物業管理法規培訓

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2009年7月物業管理法規培訓

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2009年71課程介紹第一節物業管理主要法規介紹第二節《物業管理條例》第三節《物權法》第四節最高法院涉及審理物業服務糾紛的司法解釋

課程介紹課程介紹課程介紹2一、《物業管理條例》中華人民共和國國務院令第379號，（2003年6月8日，經國務院第9次常務會議通過并公布，自2003年9月1日起施行）二、《中華人民共和國物權法》中華人民共和國主席令第62號（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行）三、《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》

建質〔2008〕133號四、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》建設部第110號部令（2002年3月5日頒布，2002年5月1日實施）第一節物業管理主要法規介紹一、《物業管理條例》中華人民共和國國務院令第379號，（31、住宅室內裝飾裝修活動的禁止行為：1）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；5）其他影響建筑結構和使用安全的行為。第一節物業管理主要法規介紹1、住宅室內裝飾裝修活動的禁止行為：第一節物業管理主要法規42、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：1）搭建建筑物、構筑物；2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3）拆改供暖管道和設施；4）拆改燃氣管道和設施。本條所列第1）項、第2）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第3）項行為，應當經供暖管理單位批準；第4）項行為應當經燃氣管理單位批準。第一節物業管理主要法規介紹2、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為5五、《房屋建筑工程質量保修辦法》（建設部第80號部令，2000年6月30日頒布并實施）保修期限：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：1）地基基礎和主體結構工程為設計文件規定的該工程的合理使用年限；第一節物業管理主要法規介紹五、《房屋建筑工程質量保修辦法》（建設部第80號部令，20062）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3）供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期；4）電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；5）裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。第一節物業管理主要法規介紹2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，7六、《物業服務企業資質管理辦法》（建設部第164號部令，2004年3月17日頒布，2007年10月30日修改）七、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（建設部“建住房〔2003〕130號”文件，2003年6月26日頒布，2003年9月1日起實施）第一節物業管理主要法規介紹六、《物業服務企業資質管理辦法》（建設部第164號部令，28八、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設部部令第165號，2007年12月4日頒布，2008年2月1日起施行）1、住宅專項維修資金的使用原則商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。第一節物業管理主要法規介紹八、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設部部令第92、專項維修資金繳存標準根據建設部和財政部聯合下發的并于2008年2月1日開始執行的《住宅專項維修資金管理辦法》，交存標準：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。第一節物業管理主要法規介紹2、專項維修資金繳存標準第一節物業管理主要法規介紹103、北京市住宅專項維修資金交存標準根據北京市建委發布的《關于住宅專項維修資金交存標準的通知》，2008年2月1日以后簽訂商品房買賣合同的,首期住宅專項維修資金按照六層以下為100元/平方米，超過六層為200元/平方米的標準進行繳納。第一節物業管理主要法規介紹3、北京市住宅專項維修資金交存標準第一節物業管理主要法規介114、專項維修資金交存時間商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。第一節物業管理主要法規介紹4、專項維修資金交存時間第一節物業管理主要法規介紹12九、《物業服務定價成本監審辦法》（國家發改委、建設部“發改價格〔2007〕2285號”，2007年9月10日頒布，2007年10月1日施行）物業服務定價成本的構成：人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。第一節物業管理主要法規介紹九、《物業服務定價成本監審辦法》（國家發改委、建設部“發改價13十、《物業服務收費明碼標價規定》（國家改革發展委員會、建設部“發改價檢[2004]1428號”文件，2004年7月19日頒布，2004年10月1日起施行）十一《物業服務收費管理辦法》（國家發展改革委員會、建設部“發改價格〔2003〕1864號”文件，2003年11月13日頒布，2004年1月1日起實施）第一節物業管理主要法規介紹十、《物業服務收費明碼標價規定》（國家改革發展委員會、建設部14十二、地區法規1、關于印發《廊坊市居民住宅小區物業服務等級標準和基準價格》的通知（廊坊市物價局廊坊市房地產管理局2005年6月3日）2、廊坊市房管局開發辦關于對市區住宅維修基金實施統一歸集的通知（廊房[2005]168號）3、廊坊市城市住宅區物業管理暫行實施辦法[發布日期]：1998年06月01日；[生效日期]：1998年06月01日第一節物業管理主要法規介紹十二、地區法規第一節物業管理主要法規介紹15一、《物業管理條例》1、2003年6月8日，經國務院第9次常務會議通過并公布《物業管理條例》（中華人民共和國國務院令第379號），自2003年9月1日起施行。2、2007年8月26日，國務院做出關于修改《物業管理條例》的決定（詳見中華人民共和國國務院令第504號），自2007年10月1日起施行。3、《物業管理條例》共七章七十條，由總則、業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護、法律責任、附責共七部分組成。第二節物業管理條例一、《物業管理條例》第二節物業管理條例16解讀1、

