-12-13目錄第一部分調研結論……………………21.1會所的設置及注重要素……………21.2樓盤配套與銷售的關系……………31.3配套類型與目標市場的關系………41.4配套設施與主題或賣點的關系………6第二部分商業配套建議方案……………82.1會所……………82.2住宅商業配套設施…………………9第三部分項目概述………103.1調查對象…………103.2調查方式和時刻……………………103.3調查內容…………10第四部分重點樓盤住宅商業及會所功能的分布狀況介紹………124.1.天河區…………124.1.1美林海岸花園4.1.24.1.3新城海濱花園4.1.4金碧華府4.2海珠區……………194.2.1中海名都4.2.2珠江帝景4.2.3光大花園4.2.4金碧花園4.3番禺區………274.3.14.3.24.3.3南國奧林匹克花園第一部分調研結論依照本次調查的結果，我們能夠明確軟件配套是建立樓盤差異化優勢的重要途徑之一，我們嘗試結合房地產市場的進展，對調研樣本樓盤配套的結論做出一定的歸納：會所設置及注重要素；配套設施與目標市場的關系；配套設施與主題或賣點的關系；配套設施與銷售的關系。會所的設置及注重要素此次共調查了10個樓盤的配套情況，會所的建筑面積參差不齊，小型的只有幾百平米，而大型的則有幾萬平米。會所面積的差異要緊由進展商前期規劃、會所在樓盤中發揮的功能以及整個樓盤的建筑面積等因素所決定的。通常來講，關于大型的樓盤，進展商依照配套的考慮會將會所設為幾個，或建一個比較大的會所。從購房者的角度來看，與會所面積的大小那個因素比較，購房者最為關注的是會所的建筑裝修風格和差不多配置。因為：建筑風格、裝修特色是否與樓盤定位相匹配，會所對樓盤的陪襯是否相得益彰，品位檔次是否能吸引或感動消費者會對購房者的購買決定產生一定的阻礙。更重要的是，購買者還會觀看會所的建筑風格特色是否與自我感受的身份地位相稱。假如會所建筑設計風格上與樓盤、目標市場的自我定位能夠取得一致，那么樓盤的品牌價值將會得到提升，因此進展商往往通過建立配套的差異性來爭取目標顧客。以光大花園為例，其銷售主體是那些首次置業、月供價鈔票適中的工薪人士，與此相應，其會所裝修風格以歐式現代有用主義為格調，強調有用、簡樸和清新的風格。而以豪宅為自我標榜的珠江帝景的會所風格為“歐洲古典建筑風格”，宏偉高大的歐洲古羅馬柱梁襯托出其氣概，皇家城堡式尖頂、獨特的外立面均顯示建筑的標志性和點睛之筆，設施豪華，充分體現業主的身份和地位。如此的設計、裝修能與樓盤品牌產生共鳴，彰顯住戶尊貴且深黯生活品味的個人身份。本此調查顯示，會所差不多提供以運動為主、娛樂休閑為輔的設施，一般會有：乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室、健身房、兒童娛樂場、桑拿、商務中心、網球場、室內恒溫游泳池、中西餐廳等設施。而不同的會所則可能依照顧客群的需要或特征，相應提供一些專門的設施。樓盤配套與銷售的關系近兩年，廣州房地產市場上不同層次的新盤如雨后春筍般涌現，尤其表現在某些典型地段，顯示出廣州地產市場一派紅火。但實際上，由于樓盤被大量的推向市場，房產供給增加的速度比消費需求增加速度要快得多，因此房產價格穩中趨降，有的地段樓盤“暗降”嚴峻，甚至打起價格戰。例如，濱江東地段一帶的樓盤因其地段、賣點的相似性，(差不多賣的差不多上臨江豪宅的概念)，價格戰屢屢發生。珠江新城樓盤的售賣也存在專門大的相似性，賣點多集中為“中央商務區、以后進展的核心地段”等等。為幸免直接的價格戰，提供完善且有特色的小區配套以爭取目標客源是開發商的慣常策略。樓盤的配套已逐漸被開發商們確認為是樓盤的一種增值服務。開發商重視樓盤的配套，認為配套是整個產品包裝中的重要一環，與產品的銷售直接掛鉤。配套設施的工程進度與熱點效應和拉動銷售節奏的關系樓盤的工程進度與產品宣傳及銷售節奏是緊密相聯、息息相關的，開發商利用工程的進展來營造一種熱烈的氣氛,制造一種熱點效應,吸引消費者前來購買,并利用人為造成的氛圍、銷售的節奏來促使消費者盡快購買,給外界一種樓盤日趨完善,價格有上漲的趨勢的形象，從而引發市場的關注。隨著競爭的激烈,進展商越來越重視環境、景觀、園林及商業、教育等配套設施，往往在樓盤建成完工之前，把以上配套先建好，讓消費者看到感受到以后生活的真實，從而促進銷售。