房地產經濟學學習目的學習要求學習方法教材及參考書考核方法精選房地產經濟學學習目的精選第一章導言第一節房地產第二節房地產的特點第三節房地產經濟學的對象和內容作業學習提示精選第一章導言精選本章學習提示學習目的認識房地產這一基本概念為以后學習有關房地產的各種知識作準備學習重點房地產概念房地產的自然及經濟特點學習難點房地關系♀精選本章學習提示學習目的精選第一節房地產一、房地產的概念二、房地產分類三、房地關系精選第一節房地產一、房地產的概念精選（一）房地產概念的表述（二）理解房地產概念應注意的問題（三）房地產的其他稱謂

一、房地產的概念精選（一）房地產概念的表述一、房地產的概念精選

房地產是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權利之總和。●土地包括地表及其向上和向下延伸的一定空間。●只有對土地的依附程度很強的物體才是地上定著物，只有與建筑物緊密相關的其他地上定著物才屬房地產。●土地和建筑物等地上定著物衍生的權利有多種權屬狀態和豐富內涵。

精選房地產是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權利之總注意：1.房地產是物質實體與依托于物質實體的權屬關系的統一2.房地產是一個由主、輔空間構成的體系3.房地產可以表現為不同的資產形態

精選注意：1.房地產是物質實體與依托于物質實體的權屬關系的統一精

▲不動產動產的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質、形狀、失去原價值的物體。嚴格講，其包含房地產。▲物業一般指已具備使用條件的房地產。▲地產▲樓宇▲Realestate：土地及其上的建筑物▲Realproperty：realestate及其相關權益♀精選▲不動產動產的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質、形◆房地產◆某些構筑物及其財產權利（橋梁、道路、機場、水庫大壩等）◆與土地尚未分離的農作物、林木、果樹及其種子等◆價值昂貴的船舶、飛機和火車等財產不動產精選◆房地產不動產精選

二、房地產分類（一）按構成要素分類房產；地產；房地產（二）按用途分類工業房地產；商業房地產；住宅、公共事業房地產；其他用途房地產（三）按開發建設程度分類生地；熟地；期房；現房還可按新舊程度、建設標準等分類精選二、房地產分類（一）按構成要素分類精選三、房地關系（一）二者相互不可分從自然屬性上考察從社會活動上考察從產權實現上考察（二）土地有較強的相對獨立性有地才有房城市土地在形式上可以脫離房

精選三、房地關系（一）二者相互不可分精選住新房啰站住！這塊地是我的。但這房子是我的呀！那怎么辦？精選住新房啰站住！這塊地是我的。但這房子是我的呀！那怎么辦？精選A:房屋所有權B:房屋使用權

C:土地所有權D:土地使用權

若你要使用這間房屋，應取得那幾項產權？

ABC／ABD／ABCD／

AC／AD／ACD／BC/

BD／BCD／

精選A:房屋所有權B:房屋使用權

C:土地所有權

第二節房地產的特點

一、房地產的自然特點二、房地產的經濟特點三、房地產的社會特點精選第二節房地產的特點精選

一、房地產的自然特點（一）基本構成內容具有二元性（二）空間位置的固定性（三）長久耐用性（四）用途多功能性精選一、房地產的自然特點（一）基本構成內容具有二元二、房地產的經濟特點

（一）開發建設上的特點（二）流通上的特點（三）消費上的特點（四）價值上的特點♀精選二、房地產的經濟特點精選

三、房地產的社會特點（一）開發上的社會規劃性（二）法律關系的復雜性（三）與人們的社會生活密切相關（四）能體現人文景觀精選三、房地產的社會特點精選（一）開發建設上的特點

生產具有流動性一般不能批量生產生產周期較長資金墊付量較大精選（一）開發建設上的特點精選精選精選（二）流通上的特點

是一種觀念(權益)上的流通租賃具有特別意義交換過程較復雜精選（二）流通上的特點是一種觀念(權益)上的流通精選（三）消費上的特點

消費與流通同時進行較普遍消費過程較長消費的群體性較普遍精選（三）消費上的特點精選

（四）價值上的特點

價值較大價格較高有較好的保值增值性財富表現力較強精選（四）價值上的特點價值較大價格較高精選第三節房地產經濟學的對象和內容

一、研究對象二、學科性質三、與相關學科的關系四、與相關課程的關系精選第三節房地產經濟學的對象和內容精選第一章作業一、到圖書館或上網找出至少五種對房地產概念的不同表述，并對其進行評價。二、至少看5本書上有關房地產特點的內容。然后回答以下問題：假定你要購買一套住房，你將怎樣利用房地產的特點來為你的購房決策服務？要求：用作業紙做好下周上課時提交。精選第一章作業一、到圖書館或上網找出至少五種對房地產概念的

第二章房地產的經濟運行過程第一節房地產經濟運行過程的內容第二節房地產經濟運行過程的特點第三節房地產經濟運行過程的協調精選第二章房地產的經濟運行過程精選本章學習提示學習目的把握房地產經濟運行的全貌為相互聯系地學習好后邊各章內容打下基礎學習重點房地產經濟運行過程的主要內容房地產經濟運行各階段和環節之間的聯系精選本章學習提示學習目的精選第一節房地產經濟運行過程的內容一、地產開發二、房屋建造三、房地產流通四、房地產使用及管理五、房地產退廢六、房地產經濟運行過程圖♀精選第一節房地產經濟運行過程的內容一、地產開發精選

一、地產開發（一）地產開發的含義和作用

1.地產開發的含義

2.地產開發的分類

3.地產開發的作用（二）地產開發的實施環節

1.取得土地

2.改造土地精選一、地產開發（一）地產開發的含義和作用精選

1.地產開發的含義地產開發：將不具備建筑使用條件的土地轉變為符合建筑使用條件的土地的過程。注意：條件包括有形和無形條件和條件開發的內容通常包括“三通一平”、“五通一平”等地產開發通常要投入一定量的活勞動精選1.地產開發的含義地產開發：將不具備建筑使用條件2.地產開發的分類

地產初級開發：指對從未作為建筑用地使用過的土地的開發。一次性。地產再開發：對曾經或正在作為建筑用地使用的土地的開發。多次性。地產初級開發與再開發的關系：初級開發是再開發的基礎，再開發是初級開發的繼續。精選2.地產開發的分類地產初級開發：指對從未作為建筑用地3.地產開發的作用是房地產經濟運行過程的首要環節，其開發質量對后續環節有重要影響。從位置上影響后續環節從產權上影響后續環節從成本上影響后續環節從質量上影響后續環節精選3.地產開發的作用是房地產經濟運行過程的首要環節，其

