注冊物業管理師

培訓課程

注冊物業管理師

培訓課程1物業管理師

物業管理師，是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》（以下簡稱《資格證書》），并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》（以下簡稱《注冊證》），從事物業管理工作的專業管理人員。物業管理師

物業管理師，是指經全國統一考試，取得《中華人民共2考試內容《物業管理師考試大綱》《物業管理基本制度與政策》《物業經營管理》《物業管理實務》《物業管理綜合能力》考試內容《物業管理師考試大綱》3考試題型《物業管理基本制度與政策》-單選60分、多選40分《物業經營管理》-單選60分、多選40分《物業管理實務》-單選、多選、案例20分《物業管理綜合能力》-單選、多選共20分、案例80考試題型《物業管理基本制度與政策》-單選60分、多選40分4考試樣題

(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)1、物業管理企業資質等級分為(

)。A、國家級、省級、地市級

B、甲級、乙級、丙級C、一級、二級、三級

D、高級、中級、初級答案：C

考試樣題(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有15考試樣題(二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0．5分)2、《物業管理條例》創設的物業管理基本制度包括(

)

A、前期物業管理招投標制度

B、承接查驗制度

C、工程質量保修制度

D、業主公約制度E、建筑物區分所有權制度

答案：ABD考試樣題6案例分析題樣題（三)案例分析題(請根據背景材料，按要求作答)

1．某建設單位在銷售房屋期間，物業管理公司應建設單位的請求，派出三名電梯工在白天幫助操作電梯，方便購房人上下，在此期間，發生了電梯滑梯困人事件。案例分析題樣題（三)案例分析題(請根據背景材料，按要求作答7接上頁問題1：當電梯困人時，電梯工應采取何種緊急處理措施?答案要點：

