『新洲地塊』設計方案建議書設計方案建議書的價值何在？了解客戶真實、變化的產品需求用市場和客戶的角度談設計的專業問題而非用建筑專業本身熟知寫字樓核心產品技術要點物業發展建議整體框架第一卷：市場分析及前期回顧2007新政分析第二卷：產品打造建議優化產品結構建議項目形象提升建議項目硬件配套建議定位寫字樓市場分析項目前期定位回顧產品

2007年宏觀政策法規政策方向法律政策名稱目的影響時效性影響時效說明貨幣政策六次加息吸納存款，控制資金流向資本投資市場；短期加息并未有影響五次提高準備金率調控政策15%政策性住房比例商品房中建設經濟適用房，解決中低收入者居住問題長期政策性調控每個項目中經濟適用房比例，在未來兩年對市場的影響才會顯現，提供經濟房給中低收入者，在保證大多數中低收入者有房住的情況下，限制價格哄抬上漲限外令限制規范外商直接投資長期產業投資指導目錄，對產業經濟發展起指導作用，短期內不會對房地產市場產生影響深圳市閑置土地處置工作方案加快已批用地盡早開發長期促使閑置土地加快開發，避免拖延開工時間，開發商集中在未來某個時間集中放量提高第二套住房貸款首付針對個人住房貸款，打擊房地產投機行為長期對于市場上的以投資客為主的小戶型項目極為不利，對于一人購買多套單位的情況能起到抑制作用征收城鎮土地使用稅

個人投資商鋪、寫字樓等商業用房必須交納土地使用稅

短期收費標準雖然較之前的土地使用費有較大的增加，但納稅人實際承擔的費用仍較少A2007新政一覽第一卷：市場分析及前期定位回顧A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧房地產新政策主要加強對房地產市場的打擊力度，特別是規范住宅市場，限制住宅市場開發，增加投資住宅市場的困難，從而避免價格上漲。政策法規對市場的影響時效性是長短之分，時效較短的政策會在一段時間后被市場規避，而長期政策則會在未來一兩年甚至更長時間顯現出影響。*房地產新政分析*A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧國土局規范外資購房政策釋疑境外個人想要購買商業或辦公或者境外機構想要購買住宅，應該符合的條件：

境外機構和個人購買非自用商品房，必須要取得兩證，一個是《外商投資企業批準證書》，一個是《營業執照》，營業執照中要有房地產投資的營業范圍。限制境外個人購買商業用房由于成立外商投資房地產企業流程復雜，并且受到的限制頗多，故境外個人包括港澳臺、華僑購買商業用房壁壘很高，因而這條政策對境外人士購買商業用房起到了極大的限制作用。A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧新政前新政后首付比例借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60％，首付不得低于40%商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%貸款期限貸款期限最長不得超過１０年貸款期限最長不得超過１０年貸款利率基準利率，無優惠貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定商住房實際操作中按照住宅的標準執行對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行對商業用房貸款的規定A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧*2007年年底出臺的政策奠定了08年政策的基調*年度第六次加息明顯反映政府對房地產態度：穩定2008年貸款增量與07年持平：貨幣規模穩定對深圳普通商品住宅目前的價格水平（福田18000、南山和羅湖17000、寶安12000、龍崗11000），政府是認同的，它與深圳的經濟發展水平和土地供應狀況是相適應的，不希望它漲，也不要奢望下跌。支撐房地產市場持續發展的因素將長期存在，房價上漲趨勢不可避免B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧2007供應特點分析:供應格局被打破、出現供應新形式

