比例例不得低于于20%3、配套基基礎設施按按：先地下下后地上的的原則4、1年未未動工開發發，征收土土地出讓金金20%以以下土地閑閑置費；；2年未動動工開發，，無償收回回土地使用用權5、轉讓項項目應符合合法定條件件：已支付付土地出讓讓金，取得得證書必須完成開開發投資總總額的25%以上6、轉讓項項目時，原原拆遷補償償安置合同同中的權利利義務隨之之轉移受讓讓人7、開發項項目應當符符合法定的的質量、安安全標準和和技術規范范8、開發項項目經竣工工驗收合格格后方可交交付使用（二）房地地產開發的的施工管理理制度1.項目報報建與施工工許可證制制度建設單位申申領施工許許可證的條條件：（1）已經經辦理該建建筑工程用用地批準手手續（2）在城城市規劃區區的建筑工工程，已經經取得建設設工程規劃劃許可證（3）施工工場地已經經基本具備備施工條件件，需要拆拆遷的，其其拆遷進度度符合施工工要求（4）已經經確定施工工企業（5）有滿滿足施工需需要的施工工圖紙及技技術資料，，施工圖設設計文件已已按規定進進行審查（6）有保保證工程質質量和安全全的具體措措施（7）按照照規定應該該委托監理理的工程已已委托監理理（8）建設設資金已經經落實2.建建筑工程程質量管理理制度建設單位對對建筑工程程質量應承承擔的義務務和責任主主要有：（1）建設設單位應當當依法對工工程建設項項目的勘察察、設計、、施工、建建立以及與與工程建設設有關的重重要設備、、材料的采采購，向具具有相應資資質等級的的單位進行行招標，并并不得將建建設工程肢肢解發包（2）建設設單位應當當向勘察、、設計、施施工、工程程監理等單單位提供真真實、準確確、齊全的的建設工程程原始資料料（3）建設設單位在領領取施工許許可證或開開工報告前前，應按照照國家有關關規定辦理理工程質量量監督手續續（4）建設設工程發包包單位不得得迫使承包包方以低于于成本的價價格競標，，…..（5）涉及及建筑主體體和承重結結構變動的的裝修工程程，建設單單位應當在在施工前委委托原設計計單位或具具有相應資資質等級的的設計單位位提出設計計方案；沒沒有設計方方案的不得得施工3.工工程竣工工驗收備案案制度辦理工程竣竣工驗收備備案應提交交下列文件件：（1）工程程竣工驗收收備案表（2）工程程竣工驗收收報告（3）法律律、行政法法規規定應應當由規劃劃、公安消消防、環保保等部門出出具的認可可文件或準準許使用的的文件（4）施工工單位簽署署的工程質質量保修書書（5）法規規、規章規規定必須提提供的其他他文件商品住宅還還應提交《《住宅質量量保證書》》和《住宅宅使用說明明書》以出讓方式式取得土地地使用權進進行房地產產開發的，，超過出讓讓合同約定定的動工開開發日期滿滿（）未未動工開發發的，可以以無償收回回土地使用用權。A．1年B．2年年C．3年D．．5年答案：B課后訓練：：某工廠修建建一個辦公公樓，預計計建設工期期為10個個月，工程程合同價1500萬萬元，按照照規定，到到位資金應應（）），才具備備了領取施施工許可證證的規定。。A、不少于于450萬萬元B、不少于于750萬萬元C、不少于于1000萬元D、全部到到位答案：B課后訓練：：規劃行政主主管部門依依法管理城城市建設采采取的“一一書兩證制制”是指()。A．建設用用地規劃許許可證B．土地利利用規劃許許可證C．施工許許可證D．項目選選址意見書書E．建設工工程規劃許許可證答案：ADE課后訓練：：根據《建筑筑法》的規規定，申請請領取施工工許可證，，應具備的的條件包括括（））。A、已辦理理工程用地地批準手續續B、已確定定建筑施工工企業C、資金正正在落實D、有滿足足施工需要要的施工圖圖紙及技術術資料E、材料、、設備已經經購入答案：ABD課后訓練：：第三節房房地產產轉讓管理理一房地產產轉讓的概概念二土地使使用權的處處理原則三房地產產轉讓的程程序四房地產產轉讓合同同五禁止轉轉讓的規定定第三節房房地產產轉讓管理理房地產轉讓讓的概念《城市房地地產管理法法》規定：：房地產轉轉讓，是指指房地產權權利人通過過買賣、贈贈與或其他他合法方式式將其房地地產轉移給給他人的行行為。