房產眾籌方案匯報房產眾籌方案匯報目錄眾籌概念1房產眾籌模式2房產眾籌平臺3產業園房產眾籌方案4目錄眾籌概念1房產眾籌模式2房產眾籌平臺3產業園房產眾籌第一章眾籌概念第一章眾籌概念眾籌概念眾籌譯自crowdfunding，即大眾籌資。當代眾籌指通過互聯網和社交網絡傳播的特性，讓中小微企業、藝術家和個人對公眾展示他們的公司、創意或項目，獲得所需要的資金完成融資目標。眾籌特點：低門檻多樣性依靠大眾力量注重創意眾籌概念眾籌譯自crowdfunding，即大眾籌資。當代眾籌法律依據2015年7月19日：中國人民銀行等十部委聯合發布《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》，明確對“股權眾籌融資”等業務進行分類指導，表明股權眾籌融資必須通過股權眾籌融資中介機構平臺（互聯網網站或其他類似的電子媒介）進行，股權眾籌融資方應為小微企業等。2015年7月9日：在北京發起成立“中關村股權眾籌聯盟”，包括京東眾籌、牛投眾籌、眾籌網、中關村股權交易服務集團、大河創投等80家股權眾籌機構開始探索“行業自律的技術標準”。2014年12月18日：《股權眾籌融資管理辦法（試行）》（征求意見稿）》，對股權眾籌融資的發行方式、投資者、融資者等作出規定。眾籌法律依據2015年7月19日：中國人民銀行等十部委聯合發眾籌構成

通常需要有項目發起人（籌資人）、支持人（投資人）和眾籌平臺三部分組成。發起人：有創造能力但缺乏資金的人。支持人：對籌資者的故事和回報感興趣的，有能力支持的人。眾籌平臺：連接發起人和支持者的互聯網終端（國外：Kickstarter、IndieGogo國內：點名時間、大家投、天使匯、眾籌網等）發起人支持人眾籌平臺眾籌構成通常需要有項目發起人（籌資人）、支持人（投資人）眾籌規則籌資項目必須在發起人預設的時間內達到或超過目標金額才算成功。未達成：沒有達到目標的項目，支持款項將全額退回給所有支持者。達成：支持者將得到發起人預先承諾的回報。眾籌網站僅作為項目發起平臺，不承擔回報發放、項目執行等責任，僅僅負責項目審核，籌款發放的責任。眾籌規則籌資項目必須在發起人預設的時間內達到或超過目標金額才眾籌流程眾籌流程眾籌分類類型介紹代表網站股權眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的股權。拍拍貸、人人貸債權眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的債權，未來獲取利息收益并收回本金。天使匯、大家投回報眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得產品或服務。點名時間、眾籌網、追夢網捐贈眾籌投資者對項目或公司進行無償捐贈。微公益、國外眾籌網眾籌分類類型介紹代表網站股權眾籌投資者對項目或公司進行投資，第二章房產眾籌模式第二章房產眾籌模式產業園房產眾籌方案課件模式一："融資型開發類"眾籌通過在項目拿地后、建設前進行眾籌，為項目建設階段提供低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也利于提前鎖定一批購房意向人群。融資開發類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預售前支付所有房款；且房價折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房眾籌建房模式。案例：2015年4月29日，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區徐行鎮02-05地塊。項目以"一平方米"作為眾籌單位，由平安好房將眾籌項目包裝為保險、債券、好房寶等金融產品，向特定對象（平安好房注冊用戶）進行認籌。模式一："融資型開發類"眾籌通過在項目拿地后、建設前進行眾籌眾籌過程：融資完成后，投資者將以微開發商的身份，參與到項目的設計、社區配套等過程，一定程度上實現產品"定制化"通過金融產品設計，避免投資者與開發商直接接觸，規避集資建房的法律風險投資者可以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房后轉成收益權條件結果收益投資者收益：前期眾籌的標的價格遠低于樓盤的銷售價格，獲利價差；開發商收益：通過眾籌降低融資、銷售等環節的成本，提前鎖定客戶；平安好房收益：向開發商收取的平臺管理費用。眾籌過程：融資完成后，投資者將以微開發商的身份，參與到項目的模式二："營銷型開發類"眾籌"營銷型開發類"眾籌一般在項目建設期進行，雖然眾籌期處于項目預售前、募集金額也用于項目建設，但相對于整個項目建設成本及后期價值，營銷型開發類眾籌的募集資金額度通常不算太高。對融資環節的支持作用不明顯。但由于眾籌發起時間在建設期，有利于項目的前期宣傳，并能為項目提前鎖定一批有購房意向的客戶。因此，"營銷型開發類"眾籌的營銷推廣意義大于融資意義。案例：2015年1月，當代北辰通過無憂我房發布COCOMOMA工銀瑞信一期眾籌項目以COCOMOMA384套公寓商品房為標的，共計籌得資金1340萬元。模式二："營銷型開發類"眾籌"營銷型開發類"眾籌一般在項目建眾籌過程：條件收益退出眾籌項目以COCOMOMA384套公寓商品房為標的88份眾籌份額于2小時內認購完畢最終認購的投資者將獲得5%的工銀瑞信產品現金收益2.項目的優先選房權和優惠購房權（給與購房補貼，三檔的補貼金額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）1.