供應格局被打破：福田區供應絕對霸主地位不保；南山和寶安區則維持著較為穩定的供應，一躍成為深圳寫字樓市場的兩股重要力量。供應出現新形式探索：已入伙由開發商持有出租經營項目锘鉑廣場和眾鑫科技大廈通過重新進行裝修，轉而對外出售；挑戰“住宅禁商”，宏發中心大廈批售是住宅類性質，但卻是不折不扣的寫字樓B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧07年初深圳寫字樓市場高開高走，成交量逐月攀升，隨后便因為供應不足而使得成交下滑

；進入七月，政策調控開始，成交立即再度大幅下滑；年底在新量刺激下成交有所回升；B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧07年全全年的成成交價格格是不斷斷的起伏伏，但總總體而言言還是一一路走高高的；價格最高高的第三三季度也也是成交交最為乏乏力的季季度，除除了供應應問題和和政策調調控外，，這種交交易局面面也可能能凸現了了寫字樓樓市場進進入了““有價無無市”的的時代；；2007年2008年2009年及以以后財富大廈廈，43578江勝大廈廈，35000蔡屋圍北北商圈，，205000華強廣場場，80000中航苑改改造項目目，230000明年廣場場，80000天利中央央廣場2期，61800港中旅地地塊，54000星河發展展中心，，38000天虹中心心地塊，，100000和記黃埔埔高交會會地塊，，80000嘉里寫字字樓地塊塊，100000卓越世紀紀中心地地塊，120000中洲地產產項目，，68000榮超紅荔荔路地塊塊，84000上海賓館館南面地地赍，不不詳滿京華大大廈，30000金地崗廈廈西綜合合體，100000地業后海海項目，，80000綠景大廈廈，95481蒙蒂大廈廈，30000金運大廈廈金谷３號號中心區中心西區區羅湖區南山區海岸城西西座，７７０000其他2008年將是是繼05年后的的又一次次供應高高峰期，，競爭將將主要集集中于福福田中心心區*寫字樓未未來供應應格局*B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧區域競爭項目總建面規劃信息入市時間租售方式福田中心區星河發展中心100000麗姿卡爾頓酒店約3萬平米，甲級寫字樓約6萬平米，商業裙樓約2萬平米，只租不賣2008年底只租不售江勝大廈143329計容積率面積100207平米，辦公面積55207平米，酒店面積39823平米,A棟39層，B棟30層2009年銷售大中華新天地148000四棟建筑呈L形排布，辦公4.5萬平米，公寓4.5萬平米，商業3萬平米，2009年銷售嘉里發展大廈－－2008年只租不售港中旅地塊－－2008年只租不售華強北中航廣場180000總高280米，58層，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場等。其中，寫字樓45層，精品豪華住宅39層，大型主題商場7層。

