我國房地產稅費制度第九章§1房地產主要稅收

§2

房地產行政事業性收費

主要內容§1房地產主要稅收

營業稅固定資產投資方向調節稅印花稅耕地占用稅契稅土地增值稅城鎮土地使用稅房產稅我國稅收體系

目前我國的稅收體系可按征稅對象不同劃分為商品流轉稅、資源稅、財產稅、所得稅和行為稅五大類。

我國稅收體系

流轉稅。也稱為商品及勞務課稅。指以商品流轉額和非商品流轉額作為課稅對象的稅種。房地產開發經營中涉及此類的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、關稅等。

所得稅。所得稅又稱收益稅，是指以企業利潤和個人收入作為課稅對象的稅種。房地產開發經營中涉及此類的稅種主要有企業所得稅。

財產稅。是指以各種財產為征稅對象的一種稅種，如房產稅和契稅。由于我國過去長期不承認土地的價值，因而在財產稅中一直沒有有關土地的稅種。

行為稅。是指以納稅人各種特定的行為作為課稅對象的稅種。如車船使用稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、固定資產投資方向調節稅等，均屬此類稅種。

資源稅。是指以自然資源為課稅對象的稅種。我國現行的征稅范圍僅包括礦產品和鹽兩大類資源。

我國房地產稅收體系

房地產投資環節的課稅房地產交易環節的課稅房地產占用環節的課稅房地產所得環節的課稅建筑業營業稅固定資產投資方向調節稅印花稅耕地占用稅房地產產業營業稅城市建設維護稅土地增值稅契稅遺產稅房產稅城鎮土地使用稅城市房地產稅房地產企業所得稅稅營業稅

營業稅是對我國境內提供應稅勞務，轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，就其營業額征收的一種稅。

1.營業稅的納稅義務人營業稅的納稅義務人是指在中國境內提供應稅勞務，轉讓無形資產或銷售不動產的法人組織和公民。

2.征稅范圍....中國最大的資料庫下載凡在我國境內提供應稅勞務，轉讓無形資產或者銷售不動產的，均屬于營業稅的征收范圍。這里說的應稅勞務，是指《營業稅條例》上規定的應納營業稅的勞務，包括：交通運輸業、建筑安裝業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目征收范圍的勞務。

3.稅率營業稅的稅率，依不同行業而設置。交通運輸業、建筑業、郵電通訊業、文化體育業稅率為3％；金融保險業、服務業、轉讓無形資產，銷售不動產的稅率為5％文化娛樂業稅率為5－20％。

4.計稅依據營業稅的計稅依據為營業額，納稅人的營業額為納稅人提供應稅服務、轉讓無形資產或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。這里講的價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。

5.減免稅依《營業稅暫行條例》的規定，可享有減免稅的有(1)托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹、殯葬服務；(2)殘疾人員個人提供的勞務；(3)醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務；(4)學校和其他教育機構提供的教育勞務，學生勤工儉學提供的勞務；(5)農業機耕、排灌、病蟲害防治、植保、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治；(6)紀念館、博物館、文化館、美術館、書畫館、文物保護單位舉辦文化活動的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入

(7)科研單位取得的技術轉讓收入。

房產稅

房產稅是指以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入按期征收的稅賦。

1.納稅義務人房產稅的納稅義務人為房屋的所有人，經營管理單位、承包人、房產代理人或使用人。房產稅一般應由房屋所有人交納；但房屋屬于國家所有的，由經營管理的單位交納；房屋出典的，由承典人交納；房屋產權存在糾紛懸而未決的，由代管人或使用人交納。

2.征稅對象和征收范圍房產稅的征稅對象是房屋。房屋的附屬設施或配套設施，也作為房屋一并征稅。房產稅的征收范圍限定在城市、縣城、建制鎮或工礦區。

3.計稅依據房產稅的計稅依據有兩種：(1)從價計征即按房產原值減除一定比例后的余值計征。房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在帳簿的“固定資產”科目中記載的房屋造價或原價。減除部分為房產原值的10％至30％，具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定。(2)從租計征即對出租房產，以房產租金收入為依據計征。房產租金收入是指房屋產權人出租房產使用權所得到的貨幣收入、實物收入和勞務報酬。但出租公房不適用從租計征仍適用從價計征。

