養老機構可行性分析報告1ppt課件養老機構可行性分析報告1ppt課件第一部分：有關南京老年人口的數據和資料2013年底，我省60歲以上老人已達1495萬人，占總人口19.65%，與2005年相比，老年人口增加了429萬。南京市60歲及以上常住老年人口已超過125萬，占戶籍總人口的19.44%，80歲及以上高齡老人15余萬，失能或半失能的老人17余萬。據預測到2020年，我省老年人口將增加到2000萬左右，約占戶籍總人口的25%，每4個人中就有1人超過60歲。第二部分：南京老年人主要的養老模式家庭養老：南京的家庭養老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆和鐘點工來實施養老護理。社區養老：社區養老則是舉辦托老所、老人飯桌，提供入戶陪護、鐘點工等中介養老護理。機構養老：機構養老則專門為入住老人提供養老護理，據南京民政局13年統計，養老機構共277家。現在約有70%的老人是以最傳統的家庭養老的，有30%的老人享受的是后兩種養老方式。由于計劃生育、代溝問題等原因，照顧老人的困難增大，對傳統的家庭養老模式造成明顯的沖擊老年人考慮到子女的困難，及自身需求和社會保障能力的提高，對子女贍養的期望已開始降低面臨的問題發展的趨勢老年人具有高患病率、高傷殘率的特點，其健康問題帶來的照料依賴以及醫療需求等老年人隨著年齡增長、身體狀況惡化、自理能力下降，對養老醫護需求逐步提高2ppt課件第一部分：有關南京老年人口的數據和資料2013年底，我省60第三部分：南京老年人社會福利機構現狀第一節

南京市老年人口與福利機構床位的供求比例南京市養老機構的床位總和不到3.8萬張，以南京現有老年人口數來計算，每千名老人擁有25張床位。至2020年，南京市規劃總床位數要達到8.38萬張，每千名老人擁有50張床位，目前差距仍然較大。目前我市養老床位數配備僅達到全國平均水平，但與國內其他省會城市相比，仍然存在較大差距。第二節、南京社會福利養老機構的機構性質與運營方式政府性質——是由省、市、區政府直接投資建設，承擔社會三無五保老人等福利責任的非盈利性質的養老機構。現已有26家轉為民營。到2020年，公辦養老機構民營化率要達到80%以上。集體性質——是由政府管轄下的區、街道、鎮等集體性質投資建設并管理，基本由集體運營。社會性質——由社會力量投資建設運營，以收費形式社會招收老人的養老機構。3ppt課件第三部分：南京老年人社會福利機構現狀第一節南京市老年人口第三節、南京養老機構規模、設施及區位分布概述一、養老機構區位分布六城區：玄武區23個、秦淮區53個、建鄴區16個、鼓樓區53個、雨花區12個、棲霞區23個，共180個。五郊區：浦口區20個、六合區26個、江寧區30個、溧水區10個、高淳區11個，共97個。二、養老機構規模、設施的概述4ppt課件第三節、南京養老機構規模、設施及區位分布概述二、養老機構規模南京現有養老機構的綜合規模總體偏小，占地面積10000㎡以上的機構54家，占比20%；建筑面積10000㎡以上的機構15家，占比5%目前南京市200張以上床位數的中、大型養老機構較少，所占比例為20%浦口區床位數為3049個，占南京總床位數的8.11%，至2020年養老床位應達到4800張，目前仍存在1751張床位缺口在2001年以后投入運營使用的民營養老機構，投資額超千萬元的僅有12家由此可見，我市養老機構整體質數基礎較差，具備一定規模的養老機構不多5ppt課件南京現有養老機構的綜合規模總體偏小，占地面積10000㎡以上在統計的258家南京養老機構中，從業人員共有4368人。醫生、護士、醫技占比最少，除去市直屬兩家社會福利院（共有醫生36人、護士106人、醫技42人）和一些以康復護理為主的養老機構（不到10家）的醫護力量較強外，其他機構的醫護水平較低。有126家養老機構未配備醫護人員。第四部分：養老機構的市場供求狀況一、機構規模偏小，市場需求潛力大到2015年底，南京60歲及以上常住老年人口將超過150萬人，占總人口的16.42%，若入住養老機構的老人按3%的比例分析，將有4.5萬老年人入住養老機構，而目前全市總床位數不到3.8萬張，存在0.7萬張的缺口。城區老年人群對中高檔、醫養結合的養老機構需求比較旺盛，但現實中、大型養老機構供給數量較少，而小規模養老機構硬件設施薄弱，服務和醫療水平跟不上，難以滿足城區老年人的實際需求。二、中大型養老機構不足，“醫養融合”是發展趨勢發展現狀：以南京市浦口區來看，公辦機構床位趨于飽和，民辦床位占比不高（約26%），民辦養老機構配套設施、服務水平跟不上等問題，影響著浦口區養老福利事業的發展。探索新路：南京市已出臺《關于加快發展養老服務業的實施意見》，支持有條件的養老機構、居家養老服務中心內設醫療機構，符合條件的納入醫保定點范圍。因此，建立“醫養融合”式的養老機構,這是一個發展趨勢。6ppt課件在統計的258家南京養老機構中，從業人員共有4368人。第四第五部分：入住老人的基本特征及需求分析一、自費入住的老人的特征及動機平均年齡為八十多歲，大多數患有老年常見病，需專人護理，家庭經濟狀況良好。自理、介護、介助的比例分別為：10%、60%、30%。主要動機排序如下：患病需康復治療的。年衰體弱多病，子女無暇照料，不放心請保姆的。無子女的孤寡老人。出于精神需求，喜歡與同齡人居住交流的。二、入住老人對養老機構的期望從采集的走訪調查數據來看，由于生理機能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病種類多、患病治愈時間長等特點，很多老人行動不便，希望就近就醫，因此，養老機構內的醫療配套設施對老年人來說非常重要。老年人非常重視居住地的環境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環境不要太嘈雜，機構內一定要有散步、戶外健身的地方，還須針對老年人體能、耐力較差的特點，有相應的休息空間和設施，這樣有利于自身的身心健康。7ppt課件第五部分：入住老人的基本特征及需求分析一、自費入住的老人的特第六部分：房產企業案例分析養老地產：“錢”景大盈利難地產調控下，房企向多元化突圍，“銀發經濟”的養老產業被房企視為新金礦，一些嗅覺敏銳的地產商早在2010年就入場，萬科、保利、綠城、萬達等大房企都已提前布局，高投入、慢產出的養老產業看起來很美，但其盈利成為房企最大的挑戰。產業發展前景廣闊養老金的缺口、公辦養老院的一床難求、高端養老院的天價消費等新聞經常見諸報端，“銀發經濟”被視為未來20年內經濟增長最大的一塊蛋糕，開發商也“無利不起早”，紛紛涉水養老地產。截至2014年，包括保利、萬科、遠洋、綠地、合生、萬達、綠城等企業在內，全國已有超過80家房企進入養老地產領域。

