****公司今后發展的思路和設想為了加快****的調整轉型，使****盡快走上質量效益型的路子，實現內涵式發展，在李處長的帶領下，我通過對西安部分****和吳忠市第三****進行了調研，對******現行項目管理的優勢及不足進行了總結分析，通過吸取其他****項目管理上一些好的做法和經驗，結合******的實際情況，試圖提出******今后發展的思路，請領導參考。一、公司現狀****于2000年7月5日在西安經濟技術開發區工商局注冊成立，是具有房屋建筑工程施工總承包二級資質的施工總承包企業。（一）資質等級具有房屋建筑工程施工總承包二級資質，機電設備安裝工程專業承包和化工石油設備管道安裝工程專業承包二級資質，金屬門窗工程專業承包、地基與基礎工程專業承包和鋼結構工程專業承包三級資質，房地產開發三級資質；建造師證書9個、一級2個、二級7個，項目經理部八大員上崗證17個，員工其他執業資格證書78個。（二）營業范匚（二）營業范匚=1包括房地產開發、房屋建筑工程施工，機械設備安裝，室內外裝飾、裝潢，土石方挖掘運輸、石油管道鋪設，機械加工與維修，防腐防水工程施工，金屬構件、門窗的生產，水電暖安裝。（三）人員及組織機構公司現有管理人員工總量為50人，其中合同化員工9人，合同制員工18人，社會化用工23人；具有房地產及建筑施工主體專業的人員12人，占總人數的24%；大專以上文化程度的員工30人，占總人數的60%。公司機關設3部1室，預算部、工程部、經營財務部和綜合辦公室；基層共有5個單位：建筑項目部、安裝項目部、采供部、設備管理部和銀川項目部。）大型設備機具****現有大型建筑施工機具16臺，其中塔吊4臺，施工電梯5臺，門式施工升降機5臺，靜力壓樁機2臺；2臺華夏塔吊年底報廢，5臺龍門架陳舊老化嚴重，其余設備完好；用于室外系統安裝工程的各類設備機具齊全。公司有車輛14臺，其中客貨兩用車1臺、皮卡車4臺、越野車3臺、小臥車6臺；5臺車車況較好（其中4臺車給第二第三項目組配屬），其他車輛均不同程度的存在車況差、油耗大、維修費用高的狀況。（五）主要經營業務及吞吐能力公司的主要經營業務為房屋****施工總承包、水電暖安裝、小區室外系統配套；因樁基設備從今年年初開始租賃經營，靜力壓樁經營業務退出樁基市場。從2004年年初至今，****在小高層、高層房屋建筑工程、地輻熱采暖工程、小區室外系統配套工程的施工中積累了一定的管理經驗，形成了年承接10萬平米以下的小高層、高層房屋建筑工程及大型小區的地輻熱采暖及室外系統配套工程的施工能力；公司的小區熱力管道敷設工程的施工能力得到了****多個項目組的認可，公司也是油田內部唯一能獨立自主承擔小高層、高層房屋建筑工程施工的獨立法人公司。（六）現項目管理運作方式1、小區系統配套工程公司抽調現有人員組成項目經理部，對系統配套工程進行管理，管理費用按實計入工程成本。土建工程部分與法人公司之間實行項目分包，公司收取管理費或者收取定額利潤。安裝工程部分，若主材是甲方認質認價公司采購，公司實行自行組建施工隊伍進行施工管理；如果主材由甲方供應，公司與法人公司之間實行安裝工程項目分包，公司收取管理費或者定額利潤。2、地輻熱采暖工程公司抽調現有管理人員組建項目部對工程項目進行管理，管理費用按實計入工程成本。公司按“元/平米施工面積”與勞務公司之間對工程實行勞務分包，項目部對工程質量、安全進度及材料的計劃、采購、供應進行協調管控。3、小高層和高層建筑工程公司招聘項目經理、項目經理組建項目經理班子，對項目進行管理，項目經理班子的管理費用按照“元/平方米建筑面積”進行總額核死，不隨工程工期的提前和滯后進行調整。項目的土建部分，主體結構和建筑兩個分部按照“元/平米建筑面積〃綜合勞務費的形式，分別與勞務公司之間進行綜合勞務分包；建筑防水工程，甲方不供料的按照“元平米施工面積”工程費與施工單位之間進行項目專業分包，甲方供料的按照“元/平米施工面積”勞務費與施工單位之間進行勞務分包；土方工程與施工單位之間進行項目分包。