30-/NUMPAGES30忻州市煙草專賣局勞動服務公司鑫澤苑物業服務中心中央空調治理制度一、中央空調運行治理在供暖、制冷季內對中央空調系統、機房24小時值守、系統監護及日常保養、運行數據的記錄。具體內容如下：1、檢查制冷劑液位和油位；2、檢查油槽、油加熱器和油溫；3、檢查和測試所有運行操縱和安全操縱功能；4、檢查啟動器的運行，檢查換熱站進出口運行情況；5、檢查水系統的運行情況（包括冷凍水泵、水流開關、冷卻水泵、冷卻塔、閥門等）；6、檢查調整微電腦操縱中心的設定值；7、啟動冷水機組，檢查整個系統的運行狀況，記錄機組運行參；8、依照運行記錄，分析處理機組問題；9、提供檢修保養報告；10、檢查冷水機組，調整安全操縱裝置；11、檢查操縱裝置的運行；12、檢查油位和制冷劑液位；13、檢查潤滑系統和回油系統；14、檢查電機和啟動器的運行.15、記錄運行狀態參數，分析確認機組運行正常，必要時進行機組檢修；16、記錄和報告要求的備件；17、檢查壓縮機-電機組件,完成預防性保養的各項任務：18、記錄電壓；19、用兆歐表測量和記錄電機繞阻的絕緣電阻；20、潤滑開式電機；21、檢查確認開式電機驅動裝置的定位；22、檢查聯軸器；23、檢查密封情況；24、檢查滑閥的運行情況，進行必要的調整；25、檢查壓縮機潤滑油系統的下列各項；26、依照需要更換潤滑油、油過濾器和干燥過濾器；27、檢查加熱器和恒溫器；28、檢查所有其它的潤滑油系統部件，包括油冷卻器、油過濾器和電磁閥等；29、檢查電機啟動器；30、執行診斷檢查程序；31、清潔接觸器或建議更換；32、檢查連接機構和所有接線端，并擰緊；33、檢查過負荷裝置；34、清潔油過濾器，如有必要更換油過濾器；35、空載運行啟動器（或在啟動前）；檢查狀態指示燈；36、檢查操縱面板；37、執行診斷檢查程序；38、檢查安全停機運行狀態；39、檢查所有接線端，并擰緊；40、檢查顯示數據的精度和設定值；41、檢查水流開關的操盡情況；42、依照運行記錄參數分析熱交換效果，建議水質處理；43、必要時拆卸端蓋，更換密封墊；44、進行泄漏檢查，找出泄漏處并進行修理；45、記錄視液鏡的狀態；46、檢查制冷循環，確認處于正常平衡狀態；二、中央空調維修治理空調設備及其系統是價值較為昂貴的資產，如何有效的發揮空調的作用，使其高效、安全、經濟的運行，其日常維護保養是必要的；定期的維護保養可排除故障隱患，減少事故，減少運行費用，延長設備的使用壽命，同時，保障正常的工作時序。

1、空調制冷系統：

①系統運行一段時刻因壓縮機的振動會引起鋼管接頭松動或焊縫的開裂，從而造成制冷劑和冷凍油的泄漏，輕微泄漏可引起制冷效果下降，低壓報警。嚴峻時則會使壓縮機得不到應有的冷卻和潤滑。最后造成壓縮機過熱，拉傷燒毀。

②空調壓縮機通過初期的磨合運行一段時刻后，由于機械運動部件之間的相互磨損，潤滑油中就會沉積下磨損的雜質，使潤滑油的潤滑效果下降，長期使用就會加劇運動部件的磨損或拉傷，直至壓縮機燒毀。

2、空調的風系統：

①風系統運行一段時刻后過濾網上就會聚積灰塵，增加空氣阻力，因而引起風量減小或堵死；風量減小會引起風機盤管效果不行，堵死后無任何效果，阻礙正常使用。尤其是風管機、變風量、組合式空調器還專門容易引起電機燒毀的嚴峻后果；