明確開發商、物業服務企業各自職責條例規定：房地產開發項目在規劃、設計、施工階段應聘請前期物業管理企業，并明示雙方的權利和義務。條例要求：住宅物業的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業；對于其他物業的建設單位，提倡按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。第二節物業管理條例解讀1、

明確開發商、物業服務企業各自職責第二節物業管理條17條例還規定：建設單位應當在物業銷售前將其制訂的業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明；建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。第二節物業管理條例條例還規定：建設單位應當在物業銷售前將其制訂的業主臨時公約18解讀2、公共設施用途不得隨意改變條例規定：業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途；條例規定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應該依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。條例提出：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第二節物業管理條例解讀2、公共設施用途不得隨意改變第二節物業管理條例19解讀3、合同中明示服務內容《物業管理條例》進一步強化了合同的內容，規定服務內容、物業服務收費等都要在合同中明示。條例對物業服務合同的形式和基本內容作了明確規定：業主大會選聘物業管理企業之后，業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行明確約定。條例還規定，物業管理企業在承接物業時，應當辦理物業驗收手續，新舊物業管理企業之間要做好交接工作。第二節物業管理條例解讀3、合同中明示服務內容第二節物業管理條例20解讀4、“六費”該由誰來收

條例規定，物業服務收費應區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制訂的物業服務收費辦法執行。考慮到普通住宅的物業服務費用涉及廣大群眾的切身利益，目前物業管理市場發育還不完善，物業管理作為一種商品，應遵循等價和有償原則，在國家必要的指導和規范下，由業主和物業管理企業根據服務內容和標準協商約定。條例同時規定，物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。第二節物業管理條例解讀4、“六費”該由誰來收第二節物業管理條例21解讀5、拖欠物業費受制約條例規定：個別業主“搭車消費”、拖欠物業服務費用的行為，將受到業主委員會和法律的監督。業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。這一規定保障了物業管理企業的正?；顒?，也符合條例所遵循的維護全體業主合法權益的原則。第二節物業管理條例解讀5、拖欠物業費受制約第二節物業管理條例221、《物權法》編制過程《物權法》共５編２４７條，這部法律從醞釀到出臺，共經歷了14年。早在１９９３年，立法部門就正式開始了物權法的起草工作。隨后，這部法律草案歷經中國九屆全國人大常委會、十屆全國人大及其常委會八次審議，創造了中國立法史上單部法律草案的審議次數之最。第三節物權法1、《物權法》編制過程第三節物權法23中國全國人大常委會還通過向社會全文公布草案，舉行座談會、論證會等方式，廣泛聽取各方面的意見，并據此進行了多次修改。最終《中華人民共和國物權法》于2007年3月16日，在第十屆全國人民代表大會第五次會議通過（中華人民共和國主席令第六十二號），自2007年10月1日起施行。第三節物權法中國全國人大常委會還通過向社會全文公布草案，242、物權法的核心內容《物權法》第一次以國家法律的形式，明確規定對公有財產和私有財產給予平等保護，具體、詳盡地規定了財產共有、不動產相鄰關系以及業主的建筑物區分所有權的法律準則，為預防和妥善解決家庭財產糾紛、鄰里糾紛、住宅小區業主與物業服務公司之間以及業主之間的糾紛，提供了切實的法律依據。涉及物業服務主要條款：第六章業主的建筑物區分所有權（第70條至第83條）第三節物權法2、物權法的核心內容第三節物權法253、《物權法》加大了對公有財產的保護力度《物權法》第五十六條規定：“國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”。針對國有企業財產流失的問題，物權法第五十七條規定，“違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任”。