安裝工程，電氣部分由公司自行組建的安裝隊伍完成，水暖部分按照“元/平米建筑面積〃綜合勞務費與法人公司之間進行勞務分包。（七）現行經營模式下的經營效果2008年以來，公司對工程項目進行了單項工程成本核算，2009年7月份引入了“建筑施工企業成本核算控制系統〃軟件，對單項工程的數據實現了采用計算機核算系統核算，實現了對工程成本數據的快速有效分析。從2009年的經營成果及相關項目的結算情況來看，湖濱花園車庫單項工程盈利水平8.6%，興盛園22號、23號樓單項工程盈利水平6.4%，興盛園地輻熱單項工程盈利水平10.6%，興隆園地輻熱采暖單項工程盈利水平30%；涇渭苑熱網改造單項目工程盈利水平15.76%興隆園地下車庫室內安裝單項工程:主材甲供）盈利8%。從上述數據來看，****的大部分工程項目已經實現了盈利，且項目利潤產出率較高。（八）目前生產經營工作存在的主要問題1、2010年，****大部分專業技術人員，被陸續抽調到5工作，工程部的人員被全部抽空，新補充的大學生施工現場實踐經驗不足，公司的專業技術力量受到了很大的削弱。2、采供部近兩年通過完善材料流通和管理環節的程序和制度，通過認真履行責任，對提高單向工程的盈利水平起到了積極的作用，但在材料計劃的編制與執行上，預算部與采供部之間的工作銜接不緊密，材料的量、價控制落實不準確。3、預算部在鋼筋等大型材料的數量預算及控制上，與施工現場結合不緊密；比如，預算人員要將鋼筋預算量與鋼筋放樣數量進行對比，并在鋼筋綁扎后及時到施工現場進行鋼筋查驗，等等4、公司的標準化管理體系還未全面建立起來；如施工現場的質量、安全、進度和成本的考核檢查評比標準，公司施工現場標準化管理的VI視覺識別系統。5、對于房屋建筑工程來說，公司安裝項目部和建筑項目部在施工現場的生產上配合不緊密，影響整體生產工作，需要進行調整。6、激勵約束機制尚不完善，影響崗位責任制的全面落實，并降低了員工的工作績效；比如，部門主任與一般員工的獎金標準一致，基層員工與機關員工的獎金一致，成本節約與不節約無對應的獎罰機制。7、****和施工行業大部分施工單位一樣，存在施工現場腳手架管控不好，成本費用控制不好的現象。二、制約****發展的主要因素及對策運行到今天，公司形成了一定數額的經營虧空，公司盈利能力低、不良債權較多、債權清理難度大；因此，項目虧損和不良債權的持續存在和形成，這是制約****發展的關鍵問題。項目虧損解決不了，公司就不能盈利，也就不能進行市場擴張；只有采取收縮規模，盡快從自身分析查找好原因，改變經營方式，消滅項目虧損，才能從源頭夯實****存在的基礎。不良債權的形成，使公司的盈利收益大打折扣，從而降低了股東投資回報的預期；只有加強對不良債權的清理力度，并立即對現有市場進行分析，進行新的市場定位，完善和強化落實債權催收的措施和責任，才能減少不良債權的形成，從而從源頭和過程兩個方面來強化公司發展的動力。三、****存在和發展的必要性心**是建筑施工企業，具有勞動密集型和規模效益型的特點，它并不具備房地產企業的高風險、高投資回報的特征，但是就從對社會大部分房地產企業的調研看出，80%的房地產企業由于看重g在房地產開發中的“調節〃作用，均下設了g°因此我認為，5作為******的成員企業，它的存在和發展，給心**提供了一個平臺，可以發揮兩個方面的調節作用：一是它可以發揮“蓄水池”的調節作用。******作為國有企業，其的合同制合同化的員工較多，在****商品房開發項目和代建項目較多的情況下，****可以從****抽調管理人員；在****商品房開發項目和代建項目較少的情況下，可以適當擴大****的經營規模，將5的富余人員在****進行安置。二是它可以對實現微利商品房開發利潤目標起到杠桿調節作用。心住宅項目作為心**第一個定向微利商品房開發項目，在實現社會效益的同時，不能忽視經濟效益，因為社會效益是****存在的必然、經濟效益是*心*發展的動力；鑒于該項目的開發成本和樓盤銷售價格受到政府和的雙重調控管理，在成本和銷售價格的話語權上，我們只是在成本控制上具有較大的主動權，因此該微利商品房的銷售利潤存在著很大的不確定性。