中海地產全面研究分析與借鑒朱曙東（2013年1月）房地產標桿20強盈利性、周轉性分布萬科保利金地招商首開北辰中華榮盛中海合生富力碧桂園雅居樂華潤遠洋綠城方興深圳控股恒大龍湖華夏幸福基業行業均值總資產周轉率凈利潤率2009年凈利潤率均值（15%）認知中海中業界一直有“文萬科、理中海”的說法。

萬科張揚的企業文化與中海低調的處世態度相得益彰！

中海的“第一”：

目錄1、中海2009年總資產達港幣1141.17億元，負債總額港幣723.08億元，資產負債率63%；2009年全年實現銷售面積476.8萬平方米，銷售金額港幣477.9億元，2010年1月—6月銷售金額為港幣280.99億元；2、截至2009年底，集團在內地20個城市及港澳擁有土地儲備超過3,055萬平方米。可滿足未來四至五年保持盈利每年20%以上增長的開發需要；3、公司品牌效應不斷增強，致力于打造“高檔精品”。區域的均衡布局與產品的均衡布局。不斷創新產品，構建以住宅為主，商業為輔的業務結構，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報。4、中海三大核心競爭力：（1）資本運作能力（2）人力資源能力（3）專業的管理能力5、值得借鑒：（1）均衡發展

（2）專業的項目投資評審

（3）銷售采用自產自銷模式（4）多種資本運作模式及積極創新

（5）穩健財務的規劃能力（6）打造公司品牌效應。一、摘要--均衡發展·專注致遠目錄二、公司介紹二、企業背景國務院國有資產監督管理委員會中國建筑工程總公司中國建筑股份有限公司中國海外集團有限公司中國海外發展有限公司100%52.66%100%55.30%

公司是具有央企背景的中國房地產龍頭企業，品牌優勢明顯。

公司憑借母公司中國建筑的強大背景跨區域發展房地產，資產規模龐大。目錄3.1近三年財務摘要單位：億元港幣分析：中海總額指標均超出行業標桿均值，約為均值的3倍；盈利能力高于均值，但2009毛利率低主要是由于2008年售價較低影響，毛利率較低的情況下凈利率仍然較高，主要是由于期間費用降低了6個百分點，并且本年度確認公允值增加近4個百分點。備注：行業標桿均值為原20強標桿分析中指標均值。單位：：億元元港幣幣分析：：銷售售費用用率與與管理理費用用率合合計低低于均均值2個百百分點點，較較上年年降低低近6個百百分點點，可可見2009年年費用用控制制取得得較大大成效效；2009年年銷售售成長長性高高于以以往年年份。。備注：：行業業標桿桿均值值為原原20強強標桿桿分析析中指指標均均值。。3.1近三年年財務務摘要要單位：：億元元港幣幣分析：：資產產負債債率雖雖然逐逐年上上升，，但仍仍處于于行業業較低低水平平；市市場表表現各各項指指標均均高于于行業業均值值。備注：：行業業標桿桿均值值為原原20強強標桿桿分析析中指指標均均值。。3.1近三年年財務務摘要要3.2近十年年資產產、負負債情情況單位：：億元元港幣幣歷年資資產、、負債債情況況列表表中海資資產、、負債債變化化趨勢勢圖資產規規模增增漲迅迅速！！具有穩穩健的的財務務結構構！分析：：資產產負債債率從從2003年年至今今一直直控制制在65%以內內，如如此處處于行行業的的較低低水平平，是是系統統長期期的財財務規規劃與與設計計形成成的。。具體體通過過以下下方式式實現現：1、多多樣化化的融融資渠渠道：：信托托、基基金、、股市市；2、調調節商商業資資產增增值釋釋放的的速度度；3.3近十年年收入入、凈凈利潤潤單位：：億元元港幣幣歷年收收入、、凈利利潤列列表中海收收入、、凈利利潤變變化趨趨勢圖圖收入規規模增增漲迅迅速！！盈利能能力逐逐年增增高！！