項目不設封鎖期，在認籌期結束后（即建設期至選房期），投資者均可隨時退出。2.選擇退出的投資者，可獲得按活期存款利率計算的投資收益。眾籌過程：條件收益退出眾籌項目以COCOMOMA384套公模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項或者拿地之前進行，為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對定向拿地具有一定影響力，且有一定數量的員工有購房需求。定向類眾籌一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發商在這一過程中僅獲得管理收益。由于政策、合作單位選擇等風險，現階段除眾美集團外，少有開發商使用。案例：石家莊眾美城110萬平方米建筑面積中，有33萬平方米屬于定制項目，且項目總額6.33億元的土地款全部來自定制項目部分。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關系，并約定2300元/㎡的銷售價格（當時周邊房價為3200元/㎡），投資者在拿地前即繳納全部購房款，眾美將這筆資金用于拿地、開發建設等各個階段。模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項或者拿地之前進行模式四："購買型+理財型"眾籌通過拿出部分房源作為標的，以低于市場的銷售價格及"基本理財收益+高額浮動收益"吸引客戶，設定固定期限，由投資者共同享有標的物產權。在退出時，投資者享有優惠購房權或將標的物銷售后退出獲得增值收益；開發商則犧牲部分利潤獲取大量現金流，提升項目知名度。“購買型+理財型眾籌”參與門檻較高、基本在10萬以上，開發商一般會承諾參與者"基本收益率（3%-5%）+購房優惠價格"的收益模式，眾籌期間基本上均會設置一定時間的鎖定期，鎖定期內參與者不得申請退出。案例：2014年11月，平安好房、平安不動產聯合萬科推出"平安&北部萬科城"216套房源作為標的，眾籌目標最低金額1500萬元。模式四："購買型+理財型"眾籌通過拿出部分房源作為標的，以低眾籌過程：1.條件：以216套房源作為標的，每套房產認購眾籌金額為5-13.5萬元。2.收益：投資者收益由兩部分構成：一是優先選房權和低于周邊市場價近13%的優惠購房權；二是按認籌金額計算的3%的年化收益。3.退出：在眾籌項目10個月的持有期到期后，投資者將決定是否置業。如果選擇置業，將獲得前述兩部分收益；如果放棄置業，則將獲得認籌金額對應的現金收益。眾籌過程：1.條件：以216套房源作為標的，每套房產認購眾籌模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實際多屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動，并且通過投資者競價的方式，探尋市場對項目定價的接受程度。案例：蘇州萬科城為萬科首個房產眾籌項目。項目以蘇州萬科城一套全裝100㎡、市值約90萬元的三房作為標的，眾籌金額為54萬元。模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實際多屬于以蓄客為目的、在項眾籌收益：眾籌收益：模式六："REITs型"眾籌（房地產信托投資基金）對于有穩定收益、但總價高或不可分割的產品，在拿地后可選擇REITs型眾籌，通過多人持有一個物業產品，降低單個投資者的投資額度，達到促進銷售去化、改善項目現金流的目的。在眾籌成功后，所有投資者將組建成立資產管理公司，由資管公司整體購買物業，并委托物業管理公司等進行管理運營；投資者通過金融產品持有物業相應權益，獲得租金收益以及持有期內的物業增值價值；開發商以較高的銷售價格獲得現金，同時收取長期的資產管理費用。該模式一般會設置若干年的封閉期，封閉期后，項目發起方將按需要定期召開投資者會議，協商決策是否退出項目等問題。此種類型眾籌通常門檻較高，持有期較長，一般來說要2年以上。模式六："REITs型"眾籌（房地產信托投資基金）對于有穩定案例：2014年12月16日，中信地產與眾籌網的眾籌筑屋，聯合上線中信臺達國際酒店式公寓眾籌項目，以"度假地產合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓參與房產眾籌，籌資目標388萬。根據要求，投資者支付5-20萬元。獲得以下四項收益：1）以原房價的88折購入相應比例的房產產權；2）兩年內每年年化7%的房產租金收益；3）旺季3天或淡季10天免費入住酒店等權益；4）投資者退出項目變賣房產時的房產增值收益。項目設置了兩年封鎖期，項目發起方將每年召開一次支持者會議，協商決策是否退出項目等問題；且封鎖期后租金金額將根據酒店實際經營的情況決定。案例：其他模式：產融互動平臺2015年7月，星河集團將與深創投聯手推出以現金、租金、產權或“現金+產權”等各種不同的方式與入駐星河WORLD園區的創新型發展企業進行股權置換模式。星河World構建一個產融互動的平臺。依靠深創投在股權投資、創業投資上的經驗和資源，吸引一些初創型企業、成長型企業入駐產業園。作為一家在金融投資領域強勢布局的企業，星河又能通過一定的方式分享這些創業型企業的成長。雙方還成立一款名叫“新型科技地產基金”的產品，核心理念是產權換股權、租金換股權。但對于規模較大、要求較高的項目，項目發展可能會出現失誤，并出現長期拖延。創新者和資助者的關系還不確定。資助者扮演著慈善家、投資者和客戶的角色。