2022年房地產估價師之估價原理與方法題庫完整版附答案【B卷】第一部分單選題(50題)1、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產的報酬率為10%，目前該承租人權益價值為（）萬元。

A.39.48

B.40.67

C.41.81

D.46.84

【答案】：B

2、估價上的折舊注重的是（）。

A.原始取得價值的減價調整

B.原始取得價值的攤銷與回收

C.重置價值的攤銷與回收

D.價值的減價調整

【答案】：D

3、下列（）不是估價假設的作用。

A.規避估價風險

B.保護估價報告使用者

C.保護估價機構和估價師

D.保護估價機構的管理者

【答案】：D

4、某人承租了一商業房地產，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產在3年租期內的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權益價值為（）萬元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58

【答案】：A

5、對于經濟可行性檢驗時，只有預測未來的收入現值（）支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。

A.小于等于

B.大于等于

C.等于

D.無法確定

【答案】：B

6、三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務是（）。

A.在建工程抵押估價業務

B.公司上市估價

C.該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務

D.司法鑒定估價

【答案】：A

7、待開發的土地一般不適用（）來估價。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設開發法

【答案】：C

8、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為()元/m2。

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242

【答案】：B

9、距離是衡量房地產區位優劣最常見、最簡單的指標，其中相對科學的距離指標是（）。

A.空間直線距離

B.交通線路距離

C.交通時間距離

D.經濟距離

【答案】：D

10、當新房地產的價值減去將現有房地產改變為新房地產的必要支出及應得利潤小于現有房地產的價值時，應以（）為前提進行估價。

A.維持現狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發

【答案】：A

11、某人承租了一商業房地產，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產在3年租期內的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權益價值為（）萬元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58

【答案】：A

12、房地產估價機構的法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作（）年以上的房地產估價師。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】：C

13、在具體的一個房地產估價項目中，價值時點究竟是現在還是過去或者未來，是由（）決定的。

A.估價委托人

B.估價方法

C.注冊房地產估價師

D.估價目的

【答案】：D

14、為了防范房地產信貸風險，要求評估的房地產抵押價值為（）。

A.快速變現價值

B.謹慎價值

C.在用價值

D.殘余價值

【答案】：B

15、下列估價工作中，宜首先進行的是（）。

A.制訂估價作業方案

B.實地查勘估價對象

C.確定估價結果

D.撰寫估價報告

【答案】：A

16、利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數據，選用相應的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是（）。

A.市場提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法

【答案】：A

17、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現率，是與利率和內部收益率（）的比率。

A.同價值

B.同收益

C.同性質

D.同類型

【答案】：C

18、在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的（）進行移動平均。

A.平均速度

B.周期長度

C.經濟壽命

D.剩余經濟壽命

【答案】：B

19、投資者評估的房地產的投資價值（）該房地產的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠實現的基本條件。

A.小于

B.大于

C.小于或等于

D.大于或等于

【答案】：D

20、如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。

A.剩余物現象

B.地租現象

C.高工資現象

D.純粹的剩余物現象

【答案】：B

21、一般地說，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格______；相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格______。（）

A.下降；下降

B.下降；上升

C.上升；下降

D.上升；上升

【答案】：C

22、假設開發法具體可為房地產投資者提供的數值不包括（）。

A.測算房地產開發中可能的最高費用

B.測算房地產開發項目的實際利潤

C.測算房地產開發項目的預期利潤

D.測算待開發房地產的最高價格

【答案】：B

23、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續建設期應為（）年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5

【答案】：D

24、在采用市場法估價時也可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。

A.市場案例

B.交易實例

C.交易預期值

D.市場預期值

【答案】：B

25、在具體的一個房地產估價項目中，價值時點究竟是現在還是過去或者未來，是由（）決定的。

A.估價委托人

B.估價方法

C.注冊房地產估價師

D.估價目的

【答案】：D

26、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。

A.2011

B.2021

C.29

D.2030

【答案】：B

27、某可比實例的成交價格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。

A.3000

B.2895.73

C.2985.71

D.2960.80

【答案】：B

28、關于明確估價目的的說法，正確的是（）。

A.估價目的由價值類型決定

B.估價目的根據估價師的經驗確定

C.估價目的由委托人的估價需要決定

D.估價目的根據估價對象和價值時點綜合確定

【答案】：C

29、某宗已抵押的收益性房地產，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地產的年凈收益為（）萬元。

