深圳市布吉項目定位報告綱要第一部分項目地盤解析北：不遠處巍巍青山

項目地塊現狀東：半島苑西:大世紀花園南:布吉中心區項目分析

優勢:依托布吉中心區未來規劃，頗具升值潛力；高地上蓋物業，視野開闊，屬傳統的風水寶地；項目周邊居家氛圍成熟，自然環境優雅；近臨關口，來往市內其它區域及羅湖口岸交通便利。項目分析劣勢：地處高地，規劃難度大，工程造價高；地塊規模小，項目自身環境營造困難；地塊內電桿對后期營銷有一定的影響；項目分析機會：取消關口車輛收費，撤關呼聲日漸升高，關外房地產市場前景看好；布吉中心區日漸興旺，逐步形成高尚住宅集中地；羅湖后花園，區域港人置業氛圍成熟項目分析威脅：區域熱點樓盤多且規模較大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力；

住房貸款政策面臨調整，置業門檻升高，購房欲望將受到一定的制約；

第二部分項目定位1、目標產品屬性

——提供什么樣的產品？

屬性定位——布吉中心區·中小戶型樣板社區

定位依據（1）

本項目地理位置非常優越，屬于衛星城布吉的中心區。（2）項目緊鄰青山，靠近區政府，有條件成為布吉新一代中小戶型王中王地位。（3）項目環境以水景取勝，與山景融合，得天獨厚。形成片區內獨有的“山水居”特色。（4）加強對對項目社區居居家生活文化化的營造，推推薦特色酒店式物業管理理。（5）針對青青年引入培訓訓機構，使項項目不僅是居居家型社區，，同時也是學習習型社區。1、主力群體體2、客戶定位位家庭特征28—40歲的家庭或首次置業者職業特征本地居民、企業白領、高級技術人員等心理特征以居家生活為主置業特征多為首次置業區域特征龍崗區域客為主，約50％以上收入特征家庭年收入集中在5萬—15萬間2、次主力群群體來自羅湖、香香港的部分客客戶，一部分分受經濟制約約，同時又又面臨成家立立業的社會壓壓力，因此環環境較佳，價價格低廉的布布吉住宅滿足足了他們的置置業愿望，另另一部分考慮慮生活習慣與與距離羅湖海海關不遠，會會選擇在房價價較低的布吉吉為親友置業業。3、項目命名名建議主推廣名＊＊＊＊命名詮釋（1）幸福，，是一種溫暖暖的感覺、一一種怡然的心心情、一種和諧的氛氛圍、一種樂樂觀的精神、、一種積極的人生態度度……（2）家，是是一個空間概概念。它是生生活狀態的空空間載體，對于忙碌碌的城市人而而言，它更是是一個心靈的棲居地。。家的幸福福是每個人人都極為渴渴望的。（3）“＊＊＊＊”，是一個幸幸福生活的的時間概念念。它依附附于項目的空空間，從而而展現家的的永恒的幸幸福與溫馨馨。（4）《＊＊＊＊＊》》是張藝謀謀近年膾炙炙人口的電電影作品。。項目可借其其良好的知知名度，深深入人心其他輔助命命名晴朗時空翠翠地雅居慧山?雅筑筑綠林暢想云云中漫步步4、項目形形象組合建建議布吉中心區區·幸福生生活新尺度度住宅&＊＊＊水＊＊＊＊＊家詮釋：新尺度住宅宅經濟尺度：：小高層（28萬買買3房?。┛臻g尺度：：一梯四戶實用尺度：：實用率≥≥85%戶型尺度：：主力戶型60———70平平方米2房2廳1衛健康尺度：：戶戶采光，，通風順暢暢共享尺度：：綠化率≥60％詮釋：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊1）項目內內部獨特的的水景規劃劃，與項目目得天獨厚厚的山景相得得益彰。2）居家于于山水之間間，享有溫溫馨、和諧諧的人居氛氛圍，擁有美美滿幸福的的家庭。第三部分項項目目規劃建議議地塊規劃條條件分析一、地塊交通通流量分析析1、地塊北北面布龍公公路是一條條快速干道道，車流量量大，在地地塊所在區區段沒有開開口，如果果從地塊內內出來則只只能單行。。