1.取得土地

含義：取得土地所有權或使用權取得土地的渠道：

征用渠道出讓渠道（劃撥、協議、招、拍、掛）轉讓渠道（直接轉讓、收購、合作等）

出讓與轉讓的比較土地儲備整理制度與土地取得♀精選1.取得土地含義：取得土地所有權或使用權精選土地出讓與轉讓比較出讓轉讓交易主體一個所有者多個使用者多個使用者多個使用者交易性質賣方壟斷買方競爭賣方競爭買方競爭市場層次土地一級市場增量市場土地二級市場存量市場交易方式協議、劃撥、招、拍、掛直接轉讓、收購兼并、合作開發等精選土地出讓與轉讓比較出讓轉讓交易主體一個所有者多個使用者交易賣土地儲備整理制度土地儲備整理：指土地儲整機構受政府委托依有關規定，將其以收購方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地納入政府土地儲備庫儲存，并進行前期開發整理，合理配置土地資源的行為。

實施意義：盤活存量、加強宏觀管理

對取得土地的影響：強化公開和規范

實施現狀：正逐步推開,各地有差異

視頻：杭州市土地儲備中心情況

精選土地儲備整理制度土地儲備整理：指土地儲整機構受政府委托依有關滬杭漢三市土地儲備制度比較上海杭州武漢土地儲備性質

市場主導、非強制性政府主導、強制性

政府主導與市場調節相結合

機構職能

儲地、整地

儲地、整地

儲地、交易許可

儲備外的土地交易

用地者自由交易

無儲備外的土地交易

用地者獲許可后完成

儲備內的土地交易

地儲中心和用地者均可

必須由儲備中心完成

中心和獲交易許可的用地者完成

用地者自行交易

不禁止

禁止

須獲交易許可且在土地市場內進行

供地主體及其權力

地儲中心、用地者各自供應

土地儲備中心獨攬

地儲中心與用地者共同供應

儲地供應協議為主

招、拍、協招、拍、掛精選滬杭漢三市土地儲備制度比較上海杭州武漢土地儲備性質市場主導視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹精選視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹精選2.改造土地

初級改造：與地產初級開發相對應對象——農用地、荒地或山地等內容——三通一平或五通一平等再改造：與地產再開發相對應對象——城鎮內已作為建筑用地使用過或正在使用的土地內容——舊房拆遷（統一、自行、委托）、管線改造等精選2.改造土地初級改造：與地產初級開發相對應精選

二、房屋建造（一）作用——主要生產環節（二）主要環節

1.勘察設計勘察：地下和地上勘測；為設計服務設計：各種設計和預算；為施工服務

2.施工及其監理施工：方式；開發商與建筑業關系監理：必要性；方式

3.竣工驗收♀精選二、房屋建造（一）作用——主要生產環節精選三、房地產流通（一）作用——實現房地產價值（二）形式出售：含義；特點；現售；預售出租：含義；特點其他：互換；抵債；抵押；贈與等（三）注意★開發商通過營銷完成流通★中間商可能有多個★消費者會轉化為賣房者精選三、房地產流通（一）作用——實現房地產價值精選房地產流通與生產的關系房地產流通生產<消費生產>消費房地產生產房地產消費價值待實現價值實現抑制抑制刺激刺激調節調節精選房地產流通與生產的關系房地產流通生產<消費生產>消費房地產生四、房地產使用及管理(一)房地產使用含義：發揮使用價值的過程階段：初始、正常、退化分類：生產性使用、生活性使用(二)房地產使用中的管理養護修繕裝飾改造配套服務精選四、房地產使用及管理(一)房地產使用精選五、房地產退廢（一）含義房地產因不能滿足需要而退出市場原因是有形和無形損耗等（二）方式正常退廢延期退廢提前退廢精選五、房地產退廢（一）含義精選房地產經濟運行過程圖地產開發房屋建造房地產流通房地產使用維修服務房地產退廢再開發交工驗收委托施工委托監理委托勘察設計制定銷售方案廣告宣傳實施銷售中間商消費者尾期使用正常使用初期使用更換使用者養護維修裝修改造服務被征用房屋正常退廢房屋非正常退廢土地使用到期土地使用未到期政府收回辦理續用轉讓續用取得土地改造土地征用出讓轉讓其他

初級改造再改造預售售賣租賃其他可行性研究精選房地產經濟運行過程圖地產開發房屋房地產房地產維修房地產再開發第二節房地產經濟運行過程的特點一、時間結構的前短后長性二、管理服務配套的復雜性三、房地運行軌跡的非一致性四、權屬變更的頻繁性五、流通與消費的相容性精選第二節房地產經濟運行過程的特點一、時間結構的前短后長性精第三節房地產經濟運行過程的協調一、協調的內容時間；質量經濟；社會二、協調的基礎宏觀基礎微觀基礎三、促進協調的基本方法市場方法行政方法精選第三節房地產經濟運行過程的協調一、協調的內容精選第三章房地產業（自學）要求：閱讀2－3種其它教材或著作中的“房地產業”章做不少于一千字的讀書筆記針對房地產業提出兩個你認為最值得提出的問題，并對所提問題進行自我評價（意義等）精選第三章房地產業（自學）要求：精選第四章房地產產權（自學）要求：閱讀2－3種其它教材或著作中的“房地產產權”章節做不少于一千字的讀書筆記寫在作業紙上，下次上課提交針對房地產產權提出兩個以上你認為最值得提出的問題，并對所提問題進行自我評價精選第四章房地產產權（自學）要求：精選第五章房地產市場第一節房地產市場的結構和功能第二節房地產市場的特點第三節房地產市場的需求與供給第四節房地產市場周期波動作業：寫一篇小論文

精選第五章房地產市場第一節房地產市場的結構和功能精選第一節房地產市場的結構和功能一、房地產市場概念二、房地產市場的構成要素三、房地產市場結構四、房地產市場功能精選第一節房地產市場的結構和功能一、房地產市場概念精選一、房地產市場的概念1.概念表述：房地產商品的交易場所或房地產交易關系和活動的總和。

2.理解時應注意：是有形和無形房地產商品的統一市場是有限場所和無限領域的統一體是房產與地產市場的統一精選一、房地產市場的概念1.概念表述：精選二、房地產市場的構成要素市場主體參與房地產交易的供求雙方市場客體房地產市場上的買賣對象市場媒介房地產交易活動的中介市場規則交易的各種內在約定和外部規定市場信號主要指反映市場各種信息的價格精選二、房地產市場的構成要素市場主體參與房地產交易的供求雙方精三、房地產市場結構

按交易層次和權屬內容劃分按房地產經濟運行時序劃分按房地產用途劃分按為房地產市場提供的服務內容劃分按權益讓渡形式劃分按空間范圍劃分（國際、國內、區域）按房地產交易目的劃分（投資、消費）其他劃分♀精選三、房地產市場結構按交易層次和權屬內容劃分精選按交易層次和權屬內容劃分的市場一級市場：土地使用權出讓市場。反映政府與土地經營者和使用者之間的交易關系。二級市場：房地產開發商與使用者之間的交易市場。反映房地產經營者相互之間、經營者與消費者之間的交易關系三級市場：存量房地產的交易市場。主要反映房地產使用者相互間的橫向交易關系。♀精選按交易層次和權屬內容劃分的市場一級市場：土地使用權出讓市場。按房地產經濟運行時序劃分的市場