房地產轉讓讓的實質：：房地產權權屬發生轉轉移房地產轉讓讓的類型（（兩種不同同性質）有償轉讓：：買賣、交交換、其他他合作方式式發生的轉轉讓無償轉讓：：繼承、贈贈與其他轉讓房房地產的合合法方式主主要有（1）以房地產作作價入股，與他人成成立企業法法人，房地地產權屬發發生變更的的；（2）一方方提供土地地使用權，，另一方或或者多方提提供資金，，合資、合作作開發經營營房地產，而使房地產產權屬發生生變更的———聯建（3）因企企業被收購、兼并并或合并，房地產權權屬隨之轉轉移的———資產重組組（4）以房房地產抵債的——貸款款二、土地使使用權的處處理原則（一）以出讓方式取得土地使使用權的房房地產轉讓讓（二）以劃撥方式取得土地使使用權的房房地產轉讓讓（一）以出讓方式取得土地使使用權的房房地產轉讓讓1.以出讓讓方式取得得土地使用用權的，轉轉讓房地產產時，應符符合以下條條件：（1）按照照出讓合同同約定已經支付全全部土地使使用權出讓讓金，并取得土土地使用權權證書（2）按照照出讓合同同約定進行行投資開發發，屬于房房屋建設工工程的，完成開發投投資總額的的25%以以上，屬于成片片開發土地地的，形成成工業用地地或者其他他建設用地地條件（3）轉讓讓房地產時時房屋已經建成的的，還應當當持有房屋屋所有權證證書2.《城城市房地產產管理法》》還規定：：房地產轉轉讓時，土土地使用權權出讓合同同載明的權權利、義務務隨之轉移移。（二）以以劃撥方式取得土地使使用權的房房地產轉讓讓1.轉讓以以劃撥方式式取得土地地使用權的的房地產須須取得人民民政府的批批準2.屬于下下列情形的的，經政府府批準可以不辦理理土地使用用權出讓手手續，但應將轉轉讓房地產產所獲收益益中的土地收益上上交國家（1）經城城市規劃行行政主管部部門批準，，轉讓的土土地用于《《城市房地地產管理法法》規定可可以使用劃劃撥土地的的項目（2）私有有住宅轉讓讓后仍用于于居住的（3）按照照國務院住住房制度改改革有關規規定出售公公有住宅的的（4））同同一一宗宗土土地地上上部部分分房房屋屋轉轉讓讓而而土土地地使使用用權權不不可可分分割割轉轉讓讓的的（5））轉轉讓讓的的房房地地產產暫暫時時難難以以確確定定土土地地使使用用權權出出讓讓用用途途、、年年限限和和其其他他條條件件的的（6））根根據據城城市市規規劃劃土土地地使使用用權權不不宜宜出出讓讓的的（7））縣縣級級以以上上政政府府規規定定暫暫時時無無法法或或不不需需要要采采取取土土地地使使用用權權出出讓讓方方式式的的其其他他情情形形三、、房房地地產產轉轉讓讓的的程程序序（1））房房地地產產轉轉讓讓當當事事人人簽簽訂訂書書面面轉轉讓讓合合同同（2））房房地地產產轉轉讓讓當當事事人人在在房房地地產產轉轉讓讓合合同同簽簽訂訂后后30日日內內持持房房地地產產權權益益證證書書、、當當事事人人的的合合法法證證明明、、準準讓讓合合同同等等有有關關文文件件向向房房地地產產所所在在地地的的房房地地產產管管理理部部門門提提出出申申請請，，并并申申報報成成交交價價格格（3））房房地地產產管管理理部部門門對對提提供供的的有有關關文文件件審審查查，，在在7日日內內做做出出是是否否受受理理申申請請的的書書面面答答復復，，7日日內內未未作作書書面面答答復復的的，，視視為為同同意意受受理理（4））房房地地產產管管理理部部門門核核實實申申報報的的成成交交價價格格，，并并根根據據需需要要對對轉轉讓讓的的房房地地產產進進行行現現場場查查勘勘和和評評估估（5））房房地地產產轉轉讓讓當當事事人人按按照照規規定定繳繳納納有有關關稅稅費費（6））房房地地產產管管理理部部門門辦辦理理房房屋屋權權屬屬登登記記。。核核發發房房地地產產權權屬屬證證書書四、、房房地地產產轉轉讓讓合合同同《城城市市房房地地產產轉轉讓讓管管理理規規定定》》明明確確了了房房地地產產轉轉讓讓合合同同應應當當載載明明的的主主要要條條款款和和內內容容：：1.