A.485

B.490

C.585

D.590

【答案】：D

30、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。

A.應價

B.評估價

C.成交價

D.起拍價

【答案】：B

31、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現問題時的治法

A.小腸泌別清濁

B.肺的宣發

C.脾胃運化

D.腎的蒸化

【答案】：A

32、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】：B

33、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于

A.喜則氣緩

B.驚則氣亂

C.悲則氣消

D.恐則氣下

【答案】：A

34、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。

A.土地面積

B.地質條件

C.土地位置

D.土地形狀

【答案】：D

35、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50

【答案】：C

36、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。

A.指數修勻法

B.平均增減量法

C.平均發展速度法

D.二次拋物線趨勢法

【答案】：C

37、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。

A.甲大于乙

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.難以判斷

【答案】：C

38、政府因公共利益的需要征用、征收企業房屋，給予的補償不包括（）。

A.使用上的補償

B.被征用房地產損毀后的價值的補償

C.被征用房地產損毀前后的價值之差

D.因征收房屋造成的企業停產停業損失的補償

【答案】：B

39、采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例（）為基準確定交易情況修正系數。

A.成交價格

B.賬面價格

C.正常價格

D.期望價格

【答案】：C

40、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。

A.區分實際成本和客觀成本

B.正確估計正常花費和實際花費

C.同時考慮升值與貶值因素

D.考慮功能折舊

【答案】：A

41、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.06

【答案】：D

42、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設想出估價對象各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。

A.法律上是否允許、技術上是否可能、財務上是否可行、價值是否最大化

B.技術上是否可能、財務上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許

C.財務上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許、技術上是否可能

D.法律上是否允許、財務上是否可行、價值是否最大化、技術上是否可能

【答案】：A

43、房地產的()對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。

A.權益和區位

B.權益

C.實物和權益

D.區位

【答案】：D

44、某宗房地產2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

【答案】：B

45、某類房地產一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.02%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產的報酬率為()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%

【答案】：C

46、下列不屬于導致建筑物外部折舊的因素是（）。

A.交通擁擠

B.建筑技術提高

C.城市規劃改變

D.自然環境惡化

【答案】：B

47、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致

A.“脫衛”病

B.“脫營”病

C.“失精”病

D.“氣郁”病

【答案】：B

48、在評估投資價值時，折現率是（）。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

【答案】：D

49、工料測量法的優點是詳細、準確，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價。

A.研究價值

B.保存價值

C.重大經濟價值

D.歷史價值

【答案】：D

50、房地產價格是由房地產的（）和需求這兩種相反的力量共同作用的結果。

A.供求

B.價格

C.供給

D.市場

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價格。

A.市場法

B.成本法

C.假設開發法

D.基準地價修正法

E.長期趨勢法

【答案】：ABD

2、下列房地產中，通常適用比較法估價的有（）。

A.標準廠房

B.行政辦公室

C.寫字樓

D.房地產開發用地

E.在建工程

【答案】：ACD

3、下列法律法規和標準中，應作為同有土地上房屋征收估價依據的有（）。

A.《中華人民共和國物權法》

B.《中華人民共和國城市房地產管理法》

C.《國有土地上房屋征收評估辦法》

D.《房地產估價規范》

E.《中華人民共和國擔保法》

【答案】：ABCD

4、下列關于假設開發法的表述中，正確的有（）。

A.假設開發法用于房地產開發項目分析時，是站在特定投資者的立場上

B.運用假設開發法可測算待開發房地產項目的最高價格.預期利潤和最高費用

C.有規劃條件但規劃條件尚不明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價

D.假設開發法中，開發完成后的價值可以用成本法測算

E.假設開發法也稱為剩余法

【答案】：ABC

5、下列（）是按承重構件劃分的建筑物結構類型。

A.鋼結構

B.鋼筋混凝土結構

C.塑料結構

D.磚木結構

E.磚混結構

【答案】：ABD

6、房地產估價原則可分為三個層次，即()。

A.基本原則

B.客觀原則

C.特殊性原則

D.普適性原則E適宜性原則

【答案】：ACD

7、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于()。

A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)

B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)