土地投資市場房地產開發市場房地產建筑施工市場房地產營銷市場物業管理市場精選按房地產經濟運行時序劃分的市場土地投資市場精選按房地產用途劃分的市場

住房市場寫字樓市場商業用房市場工業用房市場其他用房市場精選按房地產用途劃分的市場住房市場精選按照為房地產市場提供的服務內容劃分的市場

房地產金融市場房地產勞務市場房地產中介市場房地產信息市場精選按照為房地產市場提供的服務內容劃分的市場房地產金融市場精選按權益讓渡形式劃分的市場房地產買賣市場房地產租賃市場房地產抵押市場房地產典當市場精選按權益讓渡形式劃分的市場房地產買賣市場精選四、房地產市場功能充當配置房地產資源和利益的工具向市場各交易主體傳遞信息引導供需雙方合理決策充當政府進行宏觀調控的工具客觀評價和發現房地產價值和價格注意：市場功能的發揮需要具備一定的條件。宏、微觀條件。精選四、房地產市場功能充當配置房地產資源和利益的工具精選第二節房地產市場的主要特點一、區域性較強二、房地產產品具有異質性（不可替代性）三、可壟斷性較強（土地、資金）四、市場信息不充分五、需求廣泛六、對短期供求變化的反應不敏感精選第二節房地產市場的主要特點一、區域性較強精選第三節房地產市場的需求與供給一、房地產市場需求

二、房地產市場供給三、短期房地產市場均衡四、長期房地產市場均衡精選第三節房地產市場的需求與供給一、房地產市場需求精選一、房地產市場需求（一）房地產市場需求含義（二）影響房地產市場需求的因素（三）房地產市場需求曲線（四）有助于考察房地產需求的相關指標精選一、房地產市場需求（一）房地產市場需求含義精選房地產市場需求：房地產市場上買方在某特定時間、一定價格水平下購買的房地產商品的數量。有效需求：同時滿足愿意購買和有能力購買這兩個條件潛在需求：只滿足愿意購買和有能力購買這兩個條件中的一個條件有效需求與潛在需求可相互轉化注意：消費性需求與投資性需求精選房地產市場需求：房地產市場上買方在某特定時間、一定價格水平下影響房地產市場需求的因素

D：房地產市場的需求量（有效需求）

I：房地產需求者的財力

P：房地產價格

P0：相關商品或服務的價格

T：房地產需求者的偏好

R：利率水平

Ed：房地產需求者對未來的預期

N：房地產潛在需求者的數量精選影響房地產市場需求的因素D：房地產市場的需求量（有效需房地產市場需求曲線價格P數量QddDD精選房地產市場需求曲線價數量QddDD精選有助于考察房地產需求的相關指標城市家庭總支出

城市居民消費價格指數

城市家庭可支配收入

城市人口及家庭規模

國內生產總值及其增長率就業率和就業結構房屋空間使用的類型和數量

精選有助于考察房地產需求的相關指標城市家庭總支出精選二、房地產市場供給（一）房地產市場供給含義（二）影響房地產市場供給的因素（三）房地產市場的供給曲線（四）房地產市場供給的衡量指標

精選二、房地產市場供給（一）房地產市場供給含義精選房地產市場供給含義特定房地產市場上的賣方在一定時間、一定價格水平下愿意向市場提供的房地產商品的數量。房地產供給量＝存量供給－滅失量＋該種房地產的凈轉換量＋增量供給其中，該種房地產的凈轉換量＝它種房地產向該種房地產的轉換量－該種房地產向它種房地產的轉換量精選房地產市場供給含義特定房地產市場上的賣方在一定時間、一定價格影響房地產市場供給的因素

S：房地產市場的供給量

P：房地產價格

C：房地產的開發成本

K：房地產的開發建設技術水平

ES：房地產供給者對未來的預期♀精選影響房地產市場供給的因素S：房地產市場的供給量精選房地產市場的供給曲線價格P數量QSSS'S'精選房地產市場的供給曲線價數量QSSS'S'精選供給的衡量指標房地產存量

報告期竣工量

空置量與空置率可供租售量

房屋新開工面積和施工面積

竣工房屋價值

精選供給的衡量指標房地產存量精選數量短期房地產市場均衡價格QD2

P1

P2

D1

E2

E1

S

精選數量短期房地產市場均衡價QD2P1P2D1E2長期房地產市場均衡價格數量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2Q3精選長期房地產市場均衡價數量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2第四節房地產市場周期波動一、概念界定二、周期波動過程三、與宏觀經濟周期波動的關系四、影響周期波動因素五、周期波動的描述♀精選第四節房地產市場周期波動一、概念界定精選房地產市場周期波動：房地產經濟在發展過程中隨時間變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。又叫房地產產業周期波動、房地產市場周期波動等。波動的絕對性周期的不一致性可分為區域、城市和全國，以及長期、短期和隨機波動等類型精選房地產市場周期波動：房地產經濟在發展過程中隨時間變化而出現的低水平時期高水平時期周期波動過程預期向好，需求增長加快，空置率持續下降，租金增長率穩定或小幅上升，高風險資金流動預期悲觀，需求低增長或負增長，供給大大超過需求，空置率繼續上升租金增長率下滑，資金加速撤出，泡沫破滅，市場低迷供給停止或很低，租金增長率下滑，需求有增長趨勢，空置率有下降趨勢預期樂觀，需求繼續增長，空置率接近最低，租金增長率上升，低風險資金和投機資金進入，增量供給啟動并加速維持良好預期，增量供給增長率超需求，空置率持續上升，租金增長率緩升，出現過度開發供給增長率=需求增長率精選低高周期波動過程預期向好，需求增長加快，空置率持續下降，租金與宏觀經濟周期波動的關系是宏觀經濟周期波動的組成部分波動方向往往一致美國經濟學家西蒙?庫茲涅茨：宏觀經濟（GDP）增長率房地產業發展＜４％萎縮４－５％停滯或倒退５－８％穩定發展＞８％快速發展１０－１５％高速發展精選與宏觀經濟周期波動的關系是宏觀經濟周期波動的組成部分宏觀經濟影響周期波動因素內生因素收益率、投資、利率、通貨膨脹等外生因素政策、產業結構、城市化、增長方式等隨機因素自然災害、戰爭、社會動蕩等波動原因：金融貨幣論、心理預期論、綜合因素論、市場自我修正、外部沖擊—內部傳導等觀點

精選影響周期波動因素內生因素精選周期波動的描述常用的描述指標房地產開發投資額／反映供給商品房開工或竣工面積／反映供給商品房銷售面積或銷售額／反映需求商品房價格／反映市場供需積壓面積或空置率／反映市場供需描述方法多指標描述單指標描述精選周期波動的描述常用的描述指標精選中國1987－2001年房地產波動情況00.10.20.30.40.50.60.70.80.911.11.21986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001年份精選中國1987－2001年房地產波動情況00.10.20.30美國1870－1976年房地產市場波動情況