分析：：凈利利潤率率從2004年年至今今一直直保持持在20%以上上，且且處于于行業業的較較高水水平，，特別別是2009年年增長長速度度接近近一倍倍，可可見業業務擴擴張在在2009年成成效顯顯著；；3.4近一年年半銷銷售情情況單位：：億元元港幣幣2009年年至2010年年6月月銷售售情況況列表表3.5銷售地地區分分布：：2009年單位：：億元元港幣幣2009年年銷售售區域域分布布列表表2009年年銷售售金額額區域域分布布圖2008年年銷售售金額額區域域分布布圖2009年年環渤渤海地地區銷銷售占占比明明顯增增大利潤來來源在在區域域布局局上均均衡分分布3.5銷售地地區分分布：：2010年上半半年2010上上半年年各區區域銷銷售分分析表表珠三角角銷售售較以以往年年份有有所下下降，，環渤渤海及及北方方地區區較以以往前前度有有所上上升；本年度度港澳澳地區區無銷銷售房房源，，但中中海上上半年年在澳澳門有有新增增土地地；環渤海海地區區包括括北京京市、、天津津市和和濟南南市；；北方區區包括括長春春市、、沈陽陽市、、大連連市、、青島島市。。3.6近兩年年期間間費用用單位：：億元元港幣幣期間費費用變變化表表中海2009年年期間費大大幅降低近近6個百分分點；其中：銷售售費用率與與管理費用用率均低于于標桿均值值1個百分分點；良好的費用用控制使其其盈利能力力水平明顯顯高于其他他公司。分析：中海海采用自產產自銷，不不委托銷售售的方式使使銷售費用用較低。三、財務部分小小結各項財務指指標均有良良好表現，，可見，中海的財務規劃能能力較強，，使其一直直具有穩健健的財務結結構、良好好的盈利能能力。目錄錄目錄錄4.1發展戰略加快資本運運作中海以多種種渠道進行行資本運作作：銀行、、信托、增增發股票、、保險基金金等多種傳傳統及創新新融資渠道道；中海地產良良好的財務務情況、穩穩健的財務務結構、靈靈活多樣的的國內外融融資情況，，使企業可可以掌握強強大的資本本實力，不不斷保持高高質量的規規模發展。。擴大開發規規模1、潮起長長三角上海作為長長江三角洲洲的龍頭，，擁有內地地最高的房房地產利潤潤，上海市市場體量基基本上相當當于北京、、廣洲、深深圳三個城城市的總和和。2、風涌渤渤海灣北京是中國國政治、經經濟、文化化中心，也也是中海地地產最早進進軍內地地地產的主力力城市之一一。3、布局二二線城市中海地產挻挻進長春、、沈陽、大大連、西安安，加上早早期進入的的成都，完完成了對東東北、西北北、西南門門戶的完全全進勝。4、內地市市場，布局局形成目前中海在在西南的成成都、東北北的長春、、沈陽和西西北的西安安也形成了了點狀布局局，再加上上港澳市場場，全國性性戰略布局局已形成。深圳(1988年)上海(1992年)北京(1997年)成都(2000年)長春(2002年)廣州(1993年)佛山(2004年)南京(2004年)蘇州(2004年)中山(2003年)寧波(2005年)杭州(2006年)西安(2003年)重慶(2006年)沈陽(2007年)大連(2007年)青島(2007年)濟南(2008年)香港(2005年)4.1.1均衡布局澳門(2004年)天津（2007年年)珠海(2007年)地產業務全全國性區域域化布局已已基本成形形2002年年已初顯均均衡布局北方區域占占比最高，，其次是西西部土地儲備逐逐年勻速遞遞增！現有土地預預計可滿足足4年的開發規規模需要。。4.1.2土地儲備4.1.3開發價值觀觀開發價值觀：選擇主流城市、鎖定主流地段、關注主流人群、建筑主流產品、傳播主流價值主流城市主流地段主流人群主流產品主流價值12345長三角、珠珠三角以及及環浡海地地區都是經經濟發展較較快的地區區，城市化化進程及規規模也會更更快、更大大，抗風險險的能力更更強。在以以上區域的的核心城市市開發，保保證量的同同時又帶來來了可觀的的利潤。