天津濱海湖旅游度假區A6、A7地塊產品建議報告結構基本經濟指標宏觀政策導向臨湖生態宜居社區競品研究項目區位介紹項目背景市場背景區域研究區域發展項目定位產品建議濱海新區發展濱海地產格局客戶調研規劃要點用地分析具體建議尾聲：未來銷售預估一、項目背景北塘片區本項目屬于濱海核心區、北塘版塊的黃港旅游度假區內，北接漢沽中新生態城，南鄰塘沽中心城區，東靠泰達經濟技術開發區，向西可達空港。項目所在位置地塊向北：距漢沽中心城區直線距離19公里；地塊向南：距塘沽中心城區直線距離16.2公里，距離開發區直線距離10.2公里，距于家堡18公里，距開發區西區3km地塊向東：距北塘水庫5公里地塊向西：距空港東麗區15公里；地塊向西：距天津市區35公里；距北京145公里距塘沽中心區16.2km距開發區10.2km距漢沽19km距于家堡18km距空港東麗湖15km距天津市區35km，距北京148公里距北塘5km距開發區西區3km項目與核心區域的關系隨著天津大道的通車，市區與濱海新區的聯系進一步強化，本項目所在區域直接受益；西中環二期工程北上，河北路延長線外擴直接通達本項目所在的黃港水庫二庫，極大提升本項目通達核心區與于家堡金融區的可達性；中央大道的貫通，將徹底聯系起塘沽、漢沽與大港。本項目所在區域的輻射范圍將有可能影響到中新生態城、大港工業區；中央大道天津市區天津大道漢沽——中新生態城西中環黃港水庫濱海湖河北路于家堡楊北公路海濱大道區域周邊交通狀況北塘板塊北塘板塊內的黃港旅游度假區，以黃港水庫為主體，自然資源豐富，旅游歷史悠久，目前正著力打造為國家級的高檔風景旅游度假區。黃港旅游度假區北塘水庫黃港旅游度假區與北塘板塊黃港旅游度假區是北塘板塊中開發最早發展最快潛力最大的組成部分A地塊占地約4100畝，其中住宅建筑用地1000畝，規劃建面約70萬㎡，劃分為17個島。內部建有高爾夫球球會會所、8萬平米的酒店式公寓以及3萬平米的商業小鎮；其中A6、A7地塊屬于其中兩個島，位于濱海湖A板塊的南部。B地塊占地約1800畝，為規劃中的深度旅游休閑度假區；C地塊規劃為住宅用地及高爾夫練習場整個黃港旅游度假區總占地面積約26平方公里，分為A、B、C三個地塊。B地塊A地塊c地塊黃港旅游度假區概況A1A2A3A4A8A10A9A5A11A12A13A14A15A16A17A1:愛瀾島

A2:汐月島A3：碧灣島A4：蘆漫島

A5：濱湖島

A6：濱海島A7：晴海島A8：敘晴島A9：碧湖島A10：美嶺島A11：銀沙島A12：棲霞島A13：銀鷺島A14：瀾茵島

A15：北月島A16：晨曦島A17：星嶼島一期開發地塊二期開發地塊三期開發地塊后續開發地塊目前A地塊內，規劃有17座島，已開發建設了三期，主要產品形式為獨棟和雙拼。A地塊開發情況介紹A7A6A6、A7地塊位置A1A2A3A4A8A10A9A5A6A7A11A12A13A14A15A16A17A7地塊臨近項目南側入口，未來這里將成為整個項目的主入口A6、A7地塊處于整體地塊咽喉，配套、資源相對集中，具備打造宜居中高密度產品的潛質項目南側入口，配備滿足業主日常消費需求的日常消費商業配套，面積達3000平米A6、A7地塊塊基本經經濟技術術指標總占地面積28430㎡總建筑面積23504㎡住宅占地面積28430㎡住宅建筑面積20758㎡容積率0.83總戶數47綠地率36.5%住宅平均層數2.1A6地塊塊基礎信信息：總占地面積96819㎡總建筑面積341990㎡住宅占地面積96819㎡住宅建筑面積257563㎡共建面積14027㎡半地下建筑面積43190㎡容積率3.25總戶數1776綠地率43%住宅平均層數20.8A7地塊塊基礎信信息：A6A7容積率低低，適合合做低密密度的別別墅產品品容積率較較高，適適合做高高層產品品項目基本本情況匯匯總：從項目所所在區位位看，項項目位于于濱海核核心區域域的北塘塘片區，，未來發發展潛力力巨大；；從周邊環環境看，，項目周周圍有中中央大道道、西中中環、楊楊北公路路等多條條主要交交通干道道；有濕濕地主題題公園、、水上運運動中心心、高爾爾夫場地地等休閑閑水景資資源；從項目用用地條件件上看，，A6、、A7依依托于黃黃港旅游游度假區區內部的的配套，，分別適適合做低低密別墅墅和高密密的高層層；二、市場場背景大環境宏觀政策導向中環境濱海新區發展情況微環境濱海房地產市場格局放松-控控制交替替(1998-2010）—完善規規則放開1997-2000年年97年，，中國銀銀行開始始辦理房房地產按按揭貸款款業務，，代表個個人購房房新形式式的萌生生98年7月，國國務院發發出《關關于深化化城鎮住住房制度度改革加加快住房房建設的的通知》》，代表表住房實實物分配配制度的的終結經歷亞洲洲金融風風暴之后后，由于于啟動內內需政策策的需要要，國家家開始運運用財政政政策和和貨幣政政策，促促進房地地產業的的發展預警2001-2003年年01年““195號”：：央行行《關于于規范住住房金融融業務的的通知》》03年6月“121號號文”：：央行《《關于進進一步加加強房地地產信貸貸業務管管理的通通知》03年8月“18號令令”：《《國務院院關于促促進房地地產市場場持續健健康發展展的通知知》整體經濟濟處于通通貨緊縮縮，固定定資產投投資增長長較快。。