-60-50-40-30-20-1001020304050607080187018751880188518901895190019051910191519201925193019351940194519501955年份1960精選美國1870－1976年房地產市場波動情況-60-50-第五章作業：寫一篇小論文題目（任選一個）：住房市場潛在需求向有效需求轉化的條件分析商鋪市場潛在需求向有效需求轉化的條件分析寫字樓市場潛在需求向有效需求轉化的條件分析要求：嚴格按投稿的規范體列寫作♀精選第五章作業：寫一篇小論文題目（任選一個）：精選第五章作業：寫一篇小論文題目（任選一個）：大學周邊住房租賃需求分析高校周邊住房市場特點及其啟示要求：嚴格按投稿的規范體列寫作♀精選第五章作業：寫一篇小論文題目（任選一個）：精選第六章地產分析第一節土地經濟屬性第二節土地利用理論第三節土地供給第四節土地等級♀精選第六章地產分析第一節土地經濟屬性精選第一節土地經濟屬性與地租理論一、土地經濟屬性土地是一種特殊商品（通過交換能給其所有人帶來經濟收益、又不是純商品）其他觀點（全商品論、非商品論、商品外殼論）二、地租理論馬克思地租論古典和新古典經濟學地租論城市地租論♀精選第一節土地經濟屬性與地租理論一、土地經濟屬性精選第二節土地利用理論一、土地利用概述二、土地分區利用三、土地集約利用四、土地規模利用精選第二節土地利用理論一、土地利用概述精選一、土地利用概述含義：人類通過與土地結合獲得物質產品和服務的活動過程。利用目的：索取物質產品或服務影響利用的因素：自然、經濟、技術、社會利用中的幾個經濟原理：土地稀缺有價、用途轉換、土地報酬遞減、利用后果的社會性。精選一、土地利用概述含義：人類通過與土地結合獲得物質產品和服務的二、土地分區利用含義：按土地區位特點對其在空間上作科學布局并合理利用的過程。區位：分布的地區或地點。農業、工業區位論、城市區位論、市場區位論。城鎮區位形成的一般過程功能分區：商業、工業、居住、公共社區功能區組合組合模式：圈層、三維、扇形、多核精選二、土地分區利用含義：按土地區位特點對其在空間上作科學布局并地租支付能力與區位組合規律支付地租能力市中心工業商業市郊高級住宅高層公寓精選地租支付能力與區位組合規律支付地租能力市中心工業商業市郊高級三、土地集約利用含義：在一定面積土地上增加投入以獲得土地的最高利用率集約度：單位面積土地上所投資本和勞動量提高城鎮土地利用集約度的基本途徑：城市規模、增加建筑高度（容積率）、利用地下空間、適宜的建筑密度、搞好交通及通訊等基礎設施。精選三、土地集約利用含義：在一定面積土地上增加投入以獲得土地的最四、土地規模利用含義：盡可能使土地利用處于報酬遞增階段，至少處于報酬不變階段。影響因素：地上附著物的技術要求、地上附著物的功能、公共設施的服務半徑♀精選四、土地規模利用含義：盡可能使土地利用處于報酬遞增階段，至少第三節土地供給一、土地自然供給二、土地經濟供給三、特殊的土地供給曲線♀精選第三節土地供給一、土地自然供給精選一、土地自然供給含義：土地天生的可供人類利用的部分影響因素：適宜人類生活生產的氣候條件、適宜植物生長的土壤和氣候、可供人類利用的生產資源、一定的交通條件♀精選一、土地自然供給含義：土地天生的可供人類利用的部分精選二、土地經濟供給含義：在自然供給基礎上，投入勞動開發后成為人類可直接用于生產和生活用途的土地供給。與自然供給的關系：自然供給是基礎、經濟供給只能在自然供給范圍內變化、自然供給無彈性、經濟供給有彈性影響因素：自然供給、利用技術♀精選二、土地經濟供給含義：在自然供給基礎上，投入勞動開發后成為人社會需求、產品價格、供給者行為等增加經濟供給的措施：提供集約水平、優化土地制度、調節生產和消費結構♀精選社會需求、產品價格、供給者行為等精選特殊的土地供給曲線SQP精選特殊的土地供給曲線SQP精選第七章房產分析第一節住宅及其特性第二節住宅供求第三節非住宅房產♀精選第七章房產分析第一節住宅及其特性精選第一節住宅及其特性一、住宅概念供人們居住生活的房屋建筑（空間）。生存資料；享受資料；發展資料二、住宅分類按樓高、成本、商品化程度等分類三、住宅特性商品性和社保性、消費性和投資性、個人性和社會性精選第一節住宅及其特性一、住宅概念精選美國為窮人建透明塑料房

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精選羅納爾多頂級豪宅客廳精選羅納爾多頂級豪宅豪華臺階

精選羅納爾多頂級豪宅豪華臺階精選羅納爾多頂級豪宅休息平臺精選羅納爾多頂級豪宅休息平臺精選福布斯評世界五大豪宅排名名稱價值（美元）地點1愛敦格1.2億英國薩利郡2三湖別墅0.75億美國紐約3皮埃爾棚屋0.70億美國紐約4馬力布0.65億美國加州5托帶拉克公寓0.61億英國倫敦精選福布斯評世界五大豪宅排名名稱價值（美元）地點1愛敦格1.2億英國“愛敦閣”以1.2億美元身價高居榜首

精選英國“愛敦閣”以1.2億美元身價高居榜首精選第二節住宅供求一、住宅需求二、影響住宅需求的主要因素三、住宅供給四、影響住宅供給的主要因素住宅分配與流通

精選第二節住宅供求一、住宅需求精選一、住宅需求有效和潛在需求居住和投資需求基礎和擴大需求基礎需求：滿足生存、生理和社會道德要求的需求擴大需求：滿足享受和發展要求的需求精選一、住宅需求有效和潛在需求精選二、影響住宅需求的主要因素價格對其有負影響家庭收入和財富對其有正影響利率變化對其有復雜影響人口和家庭數對其有正影響住房政策對其有復雜影響精選二、影響住宅需求的主要因素價格對其有負影響精選三、住宅供給存量供給與增量供給供給總量與結構供給體系商品房供給經濟適用房供給廉租房供給精選三、住宅供給存量供給與增量供給精選四、影響住宅供給的主要因素投資量與供給量呈正向關系開發融資成本對供給量有反向關系土地供應量與供給量呈正向關系土地價格對供給量有反向關系建筑成本和各種費用對供給有反向關系住宅價格對供給有正向關系精選四、影響住宅供給的主要因素投資量與供給量呈正向關系精選第三節非住宅房產一、寫字樓二、商鋪三、工業用房四、其他非住宅房產精選第三節非住宅房產一、寫字樓精選第八章房地產價格學習提示第一節房地產價格概述第二節房地產價格的影響因素第三節房地產價格的構成精選第八章房地產價格學習提示精選學習提示本章學習目的：了解房地產價格構成及特點學習重點：房地產價格的實際構成精選學習提示本章學習目的：了解房地產價格構成及特點精選第一節房地產價格概述一、房地產價格的概念二、房地產價格的類型三、房地產價格的特點精選第一節房地產價格概述一、房地產價格的概念精選一、房地產價格的概念（一）概念表述是土地價格及其上建筑物價格的總和或者是土地有用性及產權的經濟實現形式的貨幣表現與勞動創造價值的貨幣表現之和（二）房價與地價的關系地價是房價的基礎房價是地價的表現（三）房地產價格的本質房地產價格是一種產權價格或者是房地產權利的未來收益之價格精選一、房地產價格的概念（一）概念表述精選土地價格土地價格資源價格資產價格有用性的表現工具價值的貨幣表現相互混合精選土地價格土地價格資源價格資產價格有用性的價值的相房地產價格資源價格資產價格土地價格建筑物價格房地產價格精選房地產價格資源價格資產價格土地價格建筑物價格房地產價格精選地價是房價的基礎