配套設施與公關活動場所、銷售場所的關系配套設施中公關活動場所及銷售場所是必不可少的,如廣場、園林、泳池、售樓部之類的活動場所、銷售場所通常是在樓盤建好之前先做好,同時裝修好。公關活動場所為看樓者提供一個悠閑輕松的環境增加樓盤的吸引力，同時為宣傳活動提供場所；銷售場所則是存在于樓盤銷售的全過程，為銷售服務提供場地,使消費者在輕松的環境中做出購買決定。隨著產品的個性化進展，樓盤的公關活動場所的美化和銷售場所的裝修和裝飾將為大多數的進展商所重視，因而現場的包裝越來越具有藝術化和人性化，并成為衡量進展商服務意識強弱的指標之一，也是消費者對進展商所承諾的以后配套設施的可信度的衡量指標。配套設施與環境及建筑的相互推動對銷售的作用樓盤的賣點往往不只一個，假如單是一個環境、配套或建筑賣點對消費者的吸引力不夠，三方相互配合則會為樓盤形成更多賣點支持，使樓盤宣傳推廣更有力。樓盤賣點越多，對銷售的推動越大，同時配套、環境、建筑能夠滿足消費者不同層面的需求，讓其購買行為更堅決、迅速。因此各有特色的三方面的緊密結合，將對銷售產生極大的推動力。配套設施對產品差異性的支撐及對銷售的推動現在的房地產市場進入個性化、差異化時代，每個樓盤都力圖做得獨特新穎、與眾不同，從樓盤本身產品質素來講，除建筑風格、園林規劃外，小區的配套設施的全面化、規模化、智能化、差異化的深度將對銷售造成極大的阻礙，小區的配套設施在滿足業主的差不多需求后，其獨特的創新點，與眾不同的功能會滿足業主更高層次的需求。這不僅是挖掘出一個新的市場，同時還會讓消費者更樂意購買該項目樓盤，樓盤配套的差異化可讓消費者發覺自己的潛在需求，更促進了銷售。1.3配套類型與目標市場的關系為了促進銷售，進展商挖空心思提供全面和合種各樣新穎的配套給業主。星河灣提供直到凌晨兩點交通車接送住客往返市區和星河灣。為了增加樓盤的附加值，進展商都依照目標市場的需求，盡可能提供全面和完善的配套給顧客。由于顧客對住宅的功能需求更為具體，樓盤配套能夠概括為四種類型：生活便利型配套生活便利型配套是滿足業主的必須的配套設施，業主作為樓盤的購買者又是此配套的使用者，它直接阻礙業主的日常差不多生活。它只是解決業主日常的生活購物等方面的差不多消費，不受業主工作地點、生活方式等方面阻礙，但與其家庭成員構成及年齡有關，如家庭成員中老人或兒童較多，則對以上配套的依靠性更大，更需要此類配套的齊全完善。此類配套包括超市、銀行、快餐店等提供生活便利的配套設施。這種類型的配套作為樓盤差不多設施是所有樓盤都附帶的。在調查中，有樓盤在生活配套方面務求做得全面、細致的例子。如光大花園，生活配套就有面包屋、精品店、洗衣店、農貿超市、茶廳、網吧、花店、超市、美容屋、影視廳、零售文具店、五金店、家電專賣、房屋租賃、嬰兒托管等，以雙職工為要緊市場的特點要求他們必須將配套做得比不人更出色。休閑享受型配套休閑享受型配套是為目標客戶定做的，要緊是滿足個性化方面的需求，業主是購買者和使用者，因而此類配套設施與目標客戶的年齡、工作方式及地點、家庭成員構成有一定的關系，目標客戶的喜好直接決定了配套設施的內容。娛樂享受型設施要緊是為目標顧客度身定做的一些設施，能滿足住戶追求高境地享受的個性化需求。例如，為迎合目標顧客的需要，越來越多的樓盤(特不是豪宅)設置了高爾夫練習場、高爾夫球場等設施。又如，番禺祈福新村針對部分購房者要緊以是一家三口度假之用，特設了“親子農莊”，能夠讓飽受喧囂的都市人盡情享受野外勞作的樂趣。因此，配套要作得有特色必須以目標市場需要為依歸。教育配套教育配套是教育產業與房地產業嫁接的結合點，業主作為購買者并不是使用者，是為了其子女成長提供一個良好的環境，因此教育配套質量的高低直接決定目標客戶特不是子女年齡較小的客戶興趣的大小。現在的父母都想為子女的成長制造一個良好環境，對以后看得較重，此類配套設施已日顯重要，但并非不可或缺，消費者對樓盤辦學的信心依舊不足，“教育是政府的事”的觀念在人們心中印象深刻，因此人們在選擇購房時候雖不把該類配套放在第一位置，但也是較重要的因素之一。教育配套是現今房產銷售的一個新賣點。結婚用房是一塊越來越大的蛋糕，而且在廣州那個以私人購房為主的房產市場中所占的份額越來越明顯。故此，開方商在教育配套方面的設置不遺余力，各種各樣的教育配套層出不窮。開始幼兒園、與名校合辦中小學、建立光纖遠程教學等等。