宏觀調調控政策策以風險險預警為為主。嚴控2004-2007年年04年““71號”：：8.31大限限05年““國八條條”06年““國六條條”：：90··7007年5月“50號文文”限外外資07年8月““24號號文”：：保障性性住房建建設。07年9月，央央行、銀銀監會共共同發發布新的的二次房房貸政策策。房地產投投資過熱熱，已影影響經濟濟正常運運行。通通過運用用金融、、土地、、稅收等等手段調調控房地地產市場場。且調調控力度度逐年加加大。2008-2010年年08年10月財財政部、、央行發發出通知知：減少少相關稅稅費，適適當降低低首付和和利率08年12月月”國六條””：適度減免免住宅轉讓營營業稅、鼓勵勵拓寬開發商商融資渠道2010年4月，國十條條2010年9月，新五條條2010年11月，限購購令受國際金融風風暴的影響，，出口受限，，擴大內需成成為解救國內內經濟發展的的主要途徑，，而國內房地地產市場也很很低迷市場（或房價價）發展曲線線政策調控方向向（+）政策調控方向向（-）國家政策由寬寬松向趨緊方方向發展宏觀政策導向向天津2010年政策發展趨勢勢演變：11月3日4月17日跟隨國家政策策腳步，首次明確提出出“商品房價價格過高、上上漲過快、供供應緊張的地地區，商業銀銀行可根據風風險狀況，暫停發放購買買第三套及以以上住房貸款款”。9月29日10月19日日“新國五條””出臺。遏制制房價過高、、上漲過快、、供應緊張的的城市，要在在一定時間內內限定居民家庭庭購房套數，，完善差別化的的住房信貸政政策，對貸款款購買商品住住房，首付款款比例調整到到30%及以以上；各商業業銀行暫停發發放居民家庭庭購買第三套套及以上住房房貸款，要加加強對消費性性貸款的管理理，禁止用于于購買住房。。住房城鄉建設設部、財政部部、央行、銀銀監會聯合印印發《關于規規范住房公積積金個人住房房貸款政策有有關問題的通通知》強調，，停止向購買第第三套及以上上住房的繳存存職工家庭發發放住房公積積金個人住房房貸款。在連續3年沒沒有加息后，，央行宣布，，“金融機構構一年期存款款基準利率上上調0.25個百分點，，由現行的2.25%提提高到2.50%；一年年期貸款基準準利率上調0.25個百百分點，由現現行的5.31%提高到到5.56%；其他各檔檔次存貸款基基準利率據此此相應調整。。”兩個月月后，央行再次提出出加息，次日日建設部表態態公積金存貸貸款利率同步步上調0.25個百分點點。三個政策作用用下，第三套套住房貸款退退出樓市金融融舞臺宏觀政策導向向調整結構的基基調異常堅決決，第三波政政策走向將視視歲末年初的的房價而動，，如果此次信信貸政策效果果不明顯，預預計2011年度內還有有新的政策手手段推出；政策抑制投機機購房，市場場將更加健康康發展宏觀政策導向向宏觀政策導向向預判：政府將持續運運用貨幣、行行政等調控手手段，遏制投投資性需求。。未來調控將將呈現常態化化趨勢；房價尤其是高高端物業價格格未來必然會會經歷局部促促銷、全面降降價、逐步回回穩的發展階階段；以別墅為代表表的豪宅未來來將面臨著政政策和市場的的雙重壓力；；而普住市場場則會迎來新新的機遇。整體宏觀政策策前景難言樂觀，高端豪宅面臨臨較大市場風風險，普住市市場需求依然然旺盛。中心城區濱海新區城市發展規劃劃：雙核發展—中中心城區與濱濱海新區共同同發展中心城區規劃劃為：市級行政中心心、商業和商商務中心、文文化娛樂中心；濱海新區核心心區規劃為：臨海臨港經濟濟中心，重點點發展高端制制造業、物流業服服務業等。中國經濟第三三極的核心引引擎隨著區域經濟濟的不斷發展展，城市的功功能分工也將將越來越明顯顯：北京將發展成成為政治、文文化中心，天天津將成為經經濟及現代化化港口中心。。