但是****如果以總包單位的身份，全面參與該項目大部分工作量的總包施工管理，可以將該項目開發的一部分利潤以成本的形式轉移到****從而確保****在該定向微利商品房開發項目上的投資收益，同時也可以給**心提供較為充足的工程量市場。四、公司今后發展的總體設想（一）指導思想在消滅虧損項目、杜絕不良債權形成的前提下，提升公司總體盈利水平；在確保****員工的工資、獎金、福利待遇不低于****員工的前提下，公司實現員工隊伍穩定及合理的盈利目標并能向前發展；在質量、安全和穩定工作上不給心**添麻煩。（二）發展思路改進現有的生產經營運作方式，使公司的生產經營業務由自己組織項目部、自行組織施工型向分包管理型轉變，盡快使"*向項目管理型公司轉型，走質量效益型路子，實現經濟效益和社會效益雙豐收。（三）業務定位****今后的主要經營業務分為五大塊：房屋建筑工程施工、室內安裝及室外配套工程施工、分部分項工程及群體工程總承包、油田地面產能建設工程代結算。其中，房屋建筑工程施工具體指小高層、高層房屋建筑工程；室內安裝及室外系統配套工程主要指室內地輻熱工程、暖通通風工程，室外水、暖、電、氣和道路配套工程；分部分項工程及群體工程的總承包，主要指地基工程、室外配套工程和住宅及公建房屋建筑單位工程的總承包。****內部住宅小區建設工程市場，****獨立開發或代建的房地產市場，****合作開發的房地產市場，****地面產能建設工程市場。（五）市場開發原則按照有所為、有所不為的理念，心**今后市場開發的基本原則是：不以產值論經營規模、而以單項工程利潤產出率定項目。（六）機構編制公司機關設3部1室：工程部、預算部、經營財務部和綜合辦公室；綜合辦公室下設材料組和小車班；撤銷設備管理部和采供部，將采供部的業務劃歸材料組，將設備部的建筑工程設備管理業務劃歸工程部、將周轉材料管理業務劃歸綜合辦公室材料組、將車輛管理業務劃歸小車班。為便于對施工現場進行高效靈活的施工管理和工程項目獨立核算，撤銷原來按照專業劃分的建筑工程項目部、安裝工程項目部和樁基工程項目部；根據公司所承接的工程項目數量和規模，以排序方式，在基層適時組建第1、第2、第3等多個項目部，承擔工程項目的施工和管理職能；銀川項目部（原銀川分公司）在其工程結算和保修責任履行完畢后，清算注銷。（七）項目運營模式按照效益優先、安全第一、質量至上、費用可控、管理高效的原則，****對于西安和**的工程項目采取不同的運營模式。1、對利潤較高的地輻熱采暖工程，采取公司直接管理并施工的方式。2、對于高層小高層工程?？梢园凑諆煞N方式進行勞務承包，具體如下。第一種方式適合于工程所在地與公司所在地遠、管理半徑大的工程項目。這種承包方式是：按照安裝工程和土建工程的利潤率不同，可以將安裝工程和土建工程按照收取不同管理費用的方式，與具有施工企業資質的獨立法人公司進行（包工包料）分包。這種承包方式的好處是不論項目的實際利潤率的高低，但**可以等到合同約定的目標利潤。另一種方式是適合工程項目在公司所在地附近，便于直接管控。這種承包方式是：對安裝工程按照上述方式進行分包，對土建工程按照不包主材的方式進行勞務大包，****可以將其大型機械設備以租賃的方式出租給勞務公司收取租金；****對構成工程實體的主材量、價進行控制；這種運作方式的優點是在公司對材料數量及單價控制能力到位的情況下，可以獲得比第一種方法一更大的經濟效益，而且可以將公司的富裕人員工資在該項目中消化。3、油田地面產能建設工程和油維工程****年初在****各大采油廠負責辦理入網手續，公司不直接承攬工程項目和施工，只是對各施工單位已承接到的并完工決算的工程進行“代結算”，收取一定的管理費。****是房屋建筑工程施工二級總承包企業公司可以承擔12萬平米及以下的住宅小區或群體工程。