中海選擇擇核心城城市的主主流地段段，發揮揮土地價價值最大大化，繁繁華地段段相關配配套成熟熟，增強強賣點，，保證銷銷售速度度，避免免風險。。中海鎖定定的人群群是城市市消費的的中高端端群體。。這一部部分消費費者的購購買能力力更為強強大，對對于住宅宅的品質質更為關關注，而而資金并并不是障障礙，從從而保證證了中海海地產能能夠獲得得高質量量客戶群群以及高高額的利利潤。中海地產產不但通通過精品品建設來來滿足客客戶的基基本需求求，而且且通過不不斷創造造新來引引領產品品潮流，，從而達達到城市市領先的的目的。。通過不斷斷的產品品創新，，不斷地地引入新新的概念念到產品品開發中中，中海海進一步步實現了了引領市市場潮流流的目標標，成為為城市領領先的企企業也就就不足為為奇了。。4.2經營理念念核心業務務以實力力為基礎礎，積極極拓展相相關多元元化業務務，并持持續強勢勢發展。。11個城城市（不不含港澳澳）加快完善區域域化管理理模式，，優化發展展理念，，改良項項目發展展環節，，加快開開發速度度提升產產品素質質，同時時以聯營營和并購購的方式式確保持持續快速速增長。。19個城城市（不不含港澳澳）地產業務務全國性性區域化化管理已已基本成成形，全全國性業業務布局局戰略，，以聯營營和并購購作為自自然增長長方式的的必要補補充。20個城城市（不不含港澳澳）秉承“誠信卓越越、精品品永恒”的經營營理念，，強化內內部管理理，實施施全國性性重點城城市業務務布局戰戰略。14個城城市（不不含港澳澳）實行全國性品品牌擴張張策略，，在不同城城市開發發同類檔檔次最好好產品，，配以專專業化管管理體系系。12個城城市（不不含港澳澳）精耕細作作，品牌牌經營。加強產品品精細化化，建立立以客戶戶為中心心的核心心理念，，為客戶戶提供多多樣化、、差異化化的住宅宅精品，，繼續擴擴大全國國性精品品品牌的的影響力力。20個城城市（不不含港澳澳）經營理念念演變歷歷程4.2.1品牌策略略中海地產產連續榮榮獲《中國房房地產企企業品牌牌價值20強》》第一名名，品牌牌價值達達人民幣幣140.5億億，比去去年同比比增加40%以以上。集團的地地產項目目在質量量、設計計、管理理等多方方面獲專專利獎項項，品牌效應應持續增增強，消消費者認認可度與與專業好好評度不不斷攀升升，國際際影響力力得以進進一步彰彰顯。公司品牌產品品牌“中海”品牌，項目名名稱：中中海苑、、中海華華庭、中中海馨園園、中海海雅園、、中海紫紫金苑、、中海馥馥園、中中海凱旋旋、中海海錦苑、、中海名名都、中中海康城城、中中海名城城、中海海常春藤藤花園、、中海水水岸春城城、中海海萊茵東東郡、中中海水岸岸馨都等等萬科：城城市花園園系列、、四季花花城系列列、金色色家園系系列、自自然人文文系列碧桂園：：鳳凰城城星河灣綠城綠地龍湖恒大OR長期以來，“過程精品””是中海地產一一直堅持的理理念，中海走走的是中高端路線，對整個設計計、建設、銷銷售過程中時時刻以精品標標準要求。中海的低調主主要有兩個原原因：一、中海地產產致力于打造造高檔精品，針對高檔檔精品的目標標客戶一般是是不愿意張揚揚的，項目私私密性尤為重重要；二、公司超過過七成員工是是理工科畢業業，因此仍保保持了理工學學子的一慣作作風。4.2.2精品路線“低調中海高調產品”4.3產品策略中海四大產品品模式步步升升級第一代產品第二代產品第三代產品第四代產品借鑒中國香港港經驗，單純純數字開發。。帶有環境設計計的居住區，，開始引入園園林設計。營造場景特征征與社區文化化，以創新作作為特征。注重三大產品品理念：生態態與環保、技技術領先、人人文歸屬感。。