雙雙方方當當事事人人的的姓姓名名或或者者名名稱稱、、住住所所2.房房地地產產權權屬屬證證書書名名稱稱和和編編號號3.房房地地產產坐坐落落位位置置、、面面積積、、四四至至界界限限4.土土地地宗宗地地號號、、土土地地使使用用權權取取得得的的方方式式及及年年限限5.房房地地產產的的用用途途或或使使用用性性質質6.成成交交價價格格及及支支付付方方式式7.房房地地產產交交付付使使用用的的時時間間8.違違約約責責任任9.雙雙方方約約定定的的其其他他事事項項五、、禁禁止止轉轉讓讓的的規規定定《城城市市房房地地產產轉轉讓讓管管理理規規定定》》明明確確了了以以下下不不得得轉轉讓讓房房產產的的情情況況：：1.達達不不到到法法定定條條件件的的房房地地產產不不得得轉轉讓讓2.司司法法機機關關和和行行政政機機關關依依法法裁裁定定、、決決定定查查封封或或者者以以其其他他形形式式限限制制房房地地產產權權利利的的，，在在權權利利受受到到限限制制期期間間，，不不得得轉轉讓讓該該項項房房地地產產3.依依法法收收回回土土地地使使用用權權的的4.共共有有房房地地產產，，未未經經其其他他共共有有人人書書面面同同意意的的5.權權屬屬有有爭爭議議的的6.未未依依法法登登記記領領取取權權屬屬證證書書的的7.法法律律、、行行政政法法規規規規定定禁禁止止轉轉讓讓的的其其他他情情形形一商商品品房房預預售售管管理理二商商品品房房現現售售條條件件三商商品品房房銷銷售售原原則則四商商品品房房銷銷售售合合同同與與銷銷售售方方式式五商商品品房房銷銷售售爭爭議議的的解解決決規規則則第四四節節商商品品房房銷銷售售管管理理是指指房房地地產產開開發發企企業業，，將將新新建建商商品品房房向向消消費費者者售售買買的的活活動動，，它它區區別別于于其其他他房房屋屋所所有有人人將將自自己己的的房房屋屋出出售售給給他他人人的的行行為為。。商商品品房房銷銷售售也也是是房房地地產產轉轉讓讓行行為為商品品房房銷銷售售可可以以分分為為：：商品品房房預售售商品品房房現房房銷銷售售商品品房房銷銷售售一、、商商品品房房預預售售管管理理（一一））商商品品房房預預售售的的條條件件《城城市市房房地地產產管管理理法法》》對對商商品品房房預預售售規規定定：：1.已已交交付付全全部部土土地地使使用用權權出出讓讓金金，，取取得得土土地地使使用用權權證證書書2.持持有有建建設設工工程程規規劃劃許許可可證證3.按按提提供供預預售售的的商商品品房房計計算算，，投投入入開開發發建建設設的的資資金金達達到到工工程程建建設設總總投投資資的的25%以以上上，，并并已已經經確確定定施施工工進進度度和和竣竣工工較較附附日日期期4.開開發發企企業業向向城城市市、、縣縣人人民民政政府府房房產產管管理理部部門門辦辦理理預預售售登登記記，，取取得得《《商商品品房房預預售售許許可可證證》》（二二））商商品品房房預預售售管管理理程程序序1.房房地地產產開開發發企企業業預預售售商商品品房房前前，，應應向向縣縣級級以以上上人人民民政政府府房房產產管管理理部部門門辦辦理理預預售售登登記記2.房房地地產產開開發發企企業業申申請請預預售售許許可可，，應應提提交交的的證證件件及及資資料料：：（1））商商品品房房預預售售許許可可申申請請表表（2））開開發發企企業業的的《《營營業業執執照照》》和和資資質質證證書書（3））土土地地使使用用權權證證、、建建設設工工程程規規劃劃許許可可證證、、施施工工許許可可證證（4））投投入入開開發發建建設設的的資資金金占占工工程程建建設設總總投投資資的的比比例例符符合合規規定定條條件件的的證證明明（5））工工程程施施工工合合同同及及關關于于施施工工進進度度的的說說明明（6））商商品品房房預預售售方方案案3.房房地地產產開開發發企企業業申申請請符符合合法法定定條條件件的的，，房房地地產產管管理理部部門門應應在在受受理理之之日日起起10內內，，依依法法做做出出準準予予預預售售的的行行政政許許可可書書面面決決定定、、并并向向企企業業頒頒發發、、送送達達《《商商品品房房預預售售許許可可證證》》4.