當承諾的回報無法如期實現時，資助者會感到不滿。其他模式：產融互動平臺2015年7月，星河集團將與深創投聯手總結定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在觸及預售制之嫌等問題，在未來一定時期內，仍將是較為小眾的產品，難以大規模展開。以平安好房為代表的融資開發類眾籌，在拿地后即展開，可融得資金規模較大，能在較大程度的解決開發商最為關注的"客戶+資金"兩大問題，或將成為未來房地產眾籌發展的重點方向之一。其它模式，雖然眾籌介入的階段不同，但所能籌集的資金規模較小，本質上更多是開發商為了項目營銷造勢、提前鎖客、銷售去化等采取的營銷手段，難以真正解決開發商的融資難題。由于房地產眾籌剛剛起步，法律法規尚不完善，存在與非法集資混淆、與《證券法》《公司法》等沖突的風險，這也給房地產眾籌的發展加大了難度，要求對房地產眾籌的設計及實施更加謹慎，給創新加上一個保險繩。總結定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在第三章房產眾籌平臺第三章房產眾籌平臺平臺一：眾籌筑屋眾籌筑屋2015年1月23日正式上線，由眾籌網與國內首個類型化社區互聯網定制平臺萬通自由筑屋合作共建的房地產互聯網金融平臺。目前，平臺上已經匯集了住宅公寓、旅游地產、商業商鋪等多個眾籌項目。平臺一：眾籌筑屋眾籌筑屋2015年1月23日正式上線，由眾籌已成功項目4個：已成功項目4個：成功項目：成功項目：眾籌中項目2個：眾籌中項目2個：即將開始項目9個：性質：住宅公寓性質：商業綜合體即將開始項目9個：性質：性質：即將開始項目9個：性質：商住公寓。擬定8月1日開盤，42-85平方。眾籌金額：09月30日前，籌集10,000,000。性質：酒店式公寓。面積40-90平方即將開始項目9個：性質：商住公寓。性質：酒店式公寓。即將開始項目--旅游地產即將開始項目--旅游地產眾籌網項目發起規定：1）項目發起人：在眾籌網平臺注冊并發起眾籌項目的單位或個人；2）保證金：項目發起人在眾籌網平臺發起的項目，由眾籌網作為代收款方，收取項目投資人基于項目投資明細單而支付的眾籌金額。項目眾籌成功后，眾籌網留存項目眾籌總金額的30%作為保證金，在項目發起人兌現對項目投資人的回報承諾后，眾籌網將該保證金返還給項目發起人。如果項目發起人未兌現對項目投資人的回報承諾，則眾籌網有權直接支配該保證金以用于兌現對項目投資人的回報承諾。3）資金支付渠道費：為保證眾籌資金安全，眾籌項目項下資金均通過第三方支付公司代為劃轉，由此產生的支付渠道費由項目發起人負擔。項目眾籌成功后，眾籌網將扣除項目眾籌總金額的1.5%作為資金支付渠道費，并支付給第三方支付機構。如眾籌項目不成功，則不收取該筆費用。4）在眾籌網上發起的項目，應明確具體的開始時間和結束時間。截止項目結束時間，如項目眾籌金額低于預定眾籌金額，則項目眾籌失敗；如項目眾籌金額等于或大于預定眾籌金額，則項目眾籌成功。眾籌網項目發起規定：1）項目發起人：在眾籌網平臺注冊并發起眾平臺二：好房眾籌2014年12月23日平安好房宣布“好房眾籌”頻道正式上線運營。眾籌買房只是最初級的眾籌模式，眾籌建房才是好房眾籌的戰略發展目標。目前，平臺上已經匯集了住宅公寓、海外房產、旅游地產、養老地產、商業商鋪等多個眾籌項目。平臺二：好房眾籌2014年12月23日平安好房宣布“好房眾籌成功項目-折扣購房權：1.項目戶型：73㎡、78㎡、82㎡。2.項目均價：預估市場價6500元/㎡，眾籌價5700元/㎡起。3.回報：優先購房權。1.單份眾籌金額：5000元。2.回報：優先購房權;5千抵5萬;推薦新客戶，雙方均可享3千元房款優惠，單套公寓最高優惠1.5萬元;3.退出：如客戶未使用眾籌收益，到期日本金原路返還，并額外獲得6%/年的預估現金收益。1.資金門檻：50000~135000元。2.回報：均價4800元購房價（目前售價5500元），3%預期固定年化收益率。成功項目-折扣購房權：1.項目戶型：73㎡、78㎡、82㎡。成功項目-股權眾籌：1.股權眾籌項目。認籌者可獲得認籌份數相對應股權在投資周期內所產生的項目收益。2.眾籌最低單位為1份，1份2萬英鎊（暫定193,270元人民幣），可最多認籌250份。3.回報：投資期內，預計最低年化收益14%，浮動收益可達20%。一次性投資超過200萬英鎊，可以包辦英國投資移民。眾籌參與者持有項目投資公司PCL0065的股權憑證正本，辦理股權交割手續。1.股權眾籌項目。認籌者可獲得認籌份數相對應股權在投資周期內所產生的項目收益。2.眾籌最低單位為1份，1份1萬英鎊（93365元人民幣），可最多認籌905份.3.回報：項目投資期內，預計年化收益18%，保證收益5%，到期還本付息。一次性投資超過200萬英鎊，可以包辦英國投資移民。眾籌參與者持有項目投資公司PCL0065的股權憑證正本，辦理股權交割手續。成功項目-股權眾籌：1.股權眾籌項目。認籌者可獲得認籌份數1成功項目-持有所有權：1.每份100美元（約合615元人民幣），最低認籌1份，最多認籌50份。2.收益：與Limestone私立大學已簽訂出租協議，每年擔保租金回報率預計5%，包租3年。第四年第一個月物業公司承諾以112%買入價回購。1.眾籌最低單位為1份，約合50055元人民幣），可最多認籌60份。2.回報：建設期間承諾凈年化收益5%，項目預計2017年5月建成。建成后包租2年，承諾凈年化收益10%。第三年開發商承諾以原價回購本物業.1.眾籌最低單位為1份，95000元人民幣），可最多認籌20份2.回報：.建設期間預期年化收益2.5%，預計2017年5月建成。