因此，我們在設計凱旋新世界的配套時有必要重視教育設施對銷售所產生的作用。健康休閑型配套健康休閑型配套既是體現目標客戶個性化方面又是目標客戶健康生活的必備配套，它與目標客戶的年齡喜好，有直接關系，目標客戶在購買樓房時會因個人喜好而決定是否購買，其家庭成員的年齡、構成將間接阻礙其決定，如家庭成員中有與其相同愛好或該配套中有滿足其需求的部份，目標客戶將堅決購買。住宅的健康休閑配套是在滿足了首要的居家功能之后能滿足住戶健康休閑享受的個性化需求，在個性化設施配套中規模大的住宅則占有專門大的優勢，其配套比較齊全，規模小的樓盤因所受的限制較多，在這一方面往往是欠缺的。要真正配置好物業的休閑功能需依照定位層次的需要作好小區或片區的整體規劃。1.4配套設施與主題或賣點的關系第二部分商業配套建議方案依照凱旋新世界的自身特點，及針對凱旋新世界的建設用地布局及所處地域——珠江新城的目前現狀，提出針對該項目的方案，建議會所及住宅商業內容如下：2.1會所會所分布設置：依照四個不同分空間及首層架空空間劃分為動靜分離、居商分離、集中與泛會所分離的不同空間，分設商務主題會所、健身運動主題會所、文化娛樂主題會所、女士、兒童、老人主題會所、便利消費泛會所（首層架空與環境相融合，體現隨意、方便、優雅）。1、設置原則：概念新穎，且與樓盤地段及定位相稱，以國際化為主題；功能齊全且有切合目標市場需要的會所，項目設置有效的擊中目標購買者既要休閑娛樂又能促進自身進展的心理需求；各主題會所相互輝映，主題會所突出主題定位，泛會因此生活概念為主。2、主題會所經營內容：（1）主題會所：位置在都市廣場，突出國際化、開放、全面主題。（2）會所名稱及內容◆會所名稱：國際商務聯誼會所（暫定）

經營內容：國際商務會務中心、國際網絡商務中心（提供電子商務、最新科技資訊等網絡服務）、大型露天酒吧等。◆會所名稱：國際健身運動會所

經營內容：引進國際健身新概念，提出針對人體健身的科學方法，并定期舉辦培訓班，經營內容有保齡球、桑拿蒸浴、露天泳池、室內恒溫泳池、舞蹈室、鋼琴室、健身房等內容的青青年活動中心、兒童活動中心、女士活動中心、老人活動中心、醫療保健中心等。◆會所名稱：國際文化娛樂會所

經營內容：引進世界各地的特色文化，讓消費者享受到世界各地的風情文化，并提供各種娛樂設施，經營內容有圖書中心、娛樂游戲中心、世界風情食府、國際風情娛樂中心、中西餐廳、KTV包房、酒吧等。3、經營模式：對外經營，對內憑業主卡優惠。4、建立凱旋新世界會員制度，并制定會員卡——廣州卡。（二）泛會所設置原則：作為主題會所的補充；以便利消費、陶冶性情、促進進展、娛樂休閑性質的賣點為主；2、經營內容：鋼琴吧、陶藝吧、畫室、手工藝室等。3、經營方式：免費或低收費。2.2住宅商業配套設施（一）設置原則：配套齊全，種類多，所有的日常生活購物能在小區內解決。種類多，位置集中在都市廣場及各區會所附近（二）經營內容及種類：1、生活配套：超市、菜市場、洗衣店、布藝店、家電、服裝店、飾品店、書店等。2、市政配套：郵局、銀行、住戶巴士站等。娛樂餐飲：網吧、餐廳、咖啡館、兒童娛樂園等。（三）運營方式：出租經營或聯營（四）建立廣州凱旋新世界商業聯盟、持卡者可獲刷卡消費及優惠。第三部分項目概述3.1調查對象本次調查研究要緊圍繞廣州的住宅小區的會所及商業配套進行，調查重點是廣州具有代表性的住宅小區，包括以下方面：會所的經營服務內容會所的面積商業配套的性質、數量及規模小區內的園林、教育、醫療、交通等其他生活配套這次調查要緊以小區會所及商業配套為主，要緊有美林海岸花園、珠江帝景、中海名都、金碧花園、光大花園、星河灣、南國奧林匹克花園、華南新城、新城海濱花園、南國花園等具有代表性的樓盤。3.2調查方式和時刻1、調查方式：采納對每一個住宅區會所服務內容、經營方式、商業配套的種類、數量及規模進行統計，并對之進行分析比較，為凱旋新世界廣場提供市場參考。2、調查時刻：調查進程開始結束實地數據采集11月9日11月20日數據統計處理11月21日11月26日分析報告11月27日11月30日3.3調查內容通過本次對住宅商業的調查，詳細了解掌握廣州市住宅小區，特不是比較成功的樓盤住宅商業狀況與會所功能及經營方式，從而確定住宅商業配套及會所功能在房地產銷售中的作用，為立即進行的凱旋新世界住宅商業配套的定位和設計有理性的基礎及數據支持。