(1)通過電梯對講或其他方式安撫被困乘客，穩定乘客情緒；同時，告知乘客不要自行采取措施，以免發生意外。

(2)立即聯系另外兩名電梯工盤車放人(即解救被困乘客)。

接上頁問題1：當電梯困人時，電梯工應采取何種緊急處理措施?8接上頁問題2：電梯故障的后續處理應做好哪些工作?答案要點：(1)在解救出被困乘客后，乘客如有不適，應立即聯系建設單位送乘客人院檢查，相關費用由建設單位承擔。(2)將電梯困人情況書面報告建設單位。(3)建議建設單位對出現故障的電梯立即進行必要的檢查檢修等處理。(4)故障電梯在檢查、檢修前應暫停使用，做好電梯安全防護；同時，在現場設立標牌、標識以警示乘客避免意外。接上頁問題2：電梯故障的后續處理應做好哪些工作?9人社部、住建部分工管理三個一：統一大綱、統一命題、每年一次住建部擬定考試大綱人社部負責考務當地省市級人社部門發《資格證書》人社部、住建部分工管理三個一：統一大綱、統一命題、每年一次10考試目的為提高物業管理專業管理人員的素質，規范物業管理行為，維護房屋所有權人及使用人的利益，根據《物業管理條例》及國家職業資格證書制度有關規定，國家對從事物業管理工作的專業管理人員實行資格考試?？荚嚹康臑樘岣呶飿I管理專業管理人員的素質，規范物業管理行為，11考試性質物業管理師資格考試屬于國家設定的準入性考試。通過全國統一考試，成績合格者，由人事部頒發統一印制，人事部、建設部共同用印的《中華人民共和國物業管理師資格證書》，經注冊后，可以物業管理師的名義擔任物業管理項目負責人，可負責物業管理項目的管理工作，也可從事法律、行政法規或國務院建設行政主管部門規定的其他業務?？荚囆再|物業管理師資格考試屬于國家設定的準入性考試。通過全國12第一章物業管理概述1、物業管理的概念2、我國物業管理的產生與發展3、我國物業管理制度的歷史沿革4、《物業管理條例》第一章物業管理概述1、物業管理的概念13物業管理定義物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理定義物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和14第一節業主主要有三種方式管理物業一是業主自己進行管理；二是業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司三是業主選聘物業管理企業進行管理《條例》調整和規范的范圍僅限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動第一節業主主要有三種方式管理物業15物業管理業主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業。換言之，是否選聘物業管理企業來對物業實施管理，是業主的權利。《條例》并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理，但是，如果業主通過選聘物業管理企業的方式來對物業進行管理，則應當按照《條例》的規定來進行。物業管理業主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業。換言之，16物業管理活動的基礎是物業服務合同物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系，明確了物業管理活動的基本內容。物業管理企業根據物業服務合同提供物業管理服務，業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用，雙方是平等的民事法律關系。物業管理活動的基礎是物業服務合同物業服務合同確立了業主和物業17物業管理的內容一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理；二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業管理企業提供的清潔衛生、安全防范、裝飾裝修等服務。物業管理的內容一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、18《條例》調整的范圍《條例》既調整住宅物業的物業管理活動也調整非住宅物業的物業管理活動。《條例》設立的制度均是針對居住物業的物業管理活動而言。非住宅物業可以通過物業服務合同來解決?！稐l例》調整的范圍《條例》既調整住宅物業的物業管理活動19《條例》調整的范圍城市鄉村《條例》調整的范圍城市20物業管理的市場化特征1、房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變2、多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應3、物業管理活動應當遵循市場原則4、非市場性的房屋管理不屬于物業管理物業管理的市場化特征1、房地產物質形態的演變導致了物業財產狀21物業管理的特征物業管理的三個基本特征社會化專業化市場化物業管理的特征物業管理的三個基本特征22物業管理的特征－－社會化一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業管理企業；二是物業管理企業要到社會上去尋找可以代管的物業。物業管理的特征－－社會化一是物業的所有權人要到社會上去選聘物23物業管理的特征－－專業化物業管理的專業化，指的是由物業管理企業通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業化管理。要求物業管理企業必須具備一定的資質等級、要求物業管理從業人員必須具備一定的職業資格。物業管理的特征－－專業化物業管理的專業化，指的是由物業管理企24物業管理的特征－－市場化市場化是物業管理最主要的特點物業管理企業向業主和使用人提供勞務和服務，業主和使用人購買并消費這種服務。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業管理競爭市場，業主有權選擇物業管理單位，物業管理單位必須靠自己良好的經營和服務才能進入和占領這個市場。物業管理的特征－－市場化市場化是物業管理最主要的特點25第二節我國物業管理的產生與發展一、物業管理的起源與發展二、城鎮住房及住房制度改革三、我國物業管理的產生四、我國物業管理的發展五、物業管理在社會經濟中的地位與作用第二節我國物業管理的產生與發展一、物業管理的起源與發展26一、物業管理的起源與發展物業管理起源于19世紀60年代的英國－奧克維婭·希爾；非盈利性行業組織——皇家特許屋宇經理學會，以英國為起源地，在一個多世紀時間里，物業管理在世界各地逐漸推行開來。19世紀末20世紀初，美國經濟迅速發展20世紀初，美國也成立了第一個行業協會——芝加哥建筑管理人協會一、物業管理的起源與發展物業管理起源于19世紀60年代的英國27二、城鎮住房及住房制度改革(一)我國城鎮住房的發展情況(二)改革開放前的城鎮住房制度(三)住房商品化制度二、城鎮住房及住房制度改革(一)我國城鎮住房的發展情況28(一)我國城鎮住房的發展情況1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產確立了逐步實行國有化的政策解放初期私房總量遠遠大于公房總量，以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。(一)我國城鎮住房的發展情況1949年中華人民共和國成立后，29(二)改革開放前的城鎮住房制度改革開放前的城鎮住房制度主要呈現三個特征：一是住房投資由國家和國有企業統包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養制度。(二)改革開放前的城鎮住房制度改革開放前的城鎮住房制度主要呈30改革開放前的城鎮住房制度弊端表現在建設資金有投入無回收，形不成投入產出的良性循環，制約了住宅建設的發展，住房供應極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。改革開放前的城鎮住房制度弊端表現在建設資金有投入無回收，形不31(三)住房商品化制度1．建立并扶持商品房市場一是城鎮住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產生產方式改革“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的建設方針指引(三)住房商品化制度1．建立并扶持商品房市場32(三)住房商品化制度2．城鎮住房制度改革早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點1994年，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作1998年，國務院發布了《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化，全面實現了住房商品化秩序。(三)住房商品化制度2．城鎮住房制度改革33三、我國物業管理的產生