4.稅率房產稅的的稅率，，依照房房產原值值的余值值計征的的，稅率率為1.2％；依照房房產租金金計征的的，稅率率為12％。兩者相相差十倍倍，這是是由各自自計稅依依據不同同造成的的。5.減免稅以下房產產免繳房房產稅：：(1)國家機關關、人民民團體、、軍隊自自用的房房產；(2)由國家財財政部門門撥付事事業經費費的單位位自用的的房產；；(3)宗教寺廟廟、公園園、名勝勝古跡自自用的房房產；(4)個人所有有非營業業和出租租的房產產；(5)經財政部部批準免免稅的其其他房產產，包括括：各類類學校、、醫院、、托兒所所自用房房產，作作營業用用的地下下人防設設施，毀毀損不堪堪的房屋屋和危險險房屋，，大修停停用期間間的房屋屋，微利利企業和和虧損企企業的房房屋。除此以外外，納稅稅人納稅稅確有困困難的，，可申請請減稅。。城鎮土地地使用稅稅城鎮土地地使用稅稅是指對在在城市、、縣城、、建制鎮鎮、工礦礦區范圍圍內使用用土地的的單位和和個人，，按單位位面積分分等定額額按期征征收的稅稅賦。1.納稅義務務人城鎮土地地使用稅稅的納稅稅義務人人為在城城市、縣縣城、建建制鎮、、工礦區區范圍內內使用的的土地的的單位和和個人，，具體包包括國家家機關、、團體、、企事業業單位和和公民個個人等。。在華的的外商投投資企業業，使用用上述范范圍的土土地，也也應該作作為納稅稅義務人人。2.征稅對象象、范圍圍和計稅稅依據城鎮土地地使用稅稅的征稅稅對象是是城市、、縣城、、建制鎮鎮、工礦礦區范圍圍內的土土地，包包括這些些區域范范圍內的的國有土土地和集集體所有有的土地地。城市市、縣城城、建制制鎮、工工礦區的的具體征征稅范圍圍，由各各省、自自治區、、直轄市市人民政政府劃定定，城鎮鎮土地使使用稅以以納稅人人實際占占用的土土地面積積為計稅稅依據。。3.稅率城鎮土地地使用稅稅采用的的是分類類分級的的幅度額額稅率。。城鎮土土地使用用稅的每每平方米米年稅率率為：大城市0.5－10元中等城市市0.4－8元小城市0.3－6元縣城、建建制鎮、、工礦區區0.2－4元各省省、、自自治治區區、、直直轄轄市市人人民民政政府府則則應應當當在在上上述述所所列列稅稅額額幅幅度度內內，，根根據據市市政政建建設設狀狀況況，，經經濟濟繁繁榮榮程程度度等等條條件件，，確確定定所所轄轄地地區區的的適適用用稅稅額額幅幅度度。。市市縣縣人人民民政政府府應應當當根根據據實實際際情情況況，，將將本本地地區區土土地地劃劃為為若若干干等等級級，，制制訂訂相相應應適適用用的的稅稅額額標標準準，，并并報報省省級級政政府府批批準準執執行行。。廈門門市市土土地地使使用用稅稅標標準準在1989年的的《廈門門市市城城鎮鎮土土地地使使用用稅稅實實施施辦辦法法》中規規定定：：土地等級地段范圍每平方米土地年稅額一級鼓浪嶼1.20元二級鷺江道、中山路、思明南（北）路（浮嶼至鎮海路口）、思明東（西）路、大同路西段、升平路、大中路1.00元三級除一、二類區外的舊市區，東至文灶、北至湖濱南路，南至湖里山炮臺0.80元四級新區和東區0.60元五級湖里、曾厝埯和島內其他地區、杏林區、集美區0.40元4.加收收和和減減免免稅稅收收城鎮鎮土土地地使使用用稅稅在在以以下下兩兩種種情情況況下下可可加加收收：(1)逾期期不不使使用用所所征征土土地地的的，，加加倍倍征征稅稅。。(2)用地地超超過過批批準準限限額額的的，，對對超超過過限限額額部部分分的的土土地地，，在在規規定定限限額額部部分分的的3－5倍范范圍圍內內加加收收。。下列列土土地地免免繳繳城城鎮鎮土土地地使使用用稅稅：(1)國家家機機關關、、人人民民團團體體、、軍軍隊隊自自用用的的土土地地。。(2)由國國家家財財政政部部門門撥撥付付事事業業經經費費的的單單位位自自用用的的土土地地。。(3)宗教教寺寺廟廟、、公公園園、、名名勝勝古古跡跡自自用用的的土土地地。。(4)市政政街街道道、、廣廣場場、、綠綠化化地地帶帶等等公公共共用用地地。。(5)直接接用用于于農農、、林林、、牧牧、、漁漁業業的的生生產產用用地地。。(6)經批批準準開開山山填填海海整整治治的的土土地地和和改改造造的的廢廢棄棄土土地地，，從從使使用用月月份份起起免免繳繳五五至至十十年年。。(7)由財財政政部部門門另另行行規規定定免免繳繳的的能能源源、、交交通通、、水水利利設設施施用用地地和和其其他他用用地地。。