2008年底銷售羅湖京基金融中心380000共88層，辦公及商務公寓20.5萬平米，商業6.5萬平米，住宅及住宅配套設施11萬平米2008年銷售南山海岸大廈西座85000寫字樓面積約5萬平方米,總高度155米2007年銷售寶安濱海國際--榮超地產寶安中心區首個甲級寫字樓,2006年10月奠基2008年銷售以高檔寫字字樓為主，中心區仍仍將是主主力供應應區。數據來源源：中原原深港研研究中心心*未來近近兩年推推售項目目*B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧C項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧中心區寫寫字樓是是深圳寫寫字樓最最高檔次次的代表表，寫字字樓配置置越來越越高，超甲級寫寫字樓成成為未來來發展趨趨勢；中心區寫寫字樓一一般為大大面積供供應，以半層、、一層銷銷售為主主；中心區未來供應應量依然然巨大，，競爭激激烈，但但只租不不售的物物業逐漸漸增多；；本項目推推出時中中心區寫寫字樓以以大面積積寫字樓樓為主中心區寫寫字樓缺缺乏小面面積單位位物業供供應物業定位位CBD··陽光生生態型··高端商商務平臺臺區位產品物業打造造：“超甲級級”形象象、優化化產品結結構、中中高檔配配置檔次C項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧C項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧目標消費費群的特特征：企業品牌牌形象的的提升——有較較為雄厚厚的資金金實力，，處于快快速發展展期，現現階段的的發展目目標不再再局限于于本地市市場，而而是以全全國、亞亞洲、全全球作為為未來的的目標市市場！現現階段正正是企業業品牌形形象建立立和維護護的關鍵鍵時期，，對于體體現企業業品牌的的辦公環環境要求求較高。。企業擴張張及辦公公環境的的改善——企業業為吸引引更多的的優秀人人才需要要改善辦辦公環境境，營造造良好的的工作氛氛圍，以以保證較較好的工工作效率率，增強強員工對對企業的的歸屬感感。*目標客客戶檔次次定位*小型企業業邊緣企業業高端、客客戶頂尖客戶中心區項目消費費群目標客戶戶檔次定定位：中心區的的邊緣客客戶、小小型企業業！中大型企企業C項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧*目標標客戶研研判*口碑貢獻獻利潤口碑碑利潤貢獻獻費用貢獻獻利潤口碑碑型：位于中心心區一級級輻射區區域，享享受景田田的成熟熟生活配配套；口碑貢獻獻型：作為深圳圳成熟CBD的的中心區區，吸引引大量中中低端企企業；利潤貢獻獻型：中心區的的中低端端客戶；；費用貢獻獻型：具有資金金實力較較強的投投資客，，同時也也有較強強的議價價能力。。波士頓矩矩陣客戶戶價值分分析模型型重點客戶C項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧自用投資1、對價格的敏感度相對較低，要求靈活的付款方式，2、對樓宇的形象檔次要求高，必須與企業形象相匹配，3、看好中心區未來發展潛力（地段），4、重視景觀因素及生態環境，5、希望入住大廈的公司與自己公司規模、檔次相當，6、看重入伙后物業管理水平，對物業管理費敏感度高。1、對價格的敏感度高，2、要求有靈活的付款方式，3、充分考慮周邊寫字樓的租金價格，作為未來投資回報率的參照，4、看重項目的創新設計理念，5、看好未來發展潛力（地段）。*目標客戶置置業特征分析析*C項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧*項目檔次次、定位建議議*【產品品質】】項目寫字樓層層高、電梯數數量等配置較較高，有足夠夠的產品基礎礎在泛A區造純A樓（（即在泛CBD區域以甲甲級的標準造造樓）【配置設施】】處處彰顯品味味：外墻用材材、空調、大大堂、電梯廳廳、電梯轎箱箱裝修等【附加值】引進先進的設設備/超常服服務（會所、、物管）/環環保健康【市場效果】】吸引中心區中低檔檔的客戶群體，，使客戶以較較低的價格水水平享受中心心區的高品質物物業。