“房企做養老地產，具有得天獨厚的優勢。樓盤的規模化發展將是養老項目落地的重要保障。”保利地產副總經理胡在新介紹，目前保利在全國5個城市有6個養老地產項目，未來10年內計劃打造50個養老機構。“房地產并不是一個萬年長青的產業，所有地產當中最有前途的就是養老地產。”萬達集團董事長王健林表示，養老地產一定是地產業今后突圍轉型的一個主要方向。2013年12月，萬達與中國太平保險在北京簽署戰略合作協議，雙方將在養老地產以及商業地產方面展開合作，但目前還未披露具體的項目。盈利模式難解

房企開始加速布局養老地產，期望從中國社會老齡化率升高的現狀中尋找商機。雖然搶灘房企眾多，但對于高投入、慢產出的養老地產而言，如何盈利成為每個房企操作養老地產項目的難題。胡在新表示，目前我國養老產業尚處于起步探索階段，行業整體盈利能力較弱。在國外，養老地產的投資總回報在10%左右，但在國內還無法作出適當的預測。據悉，近年來，房產商頻頻試水養老地產，但還未有明確的盈利模式，很多項目開始都以做養老資源的整合服務為宣傳點，但最后由于資金壓力都“一賣了之”。8ppt課件第六部分：房產企業案例分析養老地產：“錢”景大盈利難8pp案例分析一萬科：要做養老業務而非地產自2010年，萬科宣布將推行住宅產業化、商業地產、養老地產三大戰略以來，萬科在杭州、北京已有多個項目進行了養老地產相關的嘗試，但萬科始終強調在養老地產上做的是服務，而非開發。據悉，萬科的養老地產業務目前集中在建設養老住宅和提供養老社區服務等方面。萬科集團董事長郁亮在出席萬科2013年業績發布會上強調，萬科有興趣在養老地產方面繼續探索，但其涉及的“養老”更多是提供養老服務支持方面的服務屬性，不是地產屬性。早在2010年，萬科就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的模式，為其養老地產開發鋪路。此外，其還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水，之后又在杭州的良渚文化村配建了養老地產項目，但規模都較小，郁亮說“房子賣出去了，但買的人都不是老年人”。萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示，未來北京萬科的每一個項目中，都將拿出一棟樓自持做養老服務，針對萬科社區內的孤寡、空巢、失獨老人。萬科設計的養老住宅將要在三層樓往上就是住宅，完全按老人研究的住宅，房子不會太大，五六十平，甚至更小，集齊了老人需要用的設備。并且一個樓里分不同的樓段，一部分重病乃至于臨終關懷、一部分需要護理、一部分就是健康老人，有侍老餐廳、食物很清淡，還有老年人功能室、小電影、卡拉OK、康復健身房，和大醫院的掛號平臺（醫療健康配套服務是每一個做養老地產的企業都繞不開的）。對于推出社區養老的目的，毛大慶稱，與社區商業的目的一樣，都是為了更好的增強客戶粘性，這是萬科未來十年發展升級的關鍵點（萬科的戰略已升級轉型成城市配套服務提供商，養老和醫療是其中的重要一塊）。9ppt課件案例分析一9ppt課件案例分析二保利地產：“微利盈利”做養老2013年銷售額達1252億元的保利一直被視為萬科最強勁的對手，幾乎在萬科2010年宣布進軍養老地產的同時，保利也迅速殺入這一藍海。三年后，保利重新定義了養老產業在集團發展的戰略地位，稱未來十年要打造50個養老機構。

據保利地產集團董事長宋廣菊透露，保利正處在一個企業戰略轉型、尋找未來新利潤增長點的重要環節，而養老地產將作為企業創新升級的重要領域進行培育。她同時指出，以普通住宅為主，適當增持商業、養老等輔助物業，將會是在城鎮化發展完成過程中，保利地產長期堅持的策略。從2010年涉水養老地產至今，保利地產已在北京、廣州、成都等5個城市擁有6個在建試點項目。保利地產未來將通過新建、住宅項目改造適老設備等方式，力爭在保利進駐的每個城市中，實現5-6個養老地產項目。保利地產副總經理胡在新介紹，由于國內養老地產還沒有可預期的盈利模式，保利通過不同產品的實驗，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養老收取一定的服務費用補貼成本，社區養老采取使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費，機構養老以會籍收入平衡運營成本。宋廣菊表示，未來養老護理機構還是可以盈利的。保利試圖通過專業養老機構去帶動居家養老，社區養老。未來10年公司會在國內主要的省會城市建立這樣的機構，包括在大型社區內配建5萬-10萬平方米的持有型養老公寓。10ppt課件案例分析二10ppt課件案例分析三銀城地產

：18億“強勢”轉型進軍養老地產2015年1月21日，市國土局舉行2015年首場土地拍賣，3幅地塊均順利成交。其中，最受業界關注的南京首幅醫養結合型養老院用地——馬群鐘山學院附近G97地塊，經過40輪激烈爭奪，最終銀城地產以18億元競得，溢價80%，超過最高限價3.5億元。