****第二項目部在**開發的住宅小區項目，其室外配套工程、地基與基礎工程和單體住宅樓均可以由****進行總承包。住宅樓如果實行分批開發，****可以承接主要批次和區塊的施工總承包，除利潤較高的工程項目（如地輻熱工程）自行組織施工外，可以將其余的工程項目向有資質的獨立法人公司進行分包，****自行組建項目部對項目進行施工管理、不但與具體施工。（八）需要配套落實的幾項S點工作1、標準化建設工作（1）公司各項工作流程和制度的梳理及修訂工作要加緊進行，定期完成，確保各項生產經營工作有效安全受控。（2）組織編制公司管理人員“崗位說明書”，實現對員工的目標管理，為招聘錄用員工、對員工進行目標管理、對員工進行績效考核、制定薪酬政策、員工教育與培訓以及為員工晉升與開發提供依據，讓公司整體工作有計劃、管理有秩序。(3)制編制心**VI企業視覺形象識別手冊，主要統一和規范公司所有現場文明施工管理，其內容涵蓋管理人員的衣帽著裝、施工現場辦公用房、大門門頭及圍墻的造型、尺寸及裝飾內容、鋼筋棚的搭設、夕卜腳手架的搭設、上墻制度標牌及施工現場“七牌一圖”、現場標語格式、質量安全進度宣傳標語內容等等，全面提升司的外在形象。(4)建立健全5以“質量、安全、進度、成本管理〃為主要內容的基礎工作綜合檢查考核考評體系，讓階段性工作目標和階段性重點工作落到實處。2、落實人才引進和培訓工作，敞開員工內部流通渠道，提升管理層員工隊伍的執行力。(1)對公司現有員工(包括社會化員工)進行評價摸底，組織公司現有員工，進行項目管理“八大員”取證培訓，使公司管理層持證上崗率達到98%以上，既要滿足公司項目管理工作的需要，又要促進公司機關和基層之間管理人員的有序流動，同時為公司在**生產生活基地承擔群體工程的施工管理或承接大型工程的施工任務做好人員準備。(2)組織員工對公司各項管理制度和工作流程進行學習，強化員工的責任意識，提高員工的工作效率。3、按照ISO9001:2008質量管理體系的運行要求，認真落實合格供方的評價工作。建立合格的供貨商、勞務供方及分包商等分包(外包)服務供應商數據庫，讓資金實力雄厚、社會信譽良好、管理水平一流的供方為公司的生產經營活動服務。4、建立和完善公司材料和勞務采購、分包單位選拔的招標制度。一方面規范大宗材料和勞務的采購行為，另一方面可以在公司內部建立勞務采購、分包商選擇的競爭市場、降低勞務采購和項目分包費用。5、強化公司安全生產本質安全建設。對公司所有的大型機械設備定期進行安全性能檢測或鑒定，對陳舊老化嚴重、安全風險高、維修費用大、能耗高的大型工程機械設備及交通運輸車輛進行強制報廢處置。6、加強對工程質量重點環節的管理，以好質量取得好形象（1）編制5《施工過程成品保護方案》和《工程質量通病預防手冊》，并認真組織落實；（2）嚴格規范工程保修金支付審批程序，按照合同約定落實總、分包單位的保修責任，確保正常維保工作和強保工作的落實到位。五、關于****參與**項目開發建設意見（一）參與建設的總體思路在保證建設項目確定的建設標準和工程質量的前提下在保證工程造價投資的原則下，5以總包單位的身份，對**住宅開發建設項目總體或部分進行施工總承包，然后以總包單位的身份向各施工單位進行項目分包；5的塔吊、施工電梯等大型工程機械向分包單位進行出租；5在該項目上，徹底實現由過去組建項目部、自行組織施工的管理方式向只管理、不施工的項目管理型公司轉型。****在質量、安全、進度、等方面不給****添麻煩，確保項目開發實現預期目標。承包價款的確定及分包單位的選擇1、承包價款的確定按照審定的施工圖，按照分部分項工程設計的標準，在投資計劃部的總體指導下，與心**投資計劃部、****第二項目部共同參與工程項目的標的計算，最后以三方認可的工作量和取費計價依據作為承包價款的確定依據，對****進行項目總包。2、分包單位的選拔(1)分包單位應具備的條件具有同級別建筑施工企業資質的獨立法人企業，具有繳納一定比例的風險抵押金能力，具有多年承擔同類工程項目分包的施工管理經驗，履約能力好，社會信譽好。