調查內容有以下二方面：I住宅小區的商業配套的分布及會所功能的特點1、住宅區的商業類型及性質特點2、住宅區的商鋪面積、規模及位置特點II住宅區商業布局及會所功能在銷售中的作用1、住宅商業規模、種類、會所功能與人群消費的關系。2、商業規模、種類、會所功能在房地產銷售中的作用。第四部分重點樓盤住宅商業及會所功能的分布狀況本部分，我們對本次樓盤商業配套及會所調查的分布情形作詳細介紹。（另在本章節后附有對以下各樓盤概況的統計表，以便參閱）4.1天河區4.1樓盤概況規模由50棟多層及小高層住宅組成建筑/綠化面積300000m2,綠化率33園林大型水景園林社區；4萬㎡的園林設計了40多個景點；戶型面積1房1廳，2房1廳，2房2廳，3房，4房以上；要緊賣點要緊客戶群天河白領階層銷售狀況首期推出單位銷售率達到70%均價m2物業治理公司進展商自管（廣州美林基業房地產開發有限公司）治理費1.2元/m2㎡會所會所面積及位置：會所位于美林海岸花園小區西北入口、美林廣場后，人工河道側的醒目位置，占地約700㎡，高三層。建筑特色：歐洲現代建筑風格，紅黃色坡頂，大幅高廳落地玻璃，具有現代氣息。經營功能：經營服務功能包括西餐廳、桌球、乒乓球、閱覽室、健身房、桑拿等。經營特色：不對外營業，業主憑住戶卡享受優惠。商業配套美林海岸花園商業配套內容包括零售店、干洗店、超市等其他商鋪，小區樓盤首層為商鋪，高層地下層為車庫。商鋪位置在住宅樓的底層，面積比較小，大部分面積在150～250㎡，其他少數商場面積較大。商業配套種類較少，以滿足生活為目的的便利店為主，目前該項目規劃中沒有大型購物中心，僅以滿足業主的差不多生活為前提。其他配套教育配套包括小學、幼兒園，位于小區東南區較獨立的一區。園林景觀有三個庭園、六處水景，園林以水景為主。其他配套有網球場、籃球場、高爾夫練習場、泳池、住戶巴士車站等。配套設施工程狀況：首期樓盤年底交樓，小學要延遲幾年，其他配套正建設中。 配套設施與項目主題及賣點的關系評價4.一、樓盤概況規模2棟低層，12棟高層組成；園林3萬m戶型面積3房，4房，5房以上；要緊賣點要緊客戶群私營企業老總，天河北高級經理層銷售狀況7層以下銷售率為40%，17層以上銷售率為20%均價7500元/m2㎡物業治理公司進展商自管（廣州瑞華房地產開發有限公司）治理費1.5元/m2㎡二、會所會所規模：建筑面積15000平方米，獨立六層，以運動、動感、美食、健康、商務、以后等六大內容為主題，全方位滿足業主的生活需求，露天會所與室內會所相連，可稱得上"廣州第一會所"。建筑特色：藍色屋頂，入口歐式立柱，豪華氣派，歐式雕花立柱，體現建筑的獨特氣質和風格。3、經營服務內容：2001年12月落成。運動：室外自然景觀泳池、中庭緩跑徑、戶外健身區、網球場、老人健康天地。動感：一層、二層——動感數碼影院、壁球室、室內恒溫泳池、健身美容中心、體育品店、乒乓球室、桌球室、羽毛球室、機動游藝中心、網絡酒吧、射箭室、擊劍室。美食：三層——世紀風味村、大型中餐廳、西式酒廊。健康和以后：四層——保健中心（軀體檢測中心、老年康體中心）、棋藝室、陶藝室、展覽室、家政學習室、大型圖書館、閱覽室、興趣活動中心。商務：五、六層——可視會議廳、電子辦公室、名豪天下商務特區。經營方式：對內經營，憑業主卡消費。三、商業配套南國花園商業配套內容包括：大型超市（2001年12月落成）布藝、購物中心、醫院、家私、五金、裝飾材料、家電等商鋪。位于臨街樓房1—2層，面積：200—500平方米不等。商業種類以布藝、家私、五金、裝飾材料、家電等居多，該項目的商業設施設在鄰街住宅1-2層，且商鋪面積較大，約200-500平方米四、其他配套教育配套：小區內學校包括：南國中英文實驗幼兒園、南國藝術實驗小學、中英文實驗中學，構建"南國精英教育系統"，為住戶子女營造良好的教育、成長環境。智能化設施：智能家居系統：樓宇自控治理系統、自動抄表收費、自動化監控、煤氣泄露自動報警、緊急呼叫、紅外線自動防盜系統。網絡生活系統：EWORK——SOHO功能，ESTOCK——股票證券即時交易系統，EPLAY——網上游戲，ETALK——視像通話或IP電話，HOMENET——家居內聯，網上咨詢購物3、景觀園林：3000平方米榕蔭廣場、大型泳池、雕塑等。4、交通配套：小區住戶巴士及公交大巴車，每棟住宅樓下有地下車庫。