物業房屋日常管理與維修養護方案、房屋建筑養護目標我們對房屋本體維修養護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發揮房屋的使用價值，實現物業的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程質量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。二、房屋本體共用部位維修養護標準房屋本體共用部位維修養護標準序號項目1、房屋承重及抗1震結構部位技術規范1、2外墻面2、房屋修繕標準無鼓無脫、無滲水、整外墻面修繕作五、房屋建筑日常定期維護的實施細則根據日常巡視檢查的結果，管理處工程部組織專業人員對房屋建筑的輕微損傷進行日常零星維修養護工作。按時組織房屋定期查勘和季節性查勘工作，全面地了解房屋建筑完損狀況,確定房屋的完損等級，以此制訂、補充、完善房屋建筑的定期維護計劃。另外，遇大風、暴雨等惡劣天氣，及時對房屋建筑的基礎、外墻、金屬構件、屋面等易受直接影響的結構進行全面檢查，根據檢查結果制訂針對性的維護計劃和實施方案。.玻璃幕墻的修繕與養護理處將重視對玻璃幕墻的檢查和維護工作，以確保結構的安全性。定期對預埋和連接構件的檢查和防銹處理，對于松動或其它異常情況及時向市政府相關部門報告，在雨季加強對玻璃幕墻的檢查，發現異常情況及時采取補救措施。.砌體結構的修繕與養護砌體結構的修繕主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般在裂縫穩定以后進行，以免維修后又很快出現新裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時，首先消除產生裂縫的隱患，避免反復多次的修補。維修時將采用環保型高強材料修復。砌體結構的加固砌體結構的承重構件(如墻、柱等)出現開裂、腐蝕、變形時，管理處將組織專業人員進行鑒定，對已達到危險程度的構件，進行磚砌體結構加固，以確保房屋建筑的使用功能。砌體結構的養護為防止砌體破壞，管理處將至制定嚴格的管理制度，禁止屋面、樓板過載荷，同時，采取防水、防腐措施，防止砌體受潮、腐蝕，并進行定期檢查，保持排水系統通暢，保證磚砌體結構完好；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發生損壞時,及時安排工程人員修復，減少和穩定溫度裂縫發展。.鋼筋混凝土結構的修繕與養護管理處將根據鋼筋混凝土結構特點制定嚴格的鋼筋混凝土結構維修與養護的實施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土結構的加固和鋼筋混凝土結構的養護。鋼筋混凝土結構的修繕(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修。鋼筋混凝土結構構件，在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環氧樹脂配合劑等方法對其予以修復，防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結構或構件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時，將嚴重削弱構件的有效截面，并且鋼筋粒內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構件的強度和結構使用的可靠性。我們采用環氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結構部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對其予以修復。(3)鋼筋銹蝕的維修鋼筋銹蝕尚不嚴重時，混凝土表面僅有細小裂縫，或者個別破損較小，我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重，混凝土破裂，保護層剝離較多時，我們采取焊接或加鋼筋網加固補強。鋼筋混凝土結構的加固當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經鑒定成為危險構件時，我們聘請具備一定資質的專業公司，通過對構件或結構的變形、損壞程度的檢查和觀測，對使用狀態和周圍環境的調查，以及對有關資料的驗算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法，提高原構件強度，實現鋼筋混凝土結構的加固目的。鋼筋混凝土結構的養護鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分，直接關系到房屋的使用安全，我們高度重視鋼筋混凝土結構的養護工作：(1)對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況，進行定期檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫的杜柱等，我們增設必要的防護措施。(2)即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時，我們采取加強通風的措施，并在構件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環氧樹脂涂料等)進行防護。(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作，發現問題及時處理，避免和減小由此對結構帶來的不利影響。(4)房屋的使用應滿足設計要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構，禁止超載使用。.