房房地地產產開開發發企企業業預預售售商商品品房房，，應應當當與與商商品品房房預預購購人人簽簽訂訂商商品品房房預預售售合合同同5.商商品品房房預預購購人人應應當當在在預預購購商商品品房房交交付付使使用用之之日日起起90日日內內，，依依法法到到房房地地產產管管理理部部門門和和市市縣縣人人民民政政府府管管理理部部門門辦辦理理權權屬屬登登記記手手續續二、、商商品品房房現現售售條條件件《商商品品房房銷銷售售管管理理辦辦法法》》要要求求商商品品房房現現售售符符合合以以下下條條件件：：1.現現售售商商品品房房的的房房地地產產開開發發企企業業應應具具有有企企業業法法人人營營業業執執照照和和房房地地產產開開發發企企業業資資質質證證書書2.取取得得土土地地使使用用權權證證書書或或使使用用土土地地的的批批準準文文件件3.持持有有建建設設工工程程規規劃劃許許可可證證和和施施工工許許可可證證4.已已通通過過竣竣工工驗驗收收5.拆拆遷遷安安置置已已落落實實6.供供水水、、供供電電、、供供熱熱、、燃燃氣氣、、通通信信等等配配套套設設施施具具備備交交付付使使用用條條件件，，其其他他配配套套基基礎礎設設施施和和公公共共設設施施具具備備交交付付使使用用條條件件或或已已確確定定施施工工進進度度和和交交付付日日期期7.物物業業管管理理方方案案已已經經落落實實三、、商商品品房房銷銷售售原原則則（1））商商品品住住宅宅按按套套銷銷售售，，不不得得分分割割拆拆零零銷銷售售（2））商商品品房房銷銷售售時時，，房房地地產產開開發發企企業業選選聘聘了了物物業業管管理理企企業業的的，，買買受受人人應應在在訂訂立立商商品品房房買買賣賣合合同同時時與與房房地地產產開開發發企企業業選選聘聘的的物物業業管管理理企企業業訂訂立立有有關關物物業業管管理理的的協協議議（3）房地地產開發企企業不得在在未解除商商品房買賣賣合同前，，將作為合合同標的物物的商品房房再行銷售售給他人（4）房地地產開發企企業不得采采取返本銷銷售或變相相返本銷售售的方式銷銷售商品房房；房地產產開發企業業不得采取取售后包租租或變相售售后包租的的方式銷售售未竣工商商品房（5）房地地產開發企企業、中介介服務機構構發布商品品房銷售宣宣傳廣告，，應執行《《廣告法》》、《房地地產廣告暫暫行規定》》等規定，，廣告內容容真實、合合法、科學學、準確四、商品房房銷售合同同與銷售方方式（一）商品品房銷售合合同1.商品房房銷售時，，房地產開開發企業和和買受人應應訂立書面面商品房買買賣合同2.商品房房買賣合同同應明確以以下內容：：（1）當事事人名稱或或姓名和住住所（2）商品品房基本狀狀況（3）商品品房的銷售售方式（4）商品品房價款的的確定方式式及總價款款、付款方方式、付款款時間（5）交付付使用條件件及日期（6）裝飾飾、設備標標準承諾（7）供水水、供電、、供熱、燃燃氣、通訊訊、道路、、綠化的那那個配套基基礎設施和和公共設施施的交付承承諾和有關關權益、責責任（8）公共共配套建建筑的產權權歸屬（9）面積積差異的處處理方式（10）辦辦理產權登登記有關事事宜（11）解解決爭議的的方法（12）違違約責任（13）雙雙方約定的的其他事項項（二）商品品房銷售程程序與方式式1.商品房房銷售應當當明示的相相關文件2.預訂商商品房應當當正確處理理預定費用用3.商品房房銷售價格格與計價方方式銷售價格商品房銷售售價格—協協商議定；；經濟適用房房——按有有關規定定定價計價方式：：商品房銷售售可以按套套或單元計計價；也可以按套套內建筑面面積或建筑筑面積計價價；公攤面積要要在合同中中說明4.銷售代代理規則5.商品房房交付6.協助購購房人辦理理產權證書書五、商品房房銷售爭議議的解決規規則（一）商品品房銷售面面積的爭議議超過約定的的誤差范圍圍—可退房房，開發企企業承擔違違約責任（二）商品品房銷售中中的設計變變更爭議變更確立之之日起10日內，書書面通知買買受人未在規定時時效內通知知——有權權退房（三）商品品房銷售中中的房屋交交付時間與與質量爭議議1.