我國BT模式存在的問題及解決思路摘要：目前，我國以BＴ模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，遇到以下問題和困境，如：回購出現(xiàn)問題；項目前期周期太長，手續(xù)繁瑣，雙方資源消耗嚴重，且成功率很低；工程價款(回購款)在項目交付后出現(xiàn)爭議等。而國內(nèi)外也有許多成功案例，如中國水電武清新城BT項目的運作成功及等給我們提供了許多寶貴經(jīng)驗。關(guān)鍵詞：BT模式，武清，問題，回購款。采用BT模式建設(shè)的項目，政府將項目的融資和建設(shè)的特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方；項目投資方是依法注冊的國有建筑企業(yè)或民營企業(yè)；銀行或其他金融機構(gòu)根據(jù)項目的未來收益情況為項目提供融資貸款。政府根據(jù)當?shù)厣鐣徒?jīng)濟發(fā)展的需要，對建設(shè)進行項目立項，進行項目建議書編制、委托相關(guān)技術(shù)單位進行可行性研究和編制可行性研究報告、籌劃報批等的前期準備工作，政府部門委托下屬公司或咨詢中介公司對項目進行BT招標；與經(jīng)過評標選擇出來的中標人(投資方)簽訂BT投資合同；然后，中標人(投資方)組建BT項目公司，項目公司在項目建設(shè)期代表政府行使業(yè)主職能，負責項目的投融資、建設(shè)期間的管理，并承擔建設(shè)期間的風險。當項目建成竣工后，按照BT合同，投資方將完工的項目移交給政府。政府按約定總價(或完工后評估總價)分期償還投資方的融資和建設(shè)費用。政府及管理部門在BT投資全過程中行使監(jiān)管、指導職能，保證BT投資項目的順利融資、建成、移交

。BT模式的房地產(chǎn)開發(fā)在國外已經(jīng)日趨成熟，而在我國BT模式尚處在嘗試階段，存在著種種問題和風險。一是，回購出現(xiàn)問題，即項目移交后政府沒有按照合同約定按期、足額支付工程價款，這是最嚴重的。二是，項目前期周期太長，手續(xù)繁瑣，雙方資源消耗嚴重，且成功率很低。三是，工程價款(回購款)在項目交付后出現(xiàn)爭議。隨著BT模式在中國的逐漸發(fā)展，我國也出現(xiàn)了許多成功的案例，如：中國水電武清新城BT項目。天津市武清區(qū)位于天津西北部，地處京津兩市之間，距離北京71公里，距天津市區(qū)25公里，武清開發(fā)區(qū)是1991年12月經(jīng)國務院批準準設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。地處京津發(fā)展主軸的中間核心位置，區(qū)域優(yōu)勢明顯，有利于大型項目的建設(shè)，有利于BT模式的開發(fā)。天津市政府對中國水電資金、業(yè)績及品牌等綜合實力很認可。中國水電與天津市政府也建立了良好的關(guān)系。2009年7月30日，中國水電房地產(chǎn)公司董事長夏進，路橋公司董事長湯明與天津市武清區(qū)政府草簽了武清“新城開發(fā)”BT項目《投資合作合同》《投資建設(shè)合同》。該項目主要內(nèi)容是完成武清開發(fā)區(qū)35.5平方公里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和130萬平方米的回遷安置房建設(shè)，總投資80億，是當年最大的單筆BT項目合同。2009年10月10日，中國水電武清BT項目前期工作正式組建并進駐天津；2009年10月12日武清BT項目市政工程破土動工。同樣的由于BT模式自身的風險性，武清BT模式的開發(fā)也不例外。但是，中國水電集團在分析風險后制定了相關(guān)策略并嚴格實施，取得了很好地效果。一是：讓不該發(fā)生的不發(fā)生。在武清項目決策過程中，水電路橋公司組織專家團隊對項目進行了前期考察，開展以風險控制為重點的可行性研究，在項目可編制過程中，合理把控公司的融資能力，降低超自身能力投資帶來的風險，防范資金鏈斷裂。合理預計未來現(xiàn)金流量，對項目凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等指標進行嚴格測算，并進行壓力測試，保證項目的各項指標達到要求。形成項目分析報告提交公司投資評審委員會進行論證。評委會對項目的論證周密細致，特別對項目的合規(guī)性和地方政府的履約保證措施重點關(guān)注。要求水電路橋公司與地方政府進一步溝通落實，獲得合法擔保。之后提交集團策略，經(jīng)總經(jīng)理辦公會研究，董事會審批以后，項目才能開始是執(zhí)行實施。經(jīng)過層層把關(guān)，使得各種風險因素得到層層揭示，對風險防控措施得到落實，為風險控制奠定堅實的基礎(chǔ)。二是：超前謀劃回購款工作。項目公司領(lǐng)導班子從武清項目建設(shè)伊始，就深刻認識到回購款回收工作的重要性和艱巨性。領(lǐng)導班子在確定現(xiàn)場施工工作順利進行的同時，著手回購款工作。一是加強高層對接，始終保持與地方政府的融洽關(guān)系，二是抓好建設(shè)工作，確保按期履約，為回購款回收創(chuàng)造有利條件。三是做好過程審計和過程確認，及時做好回購款金額的確認，為回購款回收提供合理依據(jù)。四是合理利用一切有利條件和機會，加大回購款回收力度。五是開拓思路，創(chuàng)新回購款回收方式。三是：管理創(chuàng)新。包括管理模式創(chuàng)新、融資創(chuàng)新、合同管理與審計創(chuàng)新。四是：發(fā)揮集團優(yōu)勢。包括集團領(lǐng)導大力支持、項目班子共頻共振確保實施、充分發(fā)揮內(nèi)部聯(lián)合作戰(zhàn)優(yōu)勢、加大項目綜合管控力度等。由于采取了一系列的防范措施，企業(yè)取得了良好的收益。截至2012年12月31日，項目公司完成投資39.815億元，2012年12月26日，項目公司收到信托公司5億元資金，從而不僅足額收回了2010年度合同約定的16.82億元回收款，提前收回了2011年回收款2.1億元，參與施工的幾個工程局也收到了良好的收益。給城市BT模式開創(chuàng)了典范。由于BT模式存在種種風險，我建議BT項目擔保在主要依靠地方政府財政安排的同時，需要積極尋求其他合法市場主體的資產(chǎn)和連帶擔保。一、完全依靠地方政府信譽和經(jīng)濟實力的BT類投資項目，應重點關(guān)注當?shù)卣斦块T出具的中長期支付計劃、回購計劃，或同級人大通過的決議文件。二、爭取地方政府直接提專項基金作為回購款來源。三、積極尋求地方資金實力強的企業(yè)資產(chǎn)擔保或者地方金融機構(gòu)的股權(quán)擔保增加回購來源。四、重點關(guān)注財政部門、國土部門以土地出讓收益作為回購