五、配套設施與本項目主題及主賣點的關系評價南國花園作為廣州CBD的一個大盤，以其規模大、配套齊全、環境優美而暢銷廣州樓市，其賣點要緊是宣傳其齊全的生活配套、完善的教育設施、先進的智能系統及江景、園林等環境優勢，小區內的會所及商業設施的布局和功能則真實體現小區配套功能設施的齊全，這在珠江新城整體市政配套設施不全的情況下極具誘惑力，因而受到市場的追捧。南國花園的配套設施真正滿足了業主的生活需求，超大型會所不以豪華為主，而以功能齊全著稱，其商業配套更是從生活方面入手，讓業主的生活更真實，因此作為小區的配套有力地輔助了小區的主題賣點，成為其市場宣傳的有力支撐。齊全的配套，優美的環境，讓業主看到真實的以后生活，有利于形成強勁的人氣，促進項目的后期銷售。先進的智能化配套真正體現CBD的國際潮流，使樓盤有了保值的基礎，在短期內可不能落伍，因而符合其所謂“廣州第一花園”的以后前景和廣州CBD樓盤的定位和層次。只是由于其商業設施多為裝飾材料、五金家電等品類，對業主的生活將會有一定的阻礙。4.一、樓盤概況規模占地7萬平方米建筑/綠化建筑密度22%/綠化面積近100%園林3萬㎡的中心花園；戶型面積2房2廳，3房3廳，4房3廳；要緊賣點要緊客戶群私營企業老總，天河北高級經理層；銷售狀況銷售率達到98%；均價7500元/m2㎡物業治理公司進展商自管（廣州南岳房地產開發有限公司）治理費2元/m2㎡二、會所會所規模：會所面積約6000㎡左右，2002年年底投入使用，合計兩層。經營內容：泳池、健身房、娛樂室、乒乓球室、臺球室、閱覽室等。經營方式：內部經營三、商業配套新城海濱花園暫無商業配套設施。四、其他配套教育配套：幼兒園。交通配套：配有住戶巴士，車庫，小區擁有2萬平方米大型地下車庫，可容納車位2000多個。景觀：江線風景，6米高架空園林。五、配套設施與項目主題及賣點的關系評價該樓盤的會所功能簡單，且無商業配套設施，從樓盤本身來講，生活配套設施嚴峻不足。樓盤的主賣點為一線江景，從其樓盤的設計來看，6m然而隨著置業者觀念的改變，已由僅僅滿足于居住功能轉變為對住宅物業全方位的要求，單單一個江景概念是不能滿足業主的需求，現在的生活要求是現實的，加之樓盤的外部環境——珠江新都市政生活配套不足，而項目本身的也是配套設施不足，這將逼迫業主外出消費，這將會給業主生活帶來不便，且樓盤離江較遠，所謂的江景只是一種概念而已，因而會所及商業配套設施的不足對樓盤的主賣點沒有形成支持。4.一、樓盤概況規模m211棟高層；建筑/綠化空中花園園林10萬m2的中央園林；戶型面積146m2--170m要緊賣點要緊客戶群成功人士；銷售狀況銷售率不到40%；均價8500元/m2㎡物業治理公司進展商自管（恒大集團）治理費2元/m2㎡二、會所會所：中心會所加私家會所，天然采光。經營內容：恒溫泳池，保齡球館、網球場等設施。經營方式：內部經營三、商業配套金碧華府商業配套：位置在住宅樓底層，性質未定，面積未定。商業配套設在住宅樓首層，目前性質未定。四、其他配套教育配套：幼兒園。交通配套：公交車站，大型地下車庫。智能化治理：自動抄表、寬帶網、一卡通、遠程視控系統、家具電子報警及緊急報警系統、全立面紅外線監控系統等。景觀：中心園林及每戶空中花園。其他配套：獨立戶式中央空調、熱水供應、分質供水系統、隔音防爆鋼化玻璃等。五、配套設施與本項目主題及主賣點的關系評價4.2海珠區4.一、樓盤概況規模9.2萬m2建筑/綠化面積401649.4m2,綠化面積園林新加坡生態環境；戶型面積3房2廳（103--120m要緊賣點要緊客戶群私企老總，二次置業人士，金領人士等；銷售狀況低層銷售率達70%，18層以上銷售率85%；均價5800元/m2㎡物業治理公司中海物業治理費1.8元/m2㎡二、會所1、會所面積及位置：中海名都會所建筑面積約3000㎡，獨立三層，位于小區西入口北側，小區西北端。2、建筑特色：現代建筑風格，外立面為凸式歐洲立柱雕花，巨幅落地窗體，高廳大堂。3、經營服務內容：規劃會所內容包括乒乓球、棋牌、閱覽、桌球、網球、中西餐廳、桑拿、娛樂等。4、經營方式：中海名都會所不對外營業、業主消費憑住戶卡優惠。三、商業配套中海名都商業配套為商場、銀行、超市、各類商鋪等，商業配套設在住宅樓底層，以出租形式經營，高層住宅地下設有車庫。