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司：深圳市物業管理公司掛牌成立。隸屬于深圳經濟特區房地產公司廣州東華實業股份有限公司1984年征地開發的五羊村廣州東華物業管理公司蓮花二村－深圳市蓮花物業管理公司管理三、我國物業管理的產生1981年3月10日，深圳市第一家涉34四、我國物業管理的發展我國第一家專業化物業管理公司成立，標志著我國在物業管理道路上邁出了第一步1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規——《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》，以地方立法的方式對物業管理進行制度規范。四、我國物業管理的發展我國第一家專業化物業管理公司成立，標志35四、我國物業管理的發展建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確要求“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議，推廣青島對住宅小區實施物業管理的經驗。四、我國物業管理的發展建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上36四、我國物業管理的發展1997年，建設部在大連召開全國第二次物業管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區，推進物業管理的經驗。在1993年，深圳市就開始積極探索物業管理招投標制度1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招投標制度和經驗。四、我國物業管理的發展1997年，建設部在大連召開全國第二次37四、我國物業管理的發展2005年底，我國物業管理企業總數已超過3萬家，從業人員突破300萬。四、我國物業管理的發展2005年底，我國物業管理企業總數已超38五、物業管理在社會經濟中的地位與作用(一)實施物業管理有利于促進經濟增長(二)實施物業管理有利于提高人民群眾居住質量(三)實施物業管理有利于增加就業(四)實施物業管理有利于維護社區穩定(五)實施物業管理有利于推動房地產業的良性發展五、物業管理在社會經濟中的地位與作用(一)實施物業管理有利于39第三節我國物業管理制度歷史沿革政府作用：一、我國當前仍處于計劃經濟向市場經濟的轉型期，由福利制的房屋管理模式轉變為市場化的物業管理模式，需要政府發揮應有的作用；二、物業管理是我國城市管理的重要組成部分，物業管理的水平直接關系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業管理進行適度干預；三、普通商品房、經濟適用房和廉租房的物業管理是廣大百姓的民生問題，直接關系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩定，需要政府從全局的高度進行必要的監管。第三節我國物業管理制度歷史沿革政府作用：40《條例》頒布前的物業管理制度建設《條例》頒布前的政策、法規特點：借鑒性、過渡性、針對性《條例》頒布前的物業管理制度建設《條例》頒布前的政策、法規特41《條例》頒布前的物業管理制度建設(一)城市新建住宅小區管理辦法－１９９４年３月２３日，建設部頒布(二)、物業管理服務考評標準1、《全國優秀管理住宅小區標準》2、《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》3、《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》《條例》頒布前的物業管理制度建設(一)城市新建住宅小區管理辦42《條例》頒布前的物業管理制度建設(三)物業管理從業人員培訓合格上崗制度(四)財政部1998年頒布了《物業管理企業財務管理規定》(五)《物業管理企業財務管理規定》(六)建設部、財政部于1998年1]月印發了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》《條例》頒布前的物業管理制度建設(三)物業管理從業人員培訓合43(七)1999年建設部印發了《物業管理企業資質管理試行辦法》(八)2002年3月建設部發布了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)(七)1999年建設部印發了《物業管理企業資質管理試行辦法44《條例》頒布后的物業管理制度建設2003年6月8日，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。(1)2003年6月，建設部發布《業主大會規程》(2)2003年9月，建設部發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(3)2003年11月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費管理辦法》(4)2004年1月，中國物業管理協會制訂《普通住宅小區物業管理服務等級標準》《條例》頒布后的物業管理制度建設2003年6月8日，《物業管45《條例》頒布后的物業管理制度建設(5)2004年3月，建設部發布《物業管理企業資質管理辦法》；(6)2004年7月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費明碼標價規定》；(7)2004年9月，建設部發布《業主臨時公約(示范文本)》和《前期物業服務合同(示范文本)》；(8)2005年11月，人事部、建設部發布《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》?！稐l例》頒布后的物業管理制度建設(5)2004年3月，建設部46第四節《物業管理條例》一、《條例》的立法過程二、《條例》的指導思想和立法原則三、《條例》創設的法律制度四、《條例》主要內容簡介五、《條例》確立的基本法律關系第四節《物業管理條例》一、《條例》的立法過程47一、《條例》的立法過程(一)收集有關資料，了解國內外物業管理的立法情況(二)開展立法調研，掌握第一手材料(三)進行專家論證，研討立法中的難點問題(四)廣泛征求意見，以求彰顯民意一、《條例》的立法過程(一)收集有關資料，了解國內外物業管理48二、《條例》的指導思想和立法原則立法理念（指導思想）發展為重、平衡利益、保護弱者表現：一是強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系；二是強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；三是強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。二、《條例》的指導思想和立法原則立法理念（指導思想）49《條例》的立法原則(一)物業管理權利和財產權利相對應的原則(二)維護全體業主合法權益的原則(三)現實性與前瞻性有機結合的原則(四)從實際出發，實事求是的原則《條例》的立法原則(一)物業管理權利和財產權利相對應的原則50三、《條例》創設的法律制度(一)尊重和維護業主的財產權利強調物業管理企業與業主是平等的民事主體，是服務與被服務的關系，保證業主充分行使財產權利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修養護．剩余部分由業主大會決定使用(二)建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制業主大會制度和業主公約制度(三)《條例》和有關法律法規共同規范物業管理活動《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》(四)妥善處理政府和市場的關系通過設定規則，由當事人自行調節和通過司法程序調節。三、《條例》創設的法律制度(一)尊重和維護業主的財產權利強調51四、《條例》主要內容簡介(一)第一章總則(二)第二章業主及業主大會(三)第三章前期物業管理(四)第四章物業管理服務(五)第五章物業的使用與維護(六)第六章法律責任四、《條例》主要內容簡介(一)第一章總則52五、《條例》確立的基本法律關系(一)業主相互之間的關系關聯關系，多個業主之間形成了共同利益和共同事務(二)物業管理企業和業主之間的關系(三)開發企業與業主以及物業管理企業之間的關系建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業服務內容的商品房銷售合同(四)供水、供電等單位與業主以及物業管理企業之間的關系(五)社區居委會與業主、業主大會及物業管理企業的關系居委會是和社區對應的組織，業主大會是和物業管理區域對應的群體。(六)物業管理各方主體與政府之間的關系：行政法律關系五、《條例》確立的基本法律關系(一)業主相互之間的關系關聯關53注冊物業管理師