交付時時間未按期交付付——開發發企業承擔擔違約責任任不可抗力2.交付付質量與保保修質量保修范圍保修期限保修責任3.《住住宅質量保保證書》與與《住宅使使用說明書書》《住宅質量量保證書》》的主要內內容：（1）工程程質量監督督部門核驗驗的質量等等級（2）地基基基礎和主主體結構在在合理使用用壽命年限限內承擔保保修（3）正常常使用情況況下各部位位、部件保保修內容與與保修期1）屋面防防水3年2）墻面、、廚房和衛衛生間地面面、地下室室、管道滲滲漏1年3）墻面、、頂棚抹灰灰層脫落1年4）地面空空鼓開裂、、大面積起起砂1年5）門窗翹翹裂、五金金件損壞1年6）管道堵堵塞2個月月7）供熱、、供冷系統統和設備1個采暖期期或供冷期期8）衛生潔潔具1年9）燈具、、電器開關關6個月10）其他他部位、部部件保修期期限，由房房地產開發發企業與用用戶自行約約定（4）用戶戶報修的單單位，答復復和處理時時限住宅保修期期從開發企業業將竣工驗驗收的住宅宅交付用戶戶使用之日日起計算，，房地產開開發企業可可以延長上上述規定的的保修期，，但不得不不應低于上上述規定的的保修期限限《住宅使用用說明書》》的主要內內容：1）開發單單位、設計計單位、施施工單位，，委托建立立的應注明明監理單位位2）結構類類型3）裝飾、、裝修注意意事項4）上水、、下水、點點、燃氣、、熱力、通通訊、消防防等設施配配置的說明明5）有關設設備、設施施安裝預留留位置的說說明好安裝裝注意事項項6）門、窗窗類型，使使用注意事事項7）配電負負荷8）承重墻墻、保溫墻墻、防水層層、陽臺等等部位注意意事項的說說明9）其他需需要說明的的問題第五節房房屋租賃管管理一房屋租租賃的主要要原則二房屋租租賃合同三禁止性性及相關規規定四房屋租租賃登記房屋租賃管管理，是指房屋所所有權人將將一定期限限的房屋使使用權讓渡渡給使用人人，并由使使用人定期期向房屋所所有權人交交付房屋租租金的行為為。房屋租賃的的含義：居居住、經營營、合作經經營為加強城市市房屋租賃賃管理，建建設部頒布了《城城市房屋租租賃管理辦辦法》一、房屋租租賃的主要要原則1.房屋租租賃是公民民、法人和和其他組織織關于財產產權交易的的民事活動動，當事人人應當依照照民法規定定遵循自愿愿、平等、、狐貍的原原則2.公民、、法人和其其他組織對對享有所有有權的房屋屋和國家授授權管理和和經營的房房屋可以依依法出租3.住宅用用房的租賃賃，應當執執行國家和和房屋所有有權所在地地城市人民民政府規定定的租賃政政策4.房屋租租賃僅僅是是房屋所有有人讓渡房房屋使用權權，房屋所所有人仍享享有房屋的的所有權，，可以出賣賣、交換其其所有的房房屋5.房屋租租賃合同是是租賃雙方方權利義務務的約定，，任何一方方不履行約約定，就會會給對方造造成傷害6.我國尚尚存一定數數量向居民民或職工出出租的公有有房屋，這這部分房屋屋租賃帶有有一定程度度的住房福福利政策7.房屋所所有權人以以贏利為目目的，將以以劃撥方式式取得使用用權的國有有土地上建建成的房屋屋出租的，，應當將租租金中所含含土地收益益上交國家家二、房屋租租賃合同（一）房屋屋租賃合同同主要條款款1.房屋租租賃，當事事人應簽訂訂書面租賃賃合同，租租賃合同應應具備以下下條款：（1）當事事人姓名或或名稱及住住所（2）房屋屋的坐落、、面積、裝裝修及設施施狀況（3）租賃賃用途（4）租賃賃期限（5）租金金及交付方方式（6）房屋屋修繕責任任（7）轉租租的約定（8）變更更和解除合合同的條件件（9）違約約則責任（10）當當事人約定定的其他條條款2.房屋租租賃期限屆屆滿，租賃賃合同約止止（二）房屋屋租賃權利利義務的一一般約定承租人必須須按時繳納納租金，違違約的應當當支付違約約金出租人應按按照租賃合合同約定的的期限將房房屋交付承承租人，不不能按期交交付的，應應支付違約約金，給承承租人造成成損失的，，應承擔賠賠償責任三、禁止性性及相關規規定（一）禁止房屋租租賃的規定1.