四、其他配套教育配套：規劃中的幼兒園位于小區西入口，會所南側，配套的中學、小學位于小區南端獨立一角、較偏僻的地段，占地8000㎡。園林水景配套包括四個特色水景區（住宅區內）、六個特色園林、300m其他配套設施有一個網球場（會所屋頂）、三個籃球場（小學及中學附近）、1000㎡的室外泳池（會所后）等。五、項目及配套設施工程狀況該項目約2000年6月份交樓，幼兒園約2002年10月左右使用，會所等配套約2002年12月左右交付使用，中、小學則在2、3年之后建筑。六、配套設施與項目主題及賣點的關系評價該樓盤會所功能僅為一些差不多的休閑娛樂功能，商業及其他配套，因周邊配套設施較全而僅僅突出其部分職能如教育、銀行、超市等，作為水景園林，中海名都要緊體現其休閑的職能特點，而會所的功能及建筑特色也要緊體現其樓盤的主題，作為二線江景樓盤，中海名都臨江風景優勢不大，因而其主賣點為園林的規劃、配套的齊全，其配套設施中的商業、教育等配套設施，在樓盤宣傳中起到重要的支撐，為樓盤銷售所不可或缺的，其會所的功能較一般，如加之一個概念，如“濱江文化的功能會所”將更加完美。4.一、樓盤概況規模總175萬m2,首期65萬，建筑/綠化面積80萬m2/綠化率38%園林立體綠化覆蓋率100%，2.5萬㎡江畔公園；戶型面積3房2廳，4房2廳；要緊賣點要緊客戶群私營老總，文藝界人士；銷售狀況首期推出單位銷售率達到85%均價6000元/m2㎡防物業治理公司康景物業治理費1.8元/m2㎡二、會所會所面積及位置：珠江帝景會所建筑面積20000㎡，共4層，位置在小區正門入口，小區的中心點，一期與二期的中心交匯處，目前工程狀況為正在打地基，約2002年9月份交付使用。建筑特色：會所建筑風格為歐洲古典建筑，宏偉高大的歐洲古羅馬柱梁襯托出其氣概，皇家城堡式尖頂、獨特的外立面均顯示建筑的標志性和點睛之筆，設施豪華，充分體現業主的身份和地位。會所前后的廣場、泳池將突出體現其地位的獨一無二，展現出小區中心座標之風彩。經營服務內容：會所服務內容包括乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室、健身房、兒童娛樂場、桑拿、商務中心、網球場、室內恒溫游泳池、中西餐廳等。經營服務方式：珠江帝景會所不對外營業，只對業主服務，業主憑住戶卡可享受優惠的折扣。三、商業配套規劃中區內生活商業配套設施包括大型商場、超市、商店、商鋪、診所等設施，面積約38000㎡，位置設在臨街住宅樓的底層，分不對外、對內營業，其他區內住宅樓則沒有商鋪。珠江帝景商業配套設施較齊全，與會所相補充，滿足客戶的不同需求，位置在臨街住宅樓底層的商鋪同時對外、對內經營。四、其他配套教育配套：規劃有兩座幼兒園，一座小學，位于小區東南角，較偏僻一角。園林景觀配套有2個藝術廣場，9個特色庭院，3個特色水景，2個游樂場，1個11萬㎡廣場及1.其他設施有車庫（車庫設置為地下車庫，位于高層住宅樓的地下和小高層住宅的底層，收費及售價未定）、游泳池、室內恒溫泳池、室外園林泳池（會所后）、2個網球場、巴士總站等。五、項目配套設施工程狀況項目會所及商業配套約2002年9月支付使用，學校及其他樓盤配套約2002年6月份使用。六、配套設施與項目主題及賣點的關系評價項目會所建筑風格獨特，為歐洲古典建筑，其建筑特色體現了其藝術之都的主題，且會所的位置也處于小區中軸線上，齊全、完善的配套功能也體現出其小區中心的地位，豪華氣派、體現品味。樓盤商業配套設施齊全、規模大，與會所結合在一起構成了一個商業整體，作為其宣傳推廣的賣點之一，在宣傳上有利于吸引消費者。小區的其他配套，如景觀等設施充分體現了樓盤濱江風情特色，優美的景觀及建筑文化特色展現江畔藝術之都的形象。珠江帝景生活配套、教育配套設施的完備與樓盤的主題定位——新都市中軸線相吻合，成為銷售上的一個有利支撐。4.樓盤概況規模43萬m2，共50棟，建筑/綠化面積100萬m2/綠化率33.4%園林1萬m戶型面積2房1廳，2房2廳，3房，4房以上；要緊賣點市區超大型綠色健康家園，交通便捷，配套齊全，全程教育陪伴下一代健康成長。要緊客戶群白領、公務員階層銷售狀況銷售率達到80%以上均價4900元/m2以上物業治理公司進展商自管（廣州美林基業房地產開發有限公司）治理費1.2元/m2會所1、會所面積及位置：首期C區華榕苑休閑會所位于小區東部，占地約800平方米，三層。