房價是地價的表現“房價”指房地合一的總價理論上由土地的主導性決定實踐上由土地的稀缺性決定地價只有借助房價才能得到現實表現廠商購地時表現為房價決定低價精選地價是房價的基礎房價是地價的表現“房價”指房地合一的福州市05年8月公布房地產開發成本清單某住宅項目成本清單地價：683元／平方米土建和安裝成本：875元／平方米配套建設費用：486元／平方米開發商的運營成本：約390元／平方米保守計算該項目總成本約為：683＋875＋486＋390＝2434元。開發利潤約為：銷售均價3900元-總成本2434元＝1466元。利潤率達60.2%。精選福州市05年8月公布房地產開發成本清單某住宅項目成本清單精選房地產價格是一種產權價格房地產交易真正內容是產權產權決定收益權產權內容不同其所得到的收益大小就不同未來收益的現值就是房地產的價格精選房地產價格是一種產權價格房地產交易真正內容是產權精選二、房地產價格的類型按實物要素分為地價、房價和房地產綜合價格按形成機制分為計劃價、市場價、基準價、評估價、均價、個價等按交易形式分為售價、租價、抵押價、保險價、典當價、拆遷價、課稅價等按用途分為住房價、工業房價、商用房價、事業性用房價等

其他分類♀

精選二、房地產價格的類型按實物要素分為地價、房價和房地產綜合價格三、房地產價格的特點二元性：主要指構成上始終是房地二要素，地價由其物質和資本價共同決定個體性：主要指價格個別形成。地價個別性、建筑物價個別性趨升性：房地產價格隨著時間的推移而在總體上呈現出上升的趨勢體系復雜性：整個體系由多種價格形式組成

精選三、房地產價格的特點二元性：主要指構成上始終是房地二要素，地第二節房地產價格的影響因素一、自然因素區位、土地面積和形狀、地質條件、地形地勢、建筑物物理特征等二、經濟因素經濟發展狀況、利率、物價、居民收入、匯率等三、社會因素人口、環境、政局等四、行政因素房地產制度、政策、法律法規、行政行為等

精選第二節房地產價格的影響因素一、自然因素區位、土地面積和形狀第三節房地產價格的構成

一、理論構成土地權屬的經濟實現物化勞動價值（地、房、環境）活勞動中的必要和剩余勞動價值二、實際構成售價的實際構成租價的實際構成租售價比

精選第三節房地產價格的構成一、理論構成精選房地產出售價格的實際構成成本：土地取得成本、開發成本、管理費用、財務費用、銷售費用銷售稅費：房地產銷售后應由開發企業繳納的稅費開發利潤

案例：福州市物價局公布房地產開發成本清單♀

精選房地產出售價格的實際構成成本：土地取得成本、開發成本、管理費房地產租賃價的實際構成

房屋折舊費：按房屋使用年限計算的應逐漸收回的建房資金房屋經營管理成本：房屋維修費、管理費、投資利息、保險費、稅金等。利潤

地租：房屋所占用土地的價格，由房屋產權人向承租人收取

精選房地產租賃價的實際構成房屋折舊費：按房屋使用年限計算的應房地產租售比價房地產售價水平與租價水平的對比關系合理租售比價的確定原則：在房地產壽命期滿時，選擇購房所需支付的全部費用應與選擇租房所需支付的全部費用相當。房價收入比：一套住房的平均售價相當于一個中等收入水平家庭一年的全部收入的倍數精選房地產租售比價房地產售價水平與租價水平的對比關系精選福州市05年8月公布房地產開發成本清單某住宅項目成本清單地價：683元／平方米土建和安裝成本：875元／平方米配套建設費用：486元／平方米開發商的運營成本：約390元／平方米保守計算該項目總成本約為：683＋875＋486＋390＝2434元。開發利潤約為：銷售均價3900元-總成本2434元＝1466元。利潤率達60.2%。精選福州市05年8月公布房地產開發成本清單某住宅項目成本清單精選第九章房地產投融資

第一節房地產投資界定第二節房地產投資的特點第三節融資在房地產再生產中的作用

第四節房地產融資方式精選第九章房地產投融資第一節房地產投資界定精選第一節房地產投資界定一、房地產投資的概念房地產投資是一定經濟主體為獲取預期不確定效益而將現期的一定收入轉化為房地產（資本）的行為或過程。

二、房地產投資分類三、房地產投資與房地產投機的關系精選第一節房地產投資界定一、房地產投資的概念精選二、房地產投資分類按房地產投資所形成的資本或資產形態劃分

按房地產投資者對實物房地產的經營控制程度劃分

按房地產投資的經濟內容劃分

按房地產投資對象的物業類型劃分

精選二、房地產投資分類按房地產投資所形成的資本或資產形態劃分精三、房地產投資與房地產投機的關系房地產投機也是一種房地產投資房地產投機與投資之間也會發生相互轉化房地產投機通常具有比較明顯的短期性房地產投機者的期望利潤通常遠大于投資者房地產投機者承擔的風險通常大于投資者

精選三、房地產投資與房地產投機的關系房地產投機也是一種房地產投資第二節房地產投資的特點一、投資對象不可位移

二、投資額較大且開發周期較長三、投資的流動性較差四、投資的不確定性較大五、對通貨膨脹的抵御性較好六、對專業知識和經驗有較強的依賴性精選第二節房地產投資的特點一、投資對象不可位移精選第三節融資在房地產再生產中的作用一、房地產再生產中的各種交易必須有金融的支持才能順利進行二、房地產生產階段的“大——小資本量矛盾”必須通過資金融通才能得到解決三、房地產消費階段的“高價格——低支付力矛盾”必須通過資金融通才能得到解決