建成后包租3年，預計年凈收益6%。第四年開發商承諾以原價回購本物業。成功項目-持有所有權：1.每份100美元（約合615元人民幣成功項目-持有所有權1.認籌者可獲得認籌份數相對應時間內房屋使用權或期間產生的收益。2.眾籌最低單位為1份，1份275000元，可最多認籌13份.3.回報：建成后兩年預計每年10%租金回報，包租2年；第三年起預計每年9%租金回報。1.認籌者可獲得認籌份數相對應時間內房屋使用權或期間產生的收益。2.眾籌最低單位為1份，根據認籌項目不同（豪華酒店標間或高級酒店套房）1份分別為95000元或115000元或160000元。3.建設期間每年5%年化回報；建成后包租15年，每年10%凈回報；第15年以后以150%價格回購。如果在第5-14年間需要退出，開發商保證以125%的投資價格協助轉售。成功項目-持有所有權1.認籌者可獲得認籌份數相對應時間內房屋平安好房網項目發起規定：1）平安好房網對上線的所有地產眾籌項目都有嚴格要求，專家評審委員會會對眾籌人或機構資質、信用、背景、預期收益、還款能力評定、有無擔保、法律風險等進行審核，只有全部審核通過眾籌項目才能上線。目前項目審核通過率嚴格控制在20%以內。2）平安好房在項目交易過程中，僅作為地產眾籌交易平臺提供信息發布服務，參與眾籌方與眾籌人或機構本著自愿的原則完成相關交易，因此平安好房不對項目本身承諾任何預期收益。認籌用戶需自行承擔項目潛在收益風險。3）若購買截止日前眾籌目標達成，眾籌成功，用戶認籌款在眾籌期限屆滿之前將被凍結無法贖回；若眾籌失敗，用戶認籌款將在“眾籌失敗”信息公示后5個工作日內全額退還。4）眾籌過程中平安好房不會向用戶收取任何額外費用。平安好房網項目發起規定：1）平安好房網對上線的所有地產眾籌項平臺三：搜房網眾籌依托搜房網平臺，將特價房源與投資眾籌相結合，購房者或投資者均可參與。搜房網從開發商爭取低至5-6折房源，購房者（投資者）參與眾籌，競拍低價房源，競得者獲得低價購房資格，溢價為投資者收益來源。眾籌不到目標，眾籌流標，投資者無收益，資金返還。眾籌達到目標人數，舉行競拍，競拍價上浮≤10%，競拍者獲得保底收益10%；房價上浮＞10%，投資者獲得實際投資收益。平臺三：搜房網眾籌依托搜房網平臺，將特價房源與投資眾籌相結合總結：目前房產眾籌更側重于住宅公寓、旅游地產等領域，對工業地產、產業園還未涉及。房產眾籌起步較晚，平安好房相對已成規模，尤其海外房產、住宅房產眾籌領先；眾籌筑屋在旅游地產領域相對領先，并已嘗試商業綜合體、科技園等不同房產類型。眾籌模式：住宅眾籌是投資金融和消費金融的結合。對于處于建設期、擬開盤項目，眾籌更側重于營銷宣傳，以蓄客為主，獲取折扣購房、優先購房權，募集資金對融資環節的支持作用不明顯。商業地產的眾籌則是準REITs的模式。收益將由開發商讓利、租金收益、資產增值三部分構成。合伙人模式或股權眾籌模式因成立有限合伙企業與辦理股權分割手續相對比較復雜，使用率不高。但眾籌筑屋對于即將上線的商業綜合體、科技園等有穩定收益、總價高或不可分割的產品，會更多采用合伙人模式與持有所有權模式。總結：目前房產眾籌更側重于住宅公寓、旅游地產等領域，對工業地第四章智鼎源房產眾籌方案第四章智鼎源房產眾籌方案平臺選擇--眾籌筑屋***項目為工業產業園項目。目前平安好房、搜房網等側重于公寓，僅有眾籌網涉及到度假村項目，即將上線蘇州啟迪科技城（據報道沒有產權，僅有租賃權）、廣東與西安兩個商業綜合體項目。眾籌模式選擇--回報眾籌股權眾籌：根據募集資金的多少會不同程度的分散股權，不利于我司后續發展。最可能觸碰非法證券類犯罪。債權眾籌：表現的一般形式為P2P模式，利息率較高，一般為15%-20%左右。最可能觸碰非法集資類犯罪。回報眾籌：是法律風險最小的眾籌模式。建議選擇"REITs型"眾籌（不動產投資）模式。我司提供1-2套特價房源，投資者成立有限合伙人企業或資產管理公司，購入本項目包含的房產產權，產權比例=支持金額/房產總金額。獲得房產產權后，返租給物業公司，獲取租金收益或轉售權益。平臺選擇--眾籌筑屋***項目為工業產業園項目。目前平安好房眾籌項目詳情：房源明細1套獨棟，1258.72平方，85折后，8,100,000元/套。1套獨棟，1193.695平方，85折后，7,900,000元/套。眾籌總金額15,000,000元眾籌最低金額50,000，最多認籌10份。產品類型投資者通過眾籌網預約，由項目發起人召集共同成立有限合伙人企業或資產管理公司，購入標的產權。獲得房產產權后，返租給祥泰物業公司，獲取租金收益或轉售權益。投資人特權1.以原房價85折購入本項目所包含的房產產權，產權比例=支持金額/房產總金額。2.與祥泰物業簽訂出租協議，每年房租租金回報率預計5%，包租3年。退出方式3年后，投資人可協商選擇：1.個人退出，轉讓持有的有限合伙企業份額；2.由某位投資人收購其他投資人份額，成為房產單一持有人。3.由物業公司以原價回購，集體退出。眾籌須知1.項目封閉期為3年，3年內原則上不接受支持者退出項目的需求。2.封閉期后，回報支持者的租金將不再采用固定年化5%的形式，租金的金額將根據實際經營的情況決定。眾籌項目詳情：房源明細1套獨棟，1258.72平方，85折后眾籌項目發起流程：1）項目發起：眾籌網注冊用戶后，在網頁上方點擊“發起項目”，根據提示在網站上提交所需要的基本項目信息，完成后便可提交審核。模式選擇：獎勵眾籌，行業選其他（房產）。2）項目文案：以圖文結合的形式展示“關于我”、“我想要做什么”、“為什么需要你的支持及資金用途”等重要板塊。3）項目審核：眾籌網會對項目會進行兩次審核:項目一審：項目發起并提交審核后，眾籌網會對項目進行審核，項目一審為1-3個工作日，主要審核項目是否符合《項目發起規范》、內容是否完整。