另外，由地方確定定的免稅，主要包括括：(1)個人所有的的居住房屋屋及院落用用地；(2)房產管理部部門在房租租調整改革革前經租的的居民住房房用地；(3)免稅單位職職工家屬的的宿舍用地地；(4)民政部門舉舉辦的安置置殘疾人占占一定比例例的福利工工廠用地；；(5)集體和個人人辦的各類類學校、醫醫院、托兒兒所、幼兒兒園用地。。上述幾類用用地是否免免稅，由省省、自治區區、直轄市市稅務局自自行確定。。土地增值稅稅土地增值稅稅是指對轉讓讓土地使用用權，地上上建筑物及及其他附著著物取得的的增值額一一次性征收收的稅賦1.納稅義務人人土地增值稅稅的納稅義義務人為轉轉讓我國境境內房地產產的一切中中外單位和和個人，包包括機關、、團體、部部隊、企事事業單位、、個體工商商戶及國內內的其他單單位和個人人、外商投投資企業、、外國企業業及外國駐駐華機構、、華僑、港港澳同胞、、外國個人人等。2.征稅范圍土地增值稅稅的征稅范范圍為國有有土地使用用權、地上上建筑物及及其他附著著物。3.計稅依據土地增值稅稅的計稅依依據為納稅稅人轉讓房地產產所取得的的收入減除除稅法規定定的扣除項項目金額的的余額。轉讓房地產產的收入，，是指轉讓讓房地產的的全部價款款及有關的的經濟收益益。法定的扣除除項目一般般包括以下下五項：(1)取得土地使使用權所支支付金額；；(2)開發土地的的成本費用用；(3)新建房及配配套設施的的成本、費費用，或者者舊房或建建筑物的評評估價格；；(4)轉讓房地產產有關的稅稅金；(5)財政部規定定的其他扣扣除項目。。轉讓房地產產的收入和和扣除項目目金額一般般由納稅人人申報。但但在納稅人有以以下情形之之一的情況況下，以政政府指定的的評估部門門評估的價價格為計稅稅依據：(1)隱瞞、虛報報房地產成成交價格的的；(2)提供扣除項項目金額不不實的；(3)轉讓房地產產的成交價價格低于房房地產評估估價格，又又無正當理理由的。5.稅率土地增值稅稅稅率采用用的是超率率累進稅率率。其稅率率有四級：：增值額未超超過扣除項項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過過扣除項目目金額50％，未超過過100％的部分，稅率為40％；增值額超過過扣除項目目金額100％，未超過過200％的部分，稅率為50％增值額超過過扣除項目目200％的部分，稅率為60％。速算法公式應納土地增增值稅額＝＝增值額×適用稅率－－扣除項目目金額×速算扣除系系數當適用稅率率為30％時，速算算扣除系數數為0％；當適用稅率率為40％時，速算算扣除系數數為5％；當適用稅率率為50％時，速算算扣除系數數為15％；當適用稅率率為60％時，速算算扣除系數數為35％；計算某房地產銷銷售收入為為190萬，扣除項項目金額60萬計算1：應納稅增值值額＝190萬－60萬＝130萬30×30％+30×40％+60×50%+10×60％＝57（萬）計算2：應納土地增增值稅額＝＝130×60％－60×35％＝57（萬）應納土地增增值稅額＝＝30%40%50%60%0.51.02.0扣除項目金額5.減免稅有下列情形形之一的，，免繳土地地增值稅：：(1)納稅人建造造普通標準準住宅出售售，增值額額未超過扣扣除項目金金額的20％的；(2)因國家建設設需要依法法征用，收收回的房地地產；(3)個人因工作作調動或改改善居住條條件而轉讓讓原自用住住房，經申申報核準，，凡居住滿滿五年或五五年以上的的(居住滿3年以上，5年以下減半半征收；居居住末滿3年的，按規規定計證)。契稅契稅是指對國有有土地使用用權出讓，，土地使用用權轉讓，，(包括出售、、贈與和交交換)；房屋的買買賣、贈與與和交換，，使所有權權或使用權權發生轉移移變動時，，就當事人人訂立的契契約，按成成交價格、、核定價格格或交換價價格的差額額的一定比比例向承受受的單位和和個人一次次性征收的的稅賦。1.納稅義務人人凡土地使用用權出讓轉轉讓；房屋屋的買賣、、贈與和交交換中承受受的單位和和個人，包包括城鄉居居民個人、、各類企事事業單位、、私營經濟濟組織、華華僑、港澳澳同胞、外外商投資企企業和外國國人都是契契稅的納稅稅義務人。。2.課稅對象和和計稅依據據契稅的課稅稅對象為土土地使用權權轉移或房房產權發生生變動的行行為。