第五代產品創新產品-打造差異化住住宅精品中海怡翠山莊莊提出“5+2”模式，，作為反映現現代生活方式式、滿足不同同層次需求的的居住、實現現發展商品牌牌及規模經營營的住宅發展展模式；中海陽光棕櫚櫚園倡導的““日子緩緩、、生活散散””地中海式浪浪漫生活方式式，是中海對對都市閑情與與都市文化的的創新。業務結構均衡衡分布-住宅為主，，商業為輔中海認為:持有物業能夠夠提供長期、、穩定的現金金流，有效平平衡長、短線線投資資源的的配置，同時時增強了平衡衡市場風險的的能力，同時時也能挖掘優優質地塊的升升值潛力；未來中海地產產將繼續構建建以住宅為主主、商業地產產為輔的業務務結構，逐步步提高商業物物業比重，以以獲得長期穩穩定回報，力力爭4-5年投資資物業贏利比比重占到公司司贏利的20%。4.3產品策略反對產品復制制4.4核心競爭力企業三大核心心競爭力4.4.1資本運作中海以多種渠渠道進行資本本運作：銀行行、信托、增增發股票、保保險基金等多多種傳統及創創新融資渠道道。多年以來持續續、快速發展展的同時，中中海地產的財財務結構非常常穩健，并并在資本市場場一直具有良良好表現，這這是急進擴張張的眾多房地地產企業無法法達到的。1992中國海外在香香港上市（交交易代碼：0688），首開中資資企業以香港港本地業務資資產直接上市市之先河；作作為第一家以以香港本地業業務直接上市市的中資企業業，中海早在在1992年在香港聯合合交易所掛牌牌上市即獲得得了99倍認購，凍結結資金758億港元，創下下當時的歷史史紀錄。2004中海被穆迪和和標準普爾分分別評級為Baa3/穩定和BBB-/穩定，并成功功發行7年期3億美元債券，，開創了內地地首家房地產產公司同時獲獲得兩個國際際投資級評級級的先河，更更成為國內房房地產企業獲獲得穆迪和標標普投資級評評級的標尺。。中國海外集團團將中國建筑筑分拆成功并并在中國香港港聯合交易所所以介紹方式式上市。從此此，中國海外外發展有限公公司成為房地地產業務的旗旗艦公司。2005從1992年上上市至2007年，中海海獲得股本市市場集資和銀銀行授信額度度合計800億港元。中國海外獲選選標準普爾公公司新推出的的全球40大上市房地產產公司指數成成份股；并成成功入選香港港恒生指數成成份股，也充充分彰顯了公公司的實力和和形象。2007標準普爾發布布了《發債人評級排排行榜》的報告，根據據其業務和財財務風險狀況況所評估的信信用質量，評評出13家中資地產商商，其中，中中海地產位居居第一，再次次顯示了其綜綜合實力。2008中海在中國香香港配股集資資，一天內閃閃電集資15億港元，，震驚海外及及內地房地產產界。20102010年6月22日，，中國海外發布布公告，公司司子公司中國國海外興業擬擬聯手HarmonyChina房地產基金共共同投資其位位于西安、青青島、沈陽的的三個項目，，使中海融資資模式升級。。4.4.2人力資源管理理海之子：人才培養鏈條條面向目標候選選人的開放渠渠道，由高額額的高校“獎學金項目目”延伸而來來面向內地領先先高校最優秀秀候選人的實實習安排面向綜合素質質突出的內地地優等應屆畢畢業生面向正式員工工為期3年的一系列列持續關注、、培養和評估估行動入職3年的員工回回爐，進行人人才盤點和專專項技能提升升海納計劃：1、“產品現現場路演”：：于重點在售售的項目中展展示“海納””計劃，對參參觀樓盤的潛潛在客戶，創創造客戶體驗驗并塑造人力力資源管理品品牌形象；2、每年固定定時間，在人人才聚集地區區舉行規模性性招募行動，，增強行業人人才對公司的的關注度和期期望值；3、中海在新新建一家地區區公司時，首首先在其所在在城市實施““海納”計劃劃，提升新公公司人力資源源管理在所屬屬地的長遠影影響力。4.4.2人力資源管理理中海地產人才才策略對比分分析：眾多房企萬科龍湖中海在整體的品牌牌影響力上，，中海不如萬萬科，但是在在人才品牌上上，中海領先先于萬科，這這跟中海完整整的人才培養養鏈條與明確確的人才品牌牌思路是分不不開的。