因此小區區主入口不不宜開在布布龍公路這這邊。2、地塊南南面的小區區路現在尚尚未完工，，將來通車車以后將成成為后面幾幾個小區的的主要通行行道路，車車流量相對對較大，人人氣較旺，，因此小區區主人口應應考慮放在在南面。3、地塊東西西兩側如果規規劃小區路的的話，也是小小區內部道路路，交通流量量不大。二、噪音污染染分析1、本項目主主要噪音污染染源來自于道道路交通，因因此臨布龍公公路的噪音污污染是最嚴重重的，將來在在規劃中可以以考慮采用綠綠化或將建筑筑后退的方法法降低噪音污污染。2、地塊南面面的道路污染染也會比較嚴嚴重，而且這這邊的住宅離離道路很近，，降低噪音的的辦法不多，，將來可能只只有通過住宅宅內采用雙層層隔音玻璃來來處理。3、地地塊東東西兩兩側的的小區區路交交通流流量較較小，，噪音音污染染相對對較小小。地塊規劃劃條件分分析地塊規劃劃條件分分析三、商業業人氣分分布比較較1、從目目前地塊塊周邊的的情況來來看，整整體商業業氣氛都都不濃，，隨著大大世紀商商業街的的逐漸形形成，必必然在地地塊南部部會聚集集一定的的商業氛氛圍，而而且是從從東向西西漸弱。。2、地塊塊北面的的布龍公公路是快快速干道道，商業業氛圍也也不濃，，如果將將來規劃劃中在地地塊西北北角設計計次要出出入口，，將形成成一定的的商業氛氛圍。3、地塊塊東西兩兩側目前前沒有形形成小區區路的情情況下是是沒有商商業氣氛氛的，如如果將來來規劃了了小區道道路，則則也會形形成一定定的商業業氣氛。。四、地塊塊豎向分分析1、地塊塊與周圍圍高差將將近20米，如如何在盡盡量減少少土方開開挖量的的前提下下合理解解決小區區的高差差，以及及最大地地提升商商業價值值是規劃劃的重點點。2、在地地塊南面面臨大世世紀商業業街建議議做一排排沿街商商鋪，商商鋪一層層高4.5米，，二層3.6米米，商鋪鋪上做部部分住宅宅。3、小區區內沿著著自然坡坡度做成成階梯狀狀布置，，中間形形成階梯梯狀園林林和瀑布布群，住住宅圍繞繞園林布布置。4、在部部分住宅宅的地下下層做地地下停車車庫，出出入口可可以在利利用高差差在下面面直接開開口。地塊規劃劃條件分分析沿街商鋪鋪利用高差差形成瀑瀑布戶型類型型建議1、躍式住宅宅【市場熱熱銷戶型型】：推論論：針對本項項目產品品小、精精、奇，，開發營營銷要短短、平、、快的特點，和和市場上上客戶所所認同的的戶型作作綜合分分析，在在戶型設計上本本司一致致推薦：：小躍式住住宅，每每戶贈送送小型私私家花園園。戶型面積積建議根據上次次遞交的的《布吉吉市場調調研報告告》，布布吉市場場具有以下特點點：1、整體體布吉房房地產市市場是以以布吉原原居民為為主力客客戶群，，兼有小小部分的的市區工工薪階層層、白領領階層，，普遍置置業水平平不高。。2、價格格一般在在￥3800元元/米2左右，且且裝修一一般到位位?？們r價不宜太太高，置置業者難難以接受受，因此此戶型面面積不宜宜過大。。3、在布布吉片區區占比較較大的市市場份額額。較大大的戶型型可針對對此類客客戶群。。4、布吉吉片區的的暢銷戶戶型仍然然以一房房、兩房房、三房房的中小小面積戶戶型為主主，但隨隨著布吉吉樓盤檔檔次的提提高，二二次置業業者的增增加，中中偏的三三房戶型型亦開始始暢銷。。5、以一一次性置置業者為為主，客客戶年輕輕化，主主要集中中在40歲以下下，兩口口之家為為主。6、大多多客戶選選擇7~8成的的銀行按按揭，說說明布吉吉置業者者支付能能力不強強。目前，布布吉熱銷銷的＊＊＊＊＊的的熱銷二二房、三三房的面面積分別為：65-70M2、80-90M2；桂芳園的的熱銷二二房、三三房的面積分別別為：69M2、91M2；百合星