契稅的計稅稅依據為：：(1)國有土地使使用權出讓讓、土地使使用權出售售、房屋買買賣的，為為成交價格格；(2)土地使用權權贈與、房房屋贈與，，由征收機機關參照土土地使用權權出售、房房屋買賣的的市場價格格核定的價價格；(3)土地使用權權交換、房房屋交換、、為所交換換的土地使使用權、房房屋的價格格的差額。。當成交價格格明顯低于于市場價格格并且無正正當理由的的，或者所所交換土地地使用權、、房屋的價價格的差額額明顯不合合理并且無無正當理由由的，由征征收機關參參照市場價價格核定。。3.稅率契稅的稅率率為3－5％。4.減免稅有下列情形形之一的，，減征或者者免征契稅稅(1)國家機關、、事業單位位、社會團團體，軍事事單位承受受土地、房房屋用于辦辦公、教學學醫療、科科研和軍事事設施的免免征；(2)城鎮職工按按規定第一一次購買公公有住房的的，免征；；(3).因不可抗力力滅失住房房而重新購購買住房的的，酌情準準予減征或或者免征；；(4).財政部規定定的其他減減征，免征征契稅的項項目。如1999年8月1日起，個人人購買自用用普通住宅宅，暫減半半征收契稅稅。耕地占占用稅稅根據1987年4月1日起實實施的的《中華人人民共共和國國耕地地占用用稅暫暫行條條例》規定，，對占占用耕耕地進進行住住宅建建設和和其他他非農農業用用途的的單位位和個個人征征收耕耕地占占用稅稅。耕地占占用稅稅的稅稅率根根據當當地人人均占占有耕耕地面面積的的不同同而異異，全全國有有一個個征收收標準準：人均占有耕地面積≦1畝1畝～≦2畝2畝～≦3畝＞3畝稅率(元)2～101.6～81.3～6.51～5印花稅稅凡在我我國境境內書書立、、領受受有關關合同同、產產權轉轉移書書據、、權力力證照照等憑憑證的的單位位和個個人，，都是是印花花稅納納稅義義務人人。應應納稅稅憑證證應于于書立立或領領受時時購買買并貼貼足印印花稅稅票(貼花)。房地產產開發發經營營活動動涉及及到的的有關關納稅稅憑證證和印印花稅稅稅率率如下下：1.商品房房購銷銷合同同、建建筑安安裝工工程承承包合合同，，按合合同所所載金金額的的萬分之之三由合同同訂立立人繳繳納。。2.產權轉轉移書書據或或合同同、加加工承承攬合合同、、建設設工程程勘察察設計計合同同，按按合同同所載載金額額的萬分之之五由合同同訂立立人繳繳納。。3.借款合合同或或銀行行貸款款合同同，按按合同同所載載金額額的萬分之之零點點五由合同同訂立立人繳繳納。。4.房地產產租賃賃合同同，按按合同同所載載金額額的千分之之一由合同同訂立立人繳繳納。。5.土地使使用證證、房房屋產產權證證等由由領受受人按按每件5元繳納。。固定資資產投投資方方向調調節稅稅固定資資產投投資方方向調調節稅稅是國國家對對企業業單位位和個個人用用于固固定資資產投投資的的各種種資金金征收收的一一種稅稅。1991年4月16日，國國務院院發布布了《中華人人民共共和國國固定定資產產投資資方向向調節節稅暫暫行條條例》，規定定從1991年度起起執行行。固定資資產投投資方方向調調節稅稅的征征稅對對象為為凡在在我境境內用用各種種資金金進行行的固固定資資產投投資，，包括括：基基本建建設投投資、、更新新改造造投資資、商品房房投資資和其他他固定定資產產投資資。其其計稅稅依據據是固固定資資產投投資性性項目目實際際完成成的投投資額額。固定資資產投投資方方向調調節稅稅的稅稅率，，根據據國家家產業業政策策發展展序列列和經經濟規規模要要求，，實行行差別別稅率率，分分別為為0％、5％、10％、15％、30％五個個檔次次。從從固定定資產產投資資方向向調節節稅稅稅目、、稅率率表中中，我我們析析出與與房地地產開開發有有關的的內容容，如如下表表所示示。固定資資產投投資方方向調調節稅稅于2000年1月1日暫停停征收收§2房地產行行政事業業性收費費目前，我我們稱之之為預算算外資金金收入或或行政事事業性收收費是一一個相當當模糊的的概念，，是一個個內容混混雜、總總額龐大大的混合合體。這這些收費費大體可可劃分為為四大類類：(1)行政性收收費。它它是指國國家行政政管理機機關為履履行其職職能，依依法而收收取的費費用。(2)事業性收收費。它它是指事事業單位位及類似似機構為為了履行行自身職職能而收收取的費費用。大大體上有有三