【答案】：ACD

8、一份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）

A.估價師聲明

B.估價假設和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術報告

E.估價結果報告

【答案】：ABD

9、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的（）。

A.客觀收益

B.實際收益

C.有形收益

D.無形收益

E.潛在收益

【答案】：ABCD

10、下列房地產中，難以采用市場法估價的有（）

A.房地產開發用地

B.學校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房

【答案】：BC

11、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內的有（）。

A.二次裝修時所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調系統

E.擺放在室內的沙發

【答案】：CD

12、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本而不是實際成本

B.應該采用實際成本而不是客觀成本

C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整

【答案】：ACD

13、以下（）因素會減弱房地產變現能力。

A.通用性差

B.房地產市場繁榮

C.價值大

D.獨立使用性好

E.房地產具有分割轉讓性

【答案】：AC

14、下列關于指數修勻法的說法中，正確的有（）。

A.指數修勻法是以本期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法

B.指數修勻法是以上一期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法

C.計算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預測值；Vi＋1為第i＋1期的預測值；a為修勻常數，0≤a≤1）

D.運用指數修勻法進行預測的關鍵，是確定修勻常數的值

E.指數修勻法是計算得出實際值的一種方法

【答案】：ACD

15、一份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）。

A.估價師聲明

B.估價假設和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術報告

E.估價結果報告

【答案】：ABD

16、下列對房地產價值和價格的關系，表述正確的有（）。

A.價值是價格的外在表現，圍繞著價格上下波動

B.價值是物的真實所值，是內在的、客觀的和相對穩定的

C.價格是實際發生的、已經完成并可以觀察到的事實

D.在實際運用中一般通過外表的價格來推測內在的價值

E.房地產估價的本質是評估房地產的價值而不是價格

【答案】：BCD

17、城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結構

C.容積率

D.土地使用權來源

E.土地用途

【答案】：AC

18、關于假設開發法中求取開發完成后的房地產價值的說法，正確的有（）。

A.開發完成后的價值是未來開發完成后的房地產狀況所對應的價值

B.未來開發完成后的房地產狀況不能包含動產.權利

C.評估投資價值時，未來開發完成后的房地產價值有時要考慮無形收益

D.對于自營的房地產，不宜運用收益法求取開發完成后的房地產價值

E.可以運用成本法求取開發完成后的房地產價值

【答案】：AC

19、房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值評估業務，還經常從事（）。

A.房地產價值分配業務

B.房地產價值減損評估業務

C.房地產價值提升評估業務

D.房地產代售業務

E.房地產咨詢業務

【答案】：ABC

20、不得抵押的房地產范圍包括（）。

A.私人診所

B.公共福利事業的房地產

C.依法公告列入征收范圍的房地產

D.被依法查封.扣留.監管或者以其他形式限制的房地產

E.空置2年的房地產

【答案】：BCD

21、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。

A.當前該類房地產價格水平較高

B.該類房地產的開發成本上升

C.該類房地產的開發技術水平提高

D.預期該類房地產價格會上漲

E.該類房地產未來持有成本增加

【答案】：AC

22、收集交易實例及相關參考資料的途徑主要有（）。

A.走訪房地產交易當事人

B.訪問房地產經紀機構和房地產經紀人員

C.查閱政府和有關部門的房地產價格資料

D.根據分析和經驗得出客觀資料

E.同行之間相互提供

【答案】：ABC

23、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產稅

D.企業（個人）所得稅

E.房屋保險費

【答案】：BD

24、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

25、對于同一房地產，關于開發利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率

【答案】：BD

26、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規避估價風險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

27、應用路線價法需要進行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

【答案】：AB

28、比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

29、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

30、評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有（）。

A.收益期應為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應為合同租金減去運營費用

D.凈收益應為市場租金減去運營費用

E.凈收益應為市場租金減去合同租金

【答案】：A

31、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產投資信托基金估價

【答案】：BC

32、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

33、下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環境景觀

D.土地開發程度

E.房屋完損等級

【答案】：AD

34、下列房地產估價活動中，不符合職業道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助

C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】：ACD

35、【2013年真題】下列估價師的行為中，不符合估價規范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認為自己的專業能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作