天津濱海在國國家扶持及政政策的重大利利好下，正在在飛速迅猛發發展：2008年濱濱海GDP上上漲31%；；2009年,濱海新區完完成生產總值值3810.67億元,增長23.5%,占全全市比重約53.7%；；濱海新區2010年發展展目標是GDP增速為24.5%06-08年年濱海新區GDP漲幅1850.18億06-09年年濱海新區固固定資產投資資漲幅1638.37億億濱海新區經濟濟水平年新增人口30.64萬萬人，新增人人口占全市人人口增量的50.2%年人口增長率率17.8%按濱海新區規規劃，預計2020年，，濱海新區人人口將達到550萬人，，是現有人口口兩倍濱海新區人口口增長第一大戰役：南港區域第二大戰役：臨港工業區第三大戰役：濱海新區核心城區第四大戰役：響螺灣和于家堡中心商務區第五大戰役：中新生態城第六大戰役：東疆保稅港區第七大戰役：濱海旅游區第八大戰役：北塘區域第九大戰役：西部區域第十大戰役：中心漁港NO.3優化化新區環境，，打造現代城城區NO.1世界界級重化工基基地迅速崛起起NO.6具備備集裝箱碼頭頭裝卸、集裝裝箱物流加工工、商務貿易易、生活居住住、休閑旅游游“五大功能能”NO.4濱海海新區CBD呼之欲出NO.9開發發區西區2020年工業業產值將超過過3000億億NO.8打““海鮮”牌走走特色路NO.2“路路到哪兒，項項目跟到哪兒兒”NO.5打造造綠色生態城城市樣板NO.7打造造濱海旅游業業新亮點NO.10濱濱海啟航做足足海洋文章濱海新區十大大戰役濱海新區發展展情況小結：在經濟濟高速速發展展和人人口快快速增增加的的影響響下，，濱海海新區區正跨跨越式式發展展，住住宅需需求穩穩步增增長；；北塘塘作為為政策策重點點發展展區域域之一一，未未來向向好；；濱海新新區在在京津津冀經經濟圈圈中，，作為為中國國發展展第三三極，，扮演演著核核心引引擎的的角色色；濱海新新區的的經濟濟發展展速度度和人人口增增長近近幾年年快速速發展展，從從而帶帶動住住房需需求的的增加加；作為濱濱海新新區十十大重重點戰戰役之之一的的北塘塘片區區，在在政策策強力力扶持持下，，未來來兩到到三年年內將將有質質的飛飛躍；；4.15新新政9.29新新政濱海新新區伴隨著著兩次次政策策來襲襲，全全年呈呈現兩個價價量趨趨勢；4月月新政政后價量齊齊跌經過2個月月的觀觀望，，7月月價量量回升升價格格上出出現了了全年年的最最值，，隨后后成交交量逐逐步攀攀升，，但價價格逐逐步回回落，，其后后呈現現的價價量關關系為為量升價價穩，，表現出出較強的的區域域需求求潛力力。濱海新新區2010年年商品品房成成交情情況濱海房房地產產市場場兩次政政策來來襲，，區域域市場場呈現現出明明顯波波動；；但在在整體體通貨貨膨脹脹由預預期變變為現現實的的宏觀觀背景景影響響下，，市場對對政策策的應應對能能力越越來越越強，成交交量都都呈現現“v””型變化，，在價量量博弈弈條件件下，，表現現出較較強的的區域域需求求潛力力。濱海房房地產產市場場東疆港港港口經經濟、、海景景休閑閑復合合型功功能區區于家堡堡濱海中中央商商務區區響螺灣灣CBD起步步區及及實驗驗區中新生生態城城國家級級環保保生態態居住住區北塘資源型型低密密居住住區海濱休休閑旅旅游區區休閑旅旅游綜綜合服服務區區區開發區區高端居居住區區塘沽老老城原始居居住區區港東新新城產業驅驅動的的居住住配套套區上北新型居居住區區中部商務經經濟南部大型工工業北部宜居生生態濱海新新區住住宅市市場格格局北宜居居、中中商務務、南南工業業北塘片區濱海核核心區區以老老城區區為中中心呈呈現內內部飽飽和，，北上南南下的的趨勢勢明顯顯，供供應量量外擴擴，需求受受各片片區價價格擠擠壓逐逐步外外溢，，供需關關系同同步升升級。上北區域新港紫云區域開發區區域塘沽老城區域于家堡響螺灣區域胡家園片區“提升升品質質路線線”“高端端精英英路線線”“性價價比路路線””“純商商務社社區路路線””“成熟熟配套套路線線”“快速速走量量路線線”各板塊塊熱點點不同同，根根據自自身特特點吸吸附對對應客客群，，割據據濱海海市場場。北塘板板塊中新生生態城城“宜居居生態態路線線”“低碳碳環保保路線線”濱海核核心區區房地地產市市場格格局重點板板塊市市場對對比片區分類市場特征客戶價格平臺塘沽老城區城市核心區，市場供應趨向飽和塘沽城區中高端客戶渤海石油等大型企業客戶1.1萬/㎡胡家園片區城區外圍，高速沿線，低端住宅片區，供應量逐步放大目前客戶認知仍為郊縣，以當地原住居民為主9000/㎡上北區城市化泛化新興區域，周邊配套逐步完善，供應量逐漸加大，需求情況取決于中心城區和周邊城區分化量塘沽城區高房價擠壓的郊區棲居客戶1萬—1.1萬/㎡開發區高端項目林立，傳統意義上的富人區，“供需趨向平衡開發區大型企業中高管、私企業主、政府公務員、外地投資客等1.4萬/㎡生態城片區政府國家導向/區域規劃利“供大于求”塘沽城區高房價擠壓的郊區棲居客戶1.1萬—1.2萬/㎡北塘片區TBD概念引進，區域政策支持，供應量逐步放大，重點吸納地緣客群以當地原住居民為主7500/㎡濱海核核心區區房地地產市市場重重點板板塊各板塊塊供應應層次次明顯顯分化化，在在吸納納客戶戶上出出現分分級。。