2、建筑特色：歐式現代建筑風格，白色外墻，襯以長條式網格圍欄體現一種清新風格。3、經營服務內容：一層：治理辦公室二層：兒童天地、閱覽室、網吧、乒乓球室三層：桌球、棋牌、舞蹈、健身、蒸汽4、經營方式：不對外經營，對內業主憑住戶卡免費消費。商業配套光大花園商業設施位于住宅樓底層，面積20-300平方米不等，內容包括：面包屋、精品店、洗衣店、農貿超市、茶廳、網吧、花店、超市、美容屋、影視廳、零售文具店、五金店、家電專賣、房屋租賃等。配套以生活設施為主，面積20-300㎡，分布在住宅樓底層，便于業主日常消費，為業主生活提供便利。四、其他配套生活配套設施：包括書報亭、郵電局、泳池、住戶巴士等。高層樓房的底層為住客會所，地下為停車場。二期將建筑醫療保健中心、青青年活動中心、兒童活動中心、老人活動中心、住客會所、體育中心等現代化康體設施。體育中心面積10000平方米，內容有游泳池、網球場、標準足球場、乒乓球室、籃球場、羽毛球場、保齡球館、園林泳池等運動場所，以上設施將對業主收費，憑業主住戶卡優惠。園林設施有超過1萬平方米的中心花園、森林澗、彩虹廣場、樓宇間的組團式園林、兒童游樂設施及休憩設施。教育配套設施規劃中有幼兒園、中小學，華榕苑幼兒園位于華榕苑小區中心廣場旁，占地約500平方米，二層。五、配套設施與本項目主題及主賣點的關系評價光大花園首期華榕苑會所面積較小，但功能豐富，且對業主免費開放，讓業主切身感受到小區的治理、服務，并擁有自豪感。光大花園完善的生活設施，給業主生活帶來極大的便利，解決了業主的日常生活苦惱，因而市場反應熱烈。光大花園二期的會所及商業配套設施將更加健全，而且還建設適合青青年、兒童、老人的活動中心、醫療中心和體育中心，其完善的規劃、齊全的配套設施真正的滿足了業主的需求，彌補交通不便的狀況，與樓盤的主題定位相符合。作為專門現實而且專門有誘惑力的賣點，完善的配套設施將極大的堅決買家信心，更好的促進樓盤銷售，光大花園的熱銷與其配套齊全、進展商的規劃務實作風是分不開的。4.一、樓盤概況：規模占地約52萬㎡園林人工湖、三處水景、千卉花園戶型面積1房1廳，2房1廳，2房2廳，3房，4房以上；要緊賣點金碧花園超大型成熟社區，交通便利，生活配套一應俱全，物業治理完善，完美生活的體現要緊客戶群工薪白領階層均價3500元/m2㎡物業治理公司進展商自管（房地產開發有限公司）治理費1元/m2㎡二、會所會所面積及位置：金碧花會所名稱為金碧大世界，位于金碧第一小學前，七層建筑，占地面積約600平方米。建筑風格：現代建筑風格，銀灰色外墻顯得穩重，樓頂為露天棚架，正面為高大立柱，體現出宏偉氣概。經營服務功能：地下層：舞廳、保齡球館一層：西餐廳，美容中心、沐足、桑拿、乒乓球室、桌球、健身中心二層：套房、KTV包房三層：套房、KTV包房四層：商務套房五層：總統套房六層：會務中心七層：露天泳池、酒吧、花園4、經營特色：金碧大世界屬娛樂消費場所，對外經營，與小區內其他會所相比收費較高，小區內業主憑住戶卡消費可享受6折優惠。5、區內千卉俱樂部會所：內容有棋牌、桌球、乒乓球、羽毛球等，業主消費享受二折優惠。三、商業配套金碧花園商業配套設施有千卉街市、千卉超市、中國銀行、零售商店、干洗店、文具店、郵局、醫院等生活、市政配套設施齊全，同時具有規模，種類較多，對樓盤的銷售有專門大的促進作用。四、其他配套生活娛樂配套設施有石溪中醫院金碧分院、郵局、青年宮、兒童娛樂天地、籃球場、網球場、游泳池等。環境景觀有人工湖、三處水景、千卉花園。教育配套有3個幼兒園、一個小學、籃球場、網球場等。高層有地下停車場，購買車位8萬元/個，租賃地下800元/月，地上300元/月。五、配套設施與本項目主題及主賣點的關系評價金碧花園的會所分主會所和次會所，主會所金碧大世界以娛樂、商務、餐飲為主，對內對外經營，以贏利為主，屬于較高檔次的娛樂場所，區內次會所千卉俱樂部會所，只對內經營，收費專門低，以對業主服務為主。作為一個成熟社區，金碧花園完善的配套設施一直是其宣揚的賣點之一，商業配套設施完善，各種零售店、超市、街市、干洗店、銀行等設施齊全，為業主的日常生活提供了極大的便利，盡管周邊配套不足，然而小區內部能夠實現自給自娛。金碧花園的醫院、中小學、幼兒園等設施及各種運動設施的健全，讓消費者感受到以后生活的真實。