G97地塊總出讓面積約12萬平方米，容積率≤1.54，底價10億元。該地塊共分為A、B、C、D四個小地塊。其中，A、B地塊為老年公寓用地，C、D地塊為醫療衛生用地。按照規劃要求，C地塊須建設老年康復醫院，床位數不少于400張；D地塊須建設醫護型老年公寓，床位數不少于1000張。按照銀城方面的介紹，該地塊中將有9萬方的適合老人居住的住宅、6萬方醫護型老年公寓和3萬方的老年康復三級專科醫院。而對于此次高價拿下一幅養老地產用地，銀城地產副總裁馬保華說，涉足養老地產是企業轉型的重要一步，也是奠基之作，未來南京很多知名房企都會這么轉型。“將來銀城的房子里，養老、醫護、物業等類型都會有所涉及。”銀城為何重金試水養老產業？在銀城南京公司總經理助理王政看來，銀城對該地塊志在必得，事先做好了高價拿下的充分準備，沒以傳統房地產的盈虧率來論證這一項目，而是以企業戰略層面來看待這一項目。近年來，銀城在德國、日本深入調研、考察養老項目和養老產業，積累了一定經驗和資源，擁有了試水養老地產的自信。銀城的“野心”不僅在“養老地產”，而是“養老產業”的領域，銀城正計劃通過“養老”這一“標簽”，提升銀城的品牌價值。11ppt課件案例分析三11ppt課件第七部分：*****養老院項目可行性分析前言業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱著投資高收益的心態也是不可取的，因為養老服務是持續穩定的微利行業。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以后，也必須要維持良性運轉，保持其自身的可持續發展。盈虧的主要因素是前期投入、運營成本和收入，前期投入是指確保養老機構正常運行而進行的硬件、軟件改造費用，運營成本是指為老人提供養老服務所必需的各項費用：有人員工資、房租、供暖費、水電氣費、辦公費用、維修費、宣傳費等。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-前期投入（固定資產折舊）-運營成本=盈虧，收費項目主要有床位費、護理費、伙食費、水電費、康娛費等，也可就其他服務項目收取約定的費用。一、*****養老院基本信息機構類型：養老院機構性質：公辦民營土地性質：集體所有占地面積：16633.33㎡建筑面積：9797.28㎡建成時間：2010年規劃床位數量：234張12ppt課件第七部分：*****養老院項目可行性分析前言一、*****養地理位置及概況：該養老項目北臨**路，西臨***********站（相距1.8公里），南面**路，東臨**路。13ppt課件地理位置及概況：13ppt課件前期投入約5000萬元建設，樓內均配有醫用電梯，總建筑面積為9797.28㎡，床位數量234張。根據使用功能不同，劃分為護理床位100張，非護理床位134張。（衛生局對帶有醫療護理功能的養老院，最低要求100張床位，每百張床位需配置23個護士、9個醫生，衛生局驗收合格后才能投入運營）14ppt課件前期投入約5000萬元建設，樓內均配有醫用電梯，總建筑面積為二、市場定位與經營方式1、產品定位：中、高檔養老院，醫養結合、具有醫療資質且享有南京市定點醫保單位資質。2、經營方式：市場化運作，非營利性機構（在民政局注冊）。3、服務對象：全市離退休及其他有一定經濟能力的老人，具有自理能力或失能老人。4、客群分析：三無五保客戶。南京市明確對三無五保對象實行托底保障，這類老人入住機構的費用由政府全額承擔。高端養老客戶。屬于老一代高干、高管、高知人群，這類客群文化程度較高、思想開明，具有較強的經濟基礎和實力，對養老服務要求更高，追求較舒適的養老環境。中等收入客戶。中等收入將是未來老年產業發展的主要消費力量，由我們金融公司提供一些詳細的個性化理財規劃，購買我們的理財產品，以提高個人收益，改善自身的生活品質。以房養老客戶。已無子女的孤寡老人，或是家中有多套房產，但子女沒有辦法照料老人，我們應把握好這兩類群體，利用“以房養老”產品為這些老齡群體提供相關養老服務。異地養老客戶。是指老年人離開現有住宅，到外地居住的一種養老方式，包括旅游養老、度假養老、回原籍養老等。對有異地養老需求的客戶，可開發周邊景點一日游等不同類型的產品服務。醫療養老客戶。對此類老人入院時，應進行全面體檢評估，制定個性化護理康復方案，做好康復治療的指導和陪護。老人以住院的方式入住，可以使用醫保卡，能極大減輕老人及其家屬的經濟負擔。15ppt課件二、市場定位與經營方式15ppt課件三、收費標準價格表（一）護理等級三人間護理費伙食費水電費康娛費合計自理120036060060602280介助120048060060602400介護Ⅰ120078060060602700介護Ⅱ1200108060060603000介護Ⅲ1200138060060603300介護Ⅳ1200協商6006060協商價格表（二）護理等級二人間護理費伙食費水電費康娛費合計自理204036060060603120介助204048060060603240介護Ⅰ204078060060603540介護Ⅱ2040108060060603840介護Ⅲ2040138060060604140介護Ⅳ2040協商6006060協商價格表（三）護理等級單人間護理費伙食費水電費康娛費合計自理380036060060604880介助380048060060605000介護Ⅰ380078060060605300介護Ⅱ3800108060060605600介護Ⅲ3800138060060605900介護Ⅳ3800協商6006060協商16ppt課件三、收費標準價格表（一）護理等級三人間護理費伙食費水電費四、養老院組織機構與人力資源配置1、養老院項目組織機構**養老公司養老院院長副院長/兼財務部綜合管理部安全保衛衛生綠化餐飲管理副院長/助理醫護部醫療檢查康復治療藥品管理護理部生活護理保健咨詢健身文娛17ppt課件四、養老院組織機構與人力資源配置**養老公司養老院院長副院長2、養老院項目人力資源配置設立部門：財務部、綜合管理部、醫護部、護理部人員配置：（人員根據入住率酌情壓縮，降低運營成本）部門職位入住率100%配備入住率90%配備入住率80%配備入住率70%配備入住率60%配備入住率50%配備辦公室院長111000副院長/助理221111財務部會計、出納221111綜合管理部保安555555保潔666555綠化111111廚師333222醫護部醫生332211護士、醫技11109866護理部護工323026222016人員合計66635547423818ppt課件2、養老院項目人力資源配置部門職位入住率100%入住率90%五、設施設備配置配置要求：養老院的內部裝修及設施配備，應符合南京市民政局相關管理規定中的要求。居室配置：為了老人能夠舒適的居住生活，養老院房間可分為家庭套房、單人間、雙人間、三人間，房間內配置有床頭緊急呼叫器、醫用升降床、醫用床頭柜、衣櫥、電視、空調、寫字臺桌椅、無線寬帶、獨立衛生間、小型洗衣機、熱水器、浴霸等。伙食情況：養老院需設置營養食堂，配備食堂運行所需基礎設備，以養生式飲食安排老人的一日三餐，科學搭配、營養配餐，不僅為老人們提供優質可口的美味佳肴，還定期為老人配送水果、牛奶，讓老人們吃得可口是我們的重要著力點。室內功能區：設有放射室、B超室、心電室、生化血液檢驗室、藥房、內科、理療中心等醫療設施；多功能廳、康復健身廳、影音廳、閱覽室、教室、棋牌室等文體娛樂設施；廚房、餐廳、公共衛生間等后勤保障設施。為老人提供了醫療保健、學習、交流、閱覽、棋牌娛樂等全方位養老服務。戶外活動區：設有休閑區、健身區、種植區、小超市等，靠近老人活動中心，方便老人戶外休閑娛樂活動。19ppt課件五、設施設備配置19ppt課件六、收支情況分析以48套雙人間、30套三人間、12套四人間（用于接納政府托底的五保老人）為例1、開辦養老機構前期投入房屋升級改造、裝修費用，包括集中供暖、增加監控探頭、室內地面鋪設PVC防滑地膠、墻面頂棚出新、供水龍頭、照明、床頭緊急呼叫器等，約1000元/㎡，需投入1000萬元。申請醫療資質，需投入污水處理設備，醫療垃圾集中管理，申請環境影響檢測通過，約投入50萬元。基本、醫療、康復設施設備投入，合計432萬元，詳見附件：以上裝修、醫療配套、設施設備投入合計1482萬元。每張床位給予10000元的一次性改造補助，合計234萬元。扣除政府一次性補貼，實際投入合計1248萬元。20ppt課件六、收支情況分析20ppt課件2、養老機構年度運營投入人工成本（根據入住率情況，人員配置酌情增減）根據入住率100%-50%分別為：398萬元、376萬元、313萬元、260萬元、214萬元、204萬元。部門職位薪資標準/人·月（元）社保福利/人·月（元）薪酬福利/人·年（元）入住率100%年人工成本（元）入住率90%年人工成本（元）入住率80%年人工成本（元）入住率70%年人工成本（元）入住率60%年人工成本（元）入住率50%年人工成本（元）辦公室院長180005106.8277282277282277282277282000副院長/助理120003771.2189254378509378509189254189254189254189254財務部會計、出納40001490.46588513177013177065885658856588565885綜合管理部保安3000767.845214226068226068226068226068226068226068保潔200073632832196992196992196992164160164160164160綠化2500656.537878378783787837878378783787837878廚師3000767.845214135641135641135641904279042790427醫護部醫生100002326147912443736443736295824295824147912147912護士、醫技60001435.689227981499892272803045713818535363535363護理部護工3000767.845214144683513564081175554994699.2904272723417.6人員合計