【答案】：ABD

36、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱

C.在建工程比現房的變現能力弱

D.熟地通常比毛地的變現能力弱

E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱

【答案】：ABC

37、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權益狀況的有（）。

A.租賃期限

B.地役權的設立

C.建筑結構

D.維護情況

E.物業管理

【答案】：AB

38、【2013年真題】下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

39、在假設開發法的靜態分析法中，應計利息的項目有（）。

A.待開發房地產的價值

B.后續建設成本

C.后續管理費用

D.后續銷售稅費

E.待開發房地產取得稅費

【答案】：ABC

40、凈收益每年不變的報酬資本化法公式除了可以直接測算價格外，還可用于（）。

A.不同期限的房地產價格之間的轉換

B.資本化率的求取

C.比較法中因期限不同進行的價格調整

D.比較不同期限房地產價格的高低

E.假設開發法中開發完成后的房地產價格的求取

【答案】：ACD

41、關于假設開發法中求取開發完成后的房地產價值的說法，正確的有（）。

A.開發完成后的價值是未來開發完成后的房地產狀況所對應的價值

B.未來開發完成后的房地產狀況不能包含動產.權利

C.評估投資價值時，未來開發完成后的房地產價值有時要考慮無形收益

D.對于自營的房地產，不宜運用收益法求取開發完成后的房地產價值

E.可以運用成本法求取開發完成后的房地產價值

【答案】：AC

42、關于建筑物物質折舊的可修復費用的說法，正確的有（）。

A.采用最合理修復方案進行修復發生的必要費用

B.修復到新的或相當于新的狀況的必要費用

C.大于修復后所能帶來房地產增加額的費用

D.小于或者等于修復后所能帶來房地產增加額的費用

E.包括長壽命項目發生的修復費用，不包括短壽命項目發生的修復費用

【答案】：ABD

43、根據求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數調整法

【答案】：AD

44、關于假設開發估價中開發經營期的說法，正確的有（）。

A.開發經營期的起點是假設取得估價對象的日期

B.開發經營期的終點是未來開發完成后的房地產經營結束的日期

C.建造期的起點是價值時點，終點是未來開發完成后的房地產竣工之日

D.銷售期是自開始銷售房地產之日起至將其售出之日止的時間

E.經營期的起點是未來開發完成后的房地產竣工之日

【答案】：ABD

45、下列選項中，屬于影響房地產價格的經濟因素的有（）。

A.經濟發展

B.居民收入

C.利率

D.匯率

E.城市化

【答案】：ABCD

46、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

47、下列估價師的行為中，不符合估價規范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認為自己的專業能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作

【答案】：ABD

48、估價人員平常就應留意收集估價所需的有關資料，在估價時更應如此。估價所需的資料主要包括（）。

A.對房地產價格有普遍影響的資料

B.對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

C.同類房地產交易、成本、收益等資料

D.反映估價對象狀況的資料

E.本地區各種類型房地產的價格變化資料

【答案】：ABCD

49、市場狀況調整的方法有（）。

A.定基價格指數法

B.環比價格指數法

C.價格變動率法

D.直接比較調整

E.間接比較調整

【答案】：ABC

50、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權出讓金、土地收益等。（）是需要補地價的主要情形。

A.出讓土地使用權期滿后續期

B.建設用地使用權出讓之后變更容積率

C.轉讓、出租、抵押土地使用權的房地產

D.改變原土地使用權出讓時規定的用途

E.拍賣土地使用權

【答案】：ABD

第三部分大題(50題)1、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

【答案】：AC

2、房地產需要專業估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

3、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

4、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

5、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

6、在傳統方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

7、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

8、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

9、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

10、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

11、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。

【答案】：

12、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

13、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環境和景觀

D.建筑規模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

14、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

15、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

16、關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式不是最高最佳利用

E.經濟學上的

【答案】：BD

17、假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括選取最佳的（）。

A.區位

B.用途

C.檔次

D.周圍環境

E.建筑規模

【答案】：BC

18、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

19、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

20、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

21、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

22、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調整E求取比準價格

【答案】：ABC

23、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環境和景觀

D.建筑規模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

24、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

【答案】：AC

25、對于商業房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

26、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

27、下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

28、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當地房地產市場狀況

【答案】：AD

29、影響工業房地產價格的區位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

30、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

31、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現金流量

E.稅后現金流量

【答案】：ABC

32、房地產需要專業估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

33、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現金流量

E.稅后現金流量

【答案】：ABC

34、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

35、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經濟行為

C.適當的期間完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

36、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

37、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業務

B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提

【答案】：ABD

38、當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。下列屬于采用平均發展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的

B.各期持續上升或持續下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續上升或持續下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

39、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

40、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發貸款

C.開征房地產持有環節的稅收

D.減免房地產持有環節的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

41、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：