項目二審：項目通過一審后，即可進入二審，周期1-3個工作日。項目經理將對項目的真實性、可行性、合理性等方面進行審核。如需修改調整，會有項目經理聯系項目發起人。4）眾籌網維護：項目上線后，發起人積極自主推廣，帶動項目籌資額，并及時回復項目下的用戶評論，與關注該項目的用戶進行良好互動。同時，不要打擾其他項目的正常展示，請勿在其他項目下推廣自己的項目。眾籌項目發起流程：1）項目發起：眾籌網注冊用戶后，在網頁上方眾籌項目資金保證：1）保證金：項目發起人在眾籌網平臺發起的項目，由眾籌網作為代收款方，收取項目投資人基于項目投資明細單而支付的眾籌金額。項目眾籌成功后，眾籌網留存項目眾籌總金額的30%作為保證金，在項目發起人兌現對項目投資人的回報承諾后，眾籌網將該保證金返還給項目發起人。如果項目發起人未兌現對項目投資人的回報承諾，則眾籌網有權直接支配該保證金以用于兌現對項目投資人的回報承諾。2）資金支付渠道費：為保證眾籌資金安全，眾籌項目項下資金均通過第三方支付公司代為劃轉，由此產生的支付渠道費由項目發起人負擔，項目眾籌成功后，眾籌網將扣除項目眾籌總金額的1.5%作為資金支付渠道費，并支付給第三方支付機構。如眾籌項目不成功，則不收取該筆費用。眾籌項目資金保證：1）保證金：項目發起人在眾籌網平臺發起的項房產眾籌風險工業地產項目尚無人涉及，眾籌成功率無法保證。對于投資人來說，工業地產不像普通房產可轉手交易，此類房產市場不可預測，投資風險較大，會要求高額回報。房產眾籌期正常為1個月，從項目預審、預熱、上線，到籌資完成進行流轉，往往需要比較長的時間。首次使用金額為總募集金額的70%，扣除1.5%的渠道費，實際使用額較少。眾籌參與者為了共同持有一處房產而眾籌買房并享有房產的占有權、使用權、收益權和處分權，是我國法律所允許的按份共同。若眾籌發起人以眾籌為晃子，并不具有真實銷售行為、承諾投資回報等，行非法集資之實，則涉嫌非法集資。因為不動產的特殊屬性，最大問題在于如何解決房屋產權歸屬以及購房人如何退出。以后若想辦理房屋權屬變更等手續，從名義所有人過戶到實際所有人，將會產生稅費。這筆錢，最后由誰承擔?房產眾籌風險工業地產項目尚無人涉及，眾籌成功率無法保證。對于謝謝關注！2015年7月20日投資部謝謝關注！2015年7月20日投資部房產眾籌方案匯報房產眾籌方案匯報目錄眾籌概念1房產眾籌模式2房產眾籌平臺3產業園房產眾籌方案4目錄眾籌概念1房產眾籌模式2房產眾籌平臺3產業園房產眾籌第一章眾籌概念第一章眾籌概念眾籌概念眾籌譯自crowdfunding，即大眾籌資。當代眾籌指通過互聯網和社交網絡傳播的特性，讓中小微企業、藝術家和個人對公眾展示他們的公司、創意或項目，獲得所需要的資金完成融資目標。眾籌特點：低門檻多樣性依靠大眾力量注重創意眾籌概念眾籌譯自crowdfunding，即大眾籌資。當代眾籌法律依據2015年7月19日：中國人民銀行等十部委聯合發布《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》，明確對“股權眾籌融資”等業務進行分類指導，表明股權眾籌融資必須通過股權眾籌融資中介機構平臺（互聯網網站或其他類似的電子媒介）進行，股權眾籌融資方應為小微企業等。2015年7月9日：在北京發起成立“中關村股權眾籌聯盟”，包括京東眾籌、牛投眾籌、眾籌網、中關村股權交易服務集團、大河創投等80家股權眾籌機構開始探索“行業自律的技術標準”。2014年12月18日：《股權眾籌融資管理辦法（試行）》（征求意見稿）》，對股權眾籌融資的發行方式、投資者、融資者等作出規定。眾籌法律依據2015年7月19日：中國人民銀行等十部委聯合發眾籌構成

通常需要有項目發起人（籌資人）、支持人（投資人）和眾籌平臺三部分組成。發起人：有創造能力但缺乏資金的人。支持人：對籌資者的故事和回報感興趣的，有能力支持的人。眾籌平臺：連接發起人和支持者的互聯網終端（國外：Kickstarter、IndieGogo國內：點名時間、大家投、天使匯、眾籌網等）發起人支持人眾籌平臺眾籌構成通常需要有項目發起人（籌資人）、支持人（投資人）眾籌規則籌資項目必須在發起人預設的時間內達到或超過目標金額才算成功。未達成：沒有達到目標的項目，支持款項將全額退回給所有支持者。達成：支持者將得到發起人預先承諾的回報。眾籌網站僅作為項目發起平臺，不承擔回報發放、項目執行等責任，僅僅負責項目審核，籌款發放的責任。眾籌規則籌資項目必須在發起人預設的時間內達到或超過目標金額才眾籌流程眾籌流程眾籌分類類型介紹代表網站股權眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的股權。拍拍貸、人人貸債權眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的債權，未來獲取利息收益并收回本金。天使匯、大家投回報眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得產品或服務。點名時間、眾籌網、追夢網捐贈眾籌投資者對項目或公司進行無償捐贈。微公益、國外眾籌網眾籌分類類型介紹代表網站股權眾籌投資者對項目或公司進行投資，第二章房產眾籌模式第二章房產眾籌模式產業園房產眾籌方案課件模式一："融資型開發類"眾籌通過在項目拿地后、建設前進行眾籌，為項目建設階段提供低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也利于提前鎖定一批購房意向人群。