提升產品意識，打造中海產品力——項目總監設計應知應會劉大偉二零一九年八月加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”什么是產品意識？如何提升產品力？加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”中海的產品觀設計管理體系12345目錄示范區及大區方案管理圖紙及變更管理設計專項管理CONTENTS加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”中海的產品觀01加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”顏總：“四好公司”

和“四好產品”

[四好公司]

好產品、好效益、好服務、好公民

[四好產品]

從企業角度：“好設計、好材料、好質量、好配套”；

從客戶視角：超出客戶預期的產品，才能稱之為“好產品”。“客戶滿意多一度”。

產品的各個維度均好，產品的各個指標都不差，有一個指標、有一個維度領先同行，超出客戶預期。“好產品”是“好服務、好效益、好公民”的基礎；“好設計“是”好材料、好質量、好配套”的基礎；“打造好產品”

需要有“客戶視角和思維”

。加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”提升全員的產品意識[

領導重視

]好產品是領導重視出來的，地總對好產品負領導責任[

通力協同

]好產品是各條業務線協同配合出來的[

專業精神]激勵打造好產品的“羅文”，培養一批中海匠人。加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第五代精品的4大理念加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”設計管理體系02加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第二部分

設計管理體系管理體系管理內容管理工具分級管理《各級設計管理機構職責分工表》定管理權責+計劃管理定目標與節點《項目設計全過程專項計劃》+《項目設計經理手冊》《項目景觀設計師手冊》過程管理規范管理動作結果導向考核+《項目室內設計師手冊》評價管理《項目設計管理全過程評價》加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第二部分

設計管理體系分級管理計劃管理過程管理評價管理設計管理的二八法則，A類項目打造行業標桿，B類項目打造區域標桿，AB類項目輸出標準，C類項目保品質、快周轉。A類：集團標桿項目（每個區域至少1個）?A類：作為中海地產打品牌的精品項目，集中設計業務線全體優勢，提供各種資源和條件，以做好項目為目標，引領市場，樹立行業標桿。B類：區域標桿項目，U1-U4不同檔次標桿（每個區域X個）?B類：各區域內，每個檔次均可設置，作為區域內本檔次的標桿項目，為C類項目提供示范效應。C類

：大貨標準項目?C類：公司大貨項目，快進快出，保質保量。加房地產精英QQ群582644255

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設計管理體系分級管理計劃管理過程管理評價管理A類項目方案，集團全面把控；ABC類項目方案，區域全過程把控。建筑A類項目結構性規劃方案戶型結構方案立面方案施工圖二次設計材料樣板后期施工總部區域地區建筑B、C類項目結構性規劃方案戶型結構方案立面方案施工圖二次設計材料樣板后期施工總部區域地區加房地產精英QQ群582644255

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設計管理體系分級管理計劃管理過程管理評價管理景觀、室內A類項目示范區大區方案擴初施工圖材料樣板后期施工方案擴初施工圖材料樣板后期施工總部區域地區景觀、室內B類項目示范區大區施工圖方案擴初施工圖施工圖材料樣板材料樣板后期施工后期施工方案方案擴初擴初材料樣板材料樣板后期施工后期施工總部區域地區景觀、室內C類項目示范區大區施工圖方案擴初總部區域地區加房地產精英QQ群582644255

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設計管理體系分級管理計劃管理過程管理評價管理7天，戶型配比15天，戶型配比30天，營銷定位項目啟動評審會50天+10+20+20+20與營銷配合方案報建文本60天+5+15+5取得方案階段政府意見征詢65天擴初設計圖85天60天，方案報建文本65天，取得方案意見征詢120天，施工圖報建125天,與報建配合取得擴初階段政府意見征詢100天報建溝通版施工圖120d取得施工圖意見120天，招標圖145天，施工圖取得施工圖階段政府意見征詢125與合約配合天施工圖藍圖/備案施工圖145天加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第二部分