第三節物權法3、《物權法》加大了對公有財產的保護力度第三節物權法264、《物權法》規定了業主對房屋專有部分、共有部分的權力及義務《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！薄段餀喾ā返谄呤粭l規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益?！薄段餀喾ā返谄呤l規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務?！钡谌澪餀喾?、《物權法》規定了業主對房屋專有部分、共有部分的權力及義務27解讀1、專有及共有的概念1）專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。舉例：如車位、攤位等。第三節物權法解讀1、專有及共有的概念第三節物權法282）共有部分除明確的建筑區劃內的道路、綠地等，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，如外墻面、屋頂、通道等都屬于共有部分。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。第三節物權法2）共有部分除明確的建筑區劃內的道路、綠地等，包括建筑物的基29解讀2、權利與義務對等小區公共設施設備的維修，業主需承擔義務。因此對暫未收取專項維修資金的住宅小區，涉及到大中修公共維修項目時，業主也應承擔分攤維修費用的義務。第三節物權法第三節物權法305、停車場問題物權法第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！钡谌澪餀喾?、停車場問題第三節物權法31解讀：如何理解首先滿足業主的需要？如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。第三節物權法解讀：如何理解首先滿足業主的需要？第三節物權法32理由：規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。

第三節物權法理由：第三節物權法336、陽光權問題《物權法》對公民維護“陽光權”做出規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。第三節物權法6、陽光權問題第三節物權法34解讀1、開發建設環節開發商在規劃設計時，應嚴格按照國家相關規定執行。如涉及到影響采光的樓棟間距、層高等因素。解讀2、物業管理環節日常管理中，應及時發現、制止、上報各種違章搭建現象。杜絕因業主私搭亂建、裝修時影響相鄰住戶采光而造成的投訴。第三節物權法解讀1、開發建設環節第三節物權法357、住改商《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！钡谌澪餀喾?、住改商第三節物權法36解讀1、如何理解“有利害關系業主”？業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。解讀2、一票否決將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，法院不予支持。

第三節物權法第三節物權法378、業主可以自由選擇物業管理模式《物權法》第八十一條規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。”第三節物權法8、業主可以自由選擇物業管理模式第三節物權法38解讀：物業管理多元模式物業管理模式已由《物業管理條例》中規定的單一的物業管理企業管理模式，變為業主自行管理、委托物業管理機構管理與委托其他專業機構管理三種模式并存的局面。物業管理多元模式打破了我國原有的物業管理單一格局，使業主有了更多的選擇自由，客觀上推進了物業管理的市場化進程，加劇了物業管理市場競爭的廣度和深度。第三節物權法解讀：物業管理多元模式第三節物權法399、住宅使用期屆滿后還需交費嗎？《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理?！蓖恋厥褂媚晗蓿焊鶕冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。第三節物權法9、住宅使用期屆滿后還需交費嗎？第三節物權法40解讀1、確立權益居住者擁有自己的住房70年及更長時間的使用權。解讀2、焦點問題自動續期是否收費，《物權法》并沒說明。第三節物權法解讀1、確立權益第三節物權法4110、業主及業主大會的權利與義務《物權法》第七十六條規定：“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