地產業的“黃埔軍校””如何留住人才才？中海用企業文化熏熏陶和培養年年輕人中海員工平均均年齡僅30歲，其中中碩士、博士士近50%，，中海系統內內有個突出的的特點，就是是敢于使用年年輕人，年輕輕人接受新事事物快，創新新意識強，有有強烈的希望望自已做出事事業的熱情和和積極向上的的追求，使中中海始終保持持旺盛的戰斗斗力。這與一一些地產公司司只招有經驗驗的員工，頻頻換經理人的的做法不同，，長期可持續續發展的前景景讓中海員工工的流動性在在業界相對較較小。4.4.2人力資源管理理注重員工發展展空間，實施施內部公開競聘聘中海地產一直直兼顧員工的的發展空間、、工作氛圍與與激勵機制，，不僅為員工工提供行業內內具有競爭力力的全方位激激勵，更對員員工進行細分分，為各層級級、各關鍵業業務線的員工工提供階梯式式增值能力服服務，規避人人才層級與能能力失衡的風風險。中海內部實施施公開競聘，為員工施展才才華提供了一一個公平競爭爭的舞臺，真真正體現中海海以人為本的的企業文化。。先進的人才培培訓體系讓員員工持續增值值中海地產擁有有“員工錘煉煉計劃”、““經理研習營營”、“領導導力發展計劃劃”、“中海海管理學院””等不同級別別的培訓平臺臺；擁有完備備的講師隊伍伍，內部聘有有學院級和三三星級以上講講師70余位；鼓勵員員工參與繼續續教育給予經經費支持，不不斷輸送具有有發展潛質的的優秀員工攻攻讀MBA或EMBA等學位課程，，甚至到國外外脫產進修。。4.4.3專業的管理能能力中海全程策劃的步驟投資策劃定位策劃設計策劃開發策劃營銷策劃售后策劃“定可少買一一塊地，決不不買錯一塊地地”產品賣維誰？？賣什么？中中海的做法是是抓住有效需需求。概念策劃—總體規劃——單體策劃——空間規劃——園林、環境境、周邊配套套、裝修。根據公司資金金財務狀況，，未來市場走走勢判斷，當當前公司的經經營狀況，控控制節奏。包括品牌策劃劃、廣告策劃劃、現場展示示策劃、公關關活動策劃、、定價策劃、、銷售具體實實施策劃。物業管理策劃劃，社區文化化策劃。專業流程中海地產專業業的全程策劃劃與其他房企企對比分析：：眾多房企萬科星河灣中海中海注重全流流程開發策劃劃，對每一個個開發環節都都進行精準的的把握和計算算，因此從從拿地開發、、銷售、全過過程實現精品品戰略，同時時有效控制成成本；萬科則依靠不不斷宣傳“萬科”品牌牌來實現規模模效應，在成成本控制上遠遠不如中海。。4.4.3專業的全程策策劃能力4.4.3專業的土地投投資決策能力力地區公司投資人員集團總部投資委員會常務董事會評估地塊并上上報審批通過并上上報三級評評審審制制度度專業的設計評評審：從設計角度出出發評定土地地價值；專業的的營銷銷評審審：從營銷銷角度度出發發評定定土地地及項項目價價值；；專業的的財務務評審審：從支付付能力力、反反現的的速度度及現現金流流綜合合評定定；專業的的工程程評審審：從工程程角度度進行行項目目評審審；嚴格專專業的的土地地投資資決策策能力力，使使土地地儲備備高質質量地地增長長，保保障規規模快快速擴擴張的的同時時使企企業經經營風風險降降至最最低。。4.4.3專業的的產品品研發發及設設計能能力中海華華藝設設計顧顧問有有限公公司，，是總總公司司的一一部分分.除除此之之外，，中海海地產產有150多名各各類設設計師師，他他們的的主要要工作作就是是根據據市場場的需需求不不斷探探索中中國城城市住住宅發發展的的方向向,目前正正在研研發第第五代代產品品。2007年在20個詹天天佑大大獎中中有7個是中中海的的地產產項目目，到到目前前為止止空前前的，，詹天天佑大大獎的的獲得得是對對中海海專業業水平平的認認可，，也是是對中中海產產品品品質和和創新新居住住模式式的肯肯定，，更是是對中中海開開發房房地產產過程程當中中能力力的再再次印印證。。