融資開發類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預售前支付所有房款；且房價折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房眾籌建房模式。案例：2015年4月29日，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區徐行鎮02-05地塊。項目以"一平方米"作為眾籌單位，由平安好房將眾籌項目包裝為保險、債券、好房寶等金融產品，向特定對象（平安好房注冊用戶）進行認籌。模式一："融資型開發類"眾籌通過在項目拿地后、建設前進行眾籌眾籌過程：融資完成后，投資者將以微開發商的身份，參與到項目的設計、社區配套等過程，一定程度上實現產品"定制化"通過金融產品設計，避免投資者與開發商直接接觸，規避集資建房的法律風險投資者可以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房后轉成收益權條件結果收益投資者收益：前期眾籌的標的價格遠低于樓盤的銷售價格，獲利價差；開發商收益：通過眾籌降低融資、銷售等環節的成本，提前鎖定客戶；平安好房收益：向開發商收取的平臺管理費用。眾籌過程：融資完成后，投資者將以微開發商的身份，參與到項目的模式二："營銷型開發類"眾籌"營銷型開發類"眾籌一般在項目建設期進行，雖然眾籌期處于項目預售前、募集金額也用于項目建設，但相對于整個項目建設成本及后期價值，營銷型開發類眾籌的募集資金額度通常不算太高。對融資環節的支持作用不明顯。但由于眾籌發起時間在建設期，有利于項目的前期宣傳，并能為項目提前鎖定一批有購房意向的客戶。因此，"營銷型開發類"眾籌的營銷推廣意義大于融資意義。案例：2015年1月，當代北辰通過無憂我房發布COCOMOMA工銀瑞信一期眾籌項目以COCOMOMA384套公寓商品房為標的，共計籌得資金1340萬元。模式二："營銷型開發類"眾籌"營銷型開發類"眾籌一般在項目建眾籌過程：條件收益退出眾籌項目以COCOMOMA384套公寓商品房為標的88份眾籌份額于2小時內認購完畢最終認購的投資者將獲得5%的工銀瑞信產品現金收益2.項目的優先選房權和優惠購房權（給與購房補貼，三檔的補貼金額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）1.項目不設封鎖期，在認籌期結束后（即建設期至選房期），投資者均可隨時退出。2.選擇退出的投資者，可獲得按活期存款利率計算的投資收益。眾籌過程：條件收益退出眾籌項目以COCOMOMA384套公模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項或者拿地之前進行，為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對定向拿地具有一定影響力，且有一定數量的員工有購房需求。定向類眾籌一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發商在這一過程中僅獲得管理收益。由于政策、合作單位選擇等風險，現階段除眾美集團外，少有開發商使用。案例：石家莊眾美城110萬平方米建筑面積中，有33萬平方米屬于定制項目，且項目總額6.33億元的土地款全部來自定制項目部分。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關系，并約定2300元/㎡的銷售價格（當時周邊房價為3200元/㎡），投資者在拿地前即繳納全部購房款，眾美將這筆資金用于拿地、開發建設等各個階段。模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項或者拿地之前進行模式四："購買型+理財型"眾籌通過拿出部分房源作為標的，以低于市場的銷售價格及"基本理財收益+高額浮動收益"吸引客戶，設定固定期限，由投資者共同享有標的物產權。在退出時，投資者享有優惠購房權或將標的物銷售后退出獲得增值收益；開發商則犧牲部分利潤獲取大量現金流，提升項目知名度。“購買型+理財型眾籌”參與門檻較高、基本在10萬以上，開發商一般會承諾參與者"基本收益率（3%-5%）+購房優惠價格"的收益模式，眾籌期間基本上均會設置一定時間的鎖定期，鎖定期內參與者不得申請退出。案例：2014年11月，平安好房、平安不動產聯合萬科推出"平安&北部萬科城"216套房源作為標的，眾籌目標最低金額1500萬元。模式四："購買型+理財型"眾籌通過拿出部分房源作為標的，以低眾籌過程：1.條件：以216套房源作為標的，每套房產認購眾籌金額為5-13.5萬元。2.收益：投資者收益由兩部分構成：一是優先選房權和低于周邊市場價近13%的優惠購房權；二是按認籌金額計算的3%的年化收益。3.退出：在眾籌項目10個月的持有期到期后，投資者將決定是否置業。如果選擇置業，將獲得前述兩部分收益；如果放棄置業，則將獲得認籌金額對應的現金收益。眾籌過程：1.條件：以216套房源作為標的，每套房產認購眾籌模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實際多屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動，并且通過投資者競價的方式，探尋市場對項目定價的接受程度。案例：蘇州萬科城為萬科首個房產眾籌項目。項目以蘇州萬科城一套全裝100㎡、市值約90萬元的三房作為標的，眾籌金額為54萬元。