開發區區認知知度最最高，，為實實質上上的富富人區區，價價格平平臺最最高。。北塘片片區2009年年以前前發展展緩慢慢。進進入2010年年后，，隨著著TBD規規劃的的出臺臺，道道路和和市政政基礎礎設施施的改改善，，房地地產市市場發發展明明顯提提速。。2011年即即將入入市的的項目目大大大改變變了市市場、、客戶戶對北北塘片片區的的傳統統認知知。濱海海核核心心區區重重點點板板塊塊介介紹紹項目進程項目體量（萬㎡）容積率產品類型實收單價（元/㎡）項目存量（萬㎡）在售城市名居9.83.5高層97685.1四季風情302.5高層、洋房1100019遠洋城2002.6高層、洋房9278159.5區域域供供應應特特征征：：遠遠洋洋城城作作為為區區域域大大盤盤，，是是主主要要供供應應來來源源關鍵鍵點點：：片區區潛潛在在供供應應：：164.79萬萬平平米米高層層物物業業放放量量為為主主流流塘沽沽老老城城、、胡胡家家園園片片區區未未來來供供應應各板板塊塊供供需需關關系系情情況況上北北區區域域新港港紫紫云云區區域域開發發區區區區域域塘沽沽老老城城區區域域于家家堡堡響響螺螺灣灣區區域域胡家家園園片片區區中新新生生態態城城北塘塘板板塊塊上北北片片區區未未來來供供應應量量地塊編號位置土地使用權人用途占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率樓面地價（元/m2）成交時間津塘（掛）2009-37-1、2塘沽區云山道南側天津濱海奧特萊斯投資有限公司居住、商業147140.5211593.4，其中居住7.7萬平米1.2-2.21715.552010-4-9津塘（掛）2009-30號威海路以東深圳桃源居居住、商業1617883559332.256712010-10-8津塘（掛）2009-28號威海路以西中國鐵建居住、商業1462823218212.245672010-10-82010.10上上北北板板塊塊重重點點居居住住用用地地成成交交情情況況項目進程項目體量（萬㎡）容積率產品類型實收單價（元/平米）項目存量（萬㎡）在售融科貽錦臺23.92.0高層、洋房1150619.9首創國際城551.8高層、洋房917631貽成豪庭542.0高層、小高層、聯排865551.8待售南益名士華庭1001.8高層、洋房——100供應應特特征征：：改改善善型型為為主主流流，，潛潛在在供供應應量量即即將將放放大大關鍵鍵點點：：片區區潛潛在在供供應應：：287萬萬平平米米隨供供應應量量增增加加，，產產品品形形式式豐豐富富各板板塊塊供供需需關關系系情情況況上北北區區域域新港港紫紫云云區區域域開發發區區區區域域塘沽沽老老城城區區域域于家家堡堡響響螺螺灣灣區區域域胡家家園園片片區區中新新生生態態城城北塘塘板板塊塊生態態城城片片區區未未來來供供應應量量項目進程項目體量（萬㎡）容積率產品類型實收單價（元/㎡）項目存量（萬㎡）萬通生態城新新家園171.6洋房、小高1150015.1萬科錦廬12.61.4洋房、高層80萬/套10.2世茂濕地公元221.4洋房、小高1089416.7在售季景華庭171.6洋房、小高1200013.4地塊編號成交價格（萬元）總出讓面積（㎡）容積率總建筑面積用途使用年限地址津濱漢管（拍）2010-01號1950063509.22127018.4城鎮住宅70年四至為：東至規劃居住用地，南至規劃支路三，西至規劃支路一，北至地鐵B1線津濱漢管（拍）2010-05號1642029800.82.574502城鎮住宅70年漢沽城區二經路以西津濱漢管（拍）2010-06號1050032146.32.580365.75城鎮住宅70年漢沽河東大豐路以西津濱漢管（拍）2010-07號1740038313.82.595784.5城鎮住宅70年漢沽河東大豐路以西、海景新都用地以北生態態城城板板塊塊土土地地成成交交明明細細供應應特特征征：：中中低低密密為為主主，，潛潛在在供供應應持持續續攀攀高高關鍵鍵點點：：片區區潛潛在在供供應應：：約約93.2萬萬平平米米價格格平平臺臺逐逐步步拉拉升升各板板塊塊供供需需關關系系情情況況上北北區區域域新港港紫紫云云區區域域開發發區區區區域域塘沽沽老老城城區區域域于家堡響響螺灣區區域胡家園片片區中新生態城北塘板塊塊北塘片區區未來供供應量項目進程項目體量（萬㎡）容積率產品類型單價（元/㎡）項目存量（萬㎡）在