第五代代精品品住宅宅開發發的理理念，，主要要包括括運用用綠色色建設設技術術、打打造高高端居居住集集約化化模式式、制制定清清晰的的產品品標準準和創創造文文化性性居住住體驗驗。這這一理理念的的提出出，主主要是是為了了應對對過度度資源源消耗耗與人人口增增長、、土地地集約約利用用的矛矛盾的的挑戰戰，全全球化化與中中國傳傳統居居住文文化教教育的的沖突突與挑挑戰，，居住住的物物質空空間追追求與與精神神訴求求的矛矛盾的的挑戰戰，中中海正正在以以全新新的視視野研研發并并推廣廣第五五代精精品。。向文化化靠攏攏，是是住宅宅升級級的必必然過過程，，而在在眾多多文化化中，，綠色色低碳碳更占占到了了上風風，這這是全全世界界的選選擇。。中海海地產產在大大連開開發的的中海海·華庭和和中海海·英倫觀觀邸秉秉承了了第五五代精精品住住宅理理念，，注重重節能能、環環保及及集約約式開開發，，是具具有較較高附附加值值的人人居精精品。。第五五代產產品不不僅可可豐富富中海海地產產品牌牌內涵涵，建建設低低耗、、環保保、健健康適適用的的人居居環境境，還還將引引領中中國地地產業業可持持續發發展之之路。。4.4.3專業的的營銷銷策劃劃能力力原因一一：就就是要要建立立神經經末梢梢---市場的的神經經末梢梢。讓讓決策策者能能夠非非常快快捷的的了解解到末末梢發發生的的反應應。原因二二：項項目類類別多多樣化化，使使中海海在各各種類類型產產品下下銷售售的更更加專專業，，。中海海采采用用自自產產自自銷銷，，并并且且在在20間公公司司當當中中，，很很多多公公司司又又組組建建了了新新的的銷銷售售公公司司。。為為什什么么這這樣樣呢呢？？市場場客戶戶市場場、、設設計計、、營營銷銷三三位位一一體體進進行行產產品品研研發發一切切產產品品設設計計思思路路來來自自市市場場發發展展的的充充分分調調研研、、周周密密分分析析、、客客戶戶需需求求的的充充分分把把握握和和以以市市場場為為基基礎礎的的產產品品策策劃劃。。將將設設計計、、市市場場、、營營銷銷進進行行整整合合。。4.4.3專業業的的成成本本合合約約管管理理能能力力采用用合合約約管管理理模模式式，，在在項項目目開開發發的的每每一一個個環環節節上上創創新新求求精精！！中海海跟跟100多多家家企企業業建建立立合合約約關關系系：：““專專門門的的涂涂料料公公司司做做涂涂料料，，專專業業的的木木地地板板公公司司做做木木地地板板，，一一個個洗洗手手間間，，有有七七家家施施工工單單位位三三進進三三出出！！…………””集團團設設置置以以下下部部門門，，具具體體操操作作如如下下：：1、、營營銷銷策策劃劃部部：：是是市市場場調調研研、、市市場場定定位位、、廣廣告告媒媒體體、、銷銷售售合合約約的的主主控控部部門門。2、、設設計計部部：：是是規規劃劃（（方方案案））設設計計、、施施工工圖圖設設計計合合約約的的主主控控部部門門。3、、合合約約部部：：是是工工程程招招標標合合約約管管理理的的主主控控部部門門，，負負責責編編制制各各個個階階段段的的建建安安成成本本目目標標。4、、物物資資部部：：是是工工程程甲甲供供物物資資合合約約管管理理的的主主控控部部門門。5、、效效能能監監察察部部：：其有有權權力力對對項項目目節節點點變變故故及及其其他他事事項項原因因進進行行了了解解，，并并需需要要相相關關公公司司遞遞交交報報告告。。