精選第三節融資在房地產再生產中的作用一、房地產再生產中的各種第四節房地產融資方式一、房地產融資方式分類二、房地產開發融資方式三、房地產消費融資方式

精選第四節房地產融資方式一、房地產融資方式分類精選房地產經濟學學習目的學習要求學習方法教材及參考書考核方法精選房地產經濟學學習目的精選第一章導言第一節房地產第二節房地產的特點第三節房地產經濟學的對象和內容作業學習提示精選第一章導言精選本章學習提示學習目的認識房地產這一基本概念為以后學習有關房地產的各種知識作準備學習重點房地產概念房地產的自然及經濟特點學習難點房地關系♀精選本章學習提示學習目的精選第一節房地產一、房地產的概念二、房地產分類三、房地關系精選第一節房地產一、房地產的概念精選（一）房地產概念的表述（二）理解房地產概念應注意的問題（三）房地產的其他稱謂

一、房地產的概念精選（一）房地產概念的表述一、房地產的概念精選

房地產是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權利之總和。●土地包括地表及其向上和向下延伸的一定空間。●只有對土地的依附程度很強的物體才是地上定著物，只有與建筑物緊密相關的其他地上定著物才屬房地產。●土地和建筑物等地上定著物衍生的權利有多種權屬狀態和豐富內涵。

精選房地產是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權利之總注意：1.房地產是物質實體與依托于物質實體的權屬關系的統一2.房地產是一個由主、輔空間構成的體系3.房地產可以表現為不同的資產形態

精選注意：1.房地產是物質實體與依托于物質實體的權屬關系的統一精

▲不動產動產的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質、形狀、失去原價值的物體。嚴格講，其包含房地產。▲物業一般指已具備使用條件的房地產。▲地產▲樓宇▲Realestate：土地及其上的建筑物▲Realproperty：realestate及其相關權益♀精選▲不動產動產的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質、形◆房地產◆某些構筑物及其財產權利（橋梁、道路、機場、水庫大壩等）◆與土地尚未分離的農作物、林木、果樹及其種子等◆價值昂貴的船舶、飛機和火車等財產不動產精選◆房地產不動產精選

二、房地產分類（一）按構成要素分類房產；地產；房地產（二）按用途分類工業房地產；商業房地產；住宅、公共事業房地產；其他用途房地產（三）按開發建設程度分類生地；熟地；期房；現房還可按新舊程度、建設標準等分類精選二、房地產分類（一）按構成要素分類精選三、房地關系（一）二者相互不可分從自然屬性上考察從社會活動上考察從產權實現上考察（二）土地有較強的相對獨立性有地才有房城市土地在形式上可以脫離房

精選三、房地關系（一）二者相互不可分精選住新房啰站住！這塊地是我的。但這房子是我的呀！那怎么辦？精選住新房啰站住！這塊地是我的。但這房子是我的呀！那怎么辦？精選A:房屋所有權B:房屋使用權

C:土地所有權D:土地使用權

若你要使用這間房屋，應取得那幾項產權？

ABC／ABD／ABCD／

AC／AD／ACD／BC/

BD／BCD／

精選A:房屋所有權B:房屋使用權

C:土地所有權

第二節房地產的特點

一、房地產的自然特點二、房地產的經濟特點三、房地產的社會特點精選第二節房地產的特點精選

一、房地產的自然特點（一）基本構成內容具有二元性（二）空間位置的固定性（三）長久耐用性（四）用途多功能性精選一、房地產的自然特點（一）基本構成內容具有二元二、房地產的經濟特點

（一）開發建設上的特點（二）流通上的特點（三）消費上的特點（四）價值上的特點♀精選二、房地產的經濟特點精選

三、房地產的社會特點（一）開發上的社會規劃性（二）法律關系的復雜性（三）與人們的社會生活密切相關（四）能體現人文景觀精選三、房地產的社會特點精選（一）開發建設上的特點

生產具有流動性一般不能批量生產生產周期較長資金墊付量較大精選（一）開發建設上的特點精選精選精選（二）流通上的特點

是一種觀念(權益)上的流通租賃具有特別意義交換過程較復雜精選（二）流通上的特點是一種觀念(權益)上的流通精選（三）消費上的特點

消費與流通同時進行較普遍消費過程較長消費的群體性較普遍精選（三）消費上的特點精選

（四）價值上的特點

價值較大價格較高有較好的保值增值性財富表現力較強精選（四）價值上的特點價值較大價格較高精選第三節房地產經濟學的對象和內容

一、研究對象二、學科性質三、與相關學科的關系四、與相關課程的關系精選第三節房地產經濟學的對象和內容精選第一章作業一、到圖書館或上網找出至少五種對房地產概念的不同表述，并對其進行評價。二、至少看5本書上有關房地產特點的內容。然后回答以下問題：假定你要購買一套住房，你將怎樣利用房地產的特點來為你的購房決策服務？要求：用作業紙做好下周上課時提交。精選第一章作業一、到圖書館或上網找出至少五種對房地產概念的

第二章房地產的經濟運行過程第一節房地產經濟運行過程的內容第二節房地產經濟運行過程的特點第三節房地產經濟運行過程的協調精選第二章房地產的經濟運行過程精選本章學習提示學習目的把握房地產經濟運行的全貌為相互聯系地學習好后邊各章內容打下基礎學習重點房地產經濟運行過程的主要內容房地產經濟運行各階段和環節之間的聯系精選本章學習提示學習目的精選第一節房地產經濟運行過程的內容一、地產開發二、房屋建造三、房地產流通四、房地產使用及管理五、房地產退廢六、房地產經濟運行過程圖♀精選第一節房地產經濟運行過程的內容一、地產開發精選

一、地產開發（一）地產開發的含義和作用

1.地產開發的含義

2.地產開發的分類

3.地產開發的作用（二）地產開發的實施環節

1.取得土地

2.改造土地精選一、地產開發（一）地產開發的含義和作用精選

1.地產開發的含義地產開發：將不具備建筑使用條件的土地轉變為符合建筑使用條件的土地的過程。注意：條件包括有形和無形條件和條件開發的內容通常包括“三通一平”、“五通一平”等地產開發通常要投入一定量的活勞動精選1.地產開發的含義地產開發：將不具備建筑使用條件2.地產開發的分類

地產初級開發：指對從未作為建筑用地使用過的土地的開發。一次性。地產再開發：對曾經或正在作為建筑用地使用的土地的開發。多次性。地產初級開發與再開發的關系：初級開發是再開發的基礎，再開發是初級開發的繼續。精選2.地產開發的分類地產初級開發：指對從未作為建筑用地3.地產開發的作用是房地產經濟運行過程的首要環節，其開發質量對后續環節有重要影響。從位置上影響后續環節從產權上影響后續環節從成本上影響后續環節從質量上影響后續環節精選3.地產開發的作用是房地產經濟運行過程的首要環節，其

1.取得土地

含義：取得土地所有權或使用權取得土地的渠道：

征用渠道出讓渠道（劃撥、協議、招、拍、掛）轉讓渠道（直接轉讓、收購、合作等）

出讓與轉讓的比較土地儲備整理制度與土地取得♀精選1.取得土地含義：取得土地所有權或使用權精選土地出讓與轉讓比較出讓轉讓交易主體一個所有者多個使用者多個使用者多個使用者交易性質賣方壟斷買方競爭賣方競爭買方競爭市場層次土地一級市場增量市場土地二級市場存量市場交易方式協議、劃撥、招、拍、掛直接轉讓、收購兼并、合作開發等精選土地出讓與轉讓比較出讓轉讓交易主體一個所有者多個使用者交易賣土地儲備整理制度土地儲備整理：指土地儲整機構受政府委托依有關規定，將其以收購方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地納入政府土地儲備庫儲存，并進行前期開發整理，合理配置土地資源的行為。