②風機盤管因初效過濾網對細小粉塵無法過濾下來，因此，粉塵穿過濾網后聚積在風機盤管的換熱器的翅片表面，由于換熱設備的翅片間距只有2-3mm，因此長期聚積后就會引起堵塞，造成效果下降，同時因灰塵的聚積引起傳熱下降，嚴峻時會引起上述現象。

3、電氣系統：

①空調長期運行后，由于電線、元器件發熱等緣故會引起接頭松動、脫落，造成接觸不良、缺相；

②交流接觸器、熱繼電器也會出現接觸不良、斷路等故障；

以上故障如不及時排除會導致壓縮機缺相或三相電流不平衡而被燒毀；

③水流開關、高低壓開關、安全閥等愛護裝置的失靈而引起的事故。4、空調水系統：①冷卻水系統由因此放開式系統，冷卻水通過冷卻塔是充分和空氣接觸，在被冷卻的同時也將空氣的大量塵埃等雜質被引入水系統中，沉積在冷卻塔、空調機組和管道里形成淤泥，降低循環水量，阻礙熱交換。

②系統投入使用后，因安裝時殘留在系統內的焊渣、鐵屑、泥土、油污等雜質也會聚積在系統里；焊渣、鐵屑等堅硬物質則會附著在換熱設備表面，阻礙換熱。

③冷卻水因和空氣接觸，在冷卻塔中和管道里會滋生藻類、細菌等微生物，其死后的尸體和淤泥、油污等雜物粘附在一起，附著在設備和管道上，阻礙循環水量及換熱，同時，微生物和沉積的產生，促使濃差腐蝕電池的形成及垢下腐蝕的產生，從而使金屬的腐蝕速度加劇。冷凍水系統也因經常采納自來水通過水箱換水補水，也會產生上述現象。

④冷卻水系統水溫較高，且均采納自來水，其Ca2+、Me2+離子受熱后形成碳酸鹽水垢，附著在熱設備和管道中，因水垢的導熱系數0.464~0.697W/M.K，碳鋼的導熱系數為46.4~52.2W/M.K，只有碳鋼的1%，降低換熱設備的傳熱效果，引起運行成本增加。空調效果，頻繁報警，電費增加；嚴峻則會引起管道和換熱設備堵塞，設備部件被腐蝕穿孔，造成機組部件損傷，縮短設備壽命，為用戶引來極大的損失。因此，定期水質檢測和化學清洗維保是必要的。