在工程階段，中海通過選擇專業公司進行施工來確保工程的品質。針對項目涉及的每一個節點，中海都明確了部門的職責，進行合約管理的人員素質，以及各項辦事標準確，原則以及流程等細節內容。4.4.3專業業的的成成本本合合約約管管理理能能力力中海地產產的合約約管理與與其他房房企對比比分析：：一般房企中海均衡發展展·專注致遠遠與國內一一流房地地產企業業相比，，中海幾幾乎是惟惟一在專專業能力力的各個個層面均均衡地擁擁有相應應優勢的的企業。。目錄錄中海核心心競爭力力分析發展戰略略擴大開發發規模加快資本本運作產品策略略創新產品品＋傳統產品品成長性運營效率率規模性選擇性復復制進行行城市布布局選擇性進進行復制制盈利性產品賣點點提高售價價費用低人均效能能周轉快選擇性復復制成本管理理核心競爭爭力二人力資源源管理核心競爭爭力三專業管理理能力投資管理理能力產品設計計能力品牌營銷銷能力資金管理理能力成本管理理能力核心競爭爭力一資本運作作能力前期對圖圖紙嚴格格把關，，降低了反反復工作作。強大背景景穩健財務務資金實力力融資模式式銀行、信信托、增增發股票票、保險險基金等等多種傳傳統及創創新融資資渠道償債能力力5.1核心競爭爭力一：：資本運運作能力力如果說良良好的財財務狀況況表現了了中海穩穩健的財財務政策策與抗風風險能力力，那么么靈活多多樣的國國內、國國外融資資渠道則則體現了了中海地地產均衡衡的資本本運作能能力。中中海以多多種渠道道進行資資本運作作：銀行行、信托托、增發發股票、、保險基基金等多多種傳統統及創新新融資渠渠道，值值得借鑒鑒有以下下兩點：：1、公司司上市1992年上市市至今，中海獲獲得股本本市場集集資和銀銀行授信信額度合合計超過過800億港元元，可見上市市對公司司融資的的重要性性。2、創新新融資中海積極極創新融融資模式式，多種種渠道的的融資模模式并行行值得借借鑒。創新融資資案例：：2010年6月月22日日，中國海外外興業擬擬聯手HarmonyChina房地產基基金共同同投資其其位于西西安、青青島、沈沈陽的三三個項目目，使中中海融資資模式升升級，“此次項目目權益出出售事項項預計所所得的約約為12.3億港元，，將用于于公司的的營運成成本及未未來可能能的收購購事項。。”預期將于于截止至至2010年6月30日期間的的損益賬賬中，中中國海外外確認未未經審核核的收益益約為3億港元，，資本運作作與財務務規劃雙雙贏！！財務規劃劃能力良好的財財務狀況況表現了了中海穩穩健的財財務政策策與抗風風險能力力。作為資金金主要來來源的資資本市場場與產品品市場，，穩健健的財務務結構使兩者形形成較好好的互動動，從而而使資本運作作與公司司發展形形成良性性循環。。資本市場產品市場資金資金產品創新新穩健的財財務品牌營銷銷盈利性財務規劃公司戰略業務模式經營理念產品類型產品市場資本市場……5.1核心競爭爭力一：：資本運運作能力力『海之子』系列計劃劃應屆畢業業生[招募計劃劃][體驗計劃劃]大學三年年級和研研究生低低年級[研習計劃劃][實習計劃劃]新員工[啟航計劃劃][錘煉計劃劃]『海納』是中海海地產產人才才吸納納的戰戰略雙雙渠道道之一一，專專門面面向中中國房房地產產行業業中頗頗富經經驗的的精英英人士士。5.2核心競競爭力力二：：人力力資源源能力力2008年11月，““中國國人力力資源源管理理典范范企業業”2008年7月，““中國國大學學生最最佳雇雇主””2008年4月，““中國國人力力資源源管理理大獎獎”（（十佳佳企業業和成成果金金獎））集團總總部設設置投投資管管理部部、規規劃設設計部部、營營銷策策劃部部、工工程管管理部部對各各區域域公司司進行行矩陣陣式管管理。投資管管理部部中海管管控模模式投資管管理部部進行行投資資決策策保證證項目目投資資回報報并確確定標標準，，降低低風險險！規劃設設計部部負責責產品品創新新，對對目標標審核核和過過程監監控，，對成成本主主要設設計指指標提提出專專業意意見，，并保保證設設計有有效實實施！！營銷策策劃部部負責責相關關費用用管理理，進進行目目標控控制