辦公樓調研報告綠城建筑規劃設計管理公司2010年8月1、辦公樓概述一、提綱2、國內辦公樓調研3、辦公樓調研總結1辦公樓概述1.1辦公樓的定義1.2辦公樓的發展和趨勢1.3辦公樓生態認證1、1辦公樓的定義

辦公樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“辦公樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。”從這個意義上講，辦公樓是指國家機關、企事業單位用于辦理行政事物或從事業務活動的建筑物，其使用者包括營利性的經濟實體和非營利性的管理機構，是隨著經濟的發展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產生的。辦公樓原意是指用于辦公的建筑物，或者是由辦公室組成的大樓。作為收益性物業，辦公樓也常常被用來全部出租，以收回投資和取得利潤。

“5A”指的是一個辦公樓產品的智能化水平，與辦公樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分辦公樓等級的標準，“5A”僅僅表示了一個辦公樓智能化水平的高低，對辦公樓品質有一定的影響，但是絕不能說“5A”級辦公樓就是甲級辦公樓或者是品質最好的辦公樓，因為影響辦公樓品質的因素很多，比如辦公樓的區位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面。辦公（OA）：預留OA電力負荷50VA/㎡以上，辦公室OA布線采用網絡地板或地面線槽；通信（CA）：計算機網絡通信系統到達所有辦公間，提供其他國際國內長途語音及數據通信條件；千兆入戶，百兆到桌；樓宇（BA）：主要的機電設計由計算機管理，并監控其運行狀況，實現管路的自動控制；消防（FA）：防火電視監控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置；保安（SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設電視監控計算機，自動巡更。5A辦公樓的定義所謂甲級辦公樓，是目前行業內自發形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規定。在我國現行的建筑設計規范里也無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在港臺商人與內地發展商合作開發涉外辦公樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將辦公樓按照其綜合質素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級辦公樓有八大特征：管理國際化、24小時辦公樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能化、便捷的交通和商務化等。甲級辦公樓的定義超甲級辦公樓定義（仲量聯行）按照仲量聯行的定義，如下標準中滿足10項以上就可稱之為甲級寫字樓目前市場上甲級寫字樓硬件設施主要分以下幾個方面：1、建筑類型：框架或鋼結構，抗震在8級地震以上。2、辦公空間：提供可靈活分隔并適應各種變化的辦公空間。