第三節物權法10、業主及業主大會的權利與義務第三節物權法42（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意?！钡谌澪餀喾ǎ└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O施；第三節物權法43《物權法》第八十三條規定：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”第三節物權法《物權法》第八十三條規定：“業主應當遵守法律、44解讀：未享受服務就可以不交物業費嗎？選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，法院不予支持。有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。第三節物權法解讀：未享受服務就可以不交物業費嗎？第三節物權法4512、物業未獲續聘有權收費嗎？物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，人民法院應予支持。如果物業服務企業拒絕退出物業服務區域，并以存在事實物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，法院不予支持。第三節物權法12、物業未獲續聘有權收費嗎？第三節物權法46一、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

法釋[2009]7號，2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日第四節司法解釋一、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法47二、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

（法釋[2009]8號，2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十五日第四節司法解釋二、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問48謝謝大家!物業管理法律法規課件49

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2009年750課程介紹第一節物業管理主要法規介紹第二節《物業管理條例》第三節《物權法》第四節最高法院涉及審理物業服務糾紛的司法解釋

課程介紹課程介紹課程介紹51一、《物業管理條例》中華人民共和國國務院令第379號，（2003年6月8日，經國務院第9次常務會議通過并公布，自2003年9月1日起施行）二、《中華人民共和國物權法》中華人民共和國主席令第62號（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行）三、《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》

建質〔2008〕133號四、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》建設部第110號部令（2002年3月5日頒布，2002年5月1日實施）第一節物業管理主要法規介紹一、《物業管理條例》中華人民共和國國務院令第379號，（521、住宅室內裝飾裝修活動的禁止行為：1）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；5）其他影響建筑結構和使用安全的行為。第一節物業管理主要法規介紹1、住宅室內裝飾裝修活動的禁止行為：第一節物業管理主要法規532、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：1）搭建建筑物、構筑物；2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3）拆改供暖管道和設施；4）拆改燃氣管道和設施。本條所列第1）項、第2）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第3）項行為，應當經供暖管理單位批準；第4）項行為應當經燃氣管理單位批準。第一節物業管理主要法規介紹2、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為54五、《房屋建筑工程質量保修辦法》（建設部第80號部令，2000年6月30日頒布并實施）保修期限：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：1）地基基礎和主體結構工程為設計文件規定的該工程的合理使用年限；第一節物業管理主要法規介紹五、《房屋建筑工程質量保修辦法》（建設部第80號部令，200552）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3）供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期；4）電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；5）裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。第一節物業管理主要法規介紹2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，56六、《物業服務企業資質管理辦法》（建設部第164號部令，2004年3月17日頒布，2007年10月30日修改）七、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（建設部“建住房〔2003〕130號”文件，2003年6月26日頒布，2003年9月1日起實施）第一節物業管理主要法規介紹六、《物業服務企業資質管理辦法》（建設部第164號部令，257八、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設部部令第165號，2007年12月4日頒布，2008年2月1日起施行）1、住宅專項維修資金的使用原則商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。第一節物業管理主要法規介紹八、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設部部令第582、專項維修資金繳存標準根據建設部和財政部聯合下發的并于2008年2月1日開始執行的《住宅專項維修資金管理辦法》，交存標準：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。第一節物業管理主要法規介紹2、專項維修資金繳存標準第一節物業管理主要法規介紹593、北京市住宅專項維修資金交存標準根據北京市建委發布的《關于住宅專項維修資金交存標準的通知》，2008年2月1日以后簽訂商品房買賣合同的,首期住宅專項維修資金按照六層以下為100元/平方米，超過六層為200元/平方米的標準進行繳納。第一節物業管理主要法規介紹3、北京市住宅專項維修資金交存標準第一節物業管理主要法規介604、專項維修資金交存時間商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。第一節物業管理主要法規介紹4、專項維修資金交存時間第一節物業管理主要法規介紹61九、《物業服務定價成本監審辦法》（國家發改委、建設部“發改價格〔2007〕2285號”，2007年9月10日頒布，2007年10月1日施行）物業服務定價成本的構成：人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。第一節物業管理主要法規介紹九、《物業服務定價成本監審辦法》（國家發改委、建設部“發改價62十、《物業服務收費明碼標價規定》（國家改革發展委員會、建設部“發改價檢[2004]1428號”文件，2004年7月19日頒布，2004年10月1日起施行）十一《物業服務收費管理辦法》（國家發展改革委員會、建設部“發改價格〔2003〕1864號”文件，2003年11月13日頒布，2004年1月1日起實施）第一節物業管理主要法規介紹十、《物業服務收費明碼標價規定》（國家改革發展委員會、建設部63十二、地區法規1、關于印發《廊坊市居民住宅小區物業服務等級標準和基準價格》的通知（廊坊市物價局廊坊市房地產管理局2005年6月3日）2、廊坊市房管局開發辦關于對市區住宅維修基金實施統一歸集的通知（廊房[2005]168號）3、廊坊市城市住宅區物業管理暫行實施辦法[發布日期]：1998年06月01日；[生效日期]：1998年06月01日第一節物業管理主要法規介紹十二、地區法規第一節物業管理主要法規介紹64一、《物業管理條例》1、2003年6月8日，經國務院第9次常務會議通過并公布《物業管理條例》（中華人民共和國國務院令第379號），自2003年9月1日起施行。2、2007年8月26日，國務院做出關于修改《物業管理條例》的決定（詳見中華人民共和國國務院令第504號），自2007年10月1日起施行。3、《物業管理條例》共七章七十條，由總則、業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護、法律責任、附責共七部分組成。第二節物業管理條例一、《物業管理條例》第二節物業管理條例65解讀1、