未取得得房屋所有有權證的2.司法機機關和行政政機關依法法裁定、決決定查封或或以其他形形式限制房房地產權利利的3.共有房房屋未取得得共有人同同意的4.權屬有有爭議的5.屬于違違法建筑的的6.不符合合安全標準準的7.已抵押押，未經抵抵押人同意意的8.不符合合公安、環環保、衛生生等主管部部門有關規規定的9.有關法法律、法規規規定禁止止出租的其其他情形（二）可以以終止房屋屋租賃合同同的規定（1）將承承租的房屋屋擅自轉租租的（2）將承承租的房屋屋擅自轉讓讓、轉借他他人或擅自自調換使用用的（3）將承承租的房屋屋擅自拆改改結構或改改變用途的的（4）拖欠欠租金累計計六個月以以上的（5）公用用住宅用房房無正當理理由閑置六六個月以上上的（6）租用用承租房屋屋基尼系那那個違法活活動的（7）故意意損壞承租租房屋的（8）法律律、法規規規定其他可可以回收的的四、房屋租租賃登記我國對房屋屋租賃實行行兩項登記備案制制度（一）房屋屋行政主管管部門等級級備案租賃房屋登登記備案所所持文件：：（1）書面面租賃合同同（2）房屋屋所有權證證書（3）當時時人的合法法證件（4）城市市人民政府府規定的其其他證件出租共有房房屋，還須須提交其他他共有人同同意出租的的證明出租委托代代管房屋，，還須提交交其他委托托代管人授授權出租的的證明（二）公安安部門等級級備案（二）公安安部門等級級備案公安部制定定并頒布了了《租賃房屋屋治安管理理規定》，，要求：1.出租房房屋的建筑筑、消防設設備、出入入口和通道道，必須符符合消防安安全和治安安管理規定定，不準出出租危險房房屋和違章章建筑2.私有房房屋出租人人須持有房房屋所有權權或其他合合法證明、、居民身份份證、戶口口簿，向房房屋所在地地派出所申申請登記3.出租人人的治安責責任主要有有（1）不準準將房屋出出租給無合合法有效證證件的人（2）承租租人是外來來暫住人員員的，應帶帶領其到公公安派出所所辦理登記記并領取暫暫住證（3）發現現承租人有有違法犯罪罪活動或嫌嫌疑的，應應及時向公公安派出所所報告（4）停止止房屋租賃賃的應及時時到公安派派出所辦理理注銷登記記手續4.承租人人的治安責責任主要有有（1）必須須持有本人人身份證或或其他合法法證件（2）外來來暫住人員員必須申報報暫時戶口口登記（3）將承承租房轉租租、轉借他他人的，應應向當地派派出所申報報備案（4）承租租房屋不準準用于生產產、儲存、、經營易燃燃易爆或有有毒等危險險物品一房地產產中介服務務的概念二房地產產中介服務務人員資格格管理三房地產產中介服務務機構管理理四房地產產中介服務務業管理第六節房房地產產中介服務務一、房地產產中介服務務的概念房地產中介介服務，是是指具有專專業執業資資格的人員員，在房地地產投資、、開發、交交易的各個個環節，為為當事人提提供居間服服務的活動動。房地產中介介服務主要要包括：房地產咨詢詢房地產價格格評估房地產經紀紀活動二、房地產產中介服務務人員資格格管理1.房地產產咨詢管理理人員從事房地產產咨詢業務務的人員，，必須是具具有房地產產及相關專專業中等以以上學歷，，有與房地地產咨詢業業務相關的的初級以上上專業技術術職稱并取取得考試合合格證書的的專業技術術人員。2.房地產產價格評估估人員國家實行房房地產幾個個評估人員員資格認證證制度。房房地產價格格評估人員員分為房地地產估價師師和房地產產估價員。。3.房地產產經紀人房地產經紀紀人必須是是經過考試試、注冊并并取得《房房地產經紀紀人資格證證》的人員員。三、房地產產中介服務務結構管理理1.從事房房地產中介介業務，應應設立相應應房地產中中介服務機機構。2.設立房房地產中介介服務機構構應具備以以下條件：：（1）有自自己的名稱稱、組織機機構（2）有固固定的服務務場所（3）有規規定數量的的財產和經經費（4）從事事房地產咨咨詢業務的的，具有房房地產及相相關專業中中等以上學學歷、初級級以上專業業技術職稱稱人員須占占總人數的的50%以以上3.房地產產管理部門門每年對房房地產中介介服務機構構的專業人人員條件進進行一次檢檢查。