設計管理體系分級管理計劃管理過程管理評價管理營銷提資單報建提資單加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第二部分

設計管理體系分級管理計劃管理過程管理評價管理中國海外發展有限公司規劃設計管理制度總綱規劃設計管理體系崗位職責崗位職責管理辦法設計戰略合設計交流及專家培訓管理辦法項目設計管理辦法設計變更管理辦法標準化及研發管理辦法項目設計管理考評辦法作單位管理辦法項目設計經理手冊項目景觀設計師手冊項目室內設計師手冊工作指引加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第二部分

設計管理體系分級管理計劃管理過程管理評價管理加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第二部分

設計管理體系分級管理計劃管理過程管理評價管理評價時間：每月一次以項目為核心以結果為導向設計過程評價評價維度：品質（含品控）、進度、成本評價內容：項目管控過程60個節點評價對象：項目為單位，掛鉤設計師評價結果：地區、設計師在集團、區域排名加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第二部分

設計管理體系分級管理計劃管理過程管理評價管理管理原則：公開透明、量化可依、過程+結果被評價單位：區域、地區公司設計管理部維度占比60%品質評價指標：按照《項目過程管理設計考評表》51項和人力資源建設2項。（含品控）10%（客戶滿意度）項目評分進度成本20%10%評價結果運用：人力資源部匯總，作為公司考核各區域公司和地區公司的參考依據之一。加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”示范區及大區管理重點03加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點公司成功標尺公司戰略公共關系團隊建設人才培養管理方法戰略執行人才項目總監為公司戰略服務銷售連接產品與客戶輸入條件輸入輸入土地獲取產品開發服務輸入條件信心運維輸入條件和反饋運營產品開發邏輯、進度、成本、收益、效果為“產品”

服務客研設計報建合約工程財務設計是“龍頭”設計是產品開發的基礎，是產品開發的主責部門，設計要肩負每個開發階段的使命與責任加房地產精英QQ群582644255

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示范區及大區管理重點營銷（客研）需求的引領者設計產品的創造者報建效率的掌控者合約資源的保障者工程效果的呈現者完成項目定位及客戶需求的建議將項目定位及客戶需求轉化為超出預期的產品報建邏輯的把控，設計意圖的爭取合理的費用控制及優秀的合作商引入工藝和時間的把控，效果最終的實現項目總監成功標尺確定者、高效決策者、資源協調者加房地產精英QQ群582644255

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示范區及大區管理重點2019年4月1日連續拍得兩宗土地????郊區、自然資源豐富，配套一般售價3.5萬/㎡，較競品溢價5000元/㎡85后，剛改，小品居客群????中心區、配套優勢，尤其學區配套售價6萬/㎡，較競品溢價5000元/㎡85后，學區，地段優選客群85、93三房兩衛四面寬戶型89四房兩衛、73三房兩衛、58兩房一衛加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點中海第一代至第四代精品住宅中海第五代精品住宅亞運大道北廣鋼225B錦城花園、錦苑、名都、觀園國際、花城灣……再創輝煌廣州市場引領者加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點新項目的成功標尺是什么？雙標桿示范區：所見即所得大區：高端學位社區加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—亞運大道北項目亞運大道北項目產品策劃產品打造客戶需求85-95后、白領新婚、生育、職場對生活品質的渴望強故事線打造客戶特征居住需求100%四面寬戶型全齡配套立體社交園林精工立面溫暖社區品質社區健康社區大區亮點產品策劃示范區亮點歸心之旅看房=回家五重景觀庭院展示范圍設計共創細節落地示范區所見即所得關注公眾號“優化圈”產品價值落地加房地產精英QQ群582644255加地產微信三部分

示范區及大區管理重點

—亞運大道北項目拓展各職能產品視野——廈門優秀示范區考察（示范區=歸家之旅）建發央著：多進院落強化歸家儀式感，地下會所“藏”于中式園林之中，功能齊備的架空層泛會所融創東南府：精工建筑外立面，時尚輕奢下沉會所，功能齊備社區配套加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—亞運大道北項目全力確保展示效果——各職能協同打造產品故事線LIFE