3、標準層高：室內凈高以上（樓層吊頂后凈高）。4、標準承重：樓板承重在㎡以上。5、供電系統：雙路供電（配備后備電力供應設施），辦公區域供電容量在80W/㎡以上。6、空調系統：國際知名品牌，四管制風機盤管系統或VAV系統，用戶能根據自我要求調節室內溫度、濕度，空調系統具有分區域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上。7、電梯：知名品牌，5分鐘運送能力在12%以上，候梯時間不超過30秒鐘。8、停車位：每200平方米出租面積提供1個機動車位，并實現智能化高效管理。9、供水系統：24冷熱水供應。10、智能化系統：達到5A級標準。甲級辦公樓-硬件設施要求1、外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。2、大堂：地面為大理石等天然石材；墻面應為大理石、或高級墻紙等材料；應有吊頂；柱應包大理石、不銹鋼等材料。3、電梯廳：采用不銹鋼、大理石或木門套高檔裝飾材料；地面應采用大理石等天然石材。4、走廊：高級地毯或石材地面；高檔吸音材料吊頂。5、衛生間：進口名牌潔具，高品質、低噪聲；設通長石材洗面臺，以及面鏡、洗手液盒、電動干手機、手紙；高檔防水防潮吊頂；洗面臺、面鏡部位提高照度；高級瓷磚或石材墻、地面；前室空間能有余度滿足使用者理容要求。6、辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆；高檔吸音材料吊頂；刷高級乳膠漆；塊狀膠墊地毯。7、生態空間：高檔寫字樓內部應有一些綠化生態空間布局，增添寫字樓內部景觀。甲級辦公樓-裝修要求1、職工餐廳,同時配置適當規模的高檔餐廳。2、提供多項服務的商務中心。3、多功能廳、會議室。4、郵局、銀行、票務中心。5、小型商場、快遞服務。6、高效全面的物業管理，擁有聲名卓著且具備相關經驗的物業管理公司，服務水準達到五星級酒店標準。7、專業化商務服務，也是常規物業管理之外的增值服務部分。比如，洗衣、送餐等酒店式服務，/衛星會議、商務活動策劃、會議/會展服務、貴賓接送服務等。甲級辦公樓-服務配套要求超甲級辦公樓定義（仲量聯行）衡量標準國際甲級寫字樓甲級寫字樓地理位置位于中央商務區，交通便利、基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施。位于寫字樓聚集區，交通便利、基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施。停車車位至少每150平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供大廈品質標準的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應；配有后備電源；24小時分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標準的交付，架空地板、充分的電源供應并配有后備電源，如項目有一定規模的商場，則需有單獨的寫字樓入口。凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每3層一部電梯等候時間不超過30秒電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務設施。平均每20平方米有一根電話線物業管理公司豐富經驗的國際知名物業管理公司豐富經驗、有知名度的物業管理公司租或售基本不出售對于連續幾個樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業主或投資客戶，則會引起大廈的管理以及維修事宜得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70％，空間少柱。70%或更高空調4管制空調系統4管制空調系統國際甲級辦公樓定義（第一太平戴維斯）1.2辦公樓發展的趨勢更大空間目前，大量的頂級寫字樓均將大空間的布局作為一個賣點，例如，將大堂挑高從而增加空間的開闊感；盡可能增加樓層的凈高，減少辦公人員的空間壓迫感；提高標準層的單層面積，配合大型跨國企業將整個公司設置在同一樓層的需要，同時配以流動性的空間，便于客戶的自由分割。除了在寫字樓布局上形成大空間發展的趨勢，上海許多新建的頂級寫字樓均在原設計標準上不同程度提高了電梯的凈高，例如世紀商貿廣場的電梯凈高達到3米，增加了辦公人員乘電梯的舒適程度，迅速提高了寫字樓的總體品質。

人性化設計在商務中營造人性化的氛圍是寫字樓開發商考慮的重點，不僅在產品的設計中融合人性化的元素，還要在物業管理中時時體現人性化。寫字樓的最終目的是為了大量的公司辦公而用。因此，在產品設計的時候就應該從客戶的實際需要出發，以人性化的思想指導產品設計，這在目前新建的頂級寫字樓設計上已經有所體現。在配套設施的建設方面，許多新建寫字樓均考慮到了客戶的商業和商務需求，在寫字樓主樓邊上輔以會展功能，餐飲娛樂功能的裙樓，增強了寫字樓的商務概念，提升了寫字樓的品質。

生態化配套生態化設計的發展趨勢主要體現以下幾個方面。一是寫字樓新風系統的選擇，由于現代人對辦公環境的要求隨著時代的發展越來越高，經過SARS以后，大量的寫字樓客戶都關注于寫字樓內部的空氣質量，因此，新風量的大小將是未來考察頂級寫字樓的一個重要標準，目前許多新建的頂級寫字樓新風量均達到了30立方米/小時/人。二是關注寫字樓外部配套，將寫字樓融入周圍自然環境中，并盡量以外觀和環境形成地標性建筑。三是寫字樓細部設計，例如設計獨立新風系統等硬件配套，每個辦公單位都有獨立的清風通道，隨時輪換健康空氣，在寫字樓中設置綠色緩沖帶，生態視頻系統等緩解辦公人員疲勞，提高勞動效率。

智能化系統智能化和人性化結合也是未來寫字樓發展的一個趨勢，例如設立指紋門禁系統，每個員工指紋進出樓層，員工動向可在寫字樓平臺網絡上體現；例如局域網絡為各個公司提供商務信息服務，利用網上點餐等等。電梯等公共空間也更加智能化，如上海的企業天地等寫字樓設置了LCD彩色顯示屏，提示每層的公司信息，并配有語音提示。