4.房地產產中介服務務機構必須須履行以下下義務：（1）遵守守有關法律律、法規、、政策（2）遵守守自愿、公公平、誠實實信用的原原則（3）按照照核準的業業務范圍從從事經營活活動（4）按規規定標準收收取費用（5）依法法交納稅費費（6）接收收行業住噶噶un部門門及其他有有關部門的的指導、監監督和檢查查四、房地產產中介服務務業務管理理1.房地產產中介服務務人員承辦辦業務，應應由其所在在中介機構構同意受理理并與委托托人簽訂書書面中介服服務合同，，其應包括括以下內容容：（1）當事事人姓名或或名稱、住住所（2）中介介服務項目目的名稱、、內容、要要求和標準準（3）合同同履行期限限（4）收費費金額和制制服方式、、時間（5）違約約責任和糾糾紛解決方方式（6）當事事人約定的的其他內容容2.房地產產中介服務務人員在房房地產中介介活動中不得有下列列行為（禁止行為為）：（1）索取取、收受委委托合同意意外的酬金金或其他財財物，或利利用工作之之便，牟取取其他不正正當利益（2）允許許他人以自自己的名義義從事房地地產中介業業務（3）同時時在兩個或或兩個以上上中介服務務機構執行行業務（4）與一一方當事人人串通損害害另一方當當事人利益益（5）法律律、法規禁禁止的其他他行為第七節房房地地產抵押管管理一房地產產抵押的概概念二房地產產抵押的主主要原則三房地產產抵押權的的設定四房地產產抵押合同同五房地產產抵押登記記六抵押房房地產的占占用、管理理與處分一、房地產產抵押的概概念（一）房地地產抵押的的一般概念念房地產抵押押，是指抵抵押人以其其合法的房房地產以不轉移占有有的方式向抵押人提提供債務履履行擔保的的行為。債務人不履履行債務時時，債權人人有權依法法以抵押的的房地產拍拍賣所得的的價款優先受償。（二）房地地產抵押的的特定概念念房地產抵押押存在兩種種特定的抵抵押情況與與方式：1.在建工工程抵押2.預購商商品房貸款款抵押二、房地產產抵押的主主要原則（一）房地地產抵押應應遵循民事法律原原則1.設定房房地產抵押押時，抵押押房地產的的價值可以以由抵押當當事人協商商議定，雙雙方當事人人也可以協協商由房地地產價格評評估結構評評估確定。。2.抵押權權人為避免免抵押房屋屋因遭受人人為損壞或或自然災害害而出現的的風險，要要求抵押人人辦理房產產保險的，，雙方當事事人應協商商議定。3.企業、、事業單位位法人分立立或合并后后，原抵押押合同繼續續有效，其其權利和義義務由變更更后的法人人享有和承承擔。4.抵押人人死亡、依依法被宣告告死亡或被被宣告失蹤蹤時，其房房地產合法法繼承人或或代言人應應繼續履行行原抵押合合同。（二）房地地產抵押中中的房產、地產產抵押權設設定應當一一致（三）抵押押人所承擔擔的債權不不得超出其其抵押物的的價值三、房地產產抵押權的的設定（一）房地地產抵押權權的設定規規則（二）不得得設定房地地產抵押權權的情況1.權屬有有爭議的房房產2.用于教教育、醫療療、市政等等公共福利利事業的房房地產3.列入文文物保護的的建筑物和和有重要紀紀念意義的的其他建筑筑物4.已依法法公告列入入拆遷范圍圍的房地產產5.被依法法查封、扣扣押、監管管或以其他他形式限制制的房地產產6.依法不不得抵押的的其他房地地產四、房地產產抵押合同同1.房地產產抵押當事事人應簽訂訂書面抵押押合同。2.房地產產抵押合同同訂立中有有下列情況況還應注明明的事項：：（1）以預預購商品房房貸款抵押押的，需提提交生效的的預購房屋屋合同；（2）以在建工程抵押的，抵抵押合同還還應載明以以下內容：：1）《國有有土地使用用權證》、、《建設用用地規劃許許可證》和和《建設工工程規劃許許可證》編編號2）已交納納的土地使使用權出讓讓金或需交交納的相當當于土地使使用權出讓讓金的款額額3）已投入入在建工程程的工程款款4）施工進進度及工程程竣工日期期5）已完成成的工作量量和工程量量（3）抵押押權人要求求抵押房地地產保險的的，以及要要求在房地地產抵押后后限制抵押押人出租、、轉讓抵押押房地產或或者改變抵抵押房地產產用途的，，抵押當事事人應當在在抵押合同同中載明。。