42562094076555340342227780132361220218036521ppt課件2、養老機構年度運營投入部門職位薪資標準/人·月（元）社保福其他運營費用根據入住率100%-50%分別為：166萬元、151萬元、137萬元、122萬元、108萬元、93萬元。解決當地街道五保老人托底保障問題（目前13人，預計未來最多48人），可以免收房產租金。開業儀式和相關宣傳費用，第一年20萬元，第二年10萬元，第三年至第五年各5萬元，合計45萬元、年均9萬元。支出項目人均月支出費用（元）人均年支出費用（元）入住率100%年支出費用（元）入住率90%年支出費用（元）入住率80%年支出費用（元）入住率70%年支出費用（元）入住率60%年支出費用（元）入住率50%年支出費用（元）備注伙食費4505400126360011372401010880885600761400631800

水電費6072016848015163213478411808010152084240

取暖費

881738817388173881738817388173自建集中供暖設備，約每月3元/㎡成本，按每年3個月供暖周期計算辦公費用

18000162001440012600108009000

設備耗材、維護

300000300000300000300000300000300000含四部醫用電梯年檢維保費房產租金

000000

宣傳費用

900009000090000900009000090000

其他運營成本合計192825317832451638237149445313518931203213

22ppt課件其他運營費用支出項目人均月支出費用（元）人均年支出費用（元）養老院補貼五保老人各項費用統計根據入住率100%-50%分別為：13萬元、12萬元、11萬元、9萬元、8萬元、7萬元。收費類別收費項目月貼補費用/人（元）年貼補費用/人（元）入住率100%年收入（元）入住率90%年收入（元）入住率80%年收入（元）入住率70%年收入（元）入住率60%年收入（元）入住率50%年收入（元）床位費四人間1201440691206192054720489604176034560護理費自理72864864077766912604851844320介助961152334082995226496230401958417280介護2162592233282073618144155521296010368收入合計13449612038410627293600794886652823ppt課件養老院補貼五保老人各項費用統計收費收費月貼補年貼補入住率入住3、養老機構年度收入測算（五保老人按900元/月政府托低價格、護理費八折收取、伙食費自理；自理、介助、介護按20%、60%、20%比例測算）經營性收入根據入住率100%-50%分別為：775萬元、698萬元、619萬元、542萬元、465萬元、387萬元。收費類別收費項目月費用/人（元）年費用/人（元）入住率100%年收入（元）入住率90%年收入（元）入住率80%年收入（元）入住率70%年收入（元）入住率60%年收入（元）入住率50%年收入（元）床位費雙人間204024480235008021297601884960164016014198401175040三人間120014400129600011664001036800907200777600648000四人間90010800518400464400410400367200313200259200護理費自理36043201598401425601296001123209504082080介助4805760645120581760518400449280385920322560介護108012960479520427680375840336960285120233280五保老人護理費自理2883456345603110427648241922073617280介助3844608133632119808105984921607833669120介護86410368933128294472576622085184041472其他伙食費600720016848001519200134640011808001008000842400水電費6679218532816711214810412988811088092664康娛費6072016848015192013464011808010080084240收入合計77490726984648619135254204484647312386733624ppt課件3、養老機構年度收入測算（五保老人按900元/月政府托低價格每年政府補貼根據入住率100%-50%分別為：38萬元、34萬元、30萬元、27萬元、17萬元、15萬元。對民營養老機構入住率達到70%以上，維護（房租）補貼標準為，每年每張床位五郊區400元。本市戶籍的失能和半失能老人入住養老機構的護理補貼分別提高至150元/月（1800元/年）和120元/月（1440元/年），可視情逐步提高補貼標準。序號補貼項目數量單價入住率100%補貼入住率90%補貼入住率80%補貼入住率70%補貼入住率60%補貼入住率50%補貼備注1床位補貼23410000234000023400002340000234000023400002340000一次性補貼2床位費補貼2344009360084240748806552000入住率達70%以上3失能老人補貼471800846007614067680592205076041400需為本市戶籍的老人4半失能老人補貼14014402016001814401612801411201209601036805一次性補貼合計2340000234000023400002340000234000023400001項

6每年補貼合計3798003418203038402658601717201450802-4項之和25ppt課件每年政府補貼根據入住率100%-50%分別為：38萬元、343、經營評估盈虧評估表序號收支項目入住率100%入住率90%入住率80%入住率70%入住率60%入住率50%備注1人工成本425620940765553403422277801323612202180365