明確開發商、物業服務企業各自職責條例規定：房地產開發項目在規劃、設計、施工階段應聘請前期物業管理企業，并明示雙方的權利和義務。條例要求：住宅物業的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業；對于其他物業的建設單位，提倡按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。第二節物業管理條例解讀1、

明確開發商、物業服務企業各自職責第二節物業管理條66條例還規定：建設單位應當在物業銷售前將其制訂的業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明；建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。第二節物業管理條例條例還規定：建設單位應當在物業銷售前將其制訂的業主臨時公約67解讀2、公共設施用途不得隨意改變條例規定：業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途；條例規定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應該依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。條例提出：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第二節物業管理條例解讀2、公共設施用途不得隨意改變第二節物業管理條例68解讀3、合同中明示服務內容《物業管理條例》進一步強化了合同的內容，規定服務內容、物業服務收費等都要在合同中明示。條例對物業服務合同的形式和基本內容作了明確規定：業主大會選聘物業管理企業之后，業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行明確約定。條例還規定，物業管理企業在承接物業時，應當辦理物業驗收手續，新舊物業管理企業之間要做好交接工作。第二節物業管理條例解讀3、合同中明示服務內容第二節物業管理條例69解讀4、“六費”該由誰來收

條例規定，物業服務收費應區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制訂的物業服務收費辦法執行。考慮到普通住宅的物業服務費用涉及廣大群眾的切身利益，目前物業管理市場發育還不完善，物業管理作為一種商品，應遵循等價和有償原則，在國家必要的指導和規范下，由業主和物業管理企業根據服務內容和標準協商約定。條例同時規定，物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。第二節物業管理條例解讀4、“六費”該由誰來收第二節物業管理條例70解讀5、拖欠物業費受制約條例規定：個別業主“搭車消費”、拖欠物業服務費用的行為，將受到業主委員會和法律的監督。業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。這一規定保障了物業管理企業的正常活動，也符合條例所遵循的維護全體業主合法權益的原則。第二節物業管理條例解讀5、拖欠物業費受制約第二節物業管理條例711、《物權法》編制過程《物權法》共５編２４７條，這部法律從醞釀到出臺，共經歷了14年。早在１９９３年，立法部門就正式開始了物權法的起草工作。隨后，這部法律草案歷經中國九屆全國人大常委會、十屆全國人大及其常委會八次審議，創造了中國立法史上單部法律草案的審議次數之最。第三節物權法1、《物權法》編制過程第三節物權法72中國全國人大常委會還通過向社會全文公布草案，舉行座談會、論證會等方式，廣泛聽取各方面的意見，并據此進行了多次修改。最終《中華人民共和國物權法》于2007年3月16日，在第十屆全國人民代表大會第五次會議通過（中華人民共和國主席令第六十二號），自2007年10月1日起施行。第三節物權法中國全國人大常委會還通過向社會全文公布草案，732、物權法的核心內容《物權法》第一次以國家法律的形式，明確規定對公有財產和私有財產給予平等保護，具體、詳盡地規定了財產共有、不動產相鄰關系以及業主的建筑物區分所有權的法律準則，為預防和妥善解決家庭財產糾紛、鄰里糾紛、住宅小區業主與物業服務公司之間以及業主之間的糾紛，提供了切實的法律依據。涉及物業服務主要條款：第六章業主的建筑物區分所有權（第70條至第83條）第三節物權法2、物權法的核心內容第三節物權法743、《物權法》加大了對公有財產的保護力度《物權法》第五十六條規定：“國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”。