⑵分包單位的預選分包單位的預選采取兩種方式。一是由****先進行分包單位的考察海選后，將符合條件的分包單位報****主管****的領導審核后，最后報****第二項目部進行最后審查確定；二是****和****第二項目部共同對施工單位進行考察，確定分包單位。分包單位的確定分包單位的確定由以下兩種方式：如果****直接對分包簽訂合同并結算，則由****確定合理的總價下浮比例區間作為攔標價，采取公開招標或者議標的方式組織分包單位進行投標，確定最終的分包人；如果****第二項目組與分包人、****之間簽訂三方合同，并且5第二項目部直接對分包人進行結算，則由****第二項目部確定合理的總價下浮比例區間作為攔標價，采取公開招標或者議標的方式組織分包單位進行投標，確定最終的分包人。（三）總分包管理模式1、經營模式可以采取兩種模式運行。模式一：合法的分包單位向****繳納一定數額的履約保證金，****與分包單位之間簽訂分包協議，按照工程項目的總價向****上繳管理費，5負責與分包單位之間直接結算。模式二：合法的分包單位向****第二項目部繳納一定數額的投標履約保證金，并與5、****第二項目部三方之間，簽訂分包協議，協議明確分包單位按照工程項目的總價向****上繳一定比例的管理費。2、施工管理模式可以采取兩種方式。方式一與第一種經營模式對應。****組建總包管理部，對**住宅總包的工程項目進行總包管理，落實對工程質量、安全、進度、材料物資及施工現場總體協調、工程結算等管理組織協調責任，****第二項目部只對****履行建設單位職能。方式二與第二種經營模式對應。鑒于第二項目部管理人員少的實際情況，****機關的大部分預算、工程技術、質量安全、材料和資料管理人員可以充實到****第二建設項目部，雙向承擔起建設單位和總包單位的工作，****第二項目部可以考慮以總包管理費用的形式向****撥付這部分管理人員的費用，也可以考慮將這部分人員的工資納入**住宅開發的管理費用中進行核算；上述這種方式的最終目的是避免****重新招聘人員造成人力資源的浪費和工資總額的增加。1、****提出的上述參與**項目開發建設的模式是否可行，最終將要受到****對**項目施工發包模式的影響，建議****在確定**項目施工發包模式的時候，考慮并采納****提出的項目承包運行方式。2、在****項目經營管理方式得到徹底轉變之后，為了實現盈利并達到合理的預期盈利目標，****必須以取得足夠的工作量作為基礎，用足夠的工程毛利潤抵沖機關管理費用，才能超越盈虧平衡點進而實現盈利目標；為此請****在**住宅項目及其他項目上，給予****足夠的市場支持。3、**住宅項目作為****第一個定向微利商品房開發項目，該項目的成本和銷售價格受到****和地方政府的調控，項目的銷售利潤存在著很大的不確定性。建議在****以總包單位的身份全面參與該項目總包施工管理的前提下，****可以以總包管理費等費用形式，將該項目開發的一部分利潤以成本的形式轉移到****，從而維護****在該定向微利商品房開發項目上的最低投資收益全。4、由于**住宅項目的土方開挖工程利潤率較高，建議****在該土方工程的發包上，堅持****總包的原則，將地方組建的工貿公司納入****的總包管理；為了處理好企地關系，****第二項目組可以給地方工貿公司劃定土方開挖的施工范圍朔確其工作量市場，以保證工貿公司有活干，但是合同價格的談判及工程結算由****對地方工貿公司履行，****第二項目組只與****之間履行建設單位與施工單位的責任和義務。）目前承接的“項目開發前期工程的運行情況目前，****積極參與**住宅項目的開發建設工作，近期我們在第二項目部承接了**隴東佳苑一期樁基工程、部分土方開挖和現場辦公臨建工程的施工任務。其中，臨建工程已經完工，目前正在決算；樁基和土方工程正在進行施工。上述三項工程，****全部與法人公司之間簽訂合同，并約定按照工程總造價的百分比