三、運行期間啟動前的預備和檢查治理

供冷季節運行前須進行下列各項檢查和預備，以確保機組可靠、安全和高效運行：

1、檢查制冷劑液位和油位；

2、檢查油槽、油加熱器和油溫；

3、檢查和測試所有運行操縱和安全操縱功能；

4、與操作人員一起溫習操作步驟，查看機組歷史記錄；

5、檢查啟動器的運行；

6、配合檢查水系統的運行情況（包括冷凍水泵、水流開關、冷卻水泵、冷卻塔、閥門等）；

7、檢查調整微電腦操縱中心的設定值；

8、啟動冷水機組，檢查整個系統的運行狀況，記錄機組運行參數；依照運行記錄，分析處理機組問題；

9、提供檢修保養報告。

四、運行期間檢查治理

機組運行期間，定期（每月）進行下列各項檢查，確保機組在整個供冷季節都運行高效，可靠：

1.檢查冷水機組，調整安全操縱裝置；

2、檢查操縱裝置的運行；

3、檢查油位和制冷劑液位；

4、檢查潤滑系統和回油系統；

5、檢查電機和啟動器的運行；

6、記錄運行狀態參數，分析確認機組運行正常，必要時進行機組檢修；

7、記錄和報告要求的備件。

保潔治理制度一、日常保潔范圍及保潔工作安排保潔職職員作時刻定為：上午：7：00—11：30下午（夏季）：14：00—18：00下午（冬季）：13：30—17：30具體時刻可依照實際情況做適當調整。辦公區部分：共12層辦公樓包括大廳、大會議室、視頻會議室、展廳、接待室、公共走廊、衛生間、步梯間、電梯間、地下室樓梯及公共走廊。（一）辦公樓公共區域：1、每日工作：首層大堂不限次數推塵，并保持地面無污漬、水漬、光潔明亮。抹凈大廳所有飾物一次，并全天候保持無手印無污漬。不限次數清潔石材墻壁面、柱面并全天候保持清潔。分上下區時掃凈各層樓梯、走廊地面、電梯兩次，并全天候保持清潔。清倒垃圾、抹凈垃圾桶。清理門口臺階、保持地面無雜物。每日六點以后更換電梯星期毯，并對換下的星期毯進行吸塵清潔。接待室每天全面清潔兩次，并全天候保持清潔。2、每周工作：抹凈、清潔樓梯間、樓梯、扶手兩次。全面完全清潔辦公區公共區域地面一次。全面完全清潔洗手間排風扇、墻壁、門、窗等及清除頑固污漬。不銹鋼部分用不銹鋼保養劑保養一次。清潔消防栓、消防箱一次。完全清潔電梯門一次。大會議室每周完全清潔一次，遇有會議時依照甲方安排及時清理。視頻會議室每周完全清潔一次，遇有會議時依照甲方安排及時清理。每周完全清潔展廳一次，遇有參觀時依照甲方安排及時清理。3、每月工作：所有金屬部分用專業的清潔劑擦亮一次。擦拭首層大堂內低位燈飾、低位飾品一次。所有拋光磚墻壁、柱子清潔一次。清理死角位和清除蟲、鼠、蜘蛛網一次。首層大堂門、玻璃完全清潔一次。公共區域玻璃（包括玻璃隔斷）完全清潔一次。全面清洗空調出風口一次。每季工作：室內照明燈具清潔一次。高檔木質家具上家私蠟保養一次。高檔皮質沙發上皮革保養劑一次。公共區域格柵燈高位燈飾清潔一次。（二）衛生間：每日工作：全面清潔兩次，并全天候保持整潔。地面的清潔，保持整潔。大小便器不限次數的清潔。衛生間洗手盆的清潔，保持整潔。衛生間鏡面、分水池的清潔并做消毒處理。隨時巡視清潔，保持衛生間的潔凈無異味。墻角、坐廁器的后側等死角無污漬、污垢。垃圾桶內的物品達到三分之二處傾倒到潔凈，不得溢出。每半小時噴空氣清新劑一次。每周工作：完全清潔衛生間墻面、隔斷一次。完全清潔衛生間大小便器一次。完全清潔衛生間洗手盆一次。完全清潔衛生間門、窗一次。完全清潔衛生間排風機一次。完全清潔衛生間紙簍一次。外圍部分：院內硬化地面（含宿舍區）、綠化區域，地下停車場、雨棚、大門外路沿以上衛生區、地下自行車棚。（不含物流中心工作區）（三）外圍：每日工作：全面清掃前后院一次，全天候維護前后院地面，保持整潔、無垃圾、無污漬。全面清掃門衛臺階一次，全天候維護門外臺階，保持整潔無垃圾、無污漬。門口光面花崗巖全天候維護，保持整潔、無垃圾、無污漬。各入口玻璃及落地玻璃不間斷清潔，保持玻璃清潔明亮。綠化區域固體垃圾的撿拾，并保持無塊狀固體垃圾。每周工作：完全沖洗門口地面一次。完全沖洗正門、后門外臺階一次。完全清洗門口地墊一次（指塑料塵毯）。完全清洗大廳低位墻壁一次。完全清潔大廳落地玻璃一次。注：如遇特大風、雨、雪天氣，可依照實際情況適當增加沖洗次數，并保持整潔。每月工作：清洗煙草公司標識墻一次。（四）地下停車場：每日工作：清掃停車場地面有效區域，并灑水一次。全天巡視，撿拾固體垃圾。每周工作：鋼制卷閘門完全清潔。每月工作：A區地下車庫雨棚沖洗。清洗時刻為每年的4月--10月。（五）地下自行車棚：每日工作：清掃自行車棚地面有效區域，并灑水一次。全體巡視，撿拾固體垃圾。擦拭車棚防盜門。（六）職工宿舍樓部分：單元公共通道、步梯間、電梯間。每日工作：電梯間、步梯間、單元通道地面每天全面清潔。地面全體巡視清潔。樓梯間扶手擦凈。電梯間地墊每天吸塵，并定時做清洗。每周工作：防火門、排煙口及消防栓完全清潔。完全清潔電梯門一次。完全清潔單元門一次。外墻部分：辦公樓外墻花崗巖、玻璃幕、鋁板的清潔、單身職工宿舍樓南墻玻璃。外墻清洗依照要求安排一年兩次。辦公樓清洗時刻為：4月和11月；職工宿舍樓南墻玻璃清洗時刻為：4月和12月15日前電梯治理制度一、電梯工治理制度 1、每單元2人，分早（8：00-20：00）、晚（20：00-第二天8：00）兩班，實行24小時全天候值班制度。2、負責電梯的規范操作，保證廂內潔凈、明亮、無塵埃。嚴禁超重物品載入電梯；3、出現運行故障后，第一時刻通知維修人員及時到達現場進行維修；4、電梯治理員負責對電梯機房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實施安全教育，使他們樹立安全第一的思想，熟知電梯設備的安全操作規程和乘梯安全規則。

