廣州房地產市場研究宏觀政策發展商動態客戶特征1廣州房地產市場研究宏觀政策22007年國家宏觀調控的思路和重點加大住房供應力度努力調控住房需求著力解決低收入家庭住房問題繼續規范房地產市場秩序2007年中央宏調的核心思想改善住房供應結構、抑制房價快速增長！重點3采用雙軌體系，重點完善住房保障體系全面保障兩類家庭，部分解決中等收入群體，中高收入家庭市場自由調節2007年廣州宏觀調控的思路和重點4打擊囤地和圈地，開發商資金鏈受到重大考驗新政出臺之前，開發商都是分期付款，分期取得土地權證，新政出臺后開發商無法再用很少的資金進行項目滾動開發，對開發商現金流有很大的影響。發展商多個項目同時開工，面對緊縮的房貸政策，資金鏈嚴重吃緊，再加上清算土地增值稅，面臨巨大的資金回籠壓力。國家宏觀政策解讀5存款準備金：07年10次上調存款準備金，目前執行14.5％的標準，創近年歷史新高。房地產開發資金收緊，購房成本上升國家宏觀政策解讀加息：07年央行先后6次上調人民幣貸款基準利率至目前的7.47％。今年以來10次上調存款準備金率6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%2007-1-152007-2-152007-3-152007-4-152007-5-152007-6-152007-7-152007-8-152007-9-152007-10-152007-11-15年內5次加息利率的變動0123456782006-8-192006-9-192006-10-192006-11-192006-12-192007-1-192007-2-192007-3-192007-4-192007-5-192007-6-192007-7-192007-8-19一年期存款利率變動一年期貸款利率6《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》銀發〔2007〕359號（2007-9-27）《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》銀發〔2007〕452號（2007-12-5）申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍以借款人家庭為單位認定房貸次數已經還清貸款的仍視作第二套已利用過公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款時，也要按照補充通知的規定來執行對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行

通過上表分析，按15000元/M2購買130M2商品房，新政實施后：首付款要多付20萬，按貸款期10年計算，月供款多付1030出元，利息多付7萬元。國家宏觀政策解讀購房門檻提高調控預期增強投資需求被擠壓換房需求受抑制首付——增加利息——增加7廣州宏觀政策解讀廣州2007年目標：通過保障性用房、租金核減、人頭補貼，年內解決5643戶雙特困戶住房問題；廉租房、經濟適用房、雙限房，今年供應200-250萬建筑面積滿足8.46萬戶中低收入家庭住房需求。保障性住房體系形成對穩定房價起到了積極作用8廣州宏觀政策解讀限價房的推出與精心布局對穩定房價起了積極作用9政府繼續加大閑置用地處置力度，盤活存量土地，緩解供求矛盾07年廣州市政府根據“穗七條”要求，進一步加大閑置土地收回力度，盤活再利用存量土地，增大老城區住宅用地供應量。根據廣州市國土房管局2007年9月公布的調查數據，從1992年以來已依法收回閑置商住土地10.46平方公里。2007年11月6日，廣州市再次收回74宗共99.6萬平方米閑置土地，是廣州近年最大規模的一次收地。目前正在處置的用地面積9.06平方公里的281宗涉嫌閑置土地將于今、明兩年完成處置。2007年樓市回顧廣州宏觀政策解讀10廣州房地產產市場研究究發展商動態態11排名企業名稱土地儲備（萬㎡）公司總部股票代碼1碧桂園5400廣東順德2007.HK2富力地產3110廣東廣州2777.HK3新世界2400香港6006284雅居樂2250廣東中山3383.HK5世茂房地產2063上海0813.HK6萬科2050廣東深圳0000027中海發展1800廣東深圳6000268綠城1535浙江杭州3900.HK9合生創展1480香港0754.HK10瑞安房地產1400上海2720.HK開發商全國國土地儲備備排名全國上市房房企“土地地儲備”排排名前十名名全國土地儲儲備前十名名中有5個個總部在廣廣東12開發商07年廣州土土地儲備排排名2007年年廣州土地地儲備前三三甲依次為為：保利、、富力、雅雅居樂排名發展商總建面萬㎡總金額(億元)區域1保利83.2556.63白云區/番禺區2富力82.5649.22花都區/海珠區3雅居樂77.8723.42番禺區/花都區4廣東中萊70.7944.75蘿崗區5時代47.437.6南沙區6萬科45.3022.24蘿崗區/番禺區/海珠區7廣東龍光28.43.92蘿崗區8合生26.649.97番禺區9深圳市鴻榮源26.4721.00白云區10金地24.415.9番禺區11粵海17.868.00越秀區12奧園17.204.64番禺區13開發商廣州州土地儲備備情況2007年年樓市回顧顧142007年年開發商上上市及融資資情況2007年年，碧桂園園集團、元元邦地產、、合景泰富富、遠洋地地產、奧園園集團、SOHO中中國、華遠遠地產紛紛紛在國內、、香港、境境外上市；；萬科地產、、世茂房地地產、綠城城（中國））、金地集集團及保利利地產等紛紛紛通過增增發融資，，在資本市市場上獲取取巨額資金金。