國際化管理人性化體現的第二個方面是寫字樓的物業管理，包括對寫字樓進行科學的管理，提高周到，安全服務等。人性化的物業管理也越來越成為大型跨國公司選擇寫字樓的重要標準之一，也是區別頂級寫字樓和甲級寫字樓的標準之一。許多新建的寫字樓均聘請了專業的物業公司進行管理，并提出了24小時人性化服務，并開始注重寫字樓的保養和維修問題。上海匯亞大廈配置了24小時專業服務前臺以及專供駕駛員使用的等候大廳等，將人性化體現的淋漓盡致。存量的寫字樓也可以通過在建成之后不斷改進寫字樓布局設計，從而滿足人性化的頂級寫字樓品質要求。

1.3辦公樓生態認證主要的綠色建筑認證系統主要有美國的LEED認證系統、英國的BREEAM認證系統、多國GBC(GreenBuildingChallenge)、日本的CASBEE認證系統等LEEDLEED是“LeadershipinEnergy&；EnvironmentalDesign”的縮寫，意思是“能源和環境設計先鋒獎”，由美國綠色建筑協會（USGreenBuildingCouncil）設計制定并管理。它是一個評價綠色建筑的工具，其宗旨是：在設計中有效地減少環境和住戶的負面影響。目的是：規范一個完整、準確的綠色建筑概念，防止建筑的濫綠色化。簡單來說，它是一個以“得分”來分等級的系統，關注點從建筑選址、規劃設計、建筑營造到使用過程，全方位對綠色建筑進行了規范和指導。其意義在于設立了一個共識的標準去發展綠色建筑；提供一個框架去評估建筑的表現；強調尖端的策略以使建筑達到可持續發展的目標；承認和推廣綠色技術；承認建筑業的綠色先鋒，并刺激綠色競爭；提高消費者對綠色建筑的認可；以及指導綠色建筑設計、將建筑業推向綠色等。LEED建筑分類目前LEED把建筑分為七大類進行評估認證：

LEED-NC:Newcommercialconstructionandmajorrenovationprojects

新商業建設和主要修復項目

LEED-EB:

Existingbuildingoperations

現有建筑營運

LEED-CI:

Commercialinteriorsprojects

商業室內項目

LEED-CS:

Coreandshellprojects

核心筒和外殼

LEED-H:

Homes

住宅

LEED-ND:

Neighborhooddevelopment

社區鄰里開發

LEEDApplicationGuides:

Retail(currentlyinpilot),MultipleBuildings/Campuses,Schools,Healthcare,Laboratories,Lodging

應用導則：零售、建筑群/園區、學校、醫療衛生、實驗室、住宿LEED建筑評分位置和交通（滿分10分）——強調開發基地與城市的關系，盡量與成熟的城市資源（公共交通、生活服務設施等）相結合，又不破壞自然資源（自然濕地、綠地等）。可持續選址（滿分22分）——強調開發過程中對基地的保護，包括水土保持、景觀配置的低耗考慮、地表水控制、建筑密度控制、自然資源保持等。節水（滿分15分）——強調雨水收集處理、水的循環利用、灌溉節水措施以及節水生活器具等。室內環境質量（滿分21分）——強調室內環境的舒適與節能之間的關系，如室內外換氣的熱回收、毒害氣體防護、污染控制（包括施工階段）、室內空氣除塵以及溫濕度控制等。材料和資源（滿分16分）——強調材料的來源、品質以及廢物處理等過程中的環保和節省。能源與大氣（滿分38分）——強調建筑使用過程中的低能耗（如對墻體保溫性能的規定、門窗氣密性的規定、空調系統的節能、能源之星認證的電器等）和可再生能源的利用（太陽能、風能等），以及建筑排放規定（如制冷劑的使用）。業主意識（滿分3分）——強調對住戶的培訓、對物業人員的培訓以及公眾對LEED的認知教育等。

創新和設計過程（滿分11分）——強調設計團隊的組成、設計過程的思維、對建筑耐久性的考慮以及創新的設計等。以上各項目（總分136分）中都有詳細的子項規定，以具體而準確的評判分數，認證級別規定如下：