物業發展建議議整體框架第一卷：市場場分析及前期期回顧2007新政政分析第二卷：產品品打造建議優化產品結構構建議項目形象提升升建議項目硬件配套套建議定位寫字樓市場分分析項目前期定位位回顧產品產品打造思考考：現實條件：樹立項目形象象成本有效控制制資金快速回籠籠實操考慮：找到最核心的的成本投入實現最佳的投投入產出平衡衡攻略產品策略8015++5=100中高檔硬件配配置人有我有，配配置水平要求求一般優化產品結構構我有人無，從從產品上提升升附加值拔高項目形象象從最能體現項項目檔次的地地方著手（大大堂/外立面面/服務等））實現項目價值最大化A優化產品結構第二卷：產品打造建議標準平面優化化優秀案例參考考結構優化方向向標準層高度建建議地理位置：福福田深南大道道與香蜜湖路路交匯；項目規模：辦辦公建筑面積積26999

㎡，商業業建筑面積3026㎡㎡；項目概況：4層為商務會會所;28層層為健康會所所;1-2層層為商務配套套:咖啡吧\中西餐廳\美容美發廳廳；戶型設計：銀銀座國際的扁扁梁無柱設計計，為客戶提提供了面積從從68-1134

㎡的的“百變”““X”辦公空空間，空間可可隨意組合；；項目推出“會會呼吸的寫字字樓”概念；；案例借鑒：銀銀座國際產品成功：首首次提出“綠綠色辦公”概概念。在全新新區域取得市市場關注空中花園設計計生態通風系統統高爾夫球推桿桿練習場空中花園成功原因分析析首推“生態健健康辦公”概概念項目推出背景景：周邊寫字字樓產品成熟熟，片區市場場不成熟，市市場競爭激烈烈，引入了全全新寫字樓概概念，提升了了項目的品質質；首次在深圳寫寫字樓市場推推出“生態健健康辦公”的的概念；“生態健康辦辦公”是寫字字樓發展的新新趨勢，項目目順應其趨勢勢，并概念深深入到項目中中；項目在產品上上，有所創新新，使用扁梁無柱設計計，并推出部部分躍式辦公公間；10、22、、26層送空空中花園產品成功：生生態花園，陽陽光空間，外外側回廊位于深南大道道以北，麒麟麟路以西。項目用地面積積4978平方米，總總建筑面積30709平平方米，商商業建筑面積積7800多多平方米，東東南翼高20層，西北翼翼低16層，，停車數200多輛，用用地容積率為為4.5，覆覆蓋率為45%采取雙L合抱抱型格局設計計。錯落有次，總總體形象清新新挺拔。西北翼與東南南翼各在奇數數層與偶數層層出現的空中中庭院，使標準層在在任何一層均均有迷你庭院院供休息交流流，并通過外側的回廊獲得了中國傳傳統庭院的審審美意景。案例借鑒：新新豪方大廈陽光中庭電梯廳產品亮點：陽陽光中庭，陽陽光走廊，陽陽光辦公回廊陽光中庭案例借鑒：新新豪方大廈項目位置：中心區占地面積：5917.30平米建筑面積：93730.00平米綠化率：20%樓層狀況：35層總戶數：207通過花園，將將一層分割為為1/4雙衛生間高區空中花園園通過花園，將將一層分割為1/2，各自獨享享中低區空中花花園案例借鑒：安安聯大廈關鍵字：““肺空間”、、人性化生態態化辦公產品成功：贈贈送空中花園園，各單元獨獨立辦公以綠色辦公、、“肺空間””、城市文脈脈、環保節能能及陽光辦公公等五大設計計理念綠色辦公。在在建筑的豎向向不同高度，，安聯大廈設設計了28個個空中花園和和1個屋頂花花園，形成了了立體休閑空空中花園群，，順應回歸自自然的潮流。。由兩座建筑實實體和中庭構構成，其中中中庭為150米，上下貫貫穿，產生豎豎向氣流帶動動空氣流通，，與室外自然然空間相融，，形成獨特的的建筑“肺””空間。結合合板式造型和和巧妙的橫向向透風設計，，保證了大廈廈的每一個角角落都能享受受自然的新鮮鮮空氣。案例借鑒：安安聯大廈項目位置：福田區車公廟深南大道南側占地面積：3308.30平米建筑面積：32400.00平米標準層面積:1044平米綠化率：20%樓層狀況：28層總戶數：48戶形象定位:別墅感商務空間案例借鑒：本本元大廈中庭是四至二二十七層的超超高中庭，每三層一個200平米空空中花園，設設計理念采用用大開間的辦辦公空間每層兩戶超寬柱距最長長達14.4米，既保證證了空中花園園及中庭的闊闊綽公共空間間，又使大廈廈達到72%的高實用。。