售泰達御海231.5小高、高層、洋房1000021.2濱海欣家園1502.1板樓、高層6500150待售U公館1.31.53洋房、多層待定1.3北塘板塊塊土地成成交明細細供應特征征：中低低密度為為主，明明年潛在在供應放放量關鍵點：：片區潛在在供應：：約190萬平平米價格平臺臺低塘沽京津津高速公公路以北北、西中中環快速速路以西西105758.721.666099.218364津濱塘（（掛）2010-13-C塘沽京津津高速公公路以北北、西中中環快速速路以西西91464.032.143554.311979津濱塘（（掛）2010-13-B塘沽京津津高速公公路以北北、西中中環快速速路以西西126331.741.870184.319107津濱塘（（掛）2010-13-A塘沽京津津高速公公路以北北、西中中環快速速路以西西142317.181.879065.121116津濱塘（（掛）2010-10-A塘沽京津津塘高速速二線以以北、唐唐津高速速以東98404.961.661503.116819津濱塘（（掛）2010-9-B塘沽京津津塘高速速二線以以北、唐唐津高速速以東107111.361.666944.618307津濱塘（（掛2010-9-A地址總建筑面面積容積率總出讓面面積（㎡㎡）成交價格格（萬元））地塊編號號各板塊供供需關系系情況上北區域域新港紫云云區域開發區區區域塘沽老城城區域于家堡響響螺灣區區域胡家園片片區中新生態城北塘板塊塊開發區未未來供應應量項目進程項目體量（萬㎡）容積率產品類型實收單價（元/㎡）項目存量（萬㎡）在售弘澤城482.5高層、洋房1331444.8天保金海岸明珠灣11.81.2高層、洋房、小高待定11.8萬科海港城152.5高層、洋房、聯排別墅1068111.8待售東壹區11.91.47高層、小高、洋房待定11.9供應特征征：未來來供應有有限，需需求旺盛盛關鍵點：：片區潛在在供應約約：80.3萬萬平米低密物業業融入產產品供應應的行列列中各板塊供供需關系系情況上北區域域新港紫云云區域開發區區域塘沽老城城區域于家堡響響螺灣區區域胡家園片片區中新生態城北塘板塊塊濱海房地地產市場場小結：整個濱海海市場供供應明顯顯放大，，未來供過于求求不可避免免目前濱海海區域潛潛在供應應量已超超過700萬平平米，按按目前濱濱海新區區的年消消化速度度，需要要消化5年左右右濱海老城城區板塊塊供應有有限，周周邊各版版塊逐漸漸成為供供應主力力各板塊供供應出現現分化，，區域間間分布不不均衡整個區域域供應快快速增長長，未來來將呈現現供過于于求局面面。三、區域域研究區域發展北塘板塊發展歷程競品格局區域重點項目及案例客戶調研項目潛在客戶需求調研位于永定定新河和和海濱大大道兩條條生態廊廊道交匯匯處。黃港水庫庫、北塘塘水庫組組成的濕濕地網的的入海口口。毗鄰森林林公園和和高爾夫夫球場。。森林公園高爾夫北塘水庫北塘核心區永定新河河運薊黃港水庫北塘區域位于于濱海新新區的核核心地段段，北接接漢沽中中新生態態城，南南鄰塘沽沽中心城城區，東東靠泰達達經濟技技術開發發區，向向西可達達空港。。北塘北塘概況況北塘板塊塊北塘水庫庫黃港水庫庫項目位置置文化資源源歷史積淀淀——炮炮臺文化名人人——倓倓虛、黎黎元洪街道格局局——九九井八廟廟漁文化：：北塘海鮮鮮、北北塘海會會、出出海做一一日漁民民北塘已經經形成的的“做漁民”，“吃海鮮”的特色色北塘文化化資源北塘國際際會議中中心濱海新區區接待中中心會議中心心廣場五星級酒酒店TBD規規劃布局局圖北塘定位位——TBD：：旅游商商務區生態城東疆港北塘上北海濱休閑旅游區生態環保新城漁文化、資源驅動的旅游宜居小鎮新興居住區旅游產業為主導郵輪母港、酒店驅動的高端休閑商務區承接市區外溢人口外向的內向的休閑運動動會所古鎮文化化公園三河島炮炮臺遺址址公園高爾夫會會所作為十大大戰役之之一，北塘區域域的基礎礎設施建建設已全全面展開開——一期“五五橫四縱縱”道路路已開工工，后續續52條條道路將將陸續開開工；永定新河河大堤和和迎賓島島的綠化化工程、、泵站及及水系工工程已于于1月10日同同步開工工建設；；北塘還遷房房項目一期期工程于1月16日日正式啟動動；部分酒店公公寓項目工工程也已完完成試樁三河島永定新河大大堤區域面貌迅迅速改觀政策未來的北塘塘將以低密密生態為主主要特色，，打造上風風上水、宜宜商宜住的的新人文居居住區北塘發展狀狀況小結資源配套北塘板塊產產品供應聯發地塊濱海新塘建建設發展地地塊奧特萊斯地地塊海泰北塘地地塊濱海湖從未來項目目供應上看看，黃港水水庫及周邊邊的北塘區區域是熱點點區域，未未來將有大大量項目分分期分批入入市，將快快速改變目目前市場對對區域的傳傳統認知，，形成新的的熱點居住住板塊。