認證級：45-59/136

銀級：60-74/136

金級：75-89/136

白金級：90-136/136BREEAM1990年由英國的“建筑研究中心”(BuildingResearchEstablishment,BRE)提出的《建筑研究中心環境評估法》(BuildingResearchEstablishmentEnvironmentalAssessmentMethodBREEAM)是世界上第一個綠色建筑綜合評估系統，也是國際上第一套實際應用于市場和管理之中的綠色建筑評價辦法。其目的是為綠色建筑實踐提供指導，以期減少建筑對全球和地區環境的負面影響。針對英國的市場需求和綠色建筑發展狀況，BREEAM的評估對象從開始的辦公建筑逐漸擴展到其他各類型建筑。為反映知識技術方面的進步與市場、規范的變化，保持BREEAM與實踐同步和不斷更新，BRE還定期對BREEAM各分冊進行修改。從1990年至今，BREEAM已經發行了《2/91版新建超市及超級商場》、《5/93版新建工業建筑和非食品零售店》、《環境標準3/95版新建住宅》、《BREEAM‘98新建和現有辦公建筑》、《4/2000版生態住家》（Ecohome)等多個版本。BREEAM《BREEAM一辦公建筑》自98版之后，框架有較大不同(附錄2)，它通過建筑性能核心評估、設計與實施評估、管理和運作過程評估這三個評估的組合把“新建辦公建筑”、“空置辦公建筑”和“已使用辦公建筑”的評估包括在了同一個框架里，并引入了一個權重系統來區分不同環境影響分類的重要性，擴展了系統的功能。BREEAM-權重體系BREEAM《BREEAM一辦公建筑》可以保證建筑項目生命周期各階段評估的連續性。若一個建筑在設計階段已進行了評估，那么在以后管理階段評估時，已評估過的核心部分可不必再重復評估。對于設計項目，BREEAM評估一般在詳圖設計接近尾聲時進行。評估人根據設計資料作出最終評估，再由BRE給建筑作出定級(labeling)。如果想獲得更好的評分，BRE建議在項目設計之初，設計人員較早地考慮BREEAM的評估條款，評估人也可以以某種適當的方式介入、參與設計過程。評估已使用的現有建筑，評估人需根據管理人員提供的資料，做出一份“中期報告”和一份“行動計劃大綱”，以提供改進措施和意見，客戶可在最終評估報告及評定之前采取改進，以獲得更高的評級。BREEAM這種評估程序充分體現了其輔助設計與輔助決策的功能。GBC1998年10月，由加拿大自然資源部發起，在加拿大的溫哥華召開了以加拿大、美國、英國等14個西方主要工業國共同參與的綠色建筑國際會議一“綠色建筑挑戰98”（GreenBuildingChallenge'98)。會議的中心議題是通過廣泛交流此前各參與國的相關研究資料，發展一個能得到國際廣泛認可的通用綠色建筑評估框架，以便能對現有的不同建筑環境性能評價方法進行比較。同時考慮地區差異，允許各國專家小組根據各地區實際情況自定義具體的評價內容、評價基準和權重系數。通過這種靈活調節，各國可通過改編而擁有自己國家或地區版的GBTool。因此，通用性與靈活性的良好結合，成為GBTool的最大特色。2002年9月，包括中國在內的21個參與國在挪威召開了GBC2002，在先前研究基礎上進行了更新的成果GBToo12002，在此次會議上得到介紹，在GBC運動的發展過程中，各參與國都選擇了一些建筑項目參加GBTool工具的試評估，其評估結果在各次會議上進行相互交流。這種國際性的綠色建筑試驗成為GBC最大的特色之一，不但有利于GBTool的不斷改進，也大大促進了世界綠色建筑實踐的深入研究，這是其他商業性評估體系難以做到的。如加拿大選送GBC2000的約克大學計算機科學樓(thefutureComputerScienceBuildingatYork)，美國參加GBC2002的Bighorn零售中心(TheBighornHomeImprovementCenter)等。隨著綠色挑戰運動在國際社會的影響逐漸擴大，GBTool的通用框架也被不少國家改變或借鑒，如日本的CASBEE等。2國內辦公樓調研2.1上海環球金融中心2.2上海恒隆廣場2.3上海會德豐廣場2.4上海國金中心2.5上海嘉華中心2.6北京華貿中心2.1上海環球金融中心上海環球金融中心基本指標總建筑面積：381600M2標準層面積：3300M2（58M×58M）核心筒面積：800M2（30M×30M）總層數：主樓101層，地下3層電梯數：91部（39部雙層轎廂式電梯）總建筑高度：492M層高：4.2M（交易層）樓層凈高：2.8M（交易層）發展商：日本森海外株式會社（ForestOverseasCo.,Ltd.）建筑設計：KPF設計院：上海現代建筑設計（集團），華東院結構設計：籟思理·羅伯遜聯合股份(LERA)位于浦東陸家嘴的核心位置。上海環球金融中心地址：浦東世紀大道100號。上海環球金融中心交通：地鐵2號線陸家嘴站。