2其他運營成本192825317832451638237149445313518931203213

3支出合計6184462585980050416594272466371311333835781-2項之和4經營收入774907269846486191352542044846473123867336

5政府每年補助379800341820303840265860171720145080

6收入合計8128872732646864951925686308481903240124164-5項之和7利潤19444101466668145353314138421105919628838

26ppt課件3、經營評估序號收支項目入住率100%入住率90%入住率80收入費用比率前三位分別是：床位費51%、伙食費21%、護理費19%成本費用比率前三位分別是：人員工資69%、伙食費20%、設備維護5%27ppt課件收入費用比率前三位分別是：床位費51%、伙食費21%、護理費投資收益周期測算入住率達到100%的前提下，投資回報率為15.58%，7年能夠收回前期投入資金。入住率達到70%的前提下，投資回報率為11.33%，9年能夠收回前期投入資金。

入住率100%入住率90%入住率80%入住率70%入住率60%入住率50%第一年19444101466668145353314138421105919628838第二年388882029333362907066282768422118391257676第三年583322944000054360599424152533177581886513第四年777763958666735814132565536744236782515351第五年972204973333417267665706920955295973144189第六年1166645988000098721198848305166355163773027第七年136108691026667710174731989689377414364401865第八年1555527811733346116282641131073488473555030702第九年174996881320001413081797127245769953275565954028ppt課件投資收益周期測算入住率100%入住率90%入住率80%入住七、養老院項目分析與風險評估1、產品定位優缺點分析中、高檔養老院，醫養結合：優點：政府倡導的養老機構發展模式，符合市場需求，與該項目具有較高匹配度，醫療保障能夠極大減輕客戶經濟負擔。缺點：醫療、污水處理設備投入較大，醫保定點、環評周期較長（約半年），運營成本較高。中、高檔養老院，無醫療康復功能：優點：前期投入相對較少，運營成本相對較低。缺點：市場局限性較大，周邊缺乏醫療機構，存在一定的醫患風險。中、低檔養老院，無醫療康復功能：優點：前期投入較少，運營成本較低。缺點：此類客群通常由公辦機構政府實行托底，市場空間較小，民營機構無法實現盈利。2、合作模式優缺點分析自營模式：優點：利潤高、便于管理、培養團隊。缺點：管理經驗不足、缺乏人才儲備、存在運營風險。與具有養老機構運營經驗的公司聯營：優點：管理經驗豐富、運營風險較低、社會資源較多、精簡和控制運營成本。缺點：利潤低、服務質量無法保證、不易形成自己的團隊、合作方式及管理難度大。聘請專業顧問參與自營：優點：管理經驗豐富、社會資源較多、利潤較高、便于管理、培養團隊。缺點：增加顧問費用支出。29ppt課件七、養老院項目分析與風險評估29ppt課件3、各類風險評估開辦養老院的主要風險：風險分析：在開辦初期由于入住率的不足，使房租、運營費用等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，短期內不能實現資產的良性循環。預防措施：開辦初期加大宣傳和推廣的力度，積極開展各類活動，加強內部管理，樹立業內良好的口碑和企業形象。入住老人的收費風險：風險分析：由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。預防措施：加強入院審查手續，初步篩選甄別，做好備用金管理和付費預警機制，提供理財方面的咨詢和幫助。老人的意外傷害風險：風險分析：老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦與老人、家屬產生糾紛，訴訟和調解會對養老機構帶來人力、物力上的負擔。預防措施：加大攝像頭、報警裝置等投入，提高自身管理水平，做好痕跡化管理工作，定期開展老人健康檢查活動，與大型醫療機構建立合作，開辟急救“應急通道”。30ppt課件3、各類風險評估30ppt課件養老機構可行性分析報告31ppt課件養老機構可行性分析報告1ppt課件第一部分：有關南京老年人口的數據和資料2013年底，我省60歲以上老人已達1495萬人，占總人口19.65%，與2005年相比，老年人口增加了429萬。南京市60歲及以上常住老年人口已超過125萬，占戶籍總人口的19.44%，80歲及以上高齡老人15余萬，失能或半失能的老人17余萬。據預測到2020年，我省老年人口將增加到2000萬左右，約占戶籍總人口的25%，每4個人中就有1人超過60歲。第二部分：南京老年人主要的養老模式家庭養老：南京的家庭養老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆和鐘點工來實施養老護理。社區養老：社區養老則是舉辦托老所、老人飯桌，提供入戶陪護、鐘點工等中介養老護理。機構養老：機構養老則專門為入住老人提供養老護理，據南京民政局13年統計，養老機構共277家。現在約有70%的老人是以最傳統的家庭養老的，有30%的老人享受的是后兩種養老方式。由于計劃生育、代溝問題等原因，照顧老人的困難增大，對傳統的家庭養老模式造成明顯的沖擊老年人考慮到子女的困難，及自身需求和社會保障能力的提高，對子女贍養的期望已開始降低面臨的問題發展的趨勢老年人具有高患病率、高傷殘率的特點，其健康問題帶來的照料依賴以及醫療需求等老年人隨著年齡增長、身體狀況惡化、自理能力下降，對養老醫護需求逐步提高32ppt課件第一部分：有關南京老年人口的數據和資料2013年底，我省60第三部分：南京老年人社會福利機構現狀第一節

