設備服務作業規程及服務方案一、設備設施運營維護我司在多年服務的基礎上，結合本項目的服務要求，主要專用設備分包管理等特點，進行綜合技術分析，制定嚴格的管理制度、嚴謹的工作規范、周密的維保計劃，為設備系統提供安全、可靠、優質、經濟的服務保障。**文博館設備配套齊全、對系統設備運行穩定要求高，為此，我們根據設施設備的管理經驗按系統分類逐一對其進行技術剖析。1、供水系統（1）總體供水設施每月檢查一次。（2）泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。（3）水泵和飲用水水池（箱）每季度保養一次，。（4）水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管安裝金屬防護網，每年冬季對外露水管包扎、防凍。水泵房實施封閉管理。（5）高層房屋減壓閥調壓每季度一次測壓并做好記錄。2、供配電系統（1）、建立和完善有關規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；設專職強電維修人員，具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；（2）、每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理；（3）、定期委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行1次測試、試驗等項目的維修保養；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養；保證正常電力供應，限電、停電按規定時間通知業主（使用人）；每年檢測1次現場管理接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次;（4）、潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥。（5）、每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。3、公共照明系統公共照明系統覆蓋廣，主要分布于外立面、大廳、走廊、通道、機房、消防樓梯、電梯過道以及室外的廣場、車道等處。公共照明系統的使用率高、故障頻繁，因此，管理的重點在于平時做好各照明系統的維護保養工作，加強日常巡視，保證照明系統外觀整潔無缺損，無松落，光源完好，發現問題及時處理。此外，公共照明系統的節能問題也是物業服務中關注業主滿意的重點。（1）、樓道燈、道路燈、亮化燈完好率為1%左右。（2）、室內、室外公共電氣柜每日巡查一次。（3）、限電、停電按規定時間通知業主或使用人。4、暖通系統空調系統是中央空調機組、變風量風機、盤管風機未端組成，日常的管理過程中，保持空氣的清新和良好的暖熱效果成為管理的重點。每日巡檢管路，截門有無跑、冒、滴、漏現象；保證空調設備運行正常，中、小修無特殊情況當天完成定期清洗空調過濾網，保證設備正常運轉及空氣潔凈度發生空調系統跑、漏水時，應確定其位置，然后迅速關閉相應的控制截門，做到不慌不亂，注意人身安全每月清洗一次新風機過濾網；空調機過濾網，每季度清洗一次每年9月份對新風機組進行一次徹底保養，包括電機，皮帶，軸承，翅片，過濾器協助業主做好空調設備的日常計劃維護保養。5、音像及其配套設備設施等工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發現異常，及時處理有切實可行的維修保養計劃；保養、檢修及時；對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態；工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護；分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。6、電梯系統電梯使用頻率高，故障率也相對較高；出故障后影響面較大，將直接影響樓內業主的使用；維護管理的要求較高，處理故障的難度較大，安全性要求極高的設備，是今后辦公樓設備管理的一個重點和難點。我們在做好日常運行保養和安全的前提下，積極配合監督專業外包單位提供專業維護保養工作，以滿足設備的運行需要。7、乘客電梯維修保養規程設專職電梯維護人員。常規保養：分為月保養、半年保養，一年保養。三個等級：月保養，每部電梯每月二次，每次不少于4小時；半年保養，每部電梯每次不少于8小時，側重于重點部位的保養。一年保養，每部電梯每年不少于每次不少于16小時，做全面的檢查保養。零維修：小修，故障停梯接到報修后應在10分鐘內迅速到達現場立即搶修。中修：周期定為3年，做全面檢修保養。大修：電梯中修后繼續運行3年時間，因設備部件磨損嚴重，需更換主機或更換較多的機電配套件，以恢復設備原有性能而進行的全面徹底的維修。8、消防系統消防系統主要包括如下設備：消防報警系統組成報消消報消消警防防