走道少，增加加使用率共享錯層空中中花園案例借鑒：本本元大廈產品成功：透透空中庭，每每三層送露臺臺花園，各單單元獨立辦公公，高使用率率案例借鑒小結結：項目產品亮點成功點規劃排布可借鑒點銀座國際項目在產品上，有所創新，使用扁梁無柱設計，并推出部分躍式辦公間；在當年的非熱點片區中，首推“生態健康辦公”概念。引領寫字樓市場非熱點片區，通過產品創新,引領市場新豪方大廈西北翼與東南翼各在奇數層與偶數層出現的空中庭院外側回廊和空中花園采取雙L合抱型格局設計回廊設計、空中花園安聯大廈建筑的豎向不同高度，安聯大廈設計了28個空中花園和1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應回歸自然的潮流。板式造型和巧妙的橫向透風設計，保證了大廈的每一個角落都能享受自然的新鮮空氣工字型排布，板式造型和巧妙的橫向透風設計本元大廈本元大廈建筑中庭是四至二十七層的超高中庭，每三層一個空中花園，設計理念采用大開間的辦公空間帶花園的情況下實現高使用率透頂中空，贈送花園，獨立辦公，高使用率結構優化方方向：陽光走廊；；陽光電梯廳廳；錯層送露臺臺花園(要求每層層都贈送一一個以上不不計容積率率的花園)；回廊設計，，有效利用用走道；自由分割與與組合；使用率達70%以上上…A優化產品結構第二卷：產品打造建議A優化產品結構第二卷：產品打造建議回廊設計，，人行通道道更便捷錯層露臺花花園，陽光光走廊進深2.8米以內不不計容積率率建議將現有有空間進行行劃分，適適應目標客客戶需求劃分后單位位面積區間間在95-195㎡㎡136㎡189㎡95㎡195㎡140㎡146㎡95㎡195㎡140㎡項目名稱標準層面積走廊寬度層高凈高江蘇大廈17001.83.452.5航天大廈14821.83.83.0安聯大廈20002.03.952.8新華保險大廈18001.83.62.8興業銀行大廈12001.53.502.6新世界中心17101.64.022.8萬軒國際17201.93.7天利中央廣場3.62.6海岸城20003.75現代國際4.2/6.6江勝大廈4.2港中旅4.2目前高端寫寫字樓層高高基本為3.95-4.2米保證辦公空空間凈高2.8米以以上2.標標準準層高度建建議：A優化產品結構第二卷：產品打造建議本項目標準準層高建議議：3.6-4.0米保證辦公空空間凈高為為：2.8米以上B形象提高建議第二卷：產品打造建議外立面：建筑形象、立面色彩彩、材料選選擇公共空間：：大堂、電電梯間、公公共走道、、衛生間、、架空層等等車位建議物業服務關鍵詞：簡簡潔、氣派派、純粹商商務外立面在寫寫字樓中的的作用;符合建筑物物本身的功功能需要;是一種文化化的特征;注重的是美美感,而不不要強調某某種風格;它是寫字樓樓的“臉面”;需要與周邊邊的環境相相融合，新新洲路沿線線建筑的協協調感。對寫字樓購購買客戶而而言，外立立面是考慮慮是否購買買的第一位位主要因素素（僅排在地地理位置這這一客觀因因素之后））希望英龍集集團能在后后續的房地地產開發中中采用白派建筑作為自己品品牌的象征征，逐漸創創立自己的的品牌形象象。外立面建議議&外立面建建議圖片是悉尼尼的一些建建筑，由建建筑大師HarrySeidler（已故））設計，是是典型的澳澳大利亞風風格。深圳圳的氣候與與之相近，，日照光線線也比較強強，更能反反映白色建建筑在光線線下明暗面面所產生的的對比。東東面新洲路路百葉的做做法是希望望在立面上上形成三角角形的有韻韻律感的效效果外立面建議議&外立面建建議節能及環保保深圳正在興興建生態城城市，政府府不鼓勵全全玻璃幕墻墻形式的建建筑。沿新洲路方方向的玻璃璃建議甲方方采用Low-e中中空玻璃，，此面有三三角形遮陽陽百葉，沿沿西側設挑挑板，也起起到遮擋西西曬的功能能。