聯發地塊濱海投資地地塊濱海新塘建建設發展地地塊中海油服家家屬區南港輕工城城建設地塊塊濱海欣嘉園園金隅地塊北塘濱海TBD北塘將規劃劃建設國際會議區區、北塘小小鎮區、生態居住區區、中小企企業總部區區、綜合配配套區、休閑旅游區區六大功能能分區。開發商云集集：濱海建投、、泰達集團團、海泰集集團、天保保控股、聯發集團、、新北公司司6家企業業，各自負負責不同區域的開發發。聯發濱海琴琴墅天保新塘都都泰達御海蘆花莊園三三期貽成水木清清華萬科錦廬海泰北塘假假日花園北塘板塊在在售項目預計第一季季度開盤，，總建面1.3萬平平10月12月11年2月月3月4月5月6月7月8月10年9月月U公館項目入市泰達御海2010年年12月25日開盤盤，庫存約約20萬平平米濱海欣嘉園園2010年年9月份開開盤，總建建面150萬平米區域內部高高層產品稀稀少，濱海海欣嘉園為為保障性住房房，同本項目目目標客戶群群有一定的的區別北塘高層產產品供應量量位置濱海新區北塘經濟區常州道（北塘大街北側）開發商天津濱海新都市投資有限公司建筑形式洋房、小高、高層裝修情況毛坯占地面積15.4萬平米建筑面積23.1萬平米容積率1.5綠化率40%總戶數428車位比1:1價格(元/m2)洋房14000小高：11000高層：10000面積區間洋房：150小高：100-148高層：100開盤時間2010.12.25入住時間2011年11月項目賣點國際化社區、生態地產項目位于北北塘水庫附附近/主打打生態環境境和產品的的舒適性案例分析———泰達御御海(北塘塘板塊)南北通透，，戶型方正正270°觀景飄臺臺開放餐廳，，更大生活活空間高層：134平米三三居高層：103平米兩兩居入戶玄關設設置，私密密性強；客廳開間6.5米,主臥開間間4.2米米開闊式餐廳廳、廚房，，生活陽臺臺與廚房相相連接，方方便烹飪并并做到干濕濕分離超大開間戶型——超超大開間設設計，方正正舒適在售項目主主力戶型介介紹1———泰達御海海位置濱海新區開發區時尚廣場區域金域藍灣以東開發商天津萬港投資有限公司建筑形式小高、高層裝修情況精裝修占地面積15萬平米建筑面積37萬平米容積率2.5綠化率42%總戶數3370車位比1:1價格(元/m2)10700（精裝）面積區間90-125開盤時間2010.12.11入住時間2012年10月項目賣點國際化社區、創意地產項目位于開開發區時尚尚廣場內/主打品牌牌和地段價價值案例分析———萬科海海港城(開開發區)6.7米-13米寬寬兩居和三三居，寬敞敞舒適臥室、衣帽帽間、廚衛衛劃分清晰晰，布局緊緊湊合理，，得房率高高，浪費空空間小。優點：方正正緊湊，實實用合理，，精裝修交交房。精裝修標準準交房，性性價比高，，品質高。。在售項目主主力戶型介介紹2———萬科海港港城高層：125平米三三居高層：90平米兩居居位置濱海新區塘沽廈門路與云山道交口開發商貽成融科置業有限公司建筑形式洋房、高層裝修情況毛坯占地面積11.9萬平米建筑面積23.86萬平米容積率2.0綠化率35%總戶數2100車位比1:1價格(元/m2)洋房14000高層：11000面積區間洋房：130-150高層：100開盤時間2010.7.17入住時間2011年底項目賣點花園洋房、景觀居所項目位于位位于塘沽海海洋高新技技術開發/主打生態態環境和產產品的舒適適性案例分析———融科貽貽錦臺(上上北板塊)在售項目主主力戶型介介紹3———融科貽錦錦臺洋房：135平米三三居洋房：90平米兩居居10.3米米寬三居，，居住舒適適感極強戶戶有景，，100%朝陽，采采光極好。。電梯洋房，，別墅級享享受戶型設計布布局合理，，生活感更更加舒適緊湊型兩居居，舒適性性三居成為為焦點價格導向>地段段改善>居住環環境客戶需求面面積排序客戶關注點點排序根據物業類類型分析，，泰達御海海為本案毗毗鄰的直接接競品，故故選擇它的的成交客戶戶為代表進進行客群研研究競品客戶分分析剛需>改善善>投資客戶置業目目的排序客戶語錄：：現在開發區區的房子太太貴了，只只能來這里里買；這里挨著水水庫，生態態環境好，，就為了養養老才過來來的；潛在客戶調調研客戶關注點點排序客戶語錄：：現在北塘這這塊交通還還不太好，，要是能有有方便的公公交車就行行了；環境是不錯錯，關鍵是是看價格，，如果合適適的話，買買一套自己己住還不錯錯。