實施意義：盤活存量、加強宏觀管理

對取得土地的影響：強化公開和規范

實施現狀：正逐步推開,各地有差異

視頻：杭州市土地儲備中心情況

精選土地儲備整理制度土地儲備整理：指土地儲整機構受政府委托依有關滬杭漢三市土地儲備制度比較上海杭州武漢土地儲備性質

市場主導、非強制性政府主導、強制性

政府主導與市場調節相結合

機構職能

儲地、整地

儲地、整地

儲地、交易許可

儲備外的土地交易

用地者自由交易

無儲備外的土地交易

用地者獲許可后完成

儲備內的土地交易

地儲中心和用地者均可

必須由儲備中心完成

中心和獲交易許可的用地者完成

用地者自行交易

不禁止

禁止

須獲交易許可且在土地市場內進行

供地主體及其權力

地儲中心、用地者各自供應

土地儲備中心獨攬

地儲中心與用地者共同供應

儲地供應協議為主

招、拍、協招、拍、掛精選滬杭漢三市土地儲備制度比較上海杭州武漢土地儲備性質市場主導視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹精選視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹精選2.改造土地

初級改造：與地產初級開發相對應對象——農用地、荒地或山地等內容——三通一平或五通一平等再改造：與地產再開發相對應對象——城鎮內已作為建筑用地使用過或正在使用的土地內容——舊房拆遷（統一、自行、委托）、管線改造等精選2.改造土地初級改造：與地產初級開發相對應精選

二、房屋建造（一）作用——主要生產環節（二）主要環節

1.勘察設計勘察：地下和地上勘測；為設計服務設計：各種設計和預算；為施工服務

2.施工及其監理施工：方式；開發商與建筑業關系監理：必要性；方式

3.竣工驗收♀精選二、房屋建造（一）作用——主要生產環節精選三、房地產流通（一）作用——實現房地產價值（二）形式出售：含義；特點；現售；預售出租：含義；特點其他：互換；抵債；抵押；贈與等（三）注意★開發商通過營銷完成流通★中間商可能有多個★消費者會轉化為賣房者精選三、房地產流通（一）作用——實現房地產價值精選房地產流通與生產的關系房地產流通生產<消費生產>消費房地產生產房地產消費價值待實現價值實現抑制抑制刺激刺激調節調節精選房地產流通與生產的關系房地產流通生產<消費生產>消費房地產生四、房地產使用及管理(一)房地產使用含義：發揮使用價值的過程階段：初始、正常、退化分類：生產性使用、生活性使用(二)房地產使用中的管理養護修繕裝飾改造配套服務精選四、房地產使用及管理(一)房地產使用精選五、房地產退廢（一）含義房地產因不能滿足需要而退出市場原因是有形和無形損耗等（二）方式正常退廢延期退廢提前退廢精選五、房地產退廢（一）含義精選房地產經濟運行過程圖地產開發房屋建造房地產流通房地產使用維修服務房地產退廢再開發交工驗收委托施工委托監理委托勘察設計制定銷售方案廣告宣傳實施銷售中間商消費者尾期使用正常使用初期使用更換使用者養護維修裝修改造服務被征用房屋正常退廢房屋非正常退廢土地使用到期土地使用未到期政府收回辦理續用轉讓續用取得土地改造土地征用出讓轉讓其他

初級改造再改造預售售賣租賃其他可行性研究精選房地產經濟運行過程圖地產開發房屋房地產房地產維修房地產再開發第二節房地產經濟運行過程的特點一、時間結構的前短后長性二、管理服務配套的復雜性三、房地運行軌跡的非一致性四、權屬變更的頻繁性五、流通與消費的相容性精選第二節房地產經濟運行過程的特點一、時間結構的前短后長性精第三節房地產經濟運行過程的協調一、協調的內容時間；質量經濟；社會二、協調的基礎宏觀基礎微觀基礎三、促進協調的基本方法市場方法行政方法精選第三節房地產經濟運行過程的協調一、協調的內容精選第三章房地產業（自學）要求：閱讀2－3種其它教材或著作中的“房地產業”章做不少于一千字的讀書筆記針對房地產業提出兩個你認為最值得提出的問題，并對所提問題進行自我評價（意義等）精選第三章房地產業（自學）要求：精選第四章房地產產權（自學）要求：閱讀2－3種其它教材或著作中的“房地產產權”章節做不少于一千字的讀書筆記寫在作業紙上，下次上課提交針對房地產產權提出兩個以上你認為最值得提出的問題，并對所提問題進行自我評價精選第四章房地產產權（自學）要求：精選第五章房地產市場第一節房地產市場的結構和功能第二節房地產市場的特點第三節房地產市場的需求與供給第四節房地產市場周期波動作業：寫一篇小論文

精選第五章房地產市場第一節房地產市場的結構和功能精選第一節房地產市場的結構和功能一、房地產市場概念二、房地產市場的構成要素三、房地產市場結構四、房地產市場功能精選第一節房地產市場的結構和功能一、房地產市場概念精選一、房地產市場的概念1.概念表述：房地產商品的交易場所或房地產交易關系和活動的總和。

2.理解時應注意：是有形和無形房地產商品的統一市場是有限場所和無限領域的統一體是房產與地產市場的統一精選一、房地產市場的概念1.概念表述：精選二、房地產市場的構成要素市場主體參與房地產交易的供求雙方市場客體房地產市場上的買賣對象市場媒介房地產交易活動的中介市場規則交易的各種內在約定和外部規定市場信號主要指反映市場各種信息的價格精選二、房地產市場的構成要素市場主體參與房地產交易的供求雙方精三、房地產市場結構

按交易層次和權屬內容劃分按房地產經濟運行時序劃分按房地產用途劃分按為房地產市場提供的服務內容劃分按權益讓渡形式劃分按空間范圍劃分（國際、國內、區域）按房地產交易目的劃分（投資、消費）其他劃分♀精選三、房地產市場結構按交易層次和權屬內容劃分精選按交易層次和權屬內容劃分的市場一級市場：土地使用權出讓市場。反映政府與土地經營者和使用者之間的交易關系。二級市場：房地產開發商與使用者之間的交易市場。反映房地產經營者相互之間、經營者與消費者之間的交易關系三級市場：存量房地產的交易市場。主要反映房地產使用者相互間的橫向交易關系。♀精選按交易層次和權屬內容劃分的市場一級市場：土地使用權出讓市場。按房地產經濟運行時序劃分的市場