南京市老年人口與福利機構床位的供求比例南京市養老機構的床位總和不到3.8萬張，以南京現有老年人口數來計算，每千名老人擁有25張床位。至2020年，南京市規劃總床位數要達到8.38萬張，每千名老人擁有50張床位，目前差距仍然較大。目前我市養老床位數配備僅達到全國平均水平，但與國內其他省會城市相比，仍然存在較大差距。第二節、南京社會福利養老機構的機構性質與運營方式政府性質——是由省、市、區政府直接投資建設，承擔社會三無五保老人等福利責任的非盈利性質的養老機構。現已有26家轉為民營。到2020年，公辦養老機構民營化率要達到80%以上。集體性質——是由政府管轄下的區、街道、鎮等集體性質投資建設并管理，基本由集體運營。社會性質——由社會力量投資建設運營，以收費形式社會招收老人的養老機構。33ppt課件第三部分：南京老年人社會福利機構現狀第一節南京市老年人口第三節、南京養老機構規模、設施及區位分布概述一、養老機構區位分布六城區：玄武區23個、秦淮區53個、建鄴區16個、鼓樓區53個、雨花區12個、棲霞區23個，共180個。五郊區：浦口區20個、六合區26個、江寧區30個、溧水區10個、高淳區11個，共97個。二、養老機構規模、設施的概述34ppt課件第三節、南京養老機構規模、設施及區位分布概述二、養老機構規模南京現有養老機構的綜合規模總體偏小，占地面積10000㎡以上的機構54家，占比20%；建筑面積10000㎡以上的機構15家，占比5%目前南京市200張以上床位數的中、大型養老機構較少，所占比例為20%浦口區床位數為3049個，占南京總床位數的8.11%，至2020年養老床位應達到4800張，目前仍存在1751張床位缺口在2001年以后投入運營使用的民營養老機構，投資額超千萬元的僅有12家由此可見，我市養老機構整體質數基礎較差，具備一定規模的養老機構不多35ppt課件南京現有養老機構的綜合規模總體偏小，占地面積10000㎡以上在統計的258家南京養老機構中，從業人員共有4368人。醫生、護士、醫技占比最少，除去市直屬兩家社會福利院（共有醫生36人、護士106人、醫技42人）和一些以康復護理為主的養老機構（不到10家）的醫護力量較強外，其他機構的醫護水平較低。有126家養老機構未配備醫護人員。第四部分：養老機構的市場供求狀況一、機構規模偏小，市場需求潛力大到2015年底，南京60歲及以上常住老年人口將超過150萬人，占總人口的16.42%，若入住養老機構的老人按3%的比例分析，將有4.5萬老年人入住養老機構，而目前全市總床位數不到3.8萬張，存在0.7萬張的缺口。城區老年人群對中高檔、醫養結合的養老機構需求比較旺盛，但現實中、大型養老機構供給數量較少，而小規模養老機構硬件設施薄弱，服務和醫療水平跟不上，難以滿足城區老年人的實際需求。二、中大型養老機構不足，“醫養融合”是發展趨勢發展現狀：以南京市浦口區來看，公辦機構床位趨于飽和，民辦床位占比不高（約26%），民辦養老機構配套設施、服務水平跟不上等問題，影響著浦口區養老福利事業的發展。探索新路：南京市已出臺《關于加快發展養老服務業的實施意見》，支持有條件的養老機構、居家養老服務中心內設醫療機構，符合條件的納入醫保定點范圍。因此，建立“醫養融合”式的養老機構,這是一個發展趨勢。36ppt課件在統計的258家南京養老機構中，從業人員共有4368人。第四第五部分：入住老人的基本特征及需求分析一、自費入住的老人的特征及動機平均年齡為八十多歲，大多數患有老年常見病，需專人護理，家庭經濟狀況良好。自理、介護、介助的比例分別為：10%、60%、30%。主要動機排序如下：患病需康復治療的。年衰體弱多病，子女無暇照料，不放心請保姆的。無子女的孤寡老人。出于精神需求，喜歡與同齡人居住交流的。二、入住老人對養老機構的期望從采集的走訪調查數據來看，由于生理機能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病種類多、患病治愈時間長等特點，很多老人行動不便，希望就近就醫，因此，養老機構內的醫療配套設施對老年人來說非常重要。老年人非常重視居住地的環境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環境不要太嘈雜，機構內一定要有散步、戶外健身的地方，還須針對老年人體能、耐力較差的特點，有相應的休息空間和設施，這樣有利于自身的身心健康。37ppt課件第五部分：入住老人的基本特征及需求分析一、自費入住的老人的特第六部分：房產企業案例分析養老地產：“錢”景大盈利難地產調控下，房企向多元化突圍，“銀發經濟”的養老產業被房企視為新金礦，一些嗅覺敏銳的地產商早在2010年就入場，萬科、保利、綠城、萬達等大房企都已提前布局，高投入、慢產出的養老產業看起來很美，但其盈利成為房企最大的挑戰。產業發展前景廣闊養老金的缺口、公辦養老院的一床難求、高端養老院的天價消費等新聞經常見諸報端，“銀發經濟”被視為未來20年內經濟增長最大的一塊蛋糕，開發商也“無利不起早”，紛紛涉水養老地產。截至2014年，包括保利、萬科、遠洋、綠地、合生、萬達、綠城等企業在內，全國已有超過80家房企進入養老地產領域。

“房企做養老地產，具有得天獨厚的優勢。樓盤的規模化發展將是養老項目落地的重要保障。”保利地產副總經理胡在新介紹，目前保利在全國5個城市有6個養老地產項目，未來10年內計劃打造50個養老機構。“房地產并不是一個萬年長青的產業，所有地產當中最有前途的就是養老地產。”萬達集團董事長王健林表示，養老地產一定是地產業今后突圍轉型的一個主要方向。2013年12月，萬達與中國太平保險在北京簽署戰略合作協議，雙方將在養老地產以及商業地產方面展開合作，但目前還未披露具體的項目。盈利模式難解

房企開始加速布局養老地產，期望從中國社會老齡化率升高的現狀中尋找商機。雖然搶灘房企眾多，但對于高投入、慢產出的養老地產而言，如何盈利成為每個房企操作養老地產項目的難題。胡在新表示，目前我國養老產業尚處于起步探索階段，行業整體盈利能力較弱。在國外，養老地產的投資總回報在10%左右，但在國內還無法作出適當的預測。據悉，近年來，房產商頻頻試水養老地產，但還未有明確的盈利模式，很多項目開始都以做養老資源的整合服務為宣傳點，但最后由于資金壓力都“一賣了之”。38ppt課件第六部分：房產企業案例分析養老地產：“錢”景大盈利難8pp案例分析一萬科：要做養老業務而非地產自2010年，萬科宣布將推行住宅產業化、商業地產、養老地產三大戰略以來，萬科在杭州、北京已有多個項目進行了養老地產相關的嘗試，但萬科始終強調在養老地產上做的是服務，而非開發。據悉，萬科的養老地產業務目前集中在建設養老住宅和提供養老社區服務等方面。萬科集團董事長郁亮在出席萬科2013年業績發布會上強調，萬科有興趣在養老地產方面繼續探索，但其涉及的“養老”更多是提供養老服務支持方面的服務屬性，不是地產屬性。早在2010年，萬科就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的模式，為其養老地產開發鋪路。此外，其還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水，之后又在杭州的良渚文化村配建了養老地產項目，但規模都較小，郁亮說“房子賣出去了，但買的人都不是老年人”。萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示，未來北京萬科的每一個項目中，都將拿出一棟樓自持做養老服務，針對萬科社區內的孤寡、空巢、失獨老人。萬科設計的養老住宅將要在三層樓往上就是住宅，完全按老人研究的住宅，房子不會太大，五六十平，甚至更小，集齊了老人需要用的設備。并且一個樓里分不同的樓段，一部分重病乃至于臨終關懷、一部分需要護理、一部分就是健康老人，有侍老餐廳、食物很清淡，還有老年人功能室、小電影、卡拉OK、康復健身房，和大醫院的掛號平臺（醫療健康配套服務是每一個做養老地產的企業都繞不開的）。對于推出社區養老的目的，毛大慶稱，與社區商業的目的一樣，都是為了更好的增強客戶粘性，這是萬科未來十年發展升級的關鍵點（萬科的戰略已升級轉型成城市配套服務提供商，養老和醫療是其中的重要一塊）。39ppt課件案例分析一9ppt課件案例分析二保利地產：“微利盈利”做養老2013年銷售額達1252億元的保利一直被視為萬科最強勁的對手，幾乎在萬科2010年宣布進軍養老地產的同時，保利也迅速殺入這一藍海。三年后，保利重新定義了養老產業在集團發展的戰略地位，稱未來十年要打造50個養老機構。