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注冊物業管理師

培訓課程54物業管理師

物業管理師，是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》（以下簡稱《資格證書》），并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》（以下簡稱《注冊證》），從事物業管理工作的專業管理人員。物業管理師

物業管理師，是指經全國統一考試，取得《中華人民共55考試內容《物業管理師考試大綱》《物業管理基本制度與政策》《物業經營管理》《物業管理實務》《物業管理綜合能力》考試內容《物業管理師考試大綱》56考試題型《物業管理基本制度與政策》-單選60分、多選40分《物業經營管理》-單選60分、多選40分《物業管理實務》-單選、多選、案例20分《物業管理綜合能力》-單選、多選共20分、案例80考試題型《物業管理基本制度與政策》-單選60分、多選40分57考試樣題

(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)1、物業管理企業資質等級分為(

)。A、國家級、省級、地市級

B、甲級、乙級、丙級C、一級、二級、三級

D、高級、中級、初級答案：C

考試樣題(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有158考試樣題(二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0．5分)2、《物業管理條例》創設的物業管理基本制度包括(

)

A、前期物業管理招投標制度

B、承接查驗制度

C、工程質量保修制度

D、業主公約制度E、建筑物區分所有權制度

答案：ABD考試樣題59案例分析題樣題（三)案例分析題(請根據背景材料，按要求作答)

1．某建設單位在銷售房屋期間，物業管理公司應建設單位的請求，派出三名電梯工在白天幫助操作電梯，方便購房人上下，在此期間，發生了電梯滑梯困人事件。案例分析題樣題（三)案例分析題(請根據背景材料，按要求作答60接上頁問題1：當電梯困人時，電梯工應采取何種緊急處理措施?答案要點：