土地投資市場房地產開發市場房地產建筑施工市場房地產營銷市場物業管理市場精選按房地產經濟運行時序劃分的市場土地投資市場精選按房地產用途劃分的市場

住房市場寫字樓市場商業用房市場工業用房市場其他用房市場精選按房地產用途劃分的市場住房市場精選按照為房地產市場提供的服務內容劃分的市場

房地產金融市場房地產勞務市場房地產中介市場房地產信息市場精選按照為房地產市場提供的服務內容劃分的市場房地產金融市場精選按權益讓渡形式劃分的市場房地產買賣市場房地產租賃市場房地產抵押市場房地產典當市場精選按權益讓渡形式劃分的市場房地產買賣市場精選四、房地產市場功能充當配置房地產資源和利益的工具向市場各交易主體傳遞信息引導供需雙方合理決策充當政府進行宏觀調控的工具客觀評價和發現房地產價值和價格注意：市場功能的發揮需要具備一定的條件。宏、微觀條件。精選四、房地產市場功能充當配置房地產資源和利益的工具精選第二節房地產市場的主要特點一、區域性較強二、房地產產品具有異質性（不可替代性）三、可壟斷性較強（土地、資金）四、市場信息不充分五、需求廣泛六、對短期供求變化的反應不敏感精選第二節房地產市場的主要特點一、區域性較強精選第三節房地產市場的需求與供給一、房地產市場需求

二、房地產市場供給三、短期房地產市場均衡四、長期房地產市場均衡精選第三節房地產市場的需求與供給一、房地產市場需求精選一、房地產市場需求（一）房地產市場需求含義（二）影響房地產市場需求的因素（三）房地產市場需求曲線（四）有助于考察房地產需求的相關指標精選一、房地產市場需求（一）房地產市場需求含義精選房地產市場需求：房地產市場上買方在某特定時間、一定價格水平下購買的房地產商品的數量。有效需求：同時滿足愿意購買和有能力購買這兩個條件潛在需求：只滿足愿意購買和有能力購買這兩個條件中的一個條件有效需求與潛在需求可相互轉化注意：消費性需求與投資性需求精選房地產市場需求：房地產市場上買方在某特定時間、一定價格水平下影響房地產市場需求的因素

D：房地產市場的需求量（有效需求）

I：房地產需求者的財力

P：房地產價格

P0：相關商品或服務的價格

T：房地產需求者的偏好

R：利率水平

Ed：房地產需求者對未來的預期

N：房地產潛在需求者的數量精選影響房地產市場需求的因素D：房地產市場的需求量（有效需房地產市場需求曲線價格P數量QddDD精選房地產市場需求曲線價數量QddDD精選有助于考察房地產需求的相關指標城市家庭總支出

城市居民消費價格指數

城市家庭可支配收入

城市人口及家庭規模

國內生產總值及其增長率就業率和就業結構房屋空間使用的類型和數量

精選有助于考察房地產需求的相關指標城市家庭總支出精選二、房地產市場供給（一）房地產市場供給含義（二）影響房地產市場供給的因素（三）房地產市場的供給曲線（四）房地產市場供給的衡量指標

精選二、房地產市場供給（一）房地產市場供給含義精選房地產市場供給含義特定房地產市場上的賣方在一定時間、一定價格水平下愿意向市場提供的房地產商品的數量。房地產供給量＝存量供給－滅失量＋該種房地產的凈轉換量＋增量供給其中，該種房地產的凈轉換量＝它種房地產向該種房地產的轉換量－該種房地產向它種房地產的轉換量精選房地產市場供給含義特定房地產市場上的賣方在一定時間、一定價格影響房地產市場供給的因素

S：房地產市場的供給量

P：房地產價格

C：房地產的開發成本

K：房地產的開發建設技術水平

ES：房地產供給者對未來的預期♀精選影響房地產市場供給的因素S：房地產市場的供給量精選房地產市場的供給曲線價格P數量QSSS'S'精選房地產市場的供給曲線價數量QSSS'S'精選供給的衡量指標房地產存量

報告期竣工量

空置量與空置率可供租售量

房屋新開工面積和施工面積

竣工房屋價值

精選供給的衡量指標房地產存量精選數量短期房地產市場均衡價格QD2

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精選數量短期房地產市場均衡價QD2P1P2D1E2長期房地產市場均衡價格數量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2Q3精選長期房地產市場均衡價數量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2第四節房地產市場周期波動一、概念界定二、周期波動過程三、與宏觀經濟周期波動的關系四、影響周期波動因素五、周期波動的描述♀精選第四節房地產市場周期波動一、概念界定精選房地產市場周期波動：房地產經濟在發展過程中隨時間變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。又叫房地產產業周期波動、房地產市場周期波動等。波動的絕對性周期的不一致性可分為區域、城市和全國，以及長期、短期和隨機波動等類型精選房地產市場周期波動：房地產經濟在發展過程中隨時間變化而出現的低水平時期高水平時期周期波動過程預期向好，需求增長加快，空置率持續下降，租金增長率穩定或小幅上升，高風險資金流動預期悲觀，需求低增長或負增長，供給大大超過需求，空置率繼續上升租金增長率下滑，資金加速撤出，泡沫破滅，市場低迷供給停止或很低，租金增長率下滑，需求有增長趨勢，空置率有下降趨勢預期樂觀，需求繼續增長，空置率接近最低，租金增長率上升，低風險資金和投機資金進入，增量供給啟動并加速維持良好預期，增量供給增長率超需求，空置率持續上升，租金增長率緩升，出現過度開發供給增長率=需求增長率精選低高周期波動過程預期向好，需求增長加快，空置率持續下降，租金與宏觀經濟周期波動的關系是宏觀經濟周期波動的組成部分波動方向往往一致美國經濟學家西蒙?庫茲涅茨：宏觀經濟（GDP）增長率房地產業發展＜４％萎縮４－５％停滯或倒退５－８％穩定發展＞８％快速發展１０－１５％高速發展精選與宏觀經濟周期波動的關系是宏觀經濟周期波動的組成部分宏觀經濟影響周期波動因素內生因素收益率、投資、利率、通貨膨脹等外生因素政策、產業結構、城市化、增長方式等隨機因素自然災害、戰爭、社會動蕩等波動原因：金融貨幣論、心理預期論、綜合因素論、市場自我修正、外部沖擊—內部傳導等觀點

精選影響周期波動因素內生因素精選周期波動的描述常用的描述指標房地產開發投資額／反映供給商品房開工或竣工面積／反映供給商品房銷售面積或銷售額／反映需求商品房價格／反映市場供需積壓面積或空置率／反映市場供需描述方法多指標描述單指標描述精選周期波動的描述常用的描述指標精選中國1987－2001年房地產波動情況00.10.20.30.40.50.60.70.80.911.11.21986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001年份精選中國1987－2001年房地產波動情況00.10.20.30美國1870－1976年房地產市場波動情況

-60-50-40-30-20-1001020304050607080187018751880188518901895190019051910191519201925193019351940194519501955年份1960精選美國1870－1976年房地產市場波動情況-60-50-第五章作業：寫一篇小論文題目（任選一個）：住房市場潛在需求向有效