5、為了確保電梯的安全運行，司梯人員必須持證上崗。6、保證電梯正常運行，提高服務質量，防止發生事故。

7、要求司機堅持正常出勤，不得擅離崗位。

8、電梯不帶病運行、不超載運行。

9、操作時不吸煙、不閑談等。

10、每次開啟廳門進入轎箱內，必須作試運行，確定正常時才能載人。11、電梯運行中發生故障，立即按停止按鈕和警鈴。并及時要求修理。12、遇停電時，電梯未平層禁止乘客打開轎箱門，并及時聯系外援。13、制定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌，懸掛于乘客通過的顯眼位置。敬告乘梯人員安全使用電梯的常識。乘梯須知應做到言簡意賅。警示牌要顯而易見。14、工作完畢時，應將電梯停在基站并切斷，關好廳門。忻州市煙草公司職工宿舍治理制度為提高職工的生活水平，保障寬敞職工的身心健康，減少疾病，以保證正常的生活、工作秩序，特制定本制度。1、鑫澤苑住宅小區13層為公司職工單身宿舍。公推總樓長1人，負責各層宿舍的協調與上傳下達；每層公推樓長1人，負責本層宿舍的治理和協調；宿舍每室住8人，公推室長1人，負責本室有關治理事務。總樓長、各層樓長、室長任期均為一年。每年底總樓長組織推選出下一任人選，報物業中心和公司辦公室。2、職員宿舍樓內一切設施屬公司所有，愛護宿舍內一切公物設施，損壞者照價賠償。職員必須由正門進入，不得攀爬陽臺、翻越窗戶。未經總樓長許可，任何人不得把東西搬離宿舍樓。3、每位職員配置床位一個，職員必須按照統一編號使用各自的床、臥具等，不得私自隨意調換或多占。4、房間所住的職員必須負責室內衛生的清潔，實行輪流值日制度。每日應將當值人員姓名寫在室內或室外指定的寫字板上。5、室內衛生要求：地面每日清掃、水洗一次，保持地面清潔光亮；室內日常用具潔凈整齊有序；床底無雜物，一望到底；墻面無浮塵；玻璃隨臟隨擦，保持窗明框凈；被褥潔凈整潔。6、不準往窗外丟雜物，衛生間要經常洗刷，垃圾要倒入指定垃圾桶，不準將暫放在門口、樓道。7、宿舍內不得存放任何危險物品和有礙衛生的物品。8、職員自己財物自己保管，任何人未經主人同意不得擅自動用他人物品。室內不準張貼帶色情的畫片、圖像、放黃色錄像帶，不準在墻上亂釘、亂寫亂劃。。9、職員所分配鎖匙只準本人使用，不得私配或轉借同宿舍職員以外的任何人，放假時職員要把自己的東西交托他人看管，以免丟失。10、嚴禁在宿舍樓賭博，嫖娼、酗酒、偷竊及有傷風化的其它行為。11、不準吵架、打架、斗毆。嚴禁在宿舍范圍內搞封建迷信和違法亂紀活動。12、自覺節約用水、用電，做到水龍頭有開有關，人離房間要關燈。禁止使用電爐、電飯鍋，不準私自拉接電線。13、職員宿舍的水、暖、電路出現故障，應及時報告物業中心修理，否則發生事故由該房職員負責。14、所有探視職員的親屬，必須報該層樓長批準后，方能進入宿舍，探訪時刻：8：00時至23：00時。15、親屬留宿須并登記并報本層樓長，留宿期間發生異常事件，相關責任不能明確時，由被探視職員負責。16、外出職員須在23：00時前回到宿舍。17、嚴格遵守作息時刻，宿舍嚴禁放高聲喇叭，不準打麻將、打撲克、酗酒及大聲喧嘩。18、自覺保持宿舍安靜，晚上23：00時后停止一切娛樂活動。