(1)通過電梯對講或其他方式安撫被困乘客，穩定乘客情緒；同時，告知乘客不要自行采取措施，以免發生意外。

(2)立即聯系另外兩名電梯工盤車放人(即解救被困乘客)。

接上頁問題1：當電梯困人時，電梯工應采取何種緊急處理措施?61接上頁問題2：電梯故障的后續處理應做好哪些工作?答案要點：(1)在解救出被困乘客后，乘客如有不適，應立即聯系建設單位送乘客人院檢查，相關費用由建設單位承擔。(2)將電梯困人情況書面報告建設單位。(3)建議建設單位對出現故障的電梯立即進行必要的檢查檢修等處理。(4)故障電梯在檢查、檢修前應暫停使用，做好電梯安全防護；同時，在現場設立標牌、標識以警示乘客避免意外。接上頁問題2：電梯故障的后續處理應做好哪些工作?62人社部、住建部分工管理三個一：統一大綱、統一命題、每年一次住建部擬定考試大綱人社部負責考務當地省市級人社部門發《資格證書》人社部、住建部分工管理三個一：統一大綱、統一命題、每年一次63考試目的為提高物業管理專業管理人員的素質，規范物業管理行為，維護房屋所有權人及使用人的利益，根據《物業管理條例》及國家職業資格證書制度有關規定，國家對從事物業管理工作的專業管理人員實行資格考試?？荚嚹康臑樘岣呶飿I管理專業管理人員的素質，規范物業管理行為，64考試性質物業管理師資格考試屬于國家設定的準入性考試。通過全國統一考試，成績合格者，由人事部頒發統一印制，人事部、建設部共同用印的《中華人民共和國物業管理師資格證書》，經注冊后，可以物業管理師的名義擔任物業管理項目負責人，可負責物業管理項目的管理工作，也可從事法律、行政法規或國務院建設行政主管部門規定的其他業務?？荚囆再|物業管理師資格考試屬于國家設定的準入性考試。通過全國65第一章物業管理概述1、物業管理的概念2、我國物業管理的產生與發展3、我國物業管理制度的歷史沿革4、《物業管理條例》第一章物業管理概述1、物業管理的概念66物業管理定義物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理定義物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和67第一節業主主要有三種方式管理物業一是業主自己進行管理；二是業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司三是業主選聘物業管理企業進行管理《條例》調整和規范的范圍僅限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動第一節業主主要有三種方式管理物業68物業管理業主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業。換言之，是否選聘物業管理企業來對物業實施管理，是業主的權利?！稐l例》并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理，但是，如果業主通過選聘物業管理企業的方式來對物業進行管理，則應當按照《條例》的規定來進行。物業管理業主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業。換言之，69物業管理活動的基礎是物業服務合同物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系，明確了物業管理活動的基本內容。物業管理企業根據物業服務合同提供物業管理服務，業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用，雙方是平等的民事法律關系。物業管理活動的基礎是物業服務合同物業服務合同確立了業主和物業70物業管理的內容一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理；二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業管理企業提供的清潔衛生、安全防范、裝飾裝修等服務。物業管理的內容一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、71《條例》調整的范圍《條例》既調整住宅物業的物業管理活動也調整非住宅物業的物業管理活動?！稐l例》設立的制度均是針對居住物業的物業管理活動而言。非住宅物業可以通過物業服務合同來解決。《條例》調整的范圍《條例》既調整住宅物業的物業管理活動72《條例》調整的范圍城市鄉村《條例》調整的范圍城市73物業管理的市場化特征1、房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變2、多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應3、物業管理活動應當遵循市場原則4、非市場性的房屋管理不屬于物業管理物業管理的市場化特征1、房地產物質形態的演變導致了物業財產狀74物業管理的特征物業管理的三個基本特征社會化專業化市場化物業管理的特征物業管理的三個基本特征75物業管理的特征－－社會化一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業管理企業；二是物業管理企業要到社會上去尋找可以代管的物業。物業管理的特征－－社會化一是物業的所有權人要到社會上去選聘物76物業管理的特征－－專業化物業管理的專業化，指的是由物業管理企業通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業化管理。要求物業管理企業必須具備一定的資質等級、要求物業管理從業人員必須具備一定的職業資格。物業管理的特征－－專業化物業管理的專業化，指的是由物業管理企77物業管理的特征－－市場化市場化是物業管理最主要的特點物業管理企業向業主和使用人提供勞務和服務，業主和使用人購買并消費這種服務。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業管理競爭市場，業主有權選擇物業管理單位，物業管理單位必須靠自己良好的經營和服務才能進入和占領這個市場。物業管理的特征－－市場化市場化是物業管理最主要的特點78第二節我國物業管理的產生與發展一、物業管理的起源與發展二、城鎮住房及住房制度改革三、我國物業管理的產生四、我國物業管理的發展五、物業管理在社會經濟中的地位與作用第二節我國物業管理的產生與發展一、物業管理的起源與發展79一、物業管理的起源與發展物業管理起源于19世紀60年代的英國－奧克維婭·希爾；非盈利性行業組織——皇家特許屋宇經理學會，以英國為起源地，在一個多世紀時間里，物業管理在世界各地逐漸推行開來。19世紀末20世紀初，美國經濟迅速發展20世紀初，美國也成立了第一個行業協會——芝加哥建筑管理人協會一、物業管理的起源與發展物業管理起源于19世紀60年代的英國80二、城鎮住房及住房制度改革(一)我國城鎮住房的發展情況(二)改革開放前的城鎮住房制度(三)住房商品化制度二、城鎮住房及住房制度改革(一)我國城鎮住房的發展情況81(一)我國城鎮住房的發展情況1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產確立了逐步實行國有化的政策解放初期私房總量遠遠大于公房總量，以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。(一)我國城鎮住房的發展情況1949年中華人民共和國成立后，82(二)改革開放前的城鎮住房制度改革開放前的城鎮住房制度主要呈現三個特征：一是住房投資由國家和國有企業統包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養制度。(二)改革開放前的城鎮住房制度改革開放前的城鎮住房制度主要呈83改革開放前的城鎮住房制度弊端表現在建設資金有投入無回收，形不成投入產出的良性循環，制約了住宅建設的發展，住房供應極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。改革開放前的城鎮住房制度弊端表現在建設資金有投入無回收，形不84(三)住房商品化制度1．建立并扶持商品房市場一是城鎮住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產生產方式改革“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的建設方針指引(三)住房商品化制度1．建立并扶持商品房市場85(三)住房商品化制度2．城鎮住房制度改革早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點1994年，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作1998年，國務院發布了《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化，全面實現了住房商品化秩序。(三)住房商品化制度2．城鎮住房制度改革86三、我國物業管理的產生