房屋防水工程的修繕與養護隨著使用年限的增加，屋面防水層在使用過程中，可能出現開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現象之一，在日常維護工作中，管理處對防水屋面的修繕與管理，將堅持防排結合，以防為主的原則，選用的維修養護材料，具有環保、新型、高效、高質的特點。搞好屋面、墻體、地下室以及室內的防水工程的修繕與養護。對防水工程必須建立技術檔案、定期檢查、合理施工、及時修復。屋面涂料防水工程的修繕與養護隨著使用年限的增加，屋面涂料防水層在使用過程中，可能出現開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現象之一，在日常維護工作中，我們注重對防水屋面的修繕與管理。(1)屋面涂料防水工程的修繕對于涂料防水層的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位的防水涂膜并清除周圍浮灰及雜物，涂刷基層處理劑，鋪設防水層涂料，新鋪設的防水層應與原防水層粘結牢固并封嚴，最后做保護層。對于缺損嚴重的防水層，全部進行翻修。(2)屋面涂料防水工程的養護。①加強對屋面防水層、板端縫、伸縮縫、天溝、落水管和落水口的檢查，發現異常及時維修。②重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。③制定屋面日常保養制度，及時做好屋面維修工作。墻體防水工程的修繕與養護(1)墻體防水工程的修繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況，武船重工公寓的外墻采用大理石、金屬板和鋼化中空玻璃作為飾面材料,而且大理石采用干掛方式固定，一般情況下防水性能優良。但飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們經常注意檢查外墻飾面的狀況，對于損壞、脫落的飾面板及時更換；外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫，我們采用水泥砂漿嵌縫、密封、壓力灌漿法修復；外墻門窗框與洞口側壁嵌填不嚴引起滲漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；施工孔洞、預埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進行處理，滲漏嚴重時，就將局部的磚塊拆下，重新補砌嚴實。(2)墻體防水工程的養護①定期檢查。容易發生滲漏的部位，如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。②建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。④對于外墻體的防水工程，出現損壞，及時修復。⑤定期清洗外墻飾面。衛生間防水工程的修繕與養護(1)衛生間防水工程修繕衛生間地面大面積滲漏，先鏟除地面面磚，暴露漏水部位,清理干凈后重新涂刷防水涂料，并加鋪胎體增強材料做成涂膜防水層，施工方法參照屋面涂膜防水層的做法。防水層完成后需經試水，無滲漏后鋪貼地面磚。對于一般裂縫滲漏的維修，根據縫寬，直接涂刷高分子防水涂料或嵌縫處理，并視情況鋪胎體增強材料涂料防水層。衛生間四周的墻與地面交接的墻根部，最容易出現滲漏，間接引起下層頂板和四周墻體出現滲漏。根據裂寬，采用貼縫、嵌縫法，把裂縫部位清理干凈，在裂縫部位涂刷防水涂料，并加胎體增強材料將縫隙密封。衛生間穿樓地面管道根部積水滲漏的維修，先沿管道根部剔鑿一定深度與寬度的溝槽，槽內嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保護層。(2)衛生間防水工程日常養護①定期檢查，對易產生滲漏的部位作細致檢查；②建立技術檔案。③抓住衛生間易積水滲漏的特點，講究維修施工方法。地下室防水工程的修繕與養護(1)地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是慢滲漏。對于孔洞和裂縫滲漏，直接用快硬水泥膠漿封堵孔洞和裂縫；對于大面積滲漏，需進行整體翻修。(2)做好地下室防水工程的養護工作。(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發現異常及時修復。(4)建立技術檔案。（5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。.房屋裝飾工程的修繕與養護管理處將制定嚴密的房屋裝飾工程的修繕養護計劃：對石質、土質等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持定期清潔，保持無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫；對房屋裝飾工程以養護為主，以維修為手段，定期檢查，發現缺陷及時處理。.門窗的修繕與養護管理處將定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風、暴雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。門窗是房屋的易損構件，使用頻率高。因此，做好防潮工作，避免木質門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。定期進行油漆。要加強對鋁金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊，發現問題及時處理。門窗的修繕對于木門主要是通過調整、更換門窗部件，實現消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、霉變腐朽及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現象。對于鋼門窗和鋁合金門窗主要是通過調整、補焊、加固、油漆或更換門窗部件，實現消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹

曲變形、縫隙過大、密封不嚴、銹蝕及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現象。對于塑鋼門窗，重點放在密封膠條的檢查和更換上，保證其良好的防水和隔音性能。門窗的養護（1）門窗是房屋的易損構件，使用頻率高。因此，我們定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風、：雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風、：雨天氣前后更要（2）做好防潮工作，避免木質門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。（3）定期進行油漆。門窗易受水、氣的侵蝕，防止腐蝕,當門窗漆膜局部損壞脫落時應及時補刷油漆，補漆用的油漆應盡量和原油漆一致，以保持美觀。當門窗油漆使用達到老化期限時，則進行全部重新油漆。（4）鋁合金門窗易變形和被酸、堿等化學藥劑侵蝕，要加強對鋁合金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊。7、金屬結構、構件的修繕與養護各金屬構件間或構件的各零件、配件間連接是受力和傳力的關鍵部位，連接處的破壞會導致構件、結構體系的破壞。同時，鋼材本身的變形、銹蝕和損裂也直接危害到整個結構。潔統一業規程1、房屋修繕標準3公共屋面2、相應修繕作業規程各種避雷裝置焊接點牢固可靠，通雷測試端實3、避雷網無間斷，無積水、無滲漏隔熱層完好無損2、有關工程施工2、功能完好養護標準房屋修繕標準1、安全、正常使用實施效果測電阻小于4歐姆1、整潔，無缺損，無霉樓內的金屬結構和構件多、分布廣，易受大風暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，因此，管理處將其作為實施物業管理的重點。高度重視對金屬結構各構件進行仔細檢查和精心維護，確保結構的安全性。鋼質構件產生塑性變形后的維修管理處定期對構件進行塑性變形累積損傷的鑒定，當發現鋼質構件在使用過程中塑性變形累積損傷過大時，根據構件尺寸的大小，可用錘擊機械矯正或熱工矯正法來矯正變形，嚴重的選用合格的構件進行更換。連接部位損壞的維修金屬構件可能存在因焊接時的缺陷造成構件連接處的損壞,由于屋頂金屬結構，既要有足夠的承受靜荷載能力，又要承受大風等惡劣氣候引起的巨大動荷載，要高度重視焊接缺陷的處理。維修時對焊接裂紋、氣孔、夾渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防銹漆等方法進行防腐處理。油漆老化、脫落要求按照有關規定進行維修鋼質構件表面的漆層用于保護鋼材不受腐蝕，若局部漆膜損壞，將損壞部分漆膜用砂紙去掉磨光，補刷油漆；若構件銹蝕面積大，舊漆膜蛻皮起殼，則將舊漆膜全部清除干凈，再重新刷油漆。金屬結構、構件的養護對于金屬結構、構件的養護，要求做好以下幾方面的工作:(1)對結構的鋼質桿件、焊縫進行定期檢查。發現變形、開裂、腐蝕等情況及時處理。(2)定期檢查鋼質構件銹蝕狀況，并采取必要的補救措施。(3)做好建筑物的屋面玻璃、排水設施維護工作，發現問題及時處理。(4)在大風、暴雨多發期間加強對結構的檢查，發現異常情況及時采取補救措施。8、確保房屋建筑安全，重視白蟻防治管理處將做好房屋查勘工作，對房屋進行定期查勘和季節性查勘工作。通過房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據。管理處計劃在第一年對房屋結構、裝修進行全面查勘鑒定,全面掌握房屋建筑的建造質量。記錄各部分完損情況，評定房屋完損等級。1、公共通道、門4廳、樓梯間2、房屋修繕標準跡修繕技術流程2、扶手完好，無張貼痕相應建筑部分跡三、房屋本體維護管理計劃和實施1、房屋共用部位日常維修養護計劃和實施方案房屋共用部位日常維修養護計劃和實施方案序項目號1、由于使用不當造成結構局部受損較輕由工程管理部按房屋修繕規定實施房屋承每月巡查一次，入駐維修，如局部受損1、安全牢固,重及抗1震結構問題，立即處理部位業公司實施2、因施工質量原因造成結構問題，請開發單位處理每月檢查一遍，發現問題，及時維修。2外墻面面積滲漏外墻久修關修繕規程實施無效的，應局部翻新防止面積繼續擴標準及實施效計劃方案果期間每天巡視，發現較重請專家“會診”正常使用提出方案，委托專2、功能完好1、無鼓無脫，無滲水、無裂1）每2年對于較大由工程管理部按有紋2、無違章，邊角線齊整3、整潔、無污大及污染墻面；并清洗一次；2）每年雨季前對住戶外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入1）避雷網每年刷一次油漆，防止銹蝕；2）每年全面修補一次屋面隔熱層板，重由工程管理部按相公共層新勾縫、修補；面3）每半年疏通一次修屋面雨水口；4）每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新更換老化部分應作業規程實施維跡、銹跡1、無積水、無滲漏2、隔熱層完好無損3、避雷網無間斷、缺損4、屋面水箱無破損，無滲漏5、無違章、無亂堆放2、房屋共用部位定期維修養護計劃和實施方案房屋共用部位定期維修養護計劃和實施方案標準及實施效序號項目房屋承每年對房