據保利地產集團董事長宋廣菊透露，保利正處在一個企業戰略轉型、尋找未來新利潤增長點的重要環節，而養老地產將作為企業創新升級的重要領域進行培育。她同時指出，以普通住宅為主，適當增持商業、養老等輔助物業，將會是在城鎮化發展完成過程中，保利地產長期堅持的策略。從2010年涉水養老地產至今，保利地產已在北京、廣州、成都等5個城市擁有6個在建試點項目。保利地產未來將通過新建、住宅項目改造適老設備等方式，力爭在保利進駐的每個城市中，實現5-6個養老地產項目。保利地產副總經理胡在新介紹，由于國內養老地產還沒有可預期的盈利模式，保利通過不同產品的實驗，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養老收取一定的服務費用補貼成本，社區養老采取使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費，機構養老以會籍收入平衡運營成本。宋廣菊表示，未來養老護理機構還是可以盈利的。保利試圖通過專業養老機構去帶動居家養老，社區養老。未來10年公司會在國內主要的省會城市建立這樣的機構，包括在大型社區內配建5萬-10萬平方米的持有型養老公寓。40ppt課件案例分析二10ppt課件案例分析三銀城地產

：18億“強勢”轉型進軍養老地產2015年1月21日，市國土局舉行2015年首場土地拍賣，3幅地塊均順利成交。其中，最受業界關注的南京首幅醫養結合型養老院用地——馬群鐘山學院附近G97地塊，經過40輪激烈爭奪，最終銀城地產以18億元競得，溢價80%，超過最高限價3.5億元。