模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實際多屬于以蓄客為目的、在項眾籌收益：眾籌收益：模式六："REITs型"眾籌（房地產信托投資基金）對于有穩定收益、但總價高或不可分割的產品，在拿地后可選擇REITs型眾籌，通過多人持有一個物業產品，降低單個投資者的投資額度，達到促進銷售去化、改善項目現金流的目的。在眾籌成功后，所有投資者將組建成立資產管理公司，由資管公司整體購買物業，并委托物業管理公司等進行管理運營；投資者通過金融產品持有物業相應權益，獲得租金收益以及持有期內的物業增值價值；開發商以較高的銷售價格獲得現金，同時收取長期的資產管理費用。該模式一般會設置若干年的封閉期，封閉期后，項目發起方將按需要定期召開投資者會議，協商決策是否退出項目等問題。此種類型眾籌通常門檻較高，持有期較長，一般來說要2年以上。模式六："REITs型"眾籌（房地產信托投資基金）對于有穩定案例：2014年12月16日，中信地產與眾籌網的眾籌筑屋，聯合上線中信臺達國際酒店式公寓眾籌項目，以"度假地產合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓參與房產眾籌，籌資目標388萬。根據要求，投資者支付5-20萬元。獲得以下四項收益：1）以原房價的88折購入相應比例的房產產權；2）兩年內每年年化7%的房產租金收益；3）旺季3天或淡季10天免費入住酒店等權益；4）投資者退出項目變賣房產時的房產增值收益。項目設置了兩年封鎖期，項目發起方將每年召開一次支持者會議，協商決策是否退出項目等問題；且封鎖期后租金金額將根據酒店實際經營的情況決定。案例：其他模式：產融互動平臺2015年7月，星河集團將與深創投聯手推出以現金、租金、產權或“現金+產權”等各種不同的方式與入駐星河WORLD園區的創新型發展企業進行股權置換模式。星河World構建一個產融互動的平臺。依靠深創投在股權投資、創業投資上的經驗和資源，吸引一些初創型企業、成長型企業入駐產業園。作為一家在金融投資領域強勢布局的企業，星河又能通過一定的方式分享這些創業型企業的成長。雙方還成立一款名叫“新型科技地產基金”的產品，核心理念是產權換股權、租金換股權。但對于規模較大、要求較高的項目，項目發展可能會出現失誤，并出現長期拖延。創新者和資助者的關系還不確定。資助者扮演著慈善家、投資者和客戶的角色。當承諾的回報無法如期實現時，資助者會感到不滿。其他模式：產融互動平臺2015年7月，星河集團將與深創投聯手總結定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在觸及預售制之嫌等問題，在未來一定時期內，仍將是較為小眾的產品，難以大規模展開。以平安好房為代表的融資開發類眾籌，在拿地后即展開，可融得資金規模較大，能在較大程度的解決開發商最為關注的"客戶+資金"兩大問題，或將成為未來房地產眾籌發展的重點方向之一。其它模式，雖然眾籌介入的階段不同，但所能籌集的資金規模較小，本質上更多是開發商為了項目營銷造勢、提前鎖客、銷售去化等采取的營銷手段，難以真正解決開發商的融資難題。由于房地產眾籌剛剛起步，法律法規尚不完善，存在與非法集資混淆、與《證券法》《公司法》等沖突的風險，這也給房地產眾籌的發展加大了難度，要求對房地產眾籌的設計及實施更加謹慎，給創新加上一個保險繩。總結定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在第三章房產眾籌平臺第三章房產眾籌平臺平臺一：眾籌筑屋眾籌筑屋2015年1月23日正式上線，由眾籌網與國內首個類型化社區互聯網定制平臺萬通自由筑屋合作共建的房地產互聯網金融平臺。目前，平臺上已經匯集了住宅公寓、旅游地產、商業商鋪等多個眾籌項目。平臺一：眾籌筑屋眾籌筑屋2015年1月23日正式上線，由眾籌已成功項目4個：已成功項目4個：成功項目：成功項目：眾籌中項目2個：眾籌中項目2個：即將開始項目9個：性質：住宅公寓性質：商業綜合體即將開始項目9個：性質：性質：即將開始項目9個：性質：商住公寓。擬定8月1日開盤，42-85平方。眾籌金額：09月30日前，籌集10,000,000。性質：酒店式公寓。面積40-90平方即將開始項目9個：性質：商住公寓。性質：酒店式公寓。即將開始項目--旅游地產即將開始項目--旅游地產眾籌網項目發起規定：1）項目發起人：在眾籌網平臺注冊并發起眾籌項目的單位或個人；2）保證金：項目發起人在眾籌網平臺發起的項目，由眾籌網作為代收款方，收取項目投資人基于項目投資明細單而支付的眾籌金額。項目眾籌成功后，眾籌網留存項目眾籌總金額的30%作為保證金，在項目發起人兌現對項目投資人的回報承諾后，眾籌網將該保證金返還給項目發起人。如果項目發起人未兌現對項目投資人的回報承諾，則眾籌網有權直接支配該保證金以用于兌現對項目投資人的回報承諾。3）資金支付渠道費：為保證眾籌資金安全，眾籌項目項下資金均通過第三方支付公司代為劃轉，由此產生的支付渠道費由項目發起人負擔。項目眾籌成功后，眾籌網將扣除項目眾籌總金額的1.5%作為資金支付渠道費，并支付給第三方支付機構。如眾籌項目不成功，則不收取該筆費用。4）在眾籌網上發起的項目，應明確具體的開始時間和結束時間。截止項目結束時間，如項目眾籌金額低于預定眾籌金額，則項目眾籌失敗；如項目眾籌金額等于或大于預定眾籌金額，則項目眾籌成功。眾籌網項目發起規定：1）項目發起人：在眾籌網平臺注冊并發起眾平臺二：好房眾籌2014年12月23日平安好房宣布“好房眾籌”頻道正式上線運營。眾籌買房只是最初級的眾籌模式，眾籌建房才是好房眾籌的戰略發展目標。目前，平臺上已經匯集了住宅公寓、海外房產、旅游地產、養老地產、商業商鋪等多個眾籌項目。