商業外立面面造型外立面建議議&商業外立面面與寫字樓樓整體風格格相協調加強裙樓使使用材料的的處理，營造高端商商業氛圍沿街面落地地玻璃處理理，增加昭昭示性二樓預留統統一的廣告告位燈飾等外立立面細節處處理外立面建議議&燈光工程利用夜間照照明體現建筑外型與與結構美——燈光就是建建筑的靈魂魂考慮因素：：城市夜景已已是城市最最美的風景景，通過燈燈光效果更更能勾勒出出建筑的線線條與靈魂魂。建議要點：：不可以影響響建筑的白白天景觀物業維修方方便；不可采用彩彩色及大量量的動態變變化光色；；光色方面建建議采用：：黃、白兩兩種光色選擇燈具的的原則是必必須符合設設計的配光光要求、燈燈具造型美美觀與建筑筑外觀材質質及造型協協調匹配、、品牌及質質量安全選擇智能控控制照明方方式，可以以節電在20~50%以上。。關鍵鍵詞詞：：美美觀觀、、節節能能、、綠綠色色、、環環保保公共共空空間間&大大堂堂建建議議寫字字樓樓的的第第二二門門面面;高度度是是最最能能反反映映氣氣派派的的元元素素;一般般大大面面積積采采用用玻玻璃璃幕幕墻墻來來營營造造舒舒適適感感;地面面、、墻墻面面鋪鋪設設高高級級花花崗崗石石或或大大理理石石體體現現檔檔次次;編制制企企業業水水牌牌營營造造商商務務氛氛圍圍………關鍵鍵詞詞:陽陽光光、、生生態態、、簡簡潔潔、、氣氣派派、、純純粹粹樓盤名稱大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（％）航天大廈1499.614.06諾德中心12193.26.21卓越大廈1087.211.47國際商會中心182168.33世界金融中心18174.910.3地王大廈293847.55大堂堂高高度度（所所選選樣樣本本為為其其能能把把大大堂堂高高度度作作為為亮亮點點宣宣傳傳的的寫寫字字樓樓。。））本項項目目大大堂堂高高度度建建議議項目目高高度度:100米米本項目應達到:9.65米以上取標準層高度4.2米的2~3倍本項目應達到8.4~12.6米因此,本項目大堂高度建議在10~12米。建議將1、2層上下打通，增加大堂高度。公共共空空間間&大大堂堂建建議議大堂堂面面積積樓盤名稱大堂面積（平米）華潤大廈800鳳凰大廈500嘉里中心300新世界中心1200世界金融中心400羅湖商務中心700喜年中心700本項項目目大大堂堂面面積積建建議議目前前深深圳圳甲甲級級寫寫字字樓樓的的大大堂堂面面積積最最少少在在300平平米米以以上上,主主要要面面積積段段在在500-1000平平米米。。考慮慮因因素素：：底層層商商業業價價值值大大大大于于寫寫字字樓樓自身身條條件件限限制制建議議項項目目大大堂堂面面積積在在300-500平平米米公共共空空間間&大大堂堂建建議議本項項目目大大堂堂面面積積約約為為180㎡㎡，，建建議議將將外外部部藍藍色色部部分分通通過過設設計計上上的的處處理理與與內內部部大大堂堂形形成成一一體體，，視視覺覺上上增增加加大大堂堂面面積積。。大堂功能配配套本項目大堂堂功能配套套建議樓盤名稱大堂功能配套大堂面積華潤大廈純商務大堂800鳳凰大廈會客廳,洽談室500嘉里中心面包屋300喜年中心票務,休憩座700新世界中心純商務大堂1200諾德中心純商務大堂800近年深圳的的高檔寫字字樓大堂功功能配套傾傾向于純商商務大堂。。本項目大堂堂面與扶梯梯分隔開，，避免商業業人群對商商務辦公氛氛圍造成破破壞，使大大堂功能傾傾向于純商商務大堂。。