專系廣用統播通主系訊氣

體

滅

火

系消防系統是辦公樓一個不可或缺的系統，是防范和處理消防事故的安全保障,是設備管理當中一個不可忽視的環節，因此必須確保其設備的正常運行。消防系統的管理重點在于做好日常運行、維護、保養和定期的試驗工作，氣體滅火裝置壓力巡查、檢測，保證消防控制主機系統和各消防系統設備隨時可以啟用，同時，按規定每年對消防系統聯動試驗、檢測。9、弱電系統弱電系統由安全防范系統、信息網絡控制系統兩部分組成。安全防范系統的作用是車輛進行監控，保障辦公樓的安全，保證**文博館的正常運行。它包括門禁系統、閉路電視監控系統、紅外報警系統、電子巡更系統和停車場管理系統。門禁系統主要用于人員進出的授權控制；電視監控系統的作用的圖像的實施監控和事后檢查；紅外報警系統則主要用于重點部位無人情況下的防范。信息網絡系統的作用是內外的信息交流，樓宇智能化控制包括綜合布線系統、電子公告牌系統、計算機網絡系統和會議音像系統。其特點是安全性、保密性、可靠性要求較高。二、維護維修服務注意事項1、維護保養對妨礙工作的，一律安排在上班時間以外。2、在維護保養工作中，維護人員必須事先做好維修區域防護及警示措施后，方可進行工作。3、維修完畢，立即清理現場。三、設備設施管理運作模式1、設備管理模式**文博館設備設施齊全、數量繁多、分布廣的特點，結合設備管理實施“點陣統一，重點控制”的設備管理模式。設備管理控制點，如：電力供應系統的高壓柜、變壓器、低壓柜等各個設備點；弱電系統的秩序維護監控的監控中心主機和各個末端設備；消防系統的報警主機、火災探測器、消火栓泵、噴淋泵、濕式報警閥等；電梯的門、轎廂、安全裝置、機房控制柜等；建筑、道路等設施；照明系統的燈具、燈泡、燈管、鎮流器等；給排水的閥、水龍頭、排水等都是單獨的每一個“點”，所有這些點綜合在一起，就形成設備控制的“陣”。以工程部為管理樞紐，統一制定設施設備的維修養護計劃和日常巡視檢查方案，提供統一的維護質量標準，操作規程，對機電設備進行精心地運行管理和科學細致地維修保養，達到設備管理的統一完美。重點控制：對重點設備重點部位，制定專門的措施，重點控制，從而保證設施設備系統的正常運行。項目管理重點管理措施要點電梯系統安全運行日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢消防系統可靠運行、隨時可啟動定期試驗、巡查供配電系統安全可靠運行加強日常的維護檢查，定期試驗、檢修給排水系統水質良好，排水正常水箱定期消毒、水質定期檢驗，排水系統定期清理、疏通空調系統空氣清新、制冷、暖效果好設備定期維護、檢修、清洗對分布各區域的電梯、消防設施、智能化系統和給排水系統實行24小時運行值班的管理辦法，對集中控制的供配電系統、監控系統、消防系統實行24小時集中值班運行，通過嚴密的工作計劃，嚴謹的工作流程，嚴格的質量管理和完善的應急處理預案，達到統一監管，提高服務質量的效果；對日常維保、業主報修、緊急情況處理等實行統一控制，。2、管理措施針對設備管理的關鍵點，我們提出與之配套的管理措施，對重要設施設備實行專項管理。（1）、設備檔案資料管理：①設備原始資料檔案管理5/7將設備的原始資料歸檔，資料內容主要包括：驗收記錄、測試記錄、產品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明，遺留問題處理協議和會議記要等。制作設施設備卡，記錄有關設備的各項明細資料。②重要設備維修資料檔案管理a、維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統計一次，每季度裝訂一次，由工程部負責保管以備查驗。b、設備巡查記錄表：值班人員填寫的設備巡查記錄表每月一冊，每月統計一次，每年裝訂一次，由物業服務中心保管以備存查。c、是技術革新資料：設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料，由工程部匯總存查。（2）、人員管理人員管理有兩層含義：①人員素質的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業證、技能證書的管理；人員的崗位培訓、技術培訓的管理。②設備責任人管理：實行設施設備分管責任制，明確分工，責任到人，建立設備臺賬制度記錄設備運行情況。責任人的崗位職責見下表）：項目名稱負責人數量主要工作職責專業設備工程主管1對設備的保養工作進行監督及指導，根據設備臺賬編制有關維修計劃專業維護消防人員3日常消防管理，制作工作計劃專業保養電梯管理員1電梯等專業的設備，制定維修養護計劃；專業保養空調管理員1空調、風機等專業的設備；制定維修養護計劃；專業保養強電管理員2強電類專業的設備，制定維修養護計劃；專業保養弱電管理員1監控、通訊等弱電類設備的日常檢修及應急處理；日常維護基礎維修1負責公共設施的維護，制定保養計劃；6/7技工（3）、制度管理建立交接班制度、日常巡視檢查制度、設施設備運行保養制度、日常保養制度、設備運