該樓盤的目標客戶群是工薪階層，因而樓盤所宣傳的配套齊全、交通便利，對目標消費群產生極大的誘惑力，成為銷售的有力支撐，在金碧花園良好銷售業績中功不可沒。4.3番禺區4.一、樓盤概況：規模總占地面積80萬㎡，首期呈星座式分布49棟7-9層；建筑/綠化面積首期建筑30多萬㎡/綠化率50%園林由“一水兩河四湖六池”十大水系組成，46個水景；戶型面積1房1廳，2房1廳，2房2廳，3房，4房以上、復式；要緊賣點1.83公里騎江觀光大道，270度全景觀主人房，24小時免費泳池，西北江水入園，一江兩河四湖六池，及“寶墨園”活水系統等要緊客戶群一般白領、二次置業、珠三角周邊人士；銷售狀況首期推出單位銷售率達到70%以上；均價4500元/m2物業治理公司進展商自管（廣州宏富房地產開發有限公司）治理費1.5元/m2㎡二、會所會所面積及位置：會所位于小區中心，面積為3600㎡。經營內容：包含中西餐廳、英式桌球房、健身健美場館、桑拿浴室、閱覽室、乒乓球室、多功能廳、5間中式包房，現已投入使用;另外8個“組團客廳”式的私家型休閑會所散落于社區中。經營方式：會所自己內部經營，對業主收費。三、商業配套設施星河灣商業配套設施為夏威夷風情商業街，內設22間經營店鋪（以租賃形式經營），內容如下：精品家私、雅貝沙體育用品、依富高帝床上用品、晶韻精品、彩龍工藝精品、雙藝沖印化妝品、影碟、心意文具、湯肖產品、街坊生果店、蘇琳娜餅屋、心然甜品、超市、酒吧、書屋、花草店、博濟藥店、中國銀行、華海家電公司、洋畫廊、風味餐廳、華美窗簾。百家商業聯盟：星河灣與遍布全市的高檔娛樂、購物、餐飲等100多家商家達成協議，從“新荔枝灣酒家”、“瑞士萊曼那女士”到“星海音樂廳”、“寶墨園”形成強大的商業聯盟，為業主提供多種服務與優惠，包括美食餐廳、時尚家具、休閑購物、美容與健身、汽車服務、旅游與酒店、文化場館、生活服務等。四、其他配套設施休閑娛樂設施：18300米騎江休閑木道，300㎡沙灘泳池，300㎡會所泳池，擁有占地110多畝、5洞及3個人工湖的高爾夫球場，4個網球場，兒童泳樂場500㎡左右，豪華游艇會，24小時享用私家泳池。教育配套：擁有幼兒園、番禺·星河灣執信中學（110畝），2002年9月開始招生、開學。園林環境：46個水景景觀（西班牙式、墨西哥式、玻里尼西亞式景觀、瀑布等）。小區內擁有住戶巴士，地鐵3號線—大石站距離星河灣800米。周邊配套設施有：麗江明珠劇院、金沙劇院、大富豪、世紀娛樂城、長隆野生動物園、森美反斗城、蓮花山、寶墨園、香江野生動物園、香江大酒店、麗江明珠酒店、廣州番禺友誼大廈、創興家具等。五、配套設施與本項目主題及主賣點的關系評價星河灣的會所為歐洲古典式建筑，風格獨特、格調高雅、裝修豪華，其功能多為較高檔次的消費，與星河灣的優越的設計理念，精美的建筑用料相匹配，星河灣獨特的泛會所概念制造一種輕松自然的氛圍，充分體現樓盤所宣揚的“一個心情盛開的地點”的定位，其主會所的優美格調，讓業主心情愉悅的消費，因而成為銷售的一種有力支撐點。星河灣的商業配套設施尤為新穎，不僅是其擁有一條夏威夷商業街，將商業設施集中起來，更重要的是創建百家商業聯盟，與全市高檔的娛樂、購物、餐飲等100多家商家達成商業協議，如此可為業主日常消費帶來方便，同時亦為商家帶來效益，雙贏的模式令雙方能同意，而開發商亦不須投入巨資去經營商場。星河灣的教育配套設施則保證了業主子女的入學問題，在其周邊配套不足的情況下，確實能打動業主。星河灣的園林景觀、休閑娛樂設施則充分體現其濱江文化的特色，優美的環境與樓盤的主題賣點緊緊相扣，星河灣的配套設施從感觀上深深地刺激了消費者，從實際生活角度則滿足業主的高品味、高檔次的休閑生活需求，引發市場的追捧是必定的。4.3一、樓盤概況：規模占地210萬m2，建筑/綠化面積綠化率80%園林5萬m戶型面積70—275m要緊賣點通風采光、南北對流、270度獨特景觀要緊客戶群二次置業為主；銷售狀況首期推出單位銷售率達到75%均價3800元/m2㎡物業治理公司康景物業治理費1.8元/m2㎡二、會所會所面積：會所面積為2萬㎡。經營服務內容：羽毛球館、網球場、乒乓球場、臺球室、泳池、桑拿浴室、運動餐廳、多功能廳、美容美發廳、酒店式公寓等，2003年10月交付使用。經營方式：對內經營，業主憑住戶卡享受優惠。三、商業配套設施華南新城商業配套多集中在江邊長廊和濱江