針對國有企業財產流失的問題，物權法第五十七條規定，“違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任”。第三節物權法3、《物權法》加大了對公有財產的保護力度第三節物權法754、《物權法》規定了業主對房屋專有部分、共有部分的權力及義務《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！薄段餀喾ā返谄呤粭l規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益?！薄段餀喾ā返谄呤l規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”第三節物權法4、《物權法》規定了業主對房屋專有部分、共有部分的權力及義務76解讀1、專有及共有的概念1）專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。舉例：如車位、攤位等。第三節物權法解讀1、專有及共有的概念第三節物權法772）共有部分除明確的建筑區劃內的道路、綠地等，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，如外墻面、屋頂、通道等都屬于共有部分。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。第三節物權法2）共有部分除明確的建筑區劃內的道路、綠地等，包括建筑物的基78解讀2、權利與義務對等小區公共設施設備的維修，業主需承擔義務。因此對暫未收取專項維修資金的住宅小區，涉及到大中修公共維修項目時，業主也應承擔分攤維修費用的義務。第三節物權法第三節物權法795、停車場問題物權法第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”第三節物權法5、停車場問題第三節物權法80解讀：如何理解首先滿足業主的需要？如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。第三節物權法解讀：如何理解首先滿足業主的需要？第三節物權法81理由：規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。

第三節物權法理由：第三節物權法826、陽光權問題《物權法》對公民維護“陽光權”做出規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。第三節物權法6、陽光權問題第三節物權法83解讀1、開發建設環節開發商在規劃設計時，應嚴格按照國家相關規定執行。如涉及到影響采光的樓棟間距、層高等因素。解讀2、物業管理環節日常管理中，應及時發現、制止、上報各種違章搭建現象。杜絕因業主私搭亂建、裝修時影響相鄰住戶采光而造成的投訴。第三節物權法解讀1、開發建設環節第三節物權法847、住改商《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！钡谌澪餀喾?、住改商第三節物權法85解讀1、如何理解“有利害關系業主”？業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。解讀2、一票否決將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，法院不予支持。

第三節物權法第三節物權法868、業主可以自由選擇物業管理模式《物權法》第八十一條規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換?！钡谌澪餀喾?、業主可以自由選擇物業管理模式第三節物權法87解讀：物業管理多元模式物業管理模式已由《物業管理條例》中規定的單一的物業管理企業管理模式，變為業主自行管理、委托物業管理機構管理與委托其他專業機構管理三種模式并存的局面。物業管理多元模式打破了我國原有的物業管理單一格局，使業主有了更多的選擇自由，客觀上推進了物業管理的市場化進程，加劇了物業管理市場競爭的廣度和深度。第三節物權法解讀：物業管理多元模式第三節物權法889、住宅使用期屆滿后還需交費嗎？《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。”土地使用年限：根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地5