五、房地產產抵押登記記抵押當事人人應在房地地產抵押合合同自簽訂訂之日起30日內，到房地產產所在地的的房地產管管理部門辦辦理房地產產抵押登記記。房地產抵押押合同自抵押登記之之日起生效效。登記機關應應當對申請人的申請請進行審核核。抵押合同書書六、抵押房房地產的占占用、管理理與處分（一）抵押押人對抵押押房產享有有法定與約約定的權利利（二）抵押押人負有維維護抵押房房地產的義義務（三）抵押押人應當遵遵守房屋拆拆遷規則（四）抵押押權人有權權要求處分分抵押房地地產的情況況：（1）債務務履行期限限屆滿，抵抵押權人未未受清償的的，債務人人有未能與與抵押人達達成延期履履行協議的的（2）抵押押人死亡，，或者被宣宣告死亡而而無人代為為履行到期期債務的；；或抵押人人的合法繼繼承人、受受遺贈人拒拒絕履行到到期債務的的（3）抵押押人被依法法宣告解散散或破產的的（4）抵押押人擅自處處分抵押房房地產的（5）抵押押合同約定定的其他情情況（五）處分分抵押房地地產的中止止情況（1）抵押押權人請求求中止的（2）抵押押人申請愿愿意并證明明能夠即時時履行債務務，并經抵抵押權人同同意的（3）發現現被拍賣抵抵押物有權權屬爭議的的（4）訴訟訟或仲裁中中的抵押房房地產（5）其他他應當中止止的情況（六）處分分抵押房地地產所得金金額的分配配順序（1）支付付處分抵押押房地產的的費用（2）扣除除抵押房地地產應繳納納的稅款（3）償還還抵押權人人債權本息息及支付違違約金（4）賠償償由債務人人違反合同同而對抵押押權人造成成的損害（5）剩余余金額交換換抵押人一房地產產權屬的概概念和作用用二房屋權權屬的種類類三房屋權權屬證書四房屋權權屬登記程程序與處理理規則第八節房房地產權屬屬登記一、房地產產權屬登記記的概念和和作用（一）房地產權屬屬登記的概概念與相關關情況我國的房地地產權屬登登記，是指指由人民政政府房地產產行政主管管部門針對對房地產權權利人的申申請，對申申請權利進進行申請、、登記并頒頒發相關證證件的行為為。房地產權屬屬實行登記記管理制度度，可劃分分為兩類：：1.契證登登記制度：：對當事人人關于房地地產的權利利主張，采采取對抗要要件制度。。2.權證登登記制度：：對當事人人關于房地地產的權利利主張，采采取成立要要件制度。。我國的房地地產權屬登登記制度（1）法律律要求房地地產權利人人必須按期期進行房地地產權屬登登記，對違違反登記規規定的給予予行政處罰罰（2）對權權利申請人人提供的文文件進行實實質性的審審查，只有有房地產權權屬清楚、、證據齊全全的，才予予登記核準準（3）實行行房地產權權屬發證制制度（4）法律律確認房地地產權屬證證件效力，，撤銷權屬屬證件需經經法律程序序（二）房地地產權屬登登記的作用用1.保護房房地產權利利人的合法法權益2.避免交交易風險實實行房地產產權屬登記記管理制度度可以有效效避免交易易風險3.房地產產權屬登記記是房地產產關里的基基礎工作二、房屋權權屬登記的的種類（一）總登登記（二）初始始登記（三）轉移移登記（四）變更更登記（五）他項項權利登記記（六）注銷銷登記三、房屋權權屬證書《房屋所有有權證》由房屋所有有權人收執執《房屋共有有權證》共有的房屋屋，由權利利人推舉的的持證人收收執房屋所所有權證書書，其余共共有人各執執房屋共有有權證書1份。房屋屋共有權證證書與房屋屋所有權證證書具有同同等的法律律效力?！斗课菟楉棛嘧C》由他項權利利人收執四、房屋權權屬登記程程序與處理理規則（一）房屋屋權屬登記記程序1.房屋所所有權登記記按照房屋屋所有權人人，以房屋屋的門牌號號、幢、套套（間）以以及有具體體權屬界限限的部分為為基本單元元進行登記記。2.登記機機關自受理理登記申請請之日起7日內決定定是否予以以登記，對對暫緩登記記、不予登登記的，書書面通知申申請人。3.經登記記機關審查查登記申請請，在受理理登記后的的30日內內核準登記記，并頒發發房屋權屬屬證書；注注銷登記在在受理登記記后的15日內核