IS

PARK生活，就在公園里“左岸林語”加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—亞運大道北項目爭取最有利的展示條件——協調設計與營銷在確保19年公司銷售貨值的情況下：臨時樣板房改實體展示增加展示區范圍，提升展示效果參觀動線=歸家動線，打動客戶拿地示范區開工示范區開放示范區開工示范區開盤2019-4-12019-8-202019-11-302019-12-20臨時樣板房改為實體展示爭取方案創新的設計周期增加客儲周期拿地示范區開盤示范區開放2019-4-1

2019-9-20加房地產精英QQ群5826442552019-5-1加地產微信群178984613602019-6-1關注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—亞運大道北項目爭取最有利的展示條件——協調設計與工程設計效果：原中心庭院進深受限，經決策將會所北移4m，局部置于地庫內，強化庭院展示效果。工程支持：地庫結構封頂為關鍵線路，優先考慮該部分施工組織。合理鋪排示范區計劃，售樓處土建與地庫同步施工；會所待地庫封頂后土建施工。簡化會所平面和幕墻，售樓處幕墻施工后，會所再施工，可提高會所幕墻施工效率。13.5m17.5m加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—亞運大道北項目全力確保展示效果——協調設計與報建報建為一層商業，售樓處及小區入口需要拔高體量；拆改及驗收方式提前鋪排，并與報建溝通，確保售樓處效果。②造型超高的處理③商鋪超高的處理①面積計算的處理加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—亞運大道北項目全力確保展示效果——材料與工藝的前置為確保示范區建筑立面效果，幕墻和泛光單位提前介入，多方案比較立面材料選型，構造節點、泛光設計等細節。售樓處立面材料真實渲染的比選立面構造節點與泛光照明方案推敲加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—亞運大道北項目全力確保展示效果——推動三位一體共創會議4-5月,一個半月的售樓處5輪設計方案不盡如人意，6月初重排設計計劃，尋找天華明星團隊，全職能、全專業共創，最終方案得到了公司及區域的高度贊賞。第一輪第二輪第三輪比選方案第四輪第五輪……加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”前期過程方案方案團隊更換、三位一體共創會方案定稿第三部分

示范區及大區管理重點

—亞運大道北項目全力確保展示效果——推動三位一體共創會議景觀設計（賽肯思）牽頭三位一體共創，通過對建筑空間的梳理，打造五重

歸家

庭院。示范區景觀第一版概念方案示范區景觀定稿方案（深化過程稿）示范區景觀第二版概念方案三位一體工作坊概念推敲策劃加房地產精英QQ群582644255

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示范區及大區管理重點

—亞運大道北項目全力確保展示效果——推動三位一體共創會議室內設計（杜文彪）全力配合景觀、建筑平面及空間優化，以自然為主題，打造創新的售樓處室內體驗空間。定稿方案亞運城項目售樓處室內概念推敲過程加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—廣鋼225B項目廣鋼225B項目產品策劃產品打造客戶需求85-95后、白領幼兒家庭、三代同居教育理念、生活空間客戶特征居住需求強故事線打造極小戶型超強收納共享配套歸家動線高端社區品質社區共享社區教育社區大區亮點產品策劃功能空間趣味空間體驗空間孩子樂趣大人體驗產品吸引示范區亮點大區產品創新示范區改造展示創新產品創新產品價值落地示范區展示創新加房地產精英QQ群582644255