平臺二：好房眾籌2014年12月23日平安好房宣布“好房眾籌成功項目-折扣購房權：1.項目戶型：73㎡、78㎡、82㎡。2.項目均價：預估市場價6500元/㎡，眾籌價5700元/㎡起。3.回報：優先購房權。1.單份眾籌金額：5000元。2.回報：優先購房權;5千抵5萬;推薦新客戶，雙方均可享3千元房款優惠，單套公寓最高優惠1.5萬元;3.退出：如客戶未使用眾籌收益，到期日本金原路返還，并額外獲得6%/年的預估現金收益。1.資金門檻：50000~135000元。2.回報：均價4800元購房價（目前售價5500元），3%預期固定年化收益率。成功項目-折扣購房權：1.項目戶型：73㎡、78㎡、82㎡。成功項目-股權眾籌：1.股權眾籌項目。認籌者可獲得認籌份數相對應股權在投資周期內所產生的項目收益。2.眾籌最低單位為1份，1份2萬英鎊（暫定193,270元人民幣），可最多認籌250份。3.回報：投資期內，預計最低年化收益14%，浮動收益可達20%。一次性投資超過200萬英鎊，可以包辦英國投資移民。眾籌參與者持有項目投資公司PCL0065的股權憑證正本，辦理股權交割手續。1.股權眾籌項目。認籌者可獲得認籌份數相對應股權在投資周期內所產生的項目收益。2.眾籌最低單位為1份，1份1萬英鎊（93365元人民幣），可最多認籌905份.3.回報：項目投資期內，預計年化收益18%，保證收益5%，到期還本付息。一次性投資超過200萬英鎊，可以包辦英國投資移民。眾籌參與者持有項目投資公司PCL0065的股權憑證正本，辦理股權交割手續。成功項目-股權眾籌：1.股權眾籌項目。認籌者可獲得認籌份數1成功項目-持有所有權：1.每份100美元（約合615元人民幣），最低認籌1份，最多認籌50份。2.收益：與Limestone私立大學已簽訂出租協議，每年擔保租金回報率預計5%，包租3年。第四年第一個月物業公司承諾以112%買入價回購。1.眾籌最低單位為1份，約合50055元人民幣），可最多認籌60份。2.回報：建設期間承諾凈年化收益5%，項目預計2017年5月建成。建成后包租2年，承諾凈年化收益10%。第三年開發商承諾以原價回購本物業.1.眾籌最低單位為1份，95000元人民幣），可最多認籌20份2.回報：.建設期間預期年化收益2.5%，預計2017年5月建成。建成后包租3年，預計年凈收益6%。第四年開發商承諾以原價回購本物業。成功項目-持有所有權：1.每份100美元（約合615元人民幣成功項目-持有所有權1.認籌者可獲得認籌份數相對應時間內房屋使用權或期間產生的收益。2.眾籌最低單位為1份，1份275000元，可最多認籌13份.3.回報：建成后兩年預計每年10%租金回報，包租2年；第三年起預計每年9%租金回報。1.認籌者可獲得認籌份數相對應時間內房屋使用權或期間產生的收益。2.眾籌最低單位為1份，根據認籌項目不同（豪華酒店標間或高級酒店套房）1份分別為95000元或115000元或160000元。3.建設期間每年5%年化回報；建成后包租15年，每年10%凈回報；第15年以后以150%價格回購。如果在第5-14年間需要退出，開發商保證以125%的投資價格協助轉售。成功項目-持有所有權1.認籌者可獲得認籌份數相對應時間內房屋平安好房網項目發起規定：1）平安好房網對上線的所有地產眾籌項目都有嚴格要求，專家評審委員會會對眾籌人或機構資質、信用、背景、預期收益、還款能力評定、有無擔保、法律風險等進行審核，只有全部審核通過眾籌項目才能上線。目前項目審核通過率嚴格控制在20%以內。2）平安好房在項目交易過程中，僅作為地產眾籌交易平臺提供信息發布服務，參與眾籌方與眾籌人或機構本著自愿的原則完成相關交易，因此平安好房不對項目本身承諾任何預期收益。認籌用戶需自行承擔項目潛在收益風險。3）若購買截止日前眾籌目標達成，眾籌成功，用戶認籌款在眾籌期限屆滿之前將被凍結無法贖回；若眾籌失敗，用戶認籌款將在“眾籌失敗”信息公示后5個工作日內全額退還。4）眾籌過程中平安好房不會向用戶收取任何額外費用。平安好房網項目發起規定：1）平安好房網對上線的所有地產眾籌項平臺三：搜房網眾籌依托搜房網平臺，將特價房源與投資眾籌相結合，購房者或投資者均可參與。搜房網從開發商爭取低至5-6折房源，購房者（投資者）參與眾籌，競拍低價房源，競得者獲得低價購房資格，溢價為投資者收益來源。眾籌不到目標，眾籌流標，投資者無收益，資金返還。眾籌達到目標人數，舉行競拍，競拍價上浮≤10%，競拍者獲得保底收益10%；房價上浮＞10%，投資者獲得實際投資收益。平臺三：搜房網眾籌依托搜房網平臺，將特價房源與投資眾籌相結合總結：目前房產眾籌更側重于住宅公寓、旅游地產等領域，對工業地產、產業園還未涉及。房產眾籌起步較晚，平安好房相對已成規模，尤其海外房產、住宅房產眾籌領先；眾籌筑屋在旅游地產領域相對領先，并已嘗試商業綜合體、科技園等不同房產類型。眾籌模式：住宅眾籌是投資金融和消費金融的結合。對于處于建設期、擬開盤項目，眾籌更側重于營銷宣傳，以蓄客為主，獲取折扣購房、優先購房權，募集資金對融資環節的支持作用不明顯。商業地產的眾籌則是準REITs的模式。收益將由開發商讓利、租金收益、資產增值三部分構成。合伙人模式或股權眾籌模式因成立有限合伙企業與辦理股權分割手續相對比較復雜，使用率不高。但眾籌筑屋對于即將上線的商業綜合體、科技園等有穩定收益、總價高或不可分割的產品，會更多采用合伙人模式與持有所有權模式。總結：目前房產眾籌更側重于住宅公寓、旅游地產等領域，對工業地第四章智鼎源房產眾籌方案第四章智鼎源房產眾籌方案平臺選擇--眾籌筑屋***項目為工業產業園項目。目前平安好房、搜