價格因素>交通因素素>環境因因素潛在客戶調調研潛在客戶對對產品形式式需求調研研經濟型兩居居和改善型型三居是客戶戶需求熱點點潛在客戶調調研高層洋房剛需>改改善居住住>投投資高層價格預預期集中在在7500以下，洋洋房價格預預期在10000左左右置業目的調調研潛在客戶對對價格預期期調研潛在客戶調調研潛在客戶調調研分析開發區老城紫云上北北塘老城區、開開發區被擠擠壓的剛需需客戶；上北板塊分分流出的客客戶；北塘內部競競品項目的的意向客戶戶本項目客戶戶來源三個個渠道：客戶流向1、改善項目交交通條件為為首要任務務，可通過增增加社區巴巴士、增多多周邊公交交線路，有有效提升出出行便利度度；2、通過加大項項目推廣宣宣傳力度，有效提高高客戶對區區域認知度度，從而提提升客戶對對項目認認可度；3、、通過過增增加加社社區區商商業業配配套套，滿足足客客戶戶日日常常生生活活需需求求，，進進一一步步提提高高客客戶戶對對區區域域認認可可度度。。目前前客客戶戶對對于于本本項項目目的的期期待待以以剛需需和和自自住住改改善善為為主主，但但是是對對于于黃黃港港旅旅游游度度假假區區存存在在一一定定的的抗抗性性，，主主要要表表現現在在交交通通、、區區域域認認知知度度和和生生活活配配套套方方面面生態態城城四、、項項目目定定位位環湖湖瞰瞰景景高高爾爾夫夫公公寓寓社社區區五、、產產品品建建議議用地分析A6、A7用地分析設計要點地塊設計原則和建議具體建議產品具體打造建議用地地分分析析親水水平平臺臺商業配套A6用地地價價值值分分析析：：A6地地塊塊整整體體容容積積率率為為0.83，，適適合合做做低低密密度度的的別別墅墅產產品品，，在在整整個個項項目目中中，，用用地地價價值值最最高高；；A7地地塊塊北北部部三三面面臨臨水水，，用用地地價價值值較較高高；；A7南南面面緊緊鄰鄰交交通通公公路路和和3000平平米米的的商商業業配配套套，，用用地地價價值值最最低低；；中段段通通過過臨臨湖湖關關系系的的處處理理，，可可以以大大大大提提升升中中段段地地塊塊的的價價值值，，未未來來應應著著重重打打造造；；用地地價價值值較較高高用地地價價值值低低用地價值中A7設計計要要點點A7地地塊塊北北段段與與A6地地塊塊進進行行綜綜合合考考慮慮，，在在產產品品形形式式和和檔檔次次上上應應較較為為接接近近，，以以實實現現對對景景觀觀資資源源的的最最大大化化共共享享及及利利用用；；A7地地塊塊的的商商業業配配套套要要在在首首期期啟啟動動開開發發，，計計劃劃為為內內向向社社區區服服務務型型商商業業形形式式，，以以提提高高項項目目整整體體土土地地價價值值與與客客戶戶認認同同度度；；充分利利用A7地地塊三三面環環水的的優勢勢，做做出臨臨湖觀觀光景景觀帶帶，與與整體體湖景景資源源自然然融為為一體體，打打造湖湖岸高高尚社社區；；在高層層方案案排布布中，，充分分考慮慮湖景景、高高爾夫夫球場場景觀觀和社社區內內部景景觀關關系，，保證證優質質地塊塊三面面有景景、中中段雙雙面景景觀、、南面面最大大化的的享受受景觀觀；環湖觀觀光景景觀帶產品建建議建筑風風格景觀園園林戶型建建議配套設設施交通路路線車位配配比國際現現代簡簡約風風格，，明快快而又又富有有時尚尚質感感A6產產品建建議色彩及及體塊塊的穿穿插，，增加加產品品的時時尚感感立面細細節的的處理理手法法示意意產品建建議建筑風風格景觀園園林戶型建建議配套設設施交通路路線車位配配比A6產產品建建議高層住住宅的的設計計亮點點——入入口大大堂入口大堂建議設設置入入口挑挑空大大堂，，以體體現開開闊、、氣派派和尊尊貴的的氣度度；公共部部分大大堂裝裝修標標準適適當奢奢侈，，彰顯顯項目目檔次次；產品建建議建筑風風格景觀園園林戶型建建議配套設設施交通路路線車位配配比A6產產品建建議景觀雕雕塑大地景景觀大氣林蔭路路綠地草草坪靜謐休閑結合周周邊高高爾夫夫景觀觀規劃劃，用用自然然的水水系和和綠地渲染整整體環環境，，與外外界喧喧鬧的的形成成強烈反反差，令其其有親親切的的歸屬感感，對內內部環環境有有所期期待。。在進入社社區的的過程程中制制造變變化或營造造尊貴的的儀式式感，如：：彎曲曲的路路、地地形起起伏、、小橋橋流水水等，，兩邊邊輔以以適當當綠化化，令令客戶戶感受受到社社區內內是一一個私密、、專屬屬的世世界。綠色社區路路產品建議建筑風格景觀園林戶型建議配套設施交通路線車位配比A6產品建建議水岸邊的人人行道社區主景觀觀要與周邊環境境相融合，成為社區區內人人可可以均享的活動動場所，而非只屬屬于某幾戶戶業主觀賞賞的私有化化景致；景觀設計融合活動功功能，設置具有有不同功能能的活動區區，提高社社區的參與性，如：設置置慢跑道，，兒童游樂樂區，燒烤烤區等；社區內部景景觀產品建議建筑風格景觀園林戶型建議配套設施交通路線車位配比A6產品建建議產品建議環湖觀光景景觀帶臨湖觀光景景觀帶將打造成為為具有獨特特觀賞價值值的社區景景觀，成為本項項目的一大大賣點，為為社區帶來來的是如同旅游區區一樣的景景色；水上會所作作為項目的的另一特色色，可以打打造為觀景場所、、業主休閑閑場所等多種用途途，為業主主的日常生生活增加新新意，拔升升整個項目目調性；但須注意：：水上會所所應控制建建筑面積，，盡量少占占或不占用用地塊建筑筑用地指標標，以實現現利益最大大化。