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司：深圳市物業管理公司掛牌成立。隸屬于深圳經濟特區房地產公司廣州東華實業股份有限公司1984年征地開發的五羊村廣州東華物業管理公司蓮花二村－深圳市蓮花物業管理公司管理三、我國物業管理的產生1981年3月10日，深圳市第一家涉87四、我國物業管理的發展我國第一家專業化物業管理公司成立，標志著我國在物業管理道路上邁出了第一步1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規——《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》，以地方立法的方式對物業管理進行制度規范。四、我國物業管理的發展我國第一家專業化物業管理公司成立，標志88四、我國物業管理的發展建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確要求“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議，推廣青島對住宅小區實施物業管理的經驗。四、我國物業管理的發展建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上89四、我國物業管理的發展1997年，建設部在大連召開全國第二次物業管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區，推進物業管理的經驗。在1993年，深圳市就開始積極探索物業管理招投標制度1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招投標制度和經驗。四、我國物業管理的發展1997年，建設部在大連召開全國第二次90四、我國物業管理的發展2005年底，我國物業管理企業總數已超過3萬家，從業人員突破300萬。四、我國物業管理的發展2005年底，我國物業管理企業總數已超91五、物業管理在社會經濟中的地位與作用(一)實施物業管理有利于促進經濟增長(二)實施物業管理有利于提高人民群眾居住質量(三)實施物業管理有利于增加就業(四)實施物業管理有利于維護社區穩定(五)實施物業管理有利于推動房地產業的良性發展五、物業管理在社會經濟中的地位與作用(一)實施物業管理有利于92第三節我國物業管理制度歷史沿革政府作用：一、我國當前仍處于計劃經濟向市場經濟的轉型期，由福利制的房屋管理模式轉變為市場化的物業管理模式，需要政府發揮應有的作用；二、物業管理是我國城市管理的重要組成部分，物業管理的水平直接關系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業管理進行適度干預；三、普通商品房、經濟適用房和廉租房的物業管理是廣大百姓的民生問題，直接關系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩定，需要政府從全局的高度進行必要的監管。第三節我國物業管理制度歷史沿革政府作用：93《條例》頒布前的物業管理制度建設《條例》頒布前的政策、法規特點：借鑒性、過渡性、針對性《條例》頒布前的物業管理制度建設《條例》頒布前的政策、法規特94《條例》頒布前的物業管理制度建設(一)城市新建住宅小區管理辦法－１９９４年３月２３日，建設部頒布(二)、物業管理服務考評標準1、《全國優秀管理住宅小區標準》2、《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》3、《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》《條例》頒布前的物業管理制度建設(一)城市新建住宅小區管理辦95《條例》頒布前的物業管理制度建設(三)物業管理從業人員培訓合格上崗制度(四)財政部1998年頒布了《物業管理企業財務管理規定》(五)《物業管理企業財務管理規定》(六)建設部、財政部于1998年1]月印發了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》《條例》頒布前的物業管理制度建設(三)物業管理從業人員培訓合96(七)1999年建設部印發了《物業管理企業資質管理試行辦法》(八)2002年3月建設部發布了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)(七)1999年建設部印發了《物業管理企業資質管理試行辦法97《條例》頒布后的物業管理制度建設2003年6月8日，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。(1)2003年6月，建設部發布《業主大會規程》(2)2003年9月，建設部發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(3)2003年11月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費管理辦法》(4)2004