特色

1、屋頂高度世界第一：492米，超過了之前屋頂高度世界第一的臺北101大樓（480米）。

2、人可達到高度世界第一：474米，大樓100層的觀光天閣是世界上人能到達的最高觀景平臺。

3、世界最高中餐廳：416米，設在93層的中餐廳，將成為全球最高中餐廳。

4、世界最高游泳池：366米，設在85層的游泳池，將奪得“世界最高游泳池”稱號。

5、世界最高酒店：設在大樓79至93層的柏悅酒店，將成為世界最高酒店。

94層至101層為觀光層79層至93層將建成超五星級的賓館7層至77層為辦公樓3層至5層為會議室地下2層至3層為商業設施地下3層至地下1層規劃了約1100臺的停車位。標準層辦公室空間的面積約為2200平方米，室內凈高為米，架空地板高度為150毫米，辦公空間平面布置靈活，可滿足單一租和多個租客的要求外立面玻璃幕墻

?采用高性能的Low-e玻璃組合。

?層間墻部分和開窗部分高度采用1：1的比例。

窗框外側設置上下間隔的水平金屬翅片，使幕墻具有深度感，富有韻律和協調感。近500m高的超高層和一般建筑相比風壓非常大，為了減少玻璃的風荷載，幕墻豎框采用模數，為結構模數的三分之一。首層辦公樓部分首層凈高約10米，雙層大堂設計，采用IC卡系統，訪客需預約。電梯設計為雙層轎廂，又增加了一個換乘的空中大堂，這樣省去了8臺電梯。環球金融中心里一共有4個空中大堂，這也是高層建筑的一個首創。在總共91臺電梯的共同作用下，進入任何一個樓層，最多只需換乘一次電梯。在辦公層設置兩個換乘的空中大堂，分別在28、29層和52、53層，兩部穿梭電梯可從一層到達空中大堂，空中大堂之間可通過本地電梯換乘。雙層轎廂式電梯共配置39座雙層轎廂式電梯，辦公設施電梯采用與六本木新城相同的帶有高度調節機構的雙層電梯，即使在早晚高峰期間也能提供高效便捷的輸送服務。標準層平面圖IC卡安防系統

911之后國際上辦公樓普遍提升了安保體系，環球金融中心采用了刷卡進入的門禁系統，員工進入大堂、電梯廳都需要刷卡。疏散樓梯B1、B2設備間及停車庫

會議中心地下商業服務設施2.2上海恒隆廣場二期恒隆廣場二期總建筑面積：81000M2標準層面積：2070M2核心區面積：485M2總層數：主樓42層（43F-45F為屋頂部分）(14F15F、29F30F為設備用房及避難層)電梯數：23部（566方案，2部消防電梯，4部1F-B3）總建筑高度：（其中1-42F為，屋頂為）層高：低區為（）;中、高區為4.03(28F:4.13;31F:4.23)設備層和避難層為：；建筑設計方：KPF設計院：華東建筑設計研究院機電顧問方：柏誠開發商：恒隆地產物業：恒豐房地產開發恒隆廣場二期坐落于市中心最繁華的南京路商業街上。大廈內提供值班巡邏系統24小時監控閉路電視系統于主要出口處、緊急通道、停車場、卸貨點及公共區域。

總平面圖首層設置二期共有23部電梯，其中4部是在核心筒外從L1到B3。高中低區電梯均為單獨排布。首層設有35KV變壓器房和變配電間，約占首層可用空間的1/3。疏散樓梯設有2部，較浪費空間，消防電梯做為貨運電梯運用。正門因在一期連接的中央大道一側，所以白天大堂感覺較暗，需燈光輔助照明。地下設備間、停車場恒隆1期、2期停車庫聯通，停車場頂部管道排列凌亂，且多