G97地塊總出讓面積約12萬平方米，容積率≤1.54，底價10億元。該地塊共分為A、B、C、D四個小地塊。其中，A、B地塊為老年公寓用地，C、D地塊為醫療衛生用地。按照規劃要求，C地塊須建設老年康復醫院，床位數不少于400張；D地塊須建設醫護型老年公寓，床位數不少于1000張。按照銀城方面的介紹，該地塊中將有9萬方的適合老人居住的住宅、6萬方醫護型老年公寓和3萬方的老年康復三級專科醫院。而對于此次高價拿下一幅養老地產用地，銀城地產副總裁馬保華說，涉足養老地產是企業轉型的重要一步，也是奠基之作，未來南京很多知名房企都會這么轉型。“將來銀城的房子里，養老、醫護、物業等類型都會有所涉及。”銀城為何重金試水養老產業？在銀城南京公司總經理助理王政看來，銀城對該地塊志在必得，事先做好了高價拿下的充分準備，沒以傳統房地產的盈虧率來論證這一項目，而是以企業戰略層面來看待這一項目。近年來，銀城在德國、日本深入調研、考察養老項目和養老產業，積累了一定經驗和資源，擁有了試水養老地產的自信。銀城的“野心”不僅在“養老地產”，而是“養老產業”的領域，銀城正計劃通過“養老”這一“標簽”，提升銀城的品牌價值。41ppt課件案例分析三11ppt課件第七部分：*****養老院項目可行性分析前言業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱著投資高收益的心態也是不可取的，因為養老服務是持續穩定的微利行業。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以后，也必須要維持良性運轉，保持其自身的可持續發展。盈虧的主要因素是前期投入、運營成本和收入，前期投入是指確保養老機構正常運行而進行的硬件、軟件改造費用，運營成本是指為老人提供養老服務所必需的各項費用：有人員工資、房租、供暖費、水電氣費、辦公費用、維修費、宣傳費等。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-前期投入（固定資產折舊）-運營成本=盈虧，收費項目主要有床位費、護理費、伙食費、水電費、康娛費等，也可就其他服務項目收取約定的費用。一、*****養老院基本信息機構類型：養老院機構性質：公辦民營土地性質：集體所有占地面積：16633.33㎡建筑面積：9797.28㎡建成時間：2010年規劃床位數量：234張42ppt課件第七部分：*****養老院項目可行性分析前言一、*****養地理位置及概況：該養老項目北臨**路，西臨***********站（相距1.8公里），南面**路，東臨**路。43ppt課件地理位置及概況：13ppt課件前期投入約5000萬元建設，樓內均配有醫用電梯，總建筑面積為9797.28㎡，床位數量234張。根據使用功能不同，劃分為護理床位100張，非護理床位134張。（衛生局對帶有醫療護理功能的養老院，最低要求100張床位，每百張床位需配置23個護士、9個醫生，衛生局驗收合格后才能投入運營）44ppt課件前期投入約5000萬元建設，樓內均配有醫用電梯，總建筑面積為二、市場定位與經營方式1、產品定位：中、高檔養老院，醫養結合、具有醫療資質且享有南京市定點醫保單位資質。2、經營方式：市場化運作，非營利性機構（在民政局注冊）。3、服務對象：全市離退休及其他有一定經濟能力的老人，具有自理能力或失能老人。4、客群分析：三無五保客戶。南京市明確對三無五保對象實行托底保障，這類老人入住機構的費用由政府全額承擔。高端養老客戶。屬于老一代高干、高管、高知人群，這類客群文化程度較高、思想開明，具有較強的經濟基礎和實力，對養老服務要求更高，追求較舒適的養老環境。中等收入客戶。中等收入將是未來老年產業發展的主要消費力量，由我們金融公司提供一些詳細的個性化理財規劃，購買我們的理財產品，以提高個人收益，改善自身的生活品質。以房養老客戶。已無子女的孤寡老人，或是家中有多套房產，但子女沒有辦法照料老人，我們應把握好這兩類群體，利用“以房養老”產品為這些老齡群體提供相關養老服務。異地養老客戶。是指老年人離開現有住宅，到外地居住的一種養老方式，包括旅游養老、度假養老、回原籍養老等。對有異地養老需求的客戶，可開發周邊景點一日游等不同類型的產品服務。醫療養老客戶。對此類老人入院時，應進行全面體檢評估，制定個性化護理康復方案，做好康復治療的指導和陪護。老人以住院的方式入住，可以使用醫保卡，能極大減輕老人及其家屬的經濟負擔。45ppt課件二、市場定位與經營方式15ppt課件三、收費標準價格表（一）護理等級三人間護理費伙食費水電費康娛費合計自理120036060060602280介助120048060060602400介護Ⅰ120078060060602700介護Ⅱ1200108060060603000介護Ⅲ1200138060060603300介護Ⅳ1200協商6006060協商價格表（二）護理等級二人間護理費伙食費水電費康娛費合計自理204036060060603120介助204048060060603240介護Ⅰ204078060060603540介護Ⅱ2040108060060603840介護Ⅲ2040138060060604140介護Ⅳ2040協商6006060協商價格表（三）護理等級單人間護理費伙食費水電費康娛費合計自理380036060060604880介助380048060060605000介護Ⅰ380078060060605300介護Ⅱ3800108060060605600介護Ⅲ3800138060060605900介護Ⅳ3800協商6006060協商46ppt課件三、收費標準價格表（一）護理等級三人間護理費伙食費水電費四、養老院組織機構與人力資源配置1、養老院項目組織機構**養老公司養老院院長副院長/兼財務部綜合管理部安全保衛衛生綠化餐飲管理副院長/助理醫護部醫療檢查康復治療藥品管理護理部生活護理保健咨詢健身文娛47ppt課件四、養老院組織機構與人力資源配置**養老公司養老院院長副院長2、養老院項目人力資源配置設立部門：財務部、綜合管理部、醫護部、護理部人員配置：（人員根據入住率酌情壓縮，降低運營成本）部門職位入住率100%配備入住率90%配備入住率80%配備入住率70%配備入住率60%配備入住率50%配備辦公室院長111000副院長/助理221111財務部會計、出納221111綜合管理部保安555555保潔666555綠化111111廚師333222醫護部醫生332211護士、醫技11109866護理部護工323026222016人員合計66635547423848ppt課件2、養老院項目人力資源配置部門職位入住率100%入住率90%五、設施設備配置配置要求：養老院的內部裝修及設施配備，應符合南京市民政局相關管理規定中的要求。居室配置：為了老人能夠舒適的居住生活，養老院房間可分為家庭套房、單人間、雙人間、三人間，房間內配置有床頭緊急呼叫器、醫用升降床、醫用床頭柜、衣櫥、電視、空調、寫字臺桌椅、無線寬帶、獨立衛生間、小型洗衣機、熱水器、浴霸等。伙食情況：養老院需設置營養食堂，配備食堂運行所需基礎設備，以養生式飲食安排老人的一日三餐，科學搭配、營養配餐，不僅為老人們提供優質可口的美味佳肴，還定期為老人配送水果、牛奶，讓老人們吃得可口是我們的重要著力點。室內功能區：設有放射室、B超室、心電室、生化血液檢驗室、藥房、內科、理療中心等醫療設施；多功能廳、康復健身廳、影音廳、閱覽室、教室、棋牌室等文體娛樂設施；廚房、餐廳、公共衛生間等后勤保障設施。為老人提供了醫療保健、學習、交流、閱覽、棋牌娛樂等全方位養老服務。戶外活動區：設有休閑區、健身區、種植區、小超市等，靠近老人活動中心，方便老人戶外休閑娛樂活動。49ppt課件五、設施設備配置19ppt課件六、收支情況分析以48套雙人間、30套三人間、12套四人間（用于接納政府托底的五保老人）為例1、開辦養老機構前期投入房屋升級改造、裝修費用，包括集中供暖、增加監控探頭、室內地面鋪設PVC防滑地膠、墻面頂棚出新、供水龍頭、照明、床頭緊急呼叫器等，約1000元/㎡，需投入1000萬元。申請醫療資質，需投入污水處理設備，醫療垃圾集中管理，申請環境影響檢測通過，約投入50萬元。基本、醫療、康復設施設備投入，合計432萬元，詳見附件：以上裝修、醫療配套、設施設備投入合計1482萬元。每張床位給予10000元的一次性改造補助，合計234萬元。扣除政府一次性補貼，實際投入合計1248萬元。50ppt課件六、收支情況分析20ppt課件2、養老機構年度運營投入人工成本（根據入住率情況，人員配置酌情增減）根據入住率100%-50%分別為：398萬元、376萬元、313萬元、260萬元、214萬元、204萬元。部門職位薪資標準/人·月（元）社保福利/人·月（元）薪酬福利/人·年（元）入住率100%年人工成本（元）入住率90%年人工成本（元）入住率80%年人工成本（元）入住率70%年人工成本（元）入住率60%年人工成本（元）入住率50%年人工成本（元）辦公室院長180005106.8277282277282277282277282000副院長/助理120003771.2189254378509378509189254189254189254189254財務部會計、出納40001490.46588513177013177065885658856588565885綜合管理部保安3000767.845214226068226068226068226068226068226068保潔200073632832196992196992196992164160164160164160綠化2500656.537878378783787837878378783787837878廚師3000767.845214135641135641135641904279042790427醫護部醫生100002326147912443736443736295824295824147912147912護士、醫技60001435.689227981499892272803045713818535363535363護理部護工3000767.845214144683513564081175554994699.2904272723417.6人員合計

42562094076555340342227780132361220218036551ppt課件2、養老機構年度運營投入部門職位薪資標準/人·月（元）社保福其他運營費用根據入住率100%-50%分別為：166萬元、151萬元、137萬元、122萬元、108萬元、93萬元。解決當地街道五保老人托底保障問題（目前13人，預計未來最多48人），可以免收房產租金。開業儀式和相關宣傳費用，第一年20萬元，第二年10萬元，第三年至第五年各5萬元，合計45萬元、年均9萬元。支出項目人均月支出費用（元）人均年支出費用（元）入住率100%年支出費用（元）入住率90%年支出費用（元）入住率80%年支出費用（元）入住率70%年支出費用（元）入住率60%年支出費用（元）入住率50%年支出費用（元）備注伙食費4505400126360011372401010880885600761400631800

水電費6072016848015163213478411808010152084