發展商上市時間上市地點碧桂園集團2007年4月香港聯交所上市廣宇集團2007年4月深交所元邦地產2007年5月新加坡證券交易所上市榮盛地產2007年6月上交所合景泰富2007年7月香港聯交所上市遠洋地產2007年9月香港聯交所上市奧園集團2007年10月香港聯交所上市SOHO中國2007年10月香港聯交所上市合肥城建2007年10月深交所華遠地產2007年10月上交所（借殼SST幸福）2007年年中中國國部部分分上上市市地地產產集集團團一一覽覽公司名稱近期股票增發額近期申請發債數額萬科地產定向增發3.1億股59億元金地集團定向增發3.6億股12億元保利地產定向增發1.26億股43億元中糧地產定向增發2.85億股12億元碧桂園集團——預計最高可達117億元北辰實業定向增發1.5億股17億元2007年年中中國國上上市市集集團團融融資資一一覽覽152008年年廣廣東東準準備備上上市市房房地地產產企企業業2008年年大大批批粵粵系系房房企企輪輪侯侯香香港港上上市市包包括括：：方方圓圓地地產產、、龍龍光光地地產產、、恒恒大大地地產產、、時時代代地地產產、、珠珠江江地產產、、珠珠光光集集團團、、昌昌盛盛集集團團、、光光大大地地產產、、宏宏宇宇集集團團、、鵬鵬潤潤地地產產等等更更多多房房地地產產企企業業計計劃劃2008年年上上市。在中國貨幣幣政策從緊緊的大背景景下，上市市融資已成成為房地產產企業實現現長遠發展展戰略的關關鍵一步162008年年開發商———重資本本，更重客客戶需求在房地產市市場大環境境發生根本本性改變，，即國家不不斷打壓房房地產市場場、銀行銀銀根不斷緊緊縮、消費費者觀望態態度不斷加加重的過程程中，發展展商必須重重視資本，，但更要關關注客戶需需求。II17廣州房地產產市場研究究客戶特特征征18年齡特征：：以35-40歲為為主廣州市場主主流潛在客客戶年齡集集中在30-45歲歲之間，其其中35-40歲所所占比例最最大。廣州主流置業者客戶年齡區間圖0%3%18%23%25%17%9%3%1%1%1%0%3%21%23%23%16%6%5%1%0%1%0%1%15%27%30%15%7%3%1%0%1%0%0%14%24%35%18%6%2%1%0%0%0%10%20%30%40%15~2020~2525~3030~3535~4040~4545~5050~5555~6060~6565以上05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月19家庭特征：：以三口之之家“兩夫夫婦+子女女”為主“單身貴族族”、“二二人世界””、“三口口之家”依依然是市場場上的主流流置業者，，其中，三三口之家（（即“兩夫夫婦+1子子女”）最最為突出，，07年下下半年占到到48%。。廣州主流置業者家庭居住組合圖0%21%28%39%5%6%2%17%30%35%9%7%1%20%22%43%8%6%0%19%20%48%6%7%0%10%20%30%40%50%60%其他單身兩夫婦兩夫婦+1子女兩夫婦+父母三代同堂05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月20戶型特征：：以3房為為主，但1房、4房房比例迅速速上升三房仍然是是主流置業業者主要產產品需求，，置業者對對一房及四四房的比例例分別上升升10％、、9％，對對兩房的比比例輕微下下降6％。。廣州主流置業者需求戶型結構圖1%12%60%19%7%1%1%21%54%19%5%1%3%25%56%13%2%0%13%19%43%22%3%1%0%10%20%30%40%50%60%70%1房2房3房4房5房6房05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月21面積特特征：：以150M2以下下為主主，150-250M2產品品需求求迅速速增加加2007年年下半半年150M22以下下產品品需求求比例例為70%，但但150-250M22產品品需求求迅速速增加加，達達到26%。廣州主流置業者購買物業建筑面積（單位：㎡）0%16%50%17%10%4%4%0%29%47%14%6%1%2%2%36%50%11%2%0%0%10%32%28%16%10%1%3%0%10%20%30%40%50%60%0~5050~100100~150150~200200~250250~300300以上05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月22價格特征征：承受受能力持持續提升升主流置業業者的價價格承受受力集中中在10000-14000元/M2，高高達54%的比比例；總價心理承承受力集中中于200萬以下產產品。廣州主流置業者接受購房價格圖能接受購房的價格是多少？（單價：元/㎡）0%32%38%30%0%0%0%0%1%13%36%33%11%2%0%4%0%8%43%26%16%4%1%2%