公共空間&大堂建議議大堂裝修標標準樓盤名稱天花地面墻面華潤大廈木板造型地磚墻磚（內）玻璃（外）世界金融中心鋁板造型大理石大理石+涂料+不銹鋼鳳凰大廈鋁板造型進口大理石大理石新世界中心鋁板造型黑色大理石意大利洞石安聯大廈玻璃（自然采光）大理石大理石+玻璃幕墻諾德中心木板造型大理石、微晶石大理石本項目大堂堂裝修標準準建議項目裙樓為為3層，高高度有條件件設計到10-12米內，因因此建議：：天花：玻璃（自然然采光）地面：大理理石墻面：大理理石+玻璃璃幕墻公共空間&大堂建議議考慮因素：：大堂是客戶戶最能感知知到物業價價值、體驗驗尊貴感的的的地方，，因此體現現高品質至至關重要；；我們的目標標客戶處于于蓬勃發展展階段，追追求物業的的形象所帶帶來的面子子感，大堂堂整體調性性應符合他他們的特點點，體現品品質感建議要點：：裝飾適當融融入星級的的裝飾標準準，選用高高檔材料，，如水晶燈燈等、同時時減少材料料品種，設設計簡約、、大氣，體體現尊貴感感和豪華感感；可引入人造水景、植物盆景景、雕塑小小品等室內內小品大堂一側可可考慮設置置休息區，，供來訪者者使用，體體現項目人人性化；公共空間&大堂建議議大堂品質要要求：擴大大堂面面積

———體現氣派派的泛大堂考慮因素：設置泛大堂堂，規避項項目大堂面面積偏小的的缺陷，體體現開發商商注重品質質，讓項目目在同質產產品中脫穎穎而出。建議要點：需要注意雨雨篷的設置置；公共空間&大堂建議議將公共道路路綠化與項項目外小廣廣場進行統統一規劃，，便于提升升整體效果果；設計：適當當運用水景景、綠化、、地面圖案案處理，營營造高檔檔的商務與與商業氛圍圍。關鍵詞：商商務性休休閑性引引導效果公共空間&前廣場建建議電梯間考慮因素：：電梯間融合合甲級寫字字樓的特色色，同時與與大堂整體體效果融合合；建議要點：：設計風格簡簡約，大氣氣，避免細細部的復雜雜處理，方方便后期物物業管理。。電梯廳作為為除大堂外外客戶最關關注的公共共空間，選選材考究，，建議采用用高檔大理理石＋不銹銹鋼裝飾材材料，融合合與大堂相相協調的地地面裝修，，形成特有有商務特質質。公共空間&候梯廳建建議關鍵詞：陽陽光、生態態、寬敞、、品質樓盤名稱走道凈寬走道凈高有無中央空調裝修狀況華潤大廈1.22.7無地面：地毯（米色）墻面：墻紙深圳國際商會中心1.82.5有+新風地面：大理石墻面：淺綠色磨砂玻璃鳳凰大廈1.62.4有地面：進口石材墻面：乳膠漆江蘇大廈1.42.6無地面：地磚墻面：ICI安聯大廈1.32.6無地面：地磚墻面：ICI諾德中心1.82.5有地面；微晶石墻面：藝術玻璃本項目公共共走道尺度度建議目前高檔寫寫字樓的公公共走道大大部分都有有中央空調調，但降低低了走道的的凈高；凈凈寬在1.2~1.8米之間間。為突出本項項目在層高高上的優勢勢，以及未未來的發展展趨勢，建建議：走道凈寬：：1.6-1.8米米走道凈高：：2.7米米中央空調：：如能做到到陽光電梯梯廳，則建建議不采用用公共空間&公共走道道建議考慮因素：與大堂、電梯梯間統一風格格。建議要點：設計風格簡約約，大氣，避避免細部的復復雜處理，方方便后期物業業管理。注重頂部燈光光的處理和造造型的簡約公共走道作為為接觸最多公公共空間，選選材考究，建建議采用高檔檔大理石＋墻墻紙，融合與與大堂相協調調的裝修，，形成特有商商務特質。——體現項目目檔次的區域域

公共走道道寬敞、陽光光、舒適體現現人性化公共空間&公公共走道建議議考慮因素：細節決定成敗敗，洗手間設設計是最容易易忽視的細節節，但卻是客客戶實在感知知到的地方。。建議要點：設施完備的衛衛生間，與各各辦公間門口口要有分隔距距離；設置玄關和過過渡前室，并并利用該空間間提供人性化化服務，如整整裝室或化妝妝間；在基本裝修方方面，地面和和墻面選用高高檔石材，配配備廁紙、衣衣物鉤、干手手機，選用感感應式水龍頭頭，選用名牌牌潔具如科勒勒、美標、TOTO等；；預備4個蹲位位以上的空間間。衛生間的裝修修色調、采光光色調與公共共部分要求協協調統一。——容易忽略略的甲級寫字字樓細節衛衛生間細節之之處體現品質質高低公共空間&公公共衛生間建建議細節決定甲級級形象——國際化的公共共導視系統公共導視系統統考慮因素：體現一個項目目在細節上的的體貼入微，，展示項目的的品質感和國國際商務感建議要點：指位明確；采用國際統一一圖標；造型精雅；材質商務感強強公共空間&公公共導示建議議闊綽生態花園園，盡顯項目目品質，營造造生態環保健健康辦公空間間。