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示范區及大區管理重點

—廣鋼225B項目拓展各職能產品視野——日本、重慶考察（優秀的產品=理想的生活）日本考察：高標準的施工管理流程，衛生間、廚房的極致收納與工藝。重慶考察：酒店式歸家動線；精工高端立面；景觀功能化與情感化；功能模塊人性化。加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—廣鋼225B項目打造產品故事線——外部資源整合根據學區房定位，客研與設計同步推進，引入客研咨詢公司，對目標客群進行深訪，了解目標家庭在戶內和戶外的生活習慣、痛點以及需求，為產品設計、故事線打造提供基礎。加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—廣鋼225B項目打造產品故事線——外部資源整合項目強IP打造：洛嘉從北京的“外星人”

到廣州的“小蜜蜂”BEE=伴隨、成長、美好；勤勞=學區家庭；甜蜜=幸福家庭；蜂巢=小戶型……加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—廣鋼225B項目打造產品故事線——外部資源整合項目產品亮點多，無實體展示區，嘗試多種創新展示方式；全面展示項目學區房、極小戶型、極致收納、公共空間等產品亮點。V

R

展示數字沙盤展廳一體化設計

工法展示

互動體驗加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—廣鋼225B項目產品力打造——集團A類高效地三級管理體系極致小戶型的極致收納設計在集團與區域的幫助下，經過多輪方案優化，完成極小戶型的設計。89㎡:3+1房2衛73㎡:2+1房1.5衛加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”58㎡:1+1房1衛第三部分

示范區及大區管理重點

—廣鋼225B項目產品力打造——集團A類高效地三級管理體系極致小戶型的極致收納設計全屋收納體系交標或加載，家具設計可變性，創造可變的生活場景。加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—廣鋼225B項目產品力打造——集團A類高效地三級管理體系打造國際范精品住宅集團吳雅暉總親自操刀優化立面，打造異于傳統中海立面風格的“國際現代立面風格”。加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第三部分

示范區及大區管理重點

—廣鋼225B項目產品力打造——集團A類高效地三級管理體系打造未來社區的生活方式在集團和區域的支持下，景觀大膽創新，提出“無齡界”的生活理念希望打造領先市場的創新產品。加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”小結如何提升產品力？目標思路計劃資源1、成功標尺2、準確的項目定位3、精準的對標4、優秀的外部資源5、職能的充分交圈和共創6、設計單位的鞭策和激發7、高效的決策8、資源的協調加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”圖紙及變更管理04加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”第四部分

圖紙及變更管理圖紙管理體系與邏輯項目總監提前規劃

報建與出圖邏輯，提高效率與控制風險并重設計圖紙擴初圖紙招標施工圖定標施工圖設計變更（定標施工圖后）預測繪圖紙（施工證或正負零）85D120D145D擴初設計各專業內審施工圖封閉內審施工圖各職能內審預測繪報告審核設計變更評審施工圖區域聯合審圖圖紙評審區域擴初評審設計各專業公司各職能總包、分包≥20萬：總經理＜20萬：運營總第三方擴初評審第三方施工圖審圖施工圖外審報建圖一步到位vs先報建后換圖單體報建單體報建-換圖流程預測繪咨詢或前置報建面積平衡預測繪、實測加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第四部分

圖紙及變更管理效率優先的報建思路廣州亞運大道北項目，電房夾層計容262㎡，損失可售貨值917萬元；決策按計容快速報建，取得修規批復；同時申請市規劃局上會，按不計容通過；后換圖處理，既滿足報建效率，又減少貨值損失。加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第四部分

圖紙及變更管理預測前置——避免面積補差風險測繪工作前置（提前簽訂測繪合同），擴初階段評估單體報建（計容面積）與預測實測（產權面積）差異，風險前置評估與決策加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”第四部分

圖紙及變更管理設計變更評審——過程風險管控產品研控平臺會議設計方案設計變更專題分享加房地產精英QQ群582644255加地產微信注公眾號“優化圈”設計專項管理05加房地產精英QQ群582644255

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關注公眾號“優化圈”第五部分

設計專項管理未來住宅發展趨勢亞運大道北項目裝配式建筑智慧社區適老適幼開放街區綠色建筑海綿城市廣鋼225B項目加房地產精英QQ群5826