19、物業中心以及各樓長將定期或不定期檢查宿舍衛生、電路及留宿情況，發覺違章報公司辦公室按公司相關規定處罰。20、團結一致，互諒互讓，互勉互助，取長補短。21、關于違反本制度的職員，經勸止、批判、教育不改的，應及時報物業中心和公司辦公室，公司有權按照有關規定作出處理。住宅室內裝飾裝修治理制度一、總則（一）為加強鑫澤苑小區住宅室內裝飾裝修建筑活動的治理，保證裝飾裝修期間建筑物結構和使用安全，維護小區公共安全和公眾利益，依照有關法律、法規，制定本方法。（二）本方法所稱住宅室內裝飾裝修工程，是指本小區全部集資人員（以下簡稱業主）領取鑰匙后，對住宅室內進行裝飾裝修的建筑活動。（三）本小區住宅室內裝飾裝修工程，采納自裝方式，是指業主自行或者托付他人對自己合法的房屋進行室內裝飾裝修處理的工程建設行為。（四）本小區住宅室內裝飾裝修工程，必須保證建筑物結構和使用安全，符合工程建設強制性標準。（五）本小區住宅室內裝飾裝修工程的治理監督，由忻州市煙草公司鑫澤苑小區住宅室內裝飾裝修治理監督領導組負責。（六）凡在本小區從事住宅室內裝飾裝修建筑活動的，業主和施工人員必須自覺遵守本方法。二、裝飾裝修規定（七）依據建設部2002年5月1日公布實施的《住宅室內裝飾裝修治理方法》和《家庭居室裝飾裝修治理暫行規定》（試行），凡在本小區從事住宅室內裝飾裝修建筑活動的，堅決禁止下列七種行為：1、隨意改變房屋主體和承重結構；2、在外墻上開窗、門或擴大原有門窗尺寸，拆除鏈接陽臺門窗的墻體；3、鋪貼1厘米以上石材、在室內砌墻等增加樓地面荷載；4、破壞廚房、廁所的地面防水層和拆改水、暖、天然氣管道設施，未穿管就直接埋設或改線（強、弱電）；5、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；6、損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；7、其他阻礙建筑物結構和使用安全的行為。（八）不準在懸挑樓梯和電梯的承重墻上挖壁打洞；不準在樓面基層上鑿槽安裝各類管道；不準各類防盜或保安門、窗、柵等安裝超出外墻立面；不準改變外立面格局；（九）業主和裝飾裝修施工人員不準高空拋物，更不準拋垃圾和利用下水管道排棄廢物。（十）業主和裝飾裝修施工人員不準侵占公共空間；不準在公共部位（包括門廳、樓梯、廊道、電梯等）堆放建筑裝飾裝修材料等物品；不得損害公共設施和墻面。三、裝飾裝修要求（十一）業主不得拒絕和阻礙治理監督領導組依據《治理方法》和《治理協議》的約定，對住宅室內裝飾裝修建筑活動的監督檢查。（十二）為確保小區的安全，裝飾裝修施工人員未經批準一律不準在小區內留宿，須住宿者，請業主到治理監督領導組辦理手續，并按規定到當地派出所辦理暫住證。（十三）業主和裝飾裝修施工人員必須服從電梯工作人員的治理，不得超負荷、超體積強行運載。（十四）運輸裝飾裝修建筑材料等物品的車輛，進入小區后，業主必須做到即停、即卸、即走、即運，將材料卸在指定的位置，并盡快搬運到住宅內。（十五）業主和裝飾裝修施工人員，必須按要求將建筑垃圾（各種廢棄物）進行裝袋處理，分不在每天的中午12時和下午的6時，運送到樓前院內指定的位置堆放。（十六）住宅空調必須安裝在指定的位置（設計空調板），不準變更安裝位置，不準在外墻立面安裝壁掛太陽能。