公共空間&休休閑建議聘請名家塑造造公共展示空空間寫字樓的大堂堂、電梯廳及及公共走道、、電梯外觀及及轎箱等公共共空間是項目目形象得要展展示的重要部部分；建議聘請專業業設計公司（（如諾德中心心聘請香港梁梁志天）進行行塑造，可保保證項目的檔檔次、品味在在細微之處也也得到體現。。公共空間&名名家設計建議議幾大寫字樓物物業管理公司司比較仲量聯行全球寫字樓一線物業品牌全球寫字樓二線物業品牌諾德中心卓越時代廣場場深圳國際商會會中心新世界中心深圳寫字樓顧顧問項目國內寫字樓一線物業品牌羅湖商務中心心說明專業寫字樓物物管公司，費費用高，品牌牌影響力大中檔物業管理理公司，費用用較低，物管管品牌影響力力較小國內最早涉及及頂級寫字樓樓物管，費用用較低，國內內影響力較大大物業服務建議議本項目建議：：選擇一線著著名物管顧問問樹立整體形形象考慮因素：：良好的物管形形象有利于項項目的保值及及項目的銷售售：建議前期聘請請仲量聯行或或世邦魏理仕仕作為物管顧顧問。建議要點：物管公司建議議選擇世界著著名一線品牌牌物管顧問，，確保大廈整整體經營管理理，借助其品品牌給予客戶戶物管信心，，提供國際化化的酒店式服服務。-前臺一站式式服務，體貼貼周到的安排排。-高質素的人人員組成和嚴嚴密的管理架架構，確保突突發事件第一一時間得到有有效解決；-對業主使用用的實際性服服務和物業保保值乃至升仲量聯行C硬件配置設施第二卷：產品打造建議電梯:品牌、轎廂廂尺寸、候梯梯時間空調:品牌、系統統類型、運營營方式、計量量方式智能化設施:5A智能配套設施:會議室、商商務中心、餐餐飲、必要辦辦公生活配套套商店關鍵字:國際際品質、中端端產品（高性性價比）電梯建議樓盤名稱數量品牌容量內飾華潤大廈9+2迅達1350KG22人地面：大理石天花：玻璃、不銹鋼墻面：不銹鋼卓越時代廣場16進口三菱1350KG18人地面：高檔石材天花：不銹鋼墻面：石材和不銹鋼鳳凰大廈10+2通力1350KG18人地面：微晶磚天花：不銹鋼墻面：不銹鋼+玻璃新世界中心21迅達1350KG18人地面：大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：發紋不銹鋼安聯大廈12+2進口三菱1000KG13人地面；大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：不銹鋼諾德中心13+2Fujitec1350KG18人地面：大理石天花；不銹鋼墻面：鏡面不銹鋼市場參考國際品牌標志志、國內品牌牌價格——選擇高性價比比的KONE等品牌電梯梯考慮因素：電梯品牌是客客戶感知寫字字樓品質的關關鍵，原裝電電梯更受客戶戶信賴。建議要點：內裝：電梯內可裝設設小液晶屏，，播放對外牌牌價、股市行行情、天氣預預報等商務信信息；內裝材質盡量量采用鏡面不不銹鋼或玻璃璃材質，增加加轎廂尺度空空間，簡潔舒舒適，易于后后期管理和清清潔；電梯內設置空空調、排風及及背景音樂系系統。指標設置：轎廂參考尺度度：2.8*2.5*3.0（寬*深*高）(雙排按鈕)電梯設計等候候時間小于45”；電梯速速度為為3.5m/s（提高高電梯梯效率率）電梯建建議√面積平平分法法早期物物業管管理公公司使使用的的辦法法，將將整個個大樓樓的空空調使使用費費用，，按用用戶租租用面面積的的大小小來平平灘。。優點：：直接接方便便，成成本低低。缺點：：容易易發生生矛盾盾。時間計計量法法：該種方方式是是通過過計量量風機機盤管管的電電動二二通閥閥的開開啟時時間，，加上上測量量風量量的檔檔次，，最后后換算算成負負荷的的使用用量。。優點：：較面面積平平分合合理缺點：：沒辦辦法合合理計計量負負荷變變化的的情況況能量計計費法法(能量量表)由帶帶信號號輸出出的流流量計計、兩兩只溫溫度傳傳感器器和能能量積積算儀儀三部部分組組成，，它通通過計計量中中央空空調介介質（（冷凍凍水））的某