建筑風格景觀園林戶型建議配套設施交通路線車位配比A6產品建建議產品建議環湖觀光景景觀帶及節節點示意建筑風格景觀園林戶型建議配套設施交通路線車位配比A6產品建建議水上會所部分臨水高高層贈送水水岸庭院環湖道路打打造成觀光光平臺產品建議戶型配比原原則：南一期中二期北三期根據客戶需需求，將項項目分為三三期開發，，隨著區域域的成熟度度和項目配配套的日趨趨完善，產產品配比做做出相應的的調整開發分期客戶類型剛需+投資資+剛性改改善剛需+剛性性改善+彈彈性改善+投資戶型配比產品類型面積區間（㎡）套數比一居60-6520%小兩居85-9545%大兩居95-11025%三居120-14010%產品類型面積區間（㎡）套數比一居60-6510%小兩居85-9530%大兩居95-11040%三居120-14020%產品類型面積區間（㎡）套數比小兩居85-9515%大兩居95-11030%三居120-14040%四居160-18015%比例構成40%50%10%30%15%30%25%20%40%40%剛需+剛性性改善+彈彈性改善建筑風格景觀園林戶型建議配套設施交通路線車位配比A6產品建建議功能間設計計要點建議議樓型進深不不宜過大，，控制在18m以下下；起居室的面面寬視戶型型面積而定定，最小不不能小于3.6m；；主臥室的面面寬亦應視視戶型面積積而定，最最小不能小小于3.3m；保證主要功功能房間的的朝向和采采光；保證每一戶戶額附加值值設計，強強調宜居社社區的特征征；立面設計利利用平面退退臺的錯落落性，降低低樓高的壓壓迫感，更更好的呼應應整體社區區的氛圍。。產品建議建筑風格景觀園林戶型建議配套設施交通路線車位配比A6產品建建議戶型設計建建議120平三三室1.全明設設計，戶型型規整，戶戶型通透；；2.雙衛衛生間設計計3.建議升升級配置：：主臥室帶帶衣帽間動靜分區95平兩室室1.全明設設計，戶型型規整；2.生活空空間和起居居空間完全全分離；3.主臥帶帶生活陽臺臺南北通透，，強調舒適適度。大面積衛生生間宜居類型產產品注重舒舒適度的打打造產品建議建筑風格景觀園林戶型建議配套設施交通路線車位配比A6產品建建議精裝修建議議精裝修成本本可計入開開發成本，，合理規避避土地增值值稅，同時時實現溢價價統一裝修提提升項目品品質，減少少二次裝修修污染，放放大項目的的價值精裝修部分分可以納入入總房款貸貸款，節省省業主時間間，降低購購房門檻實現“三贏贏”精裝利好“精裝交房房”實施動動因2002年年7月國家家建設部發發布的《商品住宅宅裝修一次次到位實施施導則》及配套的《商品住宅宅裝修一次次到位材料料、部品技技術要點》》。2005年年建設部住住宅產業化化促進中心心提出，大中城市的的毛坯房應應在6年之之內消滅；；中新生態城城內項目按按照規劃要要求，作為為生態住宅宅，生態城所有有樓盤都將將實施精裝裝修，并成為天天津“綠色色建筑”示示范區。政府導向產品建議建筑風格景觀園林戶型建議配套設施交通路線車位配比A6產品建建議天津津市市場場上上““暢暢銷銷精精裝裝項項目目””類類別別：：一、、實現現溢溢價價型型：：采購購成成本本控控制制，，獲獲取取額額外外利利潤潤以““富富力力體體系系””為為代代表表的的項項目目，，如如：：富力力灣灣、、富富力力桃桃園園、、富富力力津津門門湖湖、、富富力力城城、…………二、、高性性價價比比型型：：降低低置置業業門門檻檻，，促促進進資資金金回回籠籠以““萬萬科科體體系系””為為代代表表的的項項目目，，如如：：萬科科盈盈潤潤園園、、萬萬科科魅魅力力之之城城、…………三、、價價值值放放大大型型：：提升升項項目目形形象象，，加加強強核核心心競競爭爭以““價價值值標標桿桿””和和““生生態態住住宅宅””為為代代表表的的項項目目。。如如：：仁恒恒海海河河廣廣場場、、遠遠洋洋萬萬和和城城、、季季景景華華庭庭…………精裝裝標標準準：：1000-2000元元/㎡㎡精裝標準準：800-1000元/㎡㎡精裝標準準：2000-4000元/㎡A方案本項目首首期入市市產品做做精裝修修，目標標是：降降低置業業門檻，，促進資資金回籠籠，加速速區域和和社區的的成熟！！產品建議議B方案本項目中中后期入入市產品品做精裝裝修，目目標是：：提升項項目整體體品質，，呼應A6高價價值資源源入市，，