（十七）改動衛生間、廚房間防水層的，必須按照標準，制定施工方案，進行防水處理，并做閉水試驗。（十八）業主和裝飾裝修施工人員，必須嚴格遵守施工安全操作規程，按照規定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業，保證作業人員和周圍住宅及財產的安全。（十九）禁止業主和裝飾裝修施工人員在公共部位私接、亂接水暖電，杜絕偷電、偷水行為。（二十）禁止業主和裝飾裝修施工人員占用、使用地下室。（二十一）業主對住宅室內進行裝飾裝修施工前，應當告知鄰里。（二十二）裝飾裝修施工期限：從交鑰匙起，必須在三個月內完成泥水工程；六個月內完成整體住宅室內裝飾裝修工程。裝飾裝修施工時刻：每天上午8：00至晚上21：00，晚間21：00時至次日上午8：00時，不得從事敲、鑿、鋸、鉆產生嚴峻噪聲的施工。四、裝飾裝修申報（二十三）業主在住宅室內裝飾裝修工程開工前，必須向治理監督領導組進行申報、登記、備案。（二十四）申報登記應當提交下列證件及資料：1、結算集資房款收據；2、業主身份證件；3、裝飾裝修施工人員的花名、身份證件及一寸證件照二張；4、裝飾裝修工程的實施內容；5、裝飾裝修工程的實施期限。（二十五）治理監督領導組依據業主的申報登記資料，在兩個工作日內與業主簽訂《忻州市煙草公司鑫澤苑小區住宅室內裝飾裝修治理協議》，辦理《忻州市煙草公司鑫澤苑小區住宅室內裝飾裝修施工許可證》和《鑫澤苑小區住宅室內裝飾裝修施工人員臨時出入證》，否則不予辦理。五、裝飾裝修驗收（二十六）住宅室內裝飾裝修工程竣工后，由業主退還《鑫澤苑小區住宅室內裝飾裝修施工人員臨時出入證》。（二十七）治理監督領導組按照《治理方法》，進行現場檢查、驗收。對違反法律、法規和《治理方法》的，要求業主和裝飾裝修施工人員必須及時糾正，并將檢查情況記錄存檔。六、裝飾裝修監督（二十八）治理監督領導組依據《治理方法》和《治理協議》，實施服務、治理、監督。（二十九）治理監督領導組依照業主裝飾裝修施工的進展情況，對涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程項目的，每天許多于二次現場巡視和檢查；其它裝修項目的，每天許多于一次的現場巡視和檢查。發覺違規行為，應及時采取勸阻、警告或發出書面整改通知等措施，直至禁止裝飾裝修施工人員進入鑫澤苑小區。七、裝飾裝修安全治理（三十）“安全第一，預防為主”。按照“誰主管，誰負責”的原則。誰的住宅，誰負責。（三十一）裝飾裝修施工期間，業主和裝飾裝修施工人員要做好防火防盜工作，貴重物品盡可能存放在安全地點。八、裝飾裝修責任（三十二）因在住宅室內裝飾裝修施工過程中，造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水、停電、物品毀壞等，由業主負責修復和賠償；屬于裝飾裝修施工人員責任的，也由業主負責。（三十三）業主擅自拆改水、暖、氣管道和其它設施造成損失的，由業主負責賠償。（三十四）因在公共部位私接、亂接水暖電和偷水、偷電的，